hipoteca a juicio de terceros? obligaciones y incorporada al

382
REVISTA DE LA A.E.U.- T. 88
(7-12), 2002
3.1.21. CONSTRUCCIONES. PERMISO DE CONSTRUCCIÓN. CERTIFICADO ÚNICO ESPECIAL
TITULO DE PROPIEDAD. BANCO DE PREVISIÓN SOCIAL.
compromiso del caso se estableció como condición necesaria para con
negocio, que el inmueble (solar y construcciones) fuera objeto posible
otorgamiento de una hipoteca. Al no haberse estipulado otra cosa, la
En el
cretar el
para el
bondad de los títulos del bien la determina el escribano del
promitente compra
dor. Si las construcciones hubieren sido habilitadas por la Intendencia en el
régimen de Vivienda Económica, se está exonerado de aportaciones a los orga
nismos sociales; si no el promitente enajenante podrá vender el bien dentro del
régimen
común
pagando previamente
los
aportes correspondientes al Banco
de Previsión Social y obtener el certificado único especia. El permiso de cons- ;
trucción no forma parte del "título de propiedad" aunque es de buena técnica
notarial estudiarlo.
CONSULTA
Se consulta
actuante, la escribana fue consciente des-''
de la fecha del precompromiso que la dicente*
(*)
no
En autos caratulados "G.R.L.
c/ L.G.N.,
Rescisión de contrato. Cobro de multa. F.
2001",
se
libra
a
usted el presente
a
...
Año
efectos de
que se expida acerca de los siguientes puntos:
sobre el precompromiso de compraventa de
fecha 6 de abril de 1998:
ce a
tan
distinguida
a) ¿Qué opinión mere
instítución la cláusula
sép
tima del mismo?; b) Según la cláusula décimo
segunda, la documentación quedó en manos
de la Esc. B.C, por lo tanto, ¿quién debería
diligenciar la bondad de los títulos futuros de
hipoteca a juicio
de terceros?
carácter de promitente compradora de-*
pendía para el saldo de precio de un préstamo'
hipotecario, por lo que debió de verificar si los"
en su
títulos
eran
hipoteca
buenos
con
a
los efectos de
ima
futura'
Banco. No solo omitió trasladar*
la cláusula sino que juzgó que los títulos eran'
buenos para una futura hipoteca. Debido a la
clara irregularidad para hipotecar el bien (con-*
negocio por lo estipula-'
precompromiso, cláusula séptima), se*
dición sine
do
el
en
somete
a
guientes
del
cuanon
en los si-'
entiende por tí-'
la Asociación la consulta
términos:
a) ¿Qué
se
si'
tulo? ¿Es solo la escritura de compraventa
o
Sobre la promesa de compraventa de fe
cha 30 de abril de 1998, ¿qué se entiende por
existen constíucciones también los
con '
la cláusula de estilo libre de
tando incorporado a vivienda económica con '
la expresa prohibición de vender el bien lúego de transcurrido cinco años de la debida
obligaciones y
la cláusula prime
gravámenes estipulados
ra? Dentío de las obligaciones: la vivienda está
incorporada al régimen de vivienda económi
ca, los planos reflejan esto, no tiene la debida
habilitación municipah por lo que luego de
en
ello el vendedor debería esperar cinco años
su venta o incorporarla al régimen co
para
¿De quién es esta obligación si no existe
estipulación al respecto? ¿Estaríamos en pre
sencia de las obligaciones a las cuales se refie
mún.
re
debidas habilitaciones
sus
'
habilitación,
tulos
b)
(*)
ser
se
buenos
se
existiendo la misma, ¿los tí
a
juicio de la Institución?
A los efectos de constituir
tas
en
el numeral
son
una
buenos
a).
Acerca del asesoramiento
establece que los tí
a
juicio del escriba
Esta consulta fue formulada por el
oficio, el que
no
buenos
Banco, los títulos
licito
En la cláusula sexta
son
hipoteca
(por no es
tar viciados) aun con las condiciones descrip
con
la cláusula de estilo?
tulos deberán
planos
municipales? Es-'
transcribió textualmente.
Juzgado
se
sirva la Institución
profesional, so
expedir en cuanto
al estudio realizado de los títulos. No así como
pertinente por la
de toda la documentación
Letrado de
primera
instancia
en
lo Civil de 2° tumo, mediante
383
CONSULTA
escribana interviniente, cuando era de su co
nocimiento que existía un saldo deudor que
abonaría
se
cario
con
en
virtud de
un
préstamo hipote
Banco.
