1.5. Calificación registrai extrínseca e intrínseca

GARCIA CONI R.- Calificación registrai extrínseca e intrínseca
Rev. ABU., 80, (Ns l Extr.): 81 - 89, 1994
1.5. Calificación registrai extrínseca e intrínseca
Por el Dr. Esc. Raúl Rodolfo Garcia Coni
Abstract: El autor delimita los alcances de la calificación, una vez
superada Ia etapa de la publicidad-noticia. Se refiere a la ca­
lificación genérica y distingue entre la calificación extrínseca
(documental) y la calificación intrínseca (negociai), Ia que so­
lo acepta para circunstancias muy especiales.
Sumario
I. Introducción. II. Registros constitutivos y declarativos. III. Calificación genérica. IV.
Calificación extrínseca. V. Calificación intrínseca: a) Zonas de Seguridad; b) Calificación
tributaria; c) Planimetría y Catastro. VI. Registros personales. Vu. Registro de cosas. VIII.
Conclusiones.
I. Introducción.
La registration primitiva era una simple toma
de razón a cargo de un archivo, que se limitaba a
transcribir información en forma enciclopédica
(Sistema de Transcripción) que apareja publici­
dad cartular.
Todo comenzó con el Oficio de Hipotecas para
combatir las cargas ocultas. Después se quiso
evitar el clandestinismo de otros Derechos reales,
consignando sus titularidades mediante listas
alfabéticas que sólo proveían publicidad-noticia,
dando cuenta del dominio y sus afectaciones.
Entre los primitivos Oficios de Hipoteca y la
registration genérica de otros derechos reales,
pasaron años y se produjeron muchas variantes,
superándose la publicidad-noticia con la incor­
poración de otros efectos extrapublicitarios, pero
manteniéndose siempre el propósito inicial de
combatir el clandestinismo y las cargas ocultas
que se producían por reticencias (de buena o ma­
la fe).
La publicidad traditiva no existía en materia
de hipotecas y podían concurrir varios acreedores
en el mismo o diferente rango, lo cual explica que
el proceso inscriptive comenzara por la hipoteca,
bastando el título y el modo en los sistemas ro­
manistas que abarcaban los demás Derechos
reales.
Fue necesario agregar la publicidad cartular,
o sea la emanada del título y ello es el origen de
las notas marginales (de baja, de hipoteca, etc.).
En algunos países no existe el modo y es su­
ficiente con el acto volitivo de enajenación, como
el "solo consenso" francés; o en Paraguay, donde
la propiedad de los inmuebles se transmite por
contrato,pero se requiere la inscripción, para que
produzcan efectos respecto de terceros (art. 1968
del Código Civil en vigencia desde el I9 de enero
de 1987); hasta entonces regía el Código Civil
argentino, que exige título y modo, pero también
como allí, las adquisiciones y transmi-siones no
serán oponibles a terceros, mientras no estén
registradas (art. 2505 in fine, versión de la ley
17.711).
La publicidad por los testigos se fue desacreditando,hastadesaparecerenlaslegislaciones
modernas (en Argentina por ley 15.875 de 1961).
En otras partes, elmodo consiste enla tradición
de la cosa, mediante su entrega material (arts.
2378 y 2379 del Código Civil argentino), con las
excepciones de la traditio brevi manu y del
constitute posesorio (arts. 2387 y 2462, inc. 3- del
mismo Código) y también ocurre que la tradición
de la cosa se presume, si resulta de. la escritura
pública y las partes no han re suelto otra co sa (art.
1462 del Código Civil español y art. 1351 del Có­
digo portorriqueño).
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La importancia de la tradición está muy bien
expuesta en el Código Civil uruguayo, cuyo art.
758 establece que: La tradición o entrega, es la
transferencia que hace una persona a otra de la
posesión de una cosa, con facultad y ánimo de
transferir el dominio de ella. Este Código asigna
especial relevancia al "constituto posesorio" como
tradición ficta, siempre que resulte de instru­
mento público (art. 767 de dicho Código). Parala
inscripción de la hipoteca en el Código de refe­
rencia, el Registro es constitutivo (art. 2323).
Como se ve, el tratamiento es completamente diferente en materia documental, como observamos
más adelante.
Las legislaciones de origen germano o las su­
jetas a la influencia del Código de Bello, conside­
ran que la inscripción subsume al modo, aunque
alguna parte de la doctrina entiende que la ins­
cripción es un tercer elemento, además del título
(causa e instrumento) y de la tradición (entrega
de la cosa).
Las estadísticas nos demuestran la falacia de
ese razonamiento, pues el índice más alto de inscribilidad lo encontramos en registros decla­
rativos y no convalidantes, como es el caso de Ar­
gentina (en materia inmobiliaria). Ya hemos se­
ñalado que según la ley argentina, el registro no
convalida en la faz inscriptoria, pero sí en la cer­
tificante (arts. 4s y 22, ley 17.801) (1).
