Políticas Económicas y Banca Hipotecaria.

POLITICAS ECONOMICAS Y BANCA HIPOTECARIA
Las medidas son necesarias, pero hay un costo social y factores exógenos a las
mismas que pueden tirar para no lograr los objetivos finales.
Econ.Pedro R.Taberoa
Profesor de la Cátedra de
FaCES-UC
Quizás al salir el presente artículo, ya el país conozca el paquete de políticas
económicas dirigidas a restablecer los desequilibrios que se presentan en el sector
externo de la economía, en el aspecto fiscal, monetario, financiero y cambiario.
Sin lugar a dudas, las medidas son necesarias, pero hay un costo social y factores
exógenos a las mismas que pueden tirar para no lograr los objetivos finales. Es
necesario atacar esos flancos, que ponen en peligro la bondad de ellas. La misma ciencia
económica nos dice como poder llevar a cabo el restablecimiento de los desequilibrios,
con un costo social más atenuado. Esto es factible, ya que la economía es la ciencia del
bienestar.
En estos momentos, queremos referirnos a una de las medidas que van a poner en
práctica: alza de las tasas de interés.
Hemos dicho en anteriores oportunidades que la tasa de interés es un precio. Además de
eso, pone en interacción a la actividad real de la economía con la actividad financiera.
Esta interrelación se da a través de los flujos de fondo. Estos flujos de fondo tienen dos
vertientes; por un lado, la oferta, constituida por el ahorro de las familias, el ahorro de
las empresas, o sea las ganancias y la depreciación, el superávit fiscal y la expansión de
la oferta monetaria. Por otra parte, está la demanda de fondos, lo cual es una función
inversa de la tasa de interés, o lo que es lo mismo: al aumentar la tasa de interés
disminuye la demanda de fondos; y esta demanda la componen los gastos de consumo e
inversión, préstamos hipotecarios de las familias, inventarios, nuevas plantas y equipos
de las empresas. En lo referente a los préstamos hipotecarios, estos van a aumentar las
cuotas de amortización, ya que según se tiene previsto, van a aumentarlas de 10% a
19%; y las de 13% a 21%; esto hace que la amortización se haga más acelerada, pero
ante un proceso inflacionario de 40%, el salario real baja en esa proporción, aún cuando
se hayan producido aumentos en lo nominal. Esto traerá como consecuencia una alta
morosidad, lo cual hará perder su vivienda a todos aquellos que la habían adquirido, y a
los demandantes potenciales los frustrará totalmente, motivado a que se va a necesitar
una cantidad mayor de sueldos mensuales, tanto para la inicial como para la
amortización mensual. Esto es lo menos que puede ocurrir por el lado de la demanda de
préstamos hipotecarios; pero por el lado de los Bancos hipotecarios, la situación
quiérase o no, es más dramática.
Es indudable, que ante un proceso inflacionario aún del orden del 60%, los Bancos
Hipotecarios no podrán resistir los embates inflacionarios con tipos de interés por
debajo de la tasa de inflación; ya que paulatinamente, pero con toda seguridad, van a
perder su patrimonio: pero indexar a la tasa de inflación el tipo de interés, va a ocurrir lo
antes afirmado. Esto aparentemente es un callejón sin salida, pero hay salidas que tiene
que poner en práctica la Banca Hipotecaria, para resguardar tanto a los demandantes de
préstamos como el patrimonio de los institutos financieros. Entre las salidas más
apropiadas, está la de desechar lo que se denomina amortización acelerada, que es
aquella donde la cuota de amortización es más intereses que capital, debido a la
indexación de tasa inflacionaria y tipo de interés. En este sentido, se puede hacer lo
siguiente: dejar intacto el monto de capital a pagar que tiene la cuota y refinanciar los
intereses; así la cuota mensual, aún cuando sea un tanto más elevada, dicho aumento no
llega al 25% de la actual. Hay otra fórmula que ha sido aplicada en los países que han
pasado por la experiencia que nosotros vamos a conocer. La misma consiste en dedicar
una alícuota parte de los aumentos nominales de salarios a las cuotas de amortización.
Esto parte del hecho, de que ante un proceso inflacionario como el esperado, los sueldos
deben aumentarse: no indexar el salario a la inflación, porque sería más peligroso. La
otra alternativa, la cual está manejando el gabinete económico, es el subsidio directo al
comprador; ésta es una salida, pero si se quiere establecer el equilibrio fiscal, no sería la
más recomendable. No obstante creemos que es la que en definitiva se va a imponer.
Pero aún así, la Banca Hipotecaria debe protegerse diversificando los instrumentos de
captación, porque de lo contrario, pueden perder los capitales invertidos.
Hemos querido plasmar estas inquietudes, porque las políticas económicas deben ser lo
más coherente posible.