Derechos Reales: Apuntes de Clase - Franja Morada 2018

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DERECHOS REALES
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FRANJA MORADA 2018
JOSÉ TARCHINI
DERECHOS REALES
UNIDAD 1: PATRIMONIO
El patrimonio es un atributo de la persona. Es una universalidad jurídica, conjunto de dchos
susceptibles de apreciación pecuniaria de bienes) deducida las cargas que los gravan.
Así, desde el punto de vista subjetivo es la persona misma tomada en su potencial económico y que
comprende los bienes que es capaz de adquirir desde su nacimiento hasta su muerta. Implica las
siguientes premisas:
1) Toda persona tiene un patrimonio del que es titular.
2) El patrimonio es inseparable de la persona.
ARTÍCULOS DEL CC Y CN que nos hablan de patrimonio


ART 15: Titularidad de derechos. Las personas son titulares de los derechos individuales
sobre los bienes que integran su patrimonio conforme con lo que se establece en este
Código.
ART 16: Bienes y cosas. Los derechos referidos en el primer párrafo del artículo 15 pueden
recaer sobre bienes susceptibles de valor económico. Los bienes materiales se llaman cosas.
Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas naturales
susceptibles de ser puestas al servicio del hombre.
El Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCN) trata en el Libro Tercero a los Derechos Personales.
En el Título Primero “Obligaciones en general” define a la obligación como “una relación jurídica en
virtud de la cual el acreedor tiene el derecho a exigir del deudor una prestación destinada a satisfacer
un interés lícito y, ante el incumplimiento, a obtener forzadamente la satisfacción de dicho interés”.
(ART 724)
El CCyCN en el Libro Cuarto trata los Derechos Reales. Lo define en el ART. 1882: Concepto. El
derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en
forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás
previstas en este Código.
ELEMENTOS
CARACTERES
DERECHOS PERSONALES
3 Elementos:
Sujeto Pasivo (deudor de la
obligación)
Sujeto Activo (acreedor de la
obligación)
Prestación (cosa o hecho,
Objeto)
1. Sólo puede perseguir
a quien se obliga.
2. No sucede
3. Causa:
Obligación
que puede nacer de
un hecho idóneo
4. Rige el principio de
la Autonomía de la
voluntad
DERECHOS REALES
2 Elementos:
Titular
Objeto-cosa
(derecho
establecido por ley)
No hay obligación que
corresponda porque no hay
dos sujetos.
1. Ius Persecuendi
2. Ius Preferendi
3. Causa. Enajenación
de alguna o todas las
facultades que se
tienen sobre la cosa
4. Creación legal
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DERECHOS REALES
UBICACIÓN Y CLASIFICACIÓN. Según:
 SU CONTENIDO:
 Derechos Patrimoniales
 Derechos Extra patrimoniales
 SU OPONIBILIDAD
 Derechos Absolutos
 Derechos Relativos
Otras Categorías: CCyCN

ART 17: “Derechos sobre el cuerpo humano. Los derechos sobre el cuerpo humano o sus
partes no tienen un valor comercial, sino afectivo, terapéutico, científico, humanitario o
social y sólo pueden ser disponibles por su titular siempre que se respete alguno de esos
valores y según lo dispongan las leyes especiales.”
Elimina el valor comercial para impedir que el incentivo económico incida en detrimento de los
principios de dignidad e igualdad.
Se quiere lograr un aprovechamiento razonable y no una comercialización salvaje.

ART 18: Derechos de las comunidades indígenas. Las comunidades indígenas reconocidas
tienen derecho a la posesión y propiedad comunitaria de las tierras que tradicionalmente
ocupan y de aquellas otras aptas y suficientes para el desarrollo humano según lo establezca
la ley, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 75 inciso 17 de la Constitución
Nacional.
No queda subsumido dentro de los Dchos (Dcho. Privado) porque es un tema vinculado con el
Derecho Público.
PUNTO 2: DOCTRINAS que diferencian y equiparan a los Dchos Reales y a los Dchos Creditorios.

