DOCUMENTO F. CUENTA DE LIQUIDACIÓN PROVISIONAL

LORENTE TALLADA
ABOGADOS URBANISTAS
DOCUMENTO F.
CUENTA DE LIQUIDACIÓN PROVISIONAL
PROYECTO DE REPARCELACIÓN DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN “SECTOR 4 INDUSTRIAL SUR” DEL
SUELO URBANIZABLE DE BENISANÓ
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CUENTA DE LIQUIDACIÓN
El Proyecto de Reparcelación debe contener una Cuenta de Liquidación
Provisional respecto de cada propietario, según el artículo 175.1.f de la LUV, que
establecerá las cantidades que a cada uno le corresponde abonar o percibir, según el
artículo 176.6 de la LUV.
El objeto de la Cuenta de Liquidación es restablecer el equilibrio económico entre
los propietarios afectados por la reparcelación y distribuir entre éstos los gastos de
urbanización y cargas urbanísticas.
Una vez aprobado el Programa y el Proyecto de Reparcelación, las parcelas
quedarán afectadas como carga real a hacer constar en el Registro de la Propiedad por el
importe cautelar estipulado en esta Cuenta de Liquidación Provisional, de acuerdo con
el artículo 180.2 de la LUV.
Siguiendo lo establecido en los arts. 168 de la LUV y 388 del ROGTU se ha
elaborado la cuenta de liquidación provisional que incluye los conceptos contemplados en
el Epígrafe F de la Memoria.
COSTES Y CARGAS DE URBANIZACIÓN
a)
Costes de Urbanización:
Según presupuesto contenido en la Memoria de valoración de costes de
urbanización que forma parte de esta Reparcelación como ANEXO X “MEMORIA
VALORADA JUSTIFICATIVA DE LOS COSTES DE URBANIZACIÓN” (dado
que en la LUV vigente no es preceptivo en la gestión directa el Proyecto de Urbanización,
que se tramitará con posterioridad), el coste estimado de las obras de urbanización,
incluidos gastos y beneficio industrial es el siguiente (excluido el IVA).
Presupuesto de ejecución material (PEM) ………………………...5.227.000,00 €
13% de gastos generales …………………………………………… 679.510,00 €
6% de beneficio industrial …………………………………………. 313.620,00 €
Total presupuesto de contrata (PEC) SIN IVA …………………... 6.220.130,00 €
Dichos costes son estimativos, a resultas del ajuste en el Proyecto de Urbanización,
precio de adjudicación de las obras y de los imprevistos que puedan surgir durante la
ejecución de las mismas, así como de la alteración de los precios de materiales, mano de
obra, impuestos... que se puedan producir en el transcurso de dichas obras, variaciones
todas ellas que se reflejarán en la Cuenta de Liquidación Definitiva. A este respecto el
párrafo segundo del artículo 128.4 de la LUV establece que en los casos de gestión directa,
como el presente, no rige la limitación en la liquidación definitiva por el precio máximo al
que se refiere el artículo 127.2. e) de la misma LUV.
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De conformidad con el art. 168.1 de la LUV, los costes de urbanización deben ser
íntegramente sufragados por los propietarios, en proporción a sus respectivos
aprovechamientos, y sin perjuicio del posterior reintegro de los costes de extensión de las
redes de suministros, con cargo a las compañías que presten los servicios, salvo la parte
correspondiente a las acometidas propias de la actuación.
En el ámbito de la actuación se encuentran dos naves que tienen fibrocemento. El
Real Decreto 396/2006, de 31 de marzo, por el que se establecen las disposiciones
mínimas de seguridad y salud aplicables a los trabajos con riesgo de exposición al amianto,
y demás disposiciones concordantes establece procedimientos específicos para el
desmontaje de cubiertas que contengan amianto, requiriéndose la elaboración de un plan
de trabajo específico, aprobado por la autoridad laboral competente y la realización de
dichas tareas por empresa inscrita en el correspondiente registro. En los costes de
Urbanización se encuentra incluido el valor de la retirada de fibrocemento de la nave
situada en la parcela catastral 179 del polígono 7, que se cifra en 40.000,00 €; y el de la
nave situada en la parcela catastral 108 del polígono 7, que se cifra en 5.000,00 €,
cantidades obtenidas según consultas realizadas con motivo de esta Reparcelación a
empresas cualificadas para la retirada. Ambas cantidades están incluidas en el presupuesto
citado de obras de urbanización, si bien deberán ser sufragados por el propietario de la
parcela, de modo que se descuentan de la cuenta total y se deberá imputar a la cuenta de la
parcela correspondiente.
b)
Indemnizaciones por derribo de construcciones y plantaciones:
La valoración de las construcciones y plantaciones que deben demolerse o
destruirse por resultar incompatibles con el planeamiento se contienen en el ANEXO VIII
“INFORME DE VALORACIONES” del presente Proyecto de Reparcelación y asciende
a la cantidad conjunta total de 414.572,01€.
