CENTRO EMPRESARIAL PRIME INDICE 1. TITULO 2. AUTOR 3. DOCENTE 4. PLANTEAMIENTO Y DELIMITACIÓN DEL PROBLEMA 4.1 FORMULACIÓN Y DELIMITACIÓN DEL PROBLEMA 4.2 IMPORTANCIA Y JUSTIFICACIÓN 4.3 LIMITACION DEL ESTUDIO 5. OBJETIVOS 5.1 General 5.2 Específico 6. MARCO TEORICO REFERENCIAL 6.1 MARCO HISTÓRICO 6.2 INVESTIGACIONES RELACIONADAS CON EL TEMA 6.3 ESTRUCTURA TEÓRICA Y CIENTIFICA QUE SUSTENTA EL ESTUDIO 6.4 DEFINICION DE TÉRMINOS BASICOS 7.-HIPOTESIS 7.1 GENERAL 7.2 ESPECÍFICAS 8.- METODOLOGIA DEL ESTUDIO 8.1 TIPO Y METODO DE INVESTIGACION 8.2 POBLACIÓN DE ESTUDIO 8.3 DISEÑO MUESTRAL 8.4 RELACION ENTRE VARIABLES 8.5 TÉCNICAS E INSTRUMENTOS DE RECOLECCION DE DATOS 8.6 PROCEDIMIENTO PARA LA RECOLECCION DE DATOS 8.7 TÉCNICAS DE PROCEDIMIENTO DE LOS DATOS 8.8 ANÁLISIS E INTERPRETACION DE DATOS 9.-. ASPECTOS ADMINISTRATIVOS 9.1 CRONOGRAMA DE ACCIONES 9.2 ASIGNACIÓN DE RECURSOS 9.3 PRESUPUESTO 1 CENTRO EMPRESARIAL PRIME 10.-. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS Y ANEXOS 2 CENTRO EMPRESARIAL PRIME PROYECTO DE TESIS 1. TITULO "Estudio de Factibilidad Centro Empresarial” 2. AUTOR Edwin Colonia Villarreal 3. ASESOR ………………. 4. PLANTEAMIENTO Y DELIMITACIÓN DEL PROBLEMA 4.1 FORMULACIÓN Y DELIMITACIÓN DEL PROBLEMA El Perú está teniendo un crecimiento económico constante en los últimos años haciendo que los inversionistas extranjeros vengan hacer negocios en el Perú, lo que junto a una mayor confianza en el futuro del país los lleva a tomar decisiones de alquilar o comprar oficinas para instalarse por primera vez o para reubicarse bajo una óptica de largo plazo, todo esto está derivando en que el stock de oficinas prime (A y A+) se está agotando habiendo llegado este año a niveles de ocupabilidad muy altos y con una presión de precios tanto de alquiler como de venta a la alza. Proyectos de oficinas prime (clase A y A+), responde a la escasez de este producto y por consiguiente a la necesidad. Bajo esta perspectiva las empresas especializadas en colocar oficinas en alquiler o venta vienen percibiendo esta creciente demanda por parte de empresas que requiere importantes cantidades de metros cuadrados, lo que se ha traducido en niveles de ocupabilidad de hasta el 98% y de vacancia del orden del 1% a 2%, niveles fuera de los promedios para este tipo de inmuebles que debe estar en un nivel de ocupación del 90% y de vacancia del 10%. Dentro de esta perspectiva el proyecto en estudio ingresara al mercado de oficinas de nivel A o A+ concibiendo un proyecto con ciertas diferencias básicamente de ubicación a la mayoría existentes en el mercado local, pues además de incluir las características tradicionales de un edificio “inteligente” tal como se vienen comercializando actualmente en el medio, también considere la cercanía por ejemplo a hoteles y la accesibilidad al mismo por su ubicación que además de ser céntrico esté ligado a una fácil salida hacia otros lugares de la ciudad. Mediante la incorporación de estas características al proyecto se estima que es posible captar una porción interesante de clientes potenciales para este mercado y dentro de 3 CENTRO EMPRESARIAL PRIME ellos existen inversionistas con posibilidades de adquirir parcial o totalmente proyectos inmobiliarios, especialmente en el sector de oficinas, teniendo estos contactos con corporaciones extranjeras o empresas nacionales que consideran beneficioso instalarse en un edificio de este nivel por las facilidades que se brindan a los trabajadores y que redundan en un mejor desempeño de éstos. 