INFORME DE LA COMISIÓN DE DERECHO CIVIL
La consulta refiere al alcance de cláusulas y
el cumplimiento de diversas obligaciones con
traídas en dos contiatos rotulados "precompro
miso" y "promesa de compraventa" en mérito
los cuales se promovió una demanda de
cisión de contrato y cobro de multa.
a
res
la señora G.R.L.,
a
En breve síntesis
Precisión previa
[
Luego
de
una
primera lectura de esta
sulta, estimamos necesario
contar
con
con
otros
rrimos al Juzgado, donde pudimos compro
bar que dichos documentos no fueron presen
a
expediente motivo de esta consulestaban depositados en la Caja Fuerte
el
ni
¡ ta,
de la Oficina Actuaría.
es
ver
daderos alcances de las conclusiones y res
puestas que intentaremos elaborar a partir del
análisis de estos dos instrumentos sin poder
contar
con
los referidos documentos que
son
invocados en el precompromiso y que pue
den resultar claves en la resolución del liti
entre las partes. Desde
ya adelantamos
que tomaremos como ciertas las afirmaciones
que respecto de estos elementos se realizan
en el oficio remitido
por el Juzgado como ser
gio
que
se
trata de
finca construida
una
en
otorgarse la compraventa
mo
de
un
año
con una
es
que solicitamos sean
a las
preguntas
consideradas las respuestas
que se nos formulan.
Informe
a
cada
1.
de ellos.
uno
Precompromiso
En mérito
r
p
»
-
.
1
este
a
•
-
.
~
de 6 de abril de 1998
vender
o
de seis
máxi
prórroga
compromiso, plazo
meses
en
el cual el señor L.G.N. tendría que culmi
el trámite judicial de la sucesión de su
nar
madre E.N.
(que
precio
propietaria de la mitad
suspendiéndose el pago del
era
hasta tanto "sea terminada
dicha sucesión".
b) Condiciones especiales: "la operación
aquí proyectada, se entíende libre de toda obli
gación, gravamen o cualquier impedimento
al bien de cualquier manera
que afectare
quedando condicionada a ello". Se estable
ció además que: "este contrato quedará sin
efecto si existiera algún defecto grave en la
documentación del inmueble por causa jurí
dica fundada por el Escribano designado".
...
.
.
.
Y en forma desprolija se estableció una
cláusula 7^ que dice así: "Séptimo-construc
ciones: En razón de que el último título es del
año 1972 y se deja constancia de que se trata
de terreno baldío a pesar de que ya existían
las construcciones, se acuerda el mismo pla
zo de 30 días para constatar la bondad de di
señor
vender
a
la constitución de
una
Hipoteca sobre el mismo, a juicio terceros
(sic). En su defecto el presente se resolverá
sin responsabilidad para ninguna de las par
tes". La parte promitente vendedora entregó
a la
profesional del promitente comprador Esc.
S.C,
documentación, el título de
compraventa de 23 de noviem
entre otra
propiedad
precompromiso, el
„,.«»T^o^■or
abonaría al
plazo
contar de la firma del
chos títulos tendientes
Hecha la precisión, pasemos a las consul
tas. Para ello analizaremos por separado am
bos contratos y las consultas concretas respec
to
se
en un
el ré
gimen de vivienda económica y que carece de
habilitación municipal. A partir pues de esta
"hipótesis de trabajo"
estableció:
plazo
—
indivisa del bien)
bueno advertir los
se
días— y el saldo de U$S 30.000
saldo de
En consecuencia,
prometer
Precio: U$S 50.000, pagaderos así:
al firmarse el compromiso de com
20.000
U$S
no mayor de tíeinta
en un
praventa
en
a
a)
documentos vinculados a la misma, como ser
el título de propiedad, un certificado expedi
do por CHAMSEC y los planos de las cons
trucciones y obras sanitarias. Para ello concu
tados
quien se obfiga
libre de obligaciones, im
comprar comprar
la
pedimentos y gravámenes propiedad y po
con construccio
terreno
de
solar
un
de
sesión
ubicado
nes y demás mejoras que le acceden,
de C
en el Balneario S., Departamento
o
—
bre de 1972—, certíficado de CHAMSEC de
11 de octubre de 1973 de no adeudos,
planos
REVISTA DE LA A.E.U.- T. 88
de
mensura
y de las constíucciones y obras
sanitarias.
