VALUACIÓN DE EDIFICACIONES BAJO EL RÉGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMÚN PROPIETARIO : Sra. Lucy Marisol Esteban Camacho CLIENTE : Sra. Lucy Marisol Esteban Camacho UBICACIÓN : URB. SAN GABRIEL LOTE N° 29 MZ “A” DISTRITO DE PILLCOMARCA-HUANUCO FECHA DE VALUACIÓN : 15 DE AGOSTO DEL 2018. ÁREA DE TERRENO 140.00m2 TIPO DE MONEDA VALOR DEL TERRENO VALOR DE EDIFICACIÓN VALOR COMERCIAL CONSIDERANDO TERRENO Y TOTAL DE EDIFICACIÓN EXISTENTE S/ S/ 207,900.00 S/ 259,800.42 S/ 467,700.42 $. $. 63,000.00 $. 78,727.40 $. 141,727.40 INFORME DE VALUACIÓN DE INMUEBLE URBANO I. MEMORIA DESCRIPTIVA: 1.1. OBJETO DE VALUACIÓN: El objetivo de la presente tasación tiene por objeto determinar el justiprecio del bien inmueble, por motivos de actualización de documentos solicitados por el propietario. 1.2. UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Lugar Distrito Provincia Departamento 1.3. : Urb. San Gabriel LT. N°29 Mz. “A” Distrito de Pillcomarca-Huanuco. : pillcomarca : Huánuco : Huánuco Se trata de un inmueble en la que existe una edificación de tres pisos, construido de material noble, diseñado para vivienda. Se encuentra ubicado entre la calle Daniel Alcides Carrión y la Avenida Juan Velazco Alvarado. DISTRIBUCIÓN: El inmueble cuenta con: Primer Piso: recibo Sala comedor 03 dormitorios Cocina, 02 servicios higienicos Patio Lavandería 02 escaleras de acceso al segundo piso Segundo Piso: 07 habitaciones 02 servicios higienicos Una escalera que lleva al tercer piso. 1.4. Tercer Piso: 08 habitaciones 02 servicios higienicos Una escalera que lleva a la azotea. FECHA DE TASACIÓN: 15 De agosto Del 2018. 1.5. FECHA DE INSPECCIÓN OCULAR: 08 De agosto Del 2018. VERIFICACIONES EFECTUADAS 2.1 INSPECCIÓN OCULAR: INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO El entorno es donde se ubica el inmueble, cuenta con obras de infraestructura urbana tales como: redes de agua, redes de desagüe, redes de alumbrado público y domiciliario y redes telefónicas. En la zona existen predominantemente inmuebles de uso: VIVIENDA LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS Por el FRENTE, Con el Parque, paralelo a la calle Daniel Alcidez Carrion. Por la DERECHA, con el lote 30 Propietario Sr. ramos Zambrano Oswaldo (Según plano municipal de catastro lt. 12) Por la IZQUIERDA, con el lote 28, propiedad de Gutiérrez Antonio Sofonias Heriberto. (Según plano municipal de catastro lt. 10) Por el Fondo, Con los lotes 41 y 42. (Según plano municipal de catastro lt. 26 y lt. 27) propiedad de los señores: Rojas Diaz Marcelino y Espinoza Tarazona Gilmer Dulio respectivamente. ÁREA DEL TERRENO ÁREA: Perímetro: 140.00 m2 54.00 ml USO ACTUAL DEL PREDIO VIVIENDA VALUACIÓN VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP) El Predio Urbano está determinado por la composición de los siguientes rubros: V.T.P.= V.T.+V.E.