Artículo en PDF

La comunidad de bienes
y e^ r^^recne^ c^^ r^rr^,cro
de comuneros
^Cómo hacer para salir de un régimen de pro indiviso cuando no existe
acuerdo entre los copropietarios? ^Estoy necesariamente obligado a
vender a los otros condueños? ^6Zué papel tienen los Tribunales en las
comunidades de bienes? ^62ué es y cuándo se ejercita el derecho de
retracto?
La pertenencia a una comunidad dc bienes
implica el respeto a las n^irmas yuc han ^Ic
regir el normal funcionamiento dc la misma,
y a la parle o partes del pr^i indivis<^ ^lel ^iU^^^
u otros propietarios.
Comptirtir un^i propiedacl en régimen clc
pro indiviso, significa quc csa propicdacl n^i
está dividida, no yue no pueda ser clivi^icla,
por tanto la copn^piedad no implica yuc la
finca sea cn sí misma indivisiblc. Si I^i finca
es divisible, porque no cxistan limitncioncs
de unidad mínima de parcela, y las cuotas y
el númere^ de copropietarios es adccuatlo a
la divisiún, la dis^ilución ^1c la amiunida^l cs
más o menos f^ícil. Sin etnbargo, en la niayoría de los casos las fincas en c<ipr^^pieclad
Forma parte de nuestra realidad cotidiana la tenencia o
adquisición de fincas, tanto rústicas como urbanas, junto
con otros propietarios surgiendo así la figura de la copropiedad o comunidad de bienes. La comunidad de bienes
nace cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias perso^as.
También fiorma parte de nuestra realidad, el hecho de yue
la mayoria de estas copropiedades acaban disolviéndose,
bien porque los intereses de las partes que en un momento
coincidían se separan, o bien porque son situaciones no
buscadas y en las que ni siquiera en su inicio existieron intereses comunes acerca del bien en copropiedad. El origen
de las comunidades de bienes sobre una finca no siempre
está en la voluntad de varios en adquirir de forma conjunta
un bien, sino que puede est^ar en una herencia, o en la adjudicación tle las parcelas resultantes de un pr^^yecto de compensación. La copropiedad existe tanto entre particulares,
como entre éstos y la Administración.
658 ^^ricultura
no suelen ser divisible^, ^^ al hacer la divisi6n se desmerecc
mucho su valor, o las fincas objeto de la división posccn
valoraciones muy diferentes quc no encaj<<n en las pr^^p^^rciones de la copropiedad.
Pese a esto, el copropietario de una cosa común no est.í
obligado a permanecer en la comunidad, pudiendo pedir en
cualquier momento, salvo pacto en contrario, yuc se divi^la
la cosa común, y, por tanto, yue ^e libere cl régimen de pm
indiviso que afecta a esa propiedad. Esta facultad vicnc
contemplada en el artículo 400 clel Cbdigo Civil yue cn su
párrafo primero faculta a cualyuier con^lueño a peelir lu división de la cosa común, o sea, etitá legitimad^^ para ellu
por su condición de comunero, sin necesiclad de acreditar o
alegar causa alguna. Esta acción para solicitar la divisi^ín
de la eosa común no ticne ningún plazo yue limite su ejercicio. F,sto es, se podrá ejercitar en cualquier m^>mento, y
con independencia del número de años yue se Ileve en la
copropiedad.
La acci^ín de divisi^ín de la cosa com^ín se concede a todo^ los copropietarios, al establecerse en el articulo 400. I
dcl Códi`^o Civil que "ningiin comnnero esturá obli^ado a
la división de la cosa común por fuerza de lo dispuesto en
los arts. 402 y^106 del Código Civil.
permanecer en la comunidad". Esta acción .tie concreta en
comunidad de bienes a un tercero extraño a la misma, existe el derecho de reh-acto. Este dcrccho de reU^acto se confi^ur^i como un dcrecho de adquisición prefcrcnte, yue se
el derechu de cada comunero a obtener una parte material
de la cosa, si ésta es divisible, o una parte del precio de
venta obtenido, si es indivisible.
La Ley prevé de fornui prioritaria una solnción amistosa
para disolvcr la cosa común, y tan sólo una vez realirado
estc intcnto, sin yue interese a ninguno de los condueños el
yuedarse con la totalidad de la finca indemniv.ando a los demás, se podrá sulicit<u^ al Juev, la división de la cosa romún.
Desde el punto de vista fisral cs importantc señalar que la
Para evitar que los copropictarios vcndan su p^u^te en la
presenta como la facultad yue tienen los dem.í.^ comuneros
de subro^arse, con las mismas condiciones cstipuladas rn
el contrato, en lugar del tercero o cxtraño quc ha adyuirido
la participación en la cotnunidad por compra o dacián cn
pago. Por tanto, el copropictario de una cosa comtín podr.í
usar el retracto en el caso de enajenartie a un cxtrañu la parte de todos los demás condueñot, o de ^il^^uno de ellos.
El derecho de retracto sólo se puede cjercitar una ve^c realiza<la la venta o dación en pago, esto es una vez que el
tercero haya enU^ado a formar parte de la comunidad. En
di^oluci^ín del condominio no se trata dc una venta, y yue
ticne un tratamiento f'iscal más ventajoso que esta última.
Todo ello, poryue la obligación de compensar a los demás,
o al otro, en metálico, no es un exceso de adjudicación, sino
una obligación consecuencia de la indivisibilidad de la cosa
caso de ejercitar este derecho, los copropiet.u^ios deberán
rembolsar al comprador el precio de la venta pagando lo^
común y de la necesidad en que se ha encontrado el legislador de arbitiar procedimientos para nu perpetuar la indivi-
^^astos del contrato, y los demás necesarios y útiles hechos
en la cosa vendida, así como cualyuier otro pago legítimo.
sibn, que nin^aunu de los comuneros se encuentra obli^*ado a
soprn^tar. Por tanto csa compensación en dinero no puede
Para el caso de yue sean varios lus ropropictarios interesados en hacer uso de este derecho de retructo, sólo podrán
ejercitailo a prorrata de la porcirín quc ten^.;an en la cosa
común.
califica^:5c de "compra" de la otra cuota, sino, simplemente,
de respeto ^i la ohligada equivalencia que ha de ^^uardarsc en
^ J ^ J ^'J^n^
^^ ^Jl^llt^l rJ ^^ ^ ^^^ltl^J
r:lí:! J^ i^r:ili^:lsi^l^ J^ .:!!i1 ^1^
^:1.:11JJJ :1^ ^JlJ^JS.1^ .
:^1t:11l^l^ f 1 ^'.J1!l^1l:i:l^lJ1l^^ :1JJ1l:1:,i^
^!„'^ri;J , ^;^:11i; J
^:^~,^;JJl^:1
^,w , .
,
4 .^y
^
^
^^i33^^^!
^ ^a^
,
_ ,^;^
., l^,:^li^^^t..
it^,lr` ^^' ,^^ J^.^.^^1wl^'^l,t^ `^,
^
„^, _
-"^ ^. _ r