Manual Avaluos de Edificaciones. Prof. Contreras

UNIVERSIDAD NACIONAL EXPERIMENTAL
DE LOS LLANOS OCCIDENTALES
“EZEQUIEL ZAMORA”
UNELLEZ
JOSÉ CONTRERAS SALAS
PROFESOR ASOCIADO DE LA UNELLEZ
ASAPROVE N° 101
SUDEBAN N° P-773
GUANARE, MARZO 2007
INDICE
INTRODUCCION
3
1. DEPRECIACIÓN
4
DEFINICIONES
4
OBJETIVOS
4
CAUSAS
4
TIPOS
5
METODO LINEA RECTA
6
METODO DE KUENZLE
9
METODO DE ROSS
10
METODO DE ROSS-HEIDECKE
11
2. TERMINOLOGIA BASICA
14
3. TASACION O AVALUO DE INMUEBLES (METODO DEL COSTO)
17
CASAS DE UNA PLANTA, AISLADAS, PAREADAS
17
CASAS DE DOS PLANTAS, AISLADAS, PAREADAS
17
APARTAMENTOS
29
LOCALES COMERCIALES
30
GALPONES, COBERTIZOS
31
EDIFICIOS
31
PAREDES PERIMETRALES
32
PISCINAS
33
EJERCICIOS
33
4. TASACION, AVALUO METODO CIENTIFICO
34
CASAS, APARTAMENTOS, LOCALES COMERCIALES
34
APLICACIÓN DEL PAQUETE ESTADISTICO S PSS 12.0.
36
PROBLEMAS
1
5. AVALUO DE INQUILINATO
42
NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS
42
INTERPRETACION DEL ART 30
43
EXENCIONES
43
EJERCICIOS
44
6. ESQUEMA INFOME DE AVALUO
45
DEFINICION, PRINCIPIOS, TIPOS DE PRINCIPIOS
45
INFORME DE AVALUO, ESQUEMA DE PRESENTACION
45
REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS
46
CASO PRACTICO
47
2
INTRODUCCION
El objetivo principal de este material de apoyo, es analizar las normativas que
actualmente está exigiendo las instituciones financieras públicas, privadas, tribunales,
SENIAT y entes privados, para la presentación de Informes de Avalúo de Bienes
Inmuebles Urbanos.
Este material está dirigido a todos los profesionales universitarios orientados hacia el
campo de la tasación de bienes inmuebles urbanos, a objeto de ampliar y complementar
sus conocimientos.
Se incluye una primera parte, referente a los aspectos fundamentales que deben
ser conocidos para una mejor aplicabilidad de los métodos modernos de tasación de
inmuebles urbanos.
Se da prioridad a la terminología básica utilizada a nivel nacional e internacional
para poder elaborar informes de avalúo.
En la segunda parte se analizará los métodos que actualmente se están utilizando
universalmente tales como: Línea Recta Mejorada, Ross-Heidecke, Método del Costo y
el Método Científico (Inferencia Estadística).
Se espera que este material sirva de apoyo a todos aquellos profesionales o no,
vinculados con la tasación de inmuebles urbanos.
3
1. DEPRECIACIÓN, OBJETIVOS, CAUSAS
DEFINCIONES
Es la pérdida de valor de los bienes inmuebles por acción del uso, el tiempo está
considerado en contabilidad como un gasto no monetario.
La palabra depreciación apareció por primera vez en la literatura sobre
contabilidad en el año 1835 en Inglaterra y 1838 en USA. La expresión depreciación
anual se empleó en Inglaterra por una comisión que informaba las perspectiva de una
compañía de Londres, para la creación de líneas de navegación en la India con buques
de vapor. La comisión empleo 5% anual de depreciación de buques y maquinarias y
20% para calderas. El concepto de depreciación como un estado de la condición física
del bien inmueble sigue hoy vigente.
Calculo depreciación acumulada (DA)
DA = BD.
n
T
Para explicar la depreciación acumulada, es necesario definir lo que se entiende por
depreciación.
Depreciación: es la pérdida de valor de los bienes inmuebles por acción del tiempo,
uso y obsolescencia. Este concepto fue creado por la sociedad de contadores públicos;
bajo dos objetivos.
a. Para saber en que momento los bienes inmuebles han cumplido su vida útil y hay
que desincorporarlos de los libros de contabilidad.
b. Para reducir el pago de impuestos
Causas de la Depreciación:
Directas: deterioro físico, causado por el uso diario del inmueble, y por factores del
medio ambiente, lluvias, altas temperaturas, humedad, etc.
Obsolescencia Funcional: se refiere a la pérdida del valor del bien inmueble por
deficiencias en la construcción tales como: columnas muy anchas, paredes anchas,
decoración deficiente, mala distribución, poseer construcciones no justificados en el
lugar, etc.
4
Obsolescencia Económica: es la pérdida de valor de la edificación, por mala ubicación
(cercana a cementerios, aeropuertos, zonas de tolerancias, quebradas, etc.
Desuso: las edificaciones cuando están deshabitadas se deprecian debido a la falta de
mantenimiento.
Ausencia de Planos: Las edificaciones que no tienen planos, tienen una vida útil menor
debido a que no fueron diseñados técnicamente con todos los requisitos exigidos por las
ordenanzas e ingeniería municipal.
1.1 Tipos de depreciación.
1.1.1
Contable. Es la que utilizan las empresas para depreciar los activos en los libros
de contabilidad para saber en que momento han cumplido su vida útil y
desincorporarlos de los libros o revalorizarlos de acuerdo al Art. 12 de la Ley de
Impuestos Sobre la Renta, con los índices del BCV (IPC). Dentro de la
depreciación contable tenemos los siguientes métodos:
-
Línea Recta con valor residual
VA = Vo [1 – (1 – r) n ]
T
-
VA = Vo [(1 – K)n]
1.1.2
T
Números Dígitos:
K=1 –
r_
Vo
Tasativos: Son los que se utilizan en la elaboración de informes de avalúo,
debido a que toman en consideración el Valor de Reposición o de mercado y no
el inicial o de compra, con ello se reconoce la devaluación del Bolívar y el
proceso inflacionario del país, además de considerar los factores año de uso,
vida útil, considera otros como son:
-
Estado de Conservación.
-
Mantenimiento
-
Deprecian a los activos en línea curva que es lo que acontece en la
realidad.
5
DENTRO
DE
LOS
MÉTODOS
TASATIVOS
TENEMOS
LOS
SIGUIENTES
-
MÉTODO DE LÍNEA RECTA MEJORADA
Su nombre se debe a que llevados sus
resultados a un gráfico de
coordenadas cartesianas, la depreciación o el valor de avalúo resulta ser una
línea recta cuya pendiente dependerá de la esperanza de vida útil que se le asigne
al activo o del valor residual.
Este método deprecia los activos en línea recta tomando en consideración
dos factores. años de uso y vida útil, y como base el valor de reposición o de
mercado (VR). Su fórmula es la siguiente:
n
VA = VR [ 1 - (1 - r) T ]
A fin de obtener una explicación más clara de la fórmula se procederá a
deducirla de la siguiente manera:
VA = Valor de avalúo o valor actual
VR = Valor de Reposición.
r
= Valor residual.
n
= años de uso.
T
= Vida útil
Para la demostración de la fórmula, se parte de la siguiente expresión
matemática:
VA - VR = DA(l)
De aquí se conoce VR, por cotización, siendo DA no conocido pero, se
sabe que Da representa la depreciación acumulada en n periodos, es lógico
pensar que en una depreciación lineal habrá depreciaciones unitarias iguales
para cada periodo llamadas CD, tantas como períodos de vida útil se esperan del
activo. Luego tenemos que la depreciación anual es la relación entre la base
despreciable y la vida útil.
CD = BD
T
6
BD
la depreciación anual o unitaria y n representa la
T
cantidad de años del activo, la depreciación acumulada será:
Siendo
DA =
BD
x n, que se puede escribir en forma más conveniente:
T
DA = BD x n (2)
T
En esta expresión se ve claramente que el factor de variación que está
afectando a la BD es n , que constituye el grado de aceleración mayor o
T
menor
de la Depreciación acumulada y del valor del activo, que se está
avaluando.
En la expresión (2) hay un parámetro que no es posible obtener directamente:
BD, pero se sabe por definición que VR = BD + r, donde despejando BD se
tiene:
BD = VR – r (3)
Aquí se eliminó BD, pero aparece otro término, que no se puede calcular
directamente que es r, pero se sabe que r es un porcentaje de VR, determinado
por el Avaluador o el propietario del activo, de manera que siendo ese porcentaje
r, si se expresa como fracción decimal, se tendrá:
Vr = VR x r, expresión donde tenemos a VR, que es igual al Valor de
Reposición del activo para el momento del avalúo y el porcentaje r que será un
dato conocido, que oscila entre 5 y 15%, según el manual del Dr. Elio D’Caires.
Remplazando en la Expresión (3):
BD = VR - VR x r, factorizando se tiene:
BD - VR [1 – r]
7
Volviendo a la expresión matriz (1):
VA = VR - DA reemplazando:
n
VA = VR – VR (1 - r)
T
Factorizando tendremos:
VA = VR [ 1 - (1 - n)
n ]
T
Donde queda demostrado que VA = VR – DA es igual a
VA = VR [ 1 – (1 – r) n ]
T
REPRESENTACIÓN GRÁFICA
Figura 1
Valores del Método "Línea Recta Mejorado"
VA
Valor de Reposición
BD
VR
Bs
Valor residual
rr
0
T años
VIDA ÚTIL
8
Estudiosos de los métodos de avalúo, por medio de fórmulas matemáticas que
dieran resultados satisfactorios con lo que realmente ocurre en la práctica, coincidieron
en que la trayectoria de la gráfica de depreciación no podría ser una línea recta (Figura
1). Esta debía acusar una caída lenta al comienzo de la vida útil esperada, hacerse
moderada hacia la mitad de la misma y aumentar su pendiente en los últimos períodos
de esta vida útil. Luego por razones lógicas: la línea representativa de la depreciación
para activos tangibles debe ser una línea curva, decreciente de izquierda a derecha.
Para conseguir estos resultados, los autores "KUENZLE" primero y luego ROSS
introdujeron
variantes
en
el
factor
de
incremento
de la
depreciación
n las cuales mostraremos a continuación.
T
-
MÉTODO DE KUENZLE:
Para mejorar la falla en la fórmula y calcular el Valor Actual (VA)
obtenido por el método de la línea recta, el autor Kuenzle, por medio de
fórmulas matemáticas, coincidió en que la trayectoria de la gráfica de la
depreciación no podía ser una línea recta. Esta debía acusar una caída lenta al
comienzo de la vida útil esperada, hacerse moderada hacia la mitad y aumentar
su pendiente al final. Por estas razones lógicas la línea de depreciación debe ser
una curva decreciente de izquierda a derecha.
Para lograr esto Kuenzle le elevó el
factor de
n
T
depreciación
al cuadrado y la fórmula quedó así:
VA = VR [1 - (l – r) (n)2 ]
(T)2
Con esto Kuenzle logró que la trayectoria de la gráfica sea una línea
curva. Figura 2.
9
FIGURA 2
1: LÍNEA RECTA
2: KUENZLE
3: ROSS
VA
Bs
2
1
BD
VR
3
Valor
r
n
0
-
n
MÉTODO DE ROSS
La fórmula de ROSS tiene la misma estructura fundamental que el de la línea
recta y KUENZLE.
