INDICE UNIDAD I: EL ADMINISTRADOR DE CONSORCIOS ............................................................................................... 4 Designación .................................................................................................................................................................. 6 Obligaciones del Consorcio respecto del administrador: ............................................................................................. 9 Derechos y obligaciones del administrador .................................................................................................................. 9 1.-Recaudatorias: ......................................................................................................................................................... 9 2.- Conservatorias: ..................................................................................................................................................... 10 3. Reglamentarias:...................................................................................................................................................... 11 4.- Cumplir con el pago de las obligaciones: .............................................................................................................. 11 5.- Orgánicas: ............................................................................................................................................................. 11 6.- Laborales: .............................................................................................................................................................. 13 7.-Seguros obligatorios: .............................................................................................................................................. 13 8.-Administración de departamentos: ......................................................................................................................... 14 Remoción del administrador ....................................................................................................................................... 14 Rendición de cuentas ................................................................................................................................................. 15 Responsabilidad del administrador ............................................................................................................................ 16 Fideicomiso inmobiliario ............................................................................................................................................. 18 Administración de Consorcios | 2 REFERENCIAS DE ÍCONOS Actividad en el Foro. Actividad de Reflexión no obligatoria. Actividad Grupal. Actividad Individual. Actividad Obligatoria. Debe ser enviada para su evaluación. Atención. Audio Bibliografía. Lecturas Complementarias. Glosario. Página web - Internet. Sugerencia. Video. Administración de Consorcios | 3 UNIDAD I EL ADMINISTRADOR DE CONSORCIOS El administrador es la persona que se encargará de la gestión de intereses comunes y la ejecución de decisiones tomadas por la Asamblea de propietarios y el Consejo de Propietarios, de un Consorcio de Propiedad Horizontal. El Consorcio de Propiedad Horizontal, como se verá en la Unidad III, es el conjunto de los propietarios de las unidades funcionales. Constituye una persona jurídica privada, teniendo su domicilio en el mismo inmueble. También cuenta con órganos de gobierno que son la asamblea; órgano deliberativo por excelencia; el consejo de propietarios, órgano de control y supervisión; y el administrador como órgano ejecutivo de las decisiones de la Asamblea (Artículo 2044 del Nuevo Código Civil y Comercial) En cuanto a la Propiedad Horizontal, decimos que para el Nuevo Código Civil y Comercial es un derecho real que se ejerce sobre partes privativas y partes comunes de un edificio, cuyo uso y goce se realiza de conformidad con lo que establece el Código Civil y el respectivo reglamento de propiedad horizontal (que forma parte del título de propiedad conjuntamente con la escritura pública constitutiva del derecho real). El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos y/o locales. También sobre otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino. Para el NCCC lo que destaca a este derecho real es que cada unidad funcional (cualquiera sea su destino) tenga independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común. Ahora bien, para dar nacimiento a este derecho real, quien construye un edificio debe dividirlo jurídicamente (en unidades funcionales, las cuales tendrán luego sus respectivas matrículas o catastros individuales) y establecer las pautas de uso y goce de las partes comunes y privativas. Para ello el titular de dominio o los condóminos deben redactar por escritura pública el reglamento de propiedad horizontal, lo que se inscribe en la Dirección General de Inmuebles, juntamente con la escritura que otorga o transmite la titularidad del derecho. En el caso de los condóminos, habrá de contarse con el voto unánime de todos. En ese acto se debe designar administrador, con lo cual el primer administrador de una propiedad horizontal es una figura obligada para el que constituye este derecho real. Cabe aclarar que bajo la luz del NCCC y el crecimiento de diversos emprendimientos inmobiliarios, un administrador de consorcios no solo puede o está capacitado para administrar edificios o inmuebles sujetos a propiedad horizontal, sino también: a) Conjuntos Inmobiliarios que comprenden: • clubes de campo, y/o barrios cerrados o privados, • parques industriales, empresariales o náuticos, • cualquier otro emprendimiento urbanístico, • independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial (uso mixto) b) Fideicomiso Inmobiliario (Edificios en construcción) c) Tiempos compartidos. d) Cementerios Privados. Administración de Consorcios | 4 En el caso de la propiedad horizontal, como se dijo la existencia del Administrador reviste el carácter de obligatoria ya que se encuentra impuesta por el artículo 2065 del Nuevo Código Civil y Comercial que dice: “Representación legal. El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica” Según este artículo el administrador puede ser una persona física (humana) o jurídica (una consultora o estudio contable, o inmobiliaria constituida como SRL ó SA). En cuanto a la idoneidad del administrador, la Ordenanza 14830 C.D. de la Ciudad de Salta, no establece que deba acreditarse especialidad alguna,, capacitación, o título habilitante para administrar consorcios, esto seguramente porque la ley no lo exige. En cuanto a la naturaleza jurídica el administrador de consorcios, cabe decir que es el representante legal del consorcio de propietario con el carácter de mandatario. En tal sentido según el N.C.C.C. (art. 1319) el mandato es un contrato donde una parte se obliga a realizar actos jurídicos en interés de otra. El mandato se presume oneroso. A falta de acuerdo sobre la retribución, la remuneración es la que establecen las disposiciones legales o reglamentarias