Costos y presupuestos para edificaciones1: generalidades Actividades preliminares de un proyecto COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: GENERALIDADES Tabla de contenido 2. Mapa conceptual 6. Estudios complementarios 6.1 Presupuesto de obra 6.2 Programacion de obra 6.3 Peglamento de propiedad horizontal y escrituras 3. Etapa inicial del proyecto 3.1 Generalidades 3.2 Fijación de objetivos 3.3 Estudios de prefactibilidad 4. Estudios preliminares 4.1 Estudio topográfico 4.2 Estudio geotécnico 7. Adjudicación y contrato de obra 7.1 Licitación 7.2 Contratos 7.2.1 La capacidad 7.2.2 Libertad o consentimiento 7.2.3 Objeto 7.3 Sistemas de contratación 5. Diseños del proyecto 5.1 Diseño arquitectónico 5.1.1 Esquema básico 5.1.2 Anteproyecto arquitectónico 5.1.3 Proyecto arquitectónico 5.1.4 Especificaciones técnicas de obra 5.2 Diseño estructural 5.3 Diseño de instalaciones hidráulicas y sanitarias 5.4 Diseño de instalaciones eléctricas y afines 5.5 Diseño de instalaciones mecánicas y especiales 8. Diseño de especificaciones técnicas de obra 8.1 Alcance de las especificaciones técnicas de obra 8.2 Diseño de especificaciones técnicas de obra 8.3 Ejemplo de especificacion técnica 1. Introducción 9. Material de apoyo 10. Referencias bibliográficas Créditos Creative commons 2 FAVA - Formación en Ambientes Virtuales de Aprendizaje - SENA - Servicio Nacional de Aprendizaje COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: GENERALIDADES 1. Introducción Cuando se va a emprender la construcción de cualquier tipo de edificación, sin importar el tamaño, una de las primeras preguntas que se debe hacer es: ¿Cuánto va a costar su realización? Este interrogante debe ser resuelto por lo general por un profesional en el área de la construcción, esto con el fin de no quedar cortos en el presupuesto necesario. También es importante definir qué es lo que se desea obtener, esto es, cómo son las características que debe tener el proyecto de construcción. Estos requisitos serán suministrados por el cliente o quien desea invertir en el proyecto. A esta actividad se le conoce con el nombre de “establecer los requisitos del cliente”, en la etapa de planeación. 3 FAVA - Formación en Ambientes Virtuales de Aprendizaje - SENA - Servicio Nacional de Aprendizaje COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: GENERALIDADES 2. Mapa conceptual 4 FAVA - Formación en Ambientes Virtuales de Aprendizaje - SENA - Servicio Nacional de Aprendizaje COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: GENERALIDADES 3. Etapa inicial del proyecto 3.1 Generalidades 3.2 Fijación de objetivos Todo proyecto no importa su índole se debe cumplir con una serie de etapas que permitirán su realización. En la etapa inicial del proyecto se debe revisar que el proyecto sea viable, es decir, que se pueda realizar, luego de su viabilidad se deben realizar los diseños y el presupuesto, y por último se debe ejecutar. En todas las etapas el costo del proyecto está presente, es decir que al final todos los proyectos de construcción se realizan con recursos financieros, sean estos propios, por medio de un crédito o donados y de allí la importancia de presupuestar bien. La fijación de objetivos en un proyecto, es fundamental para determinar el destino hacia donde se deben dirigir todos los esfuerzos y actividades del proyecto, determinar los usos de la edificación y el alcance que tendrá la realización de la obra de construcción. La fijación de objetivos es la base para establecer los recursos que se requieren para el proyecto. 3.3 Estudios de prefactibilidad En esta etapa se realizan todas las consultas necesarias sobre los aspectos técnicos y legales del proyecto a realizar, tales como permisos de construcción, impuestos, verificación del área y topografía del terreno, disponibilidad de servicios públicos, restricciones legales y constructivas, capacidad del suelo, usos del suelo, etc. Es común que las personas piensen que el costo de un proyecto, es solo el costo de construcción de la edificación, sin embargo, es necesario dejar en claro que el costo total de la edificación lo conforman todas las actividades necesarias de legalización, permisos e impuestos que conllevan la ejecución de cualquier proyecto de construcción. 