Ya sea que el modo consista en la inscripción
o en la entrega de la cosa, o en un tercer requisi­
to, lo cierto es que, en estos casos, el registro es
constitutivo, y no de simple oponibilidad a terce­
ros, pues hace nacer al derecho real que, mientras
tanto, es un simple derecho personal (hasta que
se produzca la primera inscripción).
II. Registros declarativosy constitutivos.
Mientras que el registro declarativo, inscribe
enforma diferenciada derechos reales y derechos
personales, el registro constitutivo sólo recibe
derechos personales, convirtiendo en reales al­
gunos de éstos, en un proceso de conversión
consecuente a la inscripción. Aquéllos no dilatan
el nacimiento del derecho real (no dejan para ma­
ñana el derecho real que puedan consagrar hoy)
mientras que ésto, les dan un tratamiento
mediato, que conspira contraía seguridadjurídica.
Páralos primeros, el derecho real es autónomo
y se constituye, extra o prerregistralmente (casi
siempre en una notaría), mientras que los regis­
tros constitutivos, no los consideran derechos
reales por el solo hecho de su presentación, sino
que esperan al acto inscriptive propiamente dicho.
Si alguna ventaja queremos encontrar al constituvismo registrai, es que constituye ala presen­
tación de los títulos (forma de ser), como también
lo hace el registro convalidante (forma de valer),
pues ambos niegan sus pretendidos efectos,
mientras no se produzca el tótum del acto inscriptivo.
Si el Registro es declarativo la calificación del
documento estará compartida entre su autor y su
registrador en una escala de acumulación legiti­
madora; que parte de la autenticidad, que en el
registro debe ser externa e interna. (2)
Si el Registro es constitutivo o convalidante,
la responsabilidad calificatoria del notario se
desplaza hacia el registrador, y este debe hacer
un examen mucho más analítico.
No se discute que el registrador, -con o sin la
colaboración previa del notario- debe intervenir
en la función calificadora, ejerciendo "el control
de legalidad" que le es propio desde que superó la
etapameramente publicitaria. Se discute el alcan­
ce de la función calificadora y si é sta debe o no cir­
cunscribirse a la calificación intrínseca.
Nosotros sostuvimos que en principio "versa
exclusivamente sobre las formas extrínsecas"
(en Calificación Registrai específica y atípica y
en Calificación del registrador y consentimien-to
del cónyuge) (3); lo que ha sido criticado por Luis
Moisset de Espanes y Horacio Vaccarelli (4); pero
lo que mis buenos amigos consideran una con-
(1) García Coni, R. - Frontini, Derecho Registrai aplicado, 2s edición, Editorial Depalma.
(2) Ver nota anterior.
(3) Revista Notarial, Número 793, La Plata.
(4) Sistema. Registrai Inmobiliario, notas 87 y 93, Ed. Zavalía, 1994.
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DOCTRINA
tradicción, es en rigor una evolución ante la ju­
risprudencia que modificó el criterio restrictivo
(5); aunque faltaría dilucidar, si el examen del
consentimiento conyugal es o no un acto extrínse­
co. De este fallo hemos dicho que "aceptamos sus
fundamentos pero no su conclusión finalista" (6).
Entre sus fundamentos se afirma que hay
preceptos concretos (se alude a la ley 17.801) que
sólo tienen sentido, en tanto se admita una
"facultad calificadora que eventualmente pueda
penetrar en el fondo del negocio".
Mi cambio de opinión (espero no inducir en
error a mis lectores) resulta del ensayo sobre
"¿Qué inscribenlosRegistrosinmobiliarios?", de­
dicado precisamente al Profesor Luis Moisset de
Espanes (7).
Afirmamos que ''quien debe controlar la pres­
tación del consentimiento conyugal (que puede
ser tácito) es el notario, dentro del principio de
inmediación y como calificador intradocumental...". En la VII Reunión Nacional de Directores
de Registros de la Propiedad (Rosario 1970) nos
enrolamos en la postura minoritaria (4 votos
contra 8), según la cual el consentimiento con­
yugal escapa a la calificación registrai... El apor­
te que hicimos a la referida reunión y la disposi­
ción 10 dictada por el Registro de la Propiedad de
la Provincia de Buenos Aires (entonces a nuestro
cargo) el 21 de diciembre de 1970; desarrolla
nuestro pensamiento sobre esta debatida cues­
tión... (8); pero debemos reconocer que muchos
colegas soslayaron su pronunciamiento, eludien­
do responsabilidades, provocando la actitud
supletoria del Registro, lo que nos recuerda la
expresión de Núñez Lagos: "Lo que deba hacer y
no haga el notariado, le será impuesto". Si el no­
tario es cuidadoso con su calificación, combatirá
las del registrador; que en general desagradan.