aplicables, o el uso. En cuanto a la capacidad para ser mandatario, no puede ser conferido a una persona incapaz (inhabilitado ó menor de 18 años) El mandato del administrador de consorcios es de tipo legal ya que su actuación aparece impuesta por la ley, ello porque es un mandatario del consorcio y –en consecuencia- en lo que hace a su gestión y relaciones con el consorcio se le aplican las disposiciones del Código Civil y Comercial sobre el contrato de mandato, el cual comprende solo los actos de administración, esto sin perjuicio que el consorcio amplíe este poder en forma convencional (mediante un nuevo poder) otorgándole mayores facultades. Bajo tal comprensión, la actuación que realiza en nombre del consorcio, dentro del poder de representación que le corresponde, es eficaz para obligar al Consorcio (y contra de aquél), de manera que la gestión que cae dentro de los límites de las facultades conferidas no enlaza o compromete la responsabilidad personal del administrador. Es conveniente aclarar que el Administrador no es mandatario individual de los consorcistas, sino que representa al Consorcio. El administrador actúa en nombre y representación del Consorcio ante las autoridades públicas o privadas, administrativas, judiciales, fiscales etc. En cuanto al Consorcio, como se verá en la Unidad 3 y se adelantó, es considerado por el Nuevo CCCN como un sujeto de derecho con personalidad jurídica propia distinta a la de sus miembros (art. 148 inc “g” NCCC) En cuanto a la representación en juicio del administrador en virtud que lo representa en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante legal (art. 2067 inc. m), el CCCN entiende que es una obligación del administrador ejercer esta representación. Ahora bien, para promover o iniciar alguna demanda en nombre del Consorcio, es la Asamblea la que debe autorizar o encomendar mediante la correspondiente decisión, el inicio del juicio contra el tercero ajeno al consorcio (puede ser un ex empleado, ex proveedor etc.) siendo recomendable que en este caso se le otorgue un poder para juicios ante escribano, o bien que se presente en el juicio el acta elevada a escritura pública de la asamblea que facultó iniciar acciones legales. Administración de Consorcios | 5 Pero si la demanda es iniciada contra otro copropietario, no sería necesario tal poder especial, mas aun si se trata de hacer cesar alguna infracción que cometa un copropietario (ej. interdicto de obra nueva o denuncia de ruidos molestos) o iniciar el cobro de expensas comunes, ó presentarse en audiencias donde se tramiten reclamos laborales de ex empleados del edificio (Secretaría de Trabajo). Designación El Artículo 2066 del Nuevo Código Civil y Comercial establece: “El administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero. Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la reforma del reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser removidos sin expresión de causa”. El NCCC establece entonces que la designación del primer administrador debe hacerse en el primer reglamento. Esta es una cláusula obligatoria que el reglamento debe establecer porque la propia ley lo exige (art. 2056 inc. r). Es decir que en el mismo momento en que nace o se constituye el derecho real de propiedad horizontal, lo que se hace mediante escritura pública, y se dicta el Reglamento, ya debe designarse un administrador del consorcio (inc. r, art. 2056). Ambos (título y reglamento) son inscriptos en la Dirección General de Inmuebles. A su vez cabe recordar que el reglamento de propiedad horizontal integra al título de propiedad horizontal. De lo dicho es indudable que el primer administrador deba ser elegido por unanimidad y por escritura pública, lo que no resulta dificultoso ya que generalmente es redactado por el único propietario (que puede ser una empresa constructora, emprendedor o fideicomiso inmobiliario) que construyó el edificio, o el comercializador que enajenó los departamentos. A veces sucede que el emprendedor de un edificio - que redacta e inscribe el reglamento - quiere asegurarse el control del edificio hasta tanto se enajenen todas las unidades, nombrando para ello un administrador de su confianza con carácter irrevocable durante cierto tiempo. Ahora bien bajo la luz del CCCN, que establece que el primer administrador cesa en sus funciones en la oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella, y la facultad de la asamblea que “puede” remover al administrador sin causa, entendemos que resulta nula e inválida la cláusula de ese reglamento que establece el carácter de “irrevocable” al mandato del administrador. La primera asamblea para cambiar o ratificar administrador según la nueva ley, debe realizarse dentro de los noventa (90) días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento, o del momento en que se encuentren “ocupadas” el cincuenta por ciento (50%) de las unidades funcionales. Esto último implica que se requiere que el 50% de las unidades efectivamente escrituradas o transferidas tengan habitación o posesión efectiva (ya sea que vivan sus propietarios, o la den el alquiler o préstamo de uso), por lo cual no basta la acreditación de compra mediante boleto de compraventa, ya que dicho instrumento no acredita titularidad del derecho real (por lo tanto no puede integrar la Asamblea) Administración de Consorcios | 6 En consecuencia, el primer administrador durará en sus funciones dos años (contados desde que inscribió el Reglamento), ó cuando estén ocupadas la mitad de los departamentos, viviendas o locales comerciales, que puede suceder antes de los dos años, aclarando la ley que “lo que ocurra primero” prevalece. El sentido de este supuesto, claramente es que los copropietarios puedan tomar control efectivo de la administración del Consorcio, sin depender de la voluntad del empresario que generalmente pretende seguir manejando el funcionamiento del edificio. En tal sentido el primer reglamento debe establecer obligatoriamente, para el futuro, las mayorías necesarias para designar o remover al administrador. Si no dice nada se entiende que es por mayoría absoluta (la mitad más uno). También el reglamento puede establecer el plazo que durará el mandato, es decir la fecha en que deberá concluir la función del administrador, que puede ocurrir mediante una intimación fehaciente previa (por carta documento) otorgándole un plazo para entregar los libros y demás documentos relacionados con la administración del consorcio; ó en forma automática, sin notificación previa, de manera tal que vencido el plazo el consorcio recupere la dirección administrativa del edificio. También el reglamento puede establecer la prórroga automática del plazo de mandato del administrador, como determinar que la remoción solo puede efectuarse con invocación de alguna causa, especificándolas a las mismas. En lo sucesivo la designación o remoción de administrador también se hará por Asamblea, por mayoría absoluta computada la misma sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales, y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de valor de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto (art. 2060 NCCC). Ejemplo: si son 20 unidades funcionales, necesitamos que 11 propietarios de unidades funcionales presten conformidad, y que a su vez estos 11 copropietarios tengan el 51% del valor del edificio en m2. También puede suceder que convocada la Asamblea, no se haya reunido el quórum necesario para deliberar (doble mayoría de valor y unidades funcionales). En este caso, a propuesta de la mayoría de los presentes, se puede remover o designar administrador, siempre y cuando se comunique la propuesta al resto de los consorcistas ausentes, de manera fehaciente, las que serán tenidas por aprobadas si estos no se oponen dentro de los 15 días de notificados. Así lo establece el art. 2060 al expresar que: “La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente. La decisión se debe comunicar por medio fehaciente a los propietarios ausentes, teniéndose por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente”. En cuanto a la convocatoria a Asamblea, la misma la puede realizar el propio administrador cuyo mandato está venciendo, o ha renunciado; ó también el Consejo de Propietarios. Si ninguno de estos dos órganos lo hace, los copropietarios que representen el cinco por ciento (5%) de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto, pueden peticionar que se convoque a asamblea. En este caso serán estos copropietarios que solicitarán al Consejo de propietarios o al administrador que se convoque a asamblea (art. 2058 del NCCC) Administración de Consorcios | 7 La asamblea también puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar, se aprueban por una mayoría de dos tercios (2/3) de la totalidad de los propietarios - por valor y número (art. 2059 párrafo 2°) Ahora bien, con la reforma ha previsto también que se puede remover y designar nuevo administrador si todos los propietarios lo acuerdan por unanimidad, prescindiendo de la convocatoria a asamblea y de realizar en forma previa un orden del día para su tratamiento (art. 2059 último párrafo) Por último, si el administrador o el Consejo de Propietarios no convocan a asamblea, pese a la petición efectuada por los consorcistas, se puede recurrir ante tal omisión existe la posibilidad de recurrir ante la justicia para realizar una asamblea judicial y tratar la remoción y/o designación de nuevo administrador. Para ello la petición que se efectuará ante la justicia – con el patrocinio de un abogado – debe reunir las firmas del diez (10%) por ciento del total de los copropietarios - que deberán acreditar el valor que detentan en el edificio con los respectivos títulos de propiedad - pudiendo solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial (art. 2063), en este caso para remover y/o designar nuevo administrador. En todos los supuestos detallados, debe quedar claro que designar o remover un nuevo administrador nunca implica modificar el reglamento. En cuanto a la forma de designación, basta la simple acta asamblearia, es decir que no se necesita escritura pública (escribano) para nombrar nuevo administrador. En consecuencia los integrantes del consorcio no pueden invocar la falta de escritura pública para desconocer al nuevo administrador, toda vez que las asambleas se presumen conocidas por todos los integrantes, salvo que se invoque la nulidad de la misma o cuestione la decisión de la Asamblea como ocurrirá en el supuesto del art. 2060, lo que sucede cuando el administrador fue designado por una asamblea fuera del orden del día, y no se comunicó la remoción y designación de nuevo administrador por medio fehaciente a los propietarios ausentes. También puede suceder que comunicados de la decisión, los consorcistas disconformes con la remoción / designación que estuvieron ausentes, en una asamblea que se realizará dentro de los quince días de notificados, manifiestan su oposición mediante la mayoría suficiente, con lo cual la remoción/designación quedaría sin efecto. Ahora bien a los fines de hacerlas valer ante terceros ajenos al consorcio, como forma de suplir el requisito de la escritura pública del mandato que otorga la designación de administrador, en general se acepta por válida la protocolización en una escribanía de las actas de la asamblea que nombró al nuevo administrador. Lo cierto es que si el nuevo administrador designado en asamblea de consorcio, eleva el acta asamblearia donde se lo designa como tal, a escritura pública, el mandato así otorgado es un instrumento público (conf. Bueres – Higton- Código Civil pag. 787- tomo V- Ed. Hammurabi) En cuanto a la retribución del Administrador por los servicios prestados, el NCCC no establece la forma deberá pagarse sus servicios, en que plazos o en qué forma, ya que al ser una locación de servicios (contrato) de naturaleza civil, queda librado a las partes la forma de establecer el pago. Debe quedar claro que el administrador al ser un mandatario del Consorcio, no tiene relación laboral o de dependencia con el Consorcio, y por lo tanto no rige la Ley de Contrato de Trabajo. Tampoco la ley establece dice si el Reglamento debe establecer la forma de retribuir al administrador, ya que solo hace referencia a la designación, facultades y obligaciones Administración de Consorcios | 8 especiales del administrador (Art 2056). Pero teniendo en cuenta que el Art. 1322 del NCCC establece que el mandato se presume oneroso, entendemos que el Reglamento válidamente puede incluir y establecer la base de la remuneración o el pago de los servicios prestados, en base a un porcentaje de lo recaudado en concepto de expensas, ó un porcentaje de las locaciones o alquileres que perciben el Consorcio, o bien un porcentaje de los gastos que genera el funcionamiento del consorcio. Ahora bien, a falta de acuerdo sobre la retribución, en el caso que el Administrador sea un profesional universitario, debe tenerse en cuenta que en Salta rige la ley 6730 de “Desregulación de los Aranceles Profesionales”, que establece que todo profesional universitario que posea título habilitante, podrá ejercer su actividad u oficio en todo el territorio de la Provincia, sujetándose a las normas que reglamentan el ejercicio de su profesión en el ámbito provincial; con lo cual la remuneración es la que establecen las disposiciones legales que rige para cada profesión, con lo cual si la administración la realiza un contador, podría aplicarse las regulaciones de honorarios establecidas por la ley arancelaria respectiva ó el Consejo Profesional, y el caso de los corredores inmobiliarios o martilleros su respectivo Colegio o ley de honorarios. Todo lo dicho no impide que se convenga que la administración sea desempeñada en forma gratuita, lo que muchas veces ocurre cuando el cargo es ejercido por algún propietario de las unidades que constituyen el consorcio administrado (conf. Racciatti, Hernán, "Manual de la Propiedad Horizontal", p. 112, ap. c7, éd. 1998) Obligaciones del Consorcio respecto del administrador: Una vez designado el administrador y puesto en sus funciones, el Consorcio debe proporcionar al administrador: • los medios necesarios para la ejecución del mandato. Para ello debe entregarle las llaves de los espacios comunes (portería, • locales comerciales, SUM etc) y los libros necesarios para poner • en funcionamiento la administración; • compensarle, en cualquier momento que le sea requerido, todo gasto razonable en que haya incurrido para ese fin; • indemnizar al mandatario los daños que sufra como; • consecuencia de la ejecución del mandato, no imputables al propio mandatario; • liberar al mandatario de las obligaciones asumidas con terceros, proveyéndole de los medios necesarios para ello, lo que implica el pago de seguros, salarios a empleados, aporte de carga y contribuciones, proveedores etc. • abonar al mandatario la retribución convenida. Si el mandato se extingue sin culpa del mandatario, debe la parte de la retribución proporcionada al servicio cumplido; pero si el mandatario ha recibido un adelanto mayor de lo que le corresponde, el mandante no puede exigir su restitución. Derechos y obligaciones del administrador El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley (art. 2067 NCCC), el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial tiene las siguientes funciones: 1.-Recaudatorias: Debe efectuar las cobranzas de las expensas comunes y extraordinarias mediante las gestiones de cobro pertinente (notificaciones, notas, intimaciones etc.); extender los recibos de cobro, asentar el pago en los libros o sistemas pertinentes, archivando Administración de Consorcios | 9 cronológicamente las liquidaciones de expensas, calculando los intereses por mora y computando las multas. Debe llevar la contabilidad mediante los libros respectivos, los cuales pueden ser electrónicos. En forma previa para determinar el monto de la expensa, debe practicar la cuenta de los gastos que demanda el funcionamiento y conservación del edificio, y estimar la forma de recaudar los fondos necesarios para satisfacer las expensas, el fondo de reserva, el cobro de los alquileres de locales o partes comunes del edificio (por ej. los salones de fiesta, SUM, quinchos, pileta, locales comerciales etc.). Esta “cuenta de gastos” debe elevarla a la Asamblea para su aprobación. Ahora bien, siendo el administrador es custodio de los fondos ingresados, es quien debe decidir sobre el destino de los mismos, primeramente procurando el cobro a los deudores y luego depositando los fondos en una institución bancaria en una cuenta a nombre del Consorcio de Propietarios, salvo disposición contraria de la asamblea de propietarios. Téngase en cuenta que el control de las decisiones del Administrador que comprometen económica y financieramente al consorcio, por ley, las ejerce el Consejo de Propietarios (art. 2064 inc. “b”), quien ejercerá esta función en carácter de órgano auditor o supervisor. Tal es así que para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del Consejo de propietarios (art. 2064 inc “c” NCCC) 2.- Conservatorias: El administrador debe atender la conservación de las cosas y partes comunes, y la seguridad de la estructura del edificio. Para ello dará cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales. El administrador responde ante los copropietarios por el buen funcionamiento de los servicios, efectuando un control permanente de las partes comunes del edificio a su cargo. Para ello debe reservar los recursos necesarios para atender a los gastos que demande el mantenimiento, los que deberán estar planificados de manera tal que no afectar los fondos del consorcio de manera inesperada. Según el art. 8° de la Ordenanza 14830, los administradores de consorcios sólo podrán contratar la provisión de bienes, servicios o la realización de obras, a aquellos prestadores que reúnan los siguientes requisitos: a) Título o matrícula, cuando la legislación vigente así lo disponga. Ej. un gasista, electricista, abogado, contador etc. b) Que cuenten con seguros de riesgos del trabajo del personal a su cargo (ART), en los casos que así lo exija la legislación vigente, exigiendo el original de los comprobantes correspondientes (debe guardar en archivo la copia de los mismos) A los fines de exigir la factura correspondiente deberá constatar que el prestador o proveedor esté inscripto ante AFIP y DGR. ASCENSORES: La ordenanza 8428/98 del Concejo Deliberante de la Ciudad de Salta establece que cada 6 meses los inspectores de la Secretaría de Obras y Servicios Públicos de la Municipalidad controlarán los de los edificios de la ciudad que poseen ascensores o máquinas de transporte vertical de personas, dejando constancia en un legajo Administración de Consorcios | 10 individual de los mismos, debiendo informar el Consorcio cual es el nombre o razón social del servicio que tiene a su cargo el mantenimiento técnico del ascensor. Por su parte la ordenanza 12.920 que crea el Registro de Profesionales Verificadores de Ascensores establece que solo pueden inscribirse en este registro los profesionales ingenieros con 5 años de antigüedad en la matrícula. La ordenanza 8428 del CD de la Ciudad de Salta prohíbe la instalación de ascensores con puertas del tipo tijeras. Según esta ordenanza, el ascensor debe: a) tener un cartel indicador que informe la capacidad máxima, las instrucciones del buen uso, y las advertencias para el caso de emergencias. b) contar con un sistema de ventilación natural equivalente al 10% del volumen total del mismo. c) contar con un sistema de alarma manual accionado desde adentro o un intercomunicador en caso de emergencia. d) para asegurar el uso de personas con capacidad física restringida, el ascensor debe contar con un espacio tal que permita el asenso de una silla de ruedas y que esta se pueda maniobrar adentro de tal modo que la persona, pueda accionar los controles del ascensor por sí mismo. e) contar con un generador eléctrico, el cual deberá activarse automáticamente al motor en caso que se produzca corte de energía en el suministro de la red eléctrica (puede ser el mismo generador del edificio). f) contar con un extinguidor de incendios exclusivo.- 3. Reglamentarias: El administrador debe hacer cumplir el reglamento de administración y el reglamento interno, como también las normativas municipales y provinciales (como ser el código de contravenciones) Para ello efectuará las denuncias pertinentes ante los organismos respectivos (ej. Ente Regulador, Defensa del Consumidor, Policía, Secretaria de Trabajo, etc) como también ante las autoridades que correspondan para verificar toda situación antireglamentaria y obras ejecutadas en el edificio que administra sin el respectivo permiso de obra o sin aviso de obra, según corresponda conforme las normas vigentes (Ej. Secretaría de Obras particulares del correspondiente municipio) 4.- Cumplir con el pago de las obligaciones: El administrador deberá realizar pagos los de impuestos, tasas, contribuciones, de servicios prestados por terceros, honorarios a profesionales autorizados por la asamblea (abogados, arquitectos etc.) a los proveedores de los servicios del edificio, y al personal. Para ello debe cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria.- 5.