Se consulta
a) ¿Qué opinión
tan
merece a
institución la cláusula
distinguida
séptima?
(7-12), 200
la profesional del futuro
promitente com
prador. Esc. S.C, quien debería aprobar la bon
dad de los títulos de
propiedad que compren
es
den el terreno baldío las construcciones. N(
y
surge designación alguna de otro profesiona
y solo se invoca la intervención de la Asocia
ción de Escribanos del
Uruguay para el caso
de realizarse observaciones
Por dicha cláusula ambas
partes condicio
la concreción de la promesa de
compra
venta proyectada a la
aprobación de los títu
naron
los de
propiedad a los efectos de la constitu
una
hipoteca sobre el bien. Se despren
de de su texto que la preocupación se centró
en la
regularidad de las construcciones, su
propiedad y la posibilidad de poder gravar el
bien con hipoteca. Sin perjuicio de la aproba
ción de la bondad de los títulos de propiedad
ción de
(cláusula 6^)
se
estableció, además,
como con
dición necesaria para concretar el negocio que
el inmueble en su totalidad (terreno y cons
tíucciones), fuera objeto posible
gamiento de una hipoteca.
tadas. La
que interviene y recibe como depositaría uñé
suma de dinero (seña) de una
parte y la docuí
mentación del bien
que incluye títulos y pía
nos de construcción
de la otra parte y es eiii
—
—
quien interviene en la promesa de compravenl
ta
rigor,
venta como
tanto para
otorgar
para constituir
En
juicio
terceros"
una
compra
una
en
—
el futuro acreedor hipotecario
—
de la documentación
,
siempre
otorga
a
continuación.
j
definitiva, resulta muy claro que
es
dií
profesional responsable de Ig
aprobación de la documentación del inmueii
permita a su cliente adquirir prime
ro e
hipotecar después el mismo.
ble que le
Al
titulación y situación fiscal del bien, son idén
ticos. Más allá que en la cláusula se hace refe
a
se
para el otor
hipoteca so
bre un terreno con construcciones, las exigen
cias y requisitos que la normativa vigente dis
pone para que los escribanos aprobemos la
rencia "...
que
cha escribana la
en
En
colega
que no fueren acep!
mencionada es la profesiona
el
caso
gencias legales reglamentarias
imponen a todos.
o
que
cumplimiento de este precompromiso coiij
la intervención de la misma escribana
—
coi
ausencia absoluta de comentario
alguno poj
el tema de las construcciones
se
puede in^
ferir que dicha colega aprobó la bondad di,
los títulos de propiedad del terreno y laij
construcciones y la situación jurídica y fis.,
—
cal de las construcciones.
sería
la aprobación
referirá
otorgarse la promesa de compraventíj
a
exi
se nos
En
gamiento
donde
Ambas partes decidieron, pues, sujetar la
suerte del negocio a la aptitud del bien para
ser un objeto lícito y posible de un gravamen
efecto, lejos de rescindirse el
el mismo comenzó
de
no se
a
concretarse
promesa de
reguló en absoluto
una
negociOj
con
el otor
compraventa
ninguna obli
gación respecto de las construcciones e inter
como
profesional la misma escribana que
vino
pocas
semanas
ción y los
hipotecario atendiendo fundamentalmente a la
situación jurídica y fiscal de las constíucciones.
atrás había recibido la titula
planos de
II. Promesa de
las constíucciones.
compraventa de
30 de
mayo de 1998
b) Según la cláusula 12% la documentación
quedó en manos de la Esc. B.C, por lo tanto,
¿quién debería diligenciar la bondad de los
títulos futuros de hipoteca a juicio de terce
ros? En realidad la
pregunta
refiere
a
la apro
En la consulta se hacer referencia
a una
pro
de compraventa de 30 de abril de 1998,
rigor la misma se otorgó el día 30 de maye
mesa
en
de 1998.
bación de la bondad de los títulos.