Para analizar lafunción calificadora del Regis­
tro hay que tener en cuenta su funcionalidad y su
emplazamiento orgánico. Nos referiremos al sistemade"transcripción"yhabrá que citar también
otras modalidades operativas.
La transcripción consiste generalmente en
una copia servil del documento portante del de­
recho registrable, cuya rogatoria es casi siempre
tácita (presentación de ese único documento),
pero a veces se lo presenta por duplicado, en cuyo
caso habrá que confrontar ambos ejemplares,
archivando uno de ellos, con lo cual la trans­
cripción (propiamente dicha) se transforma en
sistema de enlegajamiento o inserción, que evita
tareas al Registro. En algunos (v. gr. El Salvador)
la copia extra la saca el mismo Registro, con lo
cual se ahorra tener que confrontar la fotocopia
(lo que también sería calificación).
En países en que se emplea notarialmente la
minuta y registralmente la transcripción, se pro­
duce una sucesión repetitiva de versiones que
complican los archivos de modo innecesario, con­
traviniendo la economía procesal.
El sistema de transcripción o sus variantes
(enlegajamiento o inserción) es el más primitivo,
pero perdura porque para su aplicación basta con
que el inscriptor sepa leer y escribir, sin necesi­
dad de la tarea intelectiva de interpretación.
Si la mayor capacidad del inscriptor se cotiza
suficientemente como para exigirle una mayor
elaboración, el asiento se sintetiza, reduciéndolo
a sus partes esenciales (o a las "breves notas" en
el Folio Real Unitario, art. 12, ley argentina
17.801). A veces la experiencia del empleado o su
hedonismo produce espontáneamente el tránsito
de la transcripción a la inscripción, simplifi­
cándose la tarea registrai y disminuyendo el vo­
lumen de la papelería, pero al mismo tiempo au­
menta la responsabilidad de la calificación regis­
trai.
La función calificadora depende también de
que los Registros estén descentralizados y de que
los funcionarios sean responsables econó­
micamente por sus yerros.
Si los Registros son altamente centralizados
(comoenArgentina,CostaRica,México,Panamá
y Paraguay) los errores regístrales son más fre-
(5) Plenário Cámara Civil de la Capital Federal (Argentina), en caso "Feidman, Mauricio", el 2 de agosto de 1977.
(6) Procedimiento Inscriptorio, Fundación E ditora-Notarial, 1981.
(7) Estudios cíe Derecho Civil, pág. 694, Ed. Universidad, 1980.
(8) El Contencioso Registrai, pág. 170, ed. Depalma, 1978.
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REVISTADE LA A.E.U.-T. 80 (NQ 1 Extr.), 1994
cuentes y, si por añadidura, la responsabilidad
recae sobre el Estado, el personal suele proced^
1er
con mayor "ligereza".
Desde el Is de julio (9) de 1932, en Argentina
junto con el documento inscribible, se presenta
una rogatoria confeccionada por el Escribano,
con los datos básicos para la inscripción y este
documento auxiliar lo coleccionaba ordenada­
mente el Registro, originándose asila técnica del
Folio Protocolizado (Tomo y Número, Sección,
Zona, Tomo y Folio en Capital Federal y Partido,
Número y Año en Provincia de Buenos Aires).
En la República Oriental del Uruguay tam­
bién se presenta una ficha registrai por duplica­
do.
El problema de la calificación está en su hiper­
trofia, a la que tienen tendencia algunos registra­
dores afectos ala observación sistemática, lo que
hahecho afirmar a Jerónimo González y Martínez,
que la calificación se ha desenvuelto en tan des­
medidas proporciones, que abarca todo lo divino
y lo humano", pero también afirma este maestro
(10), que el Registro debe cumplir una función
docente, con "carácter patriarcal, en cuanto ad­
vierte a los interesados de los defectos que a su
petición se oponen y hasta aconseja el modo de
subsanarlos". Seguramente para opinar así, este
autor ha tenido en cuenta que el Reglamento
Hipotecario español establece que: "podrá recurrirse contra la calificación del registrador a
efectos exclusivamente doctrinales, aún cuando
se hubieran inscripto los documentos calificados
en virtud de subsanación de los defectos alegados
en la nota del registrador (art. 112 in fine)".
Desde luego que en los países donde el con­
tencioso registrai se resuelve en sede judicial, po­
drá aducirse que los jueces no pueden pronun­
ciarse en cuestiones abstractas, pero este sabio
principio general debe ceder ante la especificidad
de la cuestión y estar ello establecido en los Có­
digos procesales.