4.2 IMPORTANCIA Y JUSTIFICACIÓN El presente trabajo de Tesis está referido a la elaboración de un Proyecto corporativo de carácter inmobiliario en el distrito de Miraflores, provincia y departamento de Lima. El terreno se encuentra ubicado en la Av. Ricardo Palma 1031, del Distrito de Miraflores cuenta con un área de 1170 m2. La zonificación municipal del terreno según el Certificado de Parámetros Urbanísticos es C-M, con un Área de Estructuración Urbana III. Que con un boceto preliminar se plantea construir un edificio de 16 pisos con seis sótanos. En este proyecto Inmobiliario se utilizara los conceptos y herramientas aprendidos en la Maestría, análisis del entorno macro ,análisis del entorno micro, la competencia ,análisis FODA ,velocidad de ventas, análisis del mercadeo, obtención del producto análisis financiero para poder tener los escenarios necesarios para saber si es o no rentable la alternativa propuesta. Justificación del tema.El Distrito de Miraflores cuenta con muchos atractivos turísticos los cuales aún no han sido explotados la cercanía a la costa verde y al complejo comercial Larcomar, el proyecto Centro Empresarial será parte de un desarrollo integral del Distrito, la iniciativa está orientado a desarrollar un negocio inmobiliario que a la vez cumpla con desarrollar la zona e implementar un modelo integral de Edificaciones Corporativos innovadores. Justificación teórica.En la zona se han presentado ofertas de productos inmobiliarios tradicionales y aprovechando esta oferta, se realizara la investigación del mercado y del resultado se obtendrá el producto y a la vez será una propuesta innovadora tomando como ejemplo productos innovadores de Europa exitosos. El proyecto se orientara a la contribución de desarrollo urbano de la zona. Justificación metodológica.- 4 CENTRO EMPRESARIAL PRIME El proyecto será propuesto con la última tecnología que ofrece el mercado y para el éxito en la venta del producto se utilizara todas las técnicas del marketing aprendidas en el MDI y la experiencia ganada en los últimos años de inmobiliario. Justificación practica.El proyecto que se está proponiendo es un caso real, que actualmente está diseñándose y verificándose la viabilidad del mismo, para después de su aprobación como anteproyecto en la municipalidad se iniciara la preventa en un periodo de seis meses para de inmediato darse el inicio de la obra. 4.3 LIMITACION DEL ESTUDIO Entre las limitaciones que predominan es la de haber pocas investigaciones referidas a la optimización de estrategias de gestión y financiación de proyectos inmobiliarios, Centro Empresarial Prime así como a la poca información sobre la aplicación de otros paradigmas gerenciales aplicados a la realidad inmobiliaria de proyectos Empresariales, menos aún ligados a los distritos de lima. 5. OBJETIVOS 5.1 Objetivo General Bajo estas consideraciones el estudio analiza la viabilidad de un proyecto de oficinas de acuerdo a los estándares que actualmente se ofrecen en el mercado de Lima para el nivel A y A+ para finalmente determinar la viabilidad del proyecto de oficinas para ser vendidas dada la poca oferta disponible para entregar en este año y el próximo que se percibe en el mercado frente a una demanda potencial creciente. Se analiza la factibilidad técnica, económica y financiera del edificio de oficinas para la venta, ubicado en un terreno en el distrito de Miraflores, luego del cual se podrán tener mayores elementos para la toma de decisiones de los inversionistas. Plantear y desarrollar el proyecto “Centro Empresarial Prime” acorde con las tendencias modernas y globalizadas que este tipo de edificaciones deben brindar, en cuanto a sus características y servicios, tomando como ejemplo los existentes países desarrollados. 5.2 Objetivos Específicos Plantear en el proyecto una infraestructura con diversidad de servicios. Plantear el proyecto con servicios inteligentes. 5 CENTRO EMPRESARIAL PRIME Plantear un proyecto atractivo y viable para que las empresas opten por invertir. 