DOCTRINA CLÁSICA O TRADICIONAL (diferenciadora)
DIFERENCIAS
DCHOS. REALES
Relación DIRECTA e INMEDIATA.
2 elementos:
1. En relación con la
Sujeto- Cosa- poder directo
COSA
COSA
individualizada
y
de
existencia actual
Bien taxativamente señalado por la
ley.
2. OBJETO
3. EXCLUSIVIDAD/
CONCURRENCIA
4. DERECHO
DE
DCHOS. PERSONALES
Relación MEDIATA
3 elementos:
Acreedor que consigue la
prestación (objeto) a través
del deudor
PRESTACIÓN, hecho del
deudor.
No exige existencia actual y
se
acepta
que
sea
determinable ( D –H – NH)
“Nada impide que la misma
cosa que me es debida
también sea debida a otro”
“Es imposible que lo que me
pertenezca en el todo, pertenezca
al mismo tiempo a otro” (CC nota
al 2508)
ART 1943- CCyCN: Dominio
Prioridad temporal: primero en el Prioridad inexistente, ya que
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PREFERENCIA
Preferendi)
(Ius
5. DERECHO
PERSECUCIÓN
(Ius Persecuendi)
6. ADQUISICIÓN
tiempo, mejor en el derecho.
Se da en relación a otro dcho. de
igual naturaleza respecto de la
misma cosa y reclamado por otro
sujeto que dice tener ese dcho. en
virtud de una causa diferente y
opuesta.
Es el poder del titular del DR de
DE perseguir la cosa (objeto) en
manos de quien se encuentre.
El consentimiento no basta para
adquirir ni transmitir algún dcho.
real
ART 750: “El acreedor no adquiere
ningún dcho. real sobre la cosa
antes de la tradición, excepto
disposición legal en contrario”
(Oblig. De dar cosa cierta para
constituir DR- CCyCN)
Erga Omnes
7. OPONIBILIDAD
8. PRESCRIPCIÓN
ADQUISITIVA: la prescripción adq.
es el método por el cual el
poseedor de una cosa adquiere un
los
acreedores
se
encuentran en paridad de
condiciones.
NO confundir con privilegios:
la ley otorga a un acreedor el
derecho de percibir su
crédito antes que otro que
cobrará sobre el remanente
cuando hay un mismo
deudor.
Carece de esta posibilidad: el
titular de un DP no puede
perseguir el objeto en manos
de cualquier sujeto, sólo de
quien es su deudor.
Consentimiento basta para
adquirir/transmitir un DP
ART 971 CCyCN: Formación
del consentimiento. Los
contratos se concluyen con
la recepción de la aceptación
de una oferta o por una
conducta de las partes que
sea
suficiente
para
demostrar la existencia de
un acuerdo.
Oponibles en principio sólo
al deudor.
ART 730 CCyCN: Efectos con
relación al acreedor. La
obligación da derecho al
acreedor a:
a) emplear los medios
legales para que el deudor le
procure aquello a que se ha
obligado;
b) hacérselo procurar por
otro a costa del deudor;
c) obtener del deudor las
indemnizaciones
correspondientes
ART 1021 CCYCN: Regla
general. El contrato sólo
tiene efecto entre las partes
contratantes; no lo tiene con
respecto a terceros, excepto
en los casos previstos por la
ley.
LIBERATORIA (ART 55 y 2554
CCyCN: El transcurso del
plazo
de
prescripción
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9. ABANDONO
10.POSESIÓN
11.SANCIÓN
12.TRANSMISIBILIDAD
13.CREACIÓN
14.CAUSA
DR sobre ella, mediante la
posesión durante el tiempo fijado
por ley (ART 1897 CCyCN)
Posibilidad que permite al titular
del DR eximirse de las cargas que
gravan la cosa mediante un acto
unilateral
ART 1891 CCyCN: “Ejercicio por la
posesión o por actos posesorios.
Todos
los
derechos
reales
regulados en este Código se
ejercen por la posesión, excepto
las servidumbres y la hipoteca.
Las servidumbres positivas se
ejercen por actos posesorios
concretos y determinados sin que
su titular ostente la posesión.”
 Si deja de ejercerse
 Se conservan sólo ANIMUS
Se protegen a través de Acciones
Reales que se ejercen adversus
omnes
El dominio (especialmente el
inmobiliario) exige formalidades
cada vez más complejas
El número y reglamentación está
sujeto a la ley (ART 1884 y 1887
CCyCN)
Enajenación de alguna o de todas
las facultades que se tiene sobre la
cosa
comienza el día en que la
prestación es exigible)
El titular de un DP carece de
tal facultad.
Nacen para extinguirse
mediante el pago.
Se protegen por Acciones
Personales que se dirigen
sólo contra el deudor
Se permite la cesión de
deudas y créditos
Principio de la Autonomía de
la voluntad
Obligación (puede nacer de
contratos,
cuasicontratos,
delitos, cuasidelitos y ley;
Causas mediatas)
 DOCTRINA PERSONALISTA (obligación pasivamente universal)
Critica a la D. clásica porque afirman que las relaciones jurídicas se dan entre personas y es absurdo
sostener la existencia de una relación entre persona y cosa.
 KANT: decía que todo dcho es necesariamente una relacione entre personas y que a todo
dcho corresponde necesariamente un deber.
De aquí deriva la definición de DR como una relación jurídica entre una persona como sujeto activo y
todas las otras como sujetos pasivos (obligación negativa: que consiste en abstenerse de todo lo que
pueda perturbar el ejercicio pacífico del Dcho por su titular).
El sujeto pasivo tiene un papel borroso: no se ve sino a través de la relación del derecho ya que el
contraventor no podría resultar condenado (ej. A la restitución de la cosa) sino estuviera obligado
con anterioridad.
En conclusión esta doctrina:
- Niega la distinción entre DR y DP pues ambos tienen la misma naturaleza: son OBIGACIONES.
- Advierte que hay diferencias de efectos pero que no derivan de la naturaleza del vínculo,
sino del hecho de que tienen distinto objeto y distinto número de sujetos pasivos.
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DERECHOS REALES
CRÍTICA: señala como característico de las obligaciones un aspecto común a todos los DR y DP: el
deber a cargo de toda la sociedad de respetar derechos ajenos (los confunde).
La obligación que liga al titular de los DR con los otros miembros de la sociedad no sería de la misma
naturaleza que la de los DP porque no tiene naturaleza patrimonial: no figura en el pasivo del
patrimonio de los miembros como así figuraría una obligación de no hacer.
En los DP el deudor siempre está determinado al momento de ser exigible la obligación.
 TEORÍA REALISTA
Quiere reducir todos los dchos a DR: sostiene que todas las relaciones jurídicas en realidad se
presentan entre SUJETO y OBJETO (que es el patrimonio del deudor).
 JALLU: dice que el Dcho obligacional recae sobre un objeto (ej. Entregar un caballo) y
subsidiariamente sobre todas las cosas que integran el patrimonio del deudor (a través de la
indemnización de daños y perjuicios).
CRÍTICA:
1) Olvida que la relación de persona y cosa en el DR es directa e inmediatamente y en el DP se
necesita de la actividad del sujeto.
-Se despersonaliza a la obligación al mirar sólo al objeto.
2) Confunde al objeto con el efecto del incumplimiento.
3) Enfocan a la obligación en el momento de su incumplimiento, o sea construye en base a la
anormalidad (en base a elementos que pueden no operan en la relación jurídica si la
obligación se cumple).