Además de la disuasiva revisión pretendida
en el art. 112 del ordenamiento español, influye
en la actitud del registrador, la responsabilidad
económica que le cabe en España y los otros paí­
ses en que el Registro no es un órgano adminis­
trativo sino paraestatal.
Hay otros factores condicionantes de la cali­
ficación registrai, como la validez de los actos dis­
positivos contenidos en las escrituras públicas,
art. 18 de la ley española, cuya reproducción
estuvo prevista para el decreto-ley 11643/63
(antecedente bonaerense de laley registrai argen­
tina) pero afortunadamente esa norma no tuvo
recepción legislativa y el registrador -que carece
de inmediación- no tiene que pronunciarse sobre
la capacidad civil de los otorgantes.
III. Calificación genérica.
En principio, la calificación no debe incursionar en el negocio jurídico (sólo en el conti­
nente y no en el contenido) y limitarse a recha­
zar los documentos "viciados de nulidad abso­
luta y manifiesta" (art. 9s, ley argentina 17.801).
Si la nulidad no se manifiesta, se la descono­
cerá aunque sea absoluta. En la práctica y en los
Registros centralizados (con gran volumen do­
cumental) el rechazo no puede producirse de
inmediato, sino ya iniciado el procesamiento,
pues el empleado de Mesa de Entradas, que se
pasa poniendo sellos (numerador o de relojería)
no tiene tiempo material para calificar aô initia
y esa tarea filtrante debe ser asumida por los inscriptores.
Cuando existe simbiosis en el reparto de tra­
bajo, un primer sector confronta la minuta-roga­
toria con el testimonio portante del derecho
inscribible, tras lo cual otro grupo más adiestrado
califica la minuta -ya confrontada- y entonces va
al meollo de la calificación, en tarea ya simpli­
ficada.
Este sistema de confrontación previa, propio
de la minuta protocolizada (o de borrador del Fo­
lio Real) se desnaturaliza cuando por corruptela
(9) La fecha 1B de julio, es un número cabalístico en materia registrai, pues en esa fecha de 1858, se instaura el
Acta Torrens, que se aplica en igual fecha en 1920 en Santo Domingo. Otro 1° de julio (1932) comienza en Buenos
Aires el sistema minuta-rogatoria y el 1a de julio de 1968, se aprueba la ley 17.801, creadora del régimen notarial
argentino, que ya se extiende a otros países.
(10) Estudios de Derecho Hipotecario, Ministerio de Justicia, Madrid, 1948.
DOCTRINA
el Kegistro prescinde del cotejo preliminar y
califica directamente de la minuta, salteando la
confrontación, lo que origina una serie de obser­
vaciones injustificadas. Para evitarla, el notario
debe ser cuidadoso en la confección de la rogato­
ria, ya que esa tarea, específicamente registrai,
le ha sido delegada.
Al calificar los documentos, es bastante fre­
cuente que el registrador incurra en errores de
transcripción, pero esa causa ha sido superada
como una de las virtudes del folio real unitario,
cuando en vez de la certificación "por traslado" se
proporciona al rogante una copia facsimilar del
asiento.
En estos casos la responsabilidad del notario
es mayor para interpretar el informe, pero así
como el registrador debe calificar al documento
notarial, es preciso que el escribano se acostum­
bre a verificar el documento registrai.
Bien sabemos que la reproducción múltiple
del folio real sobre tarjetones, permite las si­
guientes ventajas: a) como el folio es repro­
ducción fiel del asiento, la exhibición de éste
(publicidad material) equivale a la emisión del
certificado (publicidad formal); b) la copia del
folio real original, anexada al título inscripto
permite al notario controlar cómo quedó la ins­
cripción solicitada; c) una copia extra, anexada al
certificado, servirá al notario como borrador del
nuevo asiento (consecuente a su escritura) y con
los agregados correspondientes mejorará el sis­
tema de la minuta-rogatoria.
IV. Calificación extrínseca.
Tanto los Registros que crean el título (cons­
titutivos) como aquéllos que reconocen su preexis­
tencia, consagrándola (declarativos), deben cali­
ficar la calidad instrumental, recibiendo única­
mente documentos auténticos (genuinos) o sea
aquéllos cuya autoría no ofrece dudas y tienen
editor responsable, no sólo en cuanto a su pater­
nidad gráfica, sino también en lo que atañe al
cientificismo de su redacción, lo que facilita mucho
la tarea del registrador.
En la II Jornada Notarial Iberoamericana se
declara que: "el registrador o conservador de bie­
nes, debe ser un profesional del derecho" (San­
tiago de Chile, 1985) y en el Primer Congreso In­
ternacional de Derecho Registrai se aconseja:
"que en todo acto o negocio jurídico inscribible,
intervengan siempre profesionales especializa­
85
dos, pues su particular preparación les permitirá
examinar con espíritu crítico el conjunto inescindible de hechos, actos, negociosy titularidades
que siempre se sientan como necesarios para al­
canzar esos resultados" (Carta de Buenos Aires,
1972).
