SECRETARIA ADMINISTRATIVA ANEXO 1 Estudio de Análisis del Sector, soporte de la Selección Abreviada Subasta Inversa cuyo objeto es: “REALIZACIÓN Y ACTUALIZACIÓN DE AVALÚO COMERCIAL DE LOS BIENES INMUEBLES LEGALIZADOS PROPIEDAD DEL DEPARTAMENTO DE RISARALDA Y PREDIOS QUE REQUIERA EL DEPARTAMENTO” En cumplimiento de lo previsto en el artículo 15 del Decreto 1510 de 2013 que dispone que las entidades estatales en la etapa de planeación deben realizar un análisis para conocer el sector relativo al objeto que se pretende contratar y siguiendo las indicaciones dadas por la Agencia Nacional Colombia Compra Eficiente mediante instructivo publicado en el SECOP, el Departamento de Risaralda, se permite hacer el siguiente análisis del sector: Definiciones Bienes inmuebles Bien inmueble o bien raíz ó propiedad raíz. Se refiere al terreno y a las construcciones permanentes edificadas. El Avalúo Comercial Un avalúo comercial es una investigación profesional que busca establecer el precio en el mercado de un inmueble, mediante el cual se puede lograr el intercambio justo para ambas partes (comprador y vendedor) de una propiedad en una negociación. La vigencia de un avalúo es de un año. Tener vivienda propia, actualmente es el sueño de casi todos los colombianos, por lo que su inversión debe ser siempre la apropiada y la mejor. Se debe pactar el monto de dinero que el vendedor pide y considera justo para la propiedad y que comprador está dispuesto a pagar. Avaluó catastral - Fijación y fases de formación, actualización y conservación Según el artículo 2° del Decreto 3496 de 1986 0(reglamentario de la Ley 14 de 1983), el catastro es «el inventario o censo, debidamente actualizado y clasificado, de los bienes inmuebles pertenecientes al Estado y a los particulares, con el objeto de lograr su correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica». El aspecto fiscal –precisa el artículo 5° ídem– consiste en la preparación y entrega, a las autoridades tributarias, de los avalúos catastrales a que se aplicarán las tarifas del impuesto predial. El artículo 7° del Decreto 3496 de 1986 define el avalúo catastral y sienta reglas para su 1 SECRETARIA ADMINISTRATIVA determinación. Según esta norma, la fijación del avalúo catastral comienza por el señalamiento de áreas o zonas geoeconómicas homogéneas, dentro de las cuales se determinarán por separado los valores unitarios de terreno y construcción mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El avalúo catastral puede realizarse en las fases de formación, actualización y conservación del catastro, cuyos conceptos están esbozados en el citado Decreto y se detallan en la Resolución 2555 de 1988 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Actualización catastral - Concepto / CONSERVACIÓN CATASTRAL - Objeto La actualización de la formación es el conjunto de operaciones destinadas a renovar los datos de la formación catastral «mediante la revisión de los elementos físico y jurídico del Catastro y la eliminación en el elemento económico de las disparidades originadas por cambios físicos, variaciones de uso o de productividad, obras públicas, o condiciones locales del mercado inmobiliario» (artículo 88 de la resolución 2555788 del IGAC). La conservación del catastro tiene por objeto dar cuenta de las mutaciones de los elementos del catastro y, principalmente, de los avalúos, ocasionadas por renovaciones en los aspectos físicos y económicos, o por sus reajustes anuales o por auto avalúos aceptados, o por inscripciones de mejoras (arts. 92y 94 ibidem). Valor comercial Es el monto que un comprador pudiera pagar y un vendedor pudiera aceptar, si cada uno está bien informado y advertido de las ventajas y desventajas de un inmueble y ambos son guiados en este acto por motivos de un inversionista normal, libre de presiones, y permitiendo durante un tiempo razonable pulsar la oferta y la demanda. Predio Es un reconocimiento del terreno y de la casa desde alguna distancia para obtener una impresión de conjunto. Conviene tener presente que, aunque es poco frecuente encontrar un predio dispuesto a la perfección, el terreno debe estar razonablemente en buen estado. Pericia Es un medio de prueba verdadero y propio, en cuanto sirve para proporcionar al juez el conocimiento de un objeto de prueba de naturaleza peculiar, de manera que el perito ha de considerarse como órgano de prueba. 2 SECRETARIA ADMINISTRATIVA Perito Especialista de conducta intachable con certificaciones de entidades que regulan la actividad valuatoria, con licenciatura, capacitación adicional en materias de valuación, experiencia y un alto sentido de la ética profesional. Método de edad/ vida económica El costo de construcción se divide entre el número de años de su vida económica, para encontrar una cantidad de depreciación anual en dinero. Esta cantidad se multiplica luego por la edad efectiva de la propiedad para determinar la cantidad total en la que se ha depreciado. A. Aspectos generales La Contaduría General de la Nación considera como métodos de reconocido valor técnico para la asignación de valor a los bienes públicos, sean estos muebles o inmuebles, con estrictos fines de revelación en la información contable, entre otros, los siguientes: Precio de mercado, Valor presente o capitalización de rentas o ingresos, Costo de reposición, Método o técnica residual y, en general, otros que sean de reconocido valor técnico. Las entidades públicas sujetas a la inspección y vigilancia de la Superintendencia Bancaria, seguirán aplicando las metodologías autorizadas por dicha entidad, para el avalúo de bienes inmuebles. La vigencia de los avalúos será la establecida por ese organismo de inspección y vigilancia. Dinámica de los Avalúos Avalúos de Bienes Inmuebles. Detectar las necesidades del mercado y el producto adecuado para el mismo, es la gran meta que cualquier inversionista o desarrollador inmobiliario busca. Si bien sabemos que existe alguna información general sobre el mercado, conocer el detalle, el momento, el lugar y el producto más adecuado, son algunas de las variables que con toda seguridad nos deben conducir al éxito si las manejamos bien o a un posible fracaso si no hemos sido rigurosos en su estudio, dimensionamiento y comprensión. 