5 FAVA - Formación en Ambientes Virtuales de Aprendizaje - SENA - Servicio Nacional de Aprendizaje COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: GENERALIDADES 4. Estudios preliminares Los estudios preliminares de un proyecto son aquellos que permiten hacer obtener información técnica sobre las características del lote tanto de su superficie como del subsuelo. Los estudios preliminares son fundamentales para los diseños arquitectónicos, estructurales e hidráulicos del proyecto. A continuación, se presentan los estudios preliminares más comunes que se realizan a un proyecto de construcción: • Estudio topográfico • Estudio Geotécnico 4.1 Estudio topográfico El objetivo de un levantamiento topográfico es obtener las características del terreno que proporcionen información importante para la representación gráfica de la superficie del terreno en un plano. Con este levantamiento se puede optimizar el espacio disponible y realizar un diseño arquitectónico eficiente con el fin de reducir los costos finales del proyecto. También permite localizar la ubicación de las redes de servicios necesarios para la edificación.1 Una vez determinado el levantamiento, es preciso realizar consultas con entidades oficiales como la Secretaria de Planeación Municipal y las curadurías urbanas; con el objetivo de identificar posibles afectaciones por futuros proyectos de desarrollo urbano de cualquier índole que sean de interés general de la ciudad. 1. http://fortaingenieria.com/2015/04/23/estudios-preliminares-de-un-proyecto-de-construccion/ 6 FAVA - Formación en Ambientes Virtuales de Aprendizaje - SENA - Servicio Nacional de Aprendizaje COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: GENERALIDADES 4.2 Estudio geotécnico Consiste en determinar con anticipación las propiedades físico-mecánicas del suelo, si estas permiten o no el desarrollo del proyecto deseado y si el insumo es adecuado para estimar el tipo de estructura a usar, todo esto en la fase de anteproyecto. El conocimiento de las propiedades del suelo se logra mediante procedimientos como: inspección visual del terreno, ensayos de laboratorio, análisis de los estudios y obras realizadas en terrenos vecinos. Es necesario determinar el número de ensayos y el valor que estos tendrán para efectos de incluirlos en el valor final del proyecto. Uno de los factores más importantes a identificar, es la capacidad portante del suelo, el cual influye directamente en el costo de la cimentación y es uno de costos de mayor incidencia en el presupuesto de una edificación.2 5. Diseños del proyecto Antes de iniciar el proceso de obra es necesario revisar los requerimientos del cliente, es decir, qué es lo que quiere construir la persona que financiará el proyecto, para ello es necesario elaborar, ante todo, el diseño arquitectónico, el cual es la base para los diseños estructurales, hidrosanitarios, eléctricos y afines. Este debe ser socializado permanentemente con el cliente para garantizar que el diseño aprobado no requiera cambios importantes en el futuro y genere reprocesos en los diseños. 2. SERVICIO NACIONAL DE APRENDIZAJE – SENA, Regional Antioquia. Julio de 2005. Cartilla PROCESOS CONSTRUCTIVOS EN EDIFICACIONES Versión 1. Unidad 1. Curso de Costos y presupuestos para edificaciones I – Generalidades. 7 FAVA - Formación en Ambientes Virtuales de Aprendizaje - SENA - Servicio Nacional de Aprendizaje COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: GENERALIDADES A continuación, se presentan los diseños En la elaboración de un proyecto arquitectónico básicos necesarios para una obra de se presentan las siguientes fases: edificación: 5.1.1 Esquema básico 5.1 Diseño arquitectónico En esta etapa se realiza un planteamiento Tiene como objetivo principal el de satisfacer inicial del proyecto a manera de esquema, las demandas de espacios habitables para pero a escala, de modo que se pueda el ser humano en cuanto a: capacidad, presentar al cliente con el fin de poder realizar funcionalidad, estética y tecnología. El ajustes de acuerdo con las necesidades del diseño debe presentar soluciones técnicas cliente. y constructivas a los proyectos, debe ser eficiente y emplear elementos tecnológicos 5.1.2 Anteproyecto arquitectónico para el bienestar de sus usuarios.3 En esta etapa se generan el conjunto de El proyecto arquitectónico debe cumplir la planos del proyecto, en los cuales se definen reglamentación urbana vigente e indicar los los espacios del proyecto y con buen grado usos de la edificación; debe ser firmado por de detalle. El anteproyecto debe contener al un arquitecto. menos los siguientes documentos: 5.1.2.1 Memoria descriptiva Es un documento que contiene la información básica del proyecto como: datos del cliente, datos del lote, las necesidades y restricciones del proyecto; lo mismo que los criterios utilizados en el diseño. 3. Arquitectura Técnica.net. Enlace: http://www.arquitecturatecnica. net/diseno/diseno-arquitectonico.php 8 FAVA - Formación en Ambientes Virtuales de Aprendizaje - SENA - Servicio Nacional de Aprendizaje COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: GENERALIDADES 5.1.2.2 Planos generales Indica la ubicación de la construcción en el terreno con respecto a las construcciones y Los planos generales lo conforman el de más elementos que le son vecinos (vías, conjunto de planos resultado del diseño zonas verdes). Debe colocarse la orientación arquitectónico, en el cual se muestran las señalando con una flecha el norte en el plano distribuciones de espacios en planta, en altura y los cuales contienen información Plantas sobre dimensiones y especificaciones técnicas de obra. Forman los planos generales los siguientes: • Planos de localización general • Planos de Plantas • Planos de Fachadas • Planos de Cortes Localización general Es la proyección de la edificación vista desde arriba, estos planos indican la forma como están distribuidos los muros, ventanas, puertas, escaleras, ascensores, áreas comunes, privadas y otros elementos en cada piso o nivel. 