2008047095 - Superintendencia Financiera de Colombia

CRÉDITOS, MODALIDADES DE CRÉDITO – CRÉDITO DE VIVIENDA,
RELIQUIDACIÓN
Concepto 2008047095-001 del 27 de agosto de 2008.
Síntesis: Los créditos denominados “libre inversión” e “hipotecarios”, si bien no están
definidos en la norma, están asociados, en su orden, a la posibilidad de que el usuario
destine libremente los recursos del crédito y a la garantía que ampara el cumplimiento de
las obligaciones derivadas de la operación. Comparación entre los créditos de consumo de
libre inversión y los créditos hipotecarios de vivienda, características de cada modalidad.
Requisitos exigidos para obtener el alivio resultante de la reliquidación contemplada en la
Ley 546 de 1999 para créditos de vivienda.
«(…) consulta relacionada con las diferencias entre los créditos de “libre inversión”
y “créditos hipotecarios”.
Sobre el particular, sea lo primero señalar que de acuerdo a la Circular Externa
100 de 1995 de esta Superintendencia, las entidades financieras, para efectos de
la administración del riesgo de crédito, están obligadas a clasificar sus créditos en
cuatro modalidades a saber: comercial, consumo, vivienda y microcrédito.
Dentro de este orden de ideas, los créditos denominados “libre inversión” e
“hipotecarios”, si bien no están definidos en la norma, tales expresiones están
asociadas, en el primer caso, a la posibilidad de que el usuario destine libremente
los recursos del crédito. En el segundo a la garantía que ampara el cumplimiento
de las obligaciones derivadas de la operación.
Ahora bien, teniendo en cuenta el contexto dentro del cual formula sus
inquietudes, a continuación efectuamos una comparación entre los créditos de
consumo de libre inversión y los créditos hipotecarios de vivienda, a partir de la
cual se podrá establecer con claridad las características de cada una de estas
modalidades. Veamos:
Características
Generales
Vivienda
Consumo
Destinación
Denominación
Plazo
Monto
Tasa de Interés
Sistema de
amortización
1
Son
créditos
de
vivienda, Son
créditos
de
consumo,
independientemente
del
monto, independientemente de su monto, los
aquéllos
otorgados
a
personas otorgados a personas naturales para
naturales destinados a la adquisición financiar la adquisición de bienes de
de vivienda nueva o usada, o a la consumo o el pago de servicios para
construcción de vivienda individual.
fines no comerciales o empresariales,
distintos de los otorgados bajo la
modalidad de microcredito.
Pueden estar denominados en UVR o Pueden estar denominados en UVR o
en moneda legal (pesos).
en moneda legal (pesos). 1
El plazo de amortización debe estar Depende de la política crediticia de la
comprendido entre cinco (5) años como entidad otorgante.
mínimo y treinta (30) años como
máximo.
El monto del crédito podrá ser hasta Depende de la política crediticia de la
del setenta por ciento (70%) del valor entidad otorgante.
del inmueble. Dicho valor será el del
precio de compra o el de un avalúo
técnicamente practicado dentro de los
seis
(6)
meses
anteriores
al
otorgamiento del crédito.
En los
créditos destinados a financiar vivienda
de interés social, el monto del
préstamo podrá ser hasta del ochenta
por ciento (80%) del valor del inmueble
Tener
una
tasa
de
interés La tasa de interés puede ser fija o
remuneratoria, la cual se aplica sobre variable. El único límite es el de usura.
el saldo de la deuda denominada en Está permitida la capitalización de
UVR o en pesos, según si el crédito intereses.
está denominado en UVR o en moneda
legal, respectivamente. La tasa de
interés remuneratoria será fija durante
toda la vigencia del crédito, a menos
que las partes acuerden una reducción
de la misma y deberá expresarse
únicamente en términos de tasa anual
efectiva. Los intereses se deben cobrar
en forma vencida y no pueden
capitalizarse. El máximo remuneratorio
a cobrar lo determina la Junta Directiva
del Banco de la República y debe
corresponder a la mas baja del
mercado.
Los sistemas de amortización tendrán Los sistemas de amortización no
que ser expresamente aprobados por requieren de aprobación de la
la Superintendencia Financiera
Superintendencia Financiera.
Antes de la expedición de la Ley 546 de 1999, tanto las obligaciones de vivienda como las de otra categoría podían
pactarse en UPAC. Sentencia del 24 de abril de 1979 Corte Suprema de Justicia.
Las entidades financieras están Se encuentra permitido el cobro de las
obligadas a aceptar el pago anticipado sanciones por prepago.
de la obligación en los créditos de
vivienda sin penalidad alguna. En esa
medida los créditos de vivienda podrán
prepagarse total o parcialmente en
cualquier momento sin que se pueda
cobrar sanción al deudor. En caso de
prepagos parciales, el deudor tendrá
derecho a elegir si el monto abonado
disminuye el valor de la cuota o el
plazo de la obligación.
