Trabajo Práctico N° 3 TASACIÓN – TERRENO Nombre: Martínez Juan Diego 1) ¿Qué es Tasar? ¿Cómo definimos a un Tasador? 2) ¿Qué es un bien inmueble? ¿Cómo se clasifican? 3) Desarrolle los principios que determinan el valor de un inmueble. 4) ¿Cuáles son los Factores de Influencia de un lote de terreno? Clasifique y desarrolle 5) ¿Cuáles son los criterios de diferenciación de los barrios? ¿Cómo es el ciclo vital de un vecindario? 6) ¿Por qué la calle y sus condiciones físicas suman como factor de incidencia en el valor del inmueble? 7) ¿Cómo clasificamos la calidad de la vista del inmueble? ¿Por qué es importante considerarla al momento de tasarlo? 8) Desarrolle las dos dimensiones determinantes de un terreno (Frente y Fondo) y su relación. ¿Cómo constituye un elemento de influencia positiva para las soluciones arquitectónicas y económicas? 9) ¿Cómo influye la Forma del terreno? Desarrolle los siguientes conceptos: a. Forma homogeneizada b. Coeficiente de forma c. Fondo Relativo 10) Según la ubicación del terreno en la manzana, desarrolle las ventajas de los tres tipos: a. Lote en esquina b. Lote de terreno medial c. Lote de terreno interno 11) ¿Cómo influye la orientación del terreno en su valor? 12) ¿Por qué tenemos en cuenta la calidad del suelo en el terreno a tasar? 13) ¿Cuáles son las limitaciones de área? 14) ¿Qué es la superficie edificable? DESARROLLO 1) A- Tasar es estimar el valor económico de un bien. La estimación del valor económico es un pronóstico del precio que se obtendría por un bien inmueble ofrecido para la venta, en un mercado y momento determinado. Decimos "estimar" ya que determinamos un precio potencial, probable. Solo hay precio, en sentido estricto, cuando se produce un intercambio efectivo de dos bienes, de los cuales uno de ellos es moneda. El concepto "precio potencial" alude a la idea del precio que tendría el bien en una compraventa libre, si esta se produjere. B- Un experto profesional universitario o profesional legalmente habilitado en su país, con alto nivel de competencia técnica e impecable integridad, que analiza todos los aspectos que influyen en los bienes tangibles e intangibles o sus derechos, usos y fuerzas sociales, económicas, políticas y físicas, que por su interacción influyen en su valor; procesa todos los datos en forma ordenada, objetiva, sistemática y coherente, dentro de un sano criterio de apreciación y avalúa el bien o los derechos, estimando su valor de cambio por dinero en efectivo, para una fecha y lugar determinado, considerando un uso y propósito específicos 2) A-"Se define como bienes raíces o bienes inmuebles al suelo físico y aquellos elementos artificiales que se adhieren al suelo. Es la ‘cosa’ física, tangible que puede verse y tocarse, junto con todos los agregados en, sobre y bajo el suelo. La tasación del suelo o terreno como baldío o del suelo y las edificaciones a o en el suelo, es un concepto económico. Sea que esté en estado baldío o tenga edificaciones, nos referimos a la tierra como bien raíz B- Estas se clasifican en: . Bienes inmuebles por su naturaleza: son inmuebles por naturaleza las cosas que se encuentran por sí mismas inmovilizadas, como el suelo y todas las partes sólidas o fluidas que forman su superficie y profundidad. Ej: la tierra, ríos y vegetales etc.. . Bienes inmuebles por accesión física: son inmuebles por accesión las cosas muebles que se encuentran realmente inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con tal que esta adhesión tenga el carácter de perpetuidad. Ej: los edificios, los molinos, las galerías de una mina, los pozos de petróleo, etc… . Bienes inmuebles por destino: son también inmuebles las cosas muebles que se encuentran puestas intencionalmente, como accesorias de un inmueble, por el propietario de este, sin estarlo físicamente. Ej: arados y útiles de labranza de un fundo, los bancos de un colegio, el lecho, mesas, sillas de una casa habitación, etc. 3) Principios que determinan el valor de un inmueble, entre ellos podemos enumerar los siguientes: Reemplazo o sustitución: Este principio se funda en que el valor de una propiedad se ve influido por el