c)
Otros gastos derivados de la actuación:
En cuanto a los restantes gastos originados por la reparcelación, se consideran los
siguientes:
c.1)
Honorarios y gastos generales:
- Levantamiento topográfico……………….…………….…………….4.000,00 €
- Perfiles de la red viaria ………………………….………………….. 5.800,00 €
- Amojonamiento y deslinde de parcelas …………………………….. 3.500,00 €
- Trabajos complementarios ………………………………………….. 4.700,00 €
- Estudio geotécnico ……………………………..………….………... 8.000,00 €
- Plan Parcial ……………………………………..…………………. 24.500,00 €
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- Programa de Actuación Integrada ………………………………… 19.000,00 €
- Proyecto de Reparcelación ……………………...………………… 48.000,00 €
- Anteproyecto de Urbanización …………………...………………...24.500,00 €
- Proyecto de Urbanización …………………………………………..24.500,00 €
- Estudio de Seguridad y Salud …………………….……………….. 22.000,00 €
- Proyectos eléctricos ……………………………..………………… 18.000,00 €
- Proyectos complementarios ……………………………………….. 22.000,00 €
- Gastos notaría, Registro Propiedad …………..……………...……. 40.000,00 €
- Seguimiento jurídico y técnico programación 1,5 % PEM .…….… 78.405,00 €
- Total ……………..……..……….….……………………...……. 346.905,00 €
c.2)
Otros gastos:
- Canon de vertidos ……………………………………….……….. 410.000,00 €
- Honorarios de dirección de obras de urbanización y electrificación así como
certificados eléctricos serán incluidos en el pliego de condiciones para la
licitación de obras de urbanización a repercutir en la contratación (128.000 €)
- Total …………………….……………………..………..….……. 410.000,00 €
c.3)
d)
Total otros gastos derivados de la actuación ……….....… 756.905,00 €
Resumen costes y cargas de la actuación:
- Gastos de urbanización ………………………………..……….. 6.220.130,00 €
- Indemnizaciones (edificaciones y plantaciones) …….…………. 414.572,01 €
- Honorarios y gastos generales ………..……………….…………. 346.905,00 €
- Otros gastos …………………………………………….………... 410.000,00 €
- TOTAL ……………………………………………..………… 7.391.607,01 €
- Gastos no repercutibles a todos (a deducir) ….……………….
- 45.000,00 €
- Total cuota provisional ……………………..………….……... 7.346.607,01 €
De acuerdo con lo establecido en el artículo 168 de la LUV, se adjunta ANEXO
V “CUADRO CUENTA DE LIQUIDACIÓN PROVISIONAL”, que comprende la
cuenta individualizada por propietario, con todos los conceptos, costes de urbanización,
contemplados en el Proyecto de Urbanización, indemnizaciones, gastos derivados de la
redacción y tramitación de proyectos, y el reparto de los anteriores conceptos entre las
parcelas adjudicadas, en proporción al aprovechamiento urbanístico de éstas.
A efectos de reparto, en los cuadros individuales del ANEXO se agrupan y
dividen los gastos en función de su repercusión y/o aplicación de impuestos, de forma
que se tiene en cuenta lo siguiente:
- Gastos urbanización ………………………….. 6.220.130,00 €
- Indemnizaciones (saldan a CERO)
- Gastos generales …………………………….
346.905,00 €
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-
Subtotal ……………………………………..
Deducción desmonte fibrocemento …………
Subtotal …………………………………….
Canon de vertido ……………………………
6.567.035,00 €
-45.000,00 €
6.522.035,00 €
410.000,00 €
Estas cantidades son las que se recogen en este mismo documento de Cuenta de
Liquidación Provisional.
En las cantidades anteriores no está incluido el importe del impuesto sobre el
valor añadido.
En las magnitudes económicas globales no se incluye el beneficio del
urbanizador, por tratarse de gestión directa y el Ayuntamiento no percibe beneficio
alguno por la gestión del programa, de forma que los propietarios sufragan
exclusivamente el coste real de la actuación sin incremento alguno. Es sabido que, en la
gestión indirecta, sobre el PEC se repercuten otros gastos, incluido el beneficio, gastos
cuyo porcentaje en muchos casos supera el 30% y, en este programa, por gestión
directa, no supera el 12% por todos los conceptos de gestión del programa, incluidos
honorarios e indemnizaciones, tal y como prescribe el art. 128.4 de la LUV.
Repercusión costes derivados de la actuación.
Conforme a los importes expresados en los apartados anteriores la cantidad total
a repercutir al conjunto de los propietarios afectados por la actuación asciende a
7.346.607,01 € lo que supone un valor de repercusión por metro cuadrado de superficie
construida de 75,41€/m2t Ind. La anterior cifra se obtiene dividiendo la cuota total entre la
edificabilidad total (108.767,53 €/m2t), deducida la que corresponde al Ayuntamiento en
concepto de excedente de aprovechamiento (11.352,94 m2t) calculado sobre el tipo del
área de reparto, no sobre el del Sector.
Vur = 7.346.607,01/ (108.767,53 – 11.352,94) = 7.346.607,01 / 97.414,59 = 75,41 €/m2t
Vur = 75,41 euros/m2t
Industrial
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