Antes de referirnos
En esta cláusula 7*
samente
quién
no se
debería
estableció expre
aprobar
en
partícular
la situación de las constíucciones. En conse
cuencia y al no establecerse la intervención de
otro
profesional,
se
concluye,
sin
dudas, que
ticular, haremos
mesa referida.
una
a
las consultas
en
par
breve síntesis de la pro
Por este contrato, las mismas partes del
h-GM.
preco""' nmmi.^,- í;ciisjrd«n r.ne el señor
.,
385
CONSULTA
promete vender a la señora G.R.L., "libre de
obligaciones y gravámenes" la propiedad y
de la mitad indivisa del referido
inmueble. Las principales cláusulas estable
posesión
cieron que:
las condiciones de
que éste contiene
promitente vendedor podrá decir que,
en rigor, el precompromiso fue modificado por
estableció el mismo precio
se
(U$S 50.000) pactado
el
en
precompromiso,
y
El
la promesa de
Precio:
aquél
es su causa.
compraventa.
En definitiva, dicha falta de armonía entre
de U$S 20.000
un
plazo de un año con prórro
y pactándose
meses para abonar el saldo.
ga de seis
la promesa de compraventa y su negocio pre
liminar deberá dilucidarse pacíficamente en
o en sede judicial.
tre las
Condiciones: se establecen, en la cláusula
lexta, determinadas condiciones a cuyo cum-
Se consulta
entregándose
imiento
a)
ie
se
en
el acto la
propiedad
lo libre de
lada
de que los títulos
"buenos" a juicio del es-
exigencia
sean
:ribano de la parte
el bien, al momento de la compra
expropiaciones, servidum
tación al derecho de
cualquier
propiedad;
otra limi
do
c) que el promitente vendedor "se compro
mete a enajenar" a la promitente compradora
la otra mitad indivisa del bien
nada la sucesión de
do de
su
una vez
y será "simultáneo con la escrituración defi
nitiva de la totalidad del bien".
motivo de consulta
no es
en
totalidad del bien y el objeto de la promesa
de
compraventa es la mitad indivisa del bien
con el
agravante que el precio es el misnio en
50.000.
negocios: U$S
tablecido
como
promesa de
Que
se
haya
es
condición resolutoria de la
que el promitente
compraventa
vendedor enajene la otra mitad indivisa a la
promitente compradora, no significa que no
deba pagar
un
mento que:
I)
por ello desde el mo
estableció que dicho ne
precio
no se
godo fuera gratuito y, II) el precio pactado
en
'a promesa de
compraventa (U$S 50.000) re
fere a la contraprestación por equivalente a
la otra
un
es la mitad del bien, por
objeto que
«litad indivisa no
se
estableció precio. El pro
el ver
mitente comprador podrá invocar que
dadero objeto
biej^,
,
,,
,_
...
del
negocio
-'
.
es
la totalidad del
—-miso
cláusula
se
está determinan
o
en
el entendido
no
está afectado
gravámenes
fruto del
ac
partes; vale decir que el bien no
no
está
hipotecado,
no
está
arrendado, etc., o que se asume la obligación
por parte del enajenante de entregar el bien
obligaciones y gravámenes. Nos en
aquí en el ámbito de aplicación de
contramos
no
podemos soslayar que el objeto
negocio rotulado "precompromiso" es la
ambos
esta
embargado,
libre de
este caso,
del
pacta
obligaciones
con
está
hasta la ter-
linación del trámite judicial de esta sucesión
Si bien ello
se
do que el negocio se realiza
que el bien objeto del mismo
cionar de las
culmi
madre, el pago del sal
precio podrá suspenderse
obligaciones y gravámenes estipu
primera?
la cláusula
importancia de ratificar en todos sus térmi
nos los
principios generales. En efecto, cuan
venta esté libre de
o
en
la cláusula de esti
Esta ya tradicional cláusula que los escri
banos incluimos con frecuencia en los contra
tos de enajenación que elaboramos, tiene la
promitente compradora;
bres "non edificandis"
partes
a) ¿Qué se entiende por
queda sujeto el negocio:
reitera la
b) que
suma
y
la autonomía de la voluntad de las partes,
en el cual las mismas tienen
plena libertad
para pactar las condiciones del negocio, el cual
se
puede concretar con obligaciones y gravá
menes o sin ellas. Así
pues, en el primer caso,
persona puede adquirir un bien hipote
cado o prometido en venta o arrendado y, en
tonces, deberá hacerse la excepción que corres
una
ponda. Y, en el segundo caso, sí se establecerá
esta cláusula, pues el adquirente no está dis
puesto a asumir ninguna de estas cargas.
lado, cabe precisar que la cláusula
obligaciones y gravámenes" no com
prende las obligaciones, gravámenes y limi
taciones a la propiedad que resultan de la ley.