9 FAVA - Formación en Ambientes Virtuales de Aprendizaje - SENA - Servicio Nacional de Aprendizaje COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: GENERALIDADES Fachadas Es la representación por medio de un dibujo de la imagen de la edificación, vista desde un punto cualquiera ubicado exteriormente. Cortes Si por medio de un plano vertical se corta un edificio por una sección cualquiera, ya sea en su mayor o menor dimensión y luego se separan las partes; la imagen que aparece es a lo que llamamos “corte”. Una vez realizados los planos del anteproyecto, este permite elaborar un presupuesto aproximado del proyecto definitivo. 10 FAVA - Formación en Ambientes Virtuales de Aprendizaje - SENA - Servicio Nacional de Aprendizaje COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: GENERALIDADES 5.1.3 Proyecto arquitectónico - Planos de detalles - Plano de cubierta El proyecto arquitectónico definitivo, se - Cuadro de áreas realiza una vez se presentan los planos del anteproyecto al cliente y se toma nota de 5.1.4 Especificaciones técnicas de obra las sugerencias y observaciones. En esta etapa es importante indicar que, una vez Las especificaciones técnicas de obra aprobadas las modificaciones para planos corresponden al documento que contiene definitivos, cualquier cambio puede afectar la calidad de los materiales, indicaciones el tiempo y el presupuesto de la obra, lo que de cómo realizar procesos específicos, generará retrasos en el inicio del proyecto y uso de determinadas tecnologías, puede afectar el costo final. procedimientos de control y construcción y calidad de la mano de obra requerida. El proyecto arquitectónico definitivo además Estas especificaciones de obra serán de los planos generales ya mencionados estudiadas con mayor profundidad en el contiene los siguientes planos: tema “Diseño de especificaciones”. 11 FAVA - Formación en Ambientes Virtuales de Aprendizaje - SENA - Servicio Nacional de Aprendizaje COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: GENERALIDADES 5.2 Diseño estructural El diseño estructural se debe realizar acogiendo lo dispuesto en la Norma sismoCon la finalidad de garantizar la preservación resistente-NSR-10, la ley 400 de 1997, la ley de vidas y bienes que habiten la edificación, 1229 de 2008. este debe contar con un sistema estructural que permita resistir las fuerzas impuestas El cálculo estructural debe contener como tanto por un sismo como la transmisión de mínimo los siguientes documentos: cargas propias y de servicio al suelo del lote a) Las dimensiones de los elementos de que lo sustenta. soporte estructural principal de la edificación b) La memoria de cálculo c) Los planos generales y de detalles. d) Las especificaciones técnicas de los elementos estructurales. e) Las cantidades de obra: Peso en refuerzo detallado y cantidad de volumen de concreto discriminado por resistencia. Fuente: http://jacomeajj.blogspot.com.co/2015/06/ planos-y-elementos-estructurales.html Fuente: http://jacomeajj.blogspot.com.co/2015/06/ planos-y-elementos-estructurales.html 12 FAVA - Formación en Ambientes Virtuales de Aprendizaje - SENA - Servicio Nacional de Aprendizaje COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: GENERALIDADES 5.3 Diseño de instalaciones hidráulicas y sanitarias a) Los planos generales y de detalles. b) La memoria de cálculo. c) Las especificaciones técnicas de los El diseño de redes hidráulicas y sanitarias, elementos del sistema. es conocido en el medio de la ingeniería d) Las cantidades de obra del sistema hidrocomo “Instalaciones Hidro-sanitarias” y sanitario. corresponde al diseño de redes de suministro de agua potable y redes de evacuación de 5.4 Diseño de instalaciones eléctricas y aguas negras o aguas servidas. afines El diseño de redes eléctricas y afines comprende el diseño de los siguientes elementos: localización de salidas de iluminación, tomas, tablero de circuitos, red de comunicaciones y sonido. Este diseño debe ser realizado por un profesional especializado y cumplir con lo dispuesto en la norma NTC- 1500 Código Nacional de fontanería. Al igual que el cálculo estructural, el diseño hidro-sanitario del proyecto debe contener como mínimo los siguientes documentos: Fuente: http://www.pbelectricidad.host22.com/?p=55 13 FAVA - Formación en Ambientes Virtuales de Aprendizaje - SENA - Servicio Nacional de Aprendizaje COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: GENERALIDADES El diseño y construcción de este tipo de redes, está regulado por la norma NTC2050 llamado “Código eléctrico colombiano” El proyecto de redes eléctricas y afines debe contener la ubicación de equipos eléctricos como tableros, subestaciones, contadores, salidas de iluminación e interruptores y tomas de corriente. y presupuesto de obra, el cual debe ser incorporado en el costo total del proyecto, coordinando las actividades sobre tiempo y condiciones que deben cumplirse para la instalación de los equipos. Debe incluir además las especificaciones generales de materiales. Como parte integral de los diseños eléctricos, se debe entregar también una memoria de cálculo, planos de distribución de redes y detalles y cuadro de cargas. 5.5 Diseño de instalaciones mecánicas y especiales Cuando los proyectos son de gran tamaño bien sea residencial, comercial o institucional, se requiere la instalación de equipos especiales como: ascensores, escaleras eléctricas, rampas mecánicas, sistemas de aire acondicionado y redes de suministro de gas. Estos diseños deben entregarse con un buen nivel de detalle, memorias de cálculo, plano, especificaciones técnicas 14 FAVA - Formación en Ambientes Virtuales de Aprendizaje - SENA - Servicio Nacional de Aprendizaje COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: GENERALIDADES 6. Estudios complementarios Luego de obtener los diseños del proyecto, estos sirven como base para realizar el presupuesto de obra. Los estudios complementarios permiten establecer el costo total del trabajo, el tiempo de duración y la revisión de los aspectos legales entre los cuales está el reglamento de propiedad horizontal, estos aspectos son importantes antes de realizar el proceso de selección de la persona o empresa que va a ejecutar los trabajos. Para empezar a construir el presupuesto de obra, se debe escribir un listado de todas las actividades de obra, con base en los planos generales y de detalles, luego con el objetivo de darle orden al presupuesto, las actividades deben agruparse por capítulos, bien sea por su naturaleza, o por etapa constructiva. En la tabla 2 se presenta un ejemplo de cómo se deben agrupar. 6.1 Presupuesto de obra El presupuesto de obra es una estimación “antes” de realizar el proyecto. Si no se tiene claridad sobre el costo del proyecto, con seguridad la realización de este no será exitosa, el presupuesto junto con la programación de obra deben ser las cartas de navegación en el proyecto. Un buen presupuesto de obra debe estar apoyado en buenos diseños, confiables, detallados y unas especificaciones bien elaboradas, que permitan definir con claridad la calidad final de las actividades. 15 FAVA - Formación en Ambientes Virtuales de Aprendizaje - SENA - Servicio Nacional de Aprendizaje COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: GENERALIDADES de forma secuencial, que permitirá obtener al final, la duración total de la ejecución del proyecto de edificación. Aquí hay que tener en cuenta que esta duración si corresponde a la duración total de la construcción del proyecto y que el presupuesto obtenido corresponde al gasto generado mientras se realiza la construcción de la edificación. Los costos de las actividades preliminares quedan por fuera del presupuesto de obra. Las actividades de presupuesto de obra, costos de mano de obra, materiales y herramientas o equipos, los cuales se estudiarán en el módulo II del curso. Este primer listado de actividades debe revisarse cuantas veces sea necesario, para evitar que falten actividades que terminen por afectar el costo real del presupuesto. 6.2 Programación de obra La programación de obra es una actividad que permite evaluar la duración de las actividades de construcción, ordenadas Para realizar la programación de obra, hoy existen herramientas informáticas, fáciles de manejar, que le permitirán hacer una buena estimación del avance del proyecto por periodos de semanas, o meses, esto permitirá calcular el flujo de caja del proyecto, así se conocerá el monto del capital que debe tenerse disponible para realizar los pagos a proveedores y contratistas, y por último le permitirá tener un control sobre la ejecución de obra, detectando atrasos en tareas y adelantarse a la compra de materiales o alquileres de equipos para la realización de actividades que pronto se iniciaran. 16 FAVA - Formación en Ambientes Virtuales de Aprendizaje - SENA - Servicio Nacional de Aprendizaje COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: GENERALIDADES 6.3 Reglamento de propiedad horizontal y escrituras Fuente: https://imb-obras.softonic.com/ Cuando el uso de la obra ejecutada es compartido como vivienda, oficinas o locales comerciales, debe establecerse un reglamento de derechos y deberes. El reglamento es llamado de “Propiedad horizontal”, el cual para requiere de la aprobación por las autoridades locales, protocolizado por escritura pública y registrado para que tenga efectos legales. Este reglamento determina las condiciones, derechos, obligaciones y limitaciones a las cuales deben someterse las personas que hagan uso de la edificación. 