EL PRINCIPIO REGISTRAL DE PRIORIDAD EXCLUYENTE EN LA JURISPRUDENCIA

CTUALIDAD
JU RI DleA
INFORMACiÓN
DIRECTOR
Walter Gutiérrez Camacho
COMITÉ CONSULTIVO
(t) Max Arias Schreiber Pezet
Carlos Fernández Sessarego
Fernando Vidal Ramírez
Domingo García Belaunde
Jorge Avendaño Valdez
Felipe Osterling Parodi
Fernando de Trazegnies Granda
Carlos Cárdenas Quirós
Jorge Santistevan de Noriega
Alberto Ruiz-Eldredge
[ti César A. Mansilla Novella
Juan Momoy Gálvez
Oswaldo Hundskopf Exebio
Ricardo Beaumont Callirgos
Juan Espinoza Espinoza
Víctor García Toma
Samuel Abad Yupanqui
Luis Castillo Córdova
Alfredo Bullard González
Enrique Varsi Rospigliosi
Yuri Vega Mere
Mario Castillo Freyre
Jorge Toyama Miyagusuku
Carlos Ramos Núñez
Eugenia Ariano Deho
Juan Carlos Morón Urbina
Luis Lamas Puccio
WilfredoSanguineti Raymond
Aníbal Torres Vásquez
(ti Manuel de la Puente y Lavalle
Marianella Ledesma Narváez
ESPECIALIZADA
PARA ABOGADOS
Y JUECES
Principio registral de
prioridad excluyente
declaró procedente el recurso de casación,
interpuesto por don Luis.Alberto Sandoval Peláez y doña Elvira Doris Salís, por las causales
previstas en los incisos 1 y 3 del artículo 386
del Código Procesal Civil, en virtud del cual los
recurrentes denuncian: A) Interpretación errónea de los artículos 2016 y 2022 del Código
Civil, alegando que: i. El colegiado concluyó
que la prioridad en el tíempo de la inscripción
la ostenta el demandante a partir de la inscripción del bien a favor de Tali Armando Hamid
(persona ajena al proceso); ii. Si bien es cierto
que la citada prioridad, determina la preferencia de los derechos que otorga el registro, lo
es también que dicha preferencia solo incumbe a quíenes son parte en el proceso y no respecto a persona ajena a la controversia que
inscribió su derecho en el año mil novecientos
setenta y tres cuando estaba vigente el Código Civil de mil novecientos treinta y seis, el
mismo que no regulaba el principio de publicidad; iii. Se evidencia que se ha dado una
ínterpretación forzada de las citadas normas
pese a que la instancia Suprema recónoció
mediante Ejecutoria obrante a fojas ochocientos noventa y seis que el derecho dominial del
actor se' encuentra inscrito con posterioridad
al del demandado; B) Contravención de las
normas que garantizan el derecho a un debido proceso, sosteniendo que la afectación ha
consistido en: i. La sentencia ha trastocado la
realidad de lo actuado en el proceso, emitiendo una decisión arbitraria, sin tener en cuenta que la Ejecutoria Suprema obrante a fojas
ochocientos noventa y seis, en el punto siete
de su considerando cuarto establece que en
autos se constata que el derecho dominial del
. actor se encuentra inscrito con posterioridad
a la del demandado, no obstante ello, se ha
hecho caso omiso a lo señalado en la mencionada resolución, alegando una supuesta
independencia jurisdiccional; ii. Asimismo, la
impugnada carece de un razonamiento legal,
ya que anteriormente se casó la sentencia
impugnada y se dispuso claramente que se
emita un nuevo pronunciamiento teniendo en
cuenta lo señalado en la Ejecutoria Suprema
de fojas seiscientos noventa y nueve, mandato que debió ser cumplido, por lo que se
ha afectado el debido proceso al vulnerarse
abiertamente los artículos 4, 139, inciso 5 de
la Constitución Política del Estado, así como
los incisos 3 y 4 del artículo 122, e inciso 6 del
artículo 50 del Código Procesal Civil.
,~-------
Tema relevante:
El principio de prioridad excluyente no delimito su campo de aplicación en función
de los personas que eventualmente se encuentren en conflicto, sino que debe considerarse que. tiene en cuento lo antigüedad de lo inscripción e incompatibilidad de
los títulos, es decir, qué por su anterioridad
o antigüedod se debe proteger no solo 01
titular de eso inscripción sino también o
quienes de bueno fe registralmente adquirieron derech~s de aquel.
Jurisprudencia:
Sala Civil Permanente de la Corte Suprema
de la República
Cas, N° 4619-200B-Cañete
Demandante:
Fidel Tobias Paulino Soto
Demandados: Luis Alberto Sandoval Peláez
y Elvira Doris Solis de Sandoval
Materia: Mejor derecho de propiedad
Fecha: 02104/2009
Cas. N" 4619-200B-Cañete'
Lima, dos de abril del dos mil nueve.
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA; vista la causa número cuatro mil
seiscientos diecinueve - dos mil ocho, oído el
informe oral, en Audiencia Pública de la fecha
y producida la votación con arreglo a ley, emite
la siguiente sentencia.
1.MATERIA DEL RECURSO:
Se trata del recurso de casación interpuesto
por los demandados don Luis Alberto Sandoval Peláez y doña Elvira Doris Solís de Sandoval, mediante escrito de fojas mil setenta y
nueve, contra la sentencia de vista emitida por
la Sala Civil de la Corte Superior de Justicia
de Cañete, obrante de fojas mil cincuenta y
dos a mil setenta y cuatro, su fecha veintiocho de agosto de dos mil ocho, que confirmó
la sentencia apelada de fojas doscientos treinta y tres a doscientos treinta y ocho, su fecha
veintiuno de junio del año dos mil, que declaró
fundada la demanda de mejor derecho de propiedad, declarando que el demandante Fidel
Tobías Paulino Soto, tiene mejor derecho de
propiedad respecto del inmueble ubicado en
la Calle el Carmen número cuatrocientos cuarenta y nueve del Distrito de Imperial, con lo
demás que contiene.
111.CONSIDERANDOS:
PRIMERO: Previamente a resolver las causales denunciadas, es necesario efectuar un
recuento de lo actuado, en tal sentido de la
revisión de autos se desprende lo siguiente:
A) Que, a fojas cincuenta y seis, Fidel Tobias
Paulina Soto, en su calidad demandante solicita: a.1. Se declare su mejor derecho de propiedad respecto del inmueble ubicado en el jirón El Carmen número cuatrocientos cuarenta
y nueve, Distrito de Imperial de la Provincia de
Cañete; a.2. Que, es propietaria legítimo del
citado bien, en razón de haberlo adquirido de
su anterior propietario don Talid Armando Hamid, mediante minuta de fecha diecinueve de
diciembre de mil novecientos setenta y tres,
elevada a escritura pública por disposición del
Vigésimo Tercer Juzgado Civil de Lima, en rebeldía del vendedor con fecha ocho de febrero
de mil novecientos noventa y tres. En tal sentido alega que su titulo prevalece frente al título
de los demandados; B). Que, a fojas ciento
veintidós los demandados Luis Alberto Sandoval Peláez y Elvira Doris Solís de Sandoval
arguyen que: b.1. Adquirieron el bien en litis
de buena fe de sus anteriores propietarios don
Moisés Neme y doña Fada Ciadi, mediante su
apoderada María Sánchez Quito, con fecha
veintisiete de abril de mil novecientos ochenta
y tres; b.2. Título que se inscribió con fecha
diez de setiembre de mil novecientos ochenta y cuatro, en razón a que los enajenantes
no tenian inscrito a su nombre dicha propiedad ante los Registros Públicos; b.3. Que al
'efectuarse la venta del bien materia de litis, la
persona que le transfirió el inmueble, solo le
hizo entrega de la Escritura Pública a nombre
de don Basilio de la Cruz y doña Gumercinda
Sánchez, anteriores propietarios a las persanas con quienes efectuó la citada venta,
acreditando de esta forma el tracto sucesivo,
el mismo -que según refiere- sirvió de base
para inscribir su derecho; C) Que, a fojas doscientos treinta y tres obra la sentencia de primera instancia, por medio del cual el juez del
Juzgado Especializado en lo Civil de Cañete,
amparó la pretensión demandada, señalando
lo siguiente: c.1. Que, Basilio de la Cruz y esposa por escritura pública de fecha catorce de
diciembre de mil novecientos cuarenta y tres,
vendieron el inmueble a favor de Fada Ciadi
de Neme, quienes a su vez mediante escritura
pública de fecha veintiocho de octubre de mil
novecientos sesenta transfirieron en calidad
de venta el inmueble a Talid Armando Hamid,
quien posteriormente inscribió su propiedad
en los Registros Públicos con fecha treinta de
octubre de mil novecientos setenta y tres, (en
el asiento uno, fojas ciento cuarenta y siete del
Tomo cuarenta y dos de la Resolución Jefatural N" 08-0RLC/JE obrante a fojas cincuenta);
c.2. Mediante escritura pública de fecha ocho
de febrero de mil novecientos noventa y tres,
aparece la venta del inmueble efectuada al actor, quien registró dicho inmueble'a su favor el
doce de julio de mil novecientos noventa y tres
(asiento tres, fojas ciento cuarenta y siete del
Tomo cuarenta y dos, de la citada Resolución
Jefatural, hoy partida electrónica número dos
uno cero cero uno uno cero cinco); c.3. De otro
lado, con la escritura pública de compraventa
de fecha primero de febrero de mil novecientos
ochenta y cuatro otorgada por Fada Ciadi de
Neme y Moisés Neme Acruch á favor de Luis
Sandoval Peláez (compraventa inscrita como
primera de dominio a fojas trescientos setenta
y cinco del Tomo setenta y nuev!') se acredita que el emplazado adquirió el inmueble en
litis cuando ya la vendedora y su esposo no
11,FUNDAMENTOS DEL RECURSO:
Esta Sala Civil Suprema mediante resolución de fecha doce de enero último obrante
de fojas cuarenta y cinco a cuarenta y siete,
\,
Publicada
en el Diario Oficial El Peruano,
.,
el 1 de octubre
de 2009,
pp. 258"4Q-258llZ'
CD<-------------
.JURIS~RUDENCIA REGISTRAL COMENTADA
I
~'
eran propietarios del: bien, porque en el año
mil novecientos 'sesénta' lo'nabí'an 'vendfdoa .
Taiid Armando Hamid; cA,.Si bien es cierto
que los, demandados inscribieron su título el
diez de setiembre de mil novecientos ochenta
y cuatro, no es menos cierto que se había dispuesto el cierre de la partida donde constaba
inscrito el derecho de los mismos, prevaleciendo por lo tanto el derecho del actor; D) A
fojas mil cincuenta y dos obra la sentencia de
vista que confirmando la apelada argumenta
-entre otros- lo siguiente; d.1. Que, el Mejor
derecho de propiedad lo tiene el demandante
al haber adquirido el inmueble del propietario
inscrito de nombre Taiid Armando Hamid quien
primero inmatriculó el inmueble a su favor en
el año mil novecientos setenta y tres, constituyendo la inscripción más antigua y preferencial en concordancia al principio de prioridad
registral previsto por los artículos 2016 y 2022
del Código Civil; d.2. Que, los demandados
no pueden alegar buena fe, ni preferencia
registral debido a que el inmueble se encontraba registrado desde el año mil novecientos
setenta y tres en la partida número cuarenta y
dos, que era incompatible con el contrato que
realizaron en el año mil novecientos ochenta
y tres, por lo tanto, les alcanza el principio de
publicidad registral previsto en el artículo 2012
del Código Civil.
SEGUNDO: Que, habiéndose declarado procedente el recurso de casación por la causal
de contravención a las normas que garantizan
el derecho a un debido proceso, es pertinente que primero se analice dicha causal, pues
de ser amparada, resultaria innecesario cualquier pronunciamiento sobre el fondo de la
controversia,
TERCERO: Siendo ello así, respecto a la
motivación de las resoluciones judiciales se
determína lo siguiente: i. Históricamente se
ha configurado como una garantía contra las
decisiones arbitrarias, por lo tanto, implica -entre otros- que los jueces expresen las razones o justificaciones objetivas que los llevan a
tomar una determinada decisión; razones que
no solo deben provenir de los hechos debida
y razonablemente acreditados en el trámite
del proceso- sin caer en subjetividades e i(lconsistencias de la valoración de los mismossino también debe provenir del ordenamiento
jurídico y apiicable al caso; ii. En tal sentido la
motivación no es una justificación en el mero
criterio del órgano jurisdiccional, sino en datos objetivos que proporciona el ordenamiento
jurídico o los que se derivan del caso, más
aún si dicha garantía ha sido regulada expresamente en el inciso 5 del artículo 139 de la
Constitución Política del Estado; iii. En esa .
misma línea doctrinal Aldo Bacre citado por
Alberto Hinostroza Minguez en Comentarios
al Código Procesal, Edición Gaceta Juridica,
página doscientos sesenta y tres refiere que:
"La sentencia debe constituir la derivación razonada del derecho vigente y no ser producto
de la voluntad personal del juez, caso contrario estaríamos ante una sentencia arbitraria
por defecto de su fundamentación y esto se
produce no solo cuando carece totalmente de
argumentos la sentencia en los hechos y el
derecho, sino también cuanto estos son insuficientes y ello puede ocurrir cuando no se hace
referencia alguna a los hechos de juicio y a su
prueba, o cuando contiene conceptos imprecisos, de los que no aparecen ni la norma general aplicada ni las circunstancias del caso";
iv. También se configura la arbitrariedad cuando los fundamentos enunciados en la sentencia adolecen de errores inexcusables sea en
la aplicación del derecho o en la apreciación
de los hechos y de la prueba,
ACTUALIDAD
,",URíDICA ./'
CUARTO: Se ha denunciado la "violación al
principio' de "mothración de las resoluciones
judiciales", por considerarse que la sentencia
impugnada no ha tenido en cuenta las ejecutorias supremas de fojas ochocientos noventa
y seis, y seiscientos noventa y nueve, que a
decir de los recurrentes han determinado que
en autos se constata que el derecho dominial
del actor se encuentra inscrito con posterioridad del demandado.