Por otro
"libre de
Las mismas están fuera del comercio de los
hombres y, por tanto, quedan necesariamente
fuera de esta cláusula que las partes podrán
pactar
o no.
Se trata, por
servidumbres
etc. Estas
ejemplo,
de retiros,
edificandi, expropiaciones,
limitaciones legales a la
propiedad
non
386
REVISTA DE LA A.E.U.- T. 88
(7-12), 2002
no
pueden ser suprimidas por las partes, pero
ser
objeto de una regulación especí
fica dentro del esquema negocial. Es de bue
accesión
es
deberían
recho de
superficie"
técnica notarial que el escribano asesore a
las partes al respecto para que ellas expresa
mente establezcan la suerte del contrato o las
En consecuencia, el negocio quedó sujetoj
cumplimiento de una condición que fue.
supuestamente cumplida, esto es, la aproba
ción de los títulos de propiedad de terreno y
construcciones. Pero faltó regular el tema de
na
condiciones económicas del mismo
en caso
resultar la existencia de estas cargas
ciones legales a la propiedad.
o
de
limita
Y
en
este
de
compromiso
aportes por dichas
los
compraventa
se
cláusula 6" que
condicionado a la no exis
el
"La vivienda está
encontramos
o
servidumbres
non
al
partes.
Las construcciones que se hayan reali
realicen por el régimen de Vivienda
a)
zado
jan
Económica
incorporada
cipah por lo que luego de ello el vendedor
deberá esperar 5 años para su venta o incor
porarla al régimen común. ¿De quién es esta
obligación si no existe estipulación al respec
to? ¿Estaríamos en presencia de las obligacio
se
constíucciones y aquí
con el
punto central
que establece que:
régi
las cuales
tercero.
El régimen de vivienda económica está re
gulado por la Ley 14.137 de 8 de junio de 1973
de vivienda económica, los planos refle
esto, no tiene la debida habilitación muni
nes a
un
quizás
de la discordia entre las
men
b)
favor de
en su
negocio quedaba
expropiaciones
edificandi.
tencia de
a
al
nos
estableció correctamente
necesaria la inexistencia del "de
refiere la cláusula de esti
o se
Popular según memorias y planos
Municipales y
que autoricen las Intendencias
ajustado a las Ordenanzas de los Gobiernos
Departamentales están exoneradas de apor
taciones a los organismos sociales, por todd
a
que refiere la Ley 13.893 de 19 d^
octubre de 1970 en su art. 1° (hoy Ley 14.411)^
concepto
i
lo?".
dispuesto en lo refe-'
cumplimiento de las ordenanzas mu^
nicipales estará a cargo de las Cajas de Asig
naciones Familiares una vez producida la ins-i
pección final de los Gobiernos DepartamenJ
El contralor de lo
b)
Esta consulta refiere
expresamente
a
la si
tuación de las construcciones, su regularidad,
a
qué régimen están incorporadas y la even
tual deuda por aportes. Este tema fue motivo
de preocupación en el precompromiso y fue
totalmente ignorado en la promesa de com
praventa.
rente al
tales
'
(art. 3°).
Vale decir que la habilitación municipal
determinante para confirmar que la cons
trucción de la vivienda se realizó respetandd
la respectiva ordenanza municipal en el régi-i
es
Como
negocio preparatorio de la promesa
el 30 de mayo de
importancia el contenido
compraventa otorgada
de
singular
precompromiso
1998,
del
tiene
suscrito el 6 de abril del
condicionó la suerte del
negocio a la aprobación de los títulos de pro
comprendiendo las construcciones.
mismo año. Allí
se
piedad
Como ya fue dicho, el
de vivienda económica y, por tanto, que-]
da plenamente confirmada la exoneración del
men
pago de aportes. Y es desde el momento de
dicha habilitación, que correrá el plazo que
legislación municipal establezca duraní
propietario de la vivienda econó
mica, de enajenar el bien, deberá abonar los
aportes objeto de la exoneración, pues la san
ción por realizar esta enajenación es que las
construcciones salen del régimen de vivienda
económica y entran en el régimen común.