3 SECRETARIA ADMINISTRATIVA Los estudios que se adelanten, ayudan a conocer en profundidad estas variables y en base a las mismas, tomar las decisiones más acordes para alcanzar el éxito y las mejores rentabilidades posibles. La metodología que sea utilizada para estos estudios, deberá integrar a un equipo de profesionales y especialistas en el sector inmobiliario, los cuales están permanentemente en terreno obteniendo y procesando gran cantidad de datos. Este trabajo sistemático, nos permitirá disponer de una amplia y completa base de datos de fuente propia y fidedigna. Beneficios de realizar un avalúo: * Es una estimación precisa, detallada e informativa del valor de los bienes muebles e inmuebles. * Es un documento personal y confidencial, por lo tanto es exclusivo del propietario. * Es un proceso técnico y práctico para estimar un valor determinado. * Son realizados por personas profesionales en el ramo. * Tienen un enfoque uniforme y definido sin barreras. El marco conceptual de la Circular 060 de 19 de diciembre de 2005 define algunos términos que consideramos importantes para establecer mayor claridad de frente al tema así: Avalúos para efectos contables: Se refiere a la valoración técnica que efectúa el funcionario, persona natural o jurídica experta, designado por la entidad pública, que permita acopiar la información y documentación suficiente y pertinente sobre el valor actual de un bien mueble o inmueble y que generalmente se establece en función del precio de mercado que estos bienes tienen. ¿Qué son los avalúos? Un avalúo es un dictamen técnico en el que se indica el valor de un artículo, ya sea un inmueble, apartamento, casa, bodega, oficinas, auto, etcétera; a partir de sus características físicas, su ubicación, su uso y realización de investigación y un completo análisis de mercadeo. Se hace con el fin de valorizar la propiedad y aplicarle una contribución o impuesto territorial. 4 SECRETARIA ADMINISTRATIVA Avalúos Inmobiliarios Los avalúos inmobiliarios se realizan para comprar, vender, establecer un canon arrendatario, adquirir una hipoteca u otras garantías y para declaraciones de renta, entre otros. Los avalúos de inmuebles deben contener una descripción muy completa del inmueble, tanto de la parte física, como de la zona de ubicación y su situación jurídica. Además deben ser claros en aspectos como la reglamentación urbanística, referencias de los servicios públicos, condiciones del lugar donde se haya construido y datos particulares de cada inmueble. Métodos para realizar avalúos inmobiliarios • Comparación de mercado: Consiste en analizar inmuebles que tengan características similares a las del objeto en valoración. • Método de renta: Consiste en aplicar un porcentaje de utilidad del valor comercial del inmueble en condiciones de uso, sin tener en cuenta valorizaciones e inflación, equiparándola con tasas reales de interés bancario. • Costos de reposición: Este se hace en edificaciones deterioradas. Este calcula el valor teniendo en cuenta el costo de la reconstrucción del bien. Requerimientos para el avalúo de inmuebles • Copias que acrediten la propiedad • Boleta predial • Planos a escala • Cita agendada para la realización de visita de campo • Elaboración de reporte fotográfico 5 SECRETARIA ADMINISTRATIVA El Avalúo Comercial Con un avalúo comercial se realizan las siguientes actividades: • Análisis de la información suministrada por el solicitante. • Inspección a la propiedad. • Información de campo. • Investigaciones de mercado. • Análisis de normas urbanísticas. • Informe preliminar. • Informe final con destino al cliente. Después de esto se cuenta con un valor estimado de avalúo comercial de su inmueble para que proceda a hacer la respectiva negociación. ¿Qué son avaluadores? Los artículos descritos en los avalúos son examinados por un valuador especializado en el tema, quien debe presentar una detallada descripción de las condiciones del artículo, las condiciones del lugar y la ubicación del mismo. Cada avalúo es considerado como un documento personal y confidencial, por lo que debe ser de uso exclusivo del propietario. La valuación cumple un papel importante en la sociedad, pues facilita la toma de decisiones económicas tanto en el campo de lo privado como de lo público. Esta labor debe llevarse a cabo, por parte de los avaluadores, que son quienes poseen los conocimientos y la formación certificada para practicar esta acción, además, para que puedan realizar avalúos, es importante que estén inscritos en el Registro Abierto de Avaluadores. Deberes de los avaluadores. • Deberes generales: Entre otros, el avaluador debe cuidar y custodiar los bienes, valores, documentación e información que se le hayan encomendado. 6 SECRETARIA ADMINISTRATIVA • Deberes con clientes: El avaluador tiene el deber básico de dedicar toda su aptitud y atender con la mayor diligencia y probidad los asuntos encargados por su cliente. • Deberes en los concursos o licitaciones: Cuando el avaluador haya sido asesor de la parte contratante en un concurso o licitación, no podrá intervenir directa o indirectamente en las tareas propias para desarrollarlos, excepto si su intervención está contemplada en las bases de este. ¿Qué es un Avalúo comercial, para que sirve o en qué casos son exigidos? Se define Avalúo Comercial como la estimación del valor presente de un inmueble en un momento determinado, el que se sustenta ampliamente, teniendo en cuenta los factores intrínsecos y extrínsecos del bien, que influyen en la determinación de la fijación del precio. Para qué sirve o en qué casos son exigidos: Los motivos o negociaciones que inducen a una empresa o persona a solicitar un avalúo son múltiples, por ejemplo: Cuando se compra o vende un inmueble y se necesita determinar su justo precio. Cuando se va a otorgar un crédito con garantía hipotecaria Para realizar un inventario o para reajustar el valor de los bienes de una empresa Para fijar el monto de una indemnización en casos de siniestros sobre inmuebles Etc. ¿Cuáles bienes son susceptibles de valuación? Todos los bienes pueden ser objeto de valuación; no solamente se avalúan inmuebles, también se valora maquinaria y equipos, vehículos, naves y aeronaves, negocios, activos financieros, joyas, objetos de arte, entre otros. ¿Cuál es la diferencia entre un avalúo catastral y un avalúo comercial? La diferencia entre un avalúo catastral y un avalúo comercial, está en que el avalúo catastral permite conocer la riqueza inmueble de un país y son establecidos para fijar la base sobre la cual se aplican las tarifas para el cobro 7 SECRETARIA ADMINISTRATIVA de los impuestos directos e indirectos de la propiedad raíz; y el avalúo comercial es el que determina el valor comercial de un inmueble expresado en dinero, entendiéndose por valor comercial aquel que un comprador y un vendedor estarían dispuestos a pagar y a recibir respectivamente por una propiedad, de acuerdo a sus características generales, área y localización, actuando ambas partes libres de toda necesidad y urgencia. 