7. Adjudicación y contrato de obra Para la adjudicación del contrato es necesario que el dueño de la obra o contratante utilice un mecanismo en el cual se pueda contratar a la persona o empresa más idónea para la realización del trabajo con las mejores condiciones técnicas y económicas. En esta etapa, sea que la contratación la realice el mismo dueño de la obra o subcontrate esta tarea, se requiere que quienes realicen esta labor sean muy objetivos al momento de evaluar y adjudicar, ya que al tratarse de una contratación que representa beneficio económico para los interesados, es importante que quienes lideren estos procesos, demuestren ser personas con alto sentido de honestidad y responsabilidad. 17 FAVA - Formación en Ambientes Virtuales de Aprendizaje - SENA - Servicio Nacional de Aprendizaje COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: GENERALIDADES 7.1 Licitación construcción del proyecto. c) Luego de entregadas las propuestas, la entidad contratante se encarga de realizar una evaluación técnica económica. d) La empresa contratante selecciona la propuesta más conveniente desde el punto de vista económico y técnico. La licitación es un mecanismo utilizado principalmente en el sector público, que tiene como objetivo elegir el contratista que ofrezca las mejores condiciones y garantías para el contratante en lo que refiere al manejo del dinero público. Este mecanismo funciona de la siguiente forma: a) La empresa contratante publica la convocatoria, en la cual se establece un cronograma de y los pliegos de condiciones. b) Las personas interesadas manifiestan su interés en presentar la propuesta para la En contratos de obras pequeñas y privadas, se recomienda que el cliente llame a cotizar mínimo a 3 personas o empresas. Para ello debe proporcionar los planos, las especificaciones y un documento que se pude llamar “Condiciones mínimas que debe cumplir el contratista”, para que todos los interesados coticen sobre las mismas condiciones. De no ser así, se puede presentar que algún contratista cotice un precio más bajo, pero disminuyendo la calidad de los trabajos, y esto generalmente se convierte en un costo adicional para el contratista. Con base en estos parámetros se llega a escoger la propuesta más conveniente desde todo punto de vista en beneficio de todos. 18 FAVA - Formación en Ambientes Virtuales de Aprendizaje - SENA - Servicio Nacional de Aprendizaje COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: GENERALIDADES 7.2 Contratos El contrato es el documento de compromiso del contratante y contratista o ejecutor de la obra, donde se establecen los derechos y deberes de cada uno. Así como el contratista se compromete a realizar la obra en los términos establecidos en el alcance de los trabajos, en las cantidades del presupuesto y con la calidad exigida en las especificaciones, el contratante se compromete a girar los dineros al contratista, de acuerdo con la forma de pago pactada. Este documento debe establecer además las garantías que el contratista le otorgara al contratante, como póliza de cumplimiento del contrato, de manejo del anticipo en caso de entregarse, de salarios, prestaciones e indemnizaciones de calidad y estabilidad de la obra. julio de 2013 y para los contratos de obra privados, se regirán en por el Código civil colombiano. En la realización de contratos se deben cumplir los siguientes requisitos: 7.2.1 La capacidad Se refiere a que la persona esté habilitada legalmente (intelectual y mentalmente) para poder suscribir un contrato, esto se cumple cuando la persona es mayor de 18 años y no esté inhabilitado por ley. 7.2.2 Libertad o consentimiento Quiere decir que las obligaciones a que se sometan las personas involucradas en el contrato deben ser voluntarias y no sean por Es importante dejar consignado en el obligación, error o engaño. documento del contrato, que tanto los planos como las especificaciones de obra, hacen 7.2.3 Objeto parte del contrato, por lo cual el contratista se obliga a leer estos documentos y se hace Es la intención por la cual se firma el contrato, responsable por el cumplimiento de los allí por ejemplo: La ejecución de una obra o consignado. Para contratos de obra pública la prestación de un servicio. El objeto del existe la reglamentación de la contratación contrato debe ser algo que no esté en contra estatal en Colombia. Decreto 1510 del 17 de de la ley ni de las buenas costumbres. 