UNIVERSIDAD NACIONAL ABIERTA

UNIVERSIDAD NACIONAL ABIERTA
VICERECTORADO ACADÉMICO
SUBPROGRAMA DE ÁREAS Y CARRERAS
ÁREA DE ADMINISTRACIÓN Y CONTADURÍA
CENTRO LOCAL METROPOLITANO
MECANISMOS DE CAPTACION Y CRITERIOS DE ASIGNACIÓN Y
ADMINISTRACIÓN DE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS POR POLÍTICA
HABITACIONAL EN VENEZUELA ¨ ZONA METROPOLITANA¨
Autoras:
Deborah M. Cruz A.
Alba J. Chacón S.
Tutor:
Econ. Román García M.
Caracas, marzo de 1999
UNIVERSIDAD NACIONAL ABIERTA
VICERECTORADO ACADÉMICO
SUBPROGRAMA DE ÁREAS Y CARRERAS
ÁREA DE ADMINISTRACIÓN Y CONTADURÍA
CENTRO LOCAL METROPOLITANO
MECANISMOS DE CAPTACION Y CRITERIOS DE ASIGNACIÓN Y
ADMINISTRACIÓN DE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS POR POLÍTICA
HABITACIONAL EN VENEZUELA ¨ZONA METROPOLITANA¨
Trabajo Especial de Grado para optar al Titulo de
Licenciadas en Administración de Empresas
Autoras:
Deborah M. Cruz A.
C.I.V-7.922.654
Alba J.Chacón S.
C.I. V-2.554.914
Tutor:
Econ. Román García M.
Caracas, marzo de 1999
Caracas, 26 de febrero de 1999
Coordinación
Centro Local Metropolitano
Universidad Nacional Abierta
Presente .En mi carácter de Tutor del Trabajo de Grado denominado MECANISMOS
DE CAPTACION Y CRITERIOS DE ASIGNACION Y ADMINISTRACION DE
LOS CREDITOS HIPOTECARIOS POR POLITICA HABITACIONAL EN
VENEZUELA ¨ZONA METROPOLITANA¨ realizado por las estudiantes:
DEBORA MAVEL CRUZ ATENCIO y ALBA JUDITH CHACON SANCHEZ,
cumplo con notificarles que he revisado con detenimiento la versión final que me
ha sido presentada y autorizo a las estudiantes antes mencionadas a efectuar,
ante esa coordinación, los trámites administrativos que correspondan para
efectuar la evaluación final de dicho trabajo.
Atentamente,
Román García Machado
C.I.V-2.936.294
iv
INDICE GENERAL
p.p.
DEDICATORIA ...................................................................................................iii
RECONOCIMIENTOS ........................................................................................iv
INDICE GENERAL .............................................................................................v
LISTA DE GRAFICOS.........................................................................................vii
RESUMEN .........................................................................................................viii
INTRODUCCION ...............................................................................................1
CAPITULO
I EL PROBLEMA .....................................................................................3
Formulación .................................................................................3
Justificación e Importancia ..........................................................5
Delimitación .................................................................................5
Objetivos ......................................................................................6
Alcance ........................................................................................8
Limitaciones .................................................................................8
II MARCO TEORICO ..............................................................................9
Antecedentes Investigativos ........................................................9
Reseña Histórica ........................................................................11
Bases Teóricas ...........................................................................14
Glosario........................................................................................41
III MARCO METODOLOGICO................................................................48
Diseño de la Investigación...........................................................48
Población.....................................................................................49
v
Muestra........................................................................................50
Técnica Muestral..........................................................................50
Instrumento de Recolección de Datos.........................................51
Validación del Instrumento..........................................................54
Fichas Bibliográficas ...................................................................55
IV TABULACION Y ANALISIS DE LOS RESULTADOS........................59
Clasificación de los Datos. ........................................................60
Análisis de los Datos..................................................................60
Resultado de Análisis de Documentos ......................................77
V CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES.....................................89
Conclusiones .............................................................................89
Recomendaciones......................................................................93
REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS.................................................................99
BIBLIOGRAFIA................................................................................................100
ANEXOS
A CUESTIONARIO................................................................................104
B CRITERIOS APLICADOS POR LAS INSTITUCIONES FINANCIERAS
SEGÚN MODALIDAD DE FINANCIAMIENTO.............................106
C COMPARATIVO DE LOS REQUERIMIENTOS EXIGIDOS PARA LA
ADMINISTRACIÓN Y ASIGNACIÓN DE CRÉDITOS
HIPOTECÁRIOS .........................................................................107
vi
LISTA DE GRÁFICOS
GRAFICO
pp.
1 Resultados Globales del Cuestionario.....................................64
2 Normas.....................................................................................67
3 Garantía...................................................................................68
4 Perfíl del Prestatario.................................................................71
5 Riesgo......................................................................................72
6 Clasificación.............................................................................74
vii
UNIVERSIDAD NACIONAL ABIERTA
AREA DE ADMINISTRACIÓN Y CONTADURÍA
CENTRO LOCAL METROPOLITANO
SEBUCÁN – CARACAS
MECANISMOS DE CAPTACIÓN Y CRITERIOS DE ASIGNACIÓN Y
ADMINISTRACIÓN DE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS POR POLÍTICA
HABITACIONAL EN VENEZUELA “ZONA METROPOLITANA”
Autoras: Alba Chacón
Deborah Cruz
Año: 1999
RESUMEN
El objetivo general de la presente investigación se basa en evaluar el grado de cumplimiento
de los mecanismos de captación y criterios de asignación de los recursos financieros para los
créditos hipotecarios por política habitacional. Los objetivos específicos se fundamentan en
especificar y contrastar los criterios, instrumentos y procedimientos que emplean las
instituciones financieras en lo que se refiere a la administración y manejo de los recursos
utilizados en las operaciones hipotecarias por política habitacional. Entre las normativas
utilizadas se evaluaron la Ley de Política Habitacional, la Ley de Bancos, entre otras. La
justificación del estudio tiene su origen en la posibilidad de generar un diagnóstico sobre las
fuentes de ingresos para adquirir viviendas. El estudio se encuentra enmarcado bajo la
modalidad de estudio práctico, transversal, descriptivo, de fuente mixta, con información
cuantitativa y cualitativa, y de campo. Las técnicas de recolección de datos fueron el
cuestionario y fichas bibliográficas. El proyecto se desarrolló en dos fases, recopilación,
procesamiento y análisis de información, desarrollando por último las conclusiones y
recomendaciones. La conclusión básica obtenida señala que las instituciones financieras
cumplen en un promedio del 76% los mecanismos de captación y criterios de asignación de
los recursos financieros para los créditos hipotecarios por Política Habitacional, resultando la
variable Garantía como la más influyente al momento de efectuarse la evaluación para el
otorgamiento de un crédito. La recomendación principal es reorientar el análisis de los
requerimientos exigidos a los prestatarios con el fin asignar los créditos a personas que
realmente lo necesiten, tomando en consideración, lógicamente, los factores de riesgos
involucrados.
1
INTRODUCCIÓN
El presente trabajo de investigación tiene el objetivo de cumplir con uno
de los requisitos fundamentales de la Carrera Administración de Empresas que
se dicta en la Universidad Nacional Abierta (UNA). En la ejecución de este
informe el equipo de trabajo adaptó a la práctica los conocimientos teóricos
adquiridos a lo largo de sus estudios profesionales.
El deseo de las autoras, es que el lector comprenda la necesidad de
utilizar mecanismos que cumplan una función eficaz de captación y reposición
de recursos para el financiamiento de viviendas, a través de la Ley Política
Habitacional.
Captación de recursos, ya sea por los entes hipotecarios, o en su defecto
por el necesitado en adquirir vivienda; así como la reposición de los referidos
recursos financieros, mediante el pronto pago y las facilidades de crédito. Dado
que la inflación, el crecimiento demográfico, la devaluación de nuestro signo
monetario y las altas tasas de interés que han azotado a Venezuela, en las dos
ultimas décadas, acentuándose en año 98, han provocado el crecimiento de
deudores morosos.
2
Razón por la cual se busca evaluar el grado de cumplimiento de los
mecanismos y los criterios aquí involucrados, con la finalidad de averiguar y por
supuesto buscar posibles soluciones, que incrementen
la captación de
recursos por parte de las entidades así como la flexibilidad en el otorgamiento de
los créditos, satisfaciendo las necesidades de sus acreedores.
Para la ejecución de este informe se ha decidido dividir el trabajo en las
siguientes áreas, un Capítulo Primero que narra el Problema y los Objetivos que
se plantean en la investigación, delimitación, alcance y limitaciones presentadas;
un Capitulo Segundo que habla sobre el Marco Teórico, presenta tanto los
antecedentes bibliográficos como una reseña histórica del instrumento y las
bases teóricas; en el Capitulo Tercero se observa el estudio del Marco
Metodológico, como ha sido la investigación propiamente dicha, la población, la
muestra y los instrumentos de recolección de datos.
El Capitulo Cuarto,
comprende el análisis e interpretación de los resultados, luego de la aplicación
del instrumento modelo, para caer a grosso modo en un último Capitulo Quinto,
que detalla las conclusiones y recomendaciones que deben tomar los usuarios
del sistema.
3
CAPITULO l
EL PROBLEMA
Formulación
En Venezuela, a raíz de la marcada dependencia al plano petrolero, se ha
generando la sobrepoblación de las capitales más importantes del país, por
parte de una gran masa de personas que buscan nuevas y mejores condiciones
de vida. Esto ha traído como consecuencia la aparición de urbes exentas de
planificación, organización y suministros básicos esenciales que garanticen una
vivienda adecuada.
Se observa con preocupación como la carestía de condiciones mínimas
de habitabilidad, la escasez de trabajo, el alto costo de la vida y por ende el bajo
poder adquisitivo de la población, ha afectado la posibilidad de optar a la compra
de una vivienda
Otrora el venezolano era unos de los pobladores con mayor poder
adquisitivo en el mundo, actualmente dista mucho de esta posición, lo cual no
termina de ser comprensible para una población joven que no tuvo la
4
oportunidad de vivir esa época de bonanza, sino la crisis financiera que ha
azotado al país en las últimas dos década.
La ley de Política Habitacional busca, a través de recursos financieros
producto de aportes del estado, empleadores y empleados, la creación de
proyectos habitacionales consonos con el poder adquisitivo de la masa
trabajadora. El problema surge cuando dado el crecimiento del tamaño del
estado promotor, se ha incrementado el déficit fiscal a causa del gran número de
empleados públicos que absorben parte del presupuesto que pudiera ser dirigido
a la Política Habitacional.
Muchos han sido los programas gubernamentales, que han tratado de
buscar una salida a tal situación; sin embargo no han atinado hasta el momento
con ninguno. Y no es el interés de este trabajo de investigación juzgar lo
anteriormente expuesto, pero si se busca ante esta situación crítica evaluar la
efectividad en el cumplimiento de los mecanismos de captación y criterios de
asignación de los recursos financieros para los créditos hipotecarios por política
habitacional.
5
Justificación e Importancia
El simple hecho de hablar de recursos en una época de crisis financiera,
abre el camino para considerar la importancia de evaluar los mecanismos y
criterios de control en la asignación de los recursos para los créditos hipotecarios
por política habitacional en Venezuela.
Tal situación es de emergencia, y por ende, cualquier estudio serio que
lleve a la posibilidad de generar un diagnóstico sobre las fuentes de ingreso para
construir un grupo de viviendas servirá de ayuda para aquellas personas e
instituciones interesadas o involucradas en proyectos habitacionales.
Es también importante el desarrollo de esta investigación, porque brinda
una serie de conocimientos prácticos, importantes para un profesional en el área
de Administración quien debe gerenciar; que no es otra cosa que el uso óptimo
de los recursos.
Delimitación
6
Este trabajo se desarrolló bajo varios criterios delimitantes, que orientaron
la ejecución del mismo; en tal sentido:
Espacial: Se refiere en que parte de la superficie se realiza la
investigación, ésta se desarrolló directamente en la ciudad de Caracas, por ser
la sede de las oficinas principales de las instituciones financieras participantes
en el estudio.
Temporal: Se tomó como patrón temporal el año 1.998, por haber sido el
año crítico en el sector financiero.
Temática: Se buscó evaluar el grado de efectividad en el cumplimiento de
los mecanismos de captación y criterios de asignación de los créditos
hipotecarios por política habitacional, según la legislación venezolana. Mediante
contraste de dichos mecanismos y determinación de los criterios, instrumentos y
procedimientos que utilizan las instituciones financieras.
Objetivos
En función de lo anteriormente expuesto y sobre la base del propósito del
estudio se formularon los siguientes objetivos:
7
Objetivo General
Evaluar el grado de cumplimiento de los mecanismos de captación y
criterios de asignación de los recursos financieros para los créditos
hipotecarios por política habitacional.
Objetivos Específicos
- Especificar cuales son los criterios, instrumentos y procedimientos que
emplean las instituciones financieras en lo que se refiere a la administración y
manejo de los recursos utilizados en las operaciones hipotecarias.
- Contrastar los mecanismos de captación de recursos, utilizados por las
instituciones financieras, que otorgan créditos hipotecarios por política
habitacional.
- Evaluar el grado de cumplimiento de la legislación venezolana en cuanto
al otorgamiento de créditos hipotecarios por política habitacional.
- Establecer nuevas estrategias que favorezcan la optimización del sector
crediticio.
Alcance
El presente estudio busca conocer los mecanismos de captación de
recursos necesarios para obtener una vivienda a través del financiamiento por la
8
Ley de Política Habitacional. Por otro lado, se hace un análisis basado en el
criterio para la asignación de los referidos recursos financieros, y se aporta
información sobre las políticas orientadas hacia la captación de esos recursos.
Limitaciones
Como en todo trabajo de investigación, se presentaron limitaciones que
dificultaron el desarrollo del mismo, en tal sentido las autoras encontraron
escasez de información por ser un tema de actualidad y por la confidencialidad
de los datos manejados. Los puntos señalados fueron superados con el uso de
bibliotecas especializadas en el ámbito financiero y el establecimiento de lazos
de amistad con el personal de las instituciones participantes en la investigación.
Mención particular requiere el factor tiempo, el cual impidió la
optimización de recursos y la rapidez con la que cambian las disposiciones
legales que afectan al sector.
9
CAPITULO II
MARCO TEÓRICO
La presente fase del proceso de investigación presenta los puntos sobre
los cuales están basados los conocimientos previos de la investigación
ejecutada.
En tal sentido se analizaron los antecedentes investigativos,
históricos y por supuesto las bases teóricas netamente técnicas sobre los cuales
se apoya el funcionamiento de los instrumentos financieros inherentes a la
investigación.