- Orgánicas: Debe convocar a Asambleas ordinaria o extraordinaria, y redactar el orden del día, todo ello con debido tiempo y en la debida forma, especificando lugar, día, temario y horario de comienzo y finalización. Luego debe notificar a los propietarios ausentes las decisiones tomadas por la Asamblea, y ejecutarlas. Administración de Consorcios | 11 Puede darse en caso que uno de los copropietarios pretenda hacer reparaciones o modificaciones en su unidad funcional. Para ello debe peticionar la correspondiente autorización ante el Administrador, quien si considera que por motivos técnicos debidamente justificados no corresponde su realización, puede oponerse y convocar a asamblea para que esta resuelva. Esto implica que la oposición del administrador hacia la modificación o reparación de la unidad funcional, tenga que contar necesariamente con el aval o dictamen de un profesional en la materia que justifique mandar a resolución del órgano asambleario la decisión final. El administrador también debe llevar en legal forma los libros de actas de la asamblea, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local, como ser el de inspección de ascensores. También debe conservar los títulos de propiedad, escrituras públicas, y todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio, contratos de locación, y de las sucesivas administraciones. Debe conservar la documentación del consorcio en debida forma, garantizando el libre acceso de los consorcistas a la misma, expidiendo copias de actas o del reglamento cuando los consorcistas lo soliciten. También tiene la obligación de expedir: • actas poder que representen a los consorcistas ausentes en las asambleas; • a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días • hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes; • certificados de libre deudas; • Certificado por deudas de expensas comunes y demás contribuciones determinadas en el reglamento o por la Asamblea, a los fines de su ejecución judicial. La expedición de este certificado debe estar aprobado previamente por el consejo de propietarios, si éste existe. Recordemos que el Administrador representa al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante legal. Por ello debe notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio, requiriendo nuevas instrucciones o ratificación de las anteriores, y adoptando las medidas indispensables y urgentes (art. 2067 inc “k” NCCC) En cuanto al libro de Registro de Firmas de Copropietarios, debe mantenerlo actualizado, ya que deberá ser exhibido al comienzo de cada Asamblea a fin que los copropietarios presentes puedan verificar la autenticidad de los poderes que se presenten. También debe llevar un Libro de registro de propietarios, que contenga los datos personales de los consorcistas sobre todo de los que no habitan el inmueble. Este libro deberá contener los datos (DNI, teléfono, dirección de correo electrónico, domicilio laboral etc) de los copropietarios, es decir de los titulares registrales, como también de los condóminos, usufructuarios, inquilinos, herederos ocupantes etc., esto a fin de poder ubicarlos, citarlos y notificarlos ante cualquier eventualidad. Administración de Consorcios | 12 En caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas (inc. “j” art. 2067) 6.- Laborales: El art. 2067 inc. “f” establece la facultad de nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto. Con ello se entiende que una vez nombrado con la anuencia de la asamblea, quien organiza los recursos humanos del Edificio y los dirige, emitiendo las directivas y órdenes necesarias, es el Administrador. En forma previa estará a su cargo el proceso de selección del postulante para cubrir la vacancia, lo que implica definir el perfil del personal, el horario a cumplir, la categoría laboral, carácter del puesto (permanente, suplente ó temporario, encargado ó ayudante, guardacoches, vigilancia, jornalizados para tarea de limpieza, telefonista etc), remuneración a percibir, tipo de contrato a celebrar (por tiempo determinado o indeterminado); y luego realizar la publicación en el diario local el anuncio respectivo, lugar y hora de las entrevistas o presentación de CV. Una vez seleccionado el postulante, debe convocar a asamblea para que preste conformidad con la decisión tomada. El administrador debe controlar que los empleados cumplan con los deberes y obligaciones establecidas en la Ley de Contrato de Trabajo, y el régimen específico es decir el convenio que rige la actividad que es el de Encargado de Casa de Renta y Propiedad Horizontal. Por su parte el administrador debe cumplir con el pago de las remuneraciones, liquidando sueldos y jornales, reteniendo lo que dispone la ley, depositando los aportes previsionales tanto patronales como de los empleados en las diversa instituciones, en tiempo y forma. También cumplir con el régimen de jornada de trabajo, licencias, vacaciones, días compensatorios etc. Por último aclaramos que el hecho que el administrador contrate un trabajador y lo dirija, no le hace contraer responsabilidad de carácter personal individual o solidaria con éste, salvo que obrare ostensiblemente fuera de los límites de su mandato o representación legal (CNAT, Sala V, 29/6/98, sent. 58.977, "Maillot González, Iris c/ Bellovino, Carmen s/ despido"). 7.-Seguros obligatorios: El NCCC establece que el Administrador debe mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir (inc. “h” art. 2067) En consecuencia resulta obligatorio para el administrador contratar un seguro contra incendios y otro por responsabilidad civil. Las primas de estos seguros deben pagadas con los fondos del consorcio, y este o puede eximírselo de la contratación del mismo ya que son obligatorios. Si se niegan a su pago los consorcistas, el administrador podrá requerir judicialmente su pago. El seguro contra incendios debe cubrir mínimamente la cobertura de las partes y cosas comunes, y sus instalaciones. También el consorcio puede autorizar a contratar un seguro con cobertura total, es decir que cubra el 100% del valor real de inmueble y que cubra por ej. los daños provocados por incendio, rayo, explosión, choque de vehículos aéreos o terrestres, daños por fuego o explosión en las inmediaciones. Administración de Consorcios | 13 La Resolución que rige en la materia es la n° 13.238/76 de la Superintendencia de Seguros de la Nación. El seguro se paga según el valor asegurado. Al ser un seguro “a prorrata”, como cláusula obligatoria en el contrato o póliza, se debe contemplar que la suma asegurada se aplicará en caso de producirse el siniestro, en primer término a las partes comunes, y luego recién a las partes exclusivas de cada consorcista en proporción a sus porcentajes en el consorcio. Una vez contratado el seguro, el tomador (consorcio a través de su administrador) deberá efectuar la notificación pertinente a los consorcistas informando que tipo de seguros se contrató, la empresa contratada, que cobertura abarca y la suma asegurada. Respecto del seguro de Responsabilidad Civil, es una novedad que incluyó el NCCC, ya que la ley que regía antes del 1/8/2015 (ley 13.512) solo preveía como obligatorio el de incendios. En consecuencia es obligatorio para el administrador contratar este tipo de seguros, los cuales puede cubrir los siniestros ocurridos por el uso de ascensores, calderas, termotanques, por agua (inundaciones), caída de mampostería, balcones, escaleras, carteles, árboles etc., ya sean provocados a terceros (invitados, proveedores etc) o a los mismos habitantes del edificio. En cuanto al seguro de Riesgos del Trabajo, este es un seguro obligatorio respecto de las personas que trabajan en relación de dependencia para el consorcio. Está regulado por ley 24.577 y comprende muerte, invalidez, asistencia médica, accidentes de trabajo, enfermedades profesionales, rehabilitación, recalificación y recolocación laboral, gastos de sepelio. Por último el seguro de vida a favor de los empleados del consorcio, debe ser contratado por ser obligatorio por Decreto 1567/74.