DOCTRINA ECONÓMICA (Bonnecase)
Distingue a los DR y DP teniendo en cuenta el contenido económico.
DCHOS REALES
Es una relación de dcho en virtud de la cual
una COSA se encuentra sometida de forma
inmediata y exclusiva al poder de
apropiación, de una persona
OBJETO: apropiación de riqueza recayendo
sobre cuerpos determinados
SUJETO: su titular es puesto en contacto con
una cosa bajo la garantía del poder social
DCHOS PERSONALES
Es una relación de Dcho Privado en virtud de
la cual la actividad económica o social de
una persona es puesta a disposición de otra
OBJETO: aprovechamiento de servicios
ajenos
SUJETO: deben necesariamente existir 2
personas, una de las cuales sujeta su
actividad a favor de la otra mediante el
cumplimiento de una prestación (D –H- NH)
OTRAS TEORÍAS MODERNAS
 TEORÍA NEOCLÀSICA (López de Zavalía): Esta teoría reconoce que hay un género común para
luego analizar la diferencia específica.
El GÉNERO PRÓXIMO es que ambos son DCHOS PATRIMONIALES y ambos se desarrollan en
una relación jurídica.
La relación jurídica es el conjunto de conexiones jurídicas unificadas en torno a un núcleo
fundamental (NF). La relación jurídica posee un lado interno y otro externo:
LADO INTERNO: se encuentra el NF, que conecta al sujeto de la relación con un ente del mundo
exterior- medio.
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o Si ese ente del mundo exterior es un SUJETO: la relación es INTERSUBJETIVA en su NF y nos
encontramos ante un DP.
o Si ese ente es un OBJETO: esta relación es SUBJETIVA-OBJETIVA y nos encontramos ante un DR.
Entonces…
DERECHO PERSONAL
Es el lado interno de la RJ: encontramos…
 NF
 Y otros 2 vínculos (fuera del NF):
- VÍNCULO DE DÉBITO: nos permite identificar al obligado, o sea acreedor y deudor
dependiendo de la conexión. Ej. Compraventa.
El vendedor es un deudor de la entrega de la cosa, y el acreedor del precio de la cosa.
El comprador es deudor del precio y acreedor de la cosa.
Estas son relaciones sujeto-objeto pero no caracterizan al DP porque no estamos dentro del NF.
Son relaciones secundarias (aquí es donde se confunden los realistas).
- VÍNCULO DE RESPONSABILIDAD: nos permite conocer cómo va a responder el deudor, la
responsabilidad PATRIMONIAL (por ser la prenda común de todos los acreedores).
DERECHO REAL
LADO INTERNO:
 El NF: subj-obj
 Y además 2 vínculos: vínculo de débito y vínculo de responsabilidad atípico.
Tomando como ejemplo a la Hipoteca: en donde la cosa (inmueble) le pertenece a un SUJETO
(dcho propiedad); pero sobre esa misma cosa hay un dcho de hipoteca que le pertenece a OTRO
sujeto (dcho de garantía). Cada persona tiene una relación S-O.
- VÍNCULO DE DÉBITO ATÍPICO: hay dos sujetos
El propietario será el deudor de la obligación garantizada con el DR de hipoteca y va a mantener en
su poder a la cosa.
El otro sujeto es el acreedor hipotecario.
Hay conexiones intersubjetivas, pero siempre fuera del NF.
- VÍNCULO DE RESPONSABILIDAD ATÍPICO: si el propietario (deudor hipotecario) no cumple, se
realiza la ejecución hipotecaria.
La responsabilidad es INTRE REM (sólo con la cosa).
Es ATÍPICO porque no hay deudor, no hay obligación sólo hay un titular. Solamente hay una persona
que ha constituido un DR de hipoteca.

 LADO EXTERNO: de ambas categorías de dcho encontramos las SUJECIONES el también llamado el
DEBER GENERAL DE RESPETO. Este consiste en la necesidad de una conducta propia sancionada por
el ordenamiento jurídico.
Este deber puede ser:
 ABSOLUTO: el ordenamiento jurídico impone una conducta.
La fórmula es: “dado A, debe ser B”
 GENERAL: el sujeto obligado está en forma indeterminada “dado que todos los ciudadanos
tienen dchos, los demás ciudadanos ajenos a ese dcho deben ser respetando, este el deber gral. de
respeto”
Aquí es donde se confunde la T. de la obligación pasivamente universal.
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 PARTICULAR: una persona debe cumplir lo que se ha obligado (recae sobre una persona
determinada).
 RELATIVO: la norma remite a una decisión de conflicto de interés.
La fórmula es: “dado A, si quieres X, debe ser B”
Ej. Dado que tienes gravado el dominio de este inmueble con una hipoteca y debido a que quienes
liberan a esa cosa deben cancelar la obligación que se encuentra gravando la cosa (carga o
gravamen).
El PG de R se ubica en el lado externo del DR y DP, pero la obligación sólo se encuentra en el lado
interno del DP.
DCHO REAL
NF: relación subj-obj
Otras conexiones:
LADO INTERNO
-Vínculo de débito
-Vínculo de responsabilidad atípico
LADO EXTERNO Deber gral. de Respeto
DCHO PERSONAL
NF: relación intersubjetiva
Otras conexiones:
LADO INTERNO
-Vínculo de débito
-Vínculo de responsabilidad
LADO EXTERNO Deber gral. de Respeto
Esto nos permite comprender el ART 497 del CC que decía: “a todo DP le corresponde una obligación
personal, no hay obligación que le corresponda al DR” (Habrá carga o gravamen, pero no obligación).
PUNTO 3: VINCULACIÓN DE LOS DR CON LOS DCHOS CREDITORIOS
El derecho es una unidad, sus divisiones no son tajantes (con un sentido académico).
Existen vinculaciones:
- Dchos Personales pueden ser FUENTE de los DR. Ej. El dominio se adquiere a través de la
compraventa.
- Dchos Reales de Garantía son accesorios: sirven para garantizar el pago de DR.
- Existen disposiciones del DR que crean obligaciones semejantes a las que se establecen las
normas que rigen DP.
Ej. Semejanza entre Locación (conservar la cosa en buen estado, responder de todo daño) y
Anticresis (cuidar el inmueble y conservarlo, reparar los daños).
Títulos de Crédito: concurre un DR sobre el titulo o instrumento: COSA y un DP se encuentra
incorporado al título, cuya posesión es indispensable para ejercerlo.
PUNTO 4: NATURALEZA JURIDICA DE LOS DR



