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CAPITULO 5
CONCLUSIONES
En los cuatro capítulos anteriores se llevaron a cabo diversos procesos de investigación
y de análisis que de forma sistemática y estructurada permitieron cumplir con el
objetivo del presente trabajo: se ha podido determinar que el proyecto evaluado resulta
económicamente factible, pues será rentable en cualquiera de las circunstancias con
mayores probabilidades de ocurrencia. El inversionista sabe ahora cual será la ganancia
que obtendrá con un grado aceptable de certeza, siempre que procure el cumplimiento
de las recomendaciones señaladas y tenga en cuenta las premisas que sostienen a la
evaluación. Así mismo, sabe con conocimiento de causa cuales son las situaciones que
podrían afectar la rentabilidad y con ello queda habilitado para intentar minimizar o
incluso prevenir sus efectos.
No obstante, es indispensable tener presente cómo se llegó a esta conclusión, ya que el
valor de esta no radica simplemente en el resultado obtenido, sino en la mecánica
implicada en su cálculo. Esta última es de hecho una herramienta fundamental para
cualquier persona que pretenda obtener una renta invirtiendo su dinero en un proyecto
de naturaleza similar, por lo que las lecciones aprendidas servirán tanto o más que el
dinero ganado en el presente caso de estudio.
Por lo anterior, conviene concluir sobre cada una de las etapas desarrolladas en este
trabajo:
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•
El panorama actual de la vivienda en México vive un auge sin precedentes. En los
últimos años, la demanda de vivienda del país se ha incrementado de tal forma que
hoy en día se puede hablar de un déficit habitacional. Las autoridades federales,
estatales y municipales, en conjunto con organizaciones e instituciones públicas y
privadas, han trabajado esforzadamente para poder dotar a una mayor parte la
población de este bien patrimonial, logrando buenos resultados. Si bien estos hechos
pueden hacer creer a cualquier persona, poseedora de cierto capital, en la existencia
de una oportunidad de inversión en el ramo inmobiliario habitacional, se puede
afirmar con categoría que únicamente la intuición, los indicadores superficiales o la
simple observación no constituyen de ninguna manera un argumento válido para la
puesta en marcha de un proyecto. Siempre existirán circunstancias tales como las
condiciones socioeconómicas del entorno, la existencia de competidores y la
existencia de leyes locales, por mencionar algunas, que restringirán la entrada al
mercado y que sólo se pueden conocer por medio de la investigación y el análisis.
•
Una buena forma de comenzar es mediante la consulta de fuentes secundarias de
información. La situación descrita en el punto anterior ha tenido como consecuencia
la generación de una enorme cantidad de datos y documentos públicos por parte de
entidades como el INEGI, el CONAPO, el INFONAVIT, la CONAFOVI, diversas
instituciones académicas, sofoles y bancos que sabiéndolos analizar, pueden arrojar
indicadores valiosos. La información que estos proporcionen darán un sustento al
inversionista para continuar con la intención de desarrollar el proyecto o bien,
desistir. En este caso se pudieron conocer algunas características básicas de los
competidores y se determinó numéricamente la demanda real no satisfecha que
podría existir en el Municipio de San Pedro Cholula, lo cual representó un aliciente
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para continuar con la investigación. Sin embargo, no debe dejarse de reconocer que
estos datos son aún simplistas, pues no se generó ninguna otra información
adicional que se requiere para plantear correctamente la entrada al mercado.
Además, se debe considerar que la información proporcionada casi siempre habrá
perdido cierta vigencia al momento de evaluar los proyectos, pues ésta es el fruto de
varios meses o años de investigación y sus períodos de actualización generalmente
son más largos que los horizontes usuales en estos.
•
El estudio de mercado in situ representa la mejor forma de conocer clara y
directamente las condiciones a las que se enfrentará el proyecto. Las características
de los competidores, las fortalezas y debilidades de sus productos, el grado de
demanda que tienen y las facilidades que actualmente tiene la población para
adquirir una vivienda del segmento objetivo permiten estimar con fundamento la
demanda que se puede esperar si como resultado de la información recabada se
plantea una estrategia en cuanto al diseño del producto, precio de venta, proceso
constructivo, formas de financiamiento y medios de promoción y comercialización.
A pesar de la heterogeneidad encontrada tanto en la demanda como en las diferentes
características de la oferta, en este trabajo se pudieron identificar con cierta
facilidad a los principales competidores y sus ventajas competitivas. Valores
generalmente utilizados para tener una idea de las condiciones del mercado, tales
como la superficie construida, el precio por metro cuadrado de construcción o la
ubicación de los desarrollos, resultaron con poco peso específico, relativamente
hablando. Si
bien los competidores más fuertes constituyen una amenaza
importante para el inversionista, también se puede decir que hay oportunidad para
insertar el proyecto dentro del segmento intermedio de la demanda, pues varios de
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los competidores pertenecientes a él han demostrado debilidades que pueden ser
explotadas por un nuevo participante.
•
El estudio técnico y económico es también fundamental para validar la estrategia
ideada. Si los aspectos técnicos requeridos se logran cumplir y los costos asociados
se pueden calcular de manera precisa, todas las condiciones estarán dadas para
realizar una evaluación exitosa, independientemente del resultado de ésta. Es
conveniente que este estudio se realice con la colaboración o asesoría de
profesionales dedicados a las diferentes ramas que involucra (arquitectura,
ingeniería, leyes, contaduría), pues serán ellos quienes sabrán proporcionar las
soluciones adecuadas que requiere el proyecto, no solo en técnica sino en costo. En
el caso de este trabajo, el costo de construcción del proyecto resultó conveniente, ya
que quienes realizaron el diseño y la planeación, tienen conocimientos y experiencia
en la materia. Los costos financieros fueron determinados después de realizar
diversas entrevistas con los asesores de las instituciones crediticias, por lo que su
precisión también es buena. La parte de los costos legales es tal vez la que deba
cuidarse más, pues muchas veces los inversionistas se encuentran poco relacionados
con esta área y desconocen los códigos aplicables, lo que posteriormente les pueden
generar mayores costos.
•
La evaluación financiera es el colofón de todo el proyecto, ya que durante ésta se
determina definitivamente su factibilidad. Se debe tener cuidado en la forma como
se realiza, pues aunque utiliza técnicas simples, la interpretación de los resultados
en cada una de ellas es sumamente importante. El cálculo del retorno de la
inversión, aunque limitado, proporcionará una idea preliminar de las ganancias que
se obtendrán, el flujo neto de efectivo indicará en que momento se recuperará la
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inversión, el valor presente neto informará que cantidad de dinero en valor actual
quedará al final del ejercicio y la tasa interna de retorno comparará la inversión real
del proyecto contra la esperada. Toda esta información brindará al inversionista un
gran apoyo para decidir sobre el futuro de su capital, evitándole incertidumbre y
pérdidas importantes.
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