cada
te el cual el
otorgamiento
de la
mención algu
promesa de compraventa, sin
na a la situación de las constíucciones, debe
interpretarse como resultado lógico de la per
tinente
que de los títulos realizó
aprobación
colega que intervino asesorando a la pro
mitente compradora. Y aprobar los títulos, en
este caso, debió comprender la comprobación
de que el promitente vendedor era el legíti
ac
mo
y actual propietario del terreno y por
la
cesión del edificio en él constíuido (arts. 705,
731, 748 y 749 del C Civil). Para que opere la
En este caso, se nos dice por parte de la
Oficina Actuaría del Juzgado que no hay ha
bilitación murücipal de las obras, y del pre
compromiso resulta que la escribana de la pro
mitente
compradora recibió al firmarse el mis
"
mo
y
;,™-~
■!<::-_:■-■■;■';'■"; ';
'
'■
'
''yf"'V""
'"'''"f
387
CONSULTA
de CHAMSEC de fecha 11 de
certificado
oc
tubre de 1973 de no adeudos y los planos de
las construcciones y de las obras sanitarias.
común, esto es, deberá previamente pagar los
aportes que correspondan al
Banco de Previ
sión Social y obtener el certificado que le ha
bilite
De la documentación agregada
precom
no re
y promesa de compraventa
enajenar
a
el bien.
—
Y
—
promiso
sulta información alguna respecto de la situa
ción fiscal de las construcciones ni que las
mismas estuvieran comprendidas en el régi
men de "vivienda económica" ni se pactó en
quién de las partes asumía
caso de ser ello necesario.
momento
ningún
su regulación en
La profesional de la promitente compra
dora actuó con los títulos de propiedad a la
vista, los planos de las construcciones y un
certificado de no adeudos expedido por CHA
MSEC el 11 de octubre de 1973 y, en mérito a
dicha documentación, dispuso que se otorga
ra
la promesa de
es
esta
Como el
mente
que
es
con
hipótesis
el
caso en
consulta
punto no fue regulado específica
pacto en contrario, cabe concluir
responsabilidad
dedor abonar los
del
promitente ven
aportes que correspondan
al Banco de Previsión Social y obtener de
éste el certificado pertinente que le habilite
enajenar el bien. Desde el momento en que
prometió en venta el bien, el propietario del
mismo asume la obligación de presentar todos
a
los documentos que acrediten su domirúo y
sean necesarios
para el otorgamiento de la com
praventa,
entre ellos el mencionado certifica
do del Banco de Previsión Social. Y
compraventa.
^n
consulta,
ni
siquiera
se
previo
en
el
caso
este asunto,
Si ahora resulta que de los planos surge,
por un lado, la invocación del régimen de vi
por lo que, en ausencia de pacto en contrario,
el promitente vendedor tiene la obligación de
vienda económica y, por otío, la falta de habi
abonar los aportes por construcciones. Y di
cha obligación se mantiene aun en el caso de
litación
municipal,
necesariamente debemos
concluir que el certificado de CHAMSEC mendonado refiere a construcciones anteriores a
las incluidas
en
dichos
que el promitente vendedor obtenga la habi
litación municipal en el régimen de vivien
da económica
planos.
popular,
bien dentro de dicho
aquí está el tema: la falta de habilitamunicipal de las construcciones provo
ca la incertidumbre
respecto de la pertinen
Y
dón
te exoneración de
aportes al
Banco de Previ
pues para vender el
régimen debería ha
cumplimiento del plazo du
puede disponer del mismo
o, en su defecto, pagar los aportes y enaje
narlo dentro del régimen común.
ber
esperado
rante el cual
el
no
sión social.
Hoy, para que el promitente vendedor pue
En efecto, el propietario de una vivienda
constiuida al amparo del régimen de la Ley
14.137
(vivienda
económica
popular)
tiene li
mitaciones para disponer de la misma. En pri
mer
lugar debe obtener la correspondiente
habilitación municipal, esto es, en virtud de
la inspección de las obras, la autoridad muni
cipal da su aprobación a las mismas, pues se
ajustaron a las ordenanzas, memorias y pla
nos del
régimen de vivienda económica.
obligación de vender el bien
promitente compradora, debe abonar las
contribuciones especiales de seguridad social
devengadas por construcciones que según la
Ley 14.411 son responsabilidad del propieta
da cumplir
a
rio y generan
Consejo
Es
cado
correspondiente del Banco
dicha ha
el certifi
de Previsión
Social que acredita la exoneración de aportes.