Doctrina Clásica: son dchos patrimoniales. Presentan diferencias (ver punto 2.1)
Doctrina de la Obligación pasivamente universal: (ver punto 2.2)
Doctrina de Creación Institucional: Hauriow define a la Institución como un grupo social
organizado.
El hombre se relaciona con las cosas para satisfacer sus necesidades.
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Esta situación de hecho reiterada en tiempo: se OBJETIVIZAN – se convierten en DCHOS.
El Dcho subjetivo individual es un RECONOCIMIENTO de la institución a favor del individuo.
Para hacerlas respetar hay dos clases de reglas
Normas del derecho disciplinario: sujetan a las integrantes del grupo imponiéndoseles aún sin su
consentimiento: DR
Normas del derecho estatutario: por contemplar intereses particulares, tienen en cuenta la voluntad
individual, obligaciones y causa: DP
Por ello, encontramos en los DR la obligación pasivamente universal difiere de las obligaciones
propiamente dichas (que figuran en el activo/pasivo de los individuos, y derivan del comercio jurídico
y de los C: Dcho Estatutuario).
PUNTO 5: OBJETO DE LOS DR. Clasificación de las Cosas
El CC regulaba dentro del Libro de los DR al patrimonio como un atributo de la persona, teniendo
como base una relación directa entre el sujeto individual y los bienes.
Esto era insuficiente para solucionar los conflictos actuales en razón de los cambios operados: han
aparecido bienes que, siendo de la persona, no tienen un valor económico, aunque si una utilidad,
como sucede con el cuerpo humano, órganos y genes, etc.
Fue necesario un alejamiento del criterio patrimonialista utilizado para construir el concepto de
“BIEN”.
Además la relación exclusiva entre los bienes y la persona.
También se ha modificado emergiendo comunidades tales como los pueblos originarios o incluso los
conflictos ambientales; bienes que son mencionados en el Código como del dominio público, pero la
constitución y la ley ambiental los considera colectivos y no solamente de propiedad del Estado
Por estas transformaciones se hace necesario proporcionar principios que por su amplitud no
pueden ubicarse exclusivamente en materia de DR (dichos bienes no sólo son elementos del DR sino
de TODO el dcho).
El CCyCN posee un Título Preliminar con 4 Capítulos: Derecho, Ley, Ejercicio de los Derechos y
Derechos y Bienes.
ART 15: “Titularidad de derechos. Las personas son titulares de los derechos individuales sobre los
bienes que integran su patrimonio conforme con lo que se establece en este Código.”
ART 16: “Bienes y cosas. Los derechos referidos en el primer párrafo del artículo 15 pueden recaer
sobre bienes susceptibles de valor económico. Los bienes materiales se llaman cosas. Las
disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles
de ser puestas al servicio del hombre.
OBJETO DE LOS DR: bienes susceptibles de VALOR ECONÓMICO (bienes patrimoniales), éstos
integran el PATRIMONIO.
Cosas: bienes materiales
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Cuya regulación es aplicable a la energía y a las fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al
servicio del hombre (se cambia el vocablo apropiación, ya que sólo son apropiables las cosas muebles
o abandonadas por sus dueños).
ART 1883- Objeto: “el DR se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye
un objeto, por el todo o por una parte indivisa.
El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.”
A diferencia de la regulación anterior, su descripción se refiere al objeto, apartándose de su nómina
bajo la forma exclusiva de “cosas”.
En todos los casos, el objeto, corpóreo o no, debe ser especial y específicamente individualizado.
El objeto puede ser:
Una COSA: bien material susceptible de valor económico.
Puede ocurrir que tengamos sobre la cosa un derecho que se extiende a la totalidad de ella, ej.
Dominio.
Se puede extender sobre la totalidad de la cosa pero por una parte indivisa, en el caso del
condominio.
Por partes alícuotas o indivisas la ley admite el usufructo.
Se puede extender a una parte material, el uso o la habitación (DR sobre cosa ajena).
BIEN: innovación de la nueva regulación
Son aquellos que no son materiales, susceptibles de valor económico. Ahora el Dcho de Propiedad
puede recaer sobre derechos.
Ej. Constitución de hipoteca sobre el dcho de superficie cuando existe propiedad superficiaria. Ej.
Prenda de créditos
Ya no se exige que las cosas que son objeto de DR estén en el comercio, porque peuden encontrarse
dchos de propiedad sobre cosas relativamente inajenables.
Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y fueras naturales susceptibles de
ser puestas al servicio del hombre (ART 16)
Bienes que no son cosas: negocios que se refieren a intangibles
Derechos obj inmateriales.
El CCyCN en el Libro Primero lo dedica a la Parte General.
El Título 3º se refiere a los bienes.
Dentro del Capítulo 1 la sección 1º se dedica a los conceptos.
ARTICULO 225.- Inmuebles por su naturaleza. Son inmuebles por su naturaleza el suelo, las cosas
incorporadas a él de una manera orgánica y las que se encuentran bajo el suelo sin el hecho del
hombre.
ARTICULO 226.- Inmuebles por accesión. Son inmuebles por accesión las cosas muebles que se
encuentran inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con carácter perdurable. En este caso, los
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muebles forman un todo con el inmueble y no pueden ser objeto de un derecho separado sin la
voluntad del propietario.
No se consideran inmuebles por accesión las cosas afectadas a la explotación del inmueble o a la
actividad del propietario.
ARTÍCULO 227.- Cosas muebles. Son cosas muebles las que pueden desplazarse por sí mismas o por
una fuerza externa.
ARTICULO 228.- Cosas divisibles. Son cosas divisibles las que pueden ser divididas en porciones reales
sin ser destruidas, cada una de las cuales forma un todo homogéneo y análogo tanto a las otras
partes como a la cosa misma.
Las cosas no pueden ser divididas si su fraccionamiento convierte en antieconómico su uso y
aprovechamiento. En materia de inmuebles, la reglamentación del fraccionamiento parcelario
corresponde a las autoridades locales.
ARTICULO 229.- Cosas principales. Son cosas principales las que pueden existir por sí mismas.
ARTICULO 230.- Cosas accesorias. Son cosas accesorias aquellas cuya existencia y naturaleza son
determinadas por otra cosa de la cual dependen o a la cual están adheridas. Su régimen jurídico es el
de la cosa principal, excepto disposición legal en contrario.
Si las cosas muebles se adhieren entre sí para formar un todo sin que sea posible distinguir la
accesoria de la principal, es principal la de mayor valor. Si son del mismo valor no hay cosa principal
ni accesoria.
ARTICULO 231.- Cosas consumibles. Son cosas consumibles aquellas cuya existencia termina con el
primer uso. Son cosas no consumibles las que no dejan de existir por el primer uso que de ellas se
hace, aunque sean susceptibles de consumirse o deteriorarse después de algún tiempo.
ARTICULO 232.- Cosas fungibles. Son cosas fungibles aquellas en que todo individuo de la especie
equivale a otro individuo de la misma especie, y pueden sustituirse por otras de la misma calidad y
en igual cantidad.
ARTICULO 233.- Frutos y productos. Frutos son los objetos que un bien produce, de modo
renovable, sin que se altere o disminuya su sustancia. Frutos naturales son las producciones
espontáneas de la naturaleza.