El parecido consiste en que la formula para el cálculo, solamente es
diferente la expresión del factor de depreciación. Ross por medio de fórmulas
matemáticas logró reemplazar el factor
n
T , por la semisuma de este mismo
consciente más este factor al cuadrado que llevado a la figura 2 se obtiene una
curva similar a la anterior en cuanto a forma, pero con valores intermedios entre
línea recta y Kuenzle, la fórmula de ROSS queda entonces así:
2
VA= VR [1 - (1-r)½ ( n + (n)2 ]
T
(T)
10
Este método es el que mejor representa lo que acontece en la práctica,
con el valor de los bienes inmuebles, en el transcurso de su vida útil.
-
MÉTODO DE ROSS – HEIDECKE
Es el método que se está utilizando para valorar los bienes inmuebles,
debido a que toma en cuanta en su fórmula el estado de conservación y
mantenimiento del inmueble. Este método fue creado por dos estudioso de la
materia avaluatoria (Ross Y Heidecke) y consiste en depreciar los bienes
inmuebles mediante la aplicación de la siguiente fórmula:
VA = VR {1 – (1 – r) [A + (1 – A) . C ]}
VR = Valor de Reposición
r
= Valor residual
A = Factor Ross
C = Factor de Plus – Depreciación de Heidecke dado por la Tabla Nº 1
A =½
n
T
+
(n)2
(T)2
Este método deprecia los bienes inmuebles en línea curva que es lo que
acontece en la vida practica. En la página siguiente se muestra la tabla de
depreciación física de Ross-Heidecke
Ejemplo:
Calcular el valor actual de un Galpón que posee las siguientes características:
Área = 11m x 11m = 121 m2, estructura de hierro, techo liviano Acerolit, piso
de cemento rústico, paredes de bloques de concreto sin frisar, ventanas de
bloques de ventilación, puertas tipo “Santa María”, instalaciones Eléctricas
exteriores, instalaciones sanitarias empotradas, años de uso: 8, vida útil: 30 años.
VA = VR{1 – (1 – r) [A + (1 – A) C]} ó VA = VR[1 – (1 – r) (FRH)]
11
1) Calcular valor de reposición (VR)
VR = Área x VUC = 121m2 x 180.000 Bs/m2
VR = 21.780.000 Bs.
VR = 21.780.000 {1 – (1 – 0,10) [A + (1 – A) . C]}
2) Calculo de A
A=½
8_ + (8)2
2
30
= 0,1685
(30)
VA = 21.780.000 {1 – (1 – 0,10) [0,1685 + (1 – 0,1685) . 0,0252]}
VA = 21.780.000 [0,829492] = 18.066.326,61 Bs.
VA = 21.780.000 [1 – (1 – 0,10) (FRH)]
VA = 21.780.000 x 0,829492 = 18.066.326,61 Bs.
DEPRECIACIÓN FÍSICA – HEIDECKE
ESTADO
CONDICIONES FÍSICAS
COEFICIENTE C
Estado 1
Nuevo……………………………………………………
0,00%
Estado 1,5
Entre nuevo y regular …………………………………..
0,32%
Estado 2
Regular con conservación normal ……………………...
2,52%
Estado 2,5
Entre regular y reparaciones sencillas ………………….
8,09%
Estado 3
Reparaciones sencillas ………………………………….
18,10%
Estado 3,5
Entre reparaciones sencillas e importantes ……………..
33,20%
Estado 4
Reparaciones Importantes ………………………………
52,60%
Estado 4,5
Entre reparaciones importantes y sin valor ……………..
75,20%
Estado 5
Sin valor … Demolición ………………………………..
100,00%
12
DEPRECIACIÓN FÍSICA – HEIDECKE
Edad en
%
de
Vida Útil
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
22
24
26
28
30
32
34
36
38
40
42
44
46
48
50
52
54
56
58
60
62
64
66
68
70
72
74
76
78
80
82
84
86
88
90
92
94
96
98
100
Estado de Conservación
1
1,5
2
2,5
3
3,5
4
4,5
1,02
2,08
3,18
4,32
5.50
6,72
7,98
9,28
10,6
12,0
13,4
14,9
16,4
17,9
19,5
21,1
22,8
24,5
26,2
28,0
29,9
31,7
33,6
35,5
37,5
39,5
41,6
43,7
45,8
48,0
50,2
52,5
54,8
57,1
59,5
61,2
64,4
66,9
69,4
72,0
74,6
77,3
80,0
82,7
85,5
88,3
91,2
94,1
97,0
100
1,05
2,11
3,21
4,35
5,53
6,75
8,01
9,31
10,6
12,0
13,4
14,9
16,4
17,9
19,5
21,1
22,8
24,5
26,2
28,0
29,9
31,7
33,6
35,5
37,5
39,5
41,6
43,7
45,8
48,0
50,2
52,5
54,8
57,1
59,5
61,2
64,4
66,9
69,4
72,0
74,6
77,3
80,0
82,7
85,5
88,3
91,2
94,1
97,0
100
3,51
4,55
5,62
6,73
7,88
9,07
10,3
11,6
12,9
14,2
16,6
17,0
18,5
20,0
21,5
23,1
24,7
26,4
28,1
29,9
31,6
33,4
35,2
37,01
39,1
41,0
43,0
45,1
17,2
49,3
51,5
53,7
55,9
58,2
60,5
62,9
65,3
67,7
70,2
72,7
75,3
77,8
80,5
83,3
85,9
88,6
91,4
94,2
97,1
100
9,03
10,0
11,10
12,1
13,2
14,3
15,4
16,6
17,8
19,1
20,4
21,8
23,1
24,6
26,0
27,5
29,0
30,6
32,2
33,8
35,5
37,2
38,9
40,7
42,6
44,4
46,3
48,2
50,2
52,2
54,2
56,3
58,4
60,5
62,8
65,0
67,3
69,6
71,9
74,3
76,7
79,1
81,6
84,1
86,7
89,3
91,9
94,6
97,3
100
18,9
19,8
20,7
21,6
22,6
23,6
24,6
25,7
26,8
27,9
29,1
30,3
31,5
32,8
34,1
35,4
36,8
38,1
19,6
41,0
42,5
44,0
45,6
47,2
48,8
50,5
52,1
53,9
55,6
57,4
59,2
61,1
63,0
54,9
66,8
68,8
70,8
72,9
74,9
77,1
79,2
81,4
83,6
85,8
88,1
90,4
92,8
95,1
97,6
100
33,9
34,6
35,3
36,1
36,9
37,7
38,5
39,4
40,3
41,2
42,2
43,1
44,1
45,2
46,2
47,3
48,4
49,5
50,7
51,9
53,1
54,4
55,6
56,9
58,2
59,6
61,0
62,4
63,0
66,3
66,7
68,3
59,8
71,4
72,9
74,6
76,2
77,9
79,6
81,3
83,0
84,8
86,6
88,5
90,3
92,2
94,1
96,0
98,0
100
53,1
53,6
54,1
54,6
55,2
55,8
56,4
57,0
57,6
58,3
59,0
59,6
60,4
61,1
61,8
62,5
63,4
64,2
65,0
65,9
66,7
67,5
68,5
69,4
70,4
71,3
72,3
73,3
74,3
75,3
76,4
77,6
78,6
79,7
80,8
81,9
83,1
84,3
85,5
86,7
88,0
89,2
90,5
91,8
93,5
94,5
95,8
97,2
98,6
100
75,4
75,7
76,0
76,3
76,6
76,9
77,2
77,5
77,8
78,2
78,5
78,9
79,3
79,6
80,0
80,4
80,8
81,3
81,7
82,1
82,6
83,1
83,5
84,0
84,5
85,0
85,0
86,0
86,6
87,1
87,7
88,2
88,8
89,6
90,0
90,6
91,2
91,8
92,4
93,1
93,7
94,4
95,0
95,7
97,1
97,1
97,8
98,5
99,3
100
13
2. TERMINOLOGIA BÁSICA
Antes de elaborar un avalúo de bienes inmuebles hay que conocer los siguientes
términos:
Valor: Expresión monetaria de un bien inmueble a la fecha de referencia de la tasación,
en un mercado de libre competencia, dado por tres características; escasez, utilidad y
deseabilidad.
Precio: Es lo que se paga en bolívares por un bien inmueble en el mercado
Valor Inicial o de Compra: Es el valor que tuvo el inmueble al terminar su construcción
o edificación. Se llama también valor histórico.
Valor de Reposición: Es el valor que tiene hoy en el mercado un inmueble igual o
semejante al que se está tasando, pero nuevo.
VR = BD + r.
Valor Residual: Es el valor del inmueble cuando cumpla su vida útil. Se le llama
también valor de salvamento, valor de chatarra o valor de salvataje. Elio D´Caires en su
manual de avalúos, considera este valor entre 5 – 15% del valor residual.
r = VR – BD.
Base Depreciable: Es la parte del inmueble que no está sujeta a depreciación.
BD = VR - r.
Vida Útil: El número de años que se considera que el inmueble prestará sus servicios en
condiciones normales. En Venezuela a diferencia de otros países, no hay regulaciones
legales para definir la vida útil de los activos, es un concepto discrecional, el Art 59
L.I.S.L reza lo siguiente; “Las fuentes más típicas para definir este concepto son; el
constructor y el tasador”.
Años de Uso: Número de años que tiene el inmueble de haber sido construido
14
Mejoras: Todo bien que se le hace a los terrenos para incrementar su capacidad de
desarrollo. Ejemplo: Demoliciones, remociones de piedras, excavaciones, rellenos y
terraplenes.
Bienhechurias: Todo bien inmueble incorporado permanentemente al terreno por el
hombre, que no puede ser retirado sin destrucción, fractura o daño. Ejemplo: Casas,
galpones, edificios, cercas y cobertizos.
Edificaciones: Construcción terminada cuya función principal es alojar personas,
animales o cosas.
Construcciones: Conjunto de procedimientos que se llevan a cabo para levantar diversos
tipos de edificaciones.
Edificaciones Convencionales: Son las que se construyen mediante un proyecto de
arquitectura e ingeniería, bajo la normativa técnica vigente y supervisada por un equipo
de profesionales universitarios.
Edificaciones no Convencionales: Son aquellas que se construyen sin proyectos de
arquitectura e ingeniería, no cumple con la normativa vigente y no son inspeccionadas
ni supervisadas por profesionales universitarios.
Alero: Elemento voladizo no transitable, destinado para resguardo de muros y fachadas.
Calzada: Parte de una calle o vía destinada al transito de vehículos.
Galpón: Construcción formada por un techo soportado por columnas paredes y puertas.
Cobertizo: Construcción formada por un techo, soportada por columnas y abierto por
todas partes.
Caney: Construcción formada por un techo de forma cónica y abierto por todas partes.
15
Fachada: Conjunto de parámetros exteriores que componen cada una de las caras de un
edificio.
Lindero: Es la línea que limita un lote o parcela de terreno con otro de la misma
naturaleza, con una vía o con un accidente natural.
Marquesina: Paso techado que se coloca frente a la entrada de un edificio como
protección al peatón.
Edificaciones Aisladas: Es la que no está adosada a otra edificación por ninguno de sus
lados.
Edificación pareada: Es la que está adosada por uno de sus costados.
Elementos constructivos: Son todos aquellos elementos que constituyen la parte
esencial de una construcción o edificación.
Obras Preliminares: Son aquellas que se hacen antes de hincar la construcción. Ejemplo:
Limpieza del terreno, demoliciones, remoción de escombros.