Si el
propietario
litación municipal
no
no
ha obtenido esta habi
enajenar el in
puede
mueble al amparo del
u-.'^~
'
1
---jj_x
régimen
Ucrar rlptitrn
de la
del
Ley
régimen
un
derecho real
favor del
a
Central de Asignaciones Familiares.
más, al pactarse la mencionada cláu
sula de "libre de
nes",
En segimdo lugar, y en mérito a
bilitación municipal, debe obtener
con su
la
nos
obligaciones
encontramos ante
y
un
graváme
gravamen
de las par
generado por el accionar de una
tes del negocio (la realización de las cons
trucciones) que será de cargo del promiten
te vendedor que se
obligó a vender en esas
condiciones. La situación está claramente
alcanzada por dicha cláusula.
c) "¿Qué se entiende por título? ¿Es solo la
escritura de
compraventa o si existen constíuc-
388
REVISTA DE LA A.E.U.- T. 88 (7-12), 2002
ciones también los
planos con sus debidas
habilitaciones municipales? Estando incorpo
rado a vivienda económica, con la expresa
ponde
a
miento
prohibición de vender el bien luego
urbanístico, la solidez y salubridad de
las obras, etc.
de trans
cia al
currido cinco años de la debida habilitación y
no existiendo la misma,
¿los títulos son bue
nos a
juicio
de la institución?".
respecto. En rigor,
otras
exigibilidad
su
razones como ser
res
el ordena
Es así que, en rigor, podemos concluir
que
permiso de construcción no forma parte
el
de lo que llamamos "título de propiedad".
perjuicio de ello, cabe precisar que es de
Respondiendo a ambas preguntas decimos
que el título de propiedad de un inmueble es
el documento o conjunto de documentos que
Sin
prueban que determinada persona física o
jurídica es propietaria de un bien raíz. El es
tación
tudio que los escribanos realizamos del título
de propiedad de un inmueble tiene dos fines
Vivienda Económica y el control del pago de
aportes al Banco de Previsión Social. El estu
1) verificar que quien invoca ser
propietario lo sea realmente porque de ello
no le acreditará al
el
titular
del dominio del
quién
bien, pero le indicará elementos muy valio
sos
respecto a la situación de las construccio
nes, su regularidad ante la Intendencia perti
concretos:
que tenga legitimación suficiente
para transmitir el dominio (arts. 769 y 775 del
C Civil) y, 2) constatar la inexistencia de vi
dependerá
cios que posibiliten acciones de terceros que
pudieran turbar la pacífica posesión del bien
al eventual adquirente del mismo o le obli
guen a éste a asumir el pago de obligaciones
en su calidad de
poseedor actual del bien.
buena técnica notarial analizar los
de construcción que correspondan,
permisos
su
habili
municipal, la eventual existencia de si
tuaciones especiales como lo es el Régimen de
dio de esta documentación
escribano
nente y
es
su
situación fiscal ante el Banco de
Previsión Social. Y estos elementos tendrán
relevancia económica y jurídica pues, por
ejemplo, la existencia de deudas por aportes
dicho
organismo perjudica a quien preten
adquirir el bien por su responsabilidad so
lidaria e, incluso, impide la escrituración pa
cífica a su favor, pues no se podrá contar con
el Certificado Único Especial que exige la ley.
a
da
Como el dominio
se
trasmite al
te "tal como lo tenía el tradente"
C
Civil)
el estudio del título de
adquiren
(art.
775 del
propiedad su
pone para el notario distintas actividades con
la expectativa última de obtener los dos fines
mencionados. Es así que deberá: estudiar el
inmueble para verificar que se trate de un bien
con autonomía jurídica y de un objeto lícito y
suficientemente determinado
Civil).
En el
(art.
consulta,
caso en
se
1261 del C
trata de
un
bien cuyo título de propiedad refiere a un "te
rreno baldío" sobre el cual se realizaron cons
trucciones. Si de la documentación y de la in
formación
tencia de
registíal pertinente no surge la exis
"derecho de superficie" cabe con
un
cluir que por el modo accesión, el dueño del
suelo deviene dueño del edificio y así terreno
y edificio
un todo.
constituyen
Y esta afirmación
una
es
unidad inmueble,
totalmente válida,
tanto para las construcciones realizadas
permiso municipal
de construcción
o
con
sin él
la habilitación
ningún
podemos
respecto
títulos del inmueble
llamente, los
Solo
en
cuestión pues, senci
en
mismos
manifestarnos
de la bondad de los
no
han sido
agregados
los documentos pre
consult%.