- 8.-Administración de departamentos: Dentro de las funciones del administrador puede estar la de dar en locación los departamentos, oficinas o locales comerciales que son del consorcio. Esto implica ofertar el alquiler por distintos medios publicitarios, preseleccionar posibles locatarios, exhibir los inmuebles, evaluar las garantías y antecedentes locativos, redactar los contratos, efectuar cobranzas de los períodos locativos, verificar el pago de las tasas, visitar e inspeccionar el estado del inmueble, realizar reparaciones, y en su caso demandar ante la justicia el desalojo por falta de pago, vencimiento de contrato o cambio de destino. Los propietarios también pueden delegarle esta función al administrador, pero se trata de un contrato distinto, privado entre los consorcistas y el administrador.- Remoción del administrador En cuanto a la remoción del administrador, el CCCN establece que puede ser removido sin expresión de causa. Esta es una facultad que tiene el Consorcio, la puede ser restringida, limitada o regulada en el reglamento. Por ello el reglamento puede establecer algún procedimiento previo para remover al Administrador, como por ejemplo realizar una auditoría contable y con el resultado de la misma mandar una intimación o emplazamiento mediante carta documento, o bien establecer una mayoría determinada para que la Asamblea pueda decidirlo. En tal caso se debe seguir los pasos que se determinaron en cuanto a las formalidades para convocar a la asamblea, las mayorías requeridas etc. Administración de Consorcios | 14 En ausencia de previsión del reglamento, respecto de las mayorías necesarias para la remoción del administrador, se necesita la misma que la ley impone para resolver asuntos de interés común, es decir mayoría absoluta, de más de la mitad. El cambio de administrador puede obedecer al fallecimiento, renuncia, incapacidad posterior, abandono del cargo o conclusión del plazo, si el reglamento estableció alguno. Con mayor razón se podrá remover al administrador cuando su mal desempeño ha derivado la formación de una causa penal o civil de responsabilidad por daños. En caso que la Asamblea decida remover al Administrador, y en ese acto no se designe una nueva persona en el cargo, el NCCC establece en el art. 2064 inc. “d”, que el Consejo de Propietarios es el que ejercerá la administración del consorcio en forma provisoria, en caso de vacancia o ausencia del administrador. Pero es obligación del Consejo de propietarios convocar a una nueva Asamblea si el cargo continúa acéfalo dentro de los treinta días de producida la vacancia o la ausencia. La ley aclara que excepto el caso de ausencia o vacancia del administrador, el consejo de propietarios no sustituye administrador, ni puede cumplir sus obligaciones; con lo cual el cargo de administrador deviene obligatorio en su designación. Rendición de cuentas El CCC establece que el administrador debe rendir cuenta documentada dentro de los sesenta (60) días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal; esta rendición debe estar debidamente respaldada, es decir debe ser documentada. En caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles el administrador debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes (dinero depositado en la caja chica ó detallar en que bancos se encuentra depositada), libros y documentos del consorcio, rindiendo cuenta documentadas, es decir respaldado cada gasto o erogación efectuada. Es decir que el administrador debe rendir cuentas de dos formas: una ordinaria, que se realiza en forma anual, dentro de los 60 días de la fecha del cierre del ejercicio; y otra al finalizar sus funciones, dentro de los 15 días hábiles de tomar conocimiento de su remoción, o renunciar, o de extinguido el plazo de sus funciones. La obligación de rendir cuentas es respecto de los consorcistas, y surge de las normas del mandato. Ya sea que el administrador cese en sus funciones por renuncia o remoción, la finalización de su gestión implica la rendición de cuentas y la entrega de libros, fondos y documentación. La rendición de cuentas está legislada por los arts. 858 al 864 del NCCC. Para entender que es rendir cuentas, se debe partir de la base que “cuenta” constituye la descripción de los antecedentes, hechos y resultados pecuniarios de un negocio. Hay rendición de cuentas cuando se las pone a las mismas en conocimiento de la persona interesada, en el caso del administrador, ante el Consorcio. En base a lo establecido por el NCCC y lo dicho por la jurisprudencia, podemos afirmar que la rendición de cuentas comprende no solo la entrega de toda la documentación obrante en poder del administrador cuando termine su gestión, es decir las constancias que acreditan las partidas; sino también los libros contables Administración de Consorcios | 15 llevados en debida forma, donde surja en forma pormenorizada los ingresos y egresos efectuados durante su gestión. También implica consignar en la cuenta del consorcio el dinero sobrante de la gestión que tuviera, proveniente de ganancias (expensas, multas etc) o dinero recibido de terceros (locaciones) y sus intereses. La rendición de cuentas, si bien no se halla sujeta a fórmulas sacramentales, debe justificar las inversiones realizadas (gastos) y presentar una ordenada y cronológica historia del estado contable de ingresos y egresos realizados con dineros del Consorcio. No se trata de acumular comprobantes ó liquidaciones parciales, sino de detallar de modo documentado, claro y preciso el desarrollo del manejo del negocio que se le ha confiado al administrador. Supone, por tanto, una cuenta formal con la doble serie de partidas que constituyen el debe y el haber, presentada con los justificativos del caso o con las indicaciones pertinentes que la tornen perfectamente comprensible para los copropietarios que así tienen a la vista un detalle de la situación financiera del Consorcio durante un lapso determinado. Debe tenerse presente que el control y aprobación de los gastos o de los trabajos, por parte de los copropietarios, no implica aprobación de las cuentas, ni cuentas finiquitadas (Highton, Elena I., "Propiedad horizontal y prehorizontalidad", Ed. Hammurabi, Buenos Aires, 2007, págs. 609/613) Por ello, una vez presentado en los plazos de ley la rendición de cuentas, (60 días antes del cierre del ejercicio, o 15 días hábiles después de terminar las