QUINTO: Lo alegado en este extremo carece
de base cierta, ya que como se observa de la
sentencia de vista, esta ha reconocido que el
derecho de los demandados fue inscrito con
anterioridad al del demandante, conforme lo
habían señalado las ejecutorias supremas
antes mencionad'as, no obstante ello el Colegiado Superior concluyó que la inscripción no
se hízo de buena fe, ni goza de preferencia
registral, porque desde el año mil novecientos setenta y tres el inmueble se encontraba
inscrito a favor de Taiid Armando Hamid, razonamiento que responde a los hechos acreditados durante el desarrollo del proceso y que
jurídicamente se encuentra respaldado por el
artículo 2012 del Código Civil, en tal sentido
no se advierte infracción alguna a los artículos
139, inciso 5 de la Constitución Política del Estado, así como de los incisos 3 y 4 del artículo
122, y el inciso 6 del artículo 50 del Código
Procesal Civil, además, ello se condice con
lo regulado en el principio de Independencia
jurisdiccional, en virtud del cual todo juzgador
debe resolver la causa -sin interferenciateniendo en cuenta los hechos acreditados
dentro del proceso y con sujeción a la ley y
la Constitución. Siendo ello así en el caso de
autos no se ha configurado la causal procesal
denunciada.
SEXTO: Corresponde ahora analizar la causal de interpretación errónea de una norma de
derecho material, la misma que se configura
cuando el juez ha aplicado la norma pertinente a los hechos establecidos pero le ha dado
un sentido o alcance errado no acorde con la
voluntad objetiva de la norma, resolviendo el
caso en contra de los valores y fines del derecho, En el caso que nos ocupa se ha invocado
la interpretación errónea de los artículós 2016
y 2022 del Código Civil, referidos al principio
de prioridad registral y oponibilidad de derechos reales, respectivamente.
SÉTIMO: "El principio de prioridad", regulado
en el artículo 2016 del Código Civil señala
que "la prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos
que otorga el registro"; asimismo, Jack Bigio
Chrem' en este articulo reconoce el principio
de prioridad de rango, la misma que se produce respecto de derechos sucesivamente inscritos, con posibilidad de concurrencia registral,
dispositivo que también encuentra su correlato
con el artículo 2017 del referido Código sustantivo, al señalar que: "no puedé inscribirse
un título incompatible con otro ya inscrito, aun-o
que sea de fecha anterior"; la norma citada
recoge "el principio de prioridad excluyente",
por el cual las normas citadas no delimitan su
campo de aplicación en función de las personas que eventualmente se encuentran en conflicto, sino que debe considerarse que estas
han sido reguladas teniendo en cuenta la antigüedad de la inscripción e incompatibilidad de
los títulos, es decir, que por su anterioridad o
1
Exposición
de Motivos
2
Estudios
sobre Derecho
3
La inscripción
N° 202
antigüedad se debe proteger no solo al titular
de esa inscripción, sino también a quienes de
buena fe registralmente adquirieron derechos
de aquel, pues todo título incompatible que
pretenda su inscripción con posterioridad, per
se no puede ser registrada y si lo fue no puede oponerse al título anteriormente inscrito y a
los que derivan registralmente de este; en ese
sentido, este principio es uno de cierre que da
seguridad al título previamente inscrito ya los
que registralmente derivan de él.
OCTAVO: Comentando el mencionado principio de prioridad, según José Maria Chico y
Ortlz, citando a Roca Sastre2 señala que; i.
Es aquel en cuya virtud el acto registral que
primeramente ingresa en el Registro de la
Propiedad se antepone con preferencia excluyente
superioridad de rango a cualquier
otro acto registrable que siéndole incompatible
o perjudicial, no hubiese aún ingresado en el
registro o lo hubiera sido con posterioridad,
aunque dicho acto fuese de fecha anterior; ii.
Como se puede advertir los derechos inscritos
se excluyen, pero no se jerarquizan, en fun~
ción de la antigüedad de la fecha de su inscripción, tal como también se puede desprender
de lo señalado en el primer párrafo del artículo
2022 del citado Código que establece que
para oponer derechos reales sobre inmuebles
a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que
se opone esté inscrito con anterioridad al de
aquel a quien opone; el mencionado dispositivo está referido cuando ya existen registrados
dos títulos incompatibles, para cuyo efecto la
salida legal es la aplicación del principio de
prioridad registral antes comentado; iii. De
otro lado, es conveniente hacer la distinción
entre el principio de prioridad registral con el
de impenetrabilidad registral, sobre este último principio Elena Vivar Morales3 señala que
este principio va dírigido a la labor del registrador, es decir lo lleva a inhibirse de practicar
una inscripción registral, cuando hay anotado
en la partida registral, un asiento de presentación de otro título, referido al mismo inmueble,
que se encuentre con asiento de presentación
vigente y es incompatible con el nuevo, esto
quiere decir que el registrador deberá abstenerse de la inscripción mieolrás no se produzca el vencimiento del asiento de presentación
del título anotado en la partida; iv. Como puede advertirse el principio antes mencionado va
dirigido al registrador para que abstenga de
inscribir títulos incompatibles con otros que
tengan un asiento de presentación Jigente,
anterior incompatible con el. que se pretende
inscribir, es decir este mandato está encaminado solo para el ámbito registral.
o
NOVENO: Hechas las precisiones de los alcances normativos de las disposiciones antes
citadas, no es posible acoger la propuesta
interpretativa formulada por los recurrentes,
en el sentido que las normas antes aludidas
deben ser interpretadas en el entendido de
que la preferencia solo incumbe a los que son
parte del proceso y no respecto a personas
ajenas a la controversia, más aún si con dicha interpretación se pretende desconocer e
inaplicar las demás disposiciones y principios
que informan nuestro sistema jurídico, como
son los principios registrales de publicad
registral y de buena fe, pertinentes para la solución del conflicto.
Oficial del Código Civil. ano 1998, p, 211.
Hipotecario,
registrat de la propiedad
Tomo l. 3' edición,
inmueble
Marcial Ponds,
1994, p. 368.
en el Perú, Fondo Editorial PUCP, 1998. p, 48.
---------<CD
CTUALIDAD
CIVIL V REGISTRAL
DÉCIMO: Asi por el "principio ce publicidad
registral" se recoge que: i. La presunción iure
el de iure del conocimiento del contenido de
las inscripciones, principio que actualmente
está regulado en el articulo 2012 del Código
Civil, el mismo que establece: "se presume,
sin admitirse prueba en contrario, que toda
persona tiene conocimiento del contenido
de las inscripciones"; es por ello que ningún
tercero podrá alegar el desconocimiento del
contenido de las inscripciones, más bien el
contenido de las mismas lo afectará si este
no observa al momento de inscribir su derecho; ii. A decir de José María Chico y Ortiz'
que el principio de publicidad registral, enviste
de certeza a las declaraciones registrales que
por su virtud se presumen exactas, aun en
el supuesto de que dicho contenido registral
pueda ser solamente una simple apariencia,
vacía de contenido por no reflejar plenamente una realidad jurídica; iii. En estos casos la
publicidad registral crea una apariencia formal
que es mantenida en doble vertiente de la legítimación y fe pública, efecto este que no se
da en loS' registros adminiStrativos, y, para el
caso que nos ocupa, si bien el mencionado
principio no estaba regulado expresamente
en el Código Civil de mil novecientos treinta y
seis -tal como lo afirman los recurrentes, sin
embargo, fue recogido textualmente en el artículo V del Título Preliminar del Reglamento
General de los Registros Públicos, aprobado
por la Corte Suprema el dieciséis de mayo
de mil novecientos sesenta y ocho- vigente
hasta el primero de octubre de dos mil uno, el
cual señalaba que: "se presume, sin admitirse
prueba en contrario, que toda persona está
enterada del contenido de las inscripciones";
iv. Cabe precisar que el mencionado reglamento fue emitido en virtud a las facultades
expresamente conferidas a la Corte Suprema
por el artículo 1039 del mencionado Código
Civil, consecuentemente no es posible admitir desconocimiento del mencionado principio
registral, más aún sí se encontraba regulado
en un dispositivo de alcance general, por lo
que la afirmación de los recurrentes sobre
este aspecto debe ser desestimada.
DÉCIMO PRIMERO: En el caso de autos, se
advierte que la adquisición de la propiedad del
bien en litis por parte de los demandados se
produjo el veintisiete de abril del año mil novecientos ochenta y tres y fue inscrito como
primera de dominio el diez de setiembre de mil
novecientos ochenta y cuatro conforme es de
observarse a fojas trescientos setenta y cinco
del Tomo setenta y nueve del Registro de Propiedad Inmueble, pero en virtud del principio
de publicidad registral se debe presumir, sin
admitir prueba en contrario, que tenían conocimiento de la inscripción registral de dominio
a favor de don Talid Armando Hamid, la misma
que corria en el asiento uno, de fojas ciento.
cuarenta y siete, del tomo cuarenta y dos del
Registro de la Propiedad Inmueble, cuya data
es del treinta de octubre de mil novecientos
setenta y tres; siendo ello así, el conocimiento
de esta última inscripción registral enerva el
titulo de propiedad de los recurrentes, ya que
4
su adquisición no goza del amparo previsto en
el principio de fe pública registral, por lo que,
no habiéndose configurado las causales denunciadas debe desestimarse el recurso de
casación formulado
IV. DECISiÓN:
Estando a las consideraciones precedentes y
de conformidad con lo dispuesto en el artículo
397 del Código Procesal Civil: A) Declararon
INFUNDADO el recurso de casación interpuesto por los demandados don Luis Alberto
Sandoval Peláez y doña Elvira Doris Salís
de Sandoval, a fojas mil setenta y nueve; en
consecuencia, NO CASARON la resolución
de vista obrante de fojas mil cincuenta y dos
a mil setenta y cuatro, su fecha su fecha veintiocho de agosto de dos niil ocho, emitida por
la Sala Civil de la Corte Superior de Justicia
de Cañete. B) CONDENARON a los recurrentes a la multa de dos Unidades de Referencia
Procesal, asi como al pago de las costas y
costos del recurso; en los seguidos por Fidel
Tobías Paulina Soto, sobre mejor derecho de
propiedad. C) DISPUSIERON la publicación
de la presente resolución en el diario oficial
El Peruano, bajo responsabilidad; actuando
como Vocal Ponente el señor Solis Espinoza;
y los devolvieron.
.
SS. TÁVARA CÓRDOVA, soLis ESPINOZA,
PALOMINO GARCIA, CASTAÑEDA SERRANO, IDROGO DELGADO.
Ob. cil., p. 251.
~roMm~o:~-----------------------------"
El principio registral de prioridad excluyente en la
jurisprudencia
César Enrique
DELGADO PÉREZ(*)
1. ANTECEDENTES DEL PRIN.
CIPIO DE PRIORIDAD EX.
CLUYENTE
El Reglamento del Registro de la Propiedad Inmueble del 25 de junio de
1888, recogió el principio de prioridad
excluyente en el primer párrafo del artículo 79, estableciendo que "inscrito
un título traslativo del dominio de un
inmueble, no puede inscribirse ningún
otro de fecha anterior por el cual se
haya trasmitido la propiedad del mismo inmueble". Asimismo, en su artículo 87 recogió el principio de prioridad preferente, estableciendo que
"de dos o más inscripciones extendidas en un mismo día, relativas a una
misma finca, será preferida la que se
haya extendido a mérito de los títulos
presentados en el Registro antes que
los demás", precisando en su artículo
88 que "se considera como fecha de
una inscripción, para todos los efectos
que esta debe producir, la del asiento
de presentación, la cual debe constar
en la inscripción misma (oo.)".
El Código Civil de 1936 se ocupó de
este principio en su artículo 1047, precisando que "no podrá inscribirse un título traslativo de dominio incompatible
con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior".
(')
El derogado Reglamento de las Inscripciones de 1936 estableció en su
artículo 66 que "inscrito un título traslativo de dominio de un inmueble, no
puede inscribirse ningún otro de fecha anterior, por el cual se haya trasmitido la propiedad del mismo inmueble. Si solo se ha extendido asiento de
presentación de un título traslativo de
dominio, no puede inscribirse ningún
otro título anterior de la misma naturaleza, durante el término q'ue esté vigente dicho asiento conforme a este'
Reglamento".
Atogado y Maestro en Derecho con mención en Civil y Comercial por la Universidad Nacional
gistrador Público de la Zona Registral N" 11Sede Chicfayo. Egresado del7 y 12 PROFA-AMAG.
de los Cu,"os de Derecho Romano. Acto Juridico y Derechos Reales.
CD~--~~-~--
Pedro Ruiz Gallo. ReDocente univers'lario
I
L
.JURISPRUDENCIA REGISTRAL COMENTADA
El articulo 149 del derogado Reglamento General de los Registros PÚblicos de 1968 establecía que "encontrándose vigente el asiento de
presentación, no podrá inscribirse ningún título referente a la misma partida
o asunto".
\
En la Exposición de Motivos Oficial
del Código ;;Civil de 1984, se señala
que el artículo 2017 "acoge el principio de prioridad excluyente, el cual tiene efectos respecto de títulos que son
incompatibles con otros ya inscritos y
que no permiten su inscripción sin importar las fechas en que estos títulos
fueron producidos. De este modo se
produce el cierre registral. Un título
que pretende inscribirse, si es incompatible con otro ya inscrito simplemente no podrá inscribirse"(1).
2. TíTULO MATERIAL Y TíTULO
FORMAL
Considerando que f?1 prilJcipio de prioridad excluyente rige la calificación de
dos o más títulos incompatible's entre
sí, conviene precisar el significado del
término título dentro del procedimiento registral.
La doctrina distingue entre título material y título formal. Título en sentido
material o sustancial es el negocio jurídico que clJla, constituye, modifica,
regula o extingue un derecho inscribible(2).Así, por ejemplo, son títulos en
sentido material, los contratos de compraventa, de donación, de arrendamiento, los actos constitutivos de usufructo, servidumbre,
superficie, etc.
Titulo en sentido formal o instrumental
es el documento con el cual se acredita la existencia del acto jurídico. Así,
por ejemplo, son títulos en sentido formal, la escritura pública, el formulario
registral de transferencia o el formulario de constatación de fábrica. Entre documento y acto jurídico, hay una
relación de continente y contenido. El
acto jurídico puede existir aun cuando no conste en un ,documento, salvo
que el documento constituya elemento
esencial (forma solemne) del negocio
jurídico, como sucede con la donación
de inmuebles, la que requiere para su
validez del otorgamiento de escritura
pública, conforme lo establece el artículo 1625 del Código Civjf(3).