Los inmuebles financiados, deben Si se constituye garantía hipotecaria
Seguros
necesariamente estar hipotecados a para amparar el crédito, la cual no es
favor de la entidad vigilada y estar obligatoria, se debe asegurar contra
asegurados contra los riesgos de incendio y terremoto.
incendio y terremoto
Fuente: Artículo 17 Ley 546 de 1999. Circular Externa 100 de 1995, Capítulo 2.1, Reglas relativas a
las distintas modalidades de crédito. Sentencia C 955 de 2000 de la Corte Constitucional. Artículo
101 Estatuto Orgánico del Sistema Financiero.
Prepago
En relación con los puntos 7 y 8 de su comunicación referentes a la reliquidación,
debe aclararse que este procedimiento sólo se previó para créditos hipotecarios
de vivienda individual a largo plazo y no para créditos comerciales o de
destinación diferente. Para mayor entendimiento acerca de a quien estaba dirigido
dicho procedimiento, se estima del caso señalar:
Mediante la Ley 546 del 23 de diciembre de 1999 se establecieron normas
generales y criterios bajo los cuales debía sujetarse el Gobierno Nacional “…para
regular un sistema especializado de financiación de vivienda individual a largo
plazo...” (artículo 1º- negrilla extratextual).
La mencionada ley, dispuso a través de un régimen de transición, una serie de
disposiciones (capítulo VIII -artículos 40 y siguientes-) dirigidas a que se llevara a
cabo la reliquidación y la consecuente aplicación de alivios únicamente de las
obligaciones otorgadas por establecimientos de crédito, que cumplieran con las
siguientes condiciones:
•
Que se hubieren concedido para financiar vivienda a largo plazo.
•
Que se hubieren otorgado en UPAC o en moneda legal por un
establecimiento de crédito.
•
Que se encontraran vigentes el 31 de diciembre
independientemente que estuvieran al día o en mora.
de
1999,
En desarrollo de estas disposiciones, la Superintendencia Bancaria mediante la
Circular Externa 007 del 2000, señaló que “Las reliquidaciones y en consecuencia los
abonos, deberán efectuarse para todos los créditos de vivienda otorgados por un
establecimiento de crédito y que estuvieren vigentes, con cualquier saldo y al día o en
mora, el 31 de diciembre de 1999. Tendrán derecho a beneficiarse con el abono todos los
créditos otorgados para una vivienda, pero solamente una vivienda por deudor” (se
subraya).
En consecuencia, se infiere claramente que uno de los requisitos exigidos para
obtener el alivio resultante de la reliquidación contemplada en la Ley 546 de 1999
es que se trate de créditos para vivienda, razón por la cual no resulta
jurídicamente viable aplicar las reliquidaciones, ni reconocer los alivios previstos
en la citada normatividad a otra modalidad de créditos.
Efectuada la anterior aclaración acerca de la clase de obligaciones que fueron
objeto de reliquidación, debe precisarse que si la obligación se encontraba en
cobro judicial, el valor del alivio debía abonarse, aún cuando la obligación se
encontrara en aquella situación, como lo prevé el parágrafo 3º del artículo 42 de la
Ley 546 de 1999, así:
“Parágrafo 3°. Los deudores cuyas obligaciones se encuentren vencidas y sobre las
cuales recaigan procesos judiciales que dentro de los noventa (90) días siguientes a la
entrada en vigencia de la presente ley decidan acogerse a la reliquidación de su crédito
hipotecario, tendrán derecho a solicitar suspensión de los mencionados procesos. Dicha
suspensión podrá otorgarse automáticamente por el juez respectivo. En caso de que el
deudor acuerde dentro del plazo la reliquidación de su obligación, de conformidad con lo
previsto en este artículo el proceso se dará por terminado y se procederá a su archivo sin
más trámite. Si dentro del año siguiente a la reestructuración del crédito el deudor
incurriere nuevamente en mora, los procesos se reiniciarán a solicitud de la entidad
financiera y con la sola demostración de la mora, en la etapa en que se encontraban al
momento de la suspensión, y previa actualización de su cuantía.” 2
Frente a los interrogantes formulados en los numerales 9 y 10, le aclaro que, las
sentencias de la Corte Constitucional que cita, sólo tienen aplicación para créditos
destinados a la adquisición de vivienda individual a largo plazo y no para otra
clase de obligaciones, así las mismas estuvieren pactadas en UPAC o tuvieran
una garantía hipotecaria. En todo caso los Jueces de la República deben acoger
las sentencias de la Corte Constitucional que les resulten aplicables a los
procesos que tiene que fallar.
(…).»
2 Las expresiones "que dentro de los noventa (90) días siguientes a la entrada en vigencia de la presente Ley decidan
acogerse a la reliquidación de su crédito hipotecario", "dentro del plazo" y "si dentro del año siguiente a la reestructuración
del crédito el deudor incurriere nuevamente en mora, los procesos se reiniciarán a solicitud de la entidad financiera y con la
sola demostración de la mora, en la etapa en que se encontraban al momento de la suspensión, y previa actualización de
su cuantía”, fueron declaradas inexequibles por la Corte Constitucional en la Sentencia C- 955 de 2000.