CLÁUSULAS CONTRATO COMPRAVENTA INTERNACIONAL Finalmente se facilitan a continuación las cláusulas más importantes en un Contrato de Compraventa Internacional, incluyendo diferentes alternativas de redacción para aquellas que con más importantes. Productos Por medio del presente Contrato, el Vendedor se obliga a suministrar y el Comprador se obliga a adquirir: Alternativa A. Los siguientes productos y cantidades ………………………………………………………….. Alternativa B. Los productos cuyas características y cantidades figuran en el Anexo 1 de este Contrato. Precio El precio total de los productos que el Comprador se compromete a pagar al Vendedor será de …………… [escribir en número y en letra]. Dicho precio: Alternativa A. Es la suma de los precios de todos los productos y cantidades descritos en la Cláusula 1. Alternativa B. Es la suma de los precios de todos los productos que se incluyen en el Anexo 1. Ambas Partes se comprometen a renegociar el precio pactado cuando éste se vea afectado por cambios sustanciales en el mercado internacional, o por situaciones políticas, económicas o sociales en el país de origen o en el de destino del producto, que perjudiquen notablemente a una de las Partes. Condiciones de entrega El Vendedor entregará los productos en ………… [mencionar el lugar físico: almacén, puerto, aeropuerto, etc.] de ………………… [ciudad y país], en condiciones ..…. [incluir Incoterm]. Deberá entregar la mercancía en el lugar establecido, y al transportista designado por el Comprador, como máximo un día antes de la fecha límite establecida en el presente Contrato. Si a la llegada de la mercancía a destino, el Comprador no se hace cargo de la misma, el Vendedor podrá exigir el cumplimiento del Contrato y, en concreto, que se efectué el pago del precio convenido. Forma de pago El Comprador se obliga a pagar el precio total que figura en el Contrato. El pago de dicho precio se realizará: Alternativa A. En efectivo, mediante cheque, o transferencia bancaria abonada en las cajas de la oficina bancaria designada por el Vendedor. Alternativa B. Mediante letra de cambio o recibo domiciliado en las cajas de la oficina bancaria designada por el Comprador. Alternativa C. Mediante carta de crédito irrevocable y confirmada pagadera en las cajas de la oficina bancaria designada por el Vendedor. Fecha de pago El precio se pagará: Alternativa A. Un …… %, es decir la cantidad de ………… [escribir en número y en letra] a la firma del presente Contrato, y el resto, es decir la cantidad de ………… [escribir en número y en letra] en el momento de la entrega de la mercancía. Alternativa B. Un …… %, es decir la cantidad de ………… [escribir en número y en letra] contra la entrega de los documentos propiedad de la mercancía al transportista designado por el Comprador, y el resto, es decir la cantidad de …………… [escribir en número y en letra] a los .…. días naturales de la recepción de la mercancía por parte del Comprador. Alternativa C. En el plazo de …… días naturales a contar desde la recepción de la mercancía por parte del Comprador. Plazo de entrega El Vendedor se obliga a entregar los productos en un plazo máximo de ……… días naturales contados desde la fecha: Alternativa A. Del presente Contrato. Alternativa B. De la confirmación por escrito del pedido correspondiente, previo cumplimiento de las condiciones de pago establecidas en el presente Contrato. Alternativa C. De la notificación de la apertura de la carta de crédito por parte del Comprador. El plazo de entrega establecido podrá ser modificado por las Partes cuando concurra causa de fuerza mayor o circunstancias imprevistas que imposibilite su cumplimiento. Cumplimiento del Contrato El presente Contrato entrará en vigor el mismo día de su firma, no pudiendo el Comprador una vez suscrito el mismo, anular el pedido a que dicho Contrato hace referencia, en ninguna circunstancia, sin el consentimiento del Vendedor. Se establecen como únicas condiciones de previo cumplimiento a la entrada en vigor del Contrato las siguientes: Haber satisfecho el Comprador el pago anticipado, en caso de que éste existiera. Haber obtenido el Vendedor los documentos necesarios (licencias, certificados, etc.) para formalizar la exportación ante la autoridad competente de su país. Haber obtenido el Comprador los documentos necesarios (licencias, certificados autorizaciones para el pago en divisas, etc.) para formalizar la importación ante las autoridades competentes de su país. Reserva de dominio Se entiende que los productos objeto de este Contrato continúan siendo propiedad del Vendedor, mientras el Comprador no haya satisfecho el pago total de su precio. Hasta entonces se considera que los productos están en calidad de depósito en poder del Comprador, debiendo éste cumplir con todas las