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PRINCIPIO DE FE PÚBLICA
REGISTRAL
En qué consiste el principio de fe pública, en qué se
diferencia del principio de legitimación y cuál de los dos
se encuentra regulado en la legislación guatemalteca del
Registro de la Propiedad
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M.Sc. Viviana Vega
30 julio 2014
REGISTRO EXACTO
El tercero que adquiere confiado en los pronunciamientos
del registro deviene titular real de tal derecho con el
contenido y extensión que resulten del registro.
Presume que el asiento proviene de un título válido y
eficaz. Es una presunción iuris et de iure
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FE PÚBLICA REGISTRAL EN SENTIDO POSITIVO
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M.Sc. Viviana Vega
30 julio 2014
Lo anterior se traduce en lo que la ley hipotecaria española
regula como:
“el tercero que de buena fe adquiere a título oneroso
algún derecho de persona que en el registro aparece con
facultades para transmitirlo, será mantenido en su
adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque
después se anule o resuelva el derecho del otorgante por
virtud de causas que no consten en el mismo registro”.
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Disposición que también se encuentra contenida en la
legislación guatemalteca en los artículos 1146 y 1177 del c.c.
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M.Sc. Viviana Vega
30 julio 2014
REGISTRO ÍNTEGRO
Presunción negativa de veracidad. Presunción iuris et de iure
Lo no inscrito no perjudica a tercero. O
Solo perjudica a tercero lo inscrito o anotado en el registro;
afirmación que se extiende tanto a inscripciones de dominio,
servidumbres, usufructos, hipotecas como a anotaciones de
embargo o de demanda, condiciones resolutorias, suspensivas
contratos de arrendamiento, etc. Art. 1148 c.c.
Presume que la realidad registral coincide con la
extrarregistral, todo está registrado.
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FE PÚBLICA REGISTRAL EN SENTIDO NEGATIVO.
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M.Sc. Viviana Vega
30 julio 2014
REGISTRO
EXACTO
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M.Sc. Viviana Vega
30 julio 2014
REGISTRO
EXACTO
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QUIEN ADQUIERE CON
REGISTRO LIMPIO DE
QUIEN APARECE EN EL
R. CON DERECHO A
A TRANSFERIR, ES
MANTENIDO EN SU
ADQUISICIÓN.
PRESUME QUE DEVIENE
DE TÍTULO EFICAZ
M.Sc. Viviana Vega
30 julio 2014
REGISTRO
EXACTO
QUIEN ADQUIERE CON
REGISTRO LIMPIO DE
QUIEN APARECE EN EL
R. CON DERECHO A
A TRANSFERIR, ES
MANTENIDO EN SU
ADQUISICIÓN.
PRESUME QUE DEVIENE
DE TÍTULO EFICAZ
REGISTRO
ÍNTEGRO
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M.Sc. Viviana Vega
30 julio 2014
REGISTRO
EXACTO
REGISTRO
ÍNTEGRO
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QUIEN ADQUIERE CON
REGISTRO LIMPIO DE
QUIEN APARECE EN EL
R. CON DERECHO A
A TRANSFERIR, ES
MANTENIDO EN SU
ADQUISICIÓN.
PRESUME QUE DEVIENE
DE TÍTULO EFICAZ
LO NO INSCRITO NO
PERJUDICA A TERCERO
DE BUENA FE
M.Sc. Viviana Vega
30 julio 2014
FE PÚBLICA REGISTRAL
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La seguridad absoluta dada a todo aquel que adquiera
el dominio o un derecho real del “titular” inscrito, de
que su transferente era titular del derecho
correspondiente en los mismos términos que
resulten de los asientos subsanando o convalidando
los defectos de titularidad (no del negocio jurídico,
del acto o del contrato), que en caso de que por
inexactitud del registro, no lo fuera verdaderamente,
o tuviera su derecho limitado por causas que no
resulten del mismo registro.
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M.Sc. Viviana Vega
30 julio 2014
DIFERENCIA CON PRINCIPIO DE
LEGITIMACIÓN
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El principio de legitimación es una presunción iuris
tantum que el titular inscrito es el dueño mientras no
se demuestre lo contrario.
El principio de legitimación legitima al titular pero lo
hace susceptible a los ataques de un tercero que no
haya registrado, a sufrir la pérdida de su derecho si el
título de quien adquirió deviene ineficaz.
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DESVENTAJAS DEL PRINCIPIO DE
LEGITIMACIÓN
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Insuficiente para garantizar por sí sola el comercio de
inmuebles y el crédito hipotecario porque coloca al
adquirente o al acreedor hipotecario, en la peligrosa
situación de que por una eventual impugnación y
acreditamiento de la inexactitud registral quede sin
efecto su adquisición (y su titularidad de cancelaría en
el registro).
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M.Sc. Viviana Vega
30 julio 2014
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Por el principio de fe pública registral el registro se
presume, presunción iure et de iure, siempre exacto e
íntegro a favor del tercero que adquiera en las
condiciones previstas por la ley, por lo tanto queda
completamente seguro de su adquisición en los términos
que el registro manifiesta.
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APARIENCIA JURÍDICA
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Los actos realizados por una persona engañada por una
situación jurídica (asiento registral) que es contraria a la
realidad son definitivos y oponibles. Art. 1146 y primer
párrafo art. 1147 c.c.
Los derechos adquiridos en base de una situación
aparente se consolidan instantáneamente y producen
todos sus efectos.
Cuando estos derechos adquiridos en base una situación
aparente (asiento registral) se opongan a los derechos del
verdadero titular (quien adquirió primero y no registró )
la oposición se resuelve a favor del titular aparente. Art.
1148,1808 c.c.
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M.Sc. Viviana Vega
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Al mismo tiempo el titular verdadero (quien adquirió
primero y no registró) debe ser investido de una acción
personal de indemnización, dirigida contra quien creó la
situación aparente. Acción de daños y perjuicios o estafa
propia art 264 num 11 Código Penal.
Expone al titular verdadero a sufrir las consecuencias de
la insolvencia eventual del titular aparente.
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M.Sc. Viviana Vega
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EN GUATEMALA
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Se encuentra regulado el principio de FE PÚBLICA
REGISTRAL EN SUS DOS SENTIDOS, ya que el solo
principio de legitimación es insuficiente para brindar
seguridad jurídica al adquirente de buena fe y a título
oneroso.
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M.Sc. Viviana Vega
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