Frutos industriales son los que se producen por la industria del hombre o la cultura de la
tierra.
Frutos civiles son las rentas que la cosa produce.
Las remuneraciones del trabajo se asimilan a los frutos civiles.
Productos son los objetos no renovables que separados o sacados de la cosa alteran o
disminuyen su sustancia.
Los frutos naturales e industriales y los productos forman un todo con la cosa, si no son
separados.
ARTICULO 234.- Bienes fuera del comercio. Están fuera del comercio los bienes cuya transmisión
está expresamente prohibida:
a) por la ley;
b) por actos jurídicos, en cuanto este Código permite tales prohibiciones.
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Sección 2º: Bienes con relación a las personas
ARTICULO 235.- Bienes pertenecientes al dominio público. Son bienes pertenecientes al dominio
público, excepto lo dispuesto por leyes especiales:
a) el mar territorial hasta la distancia que determinen los tratados internacionales y la legislación
especial, sin perjuicio del poder jurisdiccional sobre la zona contigua, la zona económica exclusiva y la
plataforma continental. Se entiende por mar territorial el agua, el lecho y el subsuelo;
b) las aguas interiores, bahías, golfos, ensenadas, puertos, ancladeros y las playas marítimas; se
entiende por playas marítimas la porción de tierra que las mareas bañan y desocupan durante las
más altas y más bajas mareas normales, y su continuación hasta la distancia que corresponda de
conformidad con la legislación especial de orden nacional o local aplicable en cada caso;
c) los ríos, estuarios, arroyos y demás aguas que corren por cauces naturales, los lagos y lagunas
navegables, los glaciares y el ambiente periglacial y toda otra agua que tenga o adquiera la aptitud de
satisfacer usos de interés general, comprendiéndose las aguas subterráneas, sin perjuicio del
ejercicio regular del derecho del propietario del fundo de extraer las aguas subterráneas en la
medida de su interés y con sujeción a las disposiciones locales. Se entiende por río el agua, las playas
y el lecho por donde corre, delimitado por la línea de ribera que fija el promedio de las máximas
crecidas ordinarias. Por lago o laguna se entiende el agua, sus playas y su lecho, respectivamente,
delimitado de la misma manera que los ríos;
d) las islas formadas o que se formen en el mar territorial, la zona económica exclusiva, la
plataforma continental o en toda clase de ríos, estuarios, arroyos, o en los lagos o lagunas
navegables, excepto las que pertenecen a particulares;
e) el espacio aéreo suprayacente al territorio y a las aguas jurisdiccionales de la Nación Argentina, de
conformidad con los tratados internacionales y la legislación especial;
f) las calles, plazas, caminos, canales, puentes y cualquier otra obra pública construida para utilidad
o comodidad común;
g) los documentos oficiales del Estado;
h) las ruinas y yacimientos arqueológicos y paleontológicos.
ARTICULO 236.- Bienes del dominio privado del Estado. Pertenecen al Estado nacional, provincial o
municipal, sin perjuicio de lo dispuesto en leyes especiales:
a) los inmuebles que carecen de dueño;
b) las minas de oro, plata, cobre, piedras preciosas, sustancias fósiles y toda otra de interés similar,
según lo normado por el Código de Minería;
c) los lagos no navegables que carecen de dueño;
d) las cosas muebles de dueño desconocido que no sean abandonadas, excepto los tesoros;
e) los bienes adquiridos por el Estado nacional, provincial o municipal por cualquier título.
ARTICULO 237.- Determinación y caracteres de las cosas del Estado. Uso y goce. Los bienes públicos
del Estado son inenajenables, inembargables e imprescriptibles. Las personas tienen su uso y goce,
sujeto a las disposiciones generales y locales.
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La Constitución Nacional, la legislación federal y el derecho público local determinan el carácter
nacional, provincial o municipal de los bienes enumerados en los dos artículos 235 y 236.
ARTICULO 238.- Bienes de los particulares. Los bienes que no son del Estado nacional, provincial, de
la Ciudad Autónoma de Buenos Aires o municipal, son bienes de los particulares sin distinción de las
personas que tengan derecho sobre ellos, salvo aquellas establecidas por leyes especiales.
MÉTODO DEL C.C. DE VÉLEZ
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PUNTO 6: Regulación de los DR en el Dcho. Positivo Argentino.
Metodología
El Libro Cuarto cuenta con 395 artículos (1882 – 2276) y comprende 13 títulos.
Se incluye una parte general dedicada a Disposiciones Generales
Título 1
Cap. 1: Principios comunes para todos los DR
Cap. 2: Reglas sobre:
- Adquisición
- Transmisión
- Extinción
- Requisitos de oponibilidad