Movimiento de tierra: Comprende excavaciones, rellenos, terraplenes, muros, gaviones.
Estructura: Conjunto de elementos constructivos entrelazados entre si y se dividen en;
infraestructura, superestructura y cubierta de techos.
Infraestructura: Esta integrada por pilotes, bases, fundaciones, pedestales, vigas de
riostra, losas de fundaciones, vigas de fundación y base de pavimento.
Super Estructura: Conjunto de columnas, vigas de corona, placas, losas, machones.
Cubierta de Techo: tipo de material que cubre la parte superior de la edificación, esta
puede ser de; acerolit, caña, teja, mini-teja, concreto, machihembrado con teja,
tabelones en perfiles metálicos, láminas super lux960, losa maciza, loseta prefabricada
con perfiles metálicos, losa reticulada, liviano zing.
16
Obras arquitectónicas: están integradas por albañilería, herrería, carpintería, pintura,
accesorios.
Área Bruta de Construcción: Es la suma del área de todos los pisos, sección horizontal
de muros, voladizos, balcones, pórticos que componen una edificación.
Pent-House: Unidad de vivienda con terraza que se puede construir en la parte superior
de un edificio de apartamentos.
Piso: Espacio comprendido entre el nivel de un piso y el nivel del siguiente sobrepuesto.
Apartamento: Es una unidad de vivienda que junto a otras unidades similares o no,
forman parte de una edificación en la que se presenta más de un caso de superposición
de las diversas unidades, las cuales comparten; circulación, estacionamiento, acometidas
de servicio, bajantes de basura, ascensor.
3. TASACIÓN O AVALÚO DE BIENES INMUEBLES (Método del Costo de
Reposición).
Avalúo de casas
Las casas se clasifican en:
Casas aisladas de una sola planta
Casas pareadas de una sola planta
Casas pareadas o aisladas de dos plantas
Casas con una sola área de construcción
Casas con varias áreas de construcción
CASAS AISLADAS DE UNA PLANTA
Para valorarlas se utiliza el método de Ross-Heidecke,
Donde;
VA = VR{1 – (1 – r) [A + (1 – A) C] }
Donde;
[A + (1 – A) C] = Factor Ross Heidecke
[1 – (1 – r) (Factor Ross-Heidecke)] = Depreciación Acumulada en Valor Relativo (%)
VR = Valor de Reposición
17
De esta formula, la parte más complicada es calcular el valor de reposición
(VR), porque se necesitan conocimientos de ingeniería y arquitectura, tales como;
Inspección de obras civiles, mediciones, conocimientos de materiales de construcción.
VR = Área x P.U.C.
Área = L x A = m2 de Construcción
P.U.C. = Es el valor de un metro cuadrado de construcción en el mercado.
Para calcular el área es necesario, tener conocimientos sobre el levantamiento de
los datos físicos de los inmuebles, en las obligatorias labores de inspección, que son
imprescindibles para materializar el juicio del valor dado por el tasador.
Estudios realizados por la UNELLEZ, Vice-Rectorado de Producción Agrícola
Extensión Guanare, se comprobó que el 98% de las personas compradoras de viviendas
en el Estado Portuguesa, no han constatado las medidas establecidas en el documento de
propiedad.
Hay que tener especial cuidado cuando se va a medir una edificación porque las
medidas existentes en los documentos difícilmente coinciden con las medidas tomadas
en el sitio, entre otras causas tenemos;
Se dificultó su medición en sitio y no se utilizaron los instrumentos idóneos.
Errores matemáticos en el cálculo de las mediciones.
Por modificaciones realizadas durante la construcción en las unidades
habitacionales, que no fueron plasmados en los planos de construcción y que
no se consideraron en la elaboración del respectivo documento de propiedad
(Art. 26 de la Ley de propiedad Horizontal).
Cuando se realizan mediciones en el sitio, es fundamental que estén establecidos
los lineamientos que permitan adecuar la información de campo para el procesamiento
de la información y poder determinar en forma correcta las áreas pertinentes, lo cual
resulta indispensable para el debido enfoque de la metodología a emplear para
determinar el valor del inmueble.
18
Como se está aplicando el método del costo, se considera el área de construcción
bruta, como área básica a tasar.
Es importante que los tasadores sean los que realicen las inspecciones y
mediciones a tasar, ya que la experiencia indica que la medición marca la diferencia en
el valor final de los resultados.
Criterios de medición: para ilustrar se presentan los criterios de medición
correspondientes a:
1. Viviendas aisladas: El criterio de medición se basa en las áreas brutas de
construcción, que es la totalidad del área edificada, que encierra los espacios
del inmueble, es decir, se toma en consideración el área techada cerrada y el
área techada abierta, incluyendo los aleros y salientes de losas de pisos.
Ejemplo:
- Vivienda aislada
Terreno
a
Aleros
b
VR = Área x Valor unitario de construcción
Área = a x b
A = 10 x 6 m2 = 60 m2
VR = 60 m2 x 750.000 Bs/m2
VR = 45.000.000 Bs.
19
- Vivienda Pareada
Terreno
b
Aleros
a
VR = Área x Valor unitario de construcción
Área = (a x b) + (a x b)
A = (10 x 6 m2) + (10 x 6 m2)= 120 m2
VR = 120 m2 x 750.000 Bs/m2
VR = 90.000.000 Bs.
20
- Vivienda Aislada (dos niveles)
Aleros
A1
A2
Salientes de
losas
Planta Alta
b = 10m
A1
Planta Baja
A2
VR = Área x Valor unitario de construcción
Área = (A1 x b) + (A2 x b)
A = (7 x 10 m) + (5 x 10 m)= 120 m2
VR = 120 m2 x 800.000 Bs/m2
VR = 96.000.000 Bs.
Nota: las medidas A1 y A2 se toman desde las caras externas de la pared, incluyendo
los aleros y salientes de losas de piso.
21
Precio Unitario de Construcción (P.U.C.):
El precio unitario de construcción se puede calcular por varios métodos:
a) Cómputos métricos
b) Manual de evolución de costos de la construcción de “CINPRONET” (Real
Estate Systems), correspondiente al trimestre de elaboración del informe de
avalúo.
c) Manual de precios de insumos, bienes de capital y servicios del sector
agropecuario, de la Universidad del Zulia, correspondiente al semestre de
elaboración del informe de avalúo.
d) Banco de datos del tasador
e) Empresas constructoras ubicadas en la localidad donde reside el tasador
Cómputos métricos:
Es el instrumento más confiable para la determinación del precio unitario de
construcción (P.U.C.). El análisis consiste en desglosar el bien inmueble en siete
grandes grupos; Materiales, equipos, mano de obra, costos asociados según contrato de
construcción, gastos administrativos, utilidad e imprevistos y el I.V.A.
Este método es costoso y complicado para el tasador debido a que sus cálculos
son tediosos y hay que hacerlos por computadora. La inspección es más rigurosa,
porque hay que medir, puertas, ventanas, altura de techo, número de baños, calidad de
los baños, closet, cuantificar los puntos de luz, puntos de tomacorriente, medir pisos,
medir ambientes, esto origina pérdida de tiempo.
En su lugar se recomienda el manual de evolución de costos de la construcción
de CINPRONET, que presentan los precios unitarios de construcción elaborados por
cómputos métricos, dependiendo de los elementos constructivos, de la edificación (baja,
media, superior) y del área. Además proporciona el porcentaje de incidencia de costos
por parte de la obra, y es aceptada por las instituciones financieras públicas y privadas.
El manual de precios de la Universidad del Zulia, se recomienda para
edificaciones rurales. A continuación se muestra un modelo de cómputos métricos y un
modelo de CINPRONET.
22
Nº
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Descripción
CÓMPUTOS MÉTRICOS
Honorarios Profesionales
Trabajos preliminares
- Replanteo
- Excavación
- Rellenos con tierra de escavacs
Estructura
- Concreto en fundaciones
- Concreto en pedestales y riostras
- Concreto en columnas
- Concreto en vigas
- Lasa entrepisos
- Cubierta
- Concreto en muros
- Base de pavimento con malla
- Tanque capacidad (3.000 Ls)
- Escalera
Instalaciones Sanitarias
- Puntos de aguas blancas
- Puntos de aguas negras
- Ventilación
- Aducción
- Empotramiento (incluye tanquillas)
- Bajantes
- Instalaciones del tanque
- Sumideros y pozo séptico
Instalaciones eléctricas
- Punto de luz
- Punto de tomacorriente
- Teléfono y T.V.
- Intercomunicadores
- Acometidas
- Tableros y caja de medidor
- Gas
- Timbre
Albañilería
- Paredes de 0,10
- Paredes de 0,15
- Paredes de 0,20
- Paredes de Obra limpia
Obras de concreto
- Aceras conjunto de ladrillos inclinada, Av. para el
carro y trocha
- Pavimento
- Escaleras exteriores
Impermeabilización
- En cubiertas
- En fundaciones
- Terraza
Acabados
- Friso interior
- Friso exterior
- Remate de luces
Revestimiento
- Porcelana blanca en baño, cocina y lavadero
- Porcelana a color
- Piedra
- Madera
Unidad
Cantidad
m2
m2
m2
103,60
40,36
40,36
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
Uno
m2
10,12
9,51
3,20
4,80
104,25
111,65
__
115,50
1,00
1,76
Pto
Pto
Pto
m
m
m
17
21
10
10
12
Pto
Pto
Pto
Pto
m
Uno
Pto
Pto
20,00
20,00
4,00
m2
m2
m2
m2
166,57
112,64
m2
36,58
Precio
Unitario
Precio
Total
1,00
1,00
1,00
m2
m2
m2
m2
128,19
28,88
m2
m2
m2
804,29
m2
m2
m2
27,55
24,26
23
Nº
11
12
Descripción CÓMPUTOS MÉTRICOS
Pisos
- Granito con cemento gris y blanco tipo balgrés en piso
del porche y piso delante del comedor
- Mosaico
- Madera Cerámica
- Cemento
- Rodapié de plástico
- Granito en escalera
Herrería
- Marcos metálicos
- Ventanas de aluminio con paletas de vidrio
- Ventanales
- Rejas
- Barandas de hierro con tubos 0 1”
- Puertas de láminas
- Ventanas de aluminio con paleta de vidrio fijos
Unidad
Cantidad
m2
m2
m2
191,37
11,90
m2
m2
Uno
m2
m2
m2
m2
m2
m2
13
14
15
16
17
18
Carpintería
- Techos de madera
- Puertas madera de cedro incluye herraje
- Ventanales incluye Vidrio y herraje
- Escalera
- Puertas de los closet de cedro
- Interiores de closet
- Fregadero inoxidable
- Muebles de baño
- Puerta corrediza incluye herraje
Piezas sanitarias
- W.C. blanco (Castle, Vencerámica)
- Lavamanos blanco (collen, vencerámica)
- Bidé blanco
- Bañera blanca
- W.C. de color (castle vencerámica)
- Lavamanos color (chelton) vencerámica
- Bidé color higiene vencerámica
- Bañera color
- Accesorios incluye regadera y tubos cortinero
- Gabinetes de baño Mod. 238. Same
- Calentadores
- Batea de granito
Pintura
- Caucho
- Barniz
- Óleo
- Salpicado
Vidrios
Cerraduras
Grama y jardinería
-
m2
m2
m2
m2
m2
m2
uno
uno
m2
P/Unitario
P/ Total
130,00
23,81
27,10
5,52
25,72
12,60
21,76
4
1
4,20
Uno
Uno
1,00
Uno
Uno
Uno
2,00
2,00
1,00
Uno
Uno
3,00
3,00
Uno
1,00
m2
m2
m2
m2
804,29
115,00
27,10
m2
m2
m2
Una
Una
Una
m2
m2
m2
Bs/m2
TOTAL
24
CINPRONET,C.A.