Según Manzano Solano, "cuando se
habla del título en sentido material, se
hace referencia a la causa o razón jurídica originadora del derecho inscribible; compraventa, donación, permuta,
etc. El título formal, en cambio, debemos relacionarlo con el documento en
el que se contiene aquella causa. Por
lo tanto, el título en sentido formal seria el documento en el que se contiene un título en sentido material (v. grola
ACTUALIDAD
.JURíDICA
/
escritura pública en la que se contiene
un contrato de compraventa)"(4).
de los títulos materiales inscribibles al
Registro de la propiedad"(6).
Para Lacruz Berdejo, "título material
es la causa o razón jurídica de la adquisición,
modificación,
transmisión
o extinción de un derecho; título formal es el documento en que se constata o autentica aquella causa o razón (oO.)Para llegar al resultado final,
a la inscripción, se requiere, en efecto, un procedimiento del que su principal presupuesto es el títúlo formal, ya
que es el que posibilita el acceso del
título material al Registro. No es que
se inscriba el documento; pero, para
la inscripción -para instaria- es necesario el documento (oO.)En el Registro se presentan documentos -títulos
formales-, se inscriben actos -títulos
materiales- y se publican derechos o,
mejor, titularidades (oO.)La inscripción,
posibilitada por el título formal, se verifica extrayendo de él el título material
y trasplantándolo -previa calificaciónal asiento registral, en el cual, con una
particular eficacia, queda constatado el derecho real y su titularidad, tal
como aparecen configurados por el título material"(5).
El artículo 2010 del Código Civil recoge los dos aspectos del título inscribible, como acto y como documento, por
cuanto establece que "la inscripción se
hace en virtud de título que conste en
instrumento público, salvo disposición
contraria". La expresión título alude,al
sentido material, en tanto que la expresión instrumento público hace referencia al título en sentido formal.
El Reglamento General de los Registros Públicos en el artículo 111 de su Título Preliminar establece que los asientos registrales se extienden a instancia
de los otorgantes del acto o derecho, o
de tercero interesado, en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición en contrario. En
su artículo 7 establece que se entiende por título a efectos de la inscripción,
el documento o documentos en que se
fundamenta inmediata y directamente
el derecho o acto inscribible y que, por
sí solos, acrediten fehaciente'e indubitablemente su existencia.
La regla general es que los títulos materiales consten en instrumentos públicos (principio de titulación auténtica o instrumentación
pública), salvo
que por norma legal se autorice el uso
de documentos privados para registrar
actos jurídicos.
Roca Sastre enseña que "en el aspecto material el título inscribible tiene la
importancia de constituir lo que propiamente se inscribe, es decir, la materia inscribible en sentido amplio (.oO)
lo que propiamente se inscribe o registra en nuestro Registro de la propiedad es el acto o negocio jurídico que
opera la mutación jurídico-real u otro
registrable, y no el título formal o documental; tampoco el Derecho real inmobiliario correspondiente (oo.) En este
sentido nuestro Registro de la propiedad es un Registro de títulos en su aspecto material. Luego la importancia
del título material en nuestro sistema
inmobiliario registral es el de constituir
la materia prima inscribible (...) El título
inscribible en su aspecto formal tiene
también su importancia en nuestro sistema registral, como en la mayoría de
los países extranjeros, pues constituye el medio adecuado para el acceso
Con la presentación del título al Diario de la Oficina Registral se genera su
asiento de pres~ntación, el cual contiene la fecha, hora, ~egundo y fracción de segundo de presentación. El
asiento de presentación determina la
prioridad registral, "tiene por finalidad
(1)
Exposición
noviembre
Especial
(2)
El inciso 1 del articulo 2019 del Código Civil establece que son inscribibles los actos y contratos
ciaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles.
(3)
3. PREEXISTENCIA DEL TíTULO
MATERIAL Al;. ASIENTO DE
PRESENTACION
El procedimiento registral de inscripción se inicia con la presentación del
título al Registro. La. inscripción se
hará en virtud de documentos que
contengan actos inscribibles.
de Motivos Oficial del CÓdigo Civil, Separata
de 1990. p. 17.
publicada
en el diario oficial El Peruano
En la Res. W 084-2004-SUNARP-TR-L
del 18/0212005 se estableció que "los defectos
los instrumentos
presentados
en la calificación. solo determinará
la tacha sustantiva.
el19
de
que constituyen,
de-
referidos a la formalidad de
cuando sea una for:nalidad
esencial sancionada con nulidad absoluta, mientras que respecto a otras formalidades probatorias -como la exigencia de instrumento
observación".
público para los fines de inscripción
de una compraventa-,
solo darán lugar a la formalidad
11, Colegio de Registradores
(4)
MANZANO
Mercantiles
SOLANO. Antonio. Derecho registral
de España, Madrid, 1944, p. 440,
inmobiliario.
Vol.
(5)
LACRUZ BERDEJO, José Luis y otros. Elementos
Madrid, 2003. pp, 297-298.
de Derecho
Civil. 111 bis. Derecho
(6)
ROCA SASTRE, Ramón y ROCA-SASTRE
celona, 1995, pp. 299-301.
N° 202
MUNCUNILL,
Luis. Derecho
hipotecario.
----~CD
inmobiliario
de una
de la Propiedad
registral.
y
Dykinson,
6' edición, Tomo 1, Bosch. Bar-
CTUALICAC CIVIL Y REGISTRAL
,.
"-"-'
proclamar oficialmente
el momento en
que se considera que el título accede
al Registro"(7). Asimismo,
las inscripciones surten efectos no desde la fecha en que se practican sino desde la
fecha del asiento de presentación
del
título(B).
Interesa en este trabajo señalar que
los titulas materiales
que darán mérito a las inscripciones
deberán preexistir al asiento de presentación,
pues al
registrarse los efectos de la inscripción
se retrotraerán
a la fecha del asiento
de presentación,
no pudiendo
la inscripción dotar de eficacia a un títuio a
una ,fecha anterior a su existencia(9).
En ese sentido, no se puede, en principio, reservar' prioridad registral a títulos que 'aún no 'existen. Así, por ejemplo, no podría solicitarse la inscripción
de una' medida cautélar
con la sola
presentación
de la demanda presentada al juzgado, sino que será necesario que el título esté conformado
por
el parte judicial que contenga la Resolución Judicial que concede la medida
cautelar expedida antes del asiento de
presentación.
En este ejemplo, la Resolución Judicial que concede
la medida cautelar es la causa material que
dará lugar a la inscripción(1O).
En el Quinto
Pleno
del Tribunal
Registral se aprobó el siguiente
Precedente
de Observancia
Obligatoria:
"Constituye
defecto
insubsanable,
la
inexistencia
del título material al momento de generar el asiento de presentación
que constituye
la causa directa e inmediata
de la inscripción".
(El Peruano, 20/10/2003, pp. 253540253541 )(11).
El. inciso e) del artículo 42 del Reglamento General de los Registros
PÚblicos establece
que el Registrador
tachará el título "cuando el acto o derecho no preexista al 'asiento de presentación
respectivo.
No constituye causal de tacha sustantiva
la falta
de preexistencia
del instrumento
que
da mérito a la inscripción
donde dicho acto o derecho consta, así como
tampoco
la aclaración
o modificación
del acto o derecho inscribible
que se
efectúe con posterioridad
al asiento de
presentación
con el objeto de subsanar una observación".
De acuerdo a estas normas, es defecto insubsanable
y por ello causal de
tacha sustantiva,
la inexistencia
del
título material al tiempo de generarse el asiento de presentación.
Así, por
ejemplo, si se solicita la inscripción
de
una compraventa
presentándose
documentos
que dan cuenta de las tratativas que vienen realizando
dos sujetos con miras a celebrar el contrato,
el Registrador
tachará el expediente,
por cuanto el oontrato aún no se ha
celebrado,
estando
las partes en la
fase de negociación
contractual.
Distinto es el caso en que se presente al
Registro
una minuta de compraventa, la cual ya contiene un acto traslativo de dominio, adoleciendo
de un defecto subsanable
como es la falta del
otorgamiento
de la escritura
pública.
En este caso ya existe el título material (compraventa),
pero como adolece
de un defecto formal no podrá ser in scrito(12), debiendo el Registrador
observar el expediente
a fin de que los contratantes formalicen
el acto mediante
instrumento
inscribible.
Sobre este punto es bastante ilustrativa
la Res. N° 887-2008-SUNARP.TR-L
del 20/08/2008, en la cual se estableció que "la falta de preexistencia,
a la
fecha del asiento de presentación
del
título, de la escritura pública del acto
o derecho que se solicita registrar, no
constituye
causal de tacha sustantiva
del título, siempre y cuando dicho acto
o derecho preexista en dicha fecha".
Existen supuestos
en los que el título formal aún no existe, por estar en
pleno otorgamiento,
admitiéndose
la
reserva de la prioridad registral del título material, la misma que impide el
registro de títulos incompatibles
con
el título cuya prioridad se asegura, tal
como sucede en el caso de bloqueo
registral(13). En este caso, se presentarán dos títulos, el primero que contiene el bloqueo registral y el segundo
que contiene el título formal. Los efectos de la inscripción
del segundo título se retrotraerán
a la fecha del asiento de presentación
del primer título. A
ello se refiere la disposición
en q.ontrario que admite el artículo IX del Titulo
Preliminar del Reglamento
General de
los Registros públicos.
4. CONCEPTO DEL PRINCIPIO
DE PRIORIDAD EXCLUYENTE
Enseña Bernardo Pardo Márquez que
"presentado
el título traslativo
de dominio o posesión,
no podrá anotarse
preventivamente,
menos
inscribirse,
otro acto o contrato de la misma naturaleza que se refiera al mismo bien,
aun cuando su constitución
sea de fecha anterior, mientras esté vigente el
asiento de presentación
del primer solicitante. Este efecto se denomina
"impenetrabilidad
registral",
porque
el
asiento de presentación,
impide que
ingrese o penetre en el Registro de la
Propiedad otro titulo de igual naturaleza por el que el mismo propietario trasmita o grave la finca"(14).
Para Max Arias-Schreiber
Pezet, "este
principio
también
es conocido
como
impenetrabilidad, pues impide el ingreso o penetración
al Registro de títulos
incompatibles"(15).
Segúi'- Diez-Picaza,
el juego del principio de prioridad
"cierra el Registro
a todo titulo que se oponga o sea incompatible
con uno ya inscrito, de fecha igualo anterior. Por ejemplo, inscrita la titularidad dominical
sobre una
finca a favor de B por haberla adquirido por compraventa
de A mediante escritura pública de 1 diciembre
de
1970, no puede lograr C la mísma inscripción dominical presentando
un título emanado del mismo A, aunque sea
una escritura
públicá de adquisición
de fecha 1 de diciembre
de 1969. Es
claro que se impone entonces
la determinación
de la preferencia
por el orden de llegada al Registro de los títulos, que será indicada
por el. asíento
de presentación"(16).
En la Caso W 4325-2006-Arequipa de
fecha 12 de julio de' 2007 (E/ Peruano,
(7) PEIilABERNALDODEQUIRÓS,Manuel.Derechos Reales. Derecho Hipotecario. Tomo11. Centrode EstudiosRegistrales,Madrid,2001,p.518.
(8) ElarticuloIXdelTítuloPreliminardelReglamentoGeneraldelosRegistrosPúblicosprescribeque"losefectosdelos
asientosregistrales.asi comola preferenciade los derechosquede estosemanan,se retrotraen,a la fechay hora
delrespectivoasientode presenlación,salvodisposiciónencontrario".
(9) Enla Res.N°513-97-0RLCrrRdel18/12/1997,seestablecióque"lostitulasqcegenerenderechosporvirtuddelas
inscripciones.deberánserexpedidosconfechaanteriora la delasientode presentación,todavez queno pueden
concederderechosdesdeépocaanteriora suexistencia".(Jurisprudencia
Registral.Vol. V. OficinaRegistraldeLima
, y Callao,Lima.1998).Igualcriteriose adoptóen la Res.N° 133-2005-SUNARPTR-Ldel04/03/2005.
(10)Enla Res.N°011-2008-SUNARP-TR-A
del 15/01/2008,se establecióque"seconfigurael supuestode tachasustantivacuandoa lafechadelasientode presentacióndeltitulonopreexistieseresoluciónjudicialotorgandola medidacautelarcuyainscripciónse solicita".
(11)Esteprecedentefueprecisadoporla Res, W 025-2003-SUNARP/SA
del26/11/2003,en el sentidoquedebeestablecerlo siguiente:'Constituyedefectoinsubsanable,la inexistenciaal momentodegenerarel asientodepresentac'óndeltitulomalerialqueconsfluyela causadirectae inmediatadela inscripción",(El Peruano, 02/1212003).
(12)NiSiquierapodráseranotadopreventivamente,
por cuantoel últimopárrafodelarticulo66 del ReglamentoGeneralde losRegistroshaexcluidodelasanotacionespreventivaselsupuestoen queel instrumentoquedaméritoa la
inscripciónnopreexistaa lafechadelasientodepresentacióndeltitulo,Al respecto,la Res,W 432~2006-SUNARPTR-Ldel 21/07/2006.establecióque"la falta de preexistenciadel instrumentoqueda méritoa la inscripción.no
constituye causal de tacha sustantiva cuando se solicita una inscripción, sin embargo, sí constituye ~usal de tacha
sustantivacuandose solicitaunaanotaciónpreventiva".Sinembargo,en la Res,W 568-2008-SUNARP-TR-L
del
30/05/2008se adoptóuncriteriodistintoestableciéndose
que"ia solicitudde anotaciónpreventivaqueno reúnela
formalidadrequeridaparasuinscripciónconformeal articulo2010delCódigoCivil.nodarálugarlatachasustantiva
s~nosu observación".
(13)Reguladoporel DecretoLeyN°18278Yporel artículo103delReglamentodelRegistrode Predios,
(14)PARDOMÁRQUEZ,Bernardo.Derecho Registrallnmobiliario
en el Perú, SegundaEdición.Tomo1, LitografiaHuascarán,Lima,1965.p.415.
(15)ARIAS-SCHREIBER
PEZET,Maxy CÁRDENASQUIRÓS,Carlos.Exégesis del Código Civil Peruano. TomoX, GacetaJuridica,Lima,2001,p. 160,
(16)DIEZ-PICAZa,Luisy GULLÓN,Antonio,Sistema de DerechoCivil. Vol.11I, Tecnos,Madrid.2002,p. 257
GI'---------------
l
I
~
.JURISPRUOENCIA REGISTRAL COMENTAOA
TE
29/02/2008, p. 21550), se consideró
que el principio de impenetrabilidad
"preconiza el de impedir que se inscriban derechos que se opongan o resulten incompatibles con otros, aunque
aquellos sean de fecha anterior".