funciones) según el art. 862 del NCCC, el informe presentado en debida forma, puede ser aprobado expresa o tácitamente. Hay aprobación tácita si no es observado en el plazo establecido en el reglamento, en su defecto, en el de treinta (30) días de presentado. También debe tenerse presente que la rendición de cuentas presentada en debida forma, puede ser observada por errores de cálculo o de registración dentro del plazo de caducidad de un año de recibida por el Consejo de Propietarios (art. 862 NCCC) En el caso de las rendiciones efectuadas con motivo del cierre del ejercicio fiscal (anual u ordinaria) si la rendición de cuentas del último período es aprobada, se presume que también lo fueron las rendiciones correspondientes a los periodos anteriores. Una vez aprobado el informe de rendición de cuentas por el Consejo de Propietarios, o antes de ello, el administrador deberá: a) si hay un saldo a favor del Consorcio, tiene que devolverlo o depositarlo en el plazo establecido en el reglamento, en su defecto, en el de diez días; b) entregar – bajo inventario de ser posible- los títulos y documentos que le hayan sido confiados en su custodia, excepto las instrucciones de carácter personal que le encomendó la asamblea en el momento de ser designado. Responsabilidad del administrador El consorcio constituye una persona jurídica distinta de su administrador, por lo que las deudas que aquél hubiese contraído como empleador o contratista de proveedores de bienes y servicios, no pueden generarle ninguna responsabilidad en cabeza de quien lo administra, esto siempre y cuando las obligaciones se hayan contraído dentro del límite de su gestión. Pero si la responsabilidad surge de una administración deficiente o negligente, los administradores responden en forma ilimitada y solidaria frente a la persona jurídica, Administración de Consorcios | 16 sus miembros y terceros, por los daños causados por su culpa en el ejercicio o con ocasión de sus funciones, por acción u omisión (artículo 160 NCCC) Así tenemos fallos judiciales, donde en juicios promovidos por el Consorcio, se ha resulto condenar al ex administrador en sede civil para que responda por el pago de tales obligaciones e indemnice al consorcio por el perjuicio sufrido. En el caso resuelto por Sala C de la Cámara Nacional Civil, en autos "Consorcio Martinez Rosas n° 991 vs. Galarza Tersita del Valle s/ Daños”, donde el Administrador que estuvo 8 años a cargo del consorcio, el perito contable determinó que no se pagaron las contribuciones del empleador respecto de los empleados (aportes previsionales, obra social etc.) ni A.R.T. Respecto de las liquidaciones por expensas confeccionadas no mostraban acertadamente una rendición de cuentas mensual cuyo saldo de disponibilidades se traslade mes a mes, de modo tal que permitiera establecer, y por ende conocer, si el consorcio poseía los fondos suficientes para hacer frente a las erogaciones. El Tribunal condenó a pagar al administrador las sumas que no abonó a la Afip y ART, más las multas impuestas, más otro importe por daño moral. De todos modos, el consorcista o tercero perjudicado por el daño causado por el administrador, y sea por negligencia, impericia, culpa, acción u omisión, puede ser reclamado directamente al Consorcio de propietarios, ya que al ser una persona jurídica, en virtud del art. 1763 del NCCC, el consorcio responde por los daños que causen quienes las dirigen o administran en ejercicio o con ocasión de sus funciones. Entiéndase entonces que si el daño es cometido por el Administrador fuera del ejercicio de sus funciones, la acción o el reclamo contra el consorcio debería serle rechazada al consorcista o al tercero; como sería por ejemplo si el administrador colisiona con un particular en la playa de estacionamiento del edificio. En cuanto al plazo de prescripción para reclamar cualquier daño emergente de la responsabilidad civil del administrador, debe aplicarse el plazo del art. 2561 del CCCN – párrafo 2°, es decir de 3 años.En lo que respecta a la responsabilidad penal, la misma ocurre cuando hubo administración fraudulenta. Según el Artículo 173 del Código Penal esto ocurre cuando aquella persona que tuviera a su cargo el manejo, la Administración o el cuidado de bienes o intereses pecuniarios ajenos, y con el fin de procurar para si o para un tercero un lucro indebido o para causar daño, violando sus deberes perjudicare los intereses confiados u obligare abusivamente al titular de éstos. La administración fraudulenta es considerada un caso especial de defraudación o estafa, previéndose una pena prisión de un mes a seis años. A modo de ejemplo, en la causa judicial caratulada: "Navarro, Juan Carlos s/recurso de casación" – de la Cámara Nacional Penal - Sala III – de fecha 26/11/2008; se condenó a 2 años de prisión y multa al ex administrador de un edificio. La causa se originó cuando el consorcio remueve al administrador por retención indebida de fondos (cobro de expensas en juicio) y pagos de honorarios al abogado que ejecutaba expensas sin ser aprobadas en asamblea. Ante falta de devolución de fondos, el consorcio efectuó la denuncia penal, condenó el tribunal al administrador por considerar que: “recibió dinero que pertenecía al consorcio mientras ocupaba el cargo de administrador, luego de lo cual, y con el fin de procurar para sí un lucro indebido, dispuso de ese dinero a su antojo sin rendirlo en debida forma a su mandante, violando de esa forma los deberes inherentes a su cargo”. Por último el Código Penal, en el mismo art. 172 inc. 2, establece que también hay defraudación, cuando una persona, en perjuicio de otra, se niega a restituir o no restituyere a su debido tiempo, dinero, efectos o cualquier otra cosa mueble que se le Administración de Consorcios | 17 haya dado en depósito, comisión, administración u otro título que produzca obligación de entregar o devolver. Esto puede suceder cuando el administrador de un consorcio, al finalizar sus funciones no rinde cuentas en debida forma, reteniendo el dinero del consorcio, o no entregando los libros y demás documentación obrante en su poder con motivo del mandato. Fideicomiso inmobiliario El fideicomiso para la construcción de complejos habitacionales y urbanizaciones de gran escala, es una opción válida y utilizada en los negocios inmobiliarios. El crecimiento sostenido de la actividad económica sobre todo a partir del año 2003, en particular la vinculada al sector agro exportador, de fuerte impacto en nuestra región, y la existencia de un déficit habitacional estructural, sumado a la falta de inversiones alternativas atractivas, configura un escenario propicio para el desarrollo de la actividad inmobiliaria. Quien invierte en un fideicomiso sabe que el dinero ingresa a una cuenta a la cual solo tiene acceso el administrador fiduciario, quién solo puede autorizar pagos contra facturas emitidas por compra de bienes o servicios. De esta manera, el sistema le brinda mucha protección al comprador, ya que además, le permite el 100% de la información acerca del desarrollo inmobiliario. El beneficiario es parte del proyecto y se mantiene siempre al tanto del mismo, a