6. MARCO TEORICO REFERENCIAL 6.1 MARCO HISTÓRICO El Perú en comparación con la economía Mundial El Perú registra un excelente desempeño económico durante los últimos años, que ha llevado a un crecimiento del PBI de 8,03% en 2006, cuando ya había tenido un incremento de 6,4% en el año 2005. Se espera que dichos resultados se repliquen en los próximos años, debidos principalmente a muy buenas perspectivas para la inversión pública y privada, aumento de la demanda interna y mayores exportaciones dado el buen momento de la economía mundial. De mantenerse un nivel de crecimiento del producto per cápita nacional de 6% anual, esta variable se elevaría del proyectado en US$ 3 600 anual para 2007 a US$ 5 700 en el año 2015. Ello, acompañado de una distribución más equitativa del ingreso representará una significativa elevación del nivel de bienestar para todos los peruanos. 1 PBI del Perú en comparación con el mundo (BCRO, elaboración, PROINVERSION) 1 PBI del Perú en comparación con el mundo (BCRO, elaboración (PROINVERSION) 6 CENTRO EMPRESARIAL PRIME Perú en comparación con cuatro de las economías 2 de Latinoamérica El proceso de crecimiento económico se ha visto favorecido por la estabilidad cambiaria y de precios que registra el Perú desde hace más de diez años. Como resultado del firme compromiso de las autoridades económicas con el necesario equilibrio fiscal y el desarrollo de una política monetaria conservadora, el Perú ha logrado una permanente estabilidad tanto en el nivel general de los precios como en el tipo de cambio. PBI del Perú en comparación con los países más sólidos de Latinoamérica (BCRP, elaboración PROINVERSION) El Perú lidera el grupo de los países de menor inflación en Latinoamérica y, además, su tipo de cambio, que fluctúa con libertad de acuerdo a las fuerzas del mercado, es también particularmente estable. Así tenemos que la inflación se ha ubicado dentro del rango meta establecido de 1% a 3% permanentemente, mientras que la devaluación si bien ha sido negativa en algunos años, su magnitud es bastante inferior comparada al alza promedio de los precios internacionales relevantes para el comercio internacional peruano. 3 PBI del Perú en comparación con los países mas sólidos de Latinoamérica (BCRO, elaboración PROINVERSION) 3 Banco de la Reserva del Perú, Chile, México y Argentina / Datos a octubre 20006 2 7 CENTRO EMPRESARIAL PRIME Fuente: Banco Central de Reserva del Perú, Chile, México y Argentina / Datos a octubre del 2006 Las reservas internacionales netas se incrementaron en un 120% en siete años y la inversión extranjera se incrementó un 100% en los 10 últimos años, el déficit fiscal se tornó positivo a partir del año 2006. En 2006 el Perú continuó demostrando una sólida posición de liquidez internacional gracias al alto nivel de las Reservas Internacionales Netas que alcanzaron los US$ 17 275 millones, cifra equivalente a un año completo de importaciones. Además el alto nivel de reservas asegura el cumplimiento de las obligaciones internacionales del Perú con el extranjero. 4 Y 5 4 5 Reserva del Perú (BCRP) Déficit fiscal del Perú (BCRP, elaboración PROINVERSION) 8 CENTRO EMPRESARIAL PRIME Reservas Internacionales Netas (En Millones de dólares) Otro elemento clave para evaluar lo saludable del crecimiento económico peruano es el equilibrio en las cuentas del gobierno. Así, el Perú ha logrado reducir aceleradamente su déficit fiscal. Éste pasó de un promedio de 2,4% del PBI en los primeros 3 años de esta década, a registrar un superávit de 2% del PBI en el 2006. Ello es resultado del buen manejo económico y del incremento en los ingresos tributarios, favorecidos por el crecimiento de la economía y por los altos precios internacionales. Debe destacarse que el equilibrio fiscal peruano es uno de los mejores de la región. Como resultado de la estabilidad lograda y del atractivo del Perú, la inversión extranjera creció en 10 000 millones de dólares en doce años Déficit Fiscal (En % del PBI) Las presentes cifras sobre inversión extranjera se basan en las declaraciones de registro que presentan las empresas / inversionistas ante PROINVERSION, en cumplimiento de lo dispuesto por el artículo 19 del Decreto Legislativo 662, dicha información ha sido 9 CENTRO EMPRESARIAL PRIME complementada con