5. RELACiÓN DEL PRINCIPIO
DE PRIORIDAD EXCLUYENTE
CON EL"PRINCIPIO DE PRIO.
RIDAD PREFERENTE
La doctrina enseña que el principio de
prioridad registral tiene dos manifestaciones: como prioridad excluyente y
como prioridad preferente.
Así, Sánchez Calero(17) señala que
cuando se trate de derechos reales de
imposible concurrencia o coexistencia
sobre la misma finca (p. ej., dos derechos de propiedad o dos derechos
de usufructo), el principio de prioridad
opera en sentido excluyente: el derecho que primero llega al Registro cierra este a los incompatibles que, con
posterioridad, pretendan su ingreso en
el Registro. Por el contrario, si se trata
de derechos reales compatibles entre
sí (p. ej. dos hipotecas), el principio de
prioridad atribuye solamente prelación
o rango: el derecho que primero llega
al Registro consigue una preferencia
frente al que acuda posteriormente a
la registración.
Respecto del principio de prioridad
preferente, la Exposición de Motivos
del Código Civil de 1984, señala que
el artículo 2016 "reconoce el principio
de prioridad de rango, que es la que se
produce respecto de derechos sucesivamente inscritos, con posibilidad de
concurrencia registral. En este caso,
los derechos inscritos no se excluyen
pero sí se jerarquizan en función de la
antigüedad de su inscripción".
En la Caso N" 2247-99-La libertad de
fecha 6 de julio de 2000, se estableció
que "el principio de prioridad registral
tiene dos ámbitos: la prioridad excluyente y la prioridad preferente o de
mejor rango; en el primer caso existen dos títulos o actos relativos al dominio que resultan incompatibles entre
sí, como es el caso de la doble venta
respecto de un mismo inmueble o la
concurrencia de dos derechos de superficie sobre un mismo bien; en el segundo supuesto se trata de derechos
no incompatibles entre sí, que resultan inscribibles en el registro pero:con
la característica que entre ellos existirá una jerarquía o rango según el orden de ingreso en el registro, como es
el caso de las hipotecas sucesivas sobre un mismo bien, en ese supuesto
tendrá preferencia el acreedor que primero inscribió su derecho de hipoteca,
salvo que se acuerde ceder el rango a
favor de otro acreedor"(20).
el momento de la presentación del título en la Oficina del Registro, momento
que fija el rango registral"(22).
En la Caso N° 567.2007 -Piura de fecha
16 de noviembre de 2005, se hizo mención al papel determinante que cumple
el tiempo de presentación de los titulas al Registro: "Que de la partida número cero cero cero cero mil trescientos setenta y tres, es de verse que el
jnmuebJe.materlade .litis fue transferido
en propiedad a favor del demandante
en mérito a la dación en pago, siendo
presentado dicho' título el veintitrés de
agosto de dos mil uno a horas cuatro
con veintiséis minutos y treinta y seis
segundos pasado meridiano; en tanto
que el título del embargo que ostenta
el recurrente fue presentado en fecha
veintitrés de agosto del dos mil uno a
horas doce con cuarenta y seis minutos
y treinta y cuatro segundos pasado meridiano, es decir el mismo día, pero el
título del recurrente fue presentado con
cuatro horas de anticipación"(23).
El asiento de presentación tiene una
vigencia temporal, estando sujeto a
caducidad, suspensión y prórroga(24).
El princípio de prioridad preferente recogido en el artículo 2016 del Código Civil encuentra una excepción en
el artículo 24 de la Constitución Política del Perú(25).De acuerdo a esta norma constitucional, los créditos laborales tienen el privilegio de ser pagados
antes que otros créditos, aun cuando
estos estén garantizados con garantias reales o embargos con prioridad
registral. Asi, por ejemplo, A hipoteca
un bien a favor de B, luego su trabajadar C embarga el mismo bien; al ejecutarse el bien, tendrá preferencia en
el pago de sus créditos el trabajador y
no el acreedor hipotecario, aun cuando la hipoteca tenía prioridad registral
frente al embargo laboral.
García García explica los alcances del
principio de prioridad en sus dimensiones de prioridad excluyente y de
Díez-Picazo señala que "cuando los típrioridad preferente, señalando que
tulos son compatibles (p. ej., hipotecas
"según este principio, el título que prisobre un mismo bien), la inscripción
meramente ingresa en el Registro de
determina simplemente la prioridad o
rango entre los derechos reales"(21).
la Propiedad tiene eficacia excluyente
o preferente, según los casos, sobre
En nuestro
sistema,
la prioridad
el titulo que no haya ingresado en el
registral no la otorga la fecha de la
Registro o lo haya hecho después. Pór
inscripción del título sino la fecha del
eso, hay dos manifestaciones fundaasiento de presentación del título al
mentales del principio de prioridad: La
Registro o como señala Lacruz Berdeeficacia excluyente del titulo que prijo, "la prioridad viene determinada por
meramente ingresa en el Registro res- ~
pecto al que no ha ingresado, lo cual
se plantea cuando los títulos son incompatibles entre sí (... ). La eficacia
preferente del principio de prioridad se.
manifiesta respecto a derechos reales
(17) SÁNCHEZ CALERO, Francisco Javier y otros. Curso de Derecho Civil /11.Derechos Reales y Registra/Inmobiliario.
que pueden coexistir sobre una misma
Tirant lo Blanch, Valencia, 2004, pp. 535-536.
.
finca, si bien con un orden jerárquico
(18) GARCIA GARCIA, José Manuel. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. Tom~ 1. Editorial Civitas SA, Madrid,
de prelación entre ellos. Por ejemplo,
1999, pp. 543-544.
(19) GARCIA GARCIA, José Manuel. Derecho Inmobiliario Registre! o Hipotecario. Tomo 11.Editorial Civitas S.A., Madrid,
varias hipotecas sobre una misma fin1993, p. 555. El mismo autor señala que "en principio, la prioridad podria centrarse en el criterio de atender a la simca, o varias anotaciones de embargo.
ple prioridad de la constitución, nacimiento o creación del derecho real. Pero este criterio tiene el inconveniente
de
que ese nacimiento del derecho puede no tener publicidad suficiente, y en tal caso, dada la naturaleza del derecho
La solución que ofrece el principio de
real, en que impera la nota deabsolutividad
o eficacia erga omnes, sería un contrasentido
que el criterio de la prioriprioridad en estos casos, es atender
dad consistiera en una fecha clandestina para terceros, cuando precisamente
el derecho real, por esencia: va a afectar a esos terceros en caso de conflicto. Por eso, el criterio de prioridad en los tiempos modernos a partir de la creaa la fecha de entrada en el Registro
ción de los Registros Públicos de la Propiedad y de la regulación de la publicidad registral en el siglo XIX. ha sido el
de los respectivos títulos para despade prioridad en la fecha de la publicidad registral".
charlos según el orden de presenta(20) Su texto puede verse en Jurisprudencia
Sistematizada del Poder Judicial <www.pj.gob.pe>.
ción (... )"(18).
(21) GARCIA GARCIA. Ob. cit.. Tomo 11,p. 273.
El principio de prioridad, según García
García, sirve "para resolver la exclusión de un derecho real incompatible
respecto a otro y para resolver el orden de preferencia de derechos reales
que recaen sobre una misma cosa"(19).
ACTUALIDAD
.JURíDICA
/
(22) Ibidem.
p. 119.
(23) Su texto puede verse en Jurisprudencia
Sistematizada
del Poder Judicial
<www.pj.gob.pe>.
(24) La vigencia del asiento de presentación se encuentra regulada en el articulo 25, la prórroga
Y la suspensión en el articulo 29 del Reglamento General de los Registros Públicos.
en les artículos
27 y 28
••.
(25) En la Caso N' 4039-2007-Piura
del 6 de noviembre de 2007 (El Peruano. 30/05/2008, p. 22200). se estableció que
"el principio de prioridad de pago (... ) constituye un dispositivo superior a cualquier otra no<ma legal vigente en nuestro pais, pues un derecho de carácter laboral siempre va a tener preeminencia
frente a cualquier aira obligación del
empleador".
N° 202
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CTUALICAC CIVIL Y REGISTRAL
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-.
S •••
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El principio
de prioridad
preferente
guarda relación con el principio de ino. ponibilidad
registral recogido
en el primer párrafo del articulo 2022 del Código Civil(26), sobre el cual la Exposición
de Motivos
del Código
Civil de 1984
señala que "no hay duda que, si se enfrentan dos titulares
de derechos
reales, quien tendrá preferencia
en virtud
del principio
de prioridad
será aquel
que inscribió
primero".
Este principio
es aplicable
a los conflictos
en que
concurren
dos o más derechos
reales
inscritos (p. ej. supuestos
de doble inmatriculación
de predios(27)), prefiriéndose al inscrito en primer lugar(28). Sin
embargo,
el principio de inoponibilidad
está diseñado
fundamentalmente
para
hacer
prevalecer
derechos
inscritos
frente a derechos
no inscritos
o para
hacer i\lolJonibles
estos frente a aquellos, como sucede por ejemplo
en los
casos de tercerías
excluyentes
de dominio en los que se enfrentan
el derecho de propiedad
no inscrito con la
hipoteca
inscrita;
por cuanto si a los
derechos
inscritos
no se les puede
oponer derechos
inscritos
con posterioridad, menos podrá oponérseles
derechos no inscritos(29).
En la Caso W 2247-99-La
Libertad
de
fecha 6 de julio de 2000, se estableció "que, la norma de derecho
material contenida
en el primer párrafo del
artículo
dos mil veintidós
del Código
Civil recoge
el principio
de prioridad
registral,
el cual se deriva de la vieja
máxima
"primero
en el tiempo primero en el derecho"
y puede ser definido
como aquel principio
en el cual el acto
registrable
que primero
ingrese en el
Registro
de Propiedad
se antepone
con preferencia
excluyente
o superioridad de rango, a cualquier
otro acto
registrable
que, siéndole
incompatible
o perjudicial,
no se hubiere presentado
al registro o lo hubiere sido con posterioridad,
aunque dicho acto fuese de
fecha anterior
(Ramón
M. Roca Sastre, Derecho
Hipotecario,
Casa Editorial Bosch-Barcelona,
mil novecientos
setentinueve;
Sétima Edición, Tomo 11
página ciento ochentitrés)"(30).
En la Caso W 4312-2006-Piura
de fecha 21 de junio de 2007 (E/ Peruano, 29/02/2008, pp. 21549-21550),
se estableció
"que puede ocurrir que
más de una persona solicite la inscripción de un derecho
referente
al mismo bien; y la única manera
de evitar
conflictos
es apelando
al momento
en
que fue presentado
el título en las Oficinas del Registro,
lo que se obtiene
mediante
el cargo puesto en el título,
denominado
asiento de presentación".
En la Caso W 2185-2008-Lima
de fecha 2 de setiembre
de 2008 (E/ Peruano, 02/02/2009, p. 24045), se estableció que "el artículo
2016 del Código
•••,-
'!-..•.--
------
.••••
Civil regula el principio
de prioridad
registral, según el cual "la prioridad
en
el tiempo de la inscripción
determina
la
preferencia
de los derechos
que otorga el registro". En tanto que la primera
parte del articulo 2022 del Código Civil, resume el aforismo "priore tempore
potior iure" es decir, primero en el tiempo mejor en el derecho
y recoge, asimismo, el principio
registral de rango,
según el cual, "para oponer derechos
reales sobre inmuebles
a quienes también tienen derechos
reales sobre los
mismos,
es preciso
que el derecho
que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone".
De lo expuesto,
se arriba a la conclusión que tratándose
de derechos
de
igual naturaleza,
resulta de aplicación
las normas en comentario
y especialmente la última norma en mención,
que da la solución ar conflicto surgido
en autos".
-----
-~
6. PRESUPUESTOS DEL PRIN.
CIPIO DE PRIORIDAD EX.
CLUYENTE: LA INCOMPATI.
BILlDAD DE LOS TíTULOS
concurrencia
de dos o más títulos referidos
a una misma partida registral
y que estos sean incompatibles
entre
sí. El primer titulo puede estar inscrito, anotado
preventivamente
o simplemente presentado.
El segundo
o ulterior título debe ser incompatible
con
el primer título o con el título que le
antecede
o titulas que le anteceden.
García García llama al primer titulo "título anticipado"
y al segundo
"titulo rezagado(31). Un supuesto
simple es que
concurran
solo dos titulas, por ejemplo, una compraventa
en la cual A vende a B y otra en la cual A vende a C
(doble venta), pero puede ocurrir que
concurran
más de dos títulos, si en el
ejemplo
dado agregamos
otra compraventa
en la cual A vende a D. En
el primer supuesto,
el título de C es incompatible
con el de B; en el segundo,
el titulo de O es incompatible
con el de
B y con el de C. En ambos supuestos,
el titulo de B es anticipado
frente a los
de C y D. En el primer supuesto,
el título de C es rezagado
respecto
al de B;
en' el segundo,
el título de D es rezagado respecto
a los de B y C.
La aplicación
del principio
de prioridad registral
requiere de la presencia
de algunos presupuestos,
como son la
No basta que concurran
dos o más títulos, sino que entre ellos debe existir incompatibilidad
u oposición.
Lacruz
(26) El principiode inoponibilidadregistrales definidoporJosé ManuelGarcíaGarciacomo "aquelprincipiohipotecario
en virtuddel cual los títulosde dominioo de derechosreales no inscritosni anotadosen el Registro,no afectanni
perjudicanalterceroqueinscribiósuderechoenel Registro.O dichomásbrevemente:es aquelprincipiohipotecario
en virtuddel cual lo no inscritono perjudicaal queha inscrito".Tomo11, p. 29. En la LegislaciónEspañola,esteprin.
cipioestáconsagradoen los articulas32 de la Ley Hipotecariay 606 del CódigoCivil, segúnlos cuales:'Los titulas
de dominioo de otrosderechosrealessobre bienesinmuebles,que no esténdebidamenteinscritoso anotadosen
el Registrode la Propiedad,no pe~udicana tercero".