Se excluye del libro el tratamiento de las cosas, el que es regulado en el Libro Primero (Parte
gral.) donde se legisla sobre los bienes como uno de los elementos de los Dchos en gral:
Sujeto (T. 1 – Persona humana, T. 2 Persona Jurídica)
Objeto (T. 3 – Bienes)
Causa (T. 4 – Hechos y actos jurídicos, T. 5 Transmisión de los dchos).
En el Libro Primero, T. 3 trata de Bienes.
Cap. 1- Bienes con relación a las personas y los derechos de incidencia colectiva.
Sección Primera: Clasificación de cosas
Segunda: Bienes con relación a las personas
Ningún libro contiene notas.
ART 1882: Concepto. El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce
directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de
persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código.
ART 1887: Enumeración. Son derechos reales en este Código:
a)
el dominio;
b) el condominio;
c) la propiedad horizontal;
d) los conjuntos inmobiliarios;
e) el tiempo compartido;
f) el cementerio privado;
g) la superficie;
h) el usufructo;
i) el uso;
j) la habitación;
k) la servidumbre;
l) la hipoteca;
m) la anticresis;
n) la prenda.
Límite establecido a la creación o constitución de los DR
ART 1884 CCyCN. Estructura. La regulación en cuanto a: (establecido solo por LEY)
1.
Sus elementos
2.
Contenido
3.
Adquisición
4.
Constitución
5.
Modificación
6.
Transmisión
7.
Duración
8.
Extinción
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DERECHOS REALES
Es NULA la configuración de un DR no previsto en la ley o la modificación de su estructura.
De esta manera se mantiene el sistema de CREACIÓN LEGAL o PRINCIPIO DE NUMERUS CLAUSUS:
enumeración cerrada.
Es cerrada desde el punto de vista del intérprete, pero no para el legislador que puede crear los que
considere conveniente.
No se crean a partir de la autonomía de la voluntad de los particulares, si bien pueden tener un
origen en un C y algunos solamente pueden nacer por convención, como los DR de garantía, siempre
se refieren a los ya establecidos por ley.
A diferencia del Código de Vélez, no contiene previsión alguna relativa a la CONVERSIÓN
consecuencia de la nulidad efectual. Según se indica en los fundamentos del Anteproyecto se deja al
JUEZ la decisión de privar al acto de toda validez o de decidir su conversión en un derecho personal o
en un derecho real próximo.
Hay que tener presente el ART 384 de CCyCN que prevé la figura de la conversión y dispone que el
acto nulo puede convertirse en otro acto diferente válido, cuyos requisitos satisfaga, si el fin práctico
perseguido por las partes permite suponer que ellas lo habrían querido si hubiesen previsto la
nulidad.
En cuanto a la enumeración del ART 1887 del CCyCN es necesario hacer observaciones.
A) Se coloca en incisos independientes al domino y condominio y a los DR de uso y habitación
B) Incorpora en la enumeración a la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo
compartido, el cementerio privado, el DR de superficie sin limitarlo a superficie forestal.
Menciona a os que ya estaban enumerados como el usufructo, servidumbre (elimina el
vocablo “activas”), hipoteca, anticresis y prenda.
Era necesario una adopción de la normativa, ya que la falta de regulación, regulación
parcializada y separada del Código de los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el
cementerio privado y la superficie los hacía ajenos a los principios grales clásicos y de difícil
interpretación y aplicación práctica.
Ej:
- El principio de accesión, según el cual todo lo edificado y plantado pertenece al dueño del
suelo.
- El condominio tiene como nota más típica su tendencia hacia la partición.
Tales principios resultan indispensables para estos dchos compartidos por sus aspectos
inexistentes al tiempo del codificador.
ADQUISICIÓN de un DR
Por actos entre vivos (ART 1892 CCyCN) requiere




CONCURRENCIA
TÍTULO SUFICIENTE: acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene
por finalidad transmitir/constituir el DR.
MODO SUFICIENTE: tradición posesoria- para transmitir/constituir DR que se ejercen por la
posesión.
EXC: NO es necesaria la tradición en:
Tradictio Breni Manu
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DERECHOS REALES

Constituto posesorio
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir DR: sobre COSAS REGISTABLES
(en los casos legalmente previstos, como automotores) y sobre Cosas no registrables cuando el tipo
de derecho así lo requiera.
Para los INMUEBLES se mantiene la tradición posesoria como modo suficiente.
SERVIDUMBRE: modo suficiente de adquisición- 1º uso, porque no es un DR cuyo contenido sea la
posesión, sino la realización de determinados actos.
Se mantiene el sistema vigente (título y modo) para la adq. de DR por actos entre vivos.


