D.civil 3

SUPERFICIE Y SERVIDUMBRE
CURSO: DERECHOS REALES
DOCENTE: Jorge Hernan Nieves Chen
INTEGRADO POR:
Huerta Palomino, Zair
Gonzales Vega, Luis
León Ocampo, Megan
Silva Zorrilla, Brescia
Vinces Lozada, Yhasira
INTRODUCCIÓN
En este análisis se abordará la
superficie y servidumbre desde la
perspectiva de la legislación peruana,
explorando su impacto en los
derechos reales, asi mismo se veran
los mismos temas pero en distintos
contextos legales de diversos paises.
Se examinará la normativa vigente y
su aplicación en la práctica legal.
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Se encuentra regulado en el Art. 1030° del
Código Civil, el cual establece:
DERECHO DE SUPERFICIE
Superficiante
(Propietario) no quiere
explotarlo o no tiene
posibilidad de hacerlo y
no quiere desprenderse
de él (terreno).
Superficiario
No es propietario pero
goza mediante contrato de
tener temporalmente una
propiedad
SUJETOS
INTERVINIENTES
Superficiante
Propietario del suelo. Hace
suyo la plusvalía tácita
producto del incremento
del valor del suelo
Superficiario
Persona que construye
una planta sobre el
terreno ajeno y hace suyo
lo construido o plantado
sin necesidad de adquirir
el suelo
Es un
derecho real
sobre un
bien ajeno
Esta tutelado
con las
acciones
reales
Es un
derecho
enajenable y
transmisible
CARACTERÍSTICAS
DE LA
SUPERFICIE
Propiedad
separada de la
construcción
La construcción
se extiende
hacia arriba o
abajo de suelo
Es un
derecho
temporal
DERECHO DEL SUPERFICIARIO
Derecho de uso
de disfrute de
la construcción
Derecho de uso
de la construcción
Derecho a
construir
Derecho de
disposición de la
construcción
Derecho de
preferencia
OBLIGACIONES DEL SUPERFICIARIO
Ejecutar la obra
dentro del plazo
establecido
Obligación de
pagar la renta
superficiaria
Obligación de
restituir el bien
al vencimiento
del plazo
DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL SUPERFICIANTE
Derechos
Conserva el
dominio del suelo
Obligaciones
Abstenerse de perturbar
al superficiario
Percibir renta por
la superficie
Adquirir la
construcción, vía
accesión
Derecho de
preferencia
Obligación de reembolsar
el valor de la construcción
EXTINCIÓN DEL DERECHO REAL DE SUPERFICIE
Renuncia expresa
Cumplimiento de
condición resolutoria
Dicha renuncia no libera al
superficiario de las obligaciones
personales que asumió frente al
dueño conforme las estipulaciones
hechas en el contrato constitutivo
Vencimiento del
plazo
Por su propia naturaleza, el
transcurso del plazo máximo
fijado por la ley o bien el
estipulado en el contrato
constitutivo
En este derecho real predominan
las cláusulas reglamentarias de
constitución que las partes
intervinientes pactaron
libremente de modo convencional
Consolidación
Se confunden las calidades de
dueño del suelo y del derecho a
edificar, es decir cuando la
totalidad de ambas titularidades
coincidieren en un mismo sujeto
EFECTOS DE LA EXTINCIÓN DEL
DERECHO REAL DE SUPERFICIE
Extinción por vencimiento
del plazo legal o
convencional
Indemnización
El propietario debe INDEMNIZAR al
superficiario salvo pacto en
contrario
El dueño del suelo recobra la
plenitud de su dominio, rigiendo
nuevamente el principio de
accesión.