sentados
precompromiso y promesa de
a
esta
con
—
resulta obvio que nos es im
expresarnos al respecto. Pero sí reite
ramos una vez más
que el estudio del permi
so de construcción
y la comprobación de la
compraventa
—
posible
existencia
o no
de deudas ante el Banco de
Previsión Social por la realización de las
construcciones, resulta una actividad insos
que el escribano debe realizar antes
de concretarse el negocio jurídico y dicho
estudio complementa el estudio que del tí
layable
tulo causal también debió realizar.
d)
Por último
se nos
consulta
en
estos tér
minos:
mu
"A los efectos de constituir
con
premiso de construcción no afecta la
aplicación de la accesión y carece de relevan
El
no
sentido
con
y, obviamente, tampoco importa si dicho
permiso cuenta o no
nicipal pertinente.
Finalmente
Banco, y los títulos
estar
viciados)
aun con
son
ima
hipoteca
(por no
buenos
las condiciones des-
CONSULTA
389
miento profesional, solicito se sirva la Instítu
ción expedir en cuanto al estudio realizado de
los títulos así como de toda la documentación
pertinente por la escribana interviniente, cuan
do era de su conocimiento que existía un sal
do deudor que se abonaría en virtud de un
préstamo hipotecario
con
Banco".
Resulta del texto que antecede, la afirma
ción de conceptos y de hechos, cuya certeza
desconocemos, pues no surgen de la docu
mentación agregada. Reiteramos aquí lo que
mencionada
colega
un
de
un
era
de
partiendo
Creemos que lo ajustado a derecho, que
lo correcto desde el punto de vista ético y
moral respecto del proceder de la escribana
involucrada,
es
darle
a
ésta la
oportunidad
de defenderse y explicar los alcances de su
intervención. En este caso, además, será ne
de la base de
que no ha sido presentada en
ningún momento en el Juzgado esto es, los
títulos de propiedad, planos de las construc
su
préstamo hipotecario
respecto de la colega.
cesario que la parte procesal que correspon
da presente toda la documentación del bien
conocimiento que existía
saldo deudor que se abonaría en virtud
que "...
solicita
al
nuestra
precisión previa
ya expresamos
comienzo de esta consulta. Por tanto, no po
demos ni debemos evaluar el proceder de la
en
nos asumimos al ejercer nuestra profesión, es
bueno reiterar que no le corresponde a esta
Comisión realizar la evaluación que se nos
con
Banco".
en
cuestión
—
—
ciones, certificado de CHAMSEC, etc.,
a
los
efectos de que la Oficina Actuaría del Juz
gado se exprese, entre otras cosas, sobre la
"bondad de los títulos".
De la lectura de los
conceptos
que hemos
manejado a lo largo de nuestra exposición, re
Eses. Luz María Pena
sulta por demás clara la función y responsa
bilidad del escribano en la concreción de un
negocio de compraventa. El notario debe ex
y Fernando Alonso
Informantes
esfuerzos
pos de lograr la máxi
para proteger la inver
sión económica que realizará su cliente. En
mérito a ello debe aplicar todos sus conoci
mientos en el análisis no solo del título causal
tremar
ma
sus
en
seguridad posible
sino también del resto de la documentación
vinculada al bien (permiso de constíucción,
certificados del Banco de Previsión Social, etc.)
de modo tal de alcanzar una correcta instru
mentación notarial del
negocio acordado por
las partes. Es evidente
que el escribano debe
estar al día en el conocimiento de la
legisla
ción vigente y la
ignorancia del derecho,
de ser
su
una
excusa,
es
lejos
el pleno justificativo de
responsabihdad.
Y así
como nos
detenemos
a
señalar los
deberes y responsabilidades que los escriba
Montevideo,
16 de noviembre de 2002. La
Comisión de Derecho Civil
Eses.
Roque Molla,
integrada por los
Goldberg, Alva
Adriana
ro Mastroianni, Adriana Silva, Rossana Iva
nier, Aída Noblía, Carlos Groisman, Guiselda
Castillo, Alicia González Bilche, Mildred Se
condo, Gustavo Echavarría, Eliane D'Andrea,
Fernando Alonso, Graciela Priguetti,
Miguel
Burdín y Andrea Odicini, aprueba el informe
que antecede.
Esc. Roque Molla
Coordinador alterno
Aprobado por unanimidad por la C.D. de
la AEU el 5 de noviembre de 2002, Acta 2796,
Expediente 23.619/02.