La inscripción tiene un valor DECLARATIVO para dar publicidad, oponibilidad a un 3º.
La inscripción CONSTITUTIVA es una excepción: sólo para los casos que la ley lo prevea.
La idea original de la Comisión redactora era actualizar y tecnificar el sistema en materia de cosas
registrables y sustituir la tradición posesoria por la inscripción registral como modo suficiente, para la
adquisición del DR sobre bienes registrables, y abandonar la teoría del título y modo.
Esta idea se modificó a pedido de los escribanos y registradores, quienes invocaron falta de
preparación de los registros para tal modificación.
ADQUISICIÓN LEGAL – ART 1894 CCyCN
Se adquiere por mero efecto de la ley:

Los condominios con indivisión forzosa perdurable de:
Accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles
Y de muros, cercos y fosas cuando el cercamiento es forzoso
Y el que se origina en la accesión de cosas muebles inseparables


La habitación del cónyuge y del conviviente supérstite
Los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe.
ART 1895: Adquisición legal de DR sobre bienes muebles por subadquirente
La posesión de BUENA FE del Subadquirente de cosas muebles no registrables que no son hurtadas o
perdidas es suficiente para adquirir DR principales, excepto que el verdadero propietario pruebe que
la adquisición fue gratuita.
Respecto de las cosas muebles registrables no existe Buena Fe sin inscripción a favor de quien la
invoca.
Tampoco existe BF aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo régimen
especial prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos no son
coincidentes.
ART 1896: El Juez no podrá constituir un DR o imponer su constitución; excepto disposición legal en
contrario.
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DERECHOS REALES
ADQUISICIÓN POR CAUSA DE MUERTE: ART 1892, último párrafo “se le aplican las disposiciones del
Libro Quinto”
ART 2280 “Situación de los herederos: desde la muerte del causante, los herederos tienen todos los
derechos y acciones de aquel de manera indivisa, con excepción de los que no son transmisibles por
sucesión, y continúan en la posesión de lo que el causante era poseedor.
Por el ART 2277 que dice que “la persona del causante continua en los herederos”
ART 1893- INOPONIBILIDAD: “La adquisición o transmisión de DR constituidos de conformidad a las
disposiciones de este Cód. no son oponibles a terceros interesados y de BF mientras no tengan
publicidad suficiente.”
Se considera PUBLICIDAD SUFICIENTE: la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una INSCRIPCIÓN CONSTITUTIVA, la registración es presupuesto necesario y
suficiente para la oponibilidad del DR.
NO pueden prevalecer de la falta de publicidad quienes:
-
Participaron en los actos
Ni quienes conocían o debían conocer la existencia del título del DR.
ART 1885 – CONVALIDACIÓN: “Si quien constituye o transmite un DR que no tiene, lo adquiere
posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada.”
Diferencia con el CC de Vélez: éste exceptuaba a la hipoteca.
ART 1906 – TRANSMISIBILIDAD: “Todos los DR son transmisibles excepto disposición legal en
contrario”.
ART 1907 – EXTINCIÓN: “Sin perjuicio de los medios de extinción:


de todos los dchos patrimoniales
y de los especiales de los DR
Estos se extinguen:
 por la destrucción total de la cosa, si la ley no autoriza su reconstrucción
 por su abandono
 por la consolidación, en los DR sobre la cosa ajena
CLASIFICACIÓN
ART 1888:
DR sobre cosa total o parcialmente propia:





Dominio
Condominio
Propiedad horizontal
Conjuntos inmobiliarios
Tiempo compartido
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DERECHOS REALES


Cementerio privado
Superficie si existe propiedad superficiaria
DR sobre cosa ajena: (los restantes)


De disfrute:
Usufructo
Uso
Habitación
Servidumbre
De garantía:
Hipoteca
Anticresis
Prenda
Con relación al dueño de la cosa, los dchos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o gravámenes
reales.
ART 1889
DR principales
DR accesorios de un crédito en función de garantía: hipoteca, prenda, anticresis.
ART 1890
 DR recaen sobre cosas registrables: cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el
respectivo registro a los efectos que correspondan.
 DR recaen sobre cosas no registrables: cuando los documentos importantes de derechos
sobre su objeto no acceden a un registro a los fines de su inscripción.
PROTECCIÓN DE LOS DR: fundamento en la CN
ART 2247: Las acciones reales son los medios de defender en juicio:
-existencia
-plenitud
-libertad
De los DR contra ataques que impiden su ejercicio.
Las acciones reales legisladas en este capítulo son:
1)
2)
3)
4)
Reivindicatoria
Confesoria
Negatoria
De Deslinde
Las acciones reales son IMPRESCRIPTIBLES, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de prescripción
adquisitiva.