Extinción antes del
vencimiento del plazo
Si el derecho real de superficie o la
propiedad superficiaria se
extinguen antes del plazo fijado, el
propietario hace suyas las
construcciones, plantaciones o
forestaciones
EJEMPLO
El Propietario del Suelo, que es un lote
urbano de 300 m2, celebra un contrato
de superficie con una Constructora (que
viene a ser “La Superficiaria”), con la
finalidad
que
dicha
constructora,
durante 15 años consecutivos, edifique y
administre un Centro Comercial, para lo
cual se establece en dicho contrato que
La Superficiaria pague durante el plazo
indicado,
la
cantidad
de
US$.
1’000,300.00 (Un millón trescientos mil)
dólares americanos, de forma anual.
Es importante saber que este contrato de
superficie se puede constituir también
mediante testamento.
ART. 141 INSCRIPCIONES DEL DERECHO DE SUPERFICIE (RIRP)
La inscripción del derecho de superficie dará lugar a la apertura de una partida especial, la que contendrá:
La mención expresa de que se trata de
una partida especial generada como
consecuencia de la constitución de
un derecho de superficie, precisando
la partida registral del predio sobre
el que recae el mismo;
La indicación de que el derecho de
superficie se concede sobre o bajo la
superficie del suelo o sobre ambos;
El plazo de duración.
Si se constituye a título gratuito u
oneroso, señalándose en este
último caso la contraprestación a
cargo del superficiario;
El nombre del titular del derecho
de superficie;
El traslado de las cargas y
gravámenes registrados antes de la
inscripción
del
derecho
de
superficie, cuando corresponda.
INTERVENCIÓN DEL ÁREA DE CATASTRO
Dentro de los requisitos del
Tupa, para la inscripción del
derecho de superficie, no se
requiere la intervención del
área
de catastro, solo
formulario, DNI, escritura
pública, pago de derechos.
Dentro de la directiva N° 0032014-SUNARP
(informes
técnicos previo), tampoco se
menciona la emisión de
informe técnico para el acto
de derecho de superficie.
Solo interviene cuando el área
superficiaria, sea solo en
parte del predio inscrito, a fin
de determinar si se enmarca
dentro del perímetro del
predio inscrito.
CVX PLENO DEL TRIBUNAL
CONSTITUCIONAL
Inscripción del derecho de superficie sobre
parte de un predio
“Es inscribible el derecho de superficie que recae sobre
parte de un predio inscrito, para cual se presentará
planos, salvo
que en la escritura pública de
constitución del derecho que se haya descrito
claramente la poligonal correspondiente.
No sera necesario en estos casos que se independicen la
porción del terreno sobre la que recae el derecho de
superficie”.
RESOLUCIÓN: 1409-2017SUNART-TR-L DE 27/06/2017
Derecho de superficie en predios con
habilitación urbana
“Procede inscribir el derecho de superficie sobre un lote
conformante de habilitación urbana de uso recreacional
sin proceder a su independización debiendo abrirse
partida especial según lo normado en el artículo 141 del
reglamento de inscripciones del registro de predios. La
constitución del régimen de propiedad exclusiva y
propiedad común en este tipo de habilitaciones es
potestativa ”.
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¿
De acuerdo con el artículo 1035 del Código Civil (en adelante CC) tenemos que:
¿Qué quiere decir?
De la definición del mencionado artículo advertimos los siguientes
elementos:
Ejemplo:
INMUEBLE DOMINANTE
Es el bien a favor del cual
está
constituida
la
servidumbre
INMUEBLE SIRVIENTE
Es el bien que sufre la
servidumbre, el que sirve al
dominante.
Hay dos predios superpuestos, A y B.
En el predio “A” existe una “toma de
agua” y un canal que conduce una
cantidad de agua que requiere el fundo
“B” y los fundos que se encuentran en
planos bajos o inferiores. la
servidumbre consistiría en dejar pasar
el canal o la acequia de agua para que
la utilicen en otros predios. Será
predio sirviente el predio A y
dominante el predio B.