Cuando fui registrador (1969-1973), formé un
equipo de profesionales encargados de revisar
todos los títulos observados (observación de la
observación)conlo cuallogré evitar devoluciones
indebidas y observaciones escalonadas, unifor­
mando criterios.
Según enseña la filosofía, se incurre en el
error de dos maneras: razonando bien con datos
falsos (instrumentos inidóneos) o razonando mal
con datos buenos (aunque a veces, se acumulan
ambos factores).
Si el documento, además de autenticidad
inequívoca, está impregnado de fe pública (judi­
cial, notarial o administrativa), se produce la in­
versión de la prueba (onusprobandí) y aumenta
su valor persuasivo (factor circulatorio) y su va­
lor disuasivo (factor antilitigioso) o sea que se lo
acepta pacíficamente, sin revisionismos supér­
fluos.
Cuando ese documento con cualidades erga
omnes está inscripto, la legitimidad impresa por
el registrador, se suma a la que ya tenía el autor
del documento (también oficial público), obtenién­
dose una legitimación acumulativa que propor­
ciona una gran dosis de seguridad jurídica.
Los que quieren fomentar el documento pri­
vado, lo que pretenden en realidad, es reempla­
zar la reivindicación propia de los derechos rea­
les, por la evicción que caracteriza a los derechos
personales, cubriendo eventuales insolvencias
con cargo a un seguro (Tittle Insurance).
Cuando comentamos el seguro de títulos (en
rigor es de título, en singular, porque hay que re­
novarlo en cada transmisión (es muy buen ne­
gocio)); no podemos menos que pensar en los frus­
trados intentos de su aplicación en Uruguay yen
Argentina, como apéndice del Acta Torrens. Ahora
hay un nuevo ensayo especulativo en Argenti­
na, donde la ley ómnibus 24.441, pretende la
apertura del instrumento privado. Al respecto
dice el art. 80 de esta sorpresiva ley que: Cuando
la ley lo autorice pueden ser inscriptos los
instrumentos privados, siempre que la firma de
sus otorgantes esté certificada por escribano
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público, o sea tal como lo hace en su país el "Nota­
ry Public" norteamericano, asistido por el aboga­
do del comprador y vendedor y un agente de se­
guros, o sea que se necesitan cuatro personajes
para reemplazar a nuestro tradicional escribano.
No puede entonces argumentarse sobre la ba­
se de la modicidad instrumental.
Una cosa es el seguro por fallas notariales o
regístrales, o por el impago délas hipotecas, para
lo que no tenemos objeción, y otra cobertura muy
distinta es el seguro de título que ampara de la
insolvencia del citado por la evicción, procedi­
miento anglosajón que fue condenado en la Jor­
nada Notarial Argentina de Mendoza (1976), en
el IX Encuentro Internacional del Notariado
Americano (en Costa Rica, 1976), enlalIJornada
Notarial del Cono Sur (Asunción, 1976), en el III
Congreso Internacional de Derecho Registrai
(Puerto Rico, 1977) y en la monografía, que
presentamos con Francisco I. Fontbona a la Uni­
versidad Notarial Argentina, a la que denomi­
namos "El Seguro de Títulos no es la panacea"
(Curso de Licenciatura en Derecho Registrai).
Un verdadero Registro de Títulos, lo primero
que debe hacer y que constituye el inicio de su
función calificadora es controlar si el documento
que se le presenta es un título en el sentido es­
tricto del vocablo: título como causa genética de
la obligación; y título como instrumento (soporte
gráfico auténtico). El examen de este último, for­
ma parte de la calificación extrínseca ala que de­
be circunscribirse el registrador.
Pretender reemplazar el título seguro por el
seguro de título (Falbo) se admite donde no hay
seguridad jurídica por falta de infraestructura
notarial y registrai, pero de ninguna manera
donde hay profesionales de derecho al servicio de
sistema idóneos y sin costos adicionales.
El "Tittle Insurance" es muy buena inversión
cuando la siniestralidad es reducida, como se
advierte, por ejemplo en Puerto Rico, con notaria­
do y registration de tipo latino, donde durante el
período 1973-1975 se cobraron primas por dó­
lares 6.400.000 y se pagaron solamente 86.000.
Algo parecido sucede en Luisiana, donde sunotariado también funciona en un medio adverso (11)
Insistimos entonces en que el registrador
debe limitarse al acto instrumental y sólo en cir­
REVISTADELAA.E.U.-T.8(KN8 .lExtr.),1994
cunstancias muy especiales podrá examinar e]
acto instrumentado (Núñez Lagos).