Unifamiliar Construcción Tradicional
CARACTERÍSTICAS
Incidencia de Costos por parte de Obra
Sistema estructural: Fundaciones directas, vigas de
riostra, columnas, vigas, losas nervadas, concreto RCC
210 Kg/cm2, mallas trucson, techo del garaje de madera
machihembrado con paredes y vigas de madera.
Instalaciones Sanitarias: Puntos de agua blanca fría y
caliente en H.G. puntos de aguas negras y ventilaciones
en P.V.C.
Instalaciones eléctricas y otros equipos: Tuberías
E.M.T. cable TW tranzado, tablero de 12 circuitos,
interruptores y tomacorrientes plásticos; cinco (05)
tomacorrientes de 208 V.
Cubierta de techo: tejas criollas sobre la losas y madera
machihembrada.
Paredes: Bloques huecos de arcilla
Revestimientos: Friso acabado liso con mortero de
cemento y cal en paredes interiores, exteriores y techos;
porcelana blanca en paredes.
Pavimentos: Baldosas de cerámica nacional y arcilla
vitrificada, huellas de escalón y rodapié de madera.
Carpintería: Puertas de madera entamboradas, closet
sin forrar con gavetas y entrepaños de madera,
pasamanos de madera.
Herrería y cerrajería: Ventanas y puertas corredoras de
aluminio anodinado y vidrio, ventanas de romanilla
metálica fija, baranda y marco de hierro.
Impermeabilización y pintura: impermeabilización en
caliente, caucho en paredes y losas interiores ,
texturizada en paredes exteriores; barniz en los
elementos de madera.
Artefactos y accesorios sanitarios: W.C., lavamanos y
bañera, línea media, toalleras, jaboneras y portarrollos
metálicos, calentadores de 50 lts., batea de granito.
Obras exteriores: Pantalla para jardineras
DESCRICIÓN
Trabajos preliminares
Infraestructura
Superestructura
Instalaciones Sanitarias
Instalaciones Eléctricas
Cubierta de techo
Paredes
Revest. y acabado interno
Revest. y acabado externo
Pavimneto
Carpintería
Herrería
Cerrajería
Impermeabilización
Pintura
Vidrios
Artefactos sanitarios
Obras exteriores
Varios
%
1,45
11,81
24,63
4,04
4,05
1,16
4,75
6,51
2,60
6,55
4,38
9,03
1,06
1,90
3,58
1,81
3,49
6,19
1,03
Bs (M2)
11.308,87
92.128,26
192.055,74
31.508,84
31.577,08
9.066,59
37.046,28
50.790,46
20.307,21
51.084,88
34.131,33
70.446,43
8.247,67
14.828,26
27.882,20
14.116,58
27.180,27
48.257,66
7.994,20
100
779.921,77
TOTAL (M2)
Vivienda unifamiliar de cuatro (4) habitaciones tres
(3) baños
Área bruta (mts 2): 200
N° de pisos: 02
Calidad: Media
EVOLUCION DE COSTOS
TRIMESTRES 2003 Y 2004
800.000,00
700.000,00
600.000,00
500.000,00
400.000,00
300.000,00
200.000,00
100.000,00
0,00
Bs/M2
09/03
620.374,90
12/03
642.537,98
04/04
690.790,30
07/04
724.817,52
10/04
761.458,03
01/05
779.821,77
09/03 12/03 04/04 07/04 10/04 01/05
25
Pasos Prácticos para Recabar la Información:
1er Paso: Entrevista con el propietario del inmueble, para establecer los honorarios
profesionales, solicitarle fotocopia de documento de propiedad, planos y otros
documentos que así lo ameriten.
2do Paso: Se dirige al sitio según hora y fecha determinada, llevando consigo los
siguientes instrumentos: Cámara fotográfica, tabla de fórmica, papel, portamina, G.P.S.
3er Paso: Realizar una inspección entendiéndose esta como la actividad técnica de
campo, donde el tasador realiza un examen detallado de las características cualitativas
externas e internas del inmueble a tasar.
4to Paso: Elaborar la memoria descriptiva, a continuación se muestra un modelo de
memoria descriptiva de una casa de dos (2) plantas.
MEMORIA DESCRIPTIVA
PRIMERA PLANTA
Características Constructivas:
Infraestructura: fundaciones aisladas, vigas de riostra, bases de pavimento en
concreto armado
Superestructura: columnas, vigas de corona, dinteles en concreto armado
Entre pisos: platabanda frisada e = 20 cm
Pisos: concreto revestido en cerámica nacional 44 x 44
Ventanas: corredizas panorámicas, con vidrios ahumados
Paredes: bloques de arcilla frisadas y pintadas a base de caucho
Puertas: principal madera maciza, las del interior madera entamboradas
Cocina: sin mampostería, gavetas, puertas, campanas de extracción
Revestimientos: friso liso en paredes, cerámica nacional en baños y cocina
Instalaciones eléctricas: embutidas con salida de 110 y 220 voltios
Instalaciones sanitarias: empotradas
Años de uso: nueva completamente nueva
Vida útil: 50 años
26
Área: 65,20 m2
Distribución: Sala – comedor, 1 baño, cocina, 1 habitación
Estado de conservación según Ross-Heidecke: Nueva completamente nueva
SEGUNDA PLANTA
Características Constructivas:
Superestructura: vigas de corona, columnas, dinteles en concreto armado
Techos: machihembrado con teja criolla
Pisos: concreto revestido en cerámica nacional
Ventanas: corrediza panorámica con vidrios ahumados
Puertas: madera entamborada
Paredes: bloques de arcilla frisadas a base de caucho
Instalaciones eléctricas: embutidas con salida de 110 y 220 voltios
Instalaciones sanitarias: empotradas
Sanitarios: línea media con sus accesorios
Distribución: 3 habitaciones, 2 baños y star
Estado de conservación según Ross-Heidecke: Nueva completamente Nueva
5to Paso: Elaborar un croquis de distribución del inmueble
6to Paso: Elaborar un croquis de ubicación y situación, donde resalte las actividades
económicas predominantes del entorno tales como: Bancos, farmacias, instituciones
públicas, principales avenidas y calles.
7mo Paso: Realizar las mediciones de acuerdo con los criterios establecidos en este
material de apoyo.
8vo. Paso: Toma de fotografías, ¿Cuántas?, las instituciones financieras exigen para una
edificación de una sola planta mínimo 8 fotos y de dos plantas 14 fotos, ¿Cuáles?:
1. Una foto del entorno
2. Fachada principal
3. Fachada lateral derecha
4. Fachada lateral izquierda
27
5. Fachada posterior
6. Sala – Comedor
7. Cocina
8. Área de servicios
9. Sanitarios o Baños
10. Habitaciones
9no. Paso: Establecer el estado del conservación de la edificación según Ross –
Heidecke, una vez realizada la inspección se dirige al estudio fotográfico para revelar o
digitalizar las fotografías, luego en la oficina elabora los cuadros de área brutas de
construcción y valor de reposición. A continuación se muestran los cuadros:
ÁREA BRUTAS DE CONSTRUCCIÓN
Construcción o Nivel
Primera Planta
Área Tipo A (m2)
Área Tipo B (m2)
Total (m2)
65,60
Segunda Planta
65,60
65,60
65,60
Total áreas brutas de construcción
131,20 m2
VALOR DE REPOSICIÓN (VR)
Construcción o Nivel
Primera Planta
Segunda Planta
ÁREAS
Área Tipo A (m2) Valor Unitario
(Bs/m2)*
65,60
875.614,50
65,60
875.614,50
Total
57.440.311,20
57.440.311,20
Total costos directos e indirectos
Bs. 114.880.622,40
Total Valor de Reposición (VR)
Bs. 114.880.622,40
Con el Valor de Reposición se aplica la fórmula de Ross-Heidecke.
Depreciación Acumulada [1 – (1 – r) (F.R.H)]
28
Pasos para calcular la Depreciación Acumulada:
Se relacionan los años de uso de la edificación con la vida útil (T), asignada por el
tasador, ejemplo:
20
n_
=
T
50
= 0,40
Con este valor va a la tabla de Ross-Heidecke en la primera columna donde aparece
40%, se va hacia la derecha en forma horizontal y se ubica en el estado según RossHeidecke determinado en la inspección realizada al inmueble, supóngase que sea el
estado dos (2), regular con conservación normal, le corresponde un factor RossHeidecke de 29,9%, con este valor va a la fórmula y calcula la depreciación acumulada
en porcentaje, que multiplicada por el valor de reposición da el valor de avalúo.
Ejemplo:
VA = [1 – (1 – r) (F.R.H)]
VA = 98.000.000 [1 – (1 – 0,10) 0,2990]
VA = 98.000.000 x 0,7309 = 71.628.200 Bs.
AVALÚO
DE
APARTAMENTOS
(MÉTODO
ÁREA
BRUTA
DE
CONSTRUCCIÓN)
Para tasar apartamentos por el método de áreas brutas se utiliza la fórmula de RossHeidecke.
VA = VR [1 – (1 – r) (F.R.H)]
VR = Área x P.U.C. Área = L x A
Según el Código Civil, Art. 1.496, el valor se calcula “a razón de tanto por
medida”. En el caso de apartamentos bajo régimen de propiedad horizontal se deberá
considerar la superficie determinada en el documento de propiedad o en el de
condominio, porque es difícil que el inmueble pueda haber sufrido mutaciones o
ampliaciones. Ejemplo: Un apartamento, de 104m2, según el documento de propiedad,
15 años de uso, con una vida útil probable de 50 años.
VA = VR [1 – (1 – r) (F.R.H)]
=
= 0,30
n_ 2 x 15
Calculo de VR = Área x P.U.C. = 104m
850.000 Bs/m2 = 88.400.000 Bs.
T
50
VA = 88.400.000 [1 – (1 – 0,10) 0,195]
VA = 88.400.000 x 0,8245 = 72.885.800 Bs.
Nota: Estado de conservación según Ross-Heidecke = 1,5
29
Observaciones: en el avalúo de apartamentos por el método de áreas brutas de
construcción, el terreno va indexado en el valor del precio unitario de construcción dado
en el mercado. Se toma como un todo indivisible (apartamento y parcela de terreno)
LOCALES
COMERCIALES
(MÉTODO
ÁREAS
BRUTAS
DE
CONSTRUCCIÓN)
Estos se tasan con la formula de Ross-Heidecke
VA = VR [1 – (1 – r) (F.R.H)]
Si el local comercial está bajo régimen de propiedad horizontal se debe considerar
el área o superficie la determinada en el documento de propiedad. Si no lo está el área se
calcula a razón de tanto por medida (art. 1.496 del Código Civil)
VR = Área x P.U.C.
Área = L x A
P.U.C. = dado por CINPRONET
Ejemplo: Un local comercial de 8 x 14m, con 30 años de uso, vida estimada 50 años,
estado de conservación según Ross-Heidecke = 3
Calculo valor de reposición (VR)
VR = 112 m2 x 2.500.000 = 280.000.000 Bs.