información de CONASEV y Registros Públicos, con el objetivo de tener un mayor acercamiento con la realidad. La metodología está referida a los distintos tipos de aporte al capital social (incluyen reducciones y transferencias de participación) en las empresas establecidas en el país; es decir se trata de inversiones efectivamente realizadas. A diferencia de la información que es difundida por otras fuentes, estas cifras no incluyen flujos por préstamos, ni la valorización de mercancías u otros activos que no estén destinados al capital de la empresa local. Cabe mencionar que, si bien el Decreto Legislativo Nº 662 establece la obligatoriedad del registro de inversión extranjera, no establece plazo perentorio como tampoco sanción alguna para quien no cumple con el registro. Teniendo en cuenta lo anteriormente dicho, podemos indicar que al 31 de diciembre de 2009, el stock de inversión extranjera directa está en el orden de los US$ 18,840 millones y se aproxima que en el 2013 llegara hasta 20,000 millones 6 Stock inversión extranjera directa 6.2 INVESTIGACIONES RELACIONADAS CON EL TEMA Entre los estudios que sustentan este plan de tesis encontramos los siguientes: AUTOR(ES): Hernandez Salinas ,Ignacio 6 Inversión extranjera en el Perú (BCRP, elaboración PROINVERSION)) 10 CENTRO EMPRESARIAL PRIME TITULO: factibilidad financiera proyecto inmobiliario de oficinas Surco Esta investigación trata del análisis financiero de un proyecto de oficinas a construirse considerando diversos escenarios y recomendaciones para lograr una adecuada rentabilidad. Lima PUCP MDI 2006, 289 p AUTOR(ES): Abarca Cajigas, Ivonne TITULO: Análisis y Desarrollo de un Sistema integrado de Gestión inmobiliaria " Esta investigación está sesgada a tratar lo referente a los sistemas integrados de gestión administrativa para los registros públicos que podrían ser importantes para el proceso Administrativo del proyecto centro empresarial Prime. AUTOR(ES): Amoretti Sotelo, Ronald. TITULO: gestión, financiación y saneamiento físico legal de un edificio de oficinas con semisótano en el distrito de Santiago de Surco. Lima, 2006,513p. Este trabajo tiene una importancia clave en cuanto está relacionado sobre la gestión, financiamiento y el saneamiento físico legal de la fábrica. AUTOR(ES): Saavedra, Winston Alberto TITULO: estudio de la Construcción del proyecto las terrazas distrito la Molina. Lima, 2003, 201 p. Lo referente a este trabajo es todas las fases necesarias para poder hacer eficientemente la construcción del proyecto multifamiliar las terrazas. 6.3 ESTRUCTURA TEÓRICA Y CIENTIFICA QUE SUSTENTA EL ESTUDIO Dentro de la estructura teórica que sustenta esta investigación encontramos las siguientes categorías: Densidad Demótica: Comprende al crecimiento de la población por kilómetro cuadrado, esto se manifiesta más cuando hay la construcción de proyectos inmobiliarios de manera vertical.7 Urbanismo: Esta es una categorización social que refleja el desplazamiento de la población de un determinado nivel socioeconómico, tanto de manera ascendente y descendente. 7 SULMONT, Dennis. Desarrollo Sociológico y Demográfico de América Latina. 1985 - 1999. Ed.Cepal. Santiago de Chile 2000. Pág.18 11 CENTRO EMPRESARIAL PRIME Asimismo, refiere al aspecto de concentración frecuente en un lugar común, tanto como es los centros comerciales, playas, parques, centro recreacionales, etc.8 Movilidad Social: Es una categorización social que refleja el desplazamiento de la población de un determinado nivel socioeconómico, tanto de manera ascendente y descendente. Asimismo, refiere al aspecto de concentración frecuente en un lugar común, tanto como es los centros comerciales, playas, parques, centros recreacionales, etc.9 Reutilización de Campus y/o inmuebles: Se refiere a los terrenos baldíos, a los inmuebles deteriorados, terrenos vacíos y sin construir. Además de instituciones con inmuebles que han dejado de cumplir con su utilidad