(27) Enla CasoW 4335-2007SanMartindel 27 de noviembrede 2007 (El Peruano, 30/05/2008,p. 22203),en un proce.
so de terceriade propiedaden quese pretendíaevitarla ejecuciónde una hipoteca,en el cua' habia unaduplicidad
de partidas,se estableciólosiguiente:"las Instanciasde méritohandeterminadoque la fichanúmerocincomilciento
doce,en la queconstala inscripciónde la hipotecaotorgadaa favor del Bancose ha aperturadocon fechatrecede
junio de mil novecientosochentay ocho;emperola ficha númerodieciséismil novecientostrece se aperturael die.
cisietede agostode dos mil,fechaen que se inscribela compraventade la causanteCarmenGuerreroLinarez,por
lo que resullaincompatiblecon el queya habíasido inscritocon anterioridad".
(28) Enla CasoW 5312.06Limade fecha15de agostode 2007, (El Peruano, 30/0512008, pp.22167-22169),se estableció que "es necesarioaclarar,primero,que el artículodos mil dieciséisdel CódigoCivil, regulael principiode priori.
dad registral,segúnel cual los derechosque otorganlos RegistrosPúblicosestándeterminadospor la fechade su
inscripción.Debeentenderse,sinembargo,quedichaprioridadrigesolocuandose tratade confrontardosderechos
que se encuentran
inscritos
en los registros
y n:) para confrontar
un derecho
inscrito con otro no inscrito;
as! se es-
tableceen la Exposiciónde MotivosdelCódigoCivilcuando,refiriéndoseal articulodos mil dieciséiscitado,señala:
"Estearticuloreconoceel principiode prioridadde rango,que es la que se producerespectode derechossucesiva.
menteinscritoscon posibilidaddeconcurrenciaregistral.En estecaso,los derechosinscritosno se excluyenperosi
sejerarquizanen funciónde la antigüedadde su inscripción"(...). De otro lado,el articulodos mil veintidósdel CÓ.
digoCivil,establecelas reglasparadilucidarla oponibilidadentre derechosrealesy entre derechosde diferentena.
turaleza.El primerpárrafode la normaen comentoguarda relacióncon el principiode prioridadregistralentcedos
derechosinscritosprevistoen el artículodos mil dieciséisdel Códigoacotado,pero refiriéndosede maneraespaci. fica a la confronlaciónde dos derechosreales,señalandoque la prioridadentreellos está determinada,en efecto,
porla antigüedaden la inscripción(... j". Asi también,la CasoN" 5086-2006Limadel7 de mayode 2008 (El Peruano, 04/0212009, p. 24297):"Que,asimismose invocala inaplicacióndel articulodos mil dieciséisdel CódigoCivil y
~I numeral IV del Titulo Preliminardel ReglamentoGeneralde los RegistrosPúblicos,que recogenel principiode
prioridadde rango,segúnel cual los derechosque otorganlos RegistrosPúblicosestándeterminadospor lafecha
de su inscripción.Debeentenderse,sin embargo,quedicha prioridadrigesolocuandose tratade confrontardosderechos que se encuentran
inscritos
en los registros
que se pretendía
una compraventa
y no para confrontar
un derecho
inscrito con otro no inscrito ( ... ).
Deotrolado,el primerpárrafodelarticulodos milveintidósdel CódigoCivil,guardarelaciónconel principiodeprioridadregistralya citado,perorefiriéndosede maneraespecificaa la confrontaciónde dos derechos.reales,reiterando
unavez másque la prioridadentreellos está determinadapor la antigüedaden la inscripción".Igualmente,la Caso
W 5312.06Limadel 15de agostode 2007 (El Peruano,30/0512008, p. 22167).
(29)Así, en la CasoW 2985-2007.lcade fecha 6 de setiembrede 2007, en un procesosobreterceríade propiedaden
oponer
no inscrita
frente
a la hipoteca
inscrita,
se estableció
que "la recurren-
te no ha consideradoque en materiade terceriade propiedadsobre inmueblesinscritosen el registrode propiedad
inmueble, no es suficiente la ex'stencia de un documento privado de fecha cierta por la que se transfiere la propiedad, sino que es necesario que el derecho se haya inscrito COl': anterioridad al que se quiere excluir u oponer; pues
conformeal articulo2022del CódigoCivil paraoponerderechosrealessobre inmuebles,es precisoque el derecho
que se opongaesté inscritocon anterioridadal de aquel a quien se opone; por lo tanto, es jU'idicamenteimposible
queaquelquetienederechosrealesno inscritoso inscritoscon poslerioridadal derechorealde su demandado,pretendaquesu derechoprevalezcasobreel de su opositor"(Su texto se puedever en: DanteVílchesLivia."Apuntes
sobrelaterceríade propiedad".En: Jus Doctrina & Práctica. Grijley.Lima,febrero,2008, p. 223).
(30) Sutexto se puedever en JurisprudenciaSistematizadadel PoderJudicial:<www.pj.gob.pe>.
(31) GARCIAGARCIA.Ob.cit., Tomo11, p. 686.
GI<-----------
.JURISPRUDENCIA REGISTRAL COMENTADA
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Serdejo señala que existe incompatibilidad "cuando la titularidad inscrita no
pueda concordarse con la que se pretende inscribir: cuando el titular ya inscrito y el nuevo pretendan simultáneamente el mismo derecho real sobre la
misma finca'?(32}.
Diez-Picazo '.señala que existirán titulos incompatibles y opuestos cuando
"sea imposible reconocer en dos personas distintas idénticas facultades
sobre el bien inmueble, emanadas de
sus respectivos derechos, al mismo
tiempo"(33).
En la Res. N° 594-2008.SUNARP-TR-L
del 30/05/2008,
se estableció que
"debe entenderse que dos titulos son
incompatibles cuando existen circunstancias que determinan que la inscripc
ción o anotación de uno de ellos conlleve la imposibilidad de la inscripción
o anotación del. otro, las que pueden
consistir en la oposición o identidad
entre los actos que integran los títulos
respectivos. La casuística presentada en esta materia comprende casos
como el de la doble venta o transferencia del mismo predio, efectuada por el
mismo titular registral a favor de distintas personas".
Los títulos rezagados pueden contener actos jurídico.s anteriores o de
igual fecha al acto jurídico contenido
en el título inscrito o pendiente de inscripción. Así, por ejemplo, en el caso
de la doble venta, el primer comprador
que presenta su título estando ya registrado el derecho del segundo comprador. En estos supuestos prima la
fecha de presentación al registro antes que la fecha de nacimiento o con?titución de los derechos. Como señala Lacruz Serdejo, "el primero 'en el
orden registral no es quien antes adquiere el derecho, sino quien antes
inscribe su adquisición (... ). Corolario
de la protección del Registro al primer
llegado es la prohibición de que ingresen ulteriormente en los libros' asientos contradictorios y en pugna con los
que ya constan en ellos, salvo que asi
lo ordenen los Tribunales"(34).
principio de tracto sucesivo(35}. Al respecto, Díez-Picazo señala que si el título es de fecha posterior, "el cierre se
origina por virtud del tracto sucesivo:
el título entonces no se ha otorgado
por quien figura como titular registral
y, por lo tanto, como único legitimado
prima facie para ello"(36). Álvarez Caperochipi, por su parte, señala que "el
registro se cierra para aquellos títulos
que contradigan la exigencia de tracto
sucesivo"(37) y que "cuando se presenta un título al registro otorgado por persona distinta a la que tiene inscrita el
derecho (distinta de quien figura registralmente con poder de disposición),
se produce el cierre registral y la imposibilidad de inscribir"(38).
La incompatibilidad
debe ser absoluta, de tal manera que la inscripción
del primer título excluya la inscripción
de los ulteriores títulos. Así, por ejemplo, si se inscribe la transferencia de
un predio, no puede inscribirse luego
una transferencia que haya efectuado
el mísmo vendedor a favor de otra persona, aun cuando esta transferencia
haya sido celebrada con anterioridad
a la transferencia inscrita. Ello es asi,
por cuanto no pueden coexistir dos
derechos de propiedad sobre el mise
mo bien(39),toda vez que el derecho de
propiedad es absoluto, exclusivo y exc1uyente(40).También serian incompatibles en forma absoluta los títulos por
los cuales el titular registral cede en
usufructo su predio á favor de A y luego lo cede en usufructo a favor de S,
de tal forma que la inscripción de cualquiera de ellos, impediria la inscripción
del otro, por cuanto no es posible que
dos personas usen y disfruten del mismo predio en forma simultánea. En estos casos habría una "incompatibilidad
(32) Ibidem.
p. 128.
(33) Ibidem.
p. 273.
(34) Ibidem.
pp. 114-115.
ACTUALIDAC .JURíCICA ../
No dará lugar a la aplicación del principio de prioridad excluyente los supuestos en que se produzca una "incompatibilidad relativa". Esta "no es
una incompatibilidad que impida que
los derechos reales puedan recaer sobre el mismo bien, sino que la incompatibilidad se plantea en cuanto a la
imposibilidad de tener esos varios derechos al mismo puesto o rango en
el orden de preferencia, pero pudiendo coexistir todos ellos en situación de
subordinación, según el orden de jerarquía de la prioridad registral (ejemplo, pluralidad de hipotecas recayentes sobre un mismo bien)"(42).En estos
casos, se producirá "la exclusión relativa, es decir, la exclusión respecto al
mismo plano o grado de eficacia, par¡::¡
pasar a una escala de eficacia menor o subordinada de unos respecto a
los otros"(43}.De tal manera que la inscripción de una hipoteca no. impedirá
la inscripción de ulteriores hipotecas,
por cuanto estos derechos se jerarquizan en función a la fecha de su presentación al registro, siendo preferente la que se presentó en primer lugar.
Tampoco se producirá la exclusión absoluta entre los derechos reales de garantía y los derechos reales. de goce,
sino que su preferencia estará dada
por la fecha de su presentación ál Registro(44}.,Así, por ejemplo, si el propietario A constituye usufructo a favor de
S quien no registra, y Juego A hipoteca
el bien a favor de C quien si r~gistra,
(35) Manuel Peña Bernaldo de Quirós considera que el Registro se cierra a los títulos incompatibles
aunque sean anteriores al ya inscrito (principio de prioridad en sentido formal) y a los titulas dispositivos y declarativos otorgados por
persona distinta del titular registral (principio de tracto sucesivo). Ob. cit., p. 540.
..
(36) Ibidem.
Si el segundo título contiene un acto
jurídico posterior al inscrito no podrá
acceder al registro por falta de tracto
sucesivo, por cuanto el derecho habría sido adquirido de quien no era titular registra!. Así, por ejemplo, si el titular registral A vende el predio a S,
quien registra su adquisición, y luego
de esta inscripción, C adquiere de A
y presenta su título al Registro, el Registrador tachará el titulo de C por haber adquirido de quien ya no era titular registral, pues debió comprarle a S.
En este supuesto el Registro se cerrará para el título de C no por el principio de prioridad excluyente sino por el
sustancial" (Roca Sastre) o "exclusión
absoluta" (Sanz Fernández) por cuanto no podrían ejercerse a la vez dos
derechos reales excluyentes sobre el
mismo bien. En estos casos se produciría "la exclusión absoluta del derecho que no accede al Registro"(41).
p. 273.
(37) ALVAREZ
(38) Ibldem.
CAPEROCHIPI.
José Antonio.
Derecho
Inmobiliario
Registre/.
Editorial
Comares.
Granada.
2006. p. 72.
p. 152.
(39) Luis Javier Arrieta Sevilla refiriéndose a la doble inmatriculación.
advierte que "aunque civilmente no es posible que
dos personas sean propietarias exclusivas d~ un mismo bien en un mismo momento (salvo el caso de comunidad).
ei Registro puede proteger a dos personas si aparecen como titulares de la misma finca". En: Fe Pública Registra/.
Doble Inmatriculación
y Usucapión: Comentario a la STSJ Navarra del 28 de abril de 2008 (RAJ 2009/306). Revista
Juridica de Na'!arra. enero-junio 2009, W 47. p. 195.
(40) En la Caso W 2347.Q2 La libertad de fecha 12 de junio de 2003. se estableció que "'a propiedad es concebida como
un poder juridico. entre cuyas caracteristicas
resaltan la de ser exclusivo y excluyente. es decir. resulta jurldica y materialmente
imposible que existan dos propietarios sobre un mismo bien. toda vez que la existencia de uno excluye
definitivamente
la posibilidad de la presencia de un segundo que pretenda irregarse tal calidad ( ... ). Este derecho no
admite grados o jerarquias,
toda vez que la calidad de propietario existe o no en forma definitiva. sin admitirse propietarios de primer o segundo grado" (su texto puede ver en Jurisprudencia
Sistematizada
del Poder Judicial. <www.
pj.gob.pe>.
(41) GARCIA
GARCIA.
Tomo 11.p. 565.
(42) ídem.
(43) ídem.
(44) El articulo 739del Código Procesal Civil prescribe que el Juez transferirá la propiedad del inmueble rematado. ordenando que se deje sin efecto todo gravamen que pese sobre este, salvo la medida cautelar de anotación de demanda; se cancelará además las cargas o derec~os de uso y/o disfrute. que se hayan inscrito con posterioridad
al em-
bargo o hipoteca materia de 8;8cución.
N° 202
-----ta
ICTUALID~D
CIVIL V REGISTRAL
11
el hecho de que se haya inscrito la hipoteca no impide el acceso al registro
del usufructo.
En los casos de conflictos entre el derecho de propiedad y los derechos
reales de goce, las soluciones son
distintas, dependiendo de la fecha de
presentación de los títulos al Registro. Así, si A vende un predio a B quien
no registra y luego constituye usufructo a favor de C. inscribiéndose en primer lugar el usufructo,' lo cual no excluye la inscripción de la compraventa
debido a que el usufructuario no tiene
el dominio, así B tiene que soportar la
limitación a su derecho de propiedad
por cuanto no podría usar y disfrutar el
bien. En cambio, si A constituye usufructo a favor <;leC y luego se lo vende a B, quien sí regjstra su derecho,
no podrá registrarse/el usufructo, por
cuanto B habría adquirido el predio libre de cargas. En este caso "se produce una prioridad de exclusión absoluta
del dominio libre respecto al derecho
real rezagado en acceder al Registro"(45). En el caso de la hipoteca. teniendo en cuenta que esta se constituye con su inscripción, siempre será
preciso que el dominio esté inscrito a
favor de quien constituye la hipoteca.
De tal manera que si antes de la hipoteca ingresa una transferencia a favor
de un sujeto distinto del hipotecante, la
hipoteca no podrá registrarse por falta
de tracto sucesivo.
El Código Procesal Civil hace mención
a la incompatibilidad de las medidas
cautelares con los títulos inscritos en
los artículos 656 y 673.