+V.I. Dónde: V.T.P. : Valor Total del Predio. V.T. : Valor del Terreno. V.E. : Valor de la Edificación. V.I. : Valor de las Instalaciones fijas del Predio. CÁLCULOS EFECTUADOS: ÁREA TECHADA (m2) POR PISO: Primer Piso Segundo Piso Tercer Piso : 140.00m2 : 121.10 m2 : 117.40 m2 TOTAL ÁREA CONSTRUIDA 378.50 ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN: De acuerdo a la inspección in situ realizada y datos obtenidos de los documentos del inmueble tiene una antigüedad aproximada de: 11 años aproximadamente, en estado de conservación buena. EDIFICACIÓN: DESCRIPCIÓN ESTRUCTURAS ACABADOS INSTALACIONES 1.6. CIMENTACIÓN COLUMNAS Y VIGAS MUROS TECHOS ESCALERA PISOS PUERTAS VENTANAS ZÓCALOS REVESTIMIENTOS APARATOS SANITARIOS ELÉCTRICAS SANITARIAS ESPECIFICACIONES TÉCNICAS Concreto ciclópeo Concreto armado albañileria Losa aligerada Concreto armado Cerámico/cemento pulido Fierro Sistema nova Cemento Frotachado Losa blanca Empotradas Monofásica Empotradas, agua fría DESARROLLO a) Valor del Terreno (VT) Del análisis de valores comerciales del mercado inmobiliario de compra y venta de terrenos en ubicación y entorno urbano, a la fecha se asigne como Valor Comercial Unitario de: U$$ 450.00/m2 Luego tenemos: Área del Terreno (AT) (m2) VUT/m2 (US$) VALOR COMERCIAL TERRENO (VCT) 140.00 450.00 63,000.00 Valor Comercial del Terreno = US$ Valor Comercial del Terreno = s/. 63,000.00 207,900.00 b) Valor de la Edificación (VE) De acuerdo a las características constructivas y materiales que han sido utilizados para la edificación, se asigna Valores Comerciales Unitarios de Edificación de acuerdo al R.M. N°415–2017 – VIVIENDA, vigentes a partir del 31 de octubre del 2017, zona Sierra, el valor es según el cuadro siguiente: Descripción VUE 1er Piso VUE 2do Piso B 318.41 B 318.41 318.41 VUE 3er piso 1 Muros y Columnas B 2 Techos C 133.89 C 133.89 C 133.89 3 Pisos D 213.36 G 44.14 G 44.14 4 Puertas y Ventanas F 45.88 F 45.88 F 45.88 5 Revestimiento F 66.86 F 66.86 F 66.86 6 7 Baños Instalac. Electr. Y Sanitarias C F 44.09 30.22 C F 44.09 30.22 C F 44.09 30.22 S/. 852.71 S/. 683.49 S/. 683.49 Ahora valuaremos la edificación para el cual tenemos los siguientes datos: DESCRIPCION AT VUE PRIMER NIVEL 140.00 SEGUNDO NIVEL 121.10 S/. 683.49 117.40 S/. 683.49 TERCER NIVEL Dónde: S/. 852.71 AT : Área Techada. VUE : Valor Unitario de la Edificación (de uso exclusivo) Para seguir con los cálculos el Reglamento nos proporciona porcentajes de depreciación según la tabla Nº 01 “PORCENTAJE DE DEPRECIACIÓN POR ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN SEGÚN EL MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA CASA HABITACIÓN, DEPARTAMENTOS PARA VIVIENDAS INCLUIDO LOS UBICADOS EN EDIFICIOS” hasta 15 años, para todos los ambientes del establecimiento, construcciones; entonces tenemos: (BUENO 8%) para diferentes Nivel Material Predominante Material noble Todos los Ambientes % Depreciación 8% Para el cálculo el Reglamento nos proporciona la siguiente formula: VE ATxVUEx(1 %) Descripción AT VUE PRIMER NIVEL 140.00 S/. 852.71 SEGUNDO NIVEL 121.10 S/. 683.49 TERCER NIVEL 117.40 S/. 683.49 % Depreciación 8% 8% 8% Total: VE S/.109,829.048 S/.76,148.987 S/.73,822.387 S/.259,800.42 VE (De uso exclusivo) = S/. 259,800.42 Ahora calculamos el valor total de la edificación: Valorización Comercial VCT + VE + V.O.C.= S/ 207,900.00+ S/ 259,800.42+ S/ 0.00 VC= S/ 467,700.42 VC= $ 141, 727.4 SON: (Tipo de cambio: 3.30) CUATROCIENTOS SESENTA Y SIETE MIL SETECIENTOS Y 42/100 SOLES SON: CIENTOCUARENTA AMERICANOS Y UNO SETECIENTOS VEINTISIETE Y 4/100 DOLARES ANEXOS PANEL FOTOGRÁFICO FACHADA DEL INMUEBLE UBICADO EN EL CENTRO POBLADO DE COLPA BAJA SALA - COCINA – COMEDOR PASADIZOS Y HABITACIONES 1°, 2° Y 3° PISO. ESCALERA, AZOTEA Y SERVICIOS HIGIÉNICOS PUERTAS Y VENTANAS CUADRO: RM. 415-2017-VIVIENDA(PU)
