Respuesta HRG a Sr. Henry Villarreal

Sra. (ta)
Henry Villarreal
Presente
Santiago, 1 de Diciembre de 2015
Conforme lo acordado, procedemos a responder sus consultas en los siguientes sentidos:
1) Considerando los antecedentes que nos ha proporcionado en su pregunta, le podemos
informar que es muy importante determinar el objeto preciso sobre el que recae el
derecho de dominio del vendedor. Es decir, si el dueño, lo es respecto de derechos sobre
un predio o si es dueño derechamente de un determinado inmueble, radicado y con rol de
avalúo, título e inscripción en el Conservador de Bienes Raíces respectivo propio e
independiente.
2) El caso que usted plantea, es de mucha ocurrencia y se ha conocido usualmente como
“Loteos Brujos”. Ocurre que hay casos en que ciertos predios no han podido ser
subdivididos porque no han cumplido con uno o más requisitos que se exigen por la
respectiva Municipalidad y por su plan regulador o por diversas razones no ha sido posible
otorgar roles de avalúo independientes para cada sitio del loteo de mayor extensión. En
dichas circunstancias, el terreno no posee rol independiente, ni título, ni inscripción de
dominio en el Conservador, que pueda establecer fehacientemente que tal persona es
dueña de un terreno absolutamente regularizado.
3) En esas situaciones, lo que en general se hace, es la cesión de derechos de dominio sobre
el terreno de mayor extensión que por circunstancias de hecho, pero no legales, se han
establecido en una determinada porción de terreno. En otras palabras, quien es dueño de
derechos sobre un predio de mayor extensión, no puede asegurar con total certeza donde
se radican o radicarán dichos derechos, ya que es un intangible que no ha sido objeto de
radicación o adjudicación en algún sitio que forme parte del predio mayor.
4) No obstante lo dicho, si usted compra esos derechos al actual dueño y sabe con seguridad
cual es el sitio que en la práctica ha sido poseído materialmente por dicha persona y
comienza usted con la posesión material del mismo, es posible regularizar la situación
mediante el correspondiente procedimiento administrativo del Ministerio de Bienes
Nacionales, denominado saneamiento de la pequeña propiedad raíz, en virtud de las
normas contempladas en el Decreto Ley N° 2.695 del año 1979. Dicha normativa busca
resolver situaciones históricas de posesión irregular de terrenos particulares.
5) Para acceder a los beneficios del Decreto Ley 2695 referido, es menester que el
peticionario haya estado en posesión continúa y exclusiva, sin violencia ni clandestinidad
por al menos 5 años y que el avalúo fiscal del terreno sea inferior a 800 unidades
tributarias mensuales si es rural o inferior a 380 unidades tributarias mensuales si es
urbana, entre otras exigencias señaladas en mismo texto legal.
6) Por lo tanto, para regularizar la situación del inmueble, es preciso que usted tenga al
menos 5 años de posesión tranquila y que el avalúo del inmueble cumpla con los valores
mencionados anteriormente.
7) En caso de cumplir con los requisitos legales, el trámite de regularización tarda
aproximadamente entre 9 y 11 meses y debe realizarse a través de algunas de las distintas
empresas contratistas aprobadas por el Ministerio de Bienes Nacionales. El costo del
trámite es diferenciado, dependiendo de los distintos beneficiados de acuerdo al tipo de
inmueble (urbano/rural) y a los subsidios a que pueda tener derecho el postulante. Mayor
información
al
respecto,
la
puede
obtener
en
http://www.bienesnacionales.cl/?page_id=1876
y
en
http://www.bienesnacionales.cl/?page_id=1807
8) Regularizado e inscrito su título de dominio, podrá construir sin problemas, previa solicitud
de los permisos municipales que correspondan.
9) Concretamente en cuanto a su pregunta específica le podemos informar que, en virtud de
los antecedentes que usted nos proporciona, creemos que usted realizó una cesión de
derechos. Lo anterior se debe a que los predios rústicos sólo pueden subdividirse hasta los
5.000 metros cuadrados, y en este caso usted adquirió un terreno de 840 m2. Por lo tanto,
y en base a sus antecedentes, no se podría haber efectuado una compraventa de terrenos
menores a 5.000 metros cuadrados. En ese caso se utiliza el concepto de cesión de
derechos para transferir ciertos “derechos” sobre una cosa. El tema es que los derechos
cedidos no podrán radicarse en una porción de terreno determinada, ya que ellos son un
intangible y mientras no exista una subdivisión y porciones de terrenos claramente
identificados donde puedan radicarse esos derechos, permanecerán como simples
derechos sobre un todo general. La diferencia entre la compraventa y la cesión de
derechos, es que la compraventa (una vez inscrita en el conservador de bienes raíces)
transfiere el dominio de la propiedad, en cambio la cesión de derechos (que también se
puede inscribir en el conservador) no transfiere el dominio de una propiedad, sino que
solamente otorga derechos sobre un todo.
Esperamos poder haber aclarado sus dudas y lo invitamos a seguir asesorándose con nosotros.
Saludos cordiales.
Atentamente,
Equipo Legal HRG
HRG Home Realty Group
www.hrg.cl