o uso funcional.10 Política Económica : Es la dirección y lineamiento normativo y jurídico para llevar a cabo objetivos, fines, acciones e instrumentos Legales para realizar una meta gubernamental en el corto y mediano plazo.11 6.4 DEFINICION DE TÉRMINOS BASICOS Negocio Inmobiliario: Es una actividad dedicada a planificar, organizar, dirigir, ejecutar y controlar los negocios inmobiliarios para cumplir con la satisfacción habitacional de los clientes, teniendo claro las expectativas, comportamientos y valores de los clientes potenciales que desean adquirir inmuebles de distinta índole.12 Gestión: Son las acciones a tomar para llegar a lograr objetivos del negocio y de la empresa. Generalmente esta llevado por una persona o grupo de personas que dirigen, lideran el grupo humano y sus herramientas para obtener el producto deseado. Para una empresa dedicada a un negocio específico debe de contar con un adecuado plan de gestión que le permita mantenerse en el mercado, ser competitivo y mejor aún ser innovador, labor muy difícil de mantener ya que los cambios se suceden casi en cada momento.13 8 9 10 11 12 13 MALETTA, Héctor. Urbanismo y Ruralismo en América Latina. Ed. Qué hacer S.A. Lima, 1990.Pág.32 FUENZALIDA, Fernando. Ciencias Sociales: Temarios. 3ra.Edición, Editorial Pontificia Universidad Católica del Perú. Lima. Pág.77 BRAVO PUCCIO, Emilio. Valuación de Inmuebles a Valor de Venta en el Mercado de Lima. Ed. Inmobiliarias Mariel S.A. Lima 2001. Pág.7 ROMERO, Enrique & CHAVESTA, Fernando. Política Económica. Octava Edición. Ed.Romero S.A.C. Lima 2002. Pág.34 DANIELS, Jeremy. Gestión de los Negocios Inmobiliarios. Revista Arquitectura y Sociedad. Año XV. N°61. Houston. 2003. Pág.2 BURGA MALARIN, Javier. Glosario de Administración. Ed.Gurcla. Lima 1999. Pág.93 12 CENTRO EMPRESARIAL PRIME 14 Excelencia: Está referido a buscar en el proceso de la gestión de los negocios la máxima calidad total, tanto en forma cualitativa como cuantitativa con el concurso de los recursos de materiales, humanos, financieros, técnicos y otros para lograr una alta aprobación de los clientes.14 Activo: Conjunto de propiedades de una persona natural o jurídica los activos pueden incluir efectivo, inventarios ,valores Acciones comunes: Parte alícuota del capital social de una sociedad económica que incorporada a un titulo representativo, otorga a sus propietarios la calidad de socio y puede ser transmisible o negociable. Acreedor: Persona que es titular de una acción o derecho para el cumplimiento o pago de una obligación. Activo: Conjunto de propiedades de una persona natural o jurídica. Los activos pueden incluir efectivo, inventarios valores, cuentas por cobrar, terrenos, edificios, maquinarias. Activo fijo: Todos aquellos activos que son inversiones permanentes y también forman parte de la empresa: Terrenos, edificios, medios de transporte, maquinarias y equipos. Corretaje/ brokerage: La acción de intervenir en la compra y venta de ciertos bienes, a cambio de una retribución o comisión. Descripción: Informe en torno a un fenómeno que se observa y sus relaciones. // Declaración de las características que se presentan. Estado de cuenta: Es el estado en que se manifiestan los cargos y los abonos hechos en una cuenta durante un periodo determinado. Puede ser realizado por bancos, sociedades agentes, etc. Estado de flujo de caja: Estado contable que refleja los ingresos y egresos en efectivo que genera una empresa en un periodo determinado. Excepcionalidad: Condición estadísticamente infrecuente de la capacidad mental o de las habilidades psico-motrices. Abarca tanto a las personas infra-dotadas como a las super-dotadas. Factibilidad: Se refiere a la disponibilidad de los recursos necesarios para llevar a cabo los objetivos o metas señalados, la factibilidad se apoya en 3 aspectos básicos: Operativo, Técnico y Económico. Fianza: Obligación subsidiaria, afecta a otra principal por lo que una persona se obliga a pagar o cumplir, en el caso de no hacerlo éste. Hedging: Estrategia de inversión en el mercado futuro, que consiste en cubrir MURH, Lourdes. "La Gestión de la Calidad Total y la Excelencia". Editorial Norma. D.F. México. 