1. Aspecto Económico El aspecto económico consistente en la determinación del avalúo Comercial del predio. En ningún caso la maquinaria agrícola e industrial constituirá base para la determinación del avalúo Comercial del predio. Los cultivos sí se tienen en cuenta en el estudio de zonas homogéneas, más particularmente. ¿Cuánto cuesta un avalúo? Las personas o empresas que prestan el servicio de avalúos establecen sus honorarios generalmente con base al valor del inmueble y ubicación del predio avaluado. MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial. MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O INGRESOS. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés. Parágrafo.Se entiende por vida remanente la diferencia entre la vida útil del bien y la edad que efectivamente posea el bien. Para inmuebles cuyo sistema constructivo sea muros de carga, la vida útil será de 70 años; y para los que tengan estructura en concreto, metálica o mampostería estructural, la vida útil será de 100 años. 8 SECRETARIA ADMINISTRATIVA MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN. Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizará la siguiente fórmula: Vc = {Ct – D} + Vt En donde: Vc = Ct = D = Vt = Valor comercial Costo total de la construcción Depreciación Valor del terreno Parágrafo.Depreciación. Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que se debe avaluar la vida remanente del bien. Existen varios sistemas para estimar la depreciación, siendo el más conocido el Lineal, el cual se aplicará en el caso de las maquinarias adheridas al inmueble. Para la depreciación de las construcciones se deben emplear modelos continuos y no los discontinuos o en escalera. Deberá adoptarse un sistema que tenga en cuenta la edad y el estado de conservación, tal como lo establece Fitto y Corvini, para lo cual se presentan las ecuaciones resultantes del ajuste para los estados 1, 2, 3 y 4. (Ver capítulo VII De las Fórmulas Estadísticas). Determinación del valor del suelo de bienes inmuebles de interés cultural. Para efecto de lo dispuesto en el literal b) del artículo 11 del Decreto Ley 151 de 1998, la determinación del valor comercial por metro cuadrado del suelo del inmueble limitado por el tratamiento urbanístico de conservación histórica o arquitectónica, se sujetará al siguiente procedimiento: 1. Determinar el valor total del inmueble aplicando el método de comparación o de mercado y/o el método de capitalización de rentas o ingresos. 2. El valor del suelo corresponderá a la diferencia del valor total del inmueble menos el costo de reposición como nuevo de la construcción aplicando la depreciación. Parágrafo.- Hecho el cálculo anterior, se deberá dar aplicación a lo establecido en los literales c) y d) del artículo 11 del Decreto Ley 51 de 1998 y el parágrafo 2 del artículo 2 del Decreto 1337 de 2002 o la norma que los adicione, modifique o sustituya. 9 SECRETARIA ADMINISTRATIVA Valoración de predios en áreas de renovación urbana. La valoración de predios en áreas de renovación urbana que no cuenten con plan parcial o la norma específica para su desarrollo, se hará con base en las normas urbanísticas vigentes antes de la adopción del plan de ordenamiento territorial. Para la estimación del valor comercial se deberá emplear el método de renta y/o de mercado únicamente. Valoración de predios incluidos en las áreas de expansión urbana. La valoración de predios en zonas de expansión que no cuenten con plan parcial, se hará con las condiciones físicas y económicas vigentes. Para la estimación del valor comercial deberá utilizarse el método de mercado y/o renta. En concordancia con lo previsto en el inciso 2 del artículo 29 del Decreto 2181 del 2006, la investigación de los precios del terreno debe tener en cuenta la condición de tierra rural, es decir, sus características agronómicas, agua, pendiente, ubicación y en general la capacidad productiva del suelo. Avalúo de áreas de cesión. Cuando sea necesario avaluar las áreas de cesión, para efectos de compensación, según lo autorizado en el artículo 7º de la Ley 9a. de 1989, el avalúo debe realizarse a valores comerciales del terreno urbanizado, así el terreno al momento del avalúo se encuentre en bruto. Avalúos en las zonas rurales. Los métodos enunciados anteriormente también se aplican en la zona rural pero es necesario tener en cuenta algunas particularidades propias de las áreas rurales: Clasificación de los suelos según su capacidad de uso, manejo y aptitud. Fuentes de agua natural o artificial y disponibilidad efectiva de ellas, en forma permanente o transitoria. ⋅Vías internas y de acceso. ⋅Topografía. ⋅Clima, temperatura, precipitación pluviométrica y su distribución anual. ⋅Posibilidades de adecuación. ⋅Cultivos: tipo, variedad densidad de siembra, edad, estado fitosanitario, y cuando 10 SECRETARIA ADMINISTRATIVA se refiera a bosques es necesario determinar claramente si éste es de carácter comercial cultivado o protector. Para una mejor estimación del valor de los cultivos es necesario que exista un inventario técnico del cultivo. Cuando se trate de bosques se debe solicitar a la entidad interesada que suministre un inventario forestal, para una correcta valoración. 2. Aspecto técnico Se tiene en cuenta la identificación de los linderos del terreno y edificaciones del predio sobre documentos gráficos, planos topográficos y orográficos y la descripción y clasificación del terreno y las edificaciones. En el aspecto físico tiene gran participación el profesional de la topografía para levantar los terrenos rurales, urbanos o las edificaciones para luego representarlos debidamente y a la vez quede orientado en el mejor de los casos a coordenadas planas manejadas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi anotan en los elementos catastrales la relación entre el sujeto activo del derecho o sea el propietario o poseedor y objeto o bien inmueble, de acuerdo con el Código Civil Colombiano, mediante la identificación ciudadana o tributaria del propietario o poseedor y de la escritura y registro de matrícula inmobiliaria del predio respectivo. Perspectiva técnica: Para el servicio de valoración de bienes muebles se aplican principalmente tres etapas a saber: 1. Etapa de preparación: Esta etapa enmarca las actividades de la preparación previa a la toma física de los inventarios donde se desarrollan las siguientes actividades: a. Selección del Talento Humano y los recursos Técnicos. b. Revisión de la base de datos que contiene el listado de los bienes muebles a inspeccionar. c. Diseño de la base de datos que contendrá la información recaudada en el trabajo de campo. d. Definición de las rutas para elaborar el trabajo de campo. e. Tramitar los permisos de acceso a las diferentes dependencias para realizar el trabajo de campo. 