Antecedentes Investigativos
En relación con los trabajos de investigación y tesis de grado que hacen
referencia al estudio de créditos hipotecarios, los más relevantes fueron:
Rodríguez (1991) plantea que en el periodo por él analizado (78-89),
persistió una coyuntura económica inestable, donde los sectores más afectados
fueron: la construcción, el inmobiliario y el subsistema banca hipotecaria.
Considera como un paliativo temporal la política impuesta por el gobierno,
porque persiste la situación de recesión en el sector hipotecario. Aunque
10
considera importante que el estado suministre recursos para promover
programas sociales, ya que los instrumentos creados por las instituciones
financieras para demandar fondos del público no fueron suficientes.
Explica también que los préstamos hipotecarios experimentaron
descenso, lo que significó que el financiamiento para el sector inmobiliario
resultara afectado, debido al estancamiento del sector de la construcción y por lo
tanto del mercado inmobiliario. También menciona que la Política Habitacional
arrancó con mal pie, porque el gobierno invita a los ahorristas a solicitar créditos,
recién aprobada la ley, sin dar el tiempo necesario para que se forme la masa de
dinero; ya que en los países donde se ha puesto en vigencia el sistema de
ahorro compulsivo se ha dado un tiempo de espera largo, de años.
Entre sus sugerencias esta, revisar la Ley del Deudor Hipotecario y su
Reglamento, a fin de que se libere de las trabas que la mantienen atada y que le
permitan mejorar sus niveles de competencia, con el propósito de que el sector
hipotecario se haga interesante, dinámico y rentable.
Cordero (1996) al igual que muchos autores coincide en que el déficit
habitacional existente en Venezuela actualmente es uno de los mayores
problemas sociales; Menciona el interés de la Sociedad Venezolana de
Ingenieros y Arquitectos Empresarios, S.A., en colaborar con la solución del
11
problema iniciando un proyecto de viviendas que constituyan un innovador
sistema de financiamiento, que logre el abatimiento de la inflación en el proceso
constructivo de vivienda y a su vez permita el acceso a cualquier persona con
necesidad de vivienda.
Igualmente señala que cualquier iniciativa debe basarse en combatir la
inflación y proporcionar seguridad y resguardo de los capitales que se utilizarán
en la construcción, para lo cual la empresa privada tiene que tomar como meta
la reconvención de la demanda, es decir, en lugar de que se pretenda hacer una
cartera de acreencias a la banca hipotecaria, convertirla en una cartera de
inversión donde los adjudicatarios puedan por medio del sistema financiero,
lograr minimizar el costo de sus viviendas, llevándolo a proyectos sustentables
financieramente por los mismos necesitados.
12
Reseña Histórica
Esta investigación se basó en el estudio de las operaciones del
financiamiento de los créditos hipotecarios por Política Habitacional, tanto en la
captación como en la asignación de los mismos, esto condujo a la investigación
histórica de los aspectos involucrados, como son:
Banca Hipotecaria y
Entidades de Ahorro y Préstamo, instituciones que forman parte del Sistema
Financiero Nacional y están encargadas de otorgar créditos para la obtención de
viviendas.
Es en el Siglo XVIII cuando se empieza a sentir la necesidad de organizar
el crédito para la propiedad urbana, al retraerse del mercado hipotecario el
capital, atraído por la Bolsa. También marcó un rumbo decisivo, hacia esa
exigencia la guerra de los siete años, en la que participaron los agricultores
germanos, lo que da inicio a las organizaciones hipotecarias que operaron como
intermediarios entre el capital de los prestamistas y la propiedad territorial,
destinadas a garantizar los préstamos que le concedían.
En Venezuela se comienza a conocer esta figura financiera desde el año
1845, cuando se presenta ante el Congreso de la República, el proyecto sobre el
13
Instituto de Crédito Territorial, que aunque aprobado por el congreso , no llegó a
ser Ley.
Luego por Decreto de la Junta de Gobierno de fecha 20 de junio de
1958, se dicta la Ley de Banco Hipotecarios Urbanos.
El primer banco
constituido por esta legislación fue el Banco Hipotecario de Crédito Urbano, el 20
de agosto de 1958.
La Ley de Bancos Hipotecarios de fecha 20 de junio de 1958, mediante
decreto de la Junta de gobierno, es sustituida por la Ley General de Bancos y
Otras Instituciones Financieras en fecha 03 de febrero de 1961, hasta la actual o
última versión de 1994.
En cuanto a las Entidades de Ahorro y Préstamo, la primera de ellas,
nace en Inglaterra en el año 1775. Así mismo, la primera Asociación en América
fue creada en 1831 en Estados Unidos, bajo el nombre de Oxford Provident
Bulding Asociation.
Ya para este siglo, la Agencia para el Desarrollo
Internacional (AID) - Organismo del Gobierno Estadounidense - comenzó a
auspiciar la idea de este tipo de sociedades en Latinoamérica, asesorando su
implantación en algunos países.
Bajo este marco en 1961, se crea en Venezuela el Sistema Nacional de
Ahorro y Préstamo (SNAP), por los Decretos Presidenciales 520 (05 de junio) y
14
665 (24 de noviembre), como una Institución Financiera compuesta por las
Entidades de Ahorro y Préstamo (EAP), la Oficina Central de Ahorro y Préstamo
(OCAP) y la Comisión Nacional de Ahorro y Préstamo (CNAP).
Posteriormente, en el año 1964, surge un nuevo organismo de tipo gremial
Federación Venezolana de Entidades de Ahorro y préstamo (FVEAP), con la
finalidad de propiciar el desarrollo de sus afiliados.
Luego, la enorme expansión y desarrollo del SNAP provoca la
reestructuración de éste ente. Y en 1966, se promulga la Ley que rige y le
confiere una estructura de cinco (5) flancos: La EAP, el Banco Nacional de
Ahorro y Préstamo (BANAP), la Superintendencia de Entidades de Ahorro y
Préstamo (SEAP), FVEAP y el Instituto Venezolano de Ahorro y Préstamo
(IVAP). Este último organismo tiene como finalidad mejorar el uso de los
recursos humanos y materiales del sistema.
15
Bases Teóricas
Las bases teóricas están centradas en parte al Sistema Financiero
Nacional, el cual opera y es controlado por diversas instituciones, tales como el
Banco Central de Venezuela, (BCV) a través de la Banca Comercial, Banca
Hipotecaria, E.A.P., Arrendadores y la Banca Universal. Y la Banca Hipotecaria,
a su vez constituida por la totalidad de Bancos Hipotecarios que operan a lo
largo y ancho del territorio Nacional, y están regidos por la Ley General de
Banco y Otras Instituciones Financieras, al igual que las EAP, puntos claves
para nuestro estudio, por lo que a continuación se describen en forma detallada
las funciones, operaciones, limitaciones entre otras;
así como también el
análisis Crediticio y la Política Habitacional.
Los Bancos Hipotecarios
Son instituciones de crédito que se procuran de fondos, aparte del capital
social, mediante la emisión de títulos hipotecarios, bonos de ahorro,
aceptaciones de depósitos de ahorro y otras operaciones secundarias, con el
objeto de otorgar créditos con garantía hipotecaria y realizar las operaciones y
16
servicios financieros compatibles con su naturaleza, y con las limitaciones
previstas en la Ley. Estos sólo podrán ser autorizados para operar cuando su
capital social en dinero efectivo sea por lo menos de SEISCIENTOS
MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.600.000.000, 00). No obstante, si tiene su
asiento principal fuera del área metropolitana de Caracas y han obtenido de la
Superintendencia de Bancos la calificación de Bancos Regionales, sólo se
requerirá un capital pagado, en dinero efectivo no menor de CUATROCIENTOS
MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.400.000.000, 00).
Su función no consiste únicamente en operar como intermediario, en el
contrato directo entre el prestamista y prestatarios, sino que, con su intervención,
ellos logran una expansión del mercado de capitales mediante la emisión de
títulos hipotecarios, operaciones pasivas del banco que estimulan el ahorro; no
sólo por las condiciones favorables que estos títulos ofrecen en cuanto a la
seguridad de la inversión y la de sus intereses, sino también por la posibilidad de
liquidar esta inversión en cualquier momento antes del vencimiento del plazo.
A través de estas colocaciones, los bancos hipotecarios se procuran de
recursos que, a su vez son colocados en créditos hipotecarios,
instrumentándose así la oferta de capitales. También aumentan la demanda de
capitales, por cuanto el volumen y la naturaleza de sus recursos disponibles
17
permiten a la banca hipotecaria conceder créditos en condiciones favorables
para los prestatarios, en lo que se refiere a los plazos de amortización. En
cuanto a lo social, se expresan en cifras por demás elocuentes, por la cantidad
de viviendas adjudicadas a través de los créditos hipotecarios, tomando en
consideración el volumen de créditos otorgados desde su creación.
Funciones y Operaciones de los Bancos Hipotecarios
Funciones. Proveerse de recursos financieros, captados del público a
través de los diferentes instrumentos (Títulos Valores) que emiten estas
instituciones bancarias, tales como: Cédulas Hipotecarias de interés variable,
Certificados de Ahorro, Bonos Quirografarios, Depósitos a Plazo Fijo, Cuentas
de Ahorro y el Ahorro Habitacional Obligatorio, según la Ley de Política
Habitacional en vigencia desde enero de 1.990.
Otorgar Préstamos Hipotecarios garantizados con hipoteca de primer
grado sobre inmuebles, a mediano y largo plazo con un tipo de interés fijado por
las condiciones del mercado o de los factores de política económica y social por
parte del Estado.
18
Operaciones. En cuanto a las Operaciones que realizan los Bancos
Hipotecarios, éstas se clasifican en dos grupos: Activas y Pasivas.
Las Operaciones Activas son aquellas relativas a la intermediación en el
crédito, mediante ellas los bancos colocan los fondos recibidos del público, en
cuyo ejercicio se convierten en acreedores como consecuencia de la inversión
realizada
Entre las operaciones activas autorizadas para los bancos hipotecarios
están:
1. Conceder préstamos hipotecarios destinados a financiar productos de
construcción, adquisición o mejora de bienes inmuebles.
2. Conceder préstamos hipotecarios para cancelar créditos garantizados
con hipotecas preexistentes o créditos obtenidos para la construcción de casas o
edificios.
3. Financiar obras de urbanismo por el sector privado.
4. Administrar los inmuebles que adquieran en resguardo de los intereses
por dación en pago o por adquisición en remate judicial y enajenarlos.
5. Actuar como mandatarios y administradores de bienes ajenos y como
fiduciarios con arreglo a las disposiciones legales vigentes.
19
6. Cualquier otra clase de financiamiento de carácter productivo,
orientado al fomento y desarrollo de la industria de la construcción.
En este sentido, la junta administradora del banco velará porque los
préstamos otorgados se encuentren suficientemente respaldados con garantía
hipotecaria, en relación con el valor real de los inmuebles objeto de la garantía y
que los plazos que se acuerden, guarden la razonable correspondencia con la
estructura de los pasivos del banco.
Las Operaciones Pasivas incluyen emitir cédulas hipotecarias y señala
dos clases concretas:
Cédulas hipotecarias con garantía especial, es decir, las emitidas con el
respaldo de uno o varios préstamos hipotecarios determinados, que se hayan
otorgado a favor del banco antes de la respectiva emisión (dichos préstamos
deberán identificarse en el acta de la emisión de los títulos, con determinación
precisa de los inmuebles que les sirven de garantía).
Cédulas hipotecarias con garantía global, garantía constituida por el resto
de los préstamos hipotecarios otorgados a favor del banco emisor y que no
hayan sido afectados por alguna emisión de Cédulas Hipotecarias con garantía
especial.
Otras operaciones pasivas de los bancos hipotecarios son las siguientes:
20
1. Las emisiones de títulos hipotecarios sólo podrán verificarse con el
previo acuerdo de por lo menos dos terceras (2/3) partes de los miembros de la
Junta Administradora del banco emisor. Copia del acuerdo y del prospecto de
emisión, será enviada a la Superintendencia de Bancos con los documentos e
informes que este organismo solicite.
2. Tomar dinero en préstamo, con o sin garantía, por un plazo no menor
de noventa (90) días.
3. Recibir depósitos de dinero a plazo, con o sin intereses reembolsables
a un plazo no menor de noventa (90) días.
4. Recibir depósitos de ahorros, que podrán combinarse con planes de
ventas y de administración por cuenta de terceros de los títulos hipotecarios de
su emisión.
5. Hacer operaciones de reporto, sólo como reportador, con respecto a
títulos hipotecarios emitidos por el propio banco.
6. Recibir en depósito para su custodia valores en papel o en metálico,
lingotes y alhajas, así como prestar el servicio de caja de seguridad.
7. Emitir otros títulos valores compatibles con su naturaleza de banco
hipotecario, conforme a los términos y condiciones que pide el Ejecutivo
Nacional, oída la opinión del Banco Central de Venezuela.
21
8. Las demás que sea compatibles con su naturaleza de banco
hipotecario, con las limitaciones que establezca la Ley General de Bancos y
otras Instituciones Financieras.
Limitaciones
En cuanto a las limitaciones de los bancos hipotecarios, se tiene que
estos no podrán:
1. Recibir depósitos en dinero movilizable mediante cheques.
2. Conceder créditos en cuenta corriente.
3. Adquirir acciones y obligaciones privadas por montos que en conjunto
excedan el veinte por ciento (20%) del capital pagado y reservas. Se excluyen
de este porcentaje las obligaciones emitidas por los bancos y demás
instituciones financieras, cuando se trate de la colocación de excedentes en
operaciones
de
tesorería,
hasta
el
porcentaje
que
determine
la
Superintendencia.
4. Otorgar fianza y cauciones.
5. Otorgar créditos hipotecarios que excedan de veinticinco (25) años, ni
por más del setenta y cinco por ciento (75%) del valor del inmueble dado en
garantía, según avalúo que se practique.
22
6. Tener invertida o colocada en moneda o valores extranjeros una
cantidad que exceda del límite que fije el Banco Central de Venezuela.
Entidades de Ahorro y Préstamo
Las Entidades de Ahorro y Préstamo son instituciones financieras
privadas que operan como asociaciones civiles o cooperativas de ahorro y
préstamo, de inspiración mutualista, constituidas con el objeto de fomentar el
ahorro entre sus asociados mediante la captación de los mismos y el empleo de
éstos en préstamos hipotecarios destinados a la construcción, adquisición,
ampliación y refacción de sus viviendas.
Para la constitución de una EAP, se requiere de un grupo de al menos
veinticinco personas, quienes buscarán la ¨autorización de promoción¨ ante el
Ejecutivo Nacional a través de la Superintendencia de Bancos.
Estas
asociaciones se constituyeron bajo la dirección, supervisión y control de la
Comisión Nacional, quien tuvo una destacada actuación en la organización e
implantación del sistema en Venezuela, y durante los cinco años que estuvo
funcionando se crearon 22 entidades en todo el país y su crecimiento fue
notable. Durante el lapso de su actuación, se encargó de capacitar y prestar
23
todos los servicios de asistencia y asesoramiento que requerían las entidades,
creando y organizando todos los modelos y procedimientos.