19 FAVA - Formación en Ambientes Virtuales de Aprendizaje - SENA - Servicio Nacional de Aprendizaje COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: GENERALIDADES Los contratos pueden ser celebrados por dos clases de personas: • Las personas naturales que son aquellas que actúan en su propio nombre no representando a nadie más y comprometiéndose con ellas. • Las personas jurídicas que representan un grupo de personas, las cuales están asociadas con un objeto común como son: Las sociedades y firmas. Dependiendo de las personas entre las cuales se realicen los contratos se clasifican en: a. Contratos Civiles Son contratos acordados entre particulares y en este caso están regidos por las normas del Código Civil y la manera de adjudicación se puede establecer libremente. b. Contratos administrativos Son aquellos realizados entre el Estado y personas o firmas particulares, en el cual el Estado siempre es el que contrata. A estos contratos también se les llama “de obras públicas”. Estos contratos se pueden desarrollar en base a normas del derecho público o civil. 7.3 Sistemas de contratación Para la ejecución del proyecto de edificación, existen diferentes formas de contratación para su realización. A continuación, se presentan las formas más comunes de realización de un contrato: a. Contrato a precio unitario En el contrato a precio unitario, el contratista cotiza los precios de cada una de las actividades de la obra, y para obtener el valor total del contrato, se multiplican las cantidades de cada una de las actividades, por el valor unitario de estas, aplicando al costo total de las actividades, un factor por administración, imprevistos y utilidad. En este tipo de contrato, el valor final puede variar si en la ejecución de las actividades aumentan o disminuyen las actividades adicionales. El contratista se hace responsable por las prestaciones sociales del personal, la celebración de subcontratos y la compra y suministro de materiales para la obra, y es quien deberá asumir todos los riesgos asociados con la 20 FAVA - Formación en Ambientes Virtuales de Aprendizaje - SENA - Servicio Nacional de Aprendizaje COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: GENERALIDADES realización del proyecto, sin comprometer en ningún momento al cliente o contratante. De aquí la importancia de establecer las pólizas de garantías, ya que, de no hacerlo, el cliente será solidariamente responsable junto con este. obra adquiera responsabilidad alguna por dichos actos. En este tipo de contrato, el contratista realizara la totalidad del proyecto sin derecho a reclamar algún costo adicional, es decir, que asume todos los riesgos. b. Contrato a precio global Los contratos a precio global son aquellos en los que el contratista se compromete a realizar la totalidad del contrato, por un valor total fijo en el cual están incluidos todos los costos de personal, materiales, transportes, equipos, alquileres, y se hace responsable de la vinculación de personal, de la elaboración de subcontratos y de la obtención de materiales todo lo cual realiza en su propio nombre, por su cuenta, riesgo y sin que el dueño de la c. Contrato de administración delegada En este tipo de contrato el contratante encarga al contratista para la supervisión técnica y administrativa, pero en todo momento el contratante tendrá el control del proyecto. El contratista apoya las labores del contratante en cuanto a adquisiciones y contrataciones, pero la responsabilidad es compartida por los dos. 21 FAVA - Formación en Ambientes Virtuales de Aprendizaje - SENA - Servicio Nacional de Aprendizaje COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: GENERALIDADES 8. Diseño de especificaciones técnicas de obra Las especificaciones técnicas de obra tienen por objeto establecer y describir la calidad en la ejecución de las actividades de obra, calidad de los materiales y procedimientos de acuerdo con las normas establecidas, códigos y/o reglamentos de diseño de construcción en los procesos a desarrollar dentro del contrato de construcción. Las especificaciones deben ser elaboradas por personas con conocimiento y experiencia de los materiales y procesos constructivos de modo que no se presenten especificaciones contradictorias o incompletas. 8.1 Alcance de las especificaciones técnicas de obra Las especificaciones técnicas deben describir los requisitos exigidos para cada actividad de obra, y estos deben estar acordes con las dimensiones y calidad contenida en los planos del proyecto, los análisis de precios unitarios del presupuesto, especificando las medidas y unidades de pago. 22 FAVA - Formación en Ambientes Virtuales de Aprendizaje - SENA - Servicio Nacional de Aprendizaje COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: GENERALIDADES 8.2 Diseño de especificaciones técnicas de PRODUCTORES DE CEMENTO - ICPC, obra las normas NTC para redes hidrosanitarias NTC 1500, para las instalaciones de redes de Para la elaboración de especificaciones gas. Se incluyen en estas especificaciones técnicas de obra, se debe contar con lo siguiente: las condiciones del personal en experiencia y conocimiento de la normatividad obra, los