11 SECRETARIA ADMINISTRATIVA f. La carnetización del personal vinculado al proyecto. 2. Toma Física: Se denomina toma física a la actividad en trabajo de campo por medio de la cual se hace reconocimiento físico de los bienes muebles para establecer su estado de conservación y posterior avalúo de este. 3. AVALÚO: Proceso por medio del cual se establece el nuevo valor comercial del bien que es objeto de estudio. Además de lo expuesto, deberá el contratista contar con un equipo de profesionales que elaboraron EL AVALÚO CORPORATIVO con sus correspondientes números de registros anexar a cada informe técnico y en la misma fecha, como soporte del avalúo realizado, la explicación de la metodología utilizada, los valores de referencia, las fuentes y los cálculos respectivos de ser del caso. Teniendo en cuenta, de acuerdo con el Decreto 1400/98 factores como la reglamentación urbanística municipal vigente, uso y actividad económica del inmueble, licencias aprobadas, si se trata de Edificio como el Departamental, edificio Mesa Abadía, teniendo en cuenta las diferentes características del terreno, tamaño, forma y diversidad de las construcciones. ¿Cuál es el trámite para realizar un Avalúo Comercial? Normalmente para que proceda el trámite de una solicitud de avalúo los requisitos mínimos son los siguientes: Hacer la solicitud formal del avalúo por medio escrito Suministrar la documentación requerida para efectos de la realización del avalúo como son: escrituras, folio de matrícula, carta catastral, planos, norma urbanística y demás requeridos de acuerdo con las características particulares del bien a avaluar. Determinar el tiempo para la elaboración del avalúo Revisar previamente la documentación del inmueble Coordinar la visita de inspección al predio objeto del avalúo Realizar la investigación de mercado Analizar las metodologías de valoración a utilizar Programar Comité Técnico de Revisión (En el caso de avalúos Corporativos) Elaborar el respectivo informe valuatorio. 12 SECRETARIA ADMINISTRATIVA ¿Qué criterios Inmueble? se tienen en cuenta para el avalúo de un bien El dictamen del Avaluador sobre el valor de un inmueble debe estar basado en información clara y fidedigna, la cual se registra en un informe escrito, que entre otros debe contemplar como mínimo los siguientes aspectos: Aspectos generales del bien avaluado, es decir, la identificación del inmueble por su dirección y linderos. Descripción de la propiedad, es decir las características generales del inmueble: tipo, tamaño, dependencias y demás. Aspectos jurídicos del inmueble Aspectos urbanísticos y arquitectónicos, en el cual se contemplan las normas urbanísticas, la posibilidad y calidad de servicios públicos, red vial y entorno urbano. La base del razonamiento incluyendo la investigación del mercado, método utilizado y demás factores determinantes para llegar al valor indicado. La determinación del valor En conclusión, un avalúo no puede circunscribirse solamente al concepto de valor, sino a un conjunto de elementos fácticos, jurídicos y económicos que llevan a determinar el valor del inmueble. De acuerdo con lo anterior, se desprende la importancia de que los avalúos sean practicados por personas capacitadas, profesionales, con Matrícula de Avaluador y ante todo de reconocida honorabilidad y responsabilidad. 5. Si se emplean criterios objetivos ¿por qué se pueden presentar diferencias entre uno y otro avaluador? Por lo tanto, ¿son contrastables esos avalúos o se acostumbra a pedir segundos conceptos? Las diferencias que se puedan presentar entre uno y otro avaluador con respecto a la valoración de un mismo inmueble, pueden obedecer a diferencias de criterios o que no se hayan contemplado todos los aspectos a tener en cuenta para llegar a la determinación del valor; se considera como aceptable una diferencia en el valor asignado a un inmueble hasta del 10%, en dos avalúos hechos por avaluadores distintos sobre un mismo predio; de todas maneras los avaluadores deben sustentar sus avalúos cuando así se requiera para demostrar cómo llegaron a la determinación del valor. Sin embargo, cuando no se genera un pleno convencimiento del valor asignado a un bien es aconsejable recurrir a otro concepto. 13 SECRETARIA ADMINISTRATIVA Vigencia del avalúo. Los avalúos de que trata la presente Circular Externa tendrán vigencia de tres (3) años como mínimo. Las entidades públicas que hayan practicado avalúos durante el año inmediatamente anterior a la expedición de la presente norma, podrán mantener registrado dicho valor durante el tiempo que reste para completar el lapso de tres (3) años. No obstante lo anterior, siempre que a juicio del Representante Legal, el valor por el cual aparece registrado en la contabilidad el bien mueble o inmueble no refleje su realidad económica, deberá efectuarse la actualización respectiva. Para el efecto, deben tenerse en cuenta como elementos generadores de valor, para el caso de los bienes inmuebles, aspectos tales como el cambio de categoría o modificación del régimen de uso del suelo; la autorización de un mayor aprovechamiento del mismo en edificación, bien sea por modificación del índice de ocupación y/o el de construcción, de conformidad con el Plan de Ordenamiento Territorial-POT y las demás normas de reglamentación urbanística vigentes. Para solicitar estar servicio se requiere la siguiente documentación: • • a • • Fotocopia de la Escritura del Inmueble o de la Promesa de compraventa Certificado de Libertad y Tradición del Inmueble (con expedición no mayor 3 meses) Boletín de nomenclatura del Inmueble Último recibo del impuesto predial Se trata de un estudio que analiza diversos factores arquitectónicos, urbanísticos, estructurales y de mercado, entre otros aspectos, para determinar el valor comercial de una propiedad. Estos deben ser realizados por un avaluador profesional, ya