7. EFECTO DEL PRINCIPIO DE
. PRIORIDAD EXCLUYENTE: EL
CIERRE REGISTRAL
En tanto que el principio de prioridad
preferente produce el efecto del rango registral. según el cual el derecho
primeramente inscrito prevalece sobre
los inscritos con posterioridad, el efecto producido por el principio de prioridad excluyente es el cierre registral.
según el cual, inscrito un título, no podrá inscribirse otro que sea incompatible con él.
Manuel Albaladejo enseña que: "se llama cierre registral a tal figura porque
impide el acceso al Registro de nuevos
asientos contradictorios con el que se
trata, es decir, cierra el Registro para
aquellos. Con lo que se consigue que
no ingresen otros derechos anteriores
incompatibles con el registrado"(46).
incompatible, sin que este título al cual
se cierra él Registro sea, siempre, materialmente ineficaz, ni pierda toda posibilidad de ingresar en aquel. Si bien
el Registrador, al calificar. en cuanto aprecie la existencia de un titulo incompatible inscrito, rechazará automáticamente la inscripción, el titular
rechazado puede acreditar su mejor
derecho ante los Tribunales y, anulando la inscripción que se opone a su ingreso en el Registro, tener acceso a
él (... )"(47).
Para Antonio Monserrat, la finalidad
del cierre registral "no es la de dar o
quitar derechos, sino la de mantener
el Registro limpio de contradicciones.
No impide que el que presenta el título con posterioridad impugne el otro
ante los tribunales y anulando la primera inscripción, pueda inscribirlo"(48).
En la exposición de motivos oficial del
Código Civil se señala que el cierre
registral puede presentarse de distintos modos: 1.- Si el título está inscrito, el cierre es definitivo, es decir, se
rechazará la inscripción del título incompatible. 2.- Si el título simplemente
se ha presentado al registro. el cierre
registral, para el título incompatible, es
condicional, en el sentido de que está
condicionado a la inscripción del primer título. Si el primer título no se inscribe, no se producirá el cierre registral
para el segundo y este podrá lograr
acceso al registro.
En la Res. W 426-2010-SUNARP-TR-L
del 29/03/2010, se estableció que el
cierre registral puede originarse de
dos maneras: "Un título anterior ya inscrito, lo que determina un cierre definitivo. puesto que por regla general la vigencia de los asientos de inscripción
no se encuentra sujeta a plazo alguno.
Un título anterior anotado preventivamente, solo en ciertos casos especiales en que la anotación preventiva determina la imposibilidad de extensión
de nuevos asientos incompatibles.
como ocurre en el Bloqueo Registral.
las medidas cautelares de no innovar,
o las inhibiciones a disponer o gravar,
entre otros casos. Pero la regla general respecto a las anotaciones preventivas se encuentra prevista en el artículo 67 del Reglamento General. Un
título presentado con fecha anterior,
(45) GARCIA
Señala Lacruz Berdejo que: "el título
que se anticipa en el acceso registral
produce por esta sola razón. el cierre registral a cualquier otro incompatible (... ) El título que llega primero clausura el Registro para el ulterior
GARCIA.
(46) ALBALADEJO,
Ob. cit.. Tomo
en cuyo caso el cierre registral será
provisional, en cuanto de no inscribirse este y caducar la vigencia de su
asiento de presentación, cesarán los
efectos del cierre registral, permitiéndose la inscrípción del título incompatible presentado en segundo lugar. Claro que si se produce la inscripción del
primero. el cierre se tomará definitivo".
El hecho de que no se permita la inscripción de un título incompatible con
otro ya' inscrito, no implica que el título incompatible sea inválido ni que
el título inscrito sea el válido, por
cuanto el Registro no convalida con
la inscripción a los actos inválidos,
pudiendo el perjudicado con la inscripción demandar la nulidad de la inscripción registral y con ello hacer viable la inscripción de su título(49). En la
Res. N° 1177-2008-SUNARP-TR.Ldel
29/10/2008, se estableció que "la regla
del Registro impide la inscripción de títulos que contienen derechos incompatibles, sin que ello implique la emisión de pronunciamiento alguno sobre
el mejor derecho que pueda corresponder al solicitante de la inscripción o
al titular del derecho ya inscrito".
8. EL PRINCIPIO DE PRIORIDAD
EXCLUYENTE EN EL REGLA.
MENTO GEN~RAL DE LOS
REGISTROS PUBLlCOS
El Reglamento General de los Registros Públicos desarrolla el principio de
prioridad excluyente en el artículo X de
su Título Preliminar, señalando que:
"no puede ínscribirse un título incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de igual
o anterior fecha". Cabe precisar que lo
que impide este principio es registrar
títulos incompatibles con otros ya inscritos o pendientes de inscripción, mas
no presentar títulos incompatibles,
pues no se puede restringir la presentación de títulos al Registro. Como señala Manuel Albaladejo: "el cierre,
siendo para la práctica de asientos en
el libro de inscripciones, se produce
para este libro, y no para el Diario, en
el cual después de un asiento de presentación podrá practicarse otro de un
título incompatible con el anteriormente presentado (ya que la incompatibilidad solo se averigua después de la
calificación)"(50).
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11, p. 566.
Manuel. D.~recho Civil. Vol.
111. Derecho de bienes. Librería Bosch, Barcelona, 2002, p. 896.
(47) Ibídem, p. 127.
(48) MONSERRAT,
Antonio.
Derecho
Inmobiliario
Registral.
Civitas, Madrid, 2000, p. 145.
(49) En la Caso W 2398-008 San-Martln'de~26.de
agosto del 200& (El Peruano:
Rdentro de nuestro sistema registrallas
inscripciones
no son convalidantes
tenido de aquellas puede ser impugnado soJa judicialmente~.
(50) ALBADALEJO,
0410812009;p ...25394),se estableció que
de los actos inscritos, por cuanto el con-
Manuel. Ob. cit., p. 897.
G~----------
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L
.JURISPRUDENCIA REGISTRAL COMENTADA
De acuerdo a esta norma, la incompatibilidad alcanza no solo a los títulos inscritos sino también a los que
están en trámite (presentados, pendientes de inscripción, observados,
pendientes de pago de derechos registrales, suspendidos, tachados sustantivamenté con asiento de presentación vigent~ para interponer recurso
de apelación: titulas apelados ante el
Tribunal Registral o cuyas apelaciones
hayan sido resueltas por el Tribunal
Registral estando pendiente el vencimiento de plazo para interponer la acción contenciosa administrativa(51». En
caso que el primer título ya esté inscrito o llegue a inscribirse, se tachará el
segundo título por existir un obstáculo
insalvable: la incompatibilidad(52).
La incompatibilidad puede darse con
una inscripción definitiva o con una
anotación preventiva. En el caso de
anotaciones preventivas, el artículo 67
del Reglamento General de los Registros Públicos establece que "la existencia de una anotación preventiva
no determina la imposibilidad de extender asientos registrales relacionados con los actos y derechos publicitados en la partida registral, salvo que el
contenido mismo de la anotación preventiva o la disposición normativa que
la regula establezca expresament~ lo
contrario".
De acuerdo a esta norma, tendrá que
establecerse los alcances de la anotación preventiva a fin de concluir si se
pueden o no extender inscripciones.
Así, el artículo 29 inciso d) del citado
Reglamento establece que "se suspende el plazo de vigencia del asiento
de presentación cuando no se pueda
inscribir o anotar preventivamente un
titulo incompatible con otro cuya'prioridad fue reservada a través del bloqueo, hasta que caduque este o se
inscriba el acto o derecho cuya prioridad fue reservada"(53).
En los casos en que el primer título esté en trámite, se calificará íntegramente el segundo y se procederá a la suspensión de la vigencia de
su asiento de presentación y si llega a
registrarse el primer título, se tachará
el segundo; si el asiento de presentación del primer título caduca(54), se registrará el segundo, si ha sido positiva
su calificación. La calificación del segundo título no ha de limitarse a la incompatibilidad con el primer titulo y a
su suspensión, sino que se hará integralmente(55), de tal manera que ante
la eventual tacha procesal del primero o ante el eventual decaimiento de la
primera inscripción, sea posible la inscripción del segundo título.
En cuanto a la suspensión de la vigencia del asiento de presentación del
ACTUALIDAD ~URíDICA /
título incompatible, la Res. W 11312008-SUNARP-TR-L
del 15/10/2008,
estableció que "no procede observar un título por la existencia de títulos pendientes sin que previamente se
haya determinado su incompatibilidad,
y determinada esta deberá procederse
además a su suspensión". Asimismo,
por Res. W 411-2008-SUNARP.TR-L
del 18/04/2008, se estableció que
"para proceder a la suspensión de
la vigencia del asiento de presentación del título objeto de calificación,
dsberá evaluarse los títulos pendientes de inscripción, a efectos de deter~
mínar con certeza si su eventual inscripción determinará el cierre registral
de la partida para el ingreso del referido título". De acuerdo a estas Resoluciones, no basta que hayan títulos en cola respecto de una partida
registral para suspender un titulo, sino
que el Registrador tendrá que revisar
los títulos pendientes y determinar si
el que está calificando es incompatible
con ellos; si lo es, procederá a observarlo y suspenderlo; si no lo es, procederá a registrarlo si obtiene una calificación positiva.
Puede ocurrir que el primer título sea
observado por falta de tracto sucesivo,
como por ejemplo que un predio esté
inscrito a nombre de A y se presente la
escritura 'paria que 8 se-lo vende a e,
faltando la inscripción previa del derecho de 8(56).En este caso, aun cuando
exista un segundo título incompatible
por el que A se lo vende a D, cabe ampliar la rogatoria del primer título, a fin
de que se inscriba la transferencia a
favor de 8 y seguidamente la transferencia a favor de e, siempre y cuando
el título formal a favor de 8 preexista
a la fecha del asiento de presentación
del primer título(57).
(51) El Tribunal Registral ha aprobado el siguiente Precedente de Observancia
Obligatoria en su Tercer Pleno: "La Ley
N" 27584, ley que regula el proceso contencioso administrativo,
ha ampliado a tres meses el plazo para interponer
demanda contra lo resuelto por el Tribunal Registral. En consecuencia,
ha quedado modificado tácitamente
el artículo 164 del Reglamento General de los Registros Públicos, debiendo entenderse que el asiento de presentación
del titulo apelado se mantiene vigente durante el plazo de tres meses que se cuentan desde la fecha de notificación de la resolución del Tribunal Registral, para penmitir únicamente
la anotación de la demanda", (E/ Peruano,
22/0112003), En cuanto a los titulas cuya denegatoria de inscripción ha sido apelada, la Res. N" 124-2007-SUNARPTR-T del 01/0612007, estableció que "habiéndose prorrogado el asiento de presentación de un titulo por en~ntrarse transcurriendo
el plazo para interponer demanda contenciosa
administrativa
contra lo resuelto por el Tribunal
Registral, es posible la inscripción de titulas posteriores incompatibles,
siempre que previamente
se extienda un
asiento de anotación de la decisión del Tribunal, que deberá contener, además, la fecha de la notificación y la expresa mención que cualquier aoto, contrato o derecho que se anote o inscriba dentro del plazo de tres meses más
15 dias hábiles a partir de la dicha notificación se someterá al resultado de dicha demanda {si esta se anota dentro
del plazo mencionado)".
Igualmente, la Res. N" 155-200B-SUNARP-TR-L
del 12/0212008 estableció que "la prórroga
de la vigencia del asiento de presentación únicamente para efectos de la anotación de la demanda contenciosa administrativa tiene el efecto de solo posibilitar la inscripción de dicha anotación, Por lo tanto, no impide la inscripción
de actos posteriores; sin perjuicio de la prioridad que obtendria de anotar la demanda dentro del plazo previsto", De
acuerdo a estas Resoluciones, en caso que se llegue a anotar la demanda dentro del plazo señalado, los efectos de
la sentencia estimatoria se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación del título cuya denegatoria fue apelada, enervando así los efectos de las inscripciones que pudieran haberse efectuado en mérito a títulos posteriores al
título apelado.
(52) En la Res. N" 371-2009-SUNARP-TR-L
del 18/0312009, se estableció que "constituye
inscripción de un título, la inscripción previa de un derecho incompatible",
obstáculo
insalvable
para la
(53) En la Res, N" 363-2008-SUNARP-TR-L
del 09/04/2008,
se estableció que "no puede registrarse un contrato de
compraventa
sobre una partida previamente' bloqueada a su favor, si antes se ha inscrito una adjudicación judicial como consecuencia
de la ejecución de una hipoteca inscrita con anterioridad
a dicho bloqueo", La Res.
N" 975-2008-SUNARPTR-L del 11/0912008, estableció que "la medida cautelar de no innovar que dispone la suspensión de la inscripción de cualquier titulo en la partida de una sociedad, constituye obstáculo insalvable para la inscripción de la designación de un director cuyo titulo fue presentado durante su vigencia'. La Res. N" 046-2009-SUNARPTR-L del 14/01/2009, estableció que 'las medidas cautelares de no innovar que buscan mantener la situación de una
hipoteca no constituyen obstáculo para inscribir ios actos traslativos de dominio", La Res, N" 772-2009-SUNARPTR-L del 05/06/2009, estableció que "cuando una medida cautelar de no innovar mediante la cual se ordena mantener la situación de hecho de una partida registral es anotada en mérito a titulo posteripr, no procede la inscripción de
los títulos presentados con anterioridad, en tanto no se cancele la medida cautelar, resultando este obstáculo uno de
carácter subsanable,
Sin embargo, si la medida cautelar de no innovar es ingresada con un tItulo anterior, existiría
obstáculo insubsanable
para el título posterior, debiendo tacharse el titulo",
"
(54) El Tribunal Registral ha aprobado en su Sétimo Pleno, el siguiente precedente: "El plazo de vigencia del asiento de
presentación
caduca al cumplirse el plazo señalado legalmente y solo puede ser suspendido o prorrogado por motivos expresamente
señalados en las nonmas, registrales. Es p(¡r ello que vence en el tiempo de manera inexorable,
independientemente
de la Información que brinde el sistema informático y de la fecha en que se fonmalice la esquela
de tacha" (E/ Peruano, 27/05/2004).
(55) La Res, N" 723-2008-SUNARP-TR-L
del 10/07/2008 estableció que "cuando la existencia de título(s} anterior(es} e
incompatible(s)
es el único defecto del titulo materia de calificación, corresponde notificar al presentante con dicha
suspensión, Levantada la suspensión corresponde el reingreso automático del título, por cuanto no es necesario que
el usuario tramite subsanación alguna".
