concepto de tercero - Curso Derecho Registral I

CONCEPTO DE
TERCERO REGISTRAL
TERCERO REGISTRAL
Se entiende por tercero según el artículo 1148 del
Código Civil, el que no ha intervenido como parte
en el acto o contrato.
Adrogué (citado por Cornejo) habla de tercero registral y
agrega que la noción de parte es ajena al derecho
registral y propia del derecho de las obligaciones.
Por lo que, debe entenderse que el artículo 1148
hace referencia al tercero registral y no a “parte” del
derecho de obligaciones.
El concepto suministrado por la ley es muy amplio y
comprende tanto al tercero interesado en adquirir el
dominio como a los acreedores y a las personas
perjudicadas por los cambios operados en el
registro.
1/5/2014
M.Sc. Viviana Vega
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Ejemplos
Si entre “A” y “B” se celebró un contrato
traslativo de dominio (compraventa, donación
entre vivos, permuta o renta vitalicia) “C” es
tercero.
“C” puede ser una persona interesada en
adquirir de “B” el dominio o un acreedor
hipotecario o mobiliario, en el caso de bienes
muebles identificables, interesado en que su
crédito sea garantizado con el bien inscrito.
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GRÁFICAMENTE
1ª “A” adquiere de “X”
2ª “B” adquiere de “A”
3ª “C” adquiere de “B”
De donde «B» es tercero entre «A» y «X»
y «C» es tercero entre «B» y «A», no porque no
hayan sido parte en el otro negocio jurídico sino
porque ostentan un derecho que se perjudicará
con cada cambio que se opere en el registro.
22/09/2015
M.Sc. Viviana Vega
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De lo anterior se tiene que
Terceros interesados son todos aquellos que
sustentan un derecho que resultará
perjudicado a raíz de la mutación. (Cornejo)
Este concepto es más restringido que el
contenido en el art. 1148 c.c y se refiere,
tanto a los acreedores singularmente
privilegiados como a las personas cuyo título
válido no ingresó al registro o, habiendo sido
registrado, se ve perjudicado porque el
derecho de su enajenante es ineficaz.
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De ahí resulta…


Dos tipos de terceros registrales:
uno individualizado por la falta de inscripción
del título (falta de integridad del registro)
y otro, determinado por la inscripción de un
título inválido o ineficaz (falta de exactitud
del registro).
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M.Sc. Viviana Vega
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

El primero se identifica con el llamado tercero latino
que se da por un defecto registral por omisión;
existe un título válido que no ha accedido al
registro. (falta de integridad)
Aquí, el conflicto del tercero latino se da entre el
adquirente de un derecho real (propiedad, hipoteca
o mobiliaria) no inscrito, y quien de buena fe logró
inscripción registral de una situación jurídico real.
Caso en el cual se aplica el principio contenido en
la Carta de Puerto Rico que establece:
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CASO 1
1ª DE DOMINIO:
“A” adquiere de “X”
“B” adquiere de “A” (no registra)
2ª DE DOMINIO:
“C” adquiere de “A”
(registra)
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INOPONIBILIDAD
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Los actos, derechos y situaciones jurídicas
inscribibles no inscritas no producen efecto frente a
terceros de buena fe.
Principio que coincide con la recomendación dada
en las VIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil,
celebradas en La Plata en 1981, que dice: "Las
mutaciones jurídico reales sobre inmuebles no
inscriptas (sic) son inoponibles a los terceros con
interés legítimo (el que adquirió o el acreedor hipotecario o prendario
que no inscribió) que sean de buena fe, tengan o no
emplazamiento registral"
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
En Guatemala este principio está contenido en
dos disposiciones que de manera positiva
afirman:
Únicamente perjudica a tercero lo que
aparezca inscrito o anotado en el registro.
Interpretando a contrariu sensu, lo no inscrito
no perjudica a terceros, incluyendo a los
acreedores singularmente privilegiados, para
quienes producen efectos los títulos inscritos
desde la fecha de su entrega al registro.
Art. 1148 c.c. 339 c.c.g
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


La buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se
pruebe que conoció o debió conocer la inexactitud del Registro.
(XVII Carta de Buenos Aires)
En cuyo caso, la presunción legitimadora del Registro para el
que adquiera de buena fe y a título oneroso con apoyo en el
mismo, es incontrovertible. (XVI Carta de Buenos Aires) O dicho
corrientemente.
Lo último es aplicable a la persona interesada en adquirir el
dominio de un bien y concurre al registro en donde constata que
el bien está a nombre de quien se lo ofrece, no tiene inscritas
hipotecas ni anotaciones de embargo o demanda. Esta
presunción legitimadora iure et de iure le permite adquirir la
propiedad del bien e inscribir su derecho; sin embargo, no
registradas habían una venta real anterior y una hipoteca. (Falta
de integridad)
El derecho de quien ha adquirido no se perjudica.
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CASO 2
1ª DE DOMINIO:
“A” adquiere de “X”
2ª DE DOMINIO:
“B” adquiere de “A” (nulo, resoluble, rescindible, revocable)
3ª DE DOMINIO:
“C” adquiere de “B”
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

“…El tercero germánico presupone un defecto por
comisión, pues existe un título inválido que ha
accedido al registro…
Es, entonces, quien adquirió a título oneroso y de
buena fe de quien habiendo tenido inscripto (sic) su
título había adquirido inválidamente, no obstante lo
cual opone su título al causante del enajenante,
pero requiere que su adquirente haya inscripto (sic)
su título respectivo”.(Falta de exactitud)
Para este caso es aplicable el principio contenido
tanto en la Carta de Puerto Rico y en la legislación
guatemalteca que reza:
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PROTECCIÓN AL TERCERO DE
BUENA FE


Tampoco producirán efecto frente a estas
personas las declaraciones de nulidad,
rescisión o resolución de los actos inscritos,
ni cualquier limitación o causa de ineficacia
de los derechos inscritos publicadas con
posterioridad a la inscripción a favor del
tercero, por causas que no consten en el
registro.
Principio que comprende dos situaciones:
Art. 1146 c.c.
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

La primera, que “C” haya adquirido de “B”, pero el
título con el cual “B” adquirió de “A” es inválido o
ineficaz, al decir inválido se refiere a que ha sido
declarado nulo. Caso en el cual el derecho de “C”
no se perjudica de acuerdo al principio citado.
La segunda, que posteriormente a que “C” haya
inscrito su derecho ingrese al registro un embargo
contra bienes de “B”, y el registro lo opera. A pesar
de la anotación, tal limitación no afecta a “C”.
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EXCEPCIÓN


Sin embargo, el principio citado, de acuerdo a la
doctrina legal sostenida por la Corte de
Constitucionalidad
guatemalteca,
tiene
una
excepción referida a la protección plena que otorga
dicha corte y se refiere a las inscripciones que se
hayan hecho en base a documentos evidentemente
falsos.
En otras palabras, de la prueba documental
aportada se deben desprender indicios suficientes
que le permitan al juez establecer sin lugar a dudas
la falsedad. Si no es así, debe hacer aplicación de
principio analizado.
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M.Sc. Viviana Vega
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CONCLUSIÓN
1.
2.
a.
b.
c.
d.
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En materia registral debe hacerse alusión a TERCERO
REGISTRAL y no a parte.
La acepción de tercero registral abarca:
La persona interesada en adquirir el dominio del bien inscrito.
El acreedor interesado en que su crédito sea garantizado con
el bien inscrito.
La persona cuyo derecho perfecto y título válido que
documenta una situación real, no ingresa al registro.
La persona cuyo derecho perfecto y título válido ingresa al
registro pero proviene de un derecho inválido. Es decir, su
enajenante tenía un derecho inválido o sujeto a condición
resolutoria no inscrita. En cuyo caso, para hacer aplicación de
los principios correspondientes, se debe examinar si se trata
de nulidad o resolución o falsedad y que esta última sea
evidente según la prueba documental aportada, para
perjudicar al tercero.
M.Sc. Viviana Vega
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CONCLUSIÓN
3.
4.
5.
Todo cambio extrarregistral debe registrarse a fin
de mantener la integridad del registro.
Toda condición resolutoria debe registrarse para
mantener la exactitud del registro.
Para no vulnerar la integridad del registro, en todo
documento que ingrese (especialmente los
notariales) debe solicitarse su anotación
preventiva o su prórroga si adolece de algún
defecto; a fin de que mientras se subsana el
defecto, evitar el ingreso de un título válido y
oneroso de un tercero de buena fe que impida la
registración posterior del derecho contenido en el
documento defectuoso.
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