que también debe tener en cuenta aspectos jurídicos, físicos, metodológicos, económicos y territoriales para garantizar la estimación de un precio acorde con el mercado y justo tanto para el propietario como para posibles compradores e interesados. Contenido mínimo Además de la firma con el respectivo número de registro y credencial del 14 SECRETARIA ADMINISTRATIVA Registro Nacional de Avaluadores, el documento que le entregue el avaluador debe contener como mínimo los siguientes elementos (estos pueden variar según el tipo de predio): - Indicación de la clase de avalúo que se realiza y la justificación de por qué es el apropiado para el propósito pretendido. - Identificación y descripción de los bienes o derechos avaluados, precisando la cantidad y estado o calidad de sus componentes. - Características de la propiedad. Se trata de una descripción física del terreno, las dependencias, los acabados y en algunos casos comentarios relacionados con la estructura. - Información jurídica y de titulación. Deben relacionarse los linderos, la cabida, la tradición de propietarios y tenedores de la propiedad, la titulación actual y la situación jurídica, entre otros datos. - Los datos urbanísticos del sector. Descripción de la zona y análisis de aspectos incidentes (positiva o negativamente) sobre el valor de la propiedad. - Consideraciones sobre usos. Se refiere a la destinación que puede darse al bien en relación con las normas urbanísticas aplicables como por ejemplo, comercial, residencial, industrial, mixto.... - Los valores de referencia o unitarios que se utilicen y sus fuentes. - Las cantidades de que se compone el bien o derecho valorado, que se utilizaron para realizar los cálculos. - Metodologías aplicadas (por lo menos dos). Se deben incluir los datos y referencias de los modelos de cálculo utilizados. - Cuando la metodología del avalúo utilice un sistema de depreciación, se debe indicar el método de depreciación utilizado y la razón por la cual se considera que resulta más apropiado que los métodos alternativos. - Cuando la metodología utiliza proyecciones se deben señalar todos y cada uno de los supuestos y el procedimiento usado para proyectar. En el caso de variables proyectadas se deben incluir las fuentes de donde fueron tomadas y/o los supuestos que se tuvieron en cuenta para realizar la proyección. 15 SECRETARIA ADMINISTRATIVA - Si la metodología del avalúo utiliza índices, se debe señalar cuáles se utilizaron y la fuente de donde fueron tomados. - Memorias de los cálculos realizados. Hace referencia a las fórmulas, valores y resultados obtenidos -en las diferentes metodologías- durante la estimación del precio. - Estimaciones sobre valorización. Qué posibilidades tiene el tiempo de crecer el precio de la propiedad de acuerdo con el comportamiento del mercado, las obras de infraestructura del sector, la fisonomía social y de seguridad de la zona y en general, teniendo en cuenta los demás elementos urbanísticos y propios de la propiedad que puedan afectar su valor positiva o negativamente. - La identificación de la persona que realiza el avalúo y la constancia de su inclusión en las listas que componen el Registro Nacional de Avaluadores o en las que lleve la Superintendencia de Industria y Comercio, según lo previsto en el artículo 50 de la Ley 546 de 1999 y en el artículo 61 de la Ley 550 de 1999. - Avalúo comercial (valor del inmueble). El precio real estimado de acuerdo con los cálculos y demás consideraciones tenidas en cuenta por el avaluador. Debe discriminar los valores de suelo, áreas con diferentes usos y/o tratamientos, entre otros datos. - Registro fotográfico de la visita. Imágenes de la propiedad con comentarios que permitan identificar cada una de las áreas y su estado. - Anexos de documentos consultados. Al documento final se le deben adjuntar las notas, fichas, documentos y/o mapas en que se relaciona la normatividad aplicable a la propiedad. También los planos, levantamientos topográficos (si se realizó), documentos de titulación y otros que hayan podido utilizarse durante el avalúo. 3. Aspecto Jurídico. En esta perspectiva el departamento de Risaralda debe identificar la normativa vigente aplicable al objeto del proceso de contratación, tanto la que influye en el Mercado de bien o servicio, como la que regula la actividad de los proveedores y compradores de manera particular, incluyendo las normas ambientales y los cambios recientes en la implementación y el impacto de tales modificaciones. 16 SECRETARIA ADMINISTRATIVA ¿Qué normas o leyes rigen los avalúos de bienes inmuebles en Colombia ? En materia de avalúos existe suficiente normatividad en Colombia, y especialmente en lo relacionado con la elaboración de avalúos para entidades del Estado; así como sobre las responsabilidades del avaluador y el código de conducta. Igualmente, existen normas técnicas sectoriales aplicadas a la actividad valuatoria y el servicio de avalúos. La normativa vigente aplicable Ley 80 de 1993, Ley 1150 de 2011, Decreto 1510 de 2013. Circular 060 del 19 de diciembre de 2005, emitida por la Contaduría general de la Nación. Ley 1673 de 2013 Por la cual se reglamenta la actividad del avaluador y se dictan otras disposiciones. Ley 734 de 2002: Código Disciplinario Único del Servidor Público. Resolución 620 del IGAC En este aspecto se indican y anotan en los documentos la relación entre el sujeto activo del derecho o sea el propietario o poseedor y el objeto o bien inmueble de acuerdo con el Código Civil Colombiano, mediante la identificación ciudadana o tributaria de matrícula inmobiliaria del predio respectivo “El Código Civil Colombiano al respecto establece que los inmuebles o fincas o bienes raíces son las cosas que no pueden transportarse de un lugar a otro, como las tierras y minas y las que adhieren permanentemente a ellos, como los edificios, los árboles, etc.” La propiedad, es el derecho real a una cosa corporal, para gozar y disponer de ella arbitrariamente no siendo contra la Ley o derecho ajeno. Avalúos Inmobiliarios Los avalúos inmobiliarios se realizan para comprar, vender, establecer un canon arrendatario, adquirir una hipoteca u otras garantías y para declaraciones de renta, entre otros. Los avalúos de inmuebles deben contener una descripción muy completa del inmueble, tanto de la parte física, como de la zona de ubicación y su situación jurídica. Además deben ser claros en aspectos como la reglamentación urbanística, referencias de los servicios públicos, condiciones del lugar donde se haya construido y datos particulares de cada inmueble. 