1998. Pág.8 13 CENTRO EMPRESARIAL PRIME posibles riesgos en la forma de una posición de algún contrato. Liquidación / settlement: Conclusión de una transacción que se efectúa con el fin de cancelar un compromiso u obligación asumida. Lucro / profit: Beneficio o utilidad en dinero. La obtención del lucro es el ánimo u objetivo que caracteriza a los actos de comercio. Mansión: Detención o morada en un sitio. / Morada o albergue. Muestra: La muestra en sentido genérico, es una parte del universo, que reúne todas las condiciones o características de la población, de manera que sea lo mas pequeña posible, pero sin perder exactitud. Residencia: Acción y efecto de residir/ Lugar donde se reside habitual o temporalmente / Edificación donde una corporación tiene sus funciones. Tambo: (Quech, tampu). Amer. Edificio que sirve de albergue en los caminos. Los incas habían edificado tambos en los principales caminos. Agenti. Vaquería. Volvi. Posada o conventillo. Parag palenque o bramadero. U.i.t. (UNIDAD IMPOSITIVA TRIBUTARIA) / TAXABLE UNIT: Índice sobre el cual se establece la escala imponible del impuesto a la renta. Sirve para está el determinar reajustes remunerativos. Utilidad bruta /gross profits: Es aquella que resulta de deducir los costos de ventas de las ventas netas. Utilidad operativa / operating profits: E s la cifra resultante de la deducción de los gastos operativos de la Utilidad Bruta. Valor de mercado / market value: Es aquel que se determina por el libre juego de la oferta y la demanda Valor intrínseco / intrinsic value: Es el que corresponde a un valor con independencia de su cotización, del valor contable o del nominal. Warrants: Titulo emitido simultáneamente con el Certificado de Depósito que representa garantía o prenda delas mercancías depositadas en un almacén, confiriéndole derechos sobre estas. 8. METODOLOGIA DEL ESTUDIO 8.1 TIPO Y METODO DE INVESTIGACION: Al estudio de factibilidad del centro empresarial prime Le corresponde preponderantemente un estudio científico de la forma de investigación aplicada por las razones siguientes 14 CENTRO EMPRESARIAL PRIME 30% de la investigación pura apoyada dentro de un contexto teórico 70% de investigación aplicada que busca definitivamente confrontar la teoría con la realidad concreta. Esta investigación es con diseño de tipo no experimental ex post facto de forma aplicada y de estudios de corte longitudinal, porque se investigara parte de acontecimientos ya realizados por tanto sus datos tienen fundamento en hechos cumplidos. Es apropiado cuando se desea establecer la causa efecto de los fenómenos ya ocurridos y es necesario determinar los factores que intervienen para que estos acontecieran para lo cual el investigador forma una o más variables a observar, y a partir de una retrospección en el tiempo trata de establecer sus relaciones y significados .Es muy usual cuando hay imposibilidad de experimentación y hay que esperar el análisis de lo ocurrido. DE LOS METODOS DE INVESTIGACION La investigación se realizara a través de la aplicación de los métodos generales de investigación: dialectico, comparativo e histórico y los métodos específicos de investigación: de matematizacion e inferenciales, además utiliza el método inductivo, puesto que va de las partes hacia el todo en forma ascendente para comparar las modalidades de la gestión inmobiliaria que han estado predominando en el posicionamiento y la competitividad para promocionar los proyectos de oficinas A1. 