{56} El articulo 2015 del Código Civil recoge el principio de tracto sucesivo prescribiendo
la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane",
que "ninguna
inscripción,
salvo
(57) La ampliación de la rogatoria está prevista en el segundo párrafo del articulo 40 del Reglamento General de los Registros Públicos, el cual prescribe que "si el obstáculo consiste en la falta de inscripción de acto previo, la subsanación se efectuará ampliando la rogatoria del titulo presentado a fin de adjuntar los documentos que contienen el acto
previo, Cuando exista titulo incompatible presentado antes de la ampliación de la rogatoria, la ampliación solo procederá si el instrumento inscribible que contiene el acto previo ha sido otorgado con anterioridad a la rogatoria inicial.
Si no existiese titulo incompatible antes de la ampliación de la rogatoria, esta procederá aun cuando el instrumento
que da mérito a la inscripción no preexista a la fecha de la rogatoria inicial", En la Res, W 121-2006-SUNARP-TR-T
del 02/08/2006, se estableció que "la única precisión efectuada respecto de dicha nonma es que si existe titulo incompatible presentado antes de la ampliación de la rogatoria, la ampliación solo procederá si el instrumento inscribible
que contiene el acto previo ha sido otorgado con anterioridad a la rogatoria inicial. Si no existiese titulo incompatible antes de la ampliación de la rogatoria, esta procederá aun cuando el instrumento que da mérito a la inscripción
no preexista a la fecha de la rogatoria inicial", Las Resoluciones
N" 092-2009-SUNARP-TR-L,
218-2008-SUNARPTR-L y 092-2007-SUNARP-TR-L,
tratan sobre la naturaleza excepcional de la ampliación de la rogatoria, En la Res,
N" 521-2008-SUNARP-TR-L
del 14/0512008, se estableció que "la ampliación de la rogatoria es procedente solo
cuando el acto objeto de la ampliación constituye acto previo o necesario para la inscripción del acto de la rogatoria
'nicial", Creemos que debe modificarse este art,culo, permitiendo la ampliación de la rogatoria cuando existe titulo incompatible a pesar de que el instrumento que contiene el acto previo no preexista al asiento de presentación del primer titulo, bastando que preexista el titulo material. Ello por cuanto según el inciso e) del articulo 42 del Reglamento
N° 202
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Lo que no cabe es la sustitución o variación de la rogatoria. Así, por ejemplo, si el primer título versa sobre una
declaratoria de fábrica y el segundo título versa sobre un embargo en forma
de inscripción en un proceso seguido
contra los titulares registrales, entre
ambos títulos no hay incompatibilidad,
no pudiendo el presentante del primer
título amplíar su rogatoria para inscribir una transferencia a favor de terceros con la cual busque impedir la inscripción del embargo. Al respecto, la
Res. W 519-2010-SUNARP-TR-L
del
14/04/2010, estableció que "no procede variar o sustituir la rogatoria a un
acto distinto al solicitado originariamente, en virtud a nueva documentación presentada. Ello de conformidad
con los principios registrales de rogación, prioridact, pref.erente-, prioridad
excluyente y publicid'ad formal".
Para garantizar la prioridad registral,
los títulos deben inscribirse atendiendo a su fecha de ingreso al Diário. Con
ello se evita registrar títulos posteriores incompatibles con otros ingresados en primer lugar. Sobre este punto,
el artículo 47 del Reglamento General de los Registros Públicos establece que los asientos de inscripción referentes a una partida se extenderán en
estricto orden de presentación de los
respectivos títulos(58). Al respecto, Lacruz Berdejo señala que debe recordarse "la obligación del Registrador de
despachar los documentos por el orden de su llegada al Diario, que impediría que un titulo presentado más tarde sea inscrito antes de calificar uno
anterior que se incompatible con él"(59).
Aun cuando según esta norma los títulos deben registrarse atendiendo al orden en que fueron presentados, si llegase a registrarse en primer lugar un
título posterior, ello no le otorgará prioridad sobre los títulos que ingresaron antes que él, por cuanto la prioridad estará siempre dada por la fecha
del asiento de presentación y no por la
fecha de la inscripción. De tal manera
que si se inscribe en primer lugar un titulo compatible presentado después de
otro aún en trámite, ello no le otorgará
prioridad preferente sobre el titulo presentado en prímer lugar que se registre
después de él. Así, por ejemplo, si se
presentan varios embargos, la prioridad
estará dada p'or la fecha de su presentación y no por la fecha de su inscripción(6o). Por ello, será fundamental al
estudiar los asientos registrales revisar
la fecha del asiento de presentación de
los títulos. Asimismo, el Registrador deberá dejar constancia en las inscripciones de la prioridad de los títulos cuando
se hayan extendido asientos sin considerar el orden de presentación.
En caso de títulos idénticos, se procederá a tachar el presentadQ en
segundo lugar si el primero ya se registró; y, si el primero aún está en
trámite, se procederá
a suspender el segundo titulo. Al respecto, la
Res. W 594-2008-SUNARP.TR-L
del
30/05/2008, estableció que "la solicitud de inscripción del mismo acto registrado previamente constituye causal de tacha sustantiva en tanto la
previa inscripción excluye de modo
absoluto la inscripción posterior".
Distinto es el caso en que los títulos
sean incompatibles. En este caso, el
título posterior no podrá registrarse,
sino que será calificado integralmente
y se procederá a la suspensión de su
asiento de presentación(61), a la espera
de lo que suceda con el primer título.
Si el primer título se registra, el segundo será tachado aplicando el principio
de impenetrabilidad. Si el primer título se tacha procesalmente, el segundo se registrará si ha obtenido una calificación positiva y el único obstáculo
era el primer título.
Cabe señalar que no obstante que el
artículo 47 del Reglamento General
de los Registros Públicos establece
que los títulos deben registrarse atendiendo a su fecha de presentación, el
Tribunal Registral ha aprobado el siguiente precedente de observancia
obligatoria en su tercer pleno: "El articulo 47 del Reglamento General de
los Registros Públicos debe interpretarse en concordancia con los artículos 26 y 29 del mismo reglamento, es
decir, en el caso que un título presentado con posterioridad no sea incompatible con uno anterior pendiente de
inscripción referente a la misma partida, debe procederse a su calificación y
de ser positiva a su inscripción; y en el
caso de ser incompatible, debe procederse a la calificación y suspensión del
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1IIIlIIIII
1I
asiento de presentación del título posterior" (E/ Peruano, 22/01/2003).
Al respecto, la Res. W 387.2006SUNARTITR-L
del 28/06/2008, estableció que "conforme al sétimo precedente de observancia
obligatoria
aprobado en el Tercer Pleno del Tribunal Registral publicado el 5.6.2003
referido a la ínterpretación del articulo
47 del Reglamento General de los Registros Públicos en concordancia con
los artículos 26 y 29 del mismo Reglamento, es posible extender primero el
asiento de inscripción del título compatible ingresado en segundo lugar
y de extenderse con posterioridad el
asiento del título compatible ingresado en primer lugar, se dejará constancia de manera relevante su prioridad,
para evitar confusiones en la lectura
de la partida registral". Asimismo, en la
Res. W 057.2010.SUNARP-TR.T
del
19/02/2010, se estableció que "lo que
determina la prioridad es el asiento de
presentación extendido en el libro diario y no el orden en el que aparecen en
la partida a la cual se refiere".
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En el caso que se transgreda el principio dé impenetrabilidad, registrándose en primer lugar el segundo título incompatible con el primer título aún no
inscrito, el citado artículo 47 prescribe que "en los casos en que por error
se hubiese inscrito un título, contraviniendo lo previsto en los párrafos anteriores, procederá la calificación e
inscripción, de ser el caso, del título
presentado con anterioridad, dejándose constancia de esta circunstancia
en el asiento. Simultáneamente deberá comunicarse el error incurrido al superior jerárquico y al titular del derecho
perjudicado, en el domícilio consignado por este en el título o, en el señalado en su documento de identidad"(62).
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General de los Registros Públicos [a falta de preexistencia
del instrumento
es un defecto subsanable
que puede
subsanarse presentando el instrumento público otorgado con fecha posterior al asiento de presentación. Lo contrario
importaría que el primer titulo no pueda subsanarse y termine por tacharse, permitiendo que se inscriba el segundo
título. salvo que se opte por anotar preventivamente
el primer titulo por faita de inscripción del derecho de donde
emana, en cuyo caso el segundo titulo será tachado. Si dentro del plazo de vigencia de la anotación preventiva se
inscribe en forma definitiva el derecho de donde emana y el derivado de él, sus efectos se retrotraerán a la fecha del
asiento de presentación de la anotación preventiva. Si [a anotación preventiva caduca, el titulo incompatible tendrá
que volverse a presentar al Diario para permitir su inscripción. Todo ello conforme a ios articulas 65 inciso c), 66, 67
Y 68 del Reglamento Genera[ de [os Registros Públicos.
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(58) La excepción a esta regla es la calificación de títulos conexos en la que puede Inscr[birse el título posterior que posibilita [a inscripción del primer título y la calificación de títulos compatibles,
como veremos luego. Los títulos conexos
están regulados en los articulos 5 y 47 del Re. lamento General de [os Registros Públicos.
(59) LACRUZ
BERDEJO.
Ob. cit.. p. 129.
(60) En la Res. W 978-C-2008-SUNARPTR-L del 11/09/2008, se estableció que "s[ el titulo presentado con posterioridad
(relativo a [a misma partida) contiene un acto o derecho que no es incompatible
con el que se encuentra pendiente
de inscripción. procederá la inscripción del presentado en segundo lugar sin perjuicio que, de tratarse de derechos
sujetos a rango, este se encuentre supeditado a la fecha y hora del asiento de presentación,
por efectos de la priori-
_~fu~~
"
(61) El inciso a) del artículo 29 del Reglamento General de [os Registros Públicos establece que se suspende el plazo de
vigencia del asiento de presentación cuando no se puede inscribir o anotar preventivamente
un 'título, por estar vi.
gente el asiento de presentación de uno anterior referido a la misma partida registral y el mismo resulte incompatible.
La suspensión concluye con la inscripción o caducidad del asiento de presentación del título anterior.
(62) En la Res. W 978-C-2008-SUNARP-TR-L
del 11/09/2008, se estableció que "mediante esta regla se pretende preservar la prioridad que correspande al acto o oerecho ingresado en primer lugar al Registro, frente a la protección de
una inscripción presuntamente
amparada bajo el manto del principio de legitimación registral por haberse extendido el asiento de inscripción no obstante existir título pendiente incompatible
(... ) La consecuencia
de esta norma es
que el asiento extendido erróneamente
sobre la base de titulo posterior incompatible quedará enervado por efectos
del principio de prioridad excluyente". En la Res. W 377-2008-SUNARP-TR-L
del 11/04/2008, se estableció que "la
constancia que el Registrador debe dejar en la partida registral, conforme al último párrafo del artículo 47 del Reglamento General de los Registros Públicos, se extiende únicamente en los casos que se realice la inscripción del título
pendiente presentado en primer lugar, con la finalidad de publicitar su prevalencia con relación al asiento extendido
sobre la base del título posterior incompatible registrado por error".
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.JURISPRUDENCIA REGISTRAL COMENTADA
'BMri HA
Sobre esta última situación, la Res.
W 1501-2009-SUNARP.TR-L
del
07/10/2009, ha establecidc;>que "la inscripción de un título incompatible posterior antes que el que ingresó primero al Registro no impide la inscripción
del primero"pues los derechos de este
se encuentran resguardados por la fecha de su ingreso al Registro". Asimismo, la Res. W 1325-2008-SUNARP.
TR-L del 05/12/2008, estableció que
"cuando por error se ha inscrito un título incompatible que ingresó con posterioridad al Registro, el primero de
los títulos puede acceder al Registro
al amparo del artículo 47 del Reglamento General de los Registros Públicos, enervando los efectos de la inscripción efectuada en mérito del título
cuya prioridad es posterior".
Así, podría ocurrir que se presenten
dos títulos de inmatriculación del mismo predio a favor de distintos propietarios, inscribiéndose en primer lugar
el segundo títuld63). En este caso se
debe registrar el primer título, comunicándose a la Gerencia Registral a fin
de que inicie el procedimiento de cierre de la partida registral abierta con el
segundo título.
Si la transgresión al principio de prioridad excluyente se debió no a error del
Registrador sino a un mandato judicial,
la Res. W 978.C-2008-SUNARP- TR-L
del 11/09/2008 ha establecido que "la
inscripción por mandato judicial reiterativo de un título posterior incompatible con otro presentado en primer lugar que se encontraba pendiente de
inscripción, constituye obstáculo para
la inscripción de este último debido a
que judicialmente se ha modificado la
prioridad registral".
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9. EL PRINCIPIO DE PRIORI.
DAD EXCLUYENTE Y LA DO.
BLE INMATRICULACIÓN DE
PREDIOS
Sobre el tema tratado en la Sentencia
conviene citar al autor nacional Ber~
nardo Pardo Márquez quien comentando el artículo 1047 del Código Civil
de 1936, señala que: "el registro ampara al derecho inmobiliario que se
cobija en la inscripción, en virtud del
principio de impenetrabilidad. Esta regia se aplica con todo rigor, no permite que se anote un embargo en el Registro respecto a un bien que aparece
inscrito a nombre de persona distinta
de la demandada, ni extenderse dicho
embargo en partida independiente.
No obstante de la severidad del principio de impenetrabilidad registral, no
se descarta la posibilidad de la doble
inscripción registral que puede ocurrir
cuando una misma finca aparece matriculada dos veces a favor de personas distintas"(54).
ACTUALIDAD
.JURíDICA
/
Para Pardo Márquez, de producirse la
doble inscripción, "prevalece el derecho del inscribiente que se apoya en
la primera inscripción de dominio más
antigua. La inscripción posterior, con
carácter también de primera de dominio y las sucesivas transferencias no
confieren a los inscribientes calidad de
tercero, ni pueden beneficiarse con la
prescripción ordinaria, porque falta el
requisito de la buena fe"(65).