17 SECRETARIA ADMINISTRATIVA Métodos para realizar avalúos inmobiliarios • Comparación de mercado: Consiste en analizar inmuebles que tengan características similares a las del objeto en valoración. • Método de renta: Consiste en aplicar un porcentaje de utilidad del valor comercial del inmueble en condiciones de uso, sin tener en cuenta valorizaciones e inflación, equiparándola con tasas reales de interés bancario. • Costos de reposición: Este se hace en edificaciones deterioradas. Este calcula el valor teniendo en cuenta el costo de la reconstrucción del bien. Requerimientos para el avalúo de inmuebles • Copias que acrediten la propiedad • Boleta predial • Planos a escala • Cita agendada para la realización de visita de campo • Elaboración de reporte fotográfico El Avalúo Comercial Con un avalúo comercial se realizan las siguientes actividades: • Análisis de la información suministrada por el solicitante. • Inspección a la propiedad. • Información de campo. • Investigaciones de mercado. • Análisis de normas urbanísticas. • Informe preliminar. • Informe final con destino al cliente. Después de esto se cuenta con un valor estimado de avalúo comercial de su inmueble para que proceda a hacer la respectiva negociación. 18 SECRETARIA ADMINISTRATIVA Deberes de los avaluadores. • Deberes generales: Entre otros, el avaluador debe cuidar y custodiar los bienes, valores, documentación e información que se le hayan encomendado. • Deberes con clientes: El avaluador tiene el deber básico de dedicar toda su aptitud y atender con la mayor diligencia y probidad los asuntos encargados por su cliente. • Deberes en los concursos o licitaciones: Cuando el avaluador haya sido asesor de la parte contratante en un concurso o licitación, no podrá intervenir directa o indirectamente en las tareas propias para desarrollarlos, excepto si su intervención está contemplada en las bases de este. B. Estudio de la Oferta Tenemos que tener en cuenta que el mercado inmobiliario tiene dos momentos, un mercado para compradores y otro para vendedores, todo depende de la oferta y la demanda. Como en cualquier mercado, cuando la oferta es muy alta (mercado de compradores) los precios tienden a bajar debido a una sobre demanda, es decir, muchos inmuebles disponibles. El caso contrario es cuando la demanda es muy alta (mercado de vendedores), lo que significa que la oferta de inmuebles es inferior a la demanda, lo cual repercute en un alza de precios. Identifica en qué mercado saldrás a vender tu inmueble, para que puedas definir un precio que se ajuste a lo que está ocurriendo en el sector. ¿Cuáles son los Avaluadores aceptados por la Ley? El Estado tiene avaluadores o delega estas funciones en particulares o Asociaciones? Para efectos de la realización de avalúos para entidades públicas, la contratación de estos servicios se ha regido por lo establecido en los Decretos 2150 de 1995, 1420 de 1998, circular 060 de 19 de diciembre de 1995emitida por la Contaduria General de la Nación y recientemente el Decreto 1510 de 2013, donde estos podrán ser adelantados por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi o optar por la opción privada previo cumplimiento de los requisitos establecidos. Para el caso de los avalúos requeridos por empresas o personas del sector privado, lo aconsejable es contratar avaluadores capacitados, honorables y con Matrícula de Avaluador expedida por entidades reconocidas. 19 SECRETARIA ADMINISTRATIVA ¿Hay Asociaciones de Avaluadores? Existen Registros de Avaluadores que son entidades que tienen como objeto principal propender por la profesionalización y mejoramiento continuo de la actividad valuatoria en Colombia y por la promoción de acciones encaminadas para un adecuado conocimiento y aplicación de las técnicas y metodologías valuatorias; y el registro de personas naturales y jurídicas que voluntariamente soliciten inscribirse en un REGISTRO y acepten cumplir sus estatutos, el código de conducta, normas y reglamentos encaminados al correcto ejercicio de la actividad valuatoria. Empresas valuadoras LONJICAFE, Colombia, Pereira, Carrera 7 N° 18-21 local 205Tel: (57) (6) 3351232 www.lonjicafe.com PROINCE, Cl 19 8-34 Of 302 Colombia, Pereira, Teléfono: (57) (6) 3330559 proincearrendamientos.com LONJA NACIONAL DE PROPIEDAD RAÍZ, Pereira, E-mail: [email protected] CAMACOL RISARALDA Tel (6) 3344579 FAX: Ext 12 Celular 3128041557 Calle 17 #6-42 Edf. Club Rialto Piso 3, Of. 303 Pereira, Risaralda, Colombia LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DE COLOMBIA LONPROCOL AVALUOS Y TASACIONES DE COLOMBIA VALORAR S.A. GESTION Y AUDITORIA ESPECIALIZADA LTDA CONDESPRO LTDA, Calle 90 N°14 – 26 of. 317 Bogotá INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTIN CODAZZI., Sede central Bogotá, carrera 30 N° 48-51, teléfono 57-1-3683443, servicio al cliente 018000915570 MEVIC CENTURY 21, Av. Calle 127 N° 13ª-12 oficina 203 Bogotá, teléfono 5717523661 20 SECRETARIA ADMINISTRATIVA C. Estudio de la Demanda Procesos con otras entidades del estado 1. Entidad: Secretaria de Desarrollo Administrativo del municipio de Pereira Objeto: Realizar avalúos de predios Públicos y privados en la ciudad de Pereira para la Secretaria de Gestión Inmobiliaria, la secretaria de Infraestructura y la Secretaria de Desarrollo Administrativo de Pereira. Inicio: 28 de agosto de 2013 Terminación: 31 de Octubre 2013 Contrato: De prestación de servicios. 2. Entidad: Promotora de Vivienda de Risaralda Objeto: Avalúos comerciales de varios inmuebles localizados en el Departamento de Risaralda. Contrato: De prestación de servicios. Valor. $16.375.218 3. Entidad: Megabus S.A. Objeto: Elaboración de avalúos masivos y determinación de zona física y geoeconómica homogéneas del Plan Parcial de renovación Urbana Sub centro de Cuba. Contrato: De prestación de servicios. 4. Entidad: Alcaldía Municipio de Dosquebradas. Objeto: Elaboración de avalúos masivos requeridos para anunciar el proyecto Plan Parcial Centro Dosquebradas. Contrato: De prestación de servicios. 5. Entidad: Fundación Vida y Futuro en cooperación con la Alcaldía del Municipio de Pereira. 21 SECRETARIA ADMINISTRATIVA Objeto: Realizar los avalúos comerciales de los inmuebles que hacen parte de la delimitación preliminar del plan Parcial de Expansión “Macroproyecto de vivienda Ciudadela Gonzalo Vallejo Restrepo” Contrato: De prestación de servicios. 