obligaciones como tal depositario, si bien podrá usar de los mismos con la diligencia de un buen administrador. Legislación aplicable En todo lo convenido, y en lo que no se encuentre expresamente previsto, este Contrato se regirá por las leyes vigentes y, particularmente por lo dispuesto en la Convención de Naciones Unidas sobre los Contratos de Compraventa Internacional de Mercaderías y, en su defecto, por lo usos y prácticas comerciales reconocidas por ésta. Resolución de controversias Las Partes, de común acuerdo, deciden someter sus controversias a: Alternativa A. La competencia de los Juzgados y Tribunales del país del ……………… [Vendedor o Comprador] y, concretamente, a los de la localidad dónde tenga su sede social, salvo que éste, en caso de ser la Parte demandante interponga la acción judicial ante los Juzgados y Tribunales del lugar donde tiene su domicilio social la otra Parte. Alternativa B. El Reglamento de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio Internacional, por uno o más árbitros designados de acuerdo a dicho Reglamento. El lugar del Arbitraje será ………….. [ciudad y país] y el procedimiento deberá ser realizado en el idioma ………… CLÁUSULAS CONTRATO COMPRAVENTA NACIONAL 1.- El lugar de contrato Aunque esto parezca una tontería es muy importante, por que en caso de problemas hay que definir el fuero local que rige en la compraventa. El comprador debe establecer su lugar de residencia, por que esto facilitará muchos las cosas si hay problemas en el futuro. 2- Acordar entre las partes la fecha de entrega del inmueble Es importante poner claramente la fecha de entrega de la propiedad. Se puede dar en el mismo momento de la firma o en un plazo acordado. Esta fecha además permite organizar a ambos mudanzas y traslados de bienes de personas. Lo recomendable es entregar el bien a la firma del contrato, así se evitan problemas de gestión de fechas y retrasos por otras circunstancias. 3- Precio de venta del inmueble en cuestión: Es fundamental dejar claro el precio que se paga por el bien, aunque haya habido una tasación, no se debe remitir a ella el contrato. Especifica claramente el precio en el contrato de compraventa del inmueble, puede ser distinto a la tasación, esto ya depende de las partes. Debes tener en cuenta que si vas a pedir un crédito, aunque pongas un precio mayor al inmueble, el banco te dará solo el préstamo por la tasación oficial. Si lo has comprado por un precio menor al de la tasación, pues la entidad bancaria solo te concederá la hipoteca tomando como referencia el dinero pagado. Por eso es importante reflejar muy claro el precio que se paga por el bien, que puede ser distinto al de la tasación. 4- Gastos creados con la operación: Las últimas sentencias del tribunal europeo han avisado que los costes de la operación, escritura e intermediarios en las operaciones deben ser pagados a medias por ambos interesados, comprador y vendedor. Antiguamente, sobre todo las instituciones bancarias, obligaban al comprador a pagar todos los gastos de notaría y registro. Así que se muy importante dejar esto bien reflejado en el contrato. 5- Condiciones de la compra: Siempre hay temas pendientes que realizar en los inmuebles, es importante que el contrato las recoja, que en caso de no cumplirse pues se le resarce al comprador con un descuento en el pago. Muchas veces los inmuebles están pendiente de mejoras, cargas legales, etc. SI esto se recoge en el contrato y la compensación si estas mejoras no se producen, esto produce una seguridad jurídica al comprador y al vendedor. 6-Lista detallada y específica de todos los bienes que entran en la compraventa: Es importante entrar en el detalle de cada bien que se vende que está dentro del inmueble. Todo tipo de electrodoméstico, sin dejar nada a la interpretación. Si se puede hacer una valoración económica mejor, por que así si falta alguno a la hora de ocupar la vivienda, se puede reclamar ese importe exacto. 7.- Cómo se va a producir la entrega de la vivienda En el caso de que la entrega del inmueble se posponga a otro día, hay que dejar claro donde debe procederse la entrega de las llaves. Para no obligar a hacer desplazamientos innecesarios al comprador. 8- Quién se hace cargo de las cargas pendietes Puede ser que la propiedad tenga algunas cargas pendientes de pagar. Es por ello que el contrato debe recoger bien que parte se encargará de pagarlas. Incluir plazos y fechas de pagos de estas cargas pendientes. Ni que decir tiene que se debe acudir al Registro de la propiedad para conocer las cargas que tiene el inmueble, luego certificados de pagos de de impuestos. Este detalle es fundamental, y hay que tener en cuenta que el certificado del Registro solo tiene validez por pocos días, por lo que debes sacarlo un día antes de la firma y comprobar que todo esta correcto. No pasar por alto este detalle, si no, te puedes llevar una gran sorpresa. 