El art. 89 de la ley argentina 17.801, establece
que: El Registro examinará la legalidad de las
formas extrínsecas... (y no sólo de las formas...,
como hace notar Moisset de Espanes), pero debe
rechazar los documentos viciados de nulidad
absoluta y manifiesta (art. 99, inc. a, ley cit.) y es
obvio que no dará cabida a actos contra legen
como por ejemplo las ventas prohibidas por el de­
recho positivo (y en los casos que analizaremos
luego, Infra V).
En los fundamentos de la citada ley -una de
las más modernas en su género- figura: "El es­
tablecimiento de límites a las atribuciones del
Registro en cuanto al examen de la legalidad y de
la autenticidad de los documentos que deben ser
registrados". Esta norma nos da la pauta de que
la calificación debe ser restringida, aunque no lo
entiendan así algunos registradores.
V. Calificación intrínseca.
Ya señalamos que los Registros deben reducir
a la mínima excepción su calificación intrínseca,
pero esta afirmación sólo es cierta para los Re­
gistros declarativos, por cuanto para los consti­
tutivos, la calificación es siempre intrínseca, ya
sea por cuanto se manejan con documentos no
auténticos que, en el mejor de los casos, puede ser
autenticado, con firma certificada, o sea con fe
pública, derivada o indirecta y porque no reciben
derechos reales consumados como tales, sino de­
rechos personales que se transforman en derechos
reales, como consecuencia del proceso inscriptivo
(sinperjuicio de que algunos de tales derechosno
evolucionan y siguen siendo personales).
Con respecto a las anotaciones y promesas de
venta, todos los Registros se comportan como si
fueran constitutivos, pero las anotaciones (en
contraposición a la inscripción) son de plazo re­
ducido y muchas veces la caducidad se produce
automáticamente, como ha sido postulado en el
VII Congreso Internacional del Notariado Latino
(Río de Janeiro, 1987).
En cuanto a los Registro s convalidantes, sobre
todo si son abstractos (caso del B.G.B.) como se
produce el saneamiento de los títulos, no hace
falta distinguir las especies de calificación y es
allí donde la responsabilidad subsanatoria del
(11) III Congreso de Derecho Registrai, pág. 328 de la publicación oficial, Puerto Rico, 1967.
DOCTRINA
Registro alcanza su mayor nivel (a veces exage­
rada).
Es en los Registros declarativos donde debe
diferenciarse mejor la calificación extrínseca de
la intrínseca. Señalaremos a continuación, algu­
nos casos en que estos Registros deben calificar
continente y contenido:
a) Zonas de seguridad:
Muchas Naciones que ejercen Policía de Fron­
teras, acostumbran exigir que los compradores
extranjeros presenten una certificación especial
de antecedentes, expedidas por Organismos de­
nominados Zonas de Seguridad o con nombres de
parecida significación.
Este trámite está regulado por leyes especiales
que tienen la misma categoría jurídica que las le­
yes registrales incorporadas al Código Civil y,
por consiguiente, su acatamiento debe ser similar.
En estos casos, la calificación debe ser intrín­
seca cuando esas leyes especiales fulminan de
nulidad el incumplimiento de la autorización
previa requerida para escriturar, y tal es el caso
de la República Argentina.
Nosotros, con ser tan afectos a los Registros
declarativos, hemos propuesto que se organicen
Registros de Fronteras, con miras a su descen­
tralización y con asientos constitutivos para ins­
cribir las escrituras de extranjeros, sin que éstos
tengan que hacer tramitaciones prerregistrales.
Existen Registros mixtos, que combinan asien­
tos declarativos con los constitutivos, por ejem­
plo en España, donde en principio la inscripción
del dominio es declarativa, pero se transforma en
constitutiva cuando adquiere un extranjero. Tam­
bién es constitutiva la inscripción de la hipoteca,
lo mismo que en Uruguay o la de derecho de su­
perficie.
87
"El problema universal de las Zonas de Segu­
ridad, es un ejemplo cabal de que el Registrador
debe, a veces, ir más allá del examen de las for­
mas extrínsecas, pues le corresponde verificar si
se han cumplido o no las normas legales vincu­
ladas con la defensa de la soberanía nacional"
(12).
b) Calificación Tributaria:
En los países donde el Estado antepone su
policía tributaria a la policía registrai (v. gr. R.
Oriental del Uruguay), el Registro Inmobiliario
tiene entre sus deberes calificantes, la obligación
parásita de controlar el pago de ciertos gravajaénes (por ej.: pago del Impuesto a las Transmi­
siones Inmobiliarias, ídem del Impuesto a la Con­
tribución Inmobiliaria, ídem de los Aportes a la
Caja de Industria y Comercio y a la Caja Rural y
del Servicio Doméstico; y en el caso de Propiedad
Horizontal, control de la Póliza de Seguro contra
Incendio y Cotejo o Habilitación Municipal (ley
uruguaya 10.751) (13).