Sin embargo, estas instituciones se vieron afectadas por la escasez de
recursos financieros para atender la demanda de préstamos hipotecarios de sus
asociados, trayendo como consecuencia dificultad en la captación de nuevos
socios y el retiro de muchos que perdieron la esperanza de obtener créditos,
debido a la difícil situación originada en parte, por incumplimiento del Ejecutivo
Nacional en su promesa de brindar apoyo financiero en una cantidad igual a la
ahorrada. Aunque, posteriormente se organizó el sistema, lográndose nuevos
financiamientos del exterior.
Luego la Comisión Nacional de Ahorro y Préstamo, fue sustituida por el
Banco Nacional de Ahorro y Préstamo, al que se le otorgan facultades más
amplias en la Ley promulgada en 1966.
Análisis de Operaciones Crediticias
El riesgo crediticio incluye no sólo los activos registrados en la cartera de
préstamos, sino otras operaciones que representan para el banco el riego de
tener pérdidas como resultado de la incapacidad de la contraparte para cumplir
24
con el acuerdo contractual. Estas operaciones se localizan dentro o fuera del
balance e incluye garantía, aceptaciones, líneas de crédito, inversiones en
valores y otros (Extracto de: Evaluación de Riesgos crediticios CEMLA, FED,
BANCO MUNDIAL, Buenos Aires, marzo 1.995, p. 20).
Entre los objetivos del Análisis Crediticio, son:
1. Determinar la suficiencia del control interno existente en la entidad en
materia de riesgos crediticios.
2. Concluir sobre la razonabilidad de la política contable y por tanto sobre
la validez de los saldos contables.
3. Concluir sobre la calidad de la inversión crediticia, y de la insuficiencia
de las provisiones constituidas en cobertura de posibles quebrantos.
4. Determinar si son razonables los ingresos reflejados en las cuentas de
resultados correspondientes, previo el análisis de los acreditados.
Existen normas sobre coberturas mínimas por plazos de morosidad. Son
normas objetivas e inflexibles, en función de la permanencia de la morosidad de
cada operación, pero que en el ámbito prestatario deberán resultar arbitrarias, de
lo que surge un doble cometido de los análisis crediticios de la banca; tales
como:
25
1. Emitir juicio del prestatario desde planteamientos técnicos,
concluyendo sobre la suficiencia de los fondos.
Los problemas de un prestatario pueden ser:
a) Dudas de recuperabilidad del capital por falta de solvencia. b) Falta de
capacidad de atender los intereses a precio de mercado (afecta la liquidez). c)
Falta de capacidad para atender en los plazos establecidos.
2. Concluir sobre el cumplimiento de normas en cuanto a dotaciones.
Esto produce tres tipos de situaciones que hay que cuantificar:
Pérdida del Capital invertido ⇒
Activos de baja o nula rentabilidad
Cobertura fondo de insolvencia
⇒
Intereses incorrectamente abonados a resultados
Pérdida financiera
⇒
Retrocesión
Para clasificar la cartera de riesgos, los analistas realizan el siguiente
proceso:
1. Determinan que riesgos van a estudiarse.
2. Analizan los riesgos mediante la siguiente clasificación: (a) Normales,
(b) Con cierta deficiencia, (c) Con pérdidas potenciales, (d) Dudosos, (e)
26
Fallidos, incluyendo cuantificar provisión de insolvencia, cuantificar productos por
actualización y cuantificar productos indebidamente abonados.
3. Conclusiones previas sobre la muestra analizada, mediante su
composición cualitativa y la cuantificación de provisión específica.
4. Proyección de resultados de la muestra al colectivo
5. Comparación del resultado global con los fondos de provisión
existentes y cuantificación del exceso o defecto.
Para realizar el análisis específico de los riesgos, la información
necesaria que se requiere tener de cada prestatario para determinar el tipo de
riesgo del crédito, es: (a) Identificación, beneficiario último y actividad, (b)
Estados financieros.
Cuentas anuales, (c) Comprobaciones regístrales y
valoraciones, cuando sea aconsejable, (d) Solicitudes de operaciones y
propuestas de la oficina, (e) Características, destino, fecha e importe de
operaciones, (f) Condiciones de amortización, tipos y comisiones, (g) Otros
riesgos de los garantes, (h) Riesgo del comité de Riesgos con situación y
morosidad, (i) Constancia de la autorización de la operación, (j) Anotaciones de
seguimiento, (k) Extractos de cuentas deudoras y acreedoras y (l) Situación
procesal, en caso de operaciones contenciosas.
27
En caso de ser empresas relacionadas con la entidad se puede evaluar,
además: (a) Presupuestos, (b) Informes de auditoría interna y de consejeros
representantes, (c) Cartera de valores y (d) Estudios internos.
El proceso de análisis tiene por objetivos: (a) Identificación de grupos, (b)
Clasificación en una de las cinco categorías indicadas, (c ) Estimación de
pérdidas por problemas de recuperabilidad o de rentabilidad financiera y (d)
Cuantificación de intereses indebidamente abonados
Los créditos según su categoría se clasifican en:
1. Normales: no presentan dudas
sobre su recuperabilidad en las
condiciones y plazos originalmente contratados. Este tipo de crédito no tiene
ningún requerimiento de provisión.
2. Con cierta deficiencia: (a) Muestran algunas deficiencias sobre las
condiciones en que fueron contratadas, (b) Alguna debilidad en la
instrumentación y (c) Algún retroceso en el objeto de la financiación. Requieren
el 2 por ciento de provisión.
3. Perdidas Potenciales y falta de información: (a) La debilidad es cierta y
definida para el cumplimiento de las condiciones de contratación, (b)
Operaciones que se apartan de las prácticas crediticias habituales y (c ) Avance
28
de circunstancias adversas en la marcha del prestatario. Requieren el 10 por
ciento de provisión.
4. Dudosos: (a) Todos los que por razones de morosidad o situación,
según normas, tengan que estar incluidos en esta categoría, (b) Graves
deficiencias en la estructura financiera, (c ) Pérdidas continuadas, (d) Graves
deficiencias de instrumentación, (e) Garantías insuficientes o dificultades de
realización y (f) Ausencia de expectativas de financiación. Requieren entre el 25
y 90 por ciento de provisión.
5. Fallidos: Deudas que se consideran absolutamente incobrables.
Requieren el 100 por ciento de provisión por considerarse irrecuperables.
Por lo general el análisis de las operaciones crediticias de un banco se
efectúan a través de: (a) Evaluación de la efectividad de los procedimientos y
sistemas del banco (políticas) para administrar los riesgos, (b) Estimar la calidad
de los riegos adquiridos, su clasificación correcta en términos de su recuperación
y creación de reservas suficientes, a fin de cubrir las pérdidas actuales o
potenciales, (c ) Verificar la autenticidad del ingreso obtenido y reportado por las
operaciones que se manejan con riesgo crediticio y (d) Determinar el grado,
características y tipos de acumulación de riesgos de cartera.
29
Entre los factores de riesgo que generalmente evalúan los bancos están
los Cualitativos y Cuantitativos. Por lo que los factores cualitativos, han sido
tradicionalmente el criterio básico para evaluar los créditos a corto plazo y
estacionales autoliquidables e incluyen la integridad del deudor y su posición
crediticia en la comunidad (carácter), así como en cierta medida su riqueza
(capital) y el contar con valores de apoyo (colateral o garantía). A ello pueden
agregarse factores adicionales, como flujo de caja, condiciones, competencia,
circunstancias, control, etc.
A medida que los bancos han ampliado el vencimiento de sus carteras de
préstamo, se ha incrementado también la importancia que se da a los factores
cuantitativos y las fuentes de pago de los préstamos. Es allí donde reside la
calidad de un préstamo, específicamente la posibilidad de que se pague a su
vencimiento con los ingresos provenientes de las operaciones normales del
deudor o por su capacidad de obtener recursos de otras fuentes financieras, sin
poner en peligro su integridad como aspecto central.
Para el banco no cuenta la garantía de cancelación colateral, porque el
recurrir a una cancelación por vía colateral, puede significar una cancelación de
hecho del negocio del deudor.
30
Los valores del mercado fluctúan con el ciclo de los negocios, y la
cancelación del colateral sólo asegura la recuperación principalmente de los
intereses vigentes, si se cuenta con un margen adecuado entre el monto del
crédito y el valor de la cancelación del colateral.
Ley de Política Habitacional (LPH)
Este instrumento entra en vigencia en enero de 1990, con el objeto de
establecer las bases para concretar una política habitacional de mediano y largo
plazo, al estado venezolano a través de la República, los Estados, los Municipios
y de la Administración descentralizada dándole continuidad y coherencia a la
acción del sector público y privado, a fin de satisfacer las necesidades de
vivienda de la familia venezolana.
Esta política establece como metas globales, el asistir un número de
familias durante los próximos quince años, desde su aprobación, conforme al
programa siguiente:
Período 1989-1994, setecientas mil (700.000) familias
Período 1994-1999, un millón (1.000.000) de familias
Período 1999-2004, un millón trescientas mil (1.300.000) familias.
31
Estas metas forman parte de los planes de la nación, ajustándose según
los resultados de cada período.
La política habitacional apoya sus acciones en los sectores Público y
Privado, estableciéndose en forma concertada las metas quinquenales de
familias a ser asistidas por cada uno de esos sectores.
La participación del sector Público se establece como responsabilidad
prioritaria del Estado, y se centra en asistencia habitacional para las familias
clasificadas como sujeto de protección especial, entendiéndose por estas,
aquellas cuyo ingreso familiar mensual esté por debajo de tres (3) salarios
mínimos mensuales.
Los programas habitacionales se desarrollan especialmente de acuerdo
con los planes de la Nación y las previsiones de la Ley Orgánica de
Administración Central, la Ley Orgánica para la Ordenación del Territorio, la Ley
Orgánica de Ordenación Urbanística y la Ley Orgánica de Descentralización,
Delimitación y Transferencia de competencias del Poder Público. En todo caso,
se da prioridad a las Entidades Federales y ciudades según los siguientes
lineamientos:
32
1. Que se consideren prioritarias y estratégicas a los fines de los
programas de descentralización, así como de desconcentración poblacional y
económica;
2. Donde el porcentaje del déficit de viviendas sea mayor que el nacional
o el estatal según el caso; y
3. Donde los mayores índices de ocupación del territorio agraven el déficit
de viviendas y servicios (Art. 4, p. 4).
Estos programas se adelantan de acuerdo con el sistema de planes de
desarrollo urbano y deben relacionarse, en cuanto a la escala de ubicación, con
el resto de la ciudad y otras áreas residenciales. Con el objeto de establecer
incentivos y estímulos necesarios al desarrollo, así como determinar el apoyo
financiero del Sector Público, del Ahorro Habitacional y de las Otras Fuentes de
Recursos que requiera la población, para lo cual se establecen las siguientes
áreas de asistencia:
Área de Asistencia I: Comprende la Asistencia Habitacional para aquellas
soluciones habitacionales cuyo precio de venta no sea mayor de sesenta y cinco
(65) salarios mínimos mensuales.
Esta Área de Asistencia es de interés
nacional y debe ser de atención preferente, aunque no exclusiva del Sector
33
Público. Utiliza recursos provenientes del Sector Público, del Ahorro Habitacional
y Otras Fuentes de Recursos.
Área de Asistencia II: comprende la Asistencia Habitacional para
aquellas soluciones habitacionales cuyo precio de venta sea superior a sesenta
(65) y no sean mayor de ciento ochenta (180) salarios mínimos. Utiliza recursos
provenientes del Ahorro Habitacional y de las Otras Fuentes de Recursos.
Área de Asistencia III: comprende la Asistencia Habitacional para
aquellas soluciones habitacionales cuyo precio de venta sea superior a ciento
(180) y no sea mayor de ochocientos (800) salarios mínimos y el crédito máximo
no sea mayor de quinientos (500) salarios mínimos. Utiliza sólo recursos
provenientes de las Otras Fuentes de Recursos.
Cuando las soluciones habitacionales se destinen al arrendamiento, el
avalúo no podrá exceder los límites establecidos para cada Área de Asistencia.
Igual disposición regirá para los casos de mejoramiento y ampliación de
viviendas
Las Áreas de Asistencia I y II podrán utilizar recursos de orígenes
combinados según la modalidad de financiamiento mixto.
Las normas de
operación establecerán las condiciones que deberán regir para los
Financiamientos Mixtos.
34
El Ejecutivo Nacional, previa opinión favorable del Consejo Nacional de la
Vivienda (CONAVI), podrá ajustar los límites de las asistencias habitacionales,
cuando y donde las circunstancias lo ameriten en razón de comprobadas
limitaciones técnico-constructivas prevalecientes en una localidad o de las
condiciones socioeconómicas vigentes en el territorio nacional.
Las asistencias habitacionales comprenderán los siguientes programas,
tipos de soluciones habitacionales y modalidades de financiamiento:
1. Programas: (a) Adquisición de tierras, (b) Urbanización de tierras para
uso residencial, (c) Producción de soluciones habitacionales para la adquisición,
(d) Producción de soluciones habitacionales para el arrendamiento con o sin
opción a compra, (e) Adquisición de soluciones habitacionales, (f) Mejoramiento
y ampliación de soluciones, (g) Sustitución de viviendas precarias, (h)
Consolidación de Barrios, (i) Investigación en vivienda, (j) Asistencia técnica
habitacional y (k) Subsidios.
2. Tipos de Soluciones: (a) Dotación de servicios básicos vinculados a la
vivienda, (b) Parcelas con servicios básicos, (c) Viviendas de crecimiento
progresivo, (d) Viviendas completas, (e) Viviendas productivas, (f) Viviendas
para alquiler con o sin opción a compra y (g) Equipamientos vinculados a los
desarrollos financiados con recursos previstos en esta Ley.
35
3. Modalidades de Financiamiento individual y colectivo: (a) Créditos para
la construcción, (b) Créditos para la adquisición y (c) Créditos para el
mejoramiento, ampliación o sustitución de vivienda.
Los beneficiarios de estos recursos para financiamiento de soluciones
habitacionales, serán: (a) Los Venezolanos; (b) Los Extranjeros que tengan la
condición de residentes legalmente otorgada por la República y que hayan
permanecido en su territorio en forma interrumpida durante un período no inferior
a cinco (5) años, (c) Las asociaciones cooperativas constituidas por
contribuyentes del Ahorro Habitacional y (d) Los contribuyentes al Ahorro
Habitacional por un período que determinen las Normas de Operación.
Además, todo aspirante deberá ser contribuyente del Ahorro Habitacional
y no ser propietario de vivienda. Los propietarios de viviendas podrán optar a
créditos para ampliación o remodelación de las mismas.