costo de adquisición de una propiedad de características similares Mayor y mejor uso: Es el uso más probable de una propiedad, que es físicamente posible, apropiadamente justificado, legalmente permitido, financieramente factible y que resulta en el valor más alto de la propiedad que se tasa. Por lo tanto, una propiedad alcanza su valor más alto cuando se le da el uso más redituable que permite la normativa legal y se aprovechan de manera óptima sus posibilidades físicas. Oferta y demanda: Es el factor individual más importante que afecta el valor de un in- mueble. El valor de una propiedad siempre estará determinado por la cantidad de propiedades similares ofrecidas a la venta y su relación con la demanda del mercado. El principio de oferta y demanda establece que el precio de un bien o servicio varía inversamente con la oferta de dicho bien o servicio, y directamente con la demanda por ellos. Equilibrio: Un mercado en equilibrio tiende a tener más propiedades disponibles para la venta que compradores, ya que siempre hay propietarios que especulan en la venta con valores excesivos, dispuestos a esperar una oportunidad. Los usos de las propiedades están en equilibrio cuando hay una oferta relacionada de tipos complementarios de inmuebles, es decir, cuando la oferta de viviendas guarda una adecuada proporción con la oferta de locales comerciales e industriales. Cambio: Los factores que afectan el valor de una propiedad, ya sean físicos o económicos, están sujetos al cambio. Este cambio en lo físico puede ser gradual deterioro natural de los elementos o brusco accidentes o desastres, en tanto que en lo económico las modificaciones son el resultado de hechos o políticas que afectan la demanda. Los precios cambian a lo largo del tiempo como resultado de los efectos generales y específicos de fuerzas económicas y sociales Conformidad, progresión y regresión: Las propiedades alcanzan su valor más alto cuando estas poseen calidades físicas y categorías similares de conformidad a las otras propiedades del vecindario. 4) Todo intento por enumerar factores de influencia en el valor de un lote de terreno, enfrenta de manera inmediata un sinnúmero de factores particulares, que no pueden ser determinados de manera taxativa. Estas influencias singulares están en íntima relación con una comunidad, una zona o barrio, e incluso una cuadra determinada o vecino. Los factores se clasifican en: Factores propios de la ubicación: • Carácter de la zona o barrio (residencial, comercial, industrial, mixta); • Normas de zonificación vigentes; • Tendencias de desarrollo del sector; • Servicios públicos disponibles; • Importancia de la calle y sus condiciones físicas; • Vecindad (linderos y entorno); • Relación oferta-demanda de la tierra en la zona. Factores propios del terreno: • Dimensión y proporción (superficie y relación frente-fondo); • forma; • Nivel (propio y en relación con el de la calle); • Ubicación dentro de la manzana; • Orientación; • El suelo de fundación (su calidad); • Relación lote-edificio (limitación de áreas y superficie edificable). Factores de orden general: • Políticos, económicos y sociales (estabilidad política, legislación que afecta el régimen de la propiedad, políticas impositivas, desarrollo económico general y particular, facilidades de crédito, planes de construcción de viviendas, estabilidad monetaria, crecimiento vegetativo del país y del núcleo urbano, etc.). Se deduce de la enumeración anterior que solo algunos factores de influencia se encuentran en el ámbito de lo mensurable, es decir, pueden ser establecidos con claridad y cuantificados; por el contrario, otros a pesar de su concreta apreciación únicamente pueden ser valorados de acuerdo al criterio del tasador. 