Este tipo de calificaciones es de carácter intrín­
seco, por cuanto se refiere al contenido del negocio
jurídico, en el que penetra. Perturban mucho el
proceso inscriptivo y la circulación de la riqueza
inmobiliaria, por lo cual tienden a desaparecer de
los Registros y los asume parcialmente la Direc­
ción de Catastro.
De todos modos, como nos enseña Martín Pé­
rez, muchosRegistros comenzaron: "con carácter
puramente accesorio de otras finalidades: fiscal,
informativa, etc." (14). Y según Eduardo Pondé,
ya en el antiguo Egipto: "existían recaudadores
de impuesto, que al registrar anotaciones rela­
cionadas conlos contribuyentes, dieronuna opor­
tunidad de que se hiciera una registración de la
propiedad..." (15).
Preparado por encargo de la O.E.A. (16), los
cónyuges Villavicencio-Núñez Vallejo, ponen de
(12) De nuestro Procedimiento Inscriptorio, Fundación Editora Notarial, 1981.
(13) Ley 10.751 de la República Oriental del Uruguay.
(14) Editorial Revista de Derecho Privado, Madrid.
(15) Origen e historia del Notariado, Ed. Depalma, 1967.
;i6) ppág. 174, V. I. Washington, 1965.
REVISTADE LA A.E .U.- T. 80 (N8 1 Extr.), 1994
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manifiesto: "la función de control fiscal que,
aunque ajena a la publicidad inmobiliaria ...
históricamente ha dado vida a la institución en
muchos países y, con frecuencia, aún desvirtúa
sus verdaderos ^fines' de seguridad jurídica".
La confusión se produce especialmente en el
Acta Torrens y por eso, donde funciona el proce­
so inscriptivo, demora meses y hasta años (en su
etapa inicial); donde cada inscripción tiene un
trámite similar a un juicio de mensura.
Donde se advierte la ventaja de que los Re­
gistros se descongestionen de cuestiones impo­
sitivas es en Argentina, donde el art. 41 de su ley
registrai 17.801 dispone que: No podrá restrin­
girse o limitarse la inmediata inscripción de los
títulosenelRegistro,mediantenormasdecarácter
administrativo o tributario.
Para el IVCongreso Internacional de Derecho
Registrai (México, 1980), la Comisión II queme
tocó presidir, considera que: "El Registro Inmobi­
liario y el Catastro tienenfunciones o actividades
diversas, que se diferencian porque el Catastro
realiza, entre otras cosas, una actividad funda­
mentalmente técnica de medición de parcelas del
mapa nacional, y que el Registro tiene por objeto
una actividad jurídica consistente en dar publi­
cidad a los actos relativos al dominio y demás
derechos reales sobre bienes inmuebles, paradar
seguridad jurídica al tráfico inmobiliario...".
Solamente se concibe el pago obligatorio para
los sellados o reposiciones relacionados con la
inscripción propiamente dicha, como lo hace el
Registro de la Propiedad del Automotor (ley
argentina 22.977, Texto Ord. por decreto 4560/73
y similar norma uruguaya).
c) Planimetría y Catastro.
El Registro debe también verificar la concor­
dancia de sus asientos con los planos de men­
sura, teniendo en cuenta que las escrituras se
hacen de título a título, de plano a título, en cuyo
caso y para lo sucesivo, volverá a ser de título a
título.
También deberá tenerse en cuenta el momento
en que empieza la vigencia del plano, que en el
caso de la propiedad horizontal, es con la escri­
turación del reglamento de copropiedad y ad­
ministración, mientras que para la propiedad
común o cuando no hubo subdivisión, el nuevo
plano protocolizado en el Registro, basta para
modificar la descripción de la cosa.
La planimetría nos conecta con Catastro, el
que a veces conspira con la fluidez documental,
por lo que deben dimensionarse sus respectivos
roles, procurando que no interfieran entre sí.
Reconocemos que muchas trabas burocráticasimpositivas que recargaban al Registro, han sido
asumidas por Catastro, pero también tenemos
casos en que Catastro pretende subsumir al Re­
gistro, con olvido de que ambos organismos de­
ben estar bien diferenciados, y que el Catastro es
"un Registro Inmobiliario" y de que el Registro es
"un Catastro jurídico''.
VI. Registros personales.
Hemos dicho antes (Supral.) que losRegistros
modernos han superado la etapa meramente
cognoscitiva. Ahora surten otros efectos conse­
cuentes a lafunción calificadora, lo que supone la
intervención de un legitimador (funcionario pú­
blico o agente paraestatal).