8.2 POBLACIÓN DE ESTUDIO La población del nivel socioeconómica "A-" y "A" mayores de 23 años de hombres y mujeres que comprenden la población económicamente activa que pueden tener respaldo económico para solventar las exigencias económicas de las amortizaciones e intereses que puedan pagarse por los proyectos empresariales a los bancos que financian. En tal sentido para evaluar las características propias de la población en estudio de estos niveles socioeconómicos "A" y "A-" estableceremos sus características cualitativas y cuantitativas en Lima-Metropolitana que puedan estar interesados en adquirir un tipo de propiedad Empresarial. 8.3 DISEÑO MUESTRAL Se ha tomado como población de estudio la cantidad de 1200 empresarios extranjeros .Fuente : dirección general de migraciones y naturalización (DIGEMIN) sobre el movimiento migratorio 2012 del ingreso de personas ,cifra que nos permitirá determinar el tamaño inicial de la muestra numérica , adecuada y representativa para organizar la encuesta . La muestra inicial “n” se determina con la ecuación: 15 CENTRO EMPRESARIAL PRIME p.q Z2 n = -----------e2 0.50 x 0.50 (1.96) 2 n = -------------------0.052 n = 384 Donde se ha tomado como valores: n= nuestra incógnita z= 1.96 limite de confianza para generalizar resultados p= 0.50 variabilidad de los aciertos q = 0.50 variabilidad de los errores e=0.05 nivel de precisión Reemplazando valores obtenemos que: Muestra inicial de 384 empresarios extranjeros. MUESTRA AJUSTADA “na” n Na=---------------------------- 1+ n+1 ---------------------N 384 Na =------------------------------ = 383 384+1 1 + ----------------------- 16 CENTRO EMPRESARIAL PRIME 1200 Donde se ha tomado como valores numéricos: Na = = muestra ajustada n = 384 empresarios =muestra inicial N = 120000 empresarios extranjeros = población de estudio Reemplazando valores se obtiene que: LA MUESTRA AJUSTADA ES DE 383 EMPRESARIOS EXTRANJEROS POR ENCUESTAR 8.4 RELACION ENTRE VARIABLES Hemos considerado como variable independiente a la Situación socioeconómica y cultural de las Empresas Extranjeras que llegan al Perú y es la que se presenta como causa y condición de las variables dependientes. Está considerada como variable dependiente: al distrito de Miraflores ubicación del centro empresarial y a la calidad arquitectónica del edificio. Es decir que es el efecto producido por la variable que se considera independiente La cual es manipulada por el investigador a fin de producir ciertos efectos. Por lo tanto: Variable independiente: X = Situación socio-económica y cultural de empresas extranjeros que llegan al Perú. Variables dependientes: Y = Distrito de ubicación del Centro Empresarial. Z = Calidad arquitectónica del edificio. 17 CENTRO EMPRESARIAL PRIME VARIABLE INDEPENDIENTE X = SITUACION SOCIO-ECPONOMICA Y CULTURAL DIMENSIONES INDICADORES INDICES 1. Edad X1 2. Sexo X2 Status Académico 3. Estado Civil X3 30% 4. Nacionalidad X4 5. Grado de Instrucción X5 6. Dedicación X6 7. Lugar donde va a vivir X7 8. Clase social X8 Status Económico 9. Ingreso mensual X9 40% 10. Gasto mensual X10 Status Social 30% Y = f(x) v Z = f(x) VARIABLE DEPENDIENTE Y = DISTRITO DE UBICACIÓN DE LA RESIDENCIA Variable Dependiente: Y = Distrito de ubicación de la Residencia. DIMENSIONES Ubicación del centro comercial INDICADORES Miraflores INDICES POBLACION Y9 77543 Y = F(x) Significa que el Distrito de ubicación de la residencia, está en función de la Situación socio-económica y cultural de las empresas extranjeras. 18 CENTRO EMPRESARIAL PRIME VARIABLE DEPENDIENTE Z = CALIDAD ARQUITECTONICA DE LA RESIDENCIA DIMENSIONES Calidad del inmueble 40% Calidad urbana 30 % Calidad Técnica 30% INDICADORES 1. Densidad 2. Ambientes 3. Flexibilidad espacial 4. Colores 5. Estilo 6. Viabilidad 7. Equipamiento Urbano 8. Areas verdes 9. Imagen Urbana 10. Delincuencia en la zona 11. De la inmobiliaria 12. Del personal INDICES Z1 Z2 Z3 Z4 Z5 Z6 Z7 Z8 Z9 Z10 Z11 Z12 Z = f(x) Significa que la calidad arquitectónica de la residencia que aspira, está en función de la “Situación socio económica y cultural de las empresas extranjeras”. 