CIRCULAR EXTERNA No - Superintendencia de Sociedades

LOS AVALÚOS TÉCNICOS DEBEN SER REALIZADOS POR PERSONAS
NATURALES O JURÍDICAS QUE CUMPLAN CON LAS CALIDADES Y CUALIDADES
INDICADAS EN EL ARTÍCULO 64 DEL DECRETO 2649 DE 1993
1. "Si el simple avalúo que efectúe una firma afiliada a la Lonja de Propiedad Raíz, y
que contemple para efectos del avalúo el bien como tal, sin considerar factores
especiales, como adecuación para el negocio, el principio del negocio en marcha, etc.,
sería adecuado para efectos de registrar la valorización o desvalorización de un
inmueble de las características indicadas al inicio de esta comunicación".
Al respecto me permito informarle que para determinar el valor comercial o de
mercado de un activo, que es el fin que se persigue al registrar la valorización, no
solamente se debe considerar el activo como tal, sino también todos aquellos aspectos,
factores internos o externos, que inciden de alguna forma en su valor comercial, tales
como la utilización dada o características del negocio que se desarrolla en el inmueble
adquirido, las inversiones especiales que incrementan el costo del mismo, las
facilidades del mercado y la existencia de compradores potenciales.
Lo anterior independiente de que la empresa se encuentre bajo el principio de empresa
en marcha y no piense enajenar ninguno de sus inmuebles.
2. Adicionalmente, pregunta si "El avalúo que sirve de base para la determinación de
la valorización o desvalorización del inmueble con las características indicadas, debe
ser efectuado con alguna metodología especial?".
Sobre el particular, se le aclara que si bien legalmente no existe una metodología
especial, el artículo 64 del Decreto 2649 de 1993, señala unas reglas generales que se
deben tener en cuenta en la preparación de un estudio técnico, base para determinar
la valorización, las cuales son:
a. Presentar el monto discriminado por unidades o por grupos homogéneos.
b. Tratar de manera coherente los bienes de una misma clase y características.
c. Tener en cuenta los criterios utilizados por el ente económico para registrar
adiciones, mejoras y reparaciones.
d. Indicar la vida útil remanente que se espera tenga el activo en condiciones normales
de operación.
e. Segregar los bienes muebles reputados como inmuebles, mostrando su valor por
separado.
Por último cabe anotar la posición de esta Superintendencia, en el sentido que los
entes económicos deben designar para la realización de los avalúos técnicos, a
aquellas personas naturales o jurídicas de reconocida especialidad e independencia que
reúna por lo menos las calidades y cualidades indicadas en el artículo 64 del decreto
citado, en especial en cuanto tiene que ver con la materia objeto de estudio, sean
éstos miembros o no de la Lonja de Propiedad Raíz o de cualquier otra agremiación
con registro de avaluador, que puedan certificar su dictamen y dispongan de todos los
elementos de juicio necesarios para asignar los valores que le otorgue a cada uno de
los activos por él avaluados.
(Oficio 340-47293 del 11 de agosto de 1998)