ensayos de laboratorio, los trabajos en procesos constructivos, de las calidades de defectuosos, especificaciones generales de los materiales y de buena lectura de planos. equipos usados en obra, de la seguridad Quien elabora las especificaciones debe industrial en obra, de la señalización, de la trabajar conjuntamente con los diseñadores disposición final de los residuos sólidos, etc. para incluir todos los requisitos especiales en los diferentes sistemas del proyecto (estructura, Las especificaciones particulares se refieren a mampostería, hidráulico y sanitario, redes los procedimientos, calidad de los materiales, eléctricas, aire acondicionado). calidad de la mano de obra y equipos requeridos para realizar una determinada Las especificaciones de obra pueden ser: actividad. generales y particulares. Una buena especificación técnica de obra Las especificaciones generales de obra se debe contener: refieren a las normas, códigos y reglamentos a) Una descripción de la actividad. de diseño y construcción locales, nacionales b) Una descripción del material y calidad a e internacionales, aplicables a los materiales, cumplir. y procedimientos del proyecto de construcción c) Una descripción de la mano de obra, de y los cuales deben ser referenciados en el las herramientas y de los equipos necesarios contrato, como parte de los documentos que para obtener la calidad exigida. rigen las especificaciones particulares. Así d) Una descripción de los procedimientos de por ejemplo se puede referenciar las normas construcción, restricciones, limitaciones. internacionales para la producción del concreto e) Descripción de la unidad de medida de la PORTLAND CEMENT ASSOCIATION adoptada para el pago de la actividad. – PCA, del INSTITUTO COLOMBIANO DE 23 FAVA - Formación en Ambientes Virtuales de Aprendizaje - SENA - Servicio Nacional de Aprendizaje COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: GENERALIDADES Una buena especificación técnica, debe • Interpretación objetiva: las especificacumplir con los siguientes criterios: ciones deben interpretarse de una manera objetiva. • Buena escritura: la especificación debe • Calidad y economía: la calidad y durabiser clara, objetiva, de fácil y única inter- lidad del producto final son cualidades impretación. plícitas en las especificaciones técnicas, y • Presentación: el estilo, la colocación de por tanto contemplan el factor económico: la actividad y la numeración debe facilitar un producto de baja calidad requiere de inel uso de las especificaciones. versiones para su sostenimiento, mientras • Objetividad: debe basarse en proced- que para un producto de buena calidad imientos estándares de trabajo, eliminar las inversiones son menores y más espafrases de requisito como: “como sea pedi- ciadas en el tiempo. do por el interventor” o “con el Vo. B.o del interventor”. 8.3 Ejemplo de especificación técnica • Realismo en las especificaciones: deben tener un grado de flexibilidad, sin tol- A continuación se presentan dos ejemplos erancia a reclamos. de cómo redactar una especificación • Especificaciones restrictivas: no debe técnica de obra4: incluirse frases donde se mencione: “lo mejor posible”, el requisito debe ser argu- Ejemplo 1 mentado en norma. • Especificaciones del producto final: Localización y replanteo debe exigirse el cumplimiento de las es- • Unidad de medida: m2 – metro cuadrado. pecificaciones para obtener la calidad del • Descripción: localización y replanteo de producto final diseñado; por lo tanto, los las áreas a construir del proyecto. recursos y procedimientos empleados • Procedimiento. para la obtención del producto deben ser 4. Universidad Nacional de Colombia, 2012. ESPECIFICACIONES ajustados a las normas vigentes. TÉCNICAS DE OBRA, Centro de estudios del pacifico. Sede Tumaco. Pg. 30, 44. (Colombia, 2012) 24 FAVA - Formación en Ambientes Virtuales de Aprendizaje - SENA - Servicio Nacional de Aprendizaje COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: GENERALIDADES - Determinar como referencia planimétrica el sistema de coordenadas empleado en el levantamiento topográfico. - Determinar como referencia altimétrica el Banco de Marca (BM) empleado en el levantamiento topográfico. - Verificar linderos, cabida del lote y aislamientos. - Identificar ejes extremos del proyecto. - Localizar ejes estructurales. - Demarcar e identificar convenientemente cada eje. - Establecer y conservar los sistemas de referencia planimétrica y altimétrica. - Establecer el nivel N = 0.00 arquitectónico para cada zona. - Determinar ángulos principales con tránsito. Precisión 20”. - Determinar ángulos secundarios por sistema de 3 – 4 - 5. - Emplear nivel de precisión para obras de alcantarillado. - Emplear nivel de manguera para trabajos de albañilería. - Replantear estructura en pisos superiores. - Replantear mampostería en pisos superiores. - Replantear estructuras metálicas para cubiertas. 