Por lo que las Normas de Operación podrán establecer condiciones
especiales para los aportes de los contribuyentes del Ahorro Habitacional,
sujetos de atención habitacional del Área de Asistencia I.
Para el Financiamiento del Programa de Viviendas, La Política
Habitacional establece los planes y programas quinquenales y anuales de
vivienda a producirse con los aportes del Sector Público, del Ahorro Habitacional
36
y de las Otras Fuentes. Los recursos que se obtengan con los aportes, así como
los rendimientos generados por los mismos y las recuperaciones de los créditos
otorgados, sólo podrán ser utilizados de acuerdo a las provisiones de la Ley de
Política Habitacional y de las Normas de Operación.
Es CONAVI, quien determinará los requisitos y condiciones que se
exigirán a las personas, naturales y jurídicas, para actuar como promotoras de
programas y proyectos de vivienda, a los fines de obtener financiamiento con
recursos provenientes del Sector Público, del Ahorro Habitacional y de Otras
Fuentes de Recursos.
Se establece que, el Ahorro Habitacional es obligatorio y está constituido
por los aportes que mensualmente deberán efectuar los empleados y obreros y
los empleadores o patronos, tanto del Sector Público como del Sector Privado,
en Instituciones Hipotecarias regidas por la Ley General de Bancos y otras
Instituciones Financieras y por la Ley Nacional de Ahorro y Préstamo.
Las Instituciones Hipotecarias participantes del Ahorro Habitacional están
obligadas a remitir a los patronos, dentro de los primeros quince (15) días
siguientes al cierre de cada semestre, una relación individual y detallada del
estado de cuenta del Ahorro Habitacional de cada uno de sus trabajadores.
37
El aporte de los empleados y obreros será del uno por ciento (1%) de su
remuneración mensual básica y el de los empleadores o patronos el dos por
ciento (2%) del monto erogado por igual concepto. El Ahorro Habitacional
depositado en las cuentas establecidas, devengarán intereses sobre saldos
mensuales que deberán ser abonados al cierre de cada mes, calculados en
función del rendimiento global de la cartera de préstamos hipotecarios otorgados
con fondos provenientes del Ahorro Habitacional, deducidos los costos
operativos y los financieros, y una utilidad razonable en beneficio de las
Instituciones Hipotecarias. Y, el CONAVI es el encargado de que cada tres (3)
meses, los montos mínimos de intereses
sean abonados en las cuentas
respectivas.
Adicionalmente, a las cuentas de Ahorro Habitacional se le abonará
semestralmente la cuota parte de los rendimientos obtenidos de los Fondos
Fideicometidos.
A los préstamos hipotecarios, financiados con recursos del Ahorro
Habitacional, se les aplicará la tasa de interés preferencial que determine
CONAVI, mediante resolución publicada en Gaceta Oficial de la República de
Venezuela. Dicha tasa de interés es ajustada periódicamente en forma gradual
tomando en consideración la evolución de las condiciones socioeconómicas
38
prevalecientes en el país, el índice de precios al Consumidor y la Remuneración
de la Institución Hipotecaria, e igualmente, se fija la tasa de interés, que
determina el porcentaje
correspondiente a los costos operativos y
remuneración de las Instituciones Financieras que administran los créditos
hipotecarios.
Los Bancos Hipotecarios y las Entidades de Ahorro y Préstamo que
reciben aporte del Ahorro Habitacional, deberán colocar los recursos en Fondos
Fiduciarios abiertos para administrar los recursos generados por: (a) Los aportes
del Ahorro Habitacional, (b) Los intereses que generen los préstamos otorgados,
una vez deducidos el porcentaje que corresponden por costos operativos y
remuneración de las instituciones financieras encargadas de administrar los
créditos, (c) Las recuperaciones de capital y (d) Los aportes especiales que el
Ejecutivo Nacional acuerde destinar a estos fondos para beneficiar a los
ahorristas habitacionales.
Es CONAVI, el encargado de verificar trimestralmente, el monto de los
rendimientos de los Fondos Fiduciarios. Y los fiduciarios estarán obligados a
suministrar a este la información que requiera. También, el CONAVI deberá
conocer semestralmente los programas de uso de los recursos de los fondos de
Ahorro Habitacional para el otorgamiento de préstamos hipotecarios, según
39
cronograma de desembolso presentados por las Instituciones Hipotecarias,
correspondiente a los montos recaudados por concepto de Ahorro Habitacional.
La utilización de los recursos adicionales generados por el rendimiento
de los fondos fideicometidos, sólo podrá efectuarse cuando el volumen de dicho
fondo así lo permita, en los términos y condiciones que establezca CONAVI
mediante resolución, a objeto de incrementar el número de créditos hipotecarios
a otorgar.
Y las Instituciones Hipotecarias están obligadas a relacionar
mensualmente a CONAVI, el monto del Ahorro Habitacional captado, los
préstamos hipotecarios otorgados y las demás informaciones que exijan las
Normas de Operación.
También, CONAVI debe ordenar auditorías semestralmente en las
Instituciones Hipotecarias que participen en el programa de Ahorro Habitacional,
con cargo a éstas, a fin de verificar el cumplimiento de las obligaciones que le
imponen la presente Ley y las Normas de Operación.
Mientras que, las Normas de Operación regularán, entre otras, las
siguientes materias:
1. Términos y condiciones de los préstamos que se otorguen con los
recursos provenientes de los aportes del Sector Público, del Ahorro Habitacional
y de las Otras Fuentes de Recursos previstas en el Artículo 33, especialmente
40
en cuanto a montos y porcentajes de financiamiento, plazos máximos de
cancelación y garantías que deberán constituir los beneficios de los mismos.
2. Características de los programas habitacionales a ser financiados con
los recursos de esta Ley, así como las condiciones mínimas que deben cumplir
los distintos tipos de soluciones habitacionales.
3. Requisitos y condiciones que deberán llenar los promotores que
soliciten préstamos a constructor para el desarrollo de proyectos de vivienda.
4. Requisitos que deberán llenar los solicitantes de préstamos
individuales y colectivos para obtener financiamiento habitacional.
5. Forma de financiamiento, parámetros, condiciones e indicadores que
deberán aplicarse a la recuperación de los créditos otorgados en las Áreas de
Asistencia I, II y III con los recursos a que se refiere la LPH
6. Términos en que se llevará a cabo el otorgamiento de créditos y
adjudicación de viviendas por parte de las Instituciones Financieras y de las
personas jurídicas u organismos otorgantes de préstamos con recursos
provenientes de los aportes del Sector Público, del Ahorro Habitacional,
incluyendo los mecanismos para la realización de los sorteos, según los
Artículos 17 y 31 de la LPH.
41
7. Las informaciones y recursos que las Instituciones Financieras y los
organismos ejecutores de Programas Habitacionales deberán suministrar al
CONAVI y su periodicidad.
8. Forma y frecuencia de la información que los patronos están obligados
a suministrar a sus trabajadores.
9. Distribución de los recursos provenientes del Ahorro Habitacional entre
las Instituciones Hipotecarias para su mejor aprovechamiento en función de los
objetivos que persigue la LPH y los porcentajes obligatorios que deberán
colocarse en préstamos hipotecarios en las regiones y ciudades en función de
los objetivos de la LPH.
10. Reglamento de la administración y funcionamiento del Fondo de
Garantía.
11.Funciones y responsabilidades de la Secretaría Ejecutiva y de la
Oficina de Inspección de la LPH.
12. Términos y porcentajes máximos de la garantía de devolución de
préstamos hipotecarios, primas y requisitos para la procedencia de las garantías.
13. Lo relativo a los Fondos del Ahorro Habitacional y Fondos de
Fideicomisos de Inversión.
14. Las demás materias que correspondan conforme a la LPH.
42
GLOSARIO
ACTIVOS: Bienes y derechos de propiedad de la empresa.
Representan
recursos económicos que se espera beneficien actividades futuras. (GAMBOA
V., 1993, p.125).
AHORROS: Se define como un acto de la vida económica fundado en el hecho
de que la economía desarrolla en el tiempo y las necesidades de los hombres,
se presentan periódicamente.
En su origen el ahorro es una previsión
económica respecto a lo porvenir.
ASOCIACIÓN BANCARIA DE VENEZUELA: Institución creada en 1959, para
incorporar el sector bancario al conjunto del movimiento empresarial venezolano,
y para que el sector Bancario tuviese una voz presente y participativa en el
debate económico y político, acorde con la dinámica democrática. (CORAZZIN,
1995, P.14)
BANCA HIPOTECARIA: Sector del Sistema Financiero especializado en captar
recursos para ser destinados al financiamiento de la vivienda.
BIENES ECONÓMICOS: Los recursos escasos se combinan para producir
bienes económicos. Cualquier bien o servicio producido a partir de recursos
43
escasos, es asimismo escaso. Puesto que los bienes económicos son escasos,
constantemente nos enfrentamos sobre decisiones de la manera como
utilizarlos. (CHIAVENATO, 1994, P.4).
CAPITAL DE TRABAJO: La inversión de una empresa en activos de corto
plazo o corrientes (efectivos, inversiones temporales, cuentas por cobrar e
inventario). (GAMBOA V., 1993, P.125).
CAPTACION: Proceso que se utiliza para canalizar el ahorro público hacia las
instituciones financieras.
CÉDULA HIPOTECARIA:
Un título valor emitido en masa por un Banco
Hipotecario, que otorga al poseedor del mismo, una garantía real y le concede
derecho, al interés fijado en las características de la respectiva emisión.
(CENTRO DE ESTUDIOS DE ECONOMÍA Y FINANZAS, 1992, P. 54).
CERTIFICADOS DE AHORRO: Títulos negociables colocándose a la par contra
recibo de su importe en dinero efectivo. No podrá ser adquiridos antes de su
vencimiento a su valor real normal, podrán ser nominativos, a la orden o al
portador y tendrán una denominación mínima definida por el ente emisor.
(CORAZZIN, 1995, P. 15).
44
CÉDULAS HIPOTECARIAS: Son títulos emitidos por Bancos Hipotecarios de
conformidad con las disposiciones de la Ley General de Bancos otros institutos
de Crédito. Tienen como garantía los créditos concedidos por el banco emisor,
las cuales a su vez gozan del respaldo de una hipoteca sobre un inmueble
urbano. Es un rendimiento fijo, vencimiento cierto, amortizable por sorteos y que
representan la garantía específica de todos o determinados préstamos
hipotecarios otorgados por el instituto emisor, además de la garantía general de
los activos del instituto que las emite.
(INSTITUTO VENEZOLANO DE
MERCADO DE CAPITALES, Clasificación de los Títulos Valores, p.14) .
CONSEJO BANCARIO NACIONAL: Tiene como atribución el estudio de las
condiciones bancarias y económicas del país y el envío de los informes
correspondientes
con
sus
conclusiones
y
recomendaciones
a
la
Superintendencia de Bancos y al Banco Central de Venezuela. (corazzin, 1995,
P.15).
COSTO: Desembolso realizado en la adquisición de bienes o servicios, su valor
se representa por su activo. (GAMBOA V., 1993, p.126).
45
DEPÓSITOS DE AHORRO: Es el dinero colocado en la instituciones financieras
por concepto de ahorros y se movilizan mediante libretas en donde se anotan
los depósitos, retiros e intereses devengados. (CORAZZIN, 1995, P.15).
ESTADOS FINANCIEROS: Están constituidos por el Balance General y Estado
de Ganancias y Pérdidas de las Instituciones Financieras. (CORAZZIN, 1995,
p.15).
FINANCIAMIENTO: Consiste en el acto de recursos financieros a los
demandantes del sistema para cubrir sus necesidades (en este caso vivienda)
FONCREI: Fondo de Crédito Industrial, es un instituto autónomo adscrito al
Ministerio de Fomento, cuya función es la de apoyar el desarrollo industrial del
país mediante otorgamiento de crédito a través de la Banca Privada Nacional,
facilitando los proyectos de inversión de acuerdo al establecimiento,
ampliaciones, reactivación del sector. Se pueden obtener financiamiento para
las empresas de conversión e instalación de maquinaria y equipos que estén
operando sobre la modalidad de arrendamiento financiero. El monto máximo de
46
financiamiento es de Bs.300.000.000 por empresa o grupo de empresas, no
pudiendo exceder del 70% de la inversión del proyecto. El Plazo máximo es de
15 años incluido 3 de gracia. La tasa de interés será equivalente al 90% de la
tasa activa promedio ponderado de las principales del país. (GONZÁLEZ, 1995,
P.82).
GASTOS: Son costos ¨expirados¨ en el sentido que representan el costo de las
mercancías y servicios utilizados en el proceso de obtener ingresos. (GAMBOA
V., p.127).
HIPOTECA: Es un derecho real, constituido sobre los bienes del deudor o de un
tercero, en beneficio de un acreedor, para asegurar sobre estos bienes el
cumplimiento de una obligación. (CORAZZIN, 1995, p.16).
INFLACIÓN: Fenómeno económico que se caracteriza por aumentos generales
sostenidos de los precios, con la consiguiente desvalorización de la moneda.
(GAMBOA V., 1993, P.127).
47
INSTITUCIONES FINANCIERAS:
Establecimientos que manejan asuntos
monetarios. Incluye compañías de seguros, bancos comerciales, ahorros y
préstamos,
compañías
arrendadoras
e
inversionistas
institucionales.
(WESTON y BRIGAN, 1990, P. 790).
LIQUIDEZ: Capacidad que tiene una empresa de cumplir con sus obligaciones
de corto plazo. Para un activo individual, es la facilidad con la que dicho activo
puede venderse a un precio razonable. (GAMBOA V., 1993, p.128).
OPERACIONES ACTIVAS: Son aquellas a través de las cuales se colocan los
fondos disponibles principalmente en actividades crediticias, siendo su principal
expresión, el préstamo garantizado con hipoteca de primer grado sobre
inmuebles urbanos, suburbanos y rurales. (CORAZZIN, 1995, p.16).
RENDIMIENTO: Tasa de rendimiento sobre una inversión; la tasa interna de
rendimiento. (WESTON y BRIGAN, 1990, p. 797).
48
RIESGO FINANCIERO: Incertidumbre en la capacidad de pago del servicio de
la deuda (intereses y amortizaciones de préstamos), lo que incide en los
reclamos futuros para los propietarios. (GAMBOA V., 1993, P. 128).
SISTEMA FINANCIERO: Relación entre los organismos o instituciones de
carácter financiero y económico, y el marco institucional de leyes y costumbres
dentro del cual operan organismos.
49
CAPITULO III
MARCO METODOLÓGICO
Diseño de la Investigación
La presente investigación puede clasificarse, según los criterios
establecidos por Sierra Bravo y otros autores, de la siguiente manera:
Por su propósito o finalidad: se clasifica como práctica, ya que su objeto
es la búsqueda de conocimientos para su posterior aplicación, en cuanto a
problemas presentados en las Entidades Financieras (Bancos Hipotecarios y
Entidades de Ahorro y Préstamo), relacionados con la captación, asignación y
administración de los recursos para los créditos por Política Habitacional.