Solamente los Registros personales continúan
sólo en la publicidad-noticia y el caso típico lo
constituye el Registro de Inhibiciones (denomi­
nado embargo genérico en Uruguay), que fun­
ciona emplazado en el Registro Inmobiliario (por
el mayor valor de los bienes raíces) aunque nada
obsta a que tales Registros funcionen con auto­
nomía, como hemos propue sto en "Unificación de
Anotaciones Personales" (XII Jornadas Nacio­
nales de Derecho Civil - San Carlos de Bariloche,
1989) para que sirvan a todos los Registros Mo­
biliarios (v. gr. en Argentina, el Registro de Ae­
ronaves).
La calificación de estos Registros, consiste en
exigir un mínimo de datos, pues su poquedad
puede perjudicar a terceros homónimos, y es el
autor del documento notarial quien debe discernir
si se trata o no del sujeto négociai que debe pro­
teger.
VII. Registro de cosas.
En los Registros de cosas, el alcance de lafiín-
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DOCTRINA
don calificadora depende de las características
de cadaRegistro. Así, tenemos que en los Registros
declarativos, que reconocen la preexistencia del
derecho real (titulación exógena) la función ca­
lificadora es más sencillay ágil que en los Registros
constitutivos del derecho real (creadores del tí­
tulo).
De la misma manera, sielRegistroessaneatorio (convalidante), que puede serlo tanto el de­
clarativo como el constitutivo, la función calificadoraresulta mucho más compleja, que cuando
se reconoce la tarea legitimadora del notario.
Las diferencias entre los sistemas no son ta­
jantes, pues muchos Registros son mixtos y
combinan asientos declarativos con constitutivos
(v. gr. Dominio e Hipoteca en Uruguay); Dominio
común, y Derecho de Superficie, en España; y
asientos (simplemente Legitimadores) con asien­
tos convalidantes, como en Argentina y España,
respectivamente. También tenemos Registros
que son declarativos "y no obstante lo cual, ins­
criben una sentencia con efecto constitutivo"
(17).
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En cuanto a los Registros convalidantes o
sanéatenos (Alemania, donde es constitutivo y
España, donde es declarativo) manifestamos que
preferimos los Registros legitimadores (todos los
de cosas lo son en mayor o menor grado) pero
aceptamos la prescripción tabular, que exige
cierta antigüedad inscriptoria y que también es
un sistema mixto, por cuanto comienza como
simplemente legitimador y, prosigue como convalidante cuando ha transcurrido el término de
ley.
Al respecto hemos propuesto agregar al art. 4s
de la ley argentina 17.801, que dice: La ins­
cripción no convalida el título nulo ni subsana
los defectos de que adoleciere según las leyes el si­
guiente párrafo "...mientras no hayan trans­
currido cinco años desde su presentación", con lo
cual el adquirente no queda en indefensión hasta
que se cumpla un plazo razonable.
Para nosotros un sistema documental idóneo,
combinado con un plazo razonable para que se
cumpla la prescripción tabular, son suficiente
antídoto contra el Seguro de Título,
Si no hace falta estudiar el título al cabo de un
lapso prudencial, tampoco hará falta el simplista
propósito de transferir a la cobertura de un ase­
guramiento, los riesgos propios de la evicción con
que se resarce al desplazado por la reivindicación.
Además de la prescripción tabular -que pro­
piciamos- existen otras clases de convalidación,
como pueden ser la mera inscripción (Alemania)
o la inscripción más antecesor registrado, buena
fe y onerosidad (España).
Las condiciones de buena fe y onerosidad,
coinciden con las exigencias del art. ,1051 del Có­
digo Civil argentino y se relacionan con la teoría
del heredero aparente (art.3430 del mencionado
Código).
Lo que debe mantenerse a toda costa es la con­
frontación del último título inscripto (verificación
de la matricidad) para combatir los fraudes, lo
que no es posible con los documentos privados.
VIII. Conclusiones.
Ya no se discute que hoy, el Registro Inmo­
biliario, además de proporcionar publicidad-noticia, que evita la clandestinidad, se acepta pa­
cíficamente que legitima los asientos (con una
presunción iuris tantum o iuris et de iuré).
De todos modos se sigue protestando contra
las observaciones abusivas y se distingue entre la
calificación extrínseca más amplia; y la intrínseca
que sólo se acepta con criterio restrictivo.
Lo que no siempre se puede discernir, es la di­
ferencia entre una y otra clase de calificación,
pues a veces se superponen, por lo que el Regis­
trador debe ser muy prudente en su aplicación.
(17) Vid de Domingo César Cura Grrassi, "Prescripción Adquisitiva: efectos de la sentencia en el juicio de
usucapión", en La Ley, de 24 de abril de 1995, Buenos Aires.