25 FAVA - Formación en Ambientes Virtuales de Aprendizaje - SENA - Servicio Nacional de Aprendizaje COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: GENERALIDADES Ejemplo 2 Excavación manual en material común (incluye cargue y retiro) • Unidad de medida: m2 – metro cuadrado. • Descripción: movimiento de tierras en volúmenes pequeños y a poca profundidad, necesarios para la ejecución de zapatas, vigas de amarre, vigas de rigidez, muros de contención y otros. Por regla general, se realizan donde no es posible realizarlo por medios mecánicos. Incluye el corte, carga y retiro de sobrantes. • Procedimiento: - Consultar y verificar recomendaciones del Estudio de Suelos. - Consultar y verificar procesos constructivos del Proyecto Estructural. - Corroborar la conveniencia de realizar la excavación por medios manuales. - Verificar niveles y dimensiones expresados en los Planos Estructurales. - Realizar cortes verticales para excavaciones a poca profundidad, sobre terrenos firmes o sobre materiales de relleno, evitando el uso de entibados. - Realizar cortes inclinados y por trincheras para mayores profundidades y sobre terrenos menos firmes, evitando el uso de entibados. - Utilizar entibados para terrenos inestables, fangosos o en terrenos firmes cuando las excavaciones tengan profundidades mayores a un metro y se quieran evitar los taludes. - Depositar la tierra proveniente de las excavaciones mínimo a un metro del borde de la excavación. - Determinar mediante autorización escrita del Ingeniero de Suelos, las cotas finales de excavación. - Verificar niveles inferiores de excavación y coordinar con niveles de cimentación. - Cargar y retirar los sobrantes. - Verificar niveles finales de cimentación. • Materiales: tablas burras y varas de clavo para entibados. • Equipo: Equipo manual para excavación • No conformidad: En caso de no conformidad con estas especificaciones, durante su ejecución ó a su terminación, las obras se considerarán como mal ejecutadas. En este evento, el proponente seleccionado deberá reconstruirlas a su costo y sin que implique modificaciones y/o adiciones en el plazo y en el valor del contrato. 26 FAVA - Formación en Ambientes Virtuales de Aprendizaje - SENA - Servicio Nacional de Aprendizaje COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: GENERALIDADES 9. Material de apoyo Reglamento de honorarios para trabajos de arquitectura. http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=27983 Esquema básico, anteproyecto, proyecto y supervisión arquitectónica. http://www.construdata.com/Bancoconocimiento/R/ReglamentoSCA/reglamento%201.htm 10. Referencias bibliográficas Alba Sánchez, D. (Mayo de 2015). UNIVERSIDAD NACIONAL ABIERTA Y A DISTANCIA UNAD. Alonso, L. V. (2009). Ingeniería de costos, teoría y práctica en construcción. En L. V. Alonso. México: editorial InterCost. Centro Nacional de la Construcción - Sena Regional Antioquia. (2005). CARTILLA PROCESO CONSTRUCTIVO EN EDIFICACIONES. Medellín, Antioquia, Colombia. Colombia, U. N. (Octubre de 2012). ESPECIFICACIONES TÉCNICAS DE OBRA CENTRO DE ESTUDIOS DEL PACÍFICO - SEDE TUMACO. Tumaco, Colombia. Montero, E. L. (2012). DISCREPANCIA EN LA CLASIFICACIÓN DE COSTOS EN LA INDUSTRIA. Ciencia Jurídica, 63-81. Valdez, J. Q. (s.f.). Fundamentos de costos y presupuestos. En J. Q. Valdez, Análisis de los procesos y administración de los productos arquitectónicos (págs. 64-97). Mexico D.F.: Facultad de Arquitectura, Universidad Autónoma de México. 27 FAVA - Formación en Ambientes Virtuales de Aprendizaje - SENA - Servicio Nacional de Aprendizaje COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: GENERALIDADES Créditos Equipo De Adecuación Gráfica Centro de Comercio y Servicios SENA Regional Tolima Línea de Producción Director regional: Félix Ramón Triana Gaitán Subdirector de centro: Álvaro Fredy Bermúdez Salazar Coordinadora de formación profesional integral: Gloria Inés Urueña Montes Senior equipo de adecuación: Claudia Rocio Varón Buitrago Experto temático: Duvan Beltrán Hernández Asesor pedagógico: Gisella del Carmen Alvis Ladino Guionista: Javier Mauricio Oviedo Claudia Marcela Gamboa Duran Diseño y diagramación: Aruzidna Sánchez Alonso Wilson Mahecha Zocadagui Jefferson Fuertes Gonzales Programadores: Erika Alejandra Beltrán Cuesta Esteban Ernesto Morales Castro Daniel Santiago Bonilla Posada 28 FAVA - Formación en Ambientes Virtuales de Aprendizaje - SENA - Servicio Nacional de Aprendizaje COSTOS Y PRESUPUESTOS PARA EDIFICACIONES 1: GENERALIDADES Atribución No Comercial Compartir Igual. Este material puede ser distribuido, copiado y exhibido por terceros si se muestran en los créditos. No se puede obtener ningún beneficio comercial y las obras derivadas tienen que estar bajo los mismos términos de licencia que el trabajo original. 29 FAVA - Formación en Ambientes Virtuales de Aprendizaje - SENA - Servicio Nacional de Aprendizaje