5) A- Cada ciudad tiene barrios perfectamente diferenciados, ya sea: a) por su destino (residencial, comercial, industrial, etc.); b) por sus calidades urbanas y edilicias (servicios y tipología constructiva); c) por el nivel socioeconómico de sus habitantes; d) por la densidad poblacional; e) por los elementos que modifican el espacio urbano; f) por su proximidad geográfica con respecto a las asistencias vitales (centro o periferia); g) por sus vecindades; h) por su ciclo vital (crecimiento, equilibrio o declinación). Algunas de estas características se relacionan directamente entre ellas y todas influyen en el valor del inmueble. B- El ciclo vital que cada vecindario atraviesa es el siguiente: Crecimiento: etapa durante la cual se está construyendo el vecindario; Equilibrio: etapa en que la construcción nueva prácticamente se ha detenido, con altos niveles de ocupación del suelo (las propiedades alcanzan su valor más alto); Declinación: el vecindario "envejece" y entra en un período decreciente. Estas etapas influyen en el valor de la tierra en función de los distintos niveles de demanda. En el primero y último de los ciclos, la demanda acompaña esos procesos (aumento y disminución). 6) La calle y sus condiciones físicas se suman como factor de incidencia en el valor inmueble por razones de comodidad, seguridad y estética. Pero se pueden considerar los siguientes aspectos o parámetros: el ancho de la calzada, existencia de canteros centrales; la calidad material de la calzada (base y capa de rodadura), su estado de conservación; el ancho de las veredas, su calidad material y estado de conservación, existencia de canteros; la forestación: especies, disposición y cantidad; el nivel de drenaje de las aguas pluviales; la existencia de semáforos. 7) A- La calidad de vista de un inmueble se puede clasificar de la siguiente manera: a) vista del horizonte u otra característica escénica deseable (montaña, río, espejo de agua, etc.); b) vista atractiva a espacio abierto circundante (parque, plaza, etc.); c) vista típica a la calle al frente o vecindario inmediato; d) vista indeseable a espacio abierto circundante (vías del ferrocarril, etc.) o a distintos tipos de edificios (hospitales, galpones de depósito, etc.). B- Es importante considerar las vistas al momento de tasarlo porque: Las vistas indicadas en a) y b) agregan valor, la vista señalada en c) resulta de conformidad con el bien, mientras que la vista puntualizada en d) quita valor a la tierra. Además la calidad de la vista con que cuenta el terreno urbano es otro elemento de apreciación, en razón de preferencias y condiciones particulares del sector. 8) A- Las dimensiones determinantes de un terreno son: Superficie La superficie de los terrenos urbanos se relaciona en forma decisiva con la ley de la oferta y la demanda. La menor demanda hace disminuir el valor unitario de los lotes urbanos de gran superficie; por el contrario, los terrenos más pequeños aumentan la demanda en razón del menor capital que se requiere para la compra y, consecuentemente, elevan su valor por unidad de superficie. La comparación se realiza con igualdad de condiciones en los restantes factores de influencia. Relación frente-fondo Un terreno tiene en general, a excepción de la irregularidad que se trata por separado, dos dimensiones determinantes: frente y fondo. Esto se fundamenta en que las tierras urbanas adquieren su valor por los edificios que pueden construirse en ellas. Los factores que hacen a un buen edificio son: buena ventilación e iluminación natural, fácil circulación sin exceso de superficies y dimensiones de cada local adecuadas a su función. Estos factores se relacionan, de manera inevitable, a las dimensiones y forma del terreno. Frente: Es la parte más valiosa de un terreno; no obstante, su aumento indefinido no es acompañado por un aumento proporcional del valor. Hay una zona de dimensiones comprendida entre los 9 y 15 metros, dentro de la cual el aumento del frente influye favorablemente; fuera de esa zona, el valor desciende Fondo: las áreas más distanciadas de la línea municipal tienen menor valor, "esta disminución no responde a una ley lineal, sino que sigue aproximadamente las coordenadas de una parábola" (Chandías). Esta variación se explica, entre otras razones, por aumentos de la inversión de capital que hace disminuir la demanda Varía el concepto en cuanto a la magnitud y sentido en que influye esta relación, entre el frente y el fondo, sobre el valor de un terreno. Es causa de esta discrepancia, la