Por su alcance: Este estudio es transversal, porque los datos se tomaron
en un solo punto en el tiempo.
Por su profundidad: Es de tipo descriptivo, ya que se caracterizan y
comparan algunos caracteres de los Bancos Hipotecarios y Entidades de Ahorro
y Préstamo.
Por su fuente: Mixta, se utiliza como fuente primaria Cuestionario tipo
encuesta, como fuente secundaria se analizó información obtenida de informes,
50
reportes, seminarios, estudios, artículos de prensa, leyes y demás documentos
relacionados con el tema.
Por su carácter: Cualitativa, se manejo información obtenida de las
reuniones de trabajo, y cuantitativa, basada en los cálculos estadísticos
realizados.
Por la estrategia implementada y la naturaleza: Documental, ya que se
analizó información relacionada con el problema en estudio. Seguida de la de
Campo, porque se realiza cuestionario tipo encuesta
Población
El universo para el presente estudio lo conforma la totalidad de los
Bancos Hipotecarios y las Entidades de Ahorro Préstamo activos, con sede
principal en la ciudad de Caracas, área metropolitana y que utilizan sus recursos
para créditos hipotecarios por política habitacional.
De los cuales fueron
tomados un Banco Hipotecario y una Entidad de Ahorro y Préstamo, cuya
población lo integran 2.500 personas que labora en estas dos instituciones.
Muestra
51
La muestra estuvo conformada en su totalidad por (33) analistas de
crédito, 18 de ellos pertenecientes a la Entidad de Ahorro y Préstamo y 15 al
banco hipotecario, muestra que se justifica ya que son los analistas de créditos
las personas con mayor experiencia en el manejo de las operaciones de créditos
hipotecarios por política habitacional, tienen claro cuales son los requerimientos
exigidos por la institución para aprobar o denegar una solicitud determinada,
conocen el seguimiento de las operaciones de crédito, requerimientos básicos
para la clasificación de los mismos por parte de la institución y de la
Superintendencia de Bancos, entre otras cualidades.
Técnica Muestral
Corresponde a muestra no probabilistica, basada en la decisión de las
investigadoras, que responde a una controlada elección de sujetos con ciertas
características específicas que apoyan el logro de los objetivos planteados.
Instrumento de Recolección de Datos
52
El instrumento de recolección de datos utilizado fue el cuestionario, como
fuente primaria, elaborado con preguntas restringidas o cerradas, el cual estuvo
compuesto por quince (15) ítems, englobados en cinco (5) variables: Normas,
Garantías, Perfil del Prestatario, Riesgo y Clasificación, cada una de ellas
compuesta por distintas interrogantes relacionadas con su descripción, las
cuales fueron respondidas en su totalidad por los analistas seleccionados para la
muestra.
La variable denominada Normas, corresponde a la normativa exigida a
los Bancos Hipotecarios y Entidades e Ahorro y Préstamo por la
Superintendencia de Bancos, la integran cuatro (4) preguntas, orientadas como
siguen, si afecta conceder un crédito hipotecario por política habitacional, si los
requisitos exigidos al solicitante no coinciden con los establecidos por la
institución financiera y el ente regulador (Superintendencia de Bancos).
Igualmente se considera la posibilidad del otorgamiento de créditos con
documentación deficiente; si los requerimientos legales son primordiales para el
otorgamiento del crédito; y, si existe un control exhaustivo para que se cumplan
las normas exigidas por la Superintendencia de Bancos como ente supervisor.
La variable Garantías, relacionadas con la hipoteca del inmueble, la
integran tres (3) interrogantes, las cuales hacen referencia al valor de la garantía
53
como eje fundamental en la toma de decisiones al momento de otorgar un
crédito hipotecario por política habitacional; si el monto del crédito a otorgar se
realiza en función al avalúo del inmueble, para el cual, se solicita el crédito; y,
si se consideran las comprobaciones regístrales y valoraciones como variables
básicas para la aceptación de garantía del inmueble.
El Perfil Prestatario, como variable representativa de las características
del prestatario, lo componen tres (3) interrogantes que engloban posibilidad del
mismo, en cuanto a la cancelación del crédito a ser otorgado. Con la finalidad
de conocer, si la situación socioeconómica del prestatario es un requisito
indispensable para el otorgamiento del crédito por política habitacional; si están
dentro de los criterios de aprobación del crédito la posibilidad de aceptación por
parte del prestatario las condiciones de amortización, tipo y término del
financiamiento; y, si tiene alguna relevancia el tipo de prestatario (persona
natural o jurídica), según el caso, en la asignación de un crédito.
La variable Riesgo, sus interrogantes determinan los factores cualitativos
y cuantitativos que pueden considerarse como riesgosos a futuro, producto de la
imposibilidad de cancelación del crédito otorgado.
Esta variable está
representada por dos preguntas, las cuales tratan de definir si es el factor
cualitativo aplicable en un 100% a los créditos hipotecarios, sabiendo que se
54
basan en créditos a mediano y largo plazo, autoliquidables, con un perfil del
prestatario de integridad, capital y garantía. En cuanto los factores cuantitativos,
se trata de conocer a través de la aplicación de la encuesta, si ese factor ha
tomado gran relevancia por parte de las instituciones financieras hipotecarias,
para el otorgamiento de créditos, considerando entre ellos la fuente de pago
para definir la calidad del préstamo.
En lo que respecta a la variable Clasificación, la misma hace referencia a
las categorías de clasificación de los créditos hipotecarios por política
habitacional, mediante tres (3) preguntas, que evidencian el requerimiento de
conocer si se realiza periódicamente la clasificación de los créditos según las
categorías normales, con cierta deficiencia, pérdidas potenciales, falta de
información, dudosos o fallidos. Si generalmente coinciden en la clasificación de
los créditos la institución crediticia y el ente regulador (Superintendencia de
Bancos); y, si en la clasificación de un crédito como pérdida potencial, falta de
información, dudoso o fallido, es producto de la falta de control por parte de la
institución financiera.
La selección de estas variables fue producto de las reuniones de trabajo
realizadas con los profesionales que trabajan en el ámbito de la Banca
Hipotecaria y Entidades de Ahorro y Préstamo, de los inspectores de la
55
Superintendencia de Bancos y personas relacionadas a la investigación, de las
cuales se obtuvo la información básica para la definición de las variables, de
acuerdo a los aspectos más relevantes considerados para la captación y
criterios de asignación y administración de los créditos hipotecarios por política
habitacional.
Validación del Instrumento
Para la validación del instrumento, en primer lugar se aplicó cuestionario
tipo prueba a ocho (8) personas representativas de la muestra, con la finalidad
de medir su aceptación o rechazo por parte del entrevistado. Posteriormente
fue presentado al tutor, el resultado de la prueba ejecutada, lo cual avaló la
selección de éste como instrumento final para la recolección de los datos. (ver,
Anexo A Cuestionario)
Fichas Bibliográficas
Las fichas bibliográficas, instrumento utilizado como herramienta
importante para la adecuada recaudación de la información, permitió reunir y
56
seleccionar los datos, así como ordenar y clasificar las ideas adquiridas durante
la investigación del presente estudio.
Para la elaboración de las fichas bibliográficas empleadas se
contemplaron artículos de prensa, trabajos, seminarios, charlas, material
documental emitido por instituciones como el Banco Central de Venezuela, la
Superintendencia de Bancos y otras Instituciones Financieras,
Centro de
Estudio de Economía y Finanzas; basamento legal conformado por la Ley
General de Bancos y Otras Instituciones Financieras, Ley de Política
Habitacional, Normas Prudenciales de la Superintendencia de Bancos y Otras
Instituciones Financieras, material sobre análisis crediticio elaborado por el
Centro de Estudios Monetarios Latinoamericanos (CEMLA).
En el seminario de Banca y Finanzas dictado por el Centro de Estudios
de Economía y Finanzas, se desarrolló el tema de la Banca Hipotecaria y las
Entidades de Ahorro y Préstamo, sus funciones, prohibiciones, limitaciones y
características, con base a la Ley de Bancos y Otras Instituciones Financieras.
Del seminario dictado conjuntamente por el CEMLA y el Banco Central de
Venezuela sobre la Supervisión Bancaria, se consideraron las referencias con
respecto al análisis crediticio, en función de la visión de los inspectores de la
Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras.
57
En cuanto a los créditos por Política Habitacional, la información
especificada se obtuvo de la Ley de Política Habitacional.
Este estudio se desarrolló en cuatro fases o etapas, las cuales fueron:
Primera Fase: Recopilación de Información.
En esta fase se estableció una estrategia de tipo múltiple, la cual se inició
con revisión bibliográfica y documental del problema investigado. Se realizaron
consultas y entrevistas a los integrantes de los Bancos Hipotecarios, Entidades
de Ahorro y Préstamo y de la Superintendencia de Bancos, así como también
consultas a especialistas en el área, a fin de recopilar la información relacionada
con los objetivos de esta investigación.
Adicionalmente se utilizaron las referencias obtenidas de las opiniones
brindadas por los especialistas, profesionales y analistas relacionados con el
tema en estudio, lo que evidencia un nuevo sentido dirigido a aspectos no solo
administrativos, sino de políticas económicas y sociales, que ha creado el estado
conjuntamente con otros entes de la administración pública y privada, en pro del
beneficio en la adquisición de viviendas, prestado a la población venezolana.
En esta fase, la información obtenida a través de la revisión documental
se organizó mediante la clasificación de fichas, según su tipología y
lineamientos.
58
Segunda Fase: Procesamiento de Datos
En esta fase se tabulan y presentan los datos para el estudio cualitativo y
cuantitativo de los Bancos Hipotecarios y Entidades de Ahorro y Préstamo.
Tomando en cuenta el criterio metodológico considerado, se procedió a
elaborar los cuadros y gráficos que muestran claramente los resultados
obtenidos, del análisis de las variables definidas.
Tercera Fase: Análisis de Datos
Sobre la base del análisis de la información arrojada por el cuestionario,
así como la información general recabada sobre los Bancos Hipotecarios,
Entidades de Ahorro y Préstamo, la Superintendencia de Bancos y demás entes
públicos y privados del contexto hipotecario, se procedió a descomponerlos de
manera lógica y exhaustiva, tomando en consideración los objetivos propuestos
y obtener así los resultados de la investigación.
Por último se procedió a analizar el contenido de las fichas, con el fin de
utilizar toda los datos recabados para el desarrollo del estudio.
Cuarta Fase: Conclusiones y Recomendaciones
Para finalmente, formular un cuerpo de conclusiones y recomendaciones.
59
CAPITULO IV
TABULACION Y ANALISIS DE LOS RESULTADOS
Antes de proceder a la presentación de los resultados, se detallan los
lineamientos a seguir en el análisis en función de los objetivos de este trabajo de
investigación.
Se comenzó con el análisis de la información recolectada paralelamente
en el Banco Hipotecario y la E.A.P., se tratan los resultados concernientes a la
percepción que tienen ambos sobre el grado de cumplimiento de los
mecanismos de captación y criterios de asignación de los recursos financieros
para créditos hipotecarios por política habitacional, según las variables
trabajadas.
Una vez revisada la información proveniente de ambas instituciones se
procedió a comparar los resultados para establecer si existen o no diferencias
significativas, dando como resultado el análisis cualitativo general.
60
Clasificación de los Datos
Los datos primarios analizados corresponden a los resultados del
cuestionario aplicado a la muestra seleccionada; las variables utilizadas tienen
un nivel de medición nominal (según Sampieri, Fernández y Baptista 1994, p.
257-258), "... en este nivel se tienen dos o más categorías del ítems o variable.
Las categorías no tienen orden o jerarquía. Lo que se mide es colocado en una u
otra categoría, lo que indica solamente diferencias respecto a una o más
características.".
La codificación utilizada es numeral SI: 1; NO: 2.
" Los números
utilizados en este nivel de medición tienen una función
puramente de
clasificación y no se pueden manipular aritméticamente".
61
Análisis de los Datos
Variable Norma
El 83% (15) de los encuestados en el Banco Hipotecario y el 87 % (13) de
las E.A.P., coinciden en afirmar que la decisión de asignación de un crédito
hipotecario por política habitacional se ve afectada, si los requisitos exigidos al
solicitante del crédito no coinciden con los establecidos por la institución o por la
Superintendencia de Bancos. Sin embargo admiten la existencia de créditos
otorgados con documentación deficiente por parte del solicitante. Banco
Hipotecario 56% (10); E.A.P. 53% (8).
En cuanto a los requerimientos legales, éstos fueron identificados como
primordiales para el otorgamiento de crédito por el 100% de los encuestados,
adicionalmente en ambas instituciones el 78% (14) y 80% (12) de los
participantes identificó un control exhaustivo sobre el cumplimiento de las
normas exigidas por el SUBEDAN.
62
Variable Hipoteca del Inmueble
El 100% de los encuestados en las dos instituciones participantes en el
estudio, manifestaron que el valor de la garantía es fundamental para el
otorgamiento del crédito, basándose además el cálculo en el avalúo del
inmueble por el cual se solicita el crédito. Así mismo el 83% (15) y 80% (12) de
los participantes considera que las valoraciones y comprobaciones registrales
son variables básicas para la aceptación de la garantía del inmueble.
Variable Características del Prestatario
El 89% (16) y 93% (14) de los participantes considera que la situación
socioeconómica del prestatario es uno de los requisitos a considerar para la
adjudicación de un crédito. Sin embargo el 56% (10) y 53% (8) menciona que
para la aprobación de un crédito no se considera la aceptación por parte del
solicitante en cuanto a las condiciones de amortización, tipos y condiciones.
Igualmente el 78% (14) y el 80% (12) consideran que si es relevante el tipo de
prestatario involucrado (persona jurídica o natural) para la asignación del crédito.
63
Variable Factores de Riesgo
El 56% (10) y 53% (8) menciona que el factor cualitativo es aplicable
100% a los créditos hipotecarios, considerando adicionalmente el 94% (17) y
93% (14) que el factor cualitativo ha tomado gran relevancia por parte de las
instituciones financieras para el otorgamiento de créditos.
Variable Clasificación de los Créditos por Política Habitacional
El 83% (15) y 80% (12) de los participantes considera que la
categorización de los créditos se ejecuta periódicamente, coincidiendo en un
67%, para ambas instituciones, con la clasificación realizada por la
Superintendencia de Bancos.
Admiten además el 83% (15) y 80% (12) que la clasificación de un crédito
como Pérdidas Potenciales, Falta de Información, Dudosos o Fallidos puede ser
producto de falta de control por parte de la institución financiera.