Calculo del valor actual (VA)
VA = 280.000.000 [1 – (1 – 0,10) (F.R.H)]
donde; n_
T
= 30
50
= 0,60
VA = 280.000.000 [1 – (1 – 0,10) (0,592)]
VA = 280.000.000 x 0,4672 = 130.816.000 Bs.
AVALÚO DE GALPONES Y COBERTIZOS
Para avaluar galpones y cobertizos se utiliza la formula de Ross-Heidecke
VA = VR [1 – (1 – r) (F.R.H)]; donde VR = área x P.U.C.
Área = L x A utilizando los criterios de medición
P.U.C. = se calcula por cómputos métricos o por los valores dados en el manual de
costos de CINPRONET
30
Ejemplo: Un galpón de 14m de ancho por 25m de largo, techo de acerolit, piso concreto
rústico, 25 años de uso, vida útil 30años.
1er paso: calculo de VR
VR = 350 m2 x 465.250 Bs/m2 = 162.837.500 Bs.
2do paso: calculo del factor Ross-Heidecke (F.R.H.), estado 3
20
n_
=
= 0,66; F.R.H. = 0,63
T
30
3er paso: calculo de VA
VA = 162.837.500[1 – (1 – 0,10) (0,63)]
VA = 162.837.500 x 0,4330 = 70.508.637,50 Bs.
AVALÚOS DE EDIFICIOS
Para valorar edificios solo se puede hacer por el método de áreas brutas de
construcción, depreciandolo por Ross-Heidecke. No se puede aplicar el método de
mercado por la dificultad de encontrar un número suficiente de referenciales. Ejemplo:
Valorar un edificio de construcción tradicional de 9 pisos sin sótano, 3 apartamentos por
piso, con 3 habitaciones y 2 baños, 2 P.H. duplex de 4 habitaciones y 3 baños, 1 planta
baja, conserjería y área social.
Área bruta = 3.580 m2
No de apartamento = 20
Calidad = Media
Años de Uso = 10años T = 60 años
1er Paso. Calculo del Valor de Reposición (VR)
VR = Área x P.U.C.
VR = 3.580 m2 x 790.552,35 Bs/m2 = 2.830.177.413,00
2do Paso. Calculo del factor Ross-Heidecke:
n_ = 10 = 0,08 = 8%
T
60
Estado de conservación según el tasador 1,5
F.R.H. = 0,0435
3er Paso. Calculo del VA
VA = 2.830.177.423,00[1 – (1 – 0,10) (0,0435)]
VA = 2.830.177.413,00 x 0,9609 = 2.719.517.476,00 Bs.
Nota: P.U.C. dado por el manual de costos de construcción de CINPRONET
31
AVALÚO DE PAREDES PERIMETRALES
Las paredes perimetrales se valoran solo por el método de áreas brutas de
construcción, depreciándolas por el método de Ross-Heidecke
VA = VR [1 – (1 – r) (F.R.H)]
Donde el valor de reposición se calcula de la forma siguiente
VA = Área x P.U.C.
Para calcular el área se mide el largo de la pared por la altura, esto da como
resultado m2 de pared.
El P.U.C., se consigue por varias fuentes:
a) Listado de precios referenciales de edificaciones editado por MINFRA
b) Precios referenciales dados en el tabulador de precios de la construcción de cada
uno de los organismos del estado.
c) Manual de precios de la Universidad del Zulia.
El precio Unitario de construcción varía de acuerdo a las características de la pared;
altura, obra limpia, frisos, vigas de corona, machones, brocales, dinteles.
Ejemplo: Calcular el valor actual de una pared perimetral de bloques de concreto,
acabado obra limpia, 2 caras, e = 20 cm, con brocales, machones, dinteles.
Área = 162,72 m2
Años de Uso = 12
Vida Útil = 20 años
Estado de conservación según Ross-Heidecke = 3
Solución:
1er Paso. Calculo del Valor de Reposición (VR)
VR = Área x P.U.C. = 162,72 m2 x 130.220 Bs/m2 = 21.189.398,40 Bs.
2do Paso. Calculo del factor Ross-Heidecke (F.R.H.)
n_
12
T = 20 = 0,60; F.R.H = 0,592
3er. Paso. Calculo del VA
VA = VR [1 – (1 – r) (F.R.H)]
VA = 21.189.398,40[1 – (1 – 0,10) (0,592)]
VA = 21.189.398,40 x 0,4672 = 9.899.686,93 Bs.
32
VALOR ACTUAL PISCINAS
Para valorar piscinas se aplica el método de áreas brutas y luego se deprecia por
Ross-Heidecke.
VA = VR [1 – (1 – r) (F.R.H)]
Donde el VR = (VTR + VC) (P.U.C.)
VTR = (L x A x h)
VC = (L x e x h) 2 + (A x e x h)2 + (L x A x e)
VTR = Volumen de tierra removida
VC
= Volumen de concreto
e
= Espesor
h
= Altura o profundidad
Ejemplo: calcular el valor actual de una piscina que reúne las características siguientes:
Largo = 10m
Ancho = 5m
Profundidad promedio = 1,60m
Espesor = 0,20m
Años de uso = 7 años
Vida útil = 15 años
Estado de conservación según Ross-Heidecke = 2,5
VA = VR [1 – (1 – r) (F.R.H)]
1er. Paso. Calculo de VR; VR = (VTR + VC)
VTR = (L x A x h) = 10 x 5 x 1,60 = 80m3 de tierra removida
VTR = 80m3 x 23.250 Bs/m3 = 1.860.000 Bs.
2do. Paso. Calculo de VC
VC = [(L x e x h) 2 + (A x e x h)2 + (L x A x e)]
VC = [(10 x 0,20 x 1,60) 2 + (5 x 0,20 x 1,60) 2 + (10 x 5 x 0,20)]
VC = 19,60m3 x 620.280 Bs/m3 = 12.157.488,00 Bs.
VR = 1.860.000 + 12.157.488 Bs. = 14.017.488,00 Bs.
VR = 14.017.488 Bs. x 1,03 = 14.438.012,64 Bs.
Nota: se incrementa el valor en un 3% por obras de arte
VA = 14.438.012,64 [1 – (1 – 0,10) (F.R.H)]
Calculo (F.R.H)
n_
7_
=
= 0,46
T
15
F.R.H. = 0,389
33
VA = 14.438.012,64 [1 – (1 – 0,10) (0,389)]
VA = 14.438.012,64 x 0,6499 = 9.383.264,41 Bs.
4. TASACIÓN, AVALÚO METODO CIENTIFICO
Para valorar casas, apartamentos y locales comerciales por el método científico
(Inferencia Estadística) se utiliza el método de mercado.
MÉTODO DE MERCADO
Consiste en analizar las transacciones de compra-venta de casas, apartamentos y
locales comerciales, que se encuentren debidamente registrados y protocolizados en el
Registro Subalterno del Municipio donde se ubica el inmueble a tasar, con una
diferencia máxima de dos (2) años a partir de la fecha de elaboración del avalúo. Esta
muestra debe contener mínimo 15 referenciales representativos, máximo 29
referenciales. A partir de la información de los 15 o 29 referenciales, obtenemos los
estadísticos que indican regresión conjunta tales como: R2 ajustado; llamado coeficiente
de determinación, F; llamado distribución de Merrigton y Thomson (análisis de la
varianza) y la prueba t de significación de los coeficientes. El paquete también
suministra la información del error estándar de la estimación (RMS residual), y los
valores de B0, B1, B2, Bn, e indica en el cuadro (Case Wise Diagnostics), cuales son
los valores de los referenciales que están dispersos de la recta de regresión y están
distorsionando el modelo, por lo tanto hay que eliminarlos, y correr nuevamente el
paquete estadístico.
Ejemplo: calcular el precio unitario de un apartamento ubicado en el segundo piso del
Edificio Sucre, Conjunto Residencial Oriente, Av. Pedro León Torres, Municipio
Iribarren, Barquisimeto Estado Lara.
Características:
Área = 125,75m2
Edad = 19 años
Zonificación = AR – V
A continuación se muestran los referenciales analizados en el Registro Subalterno del
Municipio Iribarren
34
CUADRO DE REFERENCIALES
Ref.
N°
Vendedor
Comprador
1
Antonio J. Escalona
José Cáceres
Monto
Operación
Bs.
152.427.600
Área
(m2)
130
Precio
Unitario
Bs/m2
1.172.520
Ubicación
Iribarren
2
Néstor Molina
Juana Salazar
105.960.600
90
1.177.340
Iribarren
3
Olga Flores
Egdys del Corral
88.667.250
75
1.182.230
Iribarren
4
Alexis Bermúdez
Henry Quevedo
112.396.400
95
1.183.120
Iribarren
5
Lisbeth Carrillo
97.375.820
82
1.187.510
Iribarren
6
Armando Espinosa y
Otros
Bruno Ruíz
Emeterio R.
136.876.450
115
1.190.230
Iribarren
7
Antonio Licata
Amario L.
143.428.800
120
1.195.240
Iribarren
8
Golfredo Rojas
Luis Paz
116.043.040
97
1.196.320
Iribarren
9
José Sutera
Armando Q.
112.612.000
94
1198.000
Iribarren
10
Santiago Fariñas
Luis Chang
119.800.000
100
1198.000
Iribarren
11
Luis Torres
Pedro Díaz
221.550.000
105
2.110.000
Iribarren
12
José Angulo
Petra Calderon
213.250.000
100
2.132.500
Iribarren
13
Ignacio Flores
Lino Febres
214.600.000
100
2.146.000
Iribarren
14
Antonio Ruiz
Juan Mancilla
246.790.000
115
2.146.000
Iribarren
15
Antonio Corres
Armando Tua
289.080.000
122
2.146.000
Iribarren
Cita de
Registro
Fecha de
Registro
N° 29 Tomo
4to Folio 200
N° 21 Tomo
3ro Folio 122
N° 32 Tomo
4to Folio 27
N° 7 Tomo
1ro Folio 45
N° 37 Tomo
3ro Folio 235
N° 37 Tomo
I Folio 80
N° 42 Tomo
II Folio 30
N° 23 Tomo
III Folio 50
N° 38 Tomo
III Folio 222
N° 39 Tomo
4to Folio 274
N° 33 Tomo
II Folio 120
N° 38 Tomo
4to Folio 225
N° 42 Tomo
4to Folio 132
N° 12 Tomo
I Folio 20
N° 38 Tomo
III Folio 26
07/12/04
UBICACIÓN: Edif. Sucre, Conjunto Residencial Oriente. Av. Pablo L. Torres. Brqto
ÁREA: 125,75 m2
ZONIFICACIÓN: AR – V
FECHA DEL AVALÚO: Enero del 2007
35
20/12/04
30/12/04
08/08/04
10/10/04
15/11/04
17/12/05
20/12/05
30/12/05
30/12/05
15/02/06
22/3/06
26/04/06
21/06/06
21/07/06
APLICACIÓN DEL PAQUETE ESTADÍSTICO SPSS 12.0
A continuación se muestra la tabla con los datos (variables) para ser corridos en el
paquete estadístico SPSS 12.0.
Cuadro para el análisis estadístico
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
p.u.