CLASES DE SERVIDUMBRE
i) Voluntarias y legales.Son voluntarias las que se constituyen por
voluntad de las partes. Son legales las que
constituyen por mandato de la ley[9] (por
ejemplo la servidumbre legal de paso y la de
predio enclavado.
ii) Positivas y negativas.Son positivas las que facultan al propietario del
predio dominante a hacer algo en el predio
sirviente (servidumbre de paso: transitar por el
predio sirviente). Son negativas las que impiden
al propietario del predio sirviente ejercitar
alguno de sus derechos (servidumbre de vista:
prohíbe al propietario del predio sirviente a
construir más allá de una altura determinada)
iii) Continuas y discontinuas.La servidumbre continua se ejerce sin solución de
continuidad y sin necesidad de la intervención de
persona alguna, por ejemplo, la servidumbre de
acueducto, la de luz. La servidumbre discontinua solo
se produce cuando la media la intervención del titular
sirviente o dominante, la servidumbre de sacar agua,
servidumbre de paso
iv) Aparentes y no aparentes.Serán aparentes las que son
anunciadas con signos materiales
que están de manera permanente
a la vista, facilitando la
identificación de uso y
aprovechamiento. Mientras que,
son aparentes cuando no hay
ningún signo exterior, por lo que es
imposible identificar su existencia.
CARACTERÍSTICAS DE LA SERVIDUMBRE
Indivisible
Perpetua
Principio
de
utilidad
TIPOS DE SERVIDUMBRE
De paso
De vistas
De aguas
De luces y
vistas
Permite el
tránsito por un
predio para
acceder a otro.
Garantiza la vista
desde una
propiedad sin
que pueda ser
obstruida.
Asegura el paso
y uso del agua
entre dos
predios.
Permite la
entrada de luz
natural a través
de ventanas.
Servidumbre para proyectos de inversión
Son afectaciones a
predios de privados,
aquellos predios que
están cerca a los
proyectos de inversión.
Se hace en beneficio de proyectos de
servicios públicos, de infraestructura
o explotación de recursos naturales
(concesiones mineras y/o
autorizaciones en hidrocarburos).
No es un predio el beneficiado con la
servidumbre , pero, sigue siendo un bien
inmueble el que lo resulta, como lo son las
concesiones
(art. 885 Código Civil).
MODOS DE ADQUIRIR LA SERVIDUMBRE
Por ley
Que dicta que se establezca
una servidumbre de paso
a favor de determinado
predio.
Ejemplo: cuando una propiedad
(habitualmente una finca rústica de
tipo agrícola) pasa por otra o se
encuentra enclavada entre otras sin
salida a camino público.
Por acuerdo
O voluntad entre las partes
del predio dominante y
sirviente.
Ejemplo: Dos vecinos pueden llegan
a un acuerdo por el cual, uno de los
vecinos tiene derecho a cruzar la
propiedad del otro vecino con el
objetivo de poder acceder a una
carretera principal.
Por prescripción
adquisitiva
Cuando se haya usado
cumplimiento los requisitos
que implican.
Ejemplo: Si la persona usa un terreno ajeno
por un período mayor al permitido por las
leyes estatales de prescripción adquisitiva o
plazo de prescripción, la persona puede
obtener una servidumbre de paso por
prescripción y tener derecho legal al uso del
terreno.
Art. 1040 C.C. 5 años con justo título y buena
fe o durante 10 años sin estos requisitos.
EXTINCIÓN DE LA SERVIDUMBRE
Por destrucción total
Artículo 1049.- Las servidumbres se
extinguen
por
destrucción
total,
voluntaria o involuntaria, de cualquiera
de los edificios, dominante o sirviente,
sin mengua de las relativas al suelo.
Pero reviven por la reedificación,
siempre que pueda hacerse uso de
ellas.
Por falta de uso
Artículo 1050.- Las
servidumbres se extinguen en
todos los casos por el no uso
durante cinco años.
SERVIDUMBRE EN OTRAS
LEGISLACIONES
Gracias