Acciones posesorias:
Acción de despojo
Acción de mantener la tenencia o posesión
PUNTO 7: Controversia respecto a la naturaleza real de ciertas obligaciones y determinadas
instituciones jurídicas.
A) POSESIÓN
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DERECHOS REALES
¿Es un hecho (Savigny) o un derecho (Ihering)?
De ser un derecho: ¿es personal? (por las acciones que encuadra) ¿o es real? (por la relación de
la cosa)
Para otros es un derecho mixto:
-
Real: relación directa entre poseedor y cosa poseída
Personal: por el alcance de las defensas que otorga (interdicto)
B) LOCACIÓN: ART 1187 “Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y
goce temporario de una cosa a cambio de un precio en dinero.
Algunos le dan el carácter de DR por la disposición del ART 1189:
“Excepto pacto en contrario, la locación:
a) Se transmite activa y pasivamente por causa de muerte
b) Subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea enajenada.”
Para la doctrina mayoritaria es un DP (nuestro Cód. lo dice expresamente al ubicarla dentro del
Título IV “Contratos en gral”, Libro Tercero “Dchos Personales”.
El citado art rige para la locación de inmuebles y está fundado en el “NEMO PLUS IURIS” (nadie
puede transmitir a otro sobre un objeto un dcho mejor o más extenso que el que tiene, sin
perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas) ART 399 CCyCN
El DR sobre la cosa no se encuentra desmembrado, sino limitado por este Dcho personal.
C) HIPOTECA: Para algunos
DR: En Arg. (Por su inclusión en la enumeración) constituye una desmembración del Dcho de
Propiedad del constituyente porque:
1. La existencia de una hipoteca “traba la enajenación del inmueble”
2. La hipoteca impide al propietario la realización de ciertos actos que podría ejecutar si aquello
no existiera.
DP: porque no existe desmembración ni tampoco relación directa e inmediata del acreedor
hipotecario.
Para otros es sólo una Acción ejecutiva reforzada, dcho subjetivo procesal.
D) ANTICRESIS
En nuestro dcho no hay dudas, ya que está enumerado en el art 1887 como un DR.
Vélez criticaba a los que sostenían que era un DP, quienes parten de que en un fundo los frutos
son accesorios del terreno, cuando los frutos y el terreno forman parte de una sola cosa ergo la
prenda que se constituye por el anticresis una parte de la propiedad inmueble: hay
desmembración.
Hay autores que lo consideran un dcho de naturaleza compleja:
-
REAL sobre los frutos
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DERECHOS REALES
- PERSONAL sobre el inmueble
E) PRIVILEGIOS: para algunos
 DR: el privilegio afecta la cosa a la persona del titular (aunque no llega a constituir una
desmembración del dominio)
 DP: por dos motivos
-porque no hay desmembración del dcho de propiedad, el dueño de la cosa no ve disminuidas ni
limitadas sus facultades; el acreedor privilegiado no tiene dcho de persecución (sólo en casos
excepcionalísimos, ej. Contrato de trabajo).
-porque siendo los privilegios accesorios de los créditos, que son DP, participan de la misma
naturaleza del principal.
Para Mariani De Vidal: son calidades o modalidades de los créditos.
F) DCHO DE RETENCIÓN- ART 2287: Es la facultad que corresponde al tenedor de una cosa ajena
para conservar la posesión de ella hasta el pago de lo que es debido; por razón de esta misma
cosa se ha sostenido que es:
 un DR porque afecta la cosa retenida al poder del retentor, hasta que no se le
desinterese.
 un DP porque no figura en la enumeración, ni confiere acciones reales, pues como
accesorio de un DP participa de su misma naturaleza.
 Dcho Sui Generis
 Simple medida de seguridad conferida al retentor en garantía del cobro de su crédito
 La mayoría lo considera una EXCEPCIÓN PROCESAL del tipo de las dilatorias cuyo efecto
es que no se puede desapoderar de la cosa al retentor mientras no se lo desinterese.
PUNTO 8: Las obligaciones propter rem y su naturaleza. Tesis contrapuestas.
Son obligaciones porque tienen un deudor que debe una prestación determinada y positiva, de hacer
o de dar y al cual debe recurrir el acreedor para obtenerla.
Se aproximan a los DR porque la calidad de deudor/acreedor depende de la relación de señoría: se es
D o A mientras subsiste esa relación. Para la doctrina: existen distintas tesis
-Tesis NegativaNo existen las Oblig. PR ya que
+Tesis Positiva+
no están consagradas en ningún
Aceptan la existencia de la Ob.
artículo.
PR y la incluyen dentro del
Fundamento:
no
están ámbito de los DR {Teoría
expresamente consagradas y se Realista}: (se confunde con
hallaban negadas en el art 497 gravámenes reales y 3º poseedor
del CC: “A todo DP corresponde de la cosa hipotecada, pago de
una obligación personal. No hay expensas comunes)
obligación que corresponda a los
DR”.
<Teoría Personalista>
La
doctrina
reconoce
la
existencia de ciertas obligaciones
que están de tal manera
vinculadas a la existencia de una
cosa, que la transmisión de esta
implica la de aquella, es decir, el
origen de la obligación se
encuentra en la cosa misma,
nace del hecho de su
detentación.
Para Alsina Atuenza: son las
obligaciones que descansan
sobre una determinada relación
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DERECHOS REALES
de señorío sobre una cosa y extinguen con esa relación de
nacen, se desplazan y se señorío.
POSTURA DE LA CÁTEDRA: (López de Zavalia) – Art 497 niega la existencia
Género próximo: Obligación
Dentro de las sujeciones es un:
DEBER: conducta prevista por el ordenamiento jurídico
ABSOLUTO: no admite elección por parte del obligado
PARTICULAR: sólo se le exige al que se ha obligado o al que resulte obligado
Características que distinguen a las OPR (Dif. Especificas)
Genético: nace con la relación de señorío
Funcional: ambulatoriedad pues la obligación se transmite o desplaza con la relación de señorío
Facultad de abandono de la cosa: extinguida la relación de señorío se extingue la OPR.
Estructural:
 In faciendo (obligación de hacer)
 Responsabilidad patrimonial (Ultra REM): (en el DR es Intra REM)
Origen legal (ex lege): opera independientemente de las partes.
Diferencias entre las OPR (medianería) y los gravámenes reales (DR):
El art 1888 dice en su segundo párrafo:
“Con relación al dueño de la cosa, los DR sobre cosa ajena constituyen cargas o gravámenes reales”
Producen la desmembración del dominio al verse recortadas las prerrogativas de su titular en la
realización de actos de disposición material y jurídica.
3º ADQUIRENTE DEL BIEN GRAVADO CON
HIPOTECA
Nacen con la relación de señorío
Son ambulatorias, se desplazan con dicha relación
Cuando el deudor hipotecario enajena la
cosa hipotecada al 3º, el acreedor
hipotecario puede perseguir el inmueble y
realizar la ejecución para el pago íntegro de
la obligación (ius persecuendi)
El abandono extingue:
El abandono del 3º poseedor produce:
Extinción de la obligación (siempre que no
 Relación de señorío
esté
personalmente
obligado
como
 Obligación
heredero, codeudor o fiador del deudor).
No extingue la relación de señorío: porque el
acreedor no puede expropiarse del inmueble
y conservarlo en su poder. Su derechos se
reduce a hacerlo vender (subasta, remate) y
pagarse con su precio. Si quedara un
excedente, éste le pertenece al 3º
OBLIGACIONES PROTER REM
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Responsabilidad ULTRA REM (Patrimonial)
adquirente
Responsabilidad INTRA REM (con la cosa)
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