1.172.520
1.177.340
1.182.230
1.183.120
1.187.510
1.190.230
1.195.240
1.196.320
1.198.000
1.198.000
2.110.000
2132.000
2.146.000
2.146.000
2.146.000
Área
130.00
90.00
75.00
95.00
82.00
115.00
120.00
97.00
94.00
100.00
105.00
100.00
100.00
115.00
122.00
Tiempo
4.00
4.00
4.00
3.00
4.00
4.00
8.00
8.00
8.00
8.00
9.00
9.00
10.00
10.00
11.00
Ubicación
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
2.00
2.00
2.00
2.00
2.00
3.00
4.00
4.00
4.00
4.00
Baños
2.00
2.00
1.00
2.00
1.00
2.00
2.00
2.00
2.00
2.00
2.00
1.00
2.00
2.00
2.00
Primero se realiza un análisis de correlación entre todas las variables, precio
unitario con área, tiempo, ubicación y baños, de acuerdo a la intensidad del grado
de asociación, correlación y a sus signos (+ -). Los resultados se muestran en el
cuadro de matriz de correlación. La tabla muestra la correlación entre la variable
dependiente (P.U.), con las independientes y las independientes entre si. Para la
variable dependiente (P.U.), la correlación es positiva para todas las variables
independientes, es decir, relación directas con todas, débil con área y baños, fuerte
con tiempo y muy fuerte con ubicación. A partir de la información precedente se
obtienen los estadísticos de regresión siguientes:
Validación del modelo: en el cuadro model summary, columna adjusted rscuare (R2
ajustado), se observa que el coeficiente de determinación es = 0,83, lo que indica
que las variaciones de la variable dependiente son explicadas en una proporción del
83%, por las variables independientes, queda sin explicar un 17%. La prueba del
estadístico F, indica un nivel de confianza del 100%. La prueba t de significación
de los coeficientes señala que el área presenta una significación del 92%, para el
tiempo presenta 96%, para ubicación una significación superior al 99% y para N°
36
de baños una significación del 92%. El error de la estimación (cuadro anova) es de
190.874,65 Bs/m2.
Matriz de Correlación
Correlación
p.u.
Área Tiempo Ubicación Baños
p.u.
Pearson Correlation
1
276
769**
Sig. (2-tailed)
319
001
N
15
15
15
área
Pearson Correlation
276
1
339
Sig. (2-tailed)
319
216
N
15
15
15
Tiempo
Pearson Correlation 769**
339
1
Sig. (2-tailed)
001
216
N
15
15
15
Ubicación Pearson Correlation 926**
368
893**
Sig. (2-tailed)
000
177
000
15
15
15
N
baños
Pearson Correlation
004 576*
237
Sig. (2-tailed)
989
025
395
15
15
15
N
** Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed)
926**
000
15
368
177
15
893**
000
15
1
004
989
15
576*
025
15
237
395
15
113
689
15
1
15
113
689
15
15
* Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed)
Regresión
Variables Entered/Removedb
Model
Variable Entered
1
Baños, ubicación, área, tiempoa
Variable Removed Method
Enter
a All requested variables entered
b Dependent variable: p.u.
Model Summaryb
Model
R
1
937a
R Squere
.878
Adjusted R
Square
.830
Etd Error of the
Estimate
190874.65359
DurbanWatson
1.844
a Predictors: (Constant), baños, ubicación, área, tiempo
b Dependent variable: p.u.
37
ANOVAb
Model
1
Sumo f
Df
Mean Square
Square
Regresión
2.63E + 12
4 6.5819E + 11
Residual
3.64E + 11
10 36433133383
Total
3.00E + 12
14
a Predictors: (Constant), baños, ubicación, área, tiempo
F
Sig
18.066
000a
b Dependent variable: p.u.
Coefficientsa
Model
1
Unstandardized
Standardized
Coefficients
Coefficients
B
Std. Error
beta
(Constnt)
1018868.7
358965.13
Área
-1388.077
4484.865
-.046
Tiempo
-42496.047
43984.143
-.254
101290.35
1.174
Ubicación
444200.74
162667.23
-.042
baños
-46967.373
a Dependent variable: p.u.
t
Sig
2.838
-.310
-.966
4.385
-.289
.018
.763
.357
.001
.779
Casewise Diagnosticsa
Case Number Std. Residual
1
806
540
2
211
3
4
384
5
289
6
-1538
7
-584
-746
8
9
-759
-715
10
1994
11
-500
12
042
13
151
14
425
15
a Dependent variable: p.u.
p.u.
1172520
1177340
1182230
1183120
1187510
1190230
1195240
1196320
1198000
1198000
2110000
2132000
2146000
2146000
2146000
Predicted Value
1018700.55
1074223.63
1142012.16
1109779.29
1132295.62
1483722.45
1306797.88
1338723.65
1342887.88
1334559.41
1729323.73
2227432.23
2137968.81
2117147.65
2064935.07
Residual
153819.45
103116.37
40217.845
73340.708
55214.383
-293492.5
-111557.9
-142403.6
-144887.9
-136559.4
380676.27
-95432.23
8031.1920
28852.345
81064.931
38
Residuals Statisticsa
Minimum Máximun
Mean
Std. Deviation
Predicted Value
1018700.6 2227432.3 1504034.0 433651.89752
Residual
-293492.4 380676.28
00000 161318.52560
-1.119
1.668
000
1.000
Std. Predicted Value
Std. Residual
-1.538
1.994
000
845
a Dependent variable: p.u.
N
15
15
15
15
El estadistico t, indica que los coeficientes, área, tiempo, baños, no son significativos,
dado que los valores de confianza para este paquete estadístico debe ser igual o mayor
del 97%. En vista de estos resultados obtenidos, se procede a efectuar depuraciones, en
la muestra, eliminando aquellos referenciales cuyo valor (residuo estandarizado) sea
mayor a 1,4 en valor absoluto, en el cuadro Casewise Diagnostics ( Diagnóstico por
caso), debido a que indican dispersión con respecto a la línea de regresión y
distorsionan el modelo. Al observar la muestra, en el cuadro diagnóstico por caso
columna stad, residual, se detecta que los referenciales 11, 6, 15, 4, poseen valores
superiores a 1,4, se corrió nuevamente el programa con 11 referenciales y arrojó los
resultados siguientes:
Correlación
p.u.
Área Tiempo Ubicación Baños
p.u.
Pearson Correlation
1
187
701*
Sig. (2-tailed)
583
016
N
11
11
11
área
Pearson Correlation
187
1
310
Sig. (2-tailed)
583
353
N
11
11
11
Tiempo
Pearson Correlation 701*
310
1
Sig. (2-tailed)
016
353
N
11
11
11
Ubicación Pearson Correlation 940**
259
899**
Sig. (2-tailed)
000
441
000
N
11
11
11
baños
Pearson Correlation
075
580
344
Sig. (2-tailed)
826
062
300
N
11
11
11
** Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed)
940**
000
11
259
441
11
899**
000
11
1
11
093
785
11
-075
826
11
580
062
11
344
300
11
093
785
11
1
11
* Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed)
39
Regresión
Variables Entered/Removedb
Model
Variable Entered
1
Baños, ubicación, área, tiempoa
Variable Removed Method
Enter
a All requested variables entered
b Dependent variable: p.u.
Model Summaryb
Model
R
1
997a
R Squere
.995
Adjusted R
Square
.991
Etd Error of the
Estimate
42367.73922
DurbanWatson
1.690
a Predictors: (Constant), baños, ubicación, área, tiempo
b Dependent variable: p.u.
ANOVAb
Model
1
Sumo f
Df
Mean Square
Square
Regresión
1.97E + 12
4 4.9284E + 11
Residual
1.08E + 10
6 1795025326.7
Total
1.98E + 12
10
a Predictors: (Constant), baños, ubicación, área, tiempo
F
Sig
274.559
000a
b Dependent variable: p.u.
Coefficientsa
Model
1
Unstandardized
Standardized
Coefficients
Coefficients
B
Std. Error
beta
(Constnt)
1159448.9
88840.104
Área
-1041.280
1084.179
-.038
Tiempo
-151185.8
15827.576
-.846
Ubicación
606211.29
30398.116
1.703
baños
74631.031
44646.654
-.078
a Dependent variable: p.u.
t
Sig
13.051
-.960
-.9.552
19.942
1.672
.000
.374
000
000
146
40
Casewise Diagnosticsa
Case Number Std. Residual
1
-054
2
-923
3
585
4
881
202
5
6
-338
7
-372
8
-225
9
-1.466
671
10
11
1.040
a Dependent variable: p.u.
p.u.
1172520
1177340
1182230
1187510
1195240
1196320
1198000
1198000
2132000
2146000
2146000
Predicted Value
1174812.70
1216463.88
1157452.04
1150163.09
1186693.54
1210642.97
1213766.80
1207519.13
2194124.87
2117570.09
2101950.90
Residual
-2292.700
-39123.88
24777.957
37346.914
8546.4630
-14322.97
-15766.80
-9519.128
-62124.87
28429.911
44049.104
Residuals Statisticsa
Minimum Máximun
Mean
Std. Deviation
Predicted Value
1150163.1 2194124.8 1448287.3 443999.79496
Residual
-62124.87 44049.105
00000
32817.90968
Std. Predicted Value
-671
1.680
000
1.000
Std. Residual
-1.466
1.040
000
775
a Dependent variable: p.u.
N
11
11
11
11
Análisis de los Resultados:
De acuerdo a los resultados arrojados por el paquete estadístico SPSS 12.0, la ecuación
resultante se expresa de la manera siguiente:
~
Y = B0 + B1X1 + B2X2 + B3X3 + …………………………… + BnXn
PU = 1.159.448,9 - 1041,28A - 151.185,8T + 606211,29U + 74631,03B
PU = Precio Unitario Estimado
A = Área en m2
T = Tiempo expresado en trimestres
U = Ubicación
B = N° de baños
41
Dado que cumple:
F ≥ Fα; (274,55 > 4,53)
Se puede afirmar con una confianza del 100% que las variables independientes
contribuyen en la formación del precio unitario y hay regresión conjunta.
R2 ajustado = 0,991, lo que indica que las variaciones en la variable dependiente, precio
unitario, son explicadas en una proporción del 99% por las variables independientes,
queda sin explicar un 1%, es decir refleja el movimiento del mercado y hay regresión
conjunta. Resolviendo la ecuación de ajuste, se tiene:
P.U.= 1.159.448,9 - 1041,28(125,75m2) - 151.185.,8 (13) + 606211,29(3) + 74631,03(2)
P.U. = 1.030.988,47 Bs/m2 (Valor unitario puntual estimado)
Utilizando un intervalo de confianza del 95%, con 6 grados de libertad, se obtiene t =
2,47
P.U. - s.t. < P.U.M. < P.U. + st
Siendo:
P.U.M = Precio de mercado promedio
t x s = 42.367,73 x 2,47 = 104.648,29 Bs/m2
P.U.
= 1030.988,47 - 104.648,29 < P.U.M. < 1.030.988,47 + 104.648,29
El rango de los valores está entre 926.340,18 y 1.135.636,76 Bs/m2
Se toma el valor superior, porque el apartamento tiene una buena ubicación, el estado de
conservación y mantenimiento se ubica dentro de los mejores.
Valor del apartamento = 1.135.636,76 Bs/m2 x 125,75m2
VAPART = 142.806.322,5 Bs.
5. AVALÚO DE INQUILINATO
NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO
La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (L.A.I.), publicada en la Gaceta Oficial
N° 36.845 de fecha martes 7 de diciembre de 1.999, pauta la obligatoriedad de su
aplicación para el arrendamiento o subarrendamiento a cualquier uso, así como de los
anexos, muebles y accesorios que con ellos se arrienden con las excepciones que la
misma Ley establece.
42
INTERPRETACIÓN DEL ARTÍCULO 30 DE L.A.I.
El Artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (L.A.I.), determina los
factores esenciales que han de tenerse en cuenta en el avalúo que servirá de base para la
fijación de la renta máxima mensual exigible, la falta, insuficiencia, omisión de los
factores vicia de nulidad el justiprecio.
Factores esenciales:
1. Valor Fiscal del Inmueble: declarado o aceptado por el propietario, este valor debe
investigarse en las oficinas de Catastro Municipal de la Alcaldía correspondiente.
2. Valor Establecido en los de Transmisión de la Propiedad: realizados por lo menos 6
meses antes de la fecha de solicitud de la regulación. Se refiere este factor a
cualquier acto de compra-venta, que implique transmisión de la propiedad dentro de
los últimos 6 meses anterior a la solicitud de regulación.
3. Precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos
(02) años. Este factor se refiere al valor del inmueble dado por un avalúo realizado
por el método de mercado forma tradicional, calculado por la media aritmética,
tomando referenciales de los dos últimos años, a partir de la fecha del avalúo.
Exenciones: La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (L.A.I.), estipula que para la
fijación de los cánones de arrendamiento quedan excluidos:
Inmuebles pertenecientes a la República, Estados, Municipios, Institutos
Oficiales
Inmuebles destinados a cualquier uso, construidos después del 2 de Enero de
1.987
Viviendas unifamiliares, bifamiliares, cuyo valor individualmente establecido
exceda de 12.500 Unidades Tributarias ( Art. 4)
Fijación de los cánones de arrendamiento:
El Art. 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (L.A.I.), establece lo siguiente:
“La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de
conformidad con el presente decreto – Ley, estará basado en los siguientes porcentajes
de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble representado en unidades tributarias:
a. Con un valor hasta de 4.200 Unidades Tributarias
6% Anual
b. Con un valor entre 8.401 y 12.500 Unidades Tributarias
7% Anual
c. Con un valor superior a 12.501 Unidades Tributarias
9% Anual
43
A continuación un problema para calcular el canon de arrendamientos según la Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios.
Calcular el canon de arrendamiento de una vivienda unifamiliar con las siguientes
características:
Área de terreno: 7,55m2
Área de construcción: 351m2
Edad: 22 años
Valor Fiscal: 2.100.000 ( Junio 1986)
Valor de transmisión: 265.597.998,00 ( Marzo 2005)
Precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los dos últimos años
(Avalúo Enero 2007)……………………….330.104.129,00
Nota: Problema elaborado en Febrero 2007
CUADRO 1
Resumen Requisitos Exigidos en el Art. 30 de L.A.I.
N°
1
2
3
Descripción
Valor fiscal declarado y
aceptado por el propietario
en Junio 1986
Valor establecido en los
actos de transmisión de la
propiedad,
realizados
6
meses antes de la fecha de
solicitud
de
regulación
(Marzo 2005)
Precios medios a que se
hayan enajenado inmuebles
similares en los dos últimos
años (Enero 2007)
TOTAL
Valor Bs.
2.100.000
%
0,3513
Valor Ponderado Bs.
7.377,30
265.597.998
44,4291
118.002.800,1
330.104.129
55,2196
182.282.179,6
597.802.127
100%
300.292.356,00
1. Cálculo de las Unidades tributarias de acuerdo al Art. 29 de L.A.I.
UT = 300.292.356,00 / 37.632 Bs/UT
UT = 7.9789,70 UT
2. Cálculo canon de arrendamiento según Art. 29 de L.A.I.
7.979,70 UT …………………… 7% Anual
C. A/A = 300.292.356,00 x 0,07 = 21.024.464,92 Bs/año
C A/m = 21.024.464,92 / 12 meses
C A/m = 1.752.038,74 Bs/mes
44
6. ESQUEMA INFORME DE AVALÚO
DEFINICIÓN DEL INFORME
Un informe de avalúo es una relación de ciertos hechos, previamente analizados,
con vista a orientar al tasador hacia una acción determinada.
PRINCIPIOS DEL INFORME
1. El informe debe apoyarse sobre un hecho o series de hechos
2. El informe debe reducirse a una demostración
3. El informe debe tender a la presentación de proposiciones practicas
INFORME DE AVALÚO
Un aspecto importante y esencial en la tasación de inmuebles, lo constituye la
presentación del informe final, aquí se indican los objetivos, metodología, formación
del valor, características del inmueble a tasar, estudio de mercado, diagnóstico de la
zona.
No existe una forma rígida o única de hacer la presentación del informe, porque
es estilo y redacción de cada tasador. Un informe de avalúo mínimo debe llevar en su
contenido lo siguiente:
1. Carátula o portada. Debe contener el logotipo del tasador o empresa jurídica en el
margen superior izquierdo de la portada, en el centro de la portada la leyenda
“Informe de Avalúo, nombre, dirección del inmueble, propietario, tasador y fecha
del avalúo.
2. Índice
3. Introducción
4. Carta resumen de los resultados
5. Certificación de imparcialidad
6. Metodología
7. Descripción y características del inmueble
8. Diagnóstico de la zona
9. Avalúo, cálculos
10. Resumen de avalúo.
11. Anexos:
Material fotográfico
Copia documento de propiedad
Plano de ubicación y situación
Plano de reposición a nueva y fuente de información
Memoria Descriptiva
Credenciales y Autorización del perito
45
REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS
1. ALVES DANTAS RUBENS. Ingeniería de Tasaciones. SOITAV. Lara. Mayo
2002
2. CAMARO PÉREZ ALBERTO. Tomando Medidas en Serio… Un Paso para
Unificar Criterios. 18 Congreso UPAV. Cúsco Perú. Octubre 1998.
3. CÓDIGO CIVIL VENEZOLANO. CAP. IV. Artículos 1.486 al 1.496
4. CONTRERAS JOSÉ. Avalúo Bienes Inmuebles. UNELLEZ. Año 2000
5. DESEDA MEDINA LUIS. Fundamentos de Estadística para Avaluadores de
Inmuebles. Caracas. Julio 1991
6. DESEDA MEDINA LUIS. Avalúo Inmobiliario. UNEXPO. Caracas 2006
7. GARCÍA TAPIA AZUCENA. Calculo de las Depreciaciones en las Valuaciones
de Bienes Inmuebles. 18 Congreso UPAV. Cúsco Perú. Año 1988
8. PEREIRA COLLS MARÍA. Curso de Avalúo de Inquilinato. SOITVE.
Carabobo. Septiembre 2.000
9. SOITAVE. IX Congreso Venezolano de valuación, Catastro y Valoración
Económica Ambiental. Maturín. Edo. Monagas. Diciembre 2003
10. SOITAVE. XX Congreso Panamericano de Valuación. Buenos Aires Argentina.
Septiembre 2002.
46
A continuación se muestra un Avalúo, como ejemplo ilustrado de la metodología que en
los actuales se está utilizando para tasar bienes inmuebles.
47
José Contreras S.
Avaluador Profesional
Magister en Administración
PARCELA DE TERRENO, “CASA QUINTA UBICADA EN LA
INTERSECCIÓN DE LA CARRERA QUINTA CON CALLE TERCERA
MUNICIPIO GUANARE ESTADO PORTUGUESA
PROPIETARIAS: TAUCA SCHULTS BETTAC
SUSANA SCHULTS BETTAC
PERITO AVALUADOR: Msc. José Contreras
GUANARE, JULIO 2006
48
ÍNDICE
Introducción
Cartas de Resumen de los resultados
Identificación
1
Certificación
2
Resumen
3
Características Generales
4
Localidad y Entorno
5
Situación Jurídica sobre el Arrendamiento
6
Situación Legal del Inmueble
7
Situación Urbanística del inmueble
8
Estudio de Mercado
9
Cálculos
10
Resumen de avalúo
13
Anexos:
Material fotográfico
Plano de ubicación y situación
Copia documento de propiedad
Ubicación Relativa
Ubicación Geográfica
Croquis de Distribución
Valor de Reposición a Nuevo y Fuentes de Información
Credenciales y Autorización del perito
49
INTRODUCCIÓN
El objetivo principal de este informe de avalúo es determinar el valor real y
verdadero (justi precio), del inmueble ubicado en la intersección de la carrera quinta con
calle tercera Municipio Guanare Estado Portuguesa.
Este Informe de avalúo está catalogado dentro de la clasificación como privado
o particular, debido a que es elaborado para saber o conocer su verdadero valor a una
fecha determinada.
El Método utilizado para valorar la parcela de terreno es denominado Mercado o
Ventas comparables, con ajustes de precios por tiempo y áreas. Tomando referenciales
de las compras ventas de terrenos iguales o semejantes al que se está valorando
debidamente registrados y protocolizados en el Registro Subalterno del Municipio
Guanare.
Para valorar la edificación y bienhechuría, se utilizó el método Ross-Heidecke.
Es el método más utilizado actualmente, debido a que deprecia las edificaciones en línea
curva, que es lo que acontece en la practica, y toma en consideración el valor de
reposición (VR), años de uso, la vida útil, estado de conservación, mantenimiento para
el momento del avalúo.
50
Ciudadano:
DR. JESÚS CONTRERAS SILVA
PRESIDENTE DE IVEC
De acuerdo con las instrucciones se procedió a realizar el avalúo del inmueble
ubicado en la INTERSECCIÓN DE LA CARRERA QUINTA CON CALLE
TERCERA, MUNICIPIO GUANARE ESTADO PORTUGUESA.
En el informe técnico se puede observar que el procedimiento utilizado para el
cálculo del valor es el usualmente empelado en el campo de la tasación, por lo cual se
da fe de las técnicas empleadas y del uso de la información recabada.
Efectuados los estudios y análisis correspondientes resultó que el referido
inmueble tiene un valor actual de: QUINIENTOS OCHENTA MILLONES, CIEN MIL
BOLÍVARES (580.100.000 Bs.)
PERITO AVALUADOR
JOSÉ CONTRERAS
ASAPROVE 101
SUDEBAN P-773
51
José Contreras S.
Avaluador Profesional
Magister en Administración
PÁG 1 de 13
IDENTIFICACIÓN
Perito(s) responsable(s) del Avalúo JOSÉ CONTRERAS S. Nº 4598
Número de Inscripción SUDEBAN del Avaluador P-773
Bien(es) Avaluado(s) PARCELA DE TERRENO, CASA QUINTA Y BIENHECHURIA
Fecha del Avalúo 03 – 07 – 2006
Propietario del Bien TAUCA SCHULTS BETTAC
V- 3.835.519
SUSANA SCHULTS BETTAC V- 4.240.564
CERTIFICACIÓN
Yo, José Contreras S., Tasador, abajo firmante certifico:
a. Que el avalúo obtenido para el inmueble, solicitado por IVEC y realizado por JOSÉ
CONTRERAS AVALUADOR 101, en fecha 03-07-2006, es producto de métodos
esencialmente objetivos, científicos y universalmente admitidos como justos, sin
que halla influido en mi trabajo ningún factor, como el resultado obtenido al aplicar
los mencionados métodos.
b. Que no tengo ningún interés, ni directo, ni indirecto con la propiedad avaluada en
cualquier posible operación comercial o crediticia, ni me ligan con el propietario
lazos familiares ni de ningún otra índole.
c. Que mis servicios fueron requeridos única y exclusivamente en mi carácter de
profesional avaluador consciente de mis deberes y responsabilidades.
d. Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar
las estadísticas necesarias en este estudio son ciertas hasta donde alcanza la buena fe
del avaluador y que no he exagerado ni omitido conscientemente ningún factor
importante que pueda influir en el resultado de este avalúo.
