3.3. Derecho Registrai

Derecho Registrai. - Rev. AEU, vol. 80, n9 1-6, p. 187-192 (ene./jul. 1994)
3.3. Derecho Registrai
3.3.1. PUBLICIDAD REGISTRAL. EJECUCIÓN DE HIPOTECA. PROMESADE COMPRAVENTA.
PRINCIPIOS REGÍSTRALES. PRIORIDAD.
Es preferente y prioritario el derecho de hipoteca sobre un inmueble si se inscribió
antes de la promesa. Entre las dos promesas y enajenación definitiva en cumplimiento
de la segunda promesa, es preferente y prioritaria la inscripta primero. Si el bien se
adjudicase al B.H .U., los derechos del promitente comprador están amparados según
sus prioridades (art, 37 de la ley 14.261).
INFORME DE LA COMISIÓN DE DERECHO REGISTRAL (*)
Capítulo I
Objeto de la solicitud:
"La determinación de quién detenta en el
momento actual, el mejor derecho sobre el bien
inmueble objeto de la litis"
Fundamentos del informe:
Capítulo II
1.- La registración y sus efectos.
La ley 10.793 de 29 de setiembre de 1946, en
el art. 67 inc. 2 establece: La inscripción se hará
por el orden de presentación y sus efectos se
retrotraen a la fecha de ésta.
Y en el art. 12, inc. 2: De varios instrumentos
inscriptos relativos al mismo derecho, será pre­
ferido el primero presentado a la inscripción
(Principio de prioridad).
Esta prioridad no se aplica únicamente en la
situación prevista en el art. 13, inc. 1, en las
inscripciones efectuadas en plazo: excepción que
no incide en la determinación de prioridades
solicitada.
Los efectos de la registración pueden ser: de
oponibilidadfrenteaterceros que tengan derechos
incompatibles o a quienes perjudique el acto que
se inscribe (inscripción declarativa); o dar naci­
miento al derecho registrado (inscripción consti­
tutiva). Y en ambas situaciones rige el principio
de prioridad para regular sus efectos.
(*) Ver consulta publicada en pág. 129)
En el Registro de la Propiedad Inmueble, esos
efectos son:
a) En la Sección Traslaciones de Dominio
(arts. 12 y 13, inc. 2 de la ley 10.793): la inscrip­
ción es declarativa, con la prioridad establecida
respecto a su oponibilidad.
b) En la Sección Hipotecas, la inscripción es
consstitutiva, el derecho real de hipoteca nace
con su registración (art. 2323 del Código Civil).
c) En la Sección Promesas de Enajenación de
Bienes Inmuebles a Plazos (ley 8.733 de 17 de
junio de 1931 y concordantes, arts. 15 y 16) desde
la fecha de la inscripción de la promesa al adqui­
rente se le confiere entre otros, derecho real
respecto a cualquier enajenación o gravamen
posterior.
En todas estas registraciones la inscripción
no valida los actos y contratos nulos, o los defectos
que adolezcan de acuerdo a las leyes.
2.- Derecho sobre los que debe determi­
narse la preferencia.
a) Hipoteca, que grava el bien en favor del
Banco Hipotecario del Uruguay, anterior al
otorgamiento y registración de las promesas.
Está relacionada en la cláusula 5- de las mismas,
sé prometió en venta un bien hipotecado.
b) Promesa de compraventa inscripta el
28 de noviembre de 1979, promitentes compra­
dores, los cónyuges C.-T.
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REVISTA DE LA A.E.U.- T. 80 (1-6), 1994
c) Promesa de compraventa inscripta el 29
de setiembre de 1981, promitente comprador
A.P., casado.
Compraventa otorgada el 18 de noviembre
de 1987, inscripta en plazo, según cláusula 2s de
lamisma, se vende el inmueble: "en consecuen­
cia de dicha promesa"
3.- Otras consideraciones de carácter
registrai.
a) No surge del expediente que al otorgarse los
contratos indicados se haya solicitado y obte­
nido información registrai acerca de la existencia
de inscripciones oponibles prioritarias a los
derechos objeto de los contratos.
No puede invocarse que información registrai
errónea haya inducido al otorgamiento de los
mismos. Losúnicoscertificadosregistralesfiíeron
solicitados en 1991, no existían al otorgar los
contratos: no hay "nexo causal" entre ambos.
b)Ennuestro sistemaregistralno se consagró
el principio de tracto sucesivo en las registraciones. El registrador, al calificar, no está
habilitado para constatar la existencia de inscrip­
ciones anteriores incompatibles y rechazar el
documento presentado.
Capítulo III
Conclusiones:
De acuerdo a los fundamentos indicados, se
concluye:
1.- Es preferente y prioritario el derecho de
hipoteca en favor del Banco Hipotecario del
Uruguay, con las consecuencias que deriven de
su ejecución (primer derecho registrado).
2.- Respecto a las promesas de compraventa,
tiene preferencia y prioridad entre ellas la ins­
cripta primero, el 28 de noviembre de 19779.
Prefiere a las enajenaciones del bien otorgadas e
inscriptasposteriormente(art. 15delaley8.733).
Prefiere también a las promesas inscriptas
con posterioridad, por tanto a las promesas
inscriptas posteriormente el 29 de setiembre de
1981 y a la compraventa otorgada "en conse­
cuencia" de ella, con fecha de inscripción de 18 de
noviembre de 1987 (art. 13 de la ley 10.793).
3.- La compraventa otorgada el 18 de noviem­
bre de 1987 tiene, si se la considera negocio de
cumplimiento, la prioridad que corresponde a la
promesa en cuyo cumplimiento se otorga. Si se la
considera negocio jurídico independiente, según
el art. 13 de la ley 10.793 citada, es opom'ble
frente a terceros que tengan derechos incompa­
tibles a partir del 18 de noviembre de 1987. Al
primer promitente comprador (tercero) le es
oponible desde esa fecha. Los efectos del acto
según el Código Civil se producen hasta su publi­
cación, entre las partes.
4.- Si el bien se adjudicase al Banco Hipoteca­
rio del Uruguay, los derechos de promitente
comprador, según el art. 37, inciso final de la ley
14.261 de 3 de setiembre de 1974, están ampa­
rados según sus prioridades.
Montevideo, 2 de junio de 1993. La Comisión
de Derecho Registrai, integrada por los Eses.
Rosario Vizcarret, Susana Igarabide, Rudolf
Büchner, Enrique Marna, Elizabeth Vico, Inés
Rodríguez, María Celia Corral y Lucía Martínez,
aprueba el informe que antecede.
Aprobado por unanimidad por la C.D. de la
AEU, Resol. N2 27.547 de 7 de marzo de 1994.