través de su administrador. El fideicomiso no es una persona jurídica. Es un patrimonio separado, cuyo titular es el fiduciario. El NCCC regula el Fideicomiso, definiéndolo en su art. 1666, de esta manera: “Hay contrato de fideicomiso cuando una parte, llamada fiduciante, transmite o se compromete a transmitir la propiedad de bienes a otra persona denominada fiduciario, quien se obliga a ejercerla en beneficio de otra llamada beneficiario, que se designa en el contrato, y a transmitirla al cumplimiento de un plazo o condición al fideicomisario”. Según esta definición los sujetos que intervienen en este contrato son: *Fiduciante ó fidecomitente: Que es el que transmite al fiduciario los bienes o derechos que conforman el patrimonio del fideicomiso. Es el que crea el fideicomiso. Puede asimismo ser el beneficiario. También el DUEÑO DEL TERRENO. Transmite el derecho al fiduciario. *Fiduciario: Es la figura central de este negocio. Es quien la administración del patrimonio. *Fideicomisario - Beneficiario: Es quien recibe los beneficios que surgen del ejercicio de la propiedad fiduciaria. Fiduciante (dueño propiedad) Fiduciario (administrador) Fideicomisario y/o Beneficiario El fiduciario en su rol de administrador, recibe del fiduciante un terreno para que se desarrolle en él un proyecto de arquitectura. El inmueble que se transmite al Administración de Consorcios | 18 fiduciario, no se incorpora a su patrimonio sino que se constituye un patrimonio autónomo, e independiente diferente al patrimonio del fiduciante y fiduciario. En el contrato se deben establecer todas las condiciones relativas a la construcción, administración, forma de participación de los inversores, derechos y obligaciones de las partes, y especificar el destino de los bienes obtenidos. Con la utilización de esta herramienta aparte de obtener financiamiento del proyecto, también pueden obtener recursos financieros mediante la preventa de las unidades a clientes compradores, quienes anticipan los fondos a cuenta del precio final de la unidad a adquirir. Una vez finalizada la obra las unidades pueden ser entregadas al fiduciante y/o a los inversores, quienes las reciben en carácter de beneficiarios o bien a los clientes compradores, quienes cancelan el saldo del precio convenido. EL CONTRATO DE FIDEICOMISO INMOBILIARIO Se celebra entre el FIDUCIANTE, que puede ser el dueño del terreno o también los mismos inversores que aportarán fiduciariamente el dinero para la compra del inmueble y el desarrollo de la obra, en cuyo caso serán los beneficiarios y fideicomisarios por partes iguales. El OBJETO del Fideicomiso es la adquisición de un inmueble, la construcción de un edificio en base a un proyecto y una vez finalizada la obra y subdividido el inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal, la venta las unidades resultantes o eventualmente adjudicarlas a los beneficiarios.El PATRIMONIO FIDUCIARIO: Es el patrimonio de afectación y está integrado con el dominio fiduciario sobre el inmueble a adquirir o de propiedad de un tercero, con las sumas de dinero aportadas y a aportar por los fiduciantes. Este patrimonio de afectación está protegido por el NCCC, de la acción de eventuales acreedores de las partes. En el contrato se especifica la OBRA, con un plano ya aprobado e individualiza las futuras unidades funcionales, con un plan de inversión, calculado en base al proyecto de obra. Los fiduciantes deben reconocer las más amplias facultades al FIDUCIARIO para administrar y llevar adelante el proyecto, con las limitaciones para disponer y obligarse Es obligación de cada uno de los Fiduciantes integrar sus aportes en las fechas pactadas en el plan de inversión, estableciéndose la mora automática por el sólo vencimiento de los plazos. Los intereses que se perciban por aplicación de este punto pasarán a integrar el fondo fiduciario, sin modificar la participación proporcional de quien lo hubiera tenido que abonar. FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR FIDUCIARIO Con el consentimiento previo y por escrito del Comité de Fiscalización deberá designar a los contratistas para realizar la obra y suscribir los contratos necesarios. Controlará el cumplimiento de los contratistas, de los profesionales y de las personas contratadas para lograr los objetivos del contrato. Arbitrará y ejecutará todas las medidas que considere necesarias y conducentes para desarrollar y concluir la Obra. Administración de Consorcios | 19 Según el art. 1685 del NCCC, sin perjuicio de su responsabilidad, el fiduciario tiene la obligación de contratar un seguro de responsabilidad civil que cubra los daños causados por las cosas objeto del fideicomiso. Además, terminada la obra deberá someter la construcción al régimen de propiedad horizontal, con las más amplias facultades para otorgar las escrituras, planos y todos los documentos e instrumentos requeridos. Con el consentimiento previo y por escrito del Comité de Fiscalización, deberá establecer una política comercial de ventas para enajenar las unidades del proyecto, debe fijar los precios, establecer condiciones de pago, designar la inmobiliaria para la intermediación en las ventas conviniendo las comisiones y demás derechos y obligaciones, como así también realizar todos los actos que fueren necesarios para concretar la política de venta trazada. Con el consentimiento previo y por escrito del Comité de Fiscalización deberá suscribir con terceros adquirentes los boletos de compraventa y las escrituras traslativas de dominio, recibir los precios y entregar la posesión. Con el consentimiento previo y por escrito del Comité de Fiscalización, sustituirá a los contratistas, profesionales y demás personas contratadas, ante el incumplimiento de las obligaciones a su cargo. Administrará el patrimonio fiduciario y abonará impuestos, tasas, contribuciones, servicios públicos, gravámenes, honorarios y cualquier otro gasto. Contratará los seguros necesarios para cubrir todos los riegos de la obra. Está facultado para ejercer todas las acciones necesarias para adquirir, conservar, constituir y defender el patrimonio fiduciario. Concluida la obra y dado el destino correspondiente a las unidades construidas, el fideicomiso se disuelve por haberse cumplido el objetivo del contrato. Administración de Consorcios | 20 Sistema de Educación a Distancia - SEAD Dirección de Diseño y Desarrollo Instruccional Edición © UCASAL Este material fue elaborado por la Dra. María L. Falconier Díaz en conjunto a la Dirección de Diseño y Desarrollo Instruccional del Sistema de Educación a Distancia con exclusivos fines didácticos. Todos los derechos de uso y distribución son reservados. Cualquier copia, edición o reducción, corrección, alquiles, intercambio o contrato, préstamo, difusión y/o emisión de exhibiciones públicas de este material o de alguna parte del mismo sin autorización expresa, están terminantemente prohibidos y la realización de cualquiera de estas actividades haría incurrir en responsabilidades legales y podrá dar lugar a actuaciones penales. Ley 11.723 - Régimen Legal de la Propiedad Intelectual; Art. 172 C.P. Administración de Consorcios | 21