Firma del Avaluador
ASAPROVE Nº 101
SUDEBAN Nº P-773
52
Pag 2 de 13
RESUMEN
Para: IVEC
Fecha: 03-07-2007
De: José Contreras
Motivo: Avalúo del inmueble
Monto del Avalúo: Bs. 580.100.000,00
Tipo de Inmueble: CASA – QUINTA Y BIENHECHURIA
Dirección: INTERSECCIÓN CARRERA 5TA CON CALLE 3
Ciudad: Guanare Municipio Guanare Distrito ________Estado Portuguesa
DATOS DE REGISTRO
Registro
Protocolo: 1ero
Libros: N° 44
Folio: 23 al 25
Tomo: 1°
Fecha: 26-10-1998
CARACTERÍSTICAS
CASA QUINTA:
Estructura: concreto armado
Pisos: concreto rústico. Acabado en granito pulido y CERÁMICA 20X20
Paredes: bloque de arcilla frisada y pintados ambas caras
Ventanas: tipo basculante con vidrios transparentes y TIPO MACUTO
Puertas: madera entamboradas
Instalaciones eléctricas: embutidas con salida de 110 y 220 voltios
Instalaciones Sanitarias: empotradas
Techo: platabanda 50% losa con malla sense y conreto e=15 cm (50%) cubierta con
laminas de coverit
Años de uso: 30 años
Vida útil: 60 años
Estado de conservación y mantenimiento según Ross-Heidecke: estado 2,5
Distribución: 4 baños, 5 habitaciones, 2 garajes, 2 salas star, 1 salón de estudios, 2
áreas de servicio, 1 cocina, 2 comedores
Área: 437,67 m2
Cocina: empotrada con mampostería de bloques frisados con topes de granito
pulido, con gavetas y puertas en madera
53
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DESCRIPCIÓN DEL ÁREA
Parcela de Terreno
Edad de
Estado de Conservación
Construcción
Observados según Heidecke
2977,04 m2
m2
Construcción
Casa Quinta
437,62
m2
30 años
Estado 2,5
Caseta Hidroneumático
12,80
m2
25 años
Estado 2,5
Área recreativa
33,00
m2
25 años
Estado 2,5
m2
Total 483,42
m2
54
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CARACTERÍSTICAS GENERALES
Topografía
Con pendiente
Semiplana
Variada
Plana
Cuadrada
Rectangular
Polígono Regular
Polígono irregular
Agua
Servicios
Luz
Gas
Cloacas
Séptico
Platabanda
Plafón
Forma
Techos
Acerolit
Fibrocemento
Dry Wall
Friso liso
Humilde
Rural
Segunda
Otros
Linderos
Carrera 5ta
Terrenos Motel La Góndola
Casa de Rafael Leonidas
Calle 3
Zonificación y reglamentos
Zonificación: AR-III Área Mínima: 300 m2
% construcción: 80 % ubicación: 60
Información sobre la edificación
Área de construcción: 483m2 Antigüedad: 30años
Nº de plantas: 1
Consejería:
Apartamentos x piso:
Sala fiestas:
Locales comerciales:
Piscina:
Estacionamiento: 2
Oficinas:
Acceso de la Zona
Avenida
Carretera
Calle
Vereda
Norte:
Sur:
Este:
Oeste:
Desarrollo de la Zona
Urbanizada
Semi urbanizada
En proceso
Otros: e= 15 con malla
sensencubierta con
lámonas de coverit
Paredes
Bloque arcilla
Bloque concreto
Pantalla concreto
Transporte público
Tipos de Construcción
Gran Lujo
Lujo
Primera
No urbanizada
Estructura
Prefabricada
Madera
Concreto armado
Metálica
Tabelones
Madera Machihembrada
Ladrillo
Teléfono
Losa antrepiso
Zinc
Tabiques
Otros
Revestimientos
Cerámica
Porcelana
Friso rústico
Obra limpia
Texturizado
Piedra Ornamental
Puertas
Hierro y vidrio
Mad. Entamb.
Reja de Hierro
Aluminio y vidrio
Vidrio segur
Madera maciza
Otro: tipo santa maría
Ventanas
Hierro y vidrio
Corrediza
Panelas alum.
Aluminio y vidrio
Basculante
Batiente
Madera y vidrio
Otros: tipo macuto
Pisos
Cerámica
Granito
Alfombra
Vinyl
Caico
Terracota
Parquet
Asfalto
Cemento liso
Cemento Rústico
Mosacio
Mármol
Equipos y complementos
Intercomunicador
Ascensor
Portero eléctrico
Equipo hidroneumático
Casillero de correos
Equipo contra incendio
Recolector de basura
Circuito cerrado de T.V.
Central telefónica
Antena parabólica
Calentador
T.V. por cable
Ambiente musical
Jacuzzi
A/A por unidad
Parque infantil
A/A central
Planta tratamiento piscina
Vigilancia privada
Sauna
55
Pag 5 de 13
LOCALIDAD Y ENTORNO
Entorno
Viviendas unifamiliares, bifamiliares, multifamiliares, locales comerciales, abastos,
farmacias, clínicas privadas, escuelas.
Acceso
Carrera 5ta con calle 3
Servicios Todos los servicios públicos
Población Clase media
Tendencia Estable
Actividades Económicas Predominantes
Comercio al detal, bancos, farmacias, estaciones de
servicio, abastos, bancos.
Desarrollo y Consolidación de la zona
Consolidado
Nivel Socio – Económico
Clase media
Tipos de Construcciones en el sector Casas unifamiliares y bifamiliares, cancha deportiva,
iglesia, ferretería, clínicas, bancos
Linderos según mediciones del Tasador:
Norte: Carrera 5ta con 39,80 mts
Sur: Terrenos y edificaciones Motel La Góndola con 39,80 mts
Este: Terrenos del Dr. Rafael Leonidas con 75,40 mts
Oeste: Calle 3 con 74,20 mts
Área: 39,80 x 74,80 = 2.977,04 m2
56
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SITUACIÓN JURIDICA SOBRE ARRENDAMIENTO
OCUPADO POR EL PROPIETARIO
ARRENDADO
DATOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
FECHA DE LA FIRMA DEL CONTRATO:
DURACIÓN DEL CONTRATO:
RENTA ESTIPULADA:
REVISIÓN DEL CANÓN:
SITUACIÓN LEGAL DEL INMUEBLE
Hipoteca(s)/ Prohibición(es)/ Ejido/ Otro(s)
No conocidos
SITUACIÓN URBANISTICA DEL INMUEBLE
Zonificación
AR - III
Cumple con las ordenanzas
No cumple con las ordenanzas
Cédula de Habitabilidad
SI
X
NO
Comentarios
Edificaciones unifamiliares, campos deportivos, farmacias, comercio al por menor, al mayor, bancos,
iglesia, instituciones públicas.
57
Pag de 7 de 13
AVALÚO
MÉTODO EMPLEADO ROSS-HEIDECKE
CASA-QUINTA
VA = VR{1 – (1 – r) [A + (1 – A) C]}
VA = 405.283.197,7 {1 – (1 – 0,10) [FACTOR ROSS-HEIDECKE]}
VA = 405.283.197,7 {0,61660}
VA = 249.897.619,7 Bs
CASETA HIDRONEUMÁTICA
VA = VR{1 – (1 – r) [A + (1 – A) C]}
VA = VR{1 – (1 – 0,10) [FACTOR ROSS-HEIDECKE]}
VA = 3.724.747,13 (0,5122)
VA = 1.907.815,48 Bs
ÁREA RECREATIVA
VA = VR{1 – (1 – r) [A + (1 – A) C]}
VA = 6.735.428,04 {0,5122}
VA = 3.449.886,24 Bs
58
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CUADRO N° 1
VALOR ACTUAL BIENHECHURIAS
Nº
1
2
3
4
5
6
Descripción
1 tanque subterráneo y bomba
con capacidad de 15.000 litros
con hidroneumático y dos
bombas de 1 HP y 1,5HP en
buenas condiciones
Tanque subterráneo de 25.000
litros
Tanques elevado de fibra de
vidrio con capacidad de 25.000
litros en buenas condiciones de
mantenimiento
1 Tanque elevado de fibra de
vidrio, con capacidad de 3.000
litros
60,8 metros lineales de cerca de
malla ciclón calibre 9, con 6
hilos de alambre púa, doble
coronamiento con un brocal de
20x20 en buenas condiciones
87 m2 de pared de bloques e= 20
cm con machones, vigas de
corona y encofrado, en buenas
condiciones.
Depreciación
Acumulada
R. H (%)
VR
VA
49,62
10.260.000
5.914.012,00
49,62
17.100.000
8.485.020,00
41,10
12.500.000
5.137.500,00
41,10
1.500.000
616.500,00
59,65
5.797.188,55
3.458.022,97
52,35
11.260.818,90
5.985.038,69
TOTAL 28.683.093,66
59
Pag de 9 de 13
TABLA Nº 1
TABLA DE ROSS-HEIDECKE
ESTADO
CARACTERÍSTICAS
C
1
Nuevo o muy Nuevo
0%
1,5
2
0,032%
Regular, conservación Normal
2,5
3
8,09%
Necesitando reparaciones sencillas
3,5
4
18,10%
33,20%
Reparaciones importantes
4,5
5
2,52%
52,60%
75,20%
Demolición
100.00%
60
Pag de 10 de 13
CALCULOS
Desarrollo del Método(s)
*VALOR DE TERRENO:
Bs. 296.170.824,4
VALOR DE CONSTRUCCIÓN:
**VALOR DE REPOSICIÓN:
Bs. 415.743.372,8
DEPRECIACIÓN ACUMULADA:
Bs. 160.488.051,4
VALOR ACTUAL:
Bs. 255.255.321,4.
MONTO DE AVALUO:
Bs. 551.422.145,8
*VALOR DE LA PARCELA DE TERRENO:
VPT: 2.977,04 m2 X 99.485 Bs/m2 = 296.170.824,4 Bs.
VA: 296.170.824,4 Bs.
FUENTE UTILIZADA PARA PRECIOS UNITARIOS DE CONSTRUCCIÓN:
CINPRONET. C.A. EVOLUCIÓN DE COSTOS DE CONSTRUCCIÓN. 2do. Trimestre 2006
UNELLEZ. MANUAL DE COSTOS, PRECIOS, INSUMOS. 2do Trimestre 2006
BANCO DE DATOS DEL TASADOR. Junio 2006
MINFRA. LISTADO DE PRECIOS DE EDIFICACIONES. Aragua 4to Trimestre
** Ver Anexo Valor de Reposición a Nuevo
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RESUMEN DEL AVALUO
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RESUMEN DEL AVALÚO
1. Valor Actual parcela de terreno …………………………………. Bs. 296.170.824,4
2. Valor Actual Casa – Quinta ……………………………………... Bs. 249.897.619,7
3. Valor Actual caseta hidroneumática …………………………….. Bs. 1.907.815,48
4. Valor Actual área recreativa …………………………………….. Bs. 3.449.886,24
5. Valor Actual bienhechurias ……………………………………... Bs. 28.683.093,66
Total …………………. Bs. 580.109.239,4
Valor redondeado ……. Bs. 580.100.000,00
SON QUINIENTOS OCHENTA MILLONES CIEN MIL BOLÍVARES
TASADOR
JOSÉ CONTRERAS
ASAPROVE 101
SUDEBAN P-773
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ANEXOS
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FOTOGRAFÍAS
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