6. Entidad: Procuraduría General de la Nación. Objeto: Seleccionar al oferente que realice los avalúos de los bienes inmuebles de la procuraduría General de la Nación ubicados a nivel nacional. Contrato: De prestación de servicios. Presupuesto estimado: $156.223.600 7. Entidad: Corvivienda Objeto: Contratar el servicio de Avalúo Administrativo a Siete (7) Lotes de Propiedad de Corvivienda: Lote Bayunca B1, Lote San Carlos Campestre, Lote Doña Manuela, Lote la Ceiba, Lote Pasacaballos, Lote La Carolina y Lote Canapote, teniendo en cuenta las especificaciones de cada uno de los Lotes descritas en el Alcance del Objeto señalados en el Estudio y Previo y la Invitación Pública. Contrato: Mínima cuantía. Valor: $15.645.000 Los bienes inmuebles objeto del presente proceso son los bienes legalizados propiedad del Departamento de Risaralda: IDENTIFICACIÓN AREA MT2 MUNICIPIO EDIFICACIONES DIRECCION CARRERA 7A. NO. 23-60 AREA DE TERRENO 581 MTS, AREA CONSTRUIDA 1389 MTS PEREIRA EDIFICACION (CARCEL) AREA TERRENO: 17174, AREA CONSTRUÍDA 5535 PEREIRA 63.358 PEREIRA ESCENARIOS DEPORTE DEPORTIVOS - CASA DEL 22 SECRETARIA ADMINISTRATIVA AREA TERRENO 1.301 MTS , AREA CONSTRUIDA 1.485 MTS ESCENARIOS DEPORTIVOS - COLISEO MENOR TERRENO URBANO OFICINA EDIFICIO DE LA GOBERNACION Dir C 18 13 58 K 13 14 9.387 EDIFICIO DE LA GOBERNACION Área Const. 15.485 LOTE DE TERRENO ZONA URBANA DIR CRA 8a. C. 4a. ESQ. BARRIO VILLAVICENCIO C 4 8 03 05 LOTE No. 1 DIRECCIÓN AVENIDA SUR SECTOR DE MERCASA TERRENO URBANO EDIFICIO DE RENTAS Direc C 17 10 06 31 K 10 17 01 15 PEREIRA 2.645 PEREIRA 24,853 PEREIRA 682 PEREIRA OFICINA 1203 EDIF. CÁMARA DE COMERCIO OF 1203 63 PARQUEADERO N° 61 EDIF. CÁMARA DE COMERCIO 12.01 TERRENO RURAL DE LA CASA HOGAR DE LOS MUCHACHOS Dir BUENAVISTA VEREDA ALTAGRACIA 148 PEREIRA 390 PEREIRA 3.500 MT2, AREA CONSTRUIDA 834 MT2 BELEN DE UMBRÍA Dir LOTE TALLERES DIST. 2 OBRAS PÚBLICAS TALLER DIST. 2 OBRAS PÚBLICAS CATASTRAL PEREIRA PEREIRA OFICINA - EDIFICIO LOS EJECUTIVOS, CRA. 7A. CALLE 43, ESQUINA 6-80 Y 6-70, CASA HOGAR DE LOS MUCHACHOS BUENAVISTA VEREDA ALTAGRACIA PEREIRA FICHA LOTE DONDE SE ENCUENTRA UBICADO LA CASA DE RISARALDA 339. 00 CASA DE RISARALDA FICHA CATASTRAL 25 B 4A 2 DIRECCIÓN K 4A 25C39 49 TERRENO URBANO DONDE SE ENCUENTRA LA CASA DE CULTURA MARSELLA MUNICIPIO DE MARSELLA . 611. 30 CASA DE LA CULTURA MARSELLA TERRENO URBANO SOLAR DE LA CARCEL MUNICIPAL DIRECCIÓN K 5 6 29 38 CARCEL MUNICIPAL DIRECCIÓN CARCEL Y SOLAR K 5 6 29 38 TERRENO URBANO MUNICIPIO DE SANTA ROSA DE CABAL DIRECCION CRA. 17 NO. 10-09 BOGOTÁ 510 MARSELLA 270 ÁREA DE TERRENO 460.28 MT2, ÁREA CONSTRUIDA 510 MT2 SANTUARIO 162.40 SANTA ROSA DE CABAL 23 SECRETARIA ADMINISTRATIVA 220 LOCALES DE LA SOCIEDAD DE MARCADOS S.A EN LIQUIDACIÓN TERRENO RURAL EL JARDÍN PARAJE GUACARI RURAL GUACARI VIA ARMENIA LOTE DE TERRENO RURAL HACIENDA BALSILLAS NO. 4 17.982 MT2 Dir ZONA DIRECCION LOTE NO. 2 TERRENOS RURAL LA JULITA DIRECCION TERRENO URBANO CENTRO DOCENTE INST. FEMENINO LA VILLA Dir Av. 30 DE AGOSTO UR LOS Z CENTRO DOCENTE INST. FEMENINO LA VILLA AGOSTO UR LOS Z . Dir Av. 30 DE COLEGIO MARIA REINA MUNICIPIO DE GUATICA, DIRECCION CRA. 7a. #9-49/45. DOSQUEBRADAS 1.900 PEREIRA - GUACARI 2 HECTAREAS LA VIRGINIA 16.638 PEREIRA 20.000 PEREIRA 2.156 2.241 GUATICA 229 DOSQUEBRADAS 11.880 PEREIRA 108 PEREIRA TERRENO RURAL BUENAVISTA DIREC PARAJE LA BELLA 3 HECTÁREAS. 5000M2 PEREIRA TERRENO RURAL VENTIADEROS DIRECCION PARAJE LA FLORIDA 2 HECTÁREAS PEREIRA 1 HECTÁREAS PEREIRA LOTE DE TERRENO NO. 2 RURAL LA LOMA O VISTA HERMOSA SITUADO EN EL PARAJE DE SAN PABLO VEREDA YARUMAL 10.062,11 PEREIRA LOTE DE TERRENO NO. 1 RURAL EL MADROÑO SITUADO EN EL PARAJE DE SAN PABLO VEREDA YARUMAL 4.941,35 PEREIRA 14 HECTÁREAS - 8000 MTS. PUEBLO RICO 37 HECTÁREAS. PUEBLO RICO 20 HECTÁREAS PUEBLO RICO 20 HECTÁREAS PUEBLO RICO LOTE BARRIO GRANADA DIRECCIÓN CALLE 2A. 27-41 LOTE DE TERRENO DENOMINADO EL REMANSO DIRECCION PARAJE DE SAN PABLO VEREDA YARUMAL TERRENOS RURALES FINCA LA GRACIELA VEREDA DE COMBIA UBICADA EN LA LOTE DE TERRENO RURAL EL RETIRO TERRENOS RURALES PARAJE LA SOLEDAD LOTE LA SOLEDAD DIRECCIÓN TERRENOS RURALES LOTE LA OSA DIRECCIÓN LA OSA 2 LOTE DE TERRENO LA GRANADA DIRECCION PARAJE DE AGUA CLARA TERRENOS RURALES LOTE DE TERRENO LA GRANADA MEJORAS DIRECCION PARAJE DE AGUA CLARA 24 SECRETARIA ADMINISTRATIVA TERRENOS RURALES LOTE DE TERRENO LAS NIEVES DIRECCION PARAJE DE AGUA CLARA 72 HECTÁREAS 7660 M2. PUEBLO RICO TERRENOS RURAL LOTE DE TERRENO EL LUCERO Y AGUA CLARA DIR PARAJE DE AGUA CLARA 80 HECTÁREAS PUEBLO RICO LUCIA 20 HECTÁREAS PUEBLO RICO 46 HECTÁREAS Y 7000 M 2 PUEBLO RICO 24 UN LOTE DE TERRENO RURAL (REMANENTE) DENOMINADO EL HECTAREAS VESUBIO VEREDA LA SOLEDAD PUEBLO RICO LOTE DE TERRENO RURAL DENOMINADO DIRECCION VEREDA LA SOLEDAD LA LOTE DE TERRENO LA OCULTA UBICADO EN LA VEREDA CURRUMAT CORREGIMIENTO DE VILLA CLARET TERRENOS RURALES FINCA TERRITORIAL RURAL PROVIDENCIA DIRECCIÓN FRACCION DE POTRERITOS TERRENOS RURALES LOTE No. VEREDA SAN RAMON LA 2 LA SELVA DIRECCIÓN 5400 SANTA ROSA DE CABAL 123 HECTÁREAS 800 MT2 SANTA ROSA DE CABAL TERRENOS RURALES VEREDA EL CHUZO FINCA LA CABAÑA DIRECCIÓN 16 HECTÁREAS SANTA ROSA DE CABAL TERRENOS RURALES VEREDA EL CHUZO FINCA LA ALBANIA DIRECCIÓN 1 HECTÁREAS SANTA ROSA DE CABAL TERRENOS RURALES DESGAJADO DE LA FINCA ESMERALDA 118 HECTÁREAS SANTA ROSA DE CABAL LOTE DE TERRENO LA ALICIA SITUADO EN LA FRACCION DE SAN JOSE 83.108 SANTA ROSA DE CABAL 269 32 HECTÁREAS BELEN DE UMBRÍA 43 HECTÁREAS 7000 ML MTS2 BELEN DE UMBRÍA LOTE DE TERRENO EL PORVENIR VEREDA SANTA EMILIA 13 HECTÁREAS BELEN DE UMBRÍA TERRENOS LOTE DE TERRENO RURAL DENOMINADO LA PRADERA DIRECCIÓN VEREDA SANTA EMILIA 13 HECTÁREAS BELEN DE UMBRÍA TERRENOS RURALES BUENA VISTA LOTE N°. 