imposibilidad de uniformar criterios acerca de lotes tipos, ya que ellos están en íntima relación con necesidades o realidades cambiantes: Expresiones arquitectónicas Hábitos y conceptos de vida Requerimientos funcionales B- La relación entre el frente y el fondo de un terreno, dentro de los límites antes propuestos, constituye un elemento de influencia positiva para las soluciones arquitectónicas y económicas, conforme al uso permitido o destino esperado para los edificios: accesos en viviendas y comercios; longitud de vidrieras en comercios; mayor iluminación natural y ventilación en expresiones arquitectónicas; facilidades para la distribución de locales y economía de los edificios a construir. Estas condiciones se traducen en una mayor demanda de la tierra. 9) Entendemos, en la tasación de terrenos urbanos, como forma regular el rectángulo y el cuadrado. Formas irregulares en terrenos las constituyen el trapecio, el paralelogramo, el triángulo y los polígonos irregulares propiamente dichos. Las distintas formas, a veces caprichosas, obligan a un análisis exhaustivo de los condicionamientos o ventajas que generan en función de las áreas aprovechables y de los desperdicios. Habrá irregularidades que por su propia forma y ubicación dentro del terreno harán sentir aquella influencia, habrá otras que quedarán relegadas a los patios y jardines, con consecuencias de importancia muchísimo menor que las primeras, y acaso no faltarán otras de las cuales se podrá obtener excelente provecho. Lotes con frente o fondo sesgado resultan aprovechables según sea la extensión del frente y fondo o el destino esperado. Así también deben considerarse los lotes con martillos a favor o en contra. Forma homogeneizada: Que resulta de aplicar coeficientes parciales de castigo a los apéndices irregulares que complementan el núcleo regular de una figura Coeficiente de forma: Que se construye realizando una especie de escalera con las medidas probables de ambientes normales, por ejemplo 4 metros– y lograr así un "coeficiente de forma" a través de la siguiente fórmula: Cf = superficie homogeneizada (m2) superficie total del lote (m2) Fondo relativo: Surge de dividir la superficie del lote por el frente: Fr = área (m2) Frente (m) Un fondo relativo ideal de un lote rectangular cuya superficie sea igual a la del lote real. Este fondo relativo puede resultar mayor, igual o menor que el fondo efectivo del terreno. La obtención de este "fondo relativo", que idealiza al terreno como si fuera de forma regular, no debe confundir al tasador, ya que la irregularidad del terreno es un hecho concreto, y muchas veces limitador. El mismo Chandías aclaró que, el concepto de "fondo relativo" es aplicable a aquellas parcelas en que las irregularidades en la forma presentan poca importancia. 10) Las ventajas de los terrenos en manzana se clasifican y son los siguientes: Lote en esquina. Tiene estas ventajas: • Comodidad de acceso; • Mejores posibilidades de desarrollar locales comerciales; • Mayor longitud de vidrieras y existencia de estas sobre dos frentes; • Mejor aprovechamiento arquitectónico de la iluminación natural y la ventilación en el desarrollo de edificios (fundamentalmente, en pisos altos); • Ventajas para la distribución de locales y economía de los edificios a construir Lote de terreno medial. Estas son sus ventajas: • La dimensión (superficie); • La proporción (relación frente-fondo); • La forma; • La orientación y vista. Esta relación es válida en tanto sean similares las otras variables que afectan el valor de la tierra. Lote de terreno interno. Cuenta con estas ventajas: • Único o uno entre otros; • Ingreso de uso exclusivo o común o por servidumbre de paso; • La profundidad de acceso; • El ancho del pasillo; • Las dimensiones, forma y proporción del lote; • Las siluetas y disposiciones de las construcciones linderas. 