Por último para cumplir con el objetivo principal de esta investigación,
analizaremos a continuación de manera global los resultados obtenidos.
64
Tomando como referencia las variables definidas como:
NORMAS,
GARANTÍAS, PERFIL PRESTATARIO, RIESGO Y CLASIFICACIÓN, para
especificar cuales son los criterios, instrumentos y procedimientos que
emplean las instituciones financieras en lo que se refiere a la administración y
manejo de los recursos utilizados en las operaciones hipotecarias; en términos
generales, el grado de influencia de las variables establecidas para la
administración y manejo de los recursos de los créditos hipotecarios por política
habitacional, se reflejaron en el siguiente orden: Garantías (94% SI, 6% NO),
Normas (77% SI, 23% NO), Perfil del Prestatario (72% SI, 28% NO), Riesgo
(70% SI, 30% NO) y Clasificación (66% SI, 34% NO).
65
34%
Clasificación
66%
30%
Riesgos
70%
NO
28%
Perfil Prestatario
72%
SI
6%
Garantía
94%
23%
Normas
77%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Gráfico 1. Resultados Globales del Cuestionario
Esto indica, que el factor preponderante en la adjudicación de los créditos
hipotecarios, es el mismo inmueble considerado como garantía de dicho crédito,
ya que implica menor riesgo.
Seguidamente, según los resultados se evidencia que el cumplimiento de
las normativas es de gran importancia para la Banca Hipotecaria y Entidades de
Ahorro y Préstamo. Esto es lógico, ya que incurrir en irregularidades con las
Leyes que controlan este tipo de operaciones, daría como resultado la aplicación
de sanciones y hasta la cancelación de multas estipuladas en dichas leyes.
Luego, el perfil prestatario es considerado de importancia para los
analistas de las instituciones evaluadas, ya que a través del análisis de las
condiciones de los solicitantes de los créditos, se conoce la índole de factibilidad
de recuperar el monto del financiamiento por la vía normal del ingreso de
recursos financieros, y no a través de la ejecución de la hipoteca.
66
La variable riesgo, en el ámbito de la Banca Hipotecaria y las Entidades
de ahorro y Préstamo es evaluada con relevante grado de importancia; sin
embargo, detrás de todo crédito hipotecario está la garantía del inmueble que
soporta cualquier pérdida.
En lo que se refiere a la Clasificación del crédito según el riesgo, esta es
una variable considerada tanto por las instituciones financieras, como por la
Superintendencia de Bancos, pero representa mayor relevancia para esta última,
ya que a través de esta clasificación se calculan las provisiones de las
instituciones financieras, condición exigida por la SUDEBAN e irregularmente
acatada por las instituciones financieras.
En forma detallada, el resultado del cuestionario para cada una de las
variables fue el siguiente:
67
Variable Normas
Referencia: A) Normas exigidas por la Superintendencia de Bancos
El cumplimiento de las normas exigidas por la Superintendencia de
Bancos, como ente supervisor, en relación con la asignación de créditos
hipotecarios por política habitacional, como una variable que afecta la decisión
de otorgar o no un determinado crédito, es de significativa importancia y esta
representada por el 85 por ciento de las respuestas de la muestra. Sin embargo,
el 45 por ciento de la misma manifestó, que existen casos en los cuales se
otorgan créditos hipotecarios sin el debido cumplimiento de las normativas,
siendo esto producto de los malos manejos por parte de personas de las
instituciones bancarias, y esto se evidencia durante las inspecciones realizadas
por los inspectores bancarios, según la información obtenida de las entrevistas
realizadas.
En cuanto a los requerimientos legales, el 100 por ciento coincidió en que
son de vital importancia para la toma de decisiones al momento de aprobar un
determinado crédito.
Con relación al control por parte de las instituciones bancarias, para
garantizar el cumplimiento mínimo exigido de las normativas, un 79 por ciento de
68
la muestra expresa que dicho control, sí se realiza, contra un 21 por ciento que
manifiesta lo contrario, aludiendo que esto se evidencia en las fallas presentadas
en los informes elaborados por los auditores externos y por los inspectores
bancarios, al analizar la cartera de crédito de las instituciones.
Requisitos del
SUBEDAN e Inst.
Financ.
21%
79%
0%
Requerimientos Legales
100%
NO
SI
55%
Documentación
Deficiente
45%
15%
Control Interno
85%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
Gráfico 2. Normas
Variable Garantía
Referencia: B) Hipoteca del Inmueble
En lo que se refiere a la garantía del crédito hipotecario a través de la
hipoteca del inmueble, es opinión del 100 por ciento de la muestra, que el valor
69
de la garantía es fundamental en la toma de decisión para el otorgamiento del
crédito por la institución financiera.
Igualmente es opinión de los analistas de crédito, que el monto del
mismo se calcula en función del avalúo del inmueble para el cual se solicita el
crédito. Los analistas expresan que la institución financiera otorga como crédito
el monto correspondiente a un porcentaje que se maneja en un rango, entre el
55 y el 75 por ciento del monto del avalúo que se le realice al inmueble, cuyo
financiamiento varía para cada institución hipotecaria.
18%
Comprobaciones
Registrales y Valoraciones
82%
0%
NO
Monto Avalúo
SI
100%
0%
Valor Garantia
100%
0%
Gráfico 3. Garantía
20%
40%
60%
80%
100%
120%
70
Variable Perfil del Prestatario
Referencia: C) Características del Prestatario
Las interrogantes relacionadas con la variable perfil del prestatario,
reflejaron en un 91 por ciento de la muestra, que la situación socioeconómica del
prestatario es un requisito para el otorgamiento de un crédito hipotecario, la
misma es medida, en el caso de las personas naturales, a través del balance
personal o familiar solicitado a los posibles prestatarios, declaración de ingresos
y referencias bancarias, comerciales y personales. En el caso de personas
jurídicas, se solicita información relacionada con la empresa como son: Actas
Constitutivas, Estados Financieros, Actas de Junta Directiva y/o Asamblea,
capital declarado por la empresa solicitante, si se trata de una empresa
relacionada a otra, o a algún grupo económico definido, entre otros.
En cuanto a la consideración entre los criterios para la aprobación de un
crédito hipotecario, sobre la escogencia del prestatario del tipo de amortización y
condiciones, el 45 por ciento opina que sí es un factor tomado en cuenta,
mientras la mayoría (el 55 por ciento) de la muestra expreso que no. Esto es
producto, según explicación de los analistas, de que, se supone que si una
persona (natural o jurídica) solicita un crédito hipotecario por política
71
habitacional, ya ha estudiado la magnitud del compromiso, gastos, tiempo, costo
de oportunidad, etc., que ha utilizado la institución financiera para la evaluación
de su documentación.
Por lo que se refiere al tipo de prestatario, si es persona natural o jurídica,
para la consideración o no del crédito, el 79 por ciento de la muestra manifiesta
que es tomado en cuenta, mientras que el 21 por ciento de la misma opina que
no es un factor relevante. Los analistas explicaron a este respecto que, en caso
de personas jurídicas, las instituciones financieras realizan una evaluación más
laboriosa, ya que debe considerar aspectos adicionales a las correspondientes
solicitudes de créditos a personas naturales.
Esta última respuesta se debe a que, la política, es una medida
gubernamental para asistir a los estratos de bajos recursos para la adquisición
de sus viviendas; sin embargo, representantes de las instituciones financieras
explicaron que todo depende de la política de la institución.
72
21%
Tipo de Prestatario
79%
55%
NO
Condiciones del Crédito
SI
45%
9%
Situación Socioeconómica
91%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
Gráfico 4. Perfil del Prestatario
70%
80%
90%
100%
73
Variable Riesgos
Referencia: D) Factores de Riesgos
Los factores de riesgo están en función de la garantía hipotecaria,
posibilidad de amortización de la deuda que pueda contraer el solicitante del
crédito mediante la evaluación de su balance y estados financieros. A este
respecto, la interrogante sobre la aplicación de un 100 por ciento del factor
cualitativo a los créditos hipotecarios, considerando que se basan en créditos a
corto plazo, estacionales, autoliquidables, con perfil de integridad del prestatario
y capital, el 45 por ciento respondió afirmativamente, y para el 55 por ciento la
respuesta fue contraria. Este resultado se interpretó, de forma tal, que este
factor cualitativo necesita del soporte del factor cuantitativo, para conocer la
realidad de la garantía y disminuir el riesgo de la inversión.
Con relación al factor cuantitativo, el 94 por ciento de la muestra
manifestó que últimamente si ha tomado gran relevancia por parte de las
instituciones financieras hipotecarias, para el otorgamiento de los créditos,
considerando entre ello, la fuente de pago para definir la calidad del préstamo.
74
Gráfico 5. Riesgo
Variable Clasificación
Referencia: E) Categorías de Clasificación de los Créditos Hipotecarios
por Política Habitacional.
La categoría de clasificación de los créditos hipotecarios, esta definida
dentro de la normativa de la Superintendencia de Bancos y debe ser aplicada a
todos y cada uno de los créditos de las Instituciones Financieras.
De acuerdo a la información suministrada por los Analistas de Créditos
Hipotecarios, existe una clasificación establecida por parte de la Institución
financiera, y otra, que es definida por los Inspectores de la Superintendencia de
75
Bancos. El propósito de este procedimiento es establecer la provisión para
contingencia, en caso de que un crédito no este dentro del rango normal, de lo
contrario esta definido un porcentaje de comisión dependiendo de la categoría
del crédito.
En la encuesta realizada el 82% de la muestra manifiesta que dicha
clasificación es realizada en las Instituciones Financieras en forma periódica,
mientras el 18% opina lo contrario. Sin embargo, en cuanto a la interrogante, si
ambas clasificaciones coinciden (la del regulador y la de la institución financiera),
el 33% considera que es positiva la respuesta contra un 67% que opina lo
contrario. En la realidad las instituciones financieras tratan de clasificar lo más
alto que pueden la categoría de un crédito para utilizar un monto menor de
provisión para contingencia, ya que el porcentaje de provisión es inversamente
proporcional a la categoría del crédito.
Los créditos hipotecarios clasificados como pérdidas potenciales, y de
falta de información, dudosos o fallidos, pueden ser producto de la deficiencia en
el control interno de las instituciones financieras. Y así, fue confirmado por los
analistas de crédito (82% Si, 18% No).
76
18%
Clasificación por falta de
control
82%
no
67%
Coincidencia Clasificación
Vs. Ente Regulador
si
33%
18%
Clasificación Periodica
82%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
Gráfico 6. Clasificación
En lo referido al objetivo específico Contrastar los mecanismos de
captación de recursos utilizados por las instituciones financieras que otorgan
créditos hipotecarios por política habitacional, se puede decir, que en principio,
sus actividades están plenamente regidas por la normativa de Ley; sin embargo,
específicamente en el caso del banco hipotecario, sus activos están constituidos
básicamente por: Fondos a colocar en Fideicomiso (Ley de Política Habitacional
y otros), Activos efectos a Garantía de cédulas (Préstamos Hipotecarios de
Programas de Interés Social y otros), otras colocaciones (Operaciones
Ordinarias Programas Especiales de Financiamiento y Préstamos Hipotecarios -
77
Ley de Política Habitacional), Inversiones en Valores e en Inmuebles. Mientras
que, la Entidad de Ahorro y Préstamo, los activos están representados aparte de
la disponibilidad en efectivo, en Fideicomiso de Inversión - BANAP, Inversiones
Otras, Cartera de Crédito (Préstamos Hipotecarios a Largo y Mediano Plazo,
Préstamos Hipotecarios a Construcciones, Préstamos no Hipotecarios y
Préstamos Hipotecarios sin Garantía del BANAP), en un rubro separado los
Préstamos Hipotecarios por Política Habitacional, Inversiones en Activos Fijos y
otras cuentas de menor participación.
En cuanto a los Pasivos de las Instituciones seleccionadas, el Banco
Hipotecario, el mismo lo integran los depósitos (de Ahorro, L.P.H.. y a Plazo),
Préstamos Recibidos a Plazo, Préstamos, Anticipos, Descuentos y
Redescuentos, las Cédulas Hipotecarias en poder del público, Bonos
Quirografarios y otras obligaciones a la vista y a plazo. Mientras que, el Pasivo
de las Entidades de Ahorro y Préstamo, está representado por Aportaciones de
Ahorro (a la vista, sujetos a convenio y subordinados), Ahorros de Política
Habitacional, Obligaciones por Bonos (en circulación, sorteados o vencidos e
intereses sobre Bonos), Obligaciones con el BANAP (Préstamos con Garantía
de Crédito Hipotecario, Otras Obligaciones), obligaciones con otros organismos
y otras cuentas de menor participación.
78
Esto evidencia que la estructura de los estados financieros presenta una
leve diferencia; sin embargo, las operaciones que realizan tienen un mismo
objetivo como es la captación de fondos a través de los ahorros y la emisión de
cédulas hipotecarias, para utilizar dichos recursos a las asignaciones aprobadas
por concepto de préstamos hipotecarios. En el caso del Banco Hipotecario, las
captaciones están representadas por los ahorros (de personas naturales y
jurídicas, más los de Política Habitacional) y la emisión de Cédulas Hipotecarias;
y para la EAP, está constituida por los aportes de ahorro (de personas naturales
y jurídicas, más los de Política Habitacional) y las obligaciones por Bonos con el
BANAP.
79
Resultado del Análisis de los Documentos
Como resultado de la revisión de la documentación recopilada durante
la investigación, se pudieron aclarar una serie de interrogantes, que ayudaron al
análisis de los resultados, como la evolución que han seguido las políticas de
financiamiento de viviendas, por parte de los poderes nacionales y la
intervención de la banca hipotecaria privada en dicha materia y el impacto
producido por la implantación de la política habitacional y sus reformas en
cuanto al mejoramiento de acceso a los sectores menos favorecidos
económicamente en la adquisición de vivienda propia.
Estos resultados sirvieron a su vez, para conocer la actividad
administrativa, social y financiera tanto de la Banca Hipotecaria como de las
Entidades de Ahorro y Préstamo, y demás entes que ofrecen alternativas para
adquisición de viviendas.
Con la finalidad de cumplir con el objetivo específico de evaluar el grado
de cumplimiento de la legislación venezolana en cuanto al otorgamiento de los
créditos hipotecarios por Política Habitacional, el cual se trabajó mediante la
evaluación de la documentación y el análisis bibliográfico, que soportan dichos
mecanismos, según base legal presentada en la Ley General de Bancos y Otras
80
Instituciones Financieras y las normativas establecidas por la Superintendencia
de Bancos y Otras Instituciones Financieras.
Entre los mecanismos de captación más comunes utilizados por la
Banca Hipotecaria y la Entidades de Ahorro y Préstamo, se pueden detallar los
títulos hipotecarios, los cuales tendrán sobre los préstamos una garantía
hipotecaria, derecho que la Ley otorga al acreedor hipotecario, sin necesidad de
inscripción en registro alguno. Y la fecha de emisión no producirá privilegio
alguno entre los títulos hipotecarios.