9- Estar al corriente de pago con la comunidad de propietarios: Otro aspecto que debe recoger el contrato es estar al día en los pagos de la comunidad y de los servicios extraordinarios acordados, derramas. Es importante además que conozcas las ordenanzas del inmueble, por si tienen algunas limitaciones aparte de las que marca la LEY. Si quedan algunos recibos o derramas pendientes se debe recoger en el contrato y especificar que parte los va a abonar, en que fecha y a través de que vía. Añade la cláusula de que el vendedor dice que esta al día, y que en caso contrario debe indemnizar al comprador con las cantidades pendientes. 10- Acordar el pago de comisiones Si se ha recurrido a un corredor, inmobiliaria o agente intermediario, debe reflejarse claramente en el contrato las cantidades a pagar y quien debe realizarlo. No dejar esto fuera del contrato, por que luego te puedes llevar un disgusto y que te reclamen cantidades si la otra parte no paga al corredor intermediario. Además se debe reflejar el método de pago y la fecha del mismo. 11- El contrato debe recoger perfectamente quien es el vendedor: Aunque esto parezca algo sencillo, a veces no está tan claro, sobre todos cuando hay por medio sociedades, varios propietarios, etc. Así que es muy importante que se identifique la parte vendedora. Si se hace a través de un representante, el poder debe recoger claramente estos aspectos. SI el poder el notarial, pues mejor, por que se ha hecho delante del notario y tiene mayor validez jurídica. Intenta que siempre sea un poder notarial. Deben aparecer todos los datos de las personas, no olvidar ninguno: Nombre completo, DNI, domicilio, email y teléfono si es posible. Muy a tener en cuenta que si el vendedor esta casado se deben pedir las escrituras de separación de bienes o gananciales, u otro sistema que tengan. Si ambos tienen gananciales deben acudir a la venta. No dejes pasar este punto según te diga el comprador, exige las escrituras matrimoniales. Y en caso de herencia lo mismo, pide que toda la documentación este correcta y al día, que se vea que el vendedor es el legítimo propietario. 12- Detalles concretos del inmueble: Poner los datos del registro de la propiedad. Dirección exacta y localidad. Especificar que tipo de inmueble es: Piso, casa, chalet, etc. Otros aspectos colindantes si son relevantes, por ejemplo si tiene de vecino algún solar de uso público, para que luego no diga el comprador que no lo sabía, por ejemplo una depuradora. Muchas veces el comprador alega desconocimiento de actividades lindantes a la propiedad, por eso es bueno recogerlo en el contrato. 13- Subrogación de la hipoteca si la tiene: Es muy posible que cuando vayas a preguntar por el precio de la vivienda el vendedor te diga que tiene una hipoteca sobre la misma. Esto no es ningún inconveniente si se deja bien claro que pasa con la misma. Se pueden tomar dos caminos distintos para solventar esta situación financiera del inmueble. a) Que el vendedor se comprometa a pagarla. Que como va a ganar dinero con la compraventa pues utilice este dinero para cancelar toda la hipoteca. Hay que reflejar esto en el acuerdo de las partes, y tiene una ventaja para el comprador, dado que el vendedor paga todos los gastos de la hipoteca y el comprador tiene vía libro para negociar una nueva hipoteca con las condiciones que quiera. Es relevante recoger como se va a cancelar es hipoteca, no dejar este aspecto abierto a ninguna conjetura. b) La segunda opción es subrogarte a la hipoteca que ya tiene el inmueble. En este caso debes negociar primero con la entidad que creó la hipoteca, Estudia con detenimiento la hipoteca, sus condiciones, y si el banco quiere poner nuevas cláusulas en la subrogación. Fundamental tener el ok de la entidad, con el documento aprobado de la subrogación, y no dejar ningún fleco abierto. Normalmente los bancos intentan obligar al comprador a firmar nuevas condiciones, por lo que hay que vigilar bien este aspecto. En el contrato se debe reflejar con todo detalle estos aspectos sobre la hipoteca que tiene el inmueble. 14- Tasación aprobada por el banco Aunque ambas partes estén de acuerdo con una tasación profesional hecha de acuerdo por las partes, se debe reflejar en el contrato que el banco o entidad financiera esta de acuerdo con esa tasación. Aportar como anexo la correspondiente validación. En el caso de subrogación es fundamental para no llevarte sorpresas. 15 – Vigencia del contrato de compraventa: Normalmente se recomienda un periodo largo, nunca inferior a 3 meses. Esto permite actuar rápidamente ante los posibles vicios que pueda tener el contrato.