2 VEREDA LA ORIENTAL TERRENOS RURALES FINCA LA MINA DIRECCIÓN PARAJE LA NONA - VEREDA EL RAYO 23.797,38 MARSELLA 5.61 HECTÁREAS MARSELLA 3,58 HECTÁREAS MARSELLA 30 HECTÁREAS MARSELLA 23 HECTÁREAS 5000 MTS2. APIA 4 HECTÁREAS APIA TERRENOS RURALES FINCA EL GÓLGOTA VEREDA TRIBUNAS . FINCA DENOMINADA EL BRILLANTE SELVA DIRECCIÓN DIRECCION PARAJE LA TERRENOS RURALES FINCA EL PORVENIR DIRECCIÓN PARAJE LA NONA - VEREDA EL RAYO LOTE DE TERRENO NO. 2 DENOMINADO LA ERMITA ZONA RURAL TERRENOS RURALES LA SOLEDAD GUARNE LOTE DE TERRENO RURAL VEREDA ALTA CAMPANA DIRECCIÓN VEREDA DENOMINADO VILLA LUCIA 25 SECRETARIA ADMINISTRATIVA TERRENOS RURALES MPIO DE BALBOA DESGAJADO DE LA FINCA LA SOLEDAD LOTE DE TERRENO RURAL DENOMINADO DIRECCION VEREDA LA AURORA TERRENOS LOTE DE TERRENO DIRECCION VEREDA BARCINAL RURAL EL LA CHINA SILENCIO LOTE DE TERRENO NO. 2 RURAL DIRECCIÓN VEREDA LA BRETAÑA SECTOR LA MARINA LOTE RURAL LA CELIA CORREGIMIENTO PATIO BONITO 5 HECTÁREAS 9.440 MT. BALBOA 3 HECTÁREAS BALBOA 32 HECTÁREAS, 5.010 MT MISTRATO 983,43 SANTUARIO 14.5 LA CELIA TERRENO RURAL LA MONTAÑA EL MICAI VER SAN CARLOS CORR. PATIO BONITO LOTE RURAL DE TERRENO DIRECCIÓN EL LLANO - VEREDA LOS TROJES 16 HECTÁREAS 4.000 QUINCHIA LOTE RURAL DE TERRENO EL BOSQUE DIRECCIÓN VEREDA SANTA MARIA LOTE RURAL DIRECCIÓN VEREDA LA ITALICA FINCA LA CAMELIA . " LOTE RURAL DE TERRENO (El Balcón) DIRECCIÓN VEREDA SANTA ELENA 25.392 QUINCHIA 3.000 QUINCHIA 3.000 QUINCHIA TERRENO RURAL VEREDA CARTAGUEÑO DIRECCIÓN FINCA GUARANI 8.921 QUINCHIA 5.600 QUINCHIA TERRENO RURAL FINCA SAN VEREDA MURRAPAL-MORRO BARALINDA DIRECCIÓN CENTRO DOCENTE COLEGIO NTRA. SRA. DE LOS DOLORES DIRECCIÓN K 5 4 26 C 5 5 20 1.241 MT2, ÁREA CONSTRUIDA TERRENO URBANO CENTRO DOCENTE COLEGIO NTRA. SRA. 1.216 MT2 DE LOS DOLORES DIRECCIÓN K 5 4 26 C 5 5 20 QUINCHIA TERRENOS (NUCLEO ESCOLAR) RURAL DIRECCION C 14 11 238 MUNICIPIO DE QUINCHIA 1.622 QUINCHIA 6.038 PEREIRA 2.803 PEREIRA 40.000 00 PEREIRA LOTE RURAL LA FORTUNA 1 HECTÁREAS Y 6.000 MT2 PEREIRA LOTE RURAL DE TERRENO SINAI Dir VEREDA YARUMAL 119 HECTÁREAS 428Mts2. PEREIRA 464 PEREIRA LOTE DE TERRENO URBANO DIRECCION CRA. 7A. CALLES 43 Y 44 NO. 43-23, . LOTE RURAL VEREDA ALEGRIAS LOTE RURAL PARAJE LA FLORIDA TERRENO RURAL LA FLORIDA 26 SECRETARIA ADMINISTRATIVA TERRENO RURAL CONJUNTO RESIDENCIAL PROUNIDOS Dir MUNDO NUEVO LT 14 125,00 PEREIRA TERRENO RURAL CONJUNTO RESIDENCIAL PROUNIDOS Dir MUNDO NUEVO LT 13 149 PEREIRA 1.484 PEREIRA 3.088 PEREIRA TERRENO URBANO donde se encuentra ubicado la Normal Nacional Dir K 3 C 16 3 29 CENTRO DOCENTE NORMAL NACIONAL Dirección K 3 C 16 3 29 TERRENO URBANO donde está el INSTITUTO TERESA MEJIA OCAMPO Dir LA VILLA K 12 10 B 50 UR LIBARE CENTRO DOCENTE INSTITUTO TERESA MEJIA OCAMPO LA VILLA K 12 10 B 50 UR LIBARE TERRENO RURAL DONDE ESTÁ EL ESCUELA FONDA CENTRAL Dir CENTRO DOCENTE CENTRO DOCENTE ESCUELA FONDA CENTRAL Pereira . 3.200 MT2 Y ÁREA CONSTRUIDA Municipio de DE 310 MT2 TERRENOS URBANO COLEGIO EL JARDIN 12.742 PEREIRA PEREIRA 1.070 MT2, ÁREA TERRENO URBANO del CENTRO DOCENTE CAMILO TORRES CONSTRUIDA 653 MT2. Direc C 19 # 16 41 43 PEREIRA CASA LOTE DE TERRENO VILLAVICENCIO C 4 8 03 05 PEREIRA CENTRO DOCENTE CAMILO TORRES Direc C 19 # 16 ZONA URBANA BARRIO 602,00 TERRENO URBANO DONDE SE ENCUENTRA EL COL. NUESTRA SEÑORA DE FATIMA DIR CRA. 8 No. 6-07 y 6-11 C.6 No. 7-47 y 7-55 11,20 MT2, ÁREA CONSTRUIDA CENTRO DOCENTE INST. DOC. NTRA. SRA. DE FÁTIMA DIR C 427MT2 8 6 07 11 K 6 7 47 55 (HOY K 6 9 67) GUATICA TERRENO RURAL COLEGIO CORREGIMIENTO SANTA ANA GUÁTICA AGRICOLA SANTA ANA 5.000 TERRENO RURAL DONDE SE ENCUENTRA UBICADO EL COL. AGRÍCOLA MIXTO SANTA ANA DIR EL TESORITO 3.021 TERRENOS ANTIGUO COLEGIO SANTA ANA DE GUÁTICA 3.051 TERRENO RURAL CLEMENTE UBICADO EN CORREGIMIENTO SAN GUÁTICA 42 GUÁTICA TERRENO 1200, ÁREA CONSTRUIDA 1.280 SANTA ROSA DE CABAL LOTE DE TERRENO URBANO DIRECCIÓN CARRERA 13 NO. 746 740.00 SANTA ROSA DE CABAL LOTE A. DIRECCIÓN CAÑABRAVA, 1.000 SANTA ROSA DE CABAL LOTE LA ESNEDA MANZANA M LA BADEA 27 SECRETARIA ADMINISTRATIVA SANTA ROSA DE CABAL TERRENO URBANO COLEGIO LABOURE DIRECCIÓN C 13 12 45 K 13 12 66 K 12 12 77 3.153 TERRENO URBANO CENTRO DOCENTE COL. LORENCITA VILLEGAS DE SANTOS DIRECCIÓN K 10 14 40 C 14 Y 15 2.932 CENTRO DOCENTE COL. LORENCITA VILLEGAS DE SANTOS DIRECCIÓN K 10 14 40 C 14 Y 15 3.175 INSPECCION DEPTAL DE POLICÍA LA UNIÓN VEREDA LA UNIÓN 118,82 DOSQUEBRADAS CASA LOTE LOS FRAILES SEDE COMUNAL Y DEPORTIVA DIRECCIÓN VEREDA FRAILES 157 DOSQUEBRADAS TERRENOS ESCUELA VALENCIA RURAL 756 MARSELLA TERRENO URBANO DONDE SE ENCUENTRA CONSTRUIDO EL COLEGIO AGRICOLA MISTRATO 400 MISTRATO DIRECCIÓN SANTA ROSA DE CABAL CLASIFICADOR DE BIENES Y SERVICIOS EN EL TERCER NIVEL (CLASE) ZONA DEPARTAMENTO CIUDAD CLASIFICADOR DE BIENES Y SERVICIOS CODIGO TERCER NIVEL CENTRAL RISARALDA PEREIRA SERVICIOS DE ADMINISTRACIÓN INMOBILIARIA, SERVICIOS DE CUSTODIA Y TITULOS, INGENIERIA CIVIL, INVESTIGACIÓN DE MERCADOS 80 13 18 00 – 80 13 17 00 – 81 10 15 00 – 80 14 15 00 Indicadores Financieros Teniendo en cuenta que al momento de realizar el estudio del sector se evidencio que las empresas consultadas tenían el RUP en trámite, toda vez que lo consideraban innecesario, ya que no se les ha exigido en ninguno de los procesos en los cuales han participado, por lo tanto, para este estudio se tomó como referencia, la información obtenida de los informes financieros de la Lonja de propiedad Raíz de Risaralda y CAMACOL Pereira. Como se puede observar son indicadores Financieros muy bajos, pero que pueden considerarse como normales para el sector que se está estudiando, teniendo en cuenta que es un sector dedicado a la prestación de servicios profesionales como es el de avalúos, y el papel que juegan aquí los diferentes índices es poco relevante o subjetivo, toda vez que como se puede inferir un índice de liquidez, un índice de endeudamiento, una rentabilidad, del activo o patrimonio, son poco relevantes en la toma de decisión como empresa contratante, puesto que estas empresas por su misma naturaleza de prestación 28 SECRETARIA ADMINISTRATIVA de servicios no cuentan por lo general con un musculo financiero representativo, el cual es justificable desde el punto de vista de la subcontratación que hacen del personal profesional, para prestar y realizar este tipo de actividades, es decir estas entidades no requieren de unos Activos, Pasivo o Patrimonio representativos para prestar este tipo de servicios. Índice de Liquidez: mayor a 0,30 Índice de endeudamiento: menor a 0,50 Rentabilidad del patrimonio: Mayor o igual a 0,01 Rentabilidad del activo: mayor o igual a 0 , pero en todo caso deberá ser menor al ROE del proponente. Razón de cobertura de interés: Mayor a 5 Fuentes de información Guía de Preguntas y Respuestas para orientar al Ciudadano en Avalúos e Impuesto Predial. SECRETARÍA DE HACIENDA. Enero de 2013 Ley 44 de 1990 “Normas sobre Catastro e Impuesto Predial”. Decreto 2783 Incremento de Avalúos 2013 BANCO DE LA REPUBLICA: Subgerencia de estudios económicos, El impuesto predial en Colombia, publicación año 2003. Ley 1673 del 19 de julio de 2013 Resolución 620 de Septiembre 2008 INSTITUTO GEOGRAFICO AGUSTIN CODAZZI, Pereira CAMACOL. Pereira Lonja de Propiedad Raíz del Risaralda Circular externa del 2005 Contaduría General de la Nación 29