11) La orientación del terreno influye en su valor de la siguiente manera: Se tratará de recibir sol en invierno y eliminarlo en verano, aprovechando las diferencias de ángulo o altura que se registran en las distintas estaciones durante su recorrido aparente. Sin embargo se ha modificado conceptualmente el grado de influencia que tiene la orientación geográfica de un lote de terreno en el valor del mismo. El concepto contemporáneo es que las viviendas deben aislar a sus ocupantes de la calle y vecinos. Por lo tanto, si el terreno está orientado con el frente hacia el lado contra- rio a donde el sol culmina a mediodía, a ese lado se ubican las dependencias, y los ambientes principales en el contrafrente, mirando al jardín o patio interior. Orientaciones: o Orientación norte: es aquella en que la calle mira al sur y el fondo del terreno al norte. Es la más buscada porque tiene luz todo el día, los ambientes son luminosos y cálidos, especial para el invierno. o Orientación sur: el sol da sobre el jardín por la mañana, pero no por la tarde. Esto en verano es muy bueno, sobre todo en Buenos Aires, donde la época de calor es mucho más extensa que la de frío. o Orientación oeste: permite disfrutar de atardeceres estupendos, ya que recibe toda la luz del sol que se va. Como contrapartida, a la hora del mediodía suele estar fresco, y en invierno se necesitará más abrigo para comer un asado afuera. o Orientación este: la luz del sol llega durante la mañana y hasta el mediodía, mientras que la tarde es más sombría. 12) Lo tenemos en cuenta porque antes de construir cualquier obra de ingeniería se necesita investigar las condiciones del subsuelo del sitio propuesto, para determinar si es adecuado y establecer su capacidad para soportar la estructura propuesta evitando esfuerzos y deformaciones indebidos. Si se encuentra que las condiciones del terreno son inadecuadas, en una parte o en la totalidad del área, debido a factores tales como la resistencia al corte, la compresibilidad o la permeabilidad, sería posible mejorar en el campo una o varias de estas propiedades mediante el uso de algunas técnicas propias de la geotecnia, como ser el compactado superficial y profundo, la adición de estabilizantes químicos o el uso de geo textiles. Entre los elementos a tener en cuenta para la utilización del terreno, la resistencia del suelo es fundamental, esos elementos a tener en cuenta son: 1. ubicación, con sus variantes y derivaciones particulares; 2. forma y dimensiones: su influencia directa en la mayor o menor facilidad para construir tipos de edificios adecuados a la zona; 3. calidad del suelo: sus consecuencias favorables o desfavorables para la cimentación y para la construcción de locales en subsuelo 13) Las limitaciones de suelos de área son las siguientes: Distintas normativas municipales impiden o limitan el uso u ocupación de parte de la superficie de un lote de terreno. Retiro obligatorio (nueva línea municipal): es el desplazamiento de la línea municipal, avanzando sobre el terreno, con el objeto de facilitar el ensanche o rectificación de la vía o lugares públicos actuales o futuros. Retiro obligatorio por "servidumbre de jardín": es el retiro de la construcción dejando un área libre al frente, de variable profundidad por el ancho del terreno, destinada a jardín. Receso de la planta baja por "servidumbre de recovas": es el retiro en la planta baja, con el objeto de formar una recova como servidumbre de paso para los transeúntes. Ochava: es la línea municipal de edificación, perpendicular a la bisectriz del ángulo formado por la intersección de las líneas municipales de edificación de las calles que con- forman una esquina. Centro de manzana: es el espacio central de la manzana con limitaciones para su ocupación por construcciones. 14) La superficie edificable es denominado como los distintos códigos urbanos y reglamentos de edificación de cada ciudad que establecen las superficies edificables, tanto mínimas como máximas, según sea la zona o calle. Otro concepto de la misma podría ser: Es la Superficie edificable o edificabilidad es la superficie construida, expresada en m², que puede edificarse en un determinado ámbito (un inmueble, por ejemplo), en aplicación de las normas dictadas por el Ayuntamiento. ESPERO EL DIEZ QUE MEREZCO NO!!!!!!! PSDT: SI NO SE PUDRE TODO EH. AVISADO QUEDA!!!! SINO ABSTENGASE A LAS CONSECUENCIAS………..