El citado autor ilustra su posición con el
siguiente ejemplo: Se extiende primera inscripción de dominio del inmueble
X a favor de A, en la partida que para
el efecto se abre en el Registro; después, en otra partida, se entiende primera inscripción de dominio sobre el
mismo inmueble a favor de B. Los posteriores inscribientes que respaldan su
derecho en la inscripción de B, no son
terceros con relación a los que sustentan sus derechos en la inscripción de
A, por los fundamentos que sigue:
1. Porque la inscripción de S se ha
realizado cuando estaba' vigente la inscripción de A, y de acuerdo con el artículo 1047 del CC no
podía inscribirse un título traslativo
de dominio incompatible con otro
ya inscrito.
2. Los inscribientes que se apoyan
en la inscripción de S, no pueden
oponer su derecho sobre el inmueble X a la inscripción de A, o a los
que de ella deriven su derecho, por
cuanto, se precisa que el derecho
que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se
opone.
3. La preferencia del derecho se determina por la antigüedad de la
inscripción.
4. Es nula e insubsistente la inscripción de B y las posteriores inscripciones que en ella se sustentan.
No obstante la preferencia de A y de
sus sucesores, B y los inscril5ientes
que de él derivan su derecho si poseen
de modo continuo el inmueble, podrán
adquirir el dominio por prescripción extraordinaria. Los poseedores que han
usucapido, pueden demandar la cancelación de la inscripción de A.
10. JURISPRUDENCIA
TRAL
REGIS.
Resolución
W 378-97-0RLC/TR
del
22/09/1997, "Que, los artículos anteriormente reseñados recogen el denominado Principio de Prioridad Excluyente en virtud del cual los actos o
derechos incompatibles con otros ya
inscritos quedarán excluidos por estos últimos, produciéndose el cierre
registral respecto de ..aquellos a efectos de proteger las diversas situaciones jurídicas proclamadas por el Registro así como las titularidades que
de estas emanan"(66).
Resolución
W 179-99-0RLC/TR
del
26/07/1999, "Solo existe impedimento para la inscripción de un titulo posterior, cuando los títulos anteriores resultan incompatibles con este, ya que
tratándose de títulos. compatibles no
. existe inconveniente legal alguno para
inscribir el título posterior antes que el
que ingresó primero al registro, si fuera procedente"(67).
Resolución W 342-2001.0RLCITRdel
07/08/2001, "Dos títulos son incompatibles cuando existen circunstancias
que determinan que la inscripción o
anotación de uno de ellos conlleve la
imposibilidad de la inscripción o anotación del otro, las que pueden consistir en la oposición o identidad entre los actos que integran los títulos
respectivos"(68).
Res. W 025-2006-SUNARP-TR-A
del
03/02/2006, "Conforme al principio de
prioridad excluyente recogido en el articulo X del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros
Públicos, no puede inscribirse un título incompatible con o'tro ya inscrito o
pendiente de inscripción, aunque sea
de igualo anterior fecha. La incompatibilidad importa la exclusión mutua de
los títulos compr9metidos, de modo tal
que la inscripci6n de uno excluya la
posibilidad de inscripción del otro".
Res.W 138.200 6.SUNARP-TR-L del
11/08/2006, "Por el principio de prioridad excluyente, no puede inscribir. se un título incompatible con otro ya
inscrito o pendiente de inscripción,
(63) En el XXXVIII. Pleno del Tribunal Registra! se aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria: 1.- Titulo
Incompatible.
Cuando por falta de planos u otra Información técnica en el titulo presentado en primer lugar en el Área
de Cata~tro no pued~ determinar si es incompatible o no con el presentado en segundo lugar, deberá procederse a la
suspensión
de este ultimo a fin de no afectar el principio de prioridad registra!" (El Peruano. 08/0112009).
(64) PARDO
MÁRQUEZ,
(65) Ibídem,
p. 312.
Bernardo.
Ob. cit., p. 311.
(66) Jurisprudencia
ReglstraL
Año 111, Vol. V. SUNARP,
(67) Jurisprudencia
RegistraL
Año IV, Vol. IX, SUNARP.
(68) Jurisprudencia
RegistraL
Año VII, Vol. XIII, Tomo
N° 202
Lima, 1998, p. 27.
Lima, 2000, p. 75.
1, SUNARP, Lima. 2002, p. 125.
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ICTUALID~D
CIVIL V REGISTRAL
aunque sea de igualo anterior fecha.
En consecuencia, los poderes otorgados a miembros de la directiva de una
comunidad campesina no podrán acceder al Registro si ya consta inscrita
otra directiva comunal con mandato vigente al momento del otorgamiento de
dichos poderes".
Res. W 111-2007-SUNARP-TR-L
del
con el
principio de prioridad excluyente, un título no puede ingresar al registro mientras se encuentre vigente el asiento de
presentación de uno o más títulos anteriores pendientes e incompatibles".
22102/2007, "De conformidad
Res. W 446-2007-SUNARP-TR-L
del
10/07/2007, "El principio de prioridad
rige el procedimiento registral, de tal
manera que los títulos que ingresen
primero tienen preférencia sobre los
ingresados después, excluyendo del
registro, en caso se inscriban, a los
que le son incompatibles".
Res. W 463-2007-SUNARP-TR.L
del
17/07/2007, "La inscripción de un título incompatible presentado éon anterioridad, genera el cierre absoluto del
Registro y en consecuencia, procede
tachar sustantiva mente el título incompatible presentado con posterioridad".
Res. W 010-2008-SUNARP-TR.L
del
04/01/2008, "No puede inscribirse un
titulo incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior, alegando que los títulos incompatibles se
inscribieron como consecuencia de un
acto ilícito. Ello debido a que los asientos registrales se presumen exactos y
válidos, producen todos sus efectos
mientras no se declare judicialmente
su invalidez".
Res. W 191-2008-SUNARP-TR-L
del
20/02/2008, "De conformidad con el
principio de prioridad excluyente, no
puede inscribirse más de una sucesión sobre un mismo causante cuando
existe manifiesta incompatibilidad con
lo que ya consta en el registro, aun
cuando la sucesión que se pretende
registrar sea de fecha anterior".
Res. N° 264-2008-SUNARP-TR.A
del
15109/2008, "La incompatibilidad entre
el acto cuya inscripción se pretende y
la titularidad'publicitada,
produce para
el solicitante de la inscripción el cierre del Registro del título que se quiere inscribir, aunque el título presentado sea de fecha anterior al registrado".
Res. W 362-2008-SUNARP-TR-L
del
09/04/2008, "Conforme al principio de
prioridad excluyente, un título no puede acceder al Registro si es que se ha
registrado previamente uno incompatible. Al respecto, debe indicarse que
dos títulos son incompatibles cuando
se encuentran referidos
excluyentes entre sí".
a derechos
Res. W 363-2008-SUNARP-TR-L
del
09/04/2008, "No puede registrarse un
contrato de compraventa sobre una
partida previamente bloqueada a su
favor, si antes se ha inscrito una adjudicación judicial como consecuencia
de la ejecución de una hipoteca inscrita con anterioridad a dicho bloqueo".
Res. W 372-2008-SUNARP-TR-A
del
11/12/2008, "Estando inscrito un predio a nombre de una persona determinada, la adquisición por otra solo
puede sustentarse en transferencia
efectuada por el titular registral o por
un modo de adquisición originaria. Si
se efectuaron transferencias incompatibles respecto de parte del mismo predio, la última presentación es incompatible con la ya inscrita".
Res. W 409-2008-SUNARP-TR-L
del
18/04/2008, "No procede inscribir la
prórroga de vigencia de una hipoteca
que ha sido cancelada por caducidad".
Res. W 649-2008-SUNARP.TR-L
del
20/06/2008, "No puede inscribirse un
consejo directivo para un determinado
periodo cuando en la partida registral
existe ya inscrita una directiva distintas para el mismo periodo".
Res. W 1177.2008-SUNARP-TR-L del
29/10/2008, "No puede inscribirse o trasladarse una inscripción de un título cuando este resulta incompatible con otro ya
inscrito en la partida materia de rogatoria,
aunque sea de fecha anterior'.
Res. W 164-2009-SUNARP-TR-L
del
06/02/2009, "Conforme al principio de
prioridad excluyente, un título no puede acceder al Registro si es que se ha
registrado uno. incompatible. Al respecto, debe indicarse que dos títulos
son incompatibles cuando se encuentran referidos a derechos excluyentes
entre sí".
Res. W 174-2009-SUNARP-TR-L
del
06/02/2009, "Por el principio de prioridad excluyente, no puede inscribirse
un título incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de igualo anterior fecha".
Res. W 162-2009-SUNARP-TR-A
del
30/04/2009, "El principio de impenetrabilidad importa la existencia de títulos que contienen actos jurídicos que
se excluyen entre sí, de modo tal que
no puede acceder al registro un título
que contenga un acto jurídico que sea
excluyente con otro acto inscrito. Un título es incompatible con otro presentado anteriormente, cuando la eventual inscripción de este último excluya
la del presentado en segundo lugar,
es decir, se produce el cierre registral
para este segundo".
Res. W 594-2009-SUNARP-TR-L
del
08/05/2009, "En aplicación del principio de prioridad excluyente, no procede admitir la inscripción de la traslación de dominio de un predio, cuando
ya se ha registrado la traslación de dominio de dicho predio a favor de terceros, no obstante que la fecha de
otorgamiento del acto presentado con
posterioridad, sea anterior al inscrito".
Res.W 1155-2009-SUNARP-TR-Ldel
22/07/2009, "En virtud al principio de
prioridad excluyente, un título no puede acceder al Registro si es que se ha
registrado previamente uno incompatible. Al respecto, debe indicarse que
dos títulos son incompatibles cuando
se encuentran referidos a derechos
excluyentes entre sí".
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Res.W 1196-2009-SUNARP-TR-Ldel
31/07/2009, "La inscripción de la transferencia de la propiedad del bien efectuada por el testador a favor de terceros, ..constituye obstáculo insalvable
P?ra la inscripción de la sucesión testamentaria del indicado testador respecto de dicho bien".
Res.W 1420-2009-SUNARP-TR.Ldel
06/09/2009, "La prioridad registral solo
la tiene el título presentado en primer
lugar que logró su inscripción, no aquel
cuya inscripción hubiera sido denegada definitivamente,
aunque hubiera
sido presentado en primer lugar; en
consecuencia, el título tachado cuyo
asiento de presentación ya hubiera
vencido no tiene ningún efecto prioritario excluyente o de cierre registral".
Res. W 130-2010-SUNARP-TR.A
del
31/03/2010, "Conforme a lo expresado en el artículo X del Título Preliminar
del Reglamento General de los Registros Públicos no puede inscribirse un
título incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque
sea de igualo anterior fecha".
Res. W 273-2010.SUNARP-TR-L
del
19/02/2010, "La inscripción de un título incompatible presentado con anterioridad, constituye obstáculo insalvable que determina la tacha sustantiva
del título posterior, salvo que se presente el título que contenga la declaración judicial de invalidez del acto o derecho inscrito".
Res. W 421-2010-SUNARP-TR-L
del
26/03/2010, "No cabe admitir la inscripción de una sucesión intestada
cuando en la partida registral del predio ya se registró una sucesión intestada distinta y la heredera declarada
transfirió el predio a terceros".
Res. W 426-201 O-SUNARP-TR-L del
29/03/2010, "Conforme al principio de
prioridad excluyente, un título no puede acceder al Registro sJ es que se ha
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.JURISPRUDENCIA REGISTRAL COMENTADA
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dos títulos son incompatibles cuando
existan circunstancias que determinan
que la inscripción o anotación de uno
de ellos conlleve la imposibilidad de
la inscripción o anotación del otro, las
que pueden consistir en la oposición o
identidad e~tre los actos que integran
los títulos respectivos".
Res. W 531-2010-SUNARP-TR-L
del
con el
principio de prioridad excluyente, un título no puede ingresar al registro mientras se encuentre vigente el asiento de
presentación de uno o más títulos anteriores pendiente e incompatibles".
16/04/2010, "De conformidad
Precedente aprobado por el Tribunal
Registral en su Primer Pleno (El Peruano, 22/01/2003): "Cuando no exista coincidencia entre el titular registral
y la parte demandada y no exista pronunciamiento judicial al respecto, no
resulta procedente la anotación de
una demanda".
Precedente aprobado por el Tribunal Registral en su Décimo Pleno:
(El Perué!no, 09/07/2007): "Existiendo testamento inscrito con institución
de heredero vigente, .no es insoribible la sucesión intestada del testador,
debiendo el interesado reclamar su
ACTUALIDAD
~URíDICA
/
derecho ante el Poder Judicial en proceso contencioso".
11. CONCLUSIONES
1. El proceso judicial versa sobre una
demanda de mejor derecho de propiedad, en el cual ambas partes
tenían inscrito su derecho de propiedad en diferentes partidas registrales. El demandante tenía inscrito su derecho en la partida registral
más antigua, en tanto que la demandada tenía inscrito su derecho
en la partida registral que generó la duplicidad registral por doble
inmatriculación
del mismo predio. Se declaró fundada la demanda haciendo prevalecer el principio
registral de prioridad. La. sentencia consideró que si se transgredió
este principio al volverse a registrar
el predio a favor de distintos titulares, esta segunda inscripción no
puede oponerse al título anteriormente inscrito y a los que derivan
registralmente de este. Asimismo,
la sentencia precisó que el artículo
2022 del Código Civil está referido
al supuesto. en que ya existen rec
gistrados dos títulos incompatibles,
para cuyo efecto la salida legal es
la aplicación del principio de prioridad registral,en tanto que el principio de impenetrabilidad tiene su
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ámbito de acción en la labor del
registrador, prohibiendo que este
practique inscripciones incompatibles con los títulos inscritos o con
asiento de presentación vigente.
De igual manera se enfatiza que
los titulares de la segunda inscripción conocían de la primera inscripción en virtud al principio de publicidad registral, lo cual enerva su
inscripción.
2. El principio de prioridad excluyente es un principio que se aplica en
la calificación registral, impidiendo
que se registren títulos incompatibles con otros ya inscritos o. pendientes de inscripción. Se aplica
en los diversos registros públicos.
Si se transgrede este principio inscribiéndoseun
título incompatible
con otro ya inscrito, corresponde. rá al órgano jurisdiccional solucionar el conflicto de intereses que se
genere a fin de que se restablezca
la vigencia de este principio. Si se
transgrede este principio inscribiéndose un título incompatible con otro
pendiente de inscripción, el Registro procederá a inscribir el primer título neutralizando los efectos de la
inscripción del segundo título y si
esto ya no fuera posible por. haber
de por medio un tercero registral,
corresponderá al órgano jurisdiccional solucionar el conflicto generado.
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