La emisión de los títulos sólo podrá verificarse con el previo acuerdo, de
por lo menos, las dos terceras (2/3) partes de los miembros de la junta
administradora del banco emisor. Copia del acuerdo y del proceso de emisión,
es enviada a la Superintendencia de Bancos con los documentos e informes que
este organismo solicite.
El acuerdo y el prospecto de emisión, son presentados al Registro
Mercantil o al Juez de Primera Instancia en lo Mercantil del domicilio del banco,
para su inserción en el Registro de Comercio, fijación y publicación.
Las características de los títulos, su forma de circulación, sorteo y
cualquier otro mecanismo de rescate, son reguladas por el correspondiente
prospecto de emisión.
81
Con relación a la garantía hipotecaria, los bancos hipotecarios deben
solicitar que auditores externos del banco certifiquen la existencia de los
inmuebles que constituyen la garantía de los créditos hipotecarios que emitan,
así como sus correspondientes avalúos. Los cuales deben ser practicados de
conformidad con las normas dictadas por la Superintendencia de Bancos, por
peritos evaluadores que forman parte del registro que lleve dicho organismo. A
tal efecto, los auditores levantan y firman un acta en la cual expresan el
resultado de su revisión así como la correspondiente certificación.
La Ley General de Bancos establece que, estos no pueden poner en
circulación ningún título hipotecario respecto al cual los auditores no hayan
realizado la revisión y certificación de los mismos.
Otros de los mecanismos de captación con que cuenta la Banca
Hipotecaria y las Entidades de Ahorro y Préstamo, para ser utilizados en la
asignación y administración de los créditos con garantía hipotecaria son: Tomar
dinero en préstamo, con o sin garantía por un plazo no menor de 90 días; recibir
depósitos de dinero a plazo, con o sin intereses reembolsables a un plazo no
menor de 90 días; recibir depósitos de ahorro, que pueden combinarse con
planes de venta y de administración, por cuenta de terceros de los títulos
hipotecarios en emisión; hacer operaciones de reporto, solo como reportador,
82
respecto a títulos hipotecarios emitidos por el propio banco, recibir en depósitos
para su custodia, valores en papel o en metálico, lingotes y alhajas, así como
prestar el servicio de caja de seguridad; emitir otros títulos valores compatibles
con la naturaleza de bancos hipotecarios, conforme a los términos y condiciones
establecidas en la Ley y aprobados por la superintendencia de Bancos, y los
demás mecanismos de captación que sean compatibles con su naturaleza de
bancos hipotecarios, con las limitaciones que establezca la Ley de Bancos y
Otras Instituciones Financieras.
Luego de la información suministrada y el análisis realizado a través de
los instrumentos de recolección de datos, se obtuvo la información requerida
para comparar los criterios aplicados por las instituciones financieras mediante
modalidades convencionales, créditos hipotecarios y fondos provenientes de la
ley de política habitacional.
En esta información se pudo evidenciar ciertas diferencias en torno a los
criterios considerados por las instituciones financieras según las modalidades de
financiamiento, las cuales se denominaron: Créditos de la Banca Hipotecaria y
Entidades de Ahorro y Préstamo bajo RÉGIMEN TRADICIONAL, RÉGIMEN
ESPECIAL Y RÉGIMEN SEGÚN POLÍTICA HABITACIONAL.
83
Los criterios establecidos durante el desarrollo de la investigación, que
engloban las particularidades de cada uno de los regímenes de financiamiento,
se pueden resumir en: La normativa que los rige, tasas de interés, plazos,
inicial requerida, política, captación, modalidad de financiamiento y formas de
cubrir el riesgo crediticio. Los resultados se detallan en el Anexo B
En cuanto a las normativas que los rigen, la diferencia se presenta en el
tipo de Ley que regula las actividades de captación, administración y asignación
de recursos.
En lo que se refiere a los requerimientos de la Banca Hipotecaria y
Entidades de Ahorro y Préstamo, para la asignación y administración de los
créditos con garantía hipotecaria, durante la investigación realizada, se
evidenciaron los diferentes requerimientos solicitados por estas instituciones a
los demandantes de los financiamientos. Estos requerimientos se resumen en el
Anexo C.
Otro aspecto importante, son los criterios de evaluación asumido por los
analistas de créditos Hipotecarios, estos se pueden resumir en los siguientes
puntos: (a) Datos del Cliente:
Cliente, actividad, sector, dirección, (b)
Modalidades del Crédito: Préstamo, descuento, forma de pago, fianzas, avales,
clasificación del crédito (si no es primer análisis), (c) Garantías: Hipoteca, póliza
84
de seguros, avalúo, monto de cada avalúo, inspección, fianza y aval, (d)
Vencimiento de las obligaciones: (amortizaciones no realizadas, fecha y monto)
y línea de crédito, (e) Balance General del Prestatario: (persona natural o
jurídica), (f) Información adicional:
Datos de Registro (persona natural o
jurídica); capital inicial y actual, número de acciones, directiva, accionistas,
compañías afiliadas y/o relacionadas (persona jurídica), (g) Opinión Clasificación de riesgo por la institución financiera, (h) Índices Financieros según
CAMEL (solvencia, liquidez, capital de trabajo, etc.), (i) Opinión del examinador o
inspector bancario y (j) Datos relacionados con la amortización del crédito.
Por otra parte, para llevar un control de las operaciones crediticias
realizadas por la Banca Hipotecaria y las Entidades de Ahorro y Préstamo, de
los créditos hipotecarios, se consideran aspectos puntuales que permiten
determinar la situación de dichos créditos, en el balance financiero de las
instituciones. Estos aspectos fueron detallados por los analistas de crédito e
inspectores de la Superintendencia de Bancos, durante las reuniones de trabajo
realizadas, las cuales se describen a continuación:
Para el análisis de la Banca Hipotecaria y Entidades de Ahorro y
Préstamo, la Superintendencia de Bancos supervisa: (a) Encaje Legal; (b)
Ahorro Habitacional (verificación de los procedimientos de captación y
85
verificación del cuadre de saldos; (c) Préstamos Hipotecarios, incluyendo la
verificación del cumplimiento de los requisitos legales, el muestreo de la
estructura de los expedientes, la verificación de la documentación exigida y los
requisitos internos y externos; (d) Verificación del destino de los recursos en
poder de la entidad y (e) Verificación de la remisión de la información señalada
en el anexo técnico No. 1 del Consejo Nacional de la Vivienda.
En cuanto a la Cartera de Crédito, se supervisa adicionalmente:
1. Cuadre de cada una de las cuentas contables que conforman el rubro
de cartera de crédito.
2. Verificación de la totalidad de los préstamos a Largo y Mediano Plazo.
3. Verificación de la totalidad de los préstamos a Corto Plazo
(constructores).
4. Recuperabilidad de la Cartera de Créditos Hipotecarios, análisis de
mora y rentabilidad de la cartera.
5. Revisión y análisis de la cartera protegida y/o subsidiada (Política
Habitacional, Ley de Protección del Deudor Hipotecario).
6. Determinación de la perdida estimada y constitución de provisiones.
7. Activos Fijos.
86
* Revisión y verificación de la composición de los inmuebles propiedad de
la institución financiera (Banco Hipotecario o Entidad de Ahorro y Préstamo).
* Incidencia del costo por inmueble arrendado.
* Verificación del cumplimiento de requisitos legales o contables.
* Determinación del valor real o actual de activos a efecto de conocer la
incidencia por revaluación sobre el patrimonio y los resultados del ejercicio por
cambio del método de depreciación (avalúo BANAP).
8. Otros Activos
* Inmuebles recibidos en Dación y/o Remate Judicial.
* Verificar origen de la propiedad y convenio asociado.
* Cumplimiento de requisitos legales para su permanencia en el activo.
* Cuantificar el valor real del inmueble al momento de la venta.
* Verificación de la información enviada al BANAP solicitando el ejercicio
de las finanzas.
* Determinación de la pérdida.
* Operaciones de litigio.
* Cuadre de la Cartera (situación actual de los procesos judiciales y
cumplimiento de la política interna y normativa legal).
87
* Gastos amortizables (verificación de la naturaleza del gasto y registro,
cumplimiento de la normativa legal y cuantificar su efecto sobre los resultados
del ejercicio).
9. Aportaciones de ahorro
* Cuadre de saldos de la cartera.
* Verificación del pago de dividendos y su registro acumulado.
* Cumplimiento de la normativa legal - tasas de interés, cancelaciones y
cargos efectuados, Estatutos.
* Revisión y control interno de las cuentas inmovilizadas.
* Incidencia del costo financiero en los resultados.
10. Ingresos
* Verificación de los intereses registrados sobre la certera, Depósito de
inversiones y cartera de créditos e ingresos diferidos.
* Ingresos extraordinarios. Recurrencia.
11. Gastos
* Verificación de la composición de los gastos al cierre del ejercicio.
* Análisis de las variaciones.
* Incidencia de los egresos en los resultados.
12. Reservas Superávit
88
* Verificación y análisis de su composición.
* Análisis de la distribución del superávit. Determinación de su
conservación en reservas.
13. Disponibilidad
* Manejo de efectivo.
* Manejo de la estructura de los depósitos de ahorros.
* Origen y destino de los fondos.
Pese a los rigurosos esquemas de supervisión, control y reglamentación
del proceso crediticio en general, es posible la ocurrencia de deficiencias en el
control interno de la Banca Hipotecaria y
de las Entidades de Ahorro y
Préstamo, entre las cuales se pueden nombrar:
1. Capital no consono con la cuantía del crédito (sin garantía real).
2. Sin solicitud de crédito.
3. Sin informe del análisis del crédito.
4. Sin documento de crédito.
5. Análisis de crédito no concluyente.
6. Préstamo otorgado sin garantías.
7. Crédito aprobado con opinión desfavorable del analista de crédito.
89
8. Sin Balance General.
9. Balance General no actualizado.
10. Balance General mal confeccionado.
11. Balance General no auditado.
12. Balance General sin la firma del Contador Público Colegiado.
13. Sin Estado de Ganancias y Pérdidas y/o desactualizado.
14. Sin Balance de los Fiadores y/o aval.
15. Balance del Fiador y/o avalista no actualizado.
16. Balance del fiador y/o avalista sin firma del contador público
colegiado.
17. Documento de constitución sin Registro Mercantil.
18. Sin registro del aumento de capital (en caso de persona jurídica).
19. Registro de Junta Directiva no actualizado (en caso de persona
jurídica).
20. Sin referencias bancarias y comerciales.
21. Insuficientes referencias bancarias y comerciales.
22. Sin avalúo de la garantía.
23. Avalúo de la garantía no actualizado.
24. Sin supervisión de la garantía.
90
25. Sin póliza de seguro de la garantía.
26. Garantía con póliza de seguro vencida.
27. Inexistencia de expedientes de informes comerciales.
28. Incumplimiento a las normas internas de crédito.
29. Incumplimiento legal.
91
CAPITULO V
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Conclusiones
Al finalizar este estudio se llegó a las siguientes conclusiones:
En lo concerniente a los resultados de la muestra, en términos generales,
el grado de influencia de las variables establecidas para el otorgamiento de
créditos hipotecarios por política habitacional se presentaron en el siguiente
orden: Garantías: (94%SI, 6% NO), Normas (77% SI, 23% NO), Perfil del
Prestatario: (72% SI, 28% NO), Riesgo (70% SI, 30% NO) y Clasificación (66%
SI, 34% NO).
Los Bancos Hipotecarios y las Entidades de Ahorro y Préstamo cumplen
en un 76% (promedio) los mecanismos de captación y criterios de asignación de
los recursos financieros para los créditos hipotecarios por Política Habitacional.
En cuanto al marco legal, todas las operaciones realizadas están
conformes con las condiciones establecidas por la Ley General de Bancos y
Otras Instituciones Financiera, e inspeccionadas y con las limitaciones
92
establecidas por la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones
Financieras.
Se confirma la importancia vital de los requerimientos legales para la
asignación de créditos con garantía hipotecaria.
El cumplimiento de las normas exigidas por la Superintendencia de
Bancos, como ente supervisor, con relación a la asignación de los créditos
hipotecarios por política habitacional, como una variable que afecta la decisión
de otorgar o no un determinado crédito es de significativa importancia
representada por el 85% de las respuestas de la muestra. Sin embargo el 45%
de la misma manifestó positivamente, que existen casos en los cuales se
otorgan créditos sin el debido cumplimiento de la normativa, siendo esto
producto de malos manejos por parte de personas de las instituciones bancarias,
evidenciándose durante las inspecciones realizadas por los inspectores
bancarios, quienes así lo manifestaron al hacerle la consulta en reuniones de
trabajo durante la investigación.
En lo que se refiere al origen de los fondos, proceden principalmente de
la venta de los títulos hipotecarios, de los ingresos por intereses sobre
préstamos, de las amortizaciones de los créditos y de los aportes por ahorro
habitacional.
93
El control interno, la inspección del ente supervisor y de los auditores
internos y externos, forman parte esencial en la administración de los créditos
hipotecarios, ya que garantizan la determinación real de las provisiones que
por concepto de los créditos con determinado riesgo, sea realizada en forma
oportuna.
La experiencia demuestra, que los problemas de los bancos se derivan
de: (a) Administradores sin experiencia y mal pagados, en puestos directivos, (b)
Sistemas de revisión interna de préstamos inadecuados, que evalúe su
seguimiento y corrección a tiempo, (c) Fallas para rastrear y controlar el uso de
los ingresos de préstamos y fuentes de pago, (d) Análisis débil no existente de
los factores cuantitativos de crédito, (e) Excesivo apoyo en elementos
cualitativos y dependencia de colaterales y (f) Abusos de personas relacionadas
con el banco y fraudes internos y externos, que si cuentan con un control
adecuado, junto con un proceso de toma de decisiones equilibrado y sólido, se
logra minimizar el riesgo de tener pérdidas.
En cuanto a la asignación de créditos con garantía hipotecaria según el
prestatario (natural o jurídico), se considera que la política habitacional, es una
medida gubernamental para asistir a los estratos de bajos recursos para la
adquisición de sus viviendas; y en el caso de los créditos hipotecarios, el mayor
94
volumen de los créditos es otorgado a personas naturales (por tendencia) sin
embargo, todo depende de la política de cada institución.
Las categorías de clasificación de los créditos hipotecarios, esta
definida dentro de la normativa de la Superintendencia de Bancos y debe ser
aplicada a todos y cada uno de los créditos de las instituciones financieras, y el
propósito de este procedimiento es establecer la provisión para contingencias en
caso de que un crédito no este dentro del rango de “normal”, de lo contrario esta
definido un porcentaje de provisión dependiendo de la categoría del crédito.
En la realidad las instituciones financieras tratan de clasificar lo más alto
que puedan la categoría de un crédito, para utilizar un monto menor en la
provisión de contingencia, ya que el porcentaje es inversamente proporcional a
la categoría del crédito.
Los créditos hipotecarios clasificados como pérdidas potenciales y de
falta de información, dudosos o fallidos, pueden ser producto de la deficiencia en
el control de las instituciones financieras.
Recomendaciones
95
Ante el evidente agotamiento de la actual Ley de Política Habitacional,
por haberse reducido a un mero instrumento financiero, por lo demás poco
eficiente para abatir el déficit habitacional, se impone la necesidad de un nuevo
marco normativo a la luz de las experiencias y del análisis de la realidad, de la
forma de producción de viviendas en el país, que tenga como eje ductor la
autogestión comunitaria para canalizar el esfuerzo y la fuerza creadora que
reside en la sociedad civil organizada con el apoyo del estado y de los grupos
técnicos profesionales asesores, actuando ambos como facilitadores, reduciendo
al mínimo los intermediarios para crear un proceso realmente transparente, sin
peajes ni comisiones que encarezcan o degraden la calidad de la vivienda. Bajo
esta concepción el problema de la vivienda pasaría a ser visto como parte de la
política social, más que como un apéndice de la política económica.
Es relevante el hecho de que las instituciones financieras establezcan
criterios similares, a todas y cada una de las solicitudes de crédito con garantía
hipotecaria, con la finalidad de hacer justa y equitativa la distribución de los
recursos, evitando así irregularidades que puedan traer como consecuencia
castigos irreversibles por parte de los entes reguladores mediante la obligación
de la aplicación del 100 por ciento del monto de los créditos para provisión.
96
En vista de que el objetivo de la Política Habitacional es asistir a los
estratos de bajos recursos para la adquisición de sus viviendas, las instituciones
financieras deben realizar un análisis exhaustivo de los requerimientos
solicitados a los posibles prestatarios, con el objeto de asignar los créditos con
garantía hipotecaria bajo esta política, a personas que realmente lo necesiten,
tomando en consideración los factores de riesgos que lógicamente deben ser
evaluados por los analistas de crédito.
Los Analistas de Crédito de las instituciones financieras y los entes
supervisores, deben contar con una asistencia técnica y de sistema que sea
efectiva y eficaz, que permita la evaluación de la totalidad de los créditos
hipotecarios, para que las instituciones cuenten con una información actualizada
de la situación real de la cartera de crédito.
Así mismo se recomienda la ejecución de nuevas investigaciones sobre el
tema, con el fin de obtener diagnósticos adicionales que contribuyan a la
optimización del sector hipotecario.
En otro orden de ideas y una vez revisada de manera general la nueva
Ley de Política Habitacional podemos mencionar algunos puntos que ha nuestro
juicio merecen revisión como es el caso del modelo de financiamiento conocido
en Venezuela como Crédito Hipotecario con Cuotas de Amortización Ajustadas
97
al Ingreso, el cual se ha aplicado desde el año 1990 y se presenta como eje
principal de la propuesta.
Este sistema contempla el comprometer el 30% del ingreso mensual del
deudor para cancelar las cuotas de amortización correspondientes al crédito
adquirido y financiar el remanente, existiendo una revisión semestral o anual de
los ingresos del deudor, para identificar incrementos en los ingresos y por ende
un mayor aporte para amortizar el crédito existente e ir disminuyendo el subsidio
que la entidad financiera suministra. Esta es la teoría, pero las teorías son
aplicables cuando las variables que intervienen dentro del estudio de la teoría
tienen unas condiciones, de aquí parte el primer problema a resolver.
Haciendo un punto y aparte para complementar la filosofía que hay
respecto a la nueva ley de política habitacional. Se tiene que como los precios
de venta no están regulados, cosa absurda ya que las tasas de interés que se
proponen son las del mercado, ya se sabe que la traba principal de la Ley
anterior es que no se puede subsidiar la tasa de interés, porque el fondo de
ahorro se destruye ; que proponer para que esto no suceda.
98
Se proponen dos cosas: La primera es la creación de un subsidio para que
el trabajador pueda adquirir la vivienda, en condiciones tales que dependiendo
del tipo de deudor pueda alcanzar hasta un 80% del precio de venta, con
recursos fiscales y el saldo financiarlo a 25 años mediante créditos con cuotas
ajustadas al ingreso.
La segunda la creación de un Fondo de Rescate, alimentado por una prima tipo
seguro que alimente progresivamente el fondo, por si en la eventualidad, un
trabajador al final del plazo establecido para el pago de la hipoteca, no ha
cancelado, el fondo de rescate le pague al ente financiero.
Las propuestas presentadas enfrentan las siguientes dificultades:
en
cuando al subsidio encontramos que Venezuela tiene déficit fiscal, lo cual
implica la necesidad de reducir el gasto publico, por lo que se ha tomado la
decisión, según podemos conocer a través de los medios de comunicación, de
despedir a una gran cantidad de empleados de institutos del estado, y si no hay
recursos para pagarle a los trabajadores, menos habrá para subsidiar en tales
casos de hasta el 80% del precio de venta de una vivienda.
99
El crédito con cuotas ajustadas al ingreso es una metodología que funciona
solamente para aquellos sectores socioeconómicos que tienen capacidad de
endeudamiento suficiente y que tengan una conducta de gastos que permita
destinar el 30% de los ingresos al pago de cuotas de amortización. Esta
comprobado que las clases sociales menos pudientes no tienen este esquema
de gastos, porque como el sueldo es cada vez más marginal, este se destina a
las necesidades de alimentación, en la medida que baja el status
socioeconómicos el grupo familiar destina sus ingresos en mayor proporción a la
alimentación, no quedándole excedentes aplicables al financiamiento. Al no ser
aplicables estos excedentes habría que moderar la cantidad de ingresos que le
permita a estos cancelar la cuota que no pudiera pagar, por lo que el modelo no
funcionaría.
En cuanto al fondo de rescate, al hacer los estudios actuariales de cuanto
seria la prima a pagarse para tener los fondos suficientes para cubrir esa
eventualidad, ésta prima seria tan costosa que supone entonces que también
debería subsidiarse.
100
Este nuevo concepto de Ley esta signada por el fracaso. No va a funcionar
con el agravante de que los organismos competentes de supervisión y de
control de las instituciones financieras no comprenden en su totalidad como
funciona el mecanismo con cuotas ajustadas al ingreso.
101
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Graw Hill, México (Tercera Edición en Español).
105
Weston y Copeland (1995). Manual de Administración Financiera. Mc Graw
Hill. Colombia.
103
ANEXOS
(ANEXO A)
CUESTIONARIO
PRESENTACION
El presente cuestionario tiene la finalidad de obtener información sobre los
criterios de asignación y administración de los recursos financieros de la Banca
Hipotecaria y Entidad de Ahorro y Préstamo, destinados a créditos hipotecarios
por Política Habitacional.
La información recabada será tratada con absoluta reserva y sólo servirá para
fines de investigación, en consecuencia sólo el investigador tendrá acceso a los
datos.
La confiabilidad y validez de este instrumento depende de la veracidad de su
respuesta.
Gracias por su colaboración.
ITEM
A)Normativa exigida por la Superintendencia de Bancos
1.- ¿Afecta su decisión de asignación de un crédito hipotecario, si los requisitos
exigidos al solicitante del crédito no coinciden con los establecidos por la institución
financiera o el ente regulador Superintendencia de Bancos?
2.- ¿Se ha dado la situación de créditos otorgados con documentación deficiente
por parte del solicitante?
3.- ¿ Los requerimientos legales forman parte primordial para el otorgamiento de un
crédito?
4. ¿Se realiza un control exhaustivo para el cumplimiento de las normas exigidas
por el ente supervisor (SUDEBAN)?
B) Hipoteca del Inmueble
5. ¿El valor de la garantía es fundamental para la toma de decisión del
otorgamiento de un crédito por Política Habitacional?
6. ¿ El monto del avalúo se calcula en función del avalúo del inmueble por el cual
se solicita el crédito?
7. ¿Las comprobaciones registrales y valoraciones, son variables básicas a ser
consideradas para la aceptación de la Garantía del inmueble?
C) Características del Prestatario
8. ¿Es la situación socioeconómica del prestatario un requisito para el otorgamiento
de un crédito por Política Habitacional?
9. ¿Dentro de los criterios para la aprobación de un crédito podría considerarse la
posibilidad de no aceptación por parte del prestatario de las condiciones de
amortización, tipos y condiciones?
10. ¿Es relevante el tipo de prestatario (personal natural o jurídica) para la
asignación de un crédito?
D) Factores de Riesgo
11. ¿Es el factor cualitativo aplicable 100% a los créditos hipotecarios, sabiendo
que se basan en créditos a corto plazo, estacionales, autoliquidables, con un perfil
del prestatario de integridad, capital y garantía?
12. ¿El factor cuantitativo ha tomado gran relevancia por parte de las instituciones
financieras hipotecarias, para el otorgamiento de créditos, considerando entre ellos
la fuente de pago para definir la calidad del préstamo?
E) Categorías de Clasificación de los Créditos por Política Habitacional
13. ¿Se realiza periódicamente la clasificación de los créditos según las categorías:
Normales, Cierta Deficiencia, Pérdidas Potenciales y de Falta de Información,
Dudosos ó Fallidos?
14. ¿Generalmente coincide la clasificación de los créditos realizada por el ente
regulador (Superintendencia de Bancos)?
15. ¿Considera que la clasificación de un crédito como Pérdidas Potenciales y de
Falta de información , Dudosos ó Fallidos, puede ser producto de la falta de control
por parte de la institución financiera?
SI
NO
(ANEXO B)
CRITERIOS APLICADOS POR LAS INSTITUCIONES FINANACIERAS
SEGÚN MODALIDAD DE FINANCIAMIENTO
CRITERIOS
NORMA
CREDITOS BAJO
REGIMEN
TRADICIONAL
Mercado con un
descuento porcentual
Tasa Preferencial
Largo Plazo
0 a 25 años
40% - 50% aprox.
Subsidio de la tasa de
interés + Topes por
Monto de Viviendas y
Areas de Asistencia.
Emisión de Títulos
Hipotecarios
Emisión de Títulos
Hipotecarios
Aportes de Ahorro
Habitacional, Aportes de
Estado y Recursos de la
Entidad.
Cuota Capital + Int. +
cuotas especiales
anuales
30% Ingreso familiar
mensual + cuotas
especiales anuales
Estrato I: 20%
Estrato II: 25%
Estrato III: 30% del
ingreso familiar
Mediano Plazo
INICIAL REQUERIDA 50% aprox.
CAPTACIÓN
MODALIDAD DE
FINANCIAMIENTO
CREDITOS BAJO
REGIMEN POLITICA
HABITACIONAL
Ley de Bancos y
Ley de Bancos y Otras Ley de Política
Otras Instituciones de Instituciones de Crédito Habitacional
Crédito
TASAS DE INTERÉS Mercado
PLAZOS
CREDITOS BAJO
REGIMEN ESPECIAL
RIESGO CREDITICIO Hipotecas
+Provisiones por
incobrables
Fuente: elaboración propia de las autoras.
Hipotecas +Provisiones Hipotecas +Provisiones
por incobrables
por incobrables con
respaldo de Ingresos
Gubernamentales.
(ANEXO C)
COMPARATIVO DE LOS REQUERIMIENTOS EXIGIDOS PARA LA ADMINISTRACIÓN Y ASIGNACIÓN DE
CRÉDITOS HIPOTECARIOS
BANCA HIPOTECARIA
ENTIDADES DE AHORRO Y PRESTAMO
I) Para la aprobación de los Créditos Hipotecarios, es
condición necesaria:
a)
Llenar solicitud de crédito.
b)
Llenar y firmar declaración jurada de no tener vivienda
propia.
c)
Constancia de Ingresos, indicando: cargo, sueldo,
antigüedad y aporte del Ahorro Habitacional.
d)
Fotocopia de la Cédula de Identidad de las personas
que intervienen en la operación y sus conyujes.
II) Para la redacción del documento:
a) Documento de Condominio o Parcelamiento.
b) Certificado de gravamen.
c) Documento de propiedad de los últimos diez(10) años
en el área metropolitana y veinte (20) años para el
resto del pais.
A) En caso de Adquisición:
a) Si el vendedor es persona jurídica, publicación del
Acta Constitutiva y Estatutos.
b) Si es persona que representa a la compañía, que su
nombramiento este vigente con su debida
participación al Registro Mercantil y Publicación
c) Si el representante de la compañía no esta autorizado
por los Estatutos Sociales, enviar Acta de Asamblea o
Acta de Junta Directiva, según sea el caso.
d) Si va a actuar mediante apoderado, Poder
debidamente registrado.
B) En caso de mejoras de inmuebles:
a) Descripción y presupuesto de las mejoras.
b) Permiso de construcción para las mejoras expedido
por la Ingenieria Municipal.
c) Planos de las mejoras a ejecutar.
C) Para la Protocolización:
1) En caso de Adquisición:
a) Planilla de enajenación de inmuebles.
b) Solvencia de Derechos de Frente.
c) Solvencia del INOS.
2) En caso de Mejoras de Inmuebles:
a) Solvencia de Derecho de Frente.
b) Solvencia del INOS.
Fuente: elaboración propia de las autoras.
a)
b)
Carta Oferta o Contrato de Reserva.
Constancia de Trabajo del Solicitantey Cosolicitante
(original), anexando soporte de Ingresos (copia de la
D.I.S.L.R.) y/o Estados de Cuentas y/o Recibos de
Pago de los tres últimos meses.
c) Balance Personal de los solicitantes firmado por un
Contador Público.
d) Dos (2) referencias bancarias (original)
e) Dos (2) referencias comerciales (original)
f) Dos (2) referencias personales (legible)
g) Dos (2) fotocopias de la Cédula de Identidad de cada
uno de los solicitantes (vigente y legible). Si aparece
Soltero estando Casado, presentar copia del Acta de
Matrimonio.
h) Abrir una cuenta de ahorros en la Entidad de Ahorro y
Préstamo, depositar el 10% del monto del crédito
solicitado y entregar copia de la libreta indicando
nombre y saldo.
i) Certificación de gravamen del inmueble de los diez
(10) últimos años.
j) Borrador o liberación de hipoteca de 1º. Y 2º. Grado,
en caso de existir.
k) En caso de apartamento:
i)
Documento de propiedad.
ii)
Documento de Condominio.
l) En caso de ser casa:
i)
Documento de propiedad.
ii)
Permiso de habitabilidad.
iii)
Un juego de planos de arquitectura sellados por
la Ingeniería Municipal.
iv)
Presupuesto de obras por partidas y cómputos
métricos.
v)
Permiso de construcción expedido por la
Ingeniería Municipal.