8.5 TÉCNICAS E INSTRUMENTOS DE RECOLECCION DE DATOS Utilizaremos las técnicas que llevan consigo el criterio lógico y ordenado para obtener datos primarios o de primer orden que son: La observación directa e indirecta. La entrevista y sus variaciones. La elaboración de cuestionarios. También, utilizaremos técnicas para obtener datos secundarios o de segundo orden que se encuentran en bibliotecas o por correos electrónicos de Internet que son: La recopilación documental y el análisis de contenidos. Los instrumentos de investigación son amplios y variados y estamos utilizando desde: fichas, tablas informativas, formatos de cuestionarios, pautas de la entrevista, planos de los distritos escalas, listas de cotejos, calculadoras, cámara digital, grabadora, filmadora, computadora etc. Los instrumentos, los utilizaremos teniendo en cuenta lo siguiente: 1. De acuerdo a nuestra hipótesis y en consideración de mis variables presentes, 19 CENTRO EMPRESARIAL PRIME 2. 3. 4. 5. 6. tenemos planificado que le vamos a preguntar a los empresarios extranjeros que forman la muestra. La muestra del distrito de Miraflores le vamos a aplicar un cuestionario y además se determinara que otro instrumento es el mas idóneo para utilizar. A los encuestadores se le dará una serie de recomendaciones para la entrevista con el encuestado y debe conocer los instrumentos en particular, como se aplica, como se elabora, el número de ítems, etc. Vamos a recomendar una aplicación previa a un número reducido de entrevistados con el objetivo de poder corregir cualquier falla del instrumento en la entrevista. Tenemos presente que los ítems formulados sean factibles de cuantificarse de llevarse a una tabla o gráfico, donde podamos observar el comportamiento en detalle de las variables investigadas. En la recopilación de datos con instrumento, vamos a seguir entre otros los siguientes pasos: fotografiar, filmar, utilizar planos, y la recopilación de la información para finalmente procesarla. 8.6 PROCEDIMIENTO PARA LA RECOLECCION DE DATOS Los datos van a ser obtenidos teniendo en cuenta los pasos siguientes: 1º PASO: Observaciones directas de los hechos En el mes de ENERO del 2013 he tenido una experiencia en conocer a empresarios extranjeros que han venido al CENTRUM, CATOLICA MDI, para realizar un curso de Inversiones Inmobiliarias en el Perú. He podido observar que referente al desarrollo de las empresas estuvieron muy contentos y muy entretenidos con la dinámica social, de las típicas costumbres del Perú. Pero era notoria su incomodidad, cuando se referían que no podíamos planificar, discutir o efectuar algún trabajo que nos asignaban ya sea por las limitaciones de espacio de privacidad y seguridad, ellos manifestaban que no había en el Perú edificios empresariales de nivel “A”. Desde comienzos del año 2013 he visitado varios edificios empresariales en los distritos de clase social alta donde están los empresarios extranjeros que han venido unos a investigar nuestra realidad nacional, lo primero que manifiestan es la incomodidad, la falta de seguridad y privacidad para hacer sus trabajos de inversión, también es problemática la ubicación geográfica y los medios de transporte. Ante estas circunstancias, nace la necesidad de proyectar la gestión del “ESTUDIO DE FACTIBILIDAD. Debido a la diferencia socioeconómica y cultural de la población y al carácter privado de la nueva institución a funcionar, se consideró los estratos sociales: alto, alto medio. 20 CENTRO EMPRESARIAL PRIME 2º PASO: Información bibliográfica y cibernética Después de la experiencia empírica de nuestras visitas, hemos recurrido a utilizar la información proveniente de DIGEMIN 2012 y he podido constatar que en el año 2012 han arribado al Perú empresas extranjeras. 3º PASO: Planificación del trabajo de campo La encuesta se realizara de acuerdo al cronograma siguiente: 1) 2) 3) 4) 5) Reunión con encuestadores: Estudio piloto: Ensayo y reajuste: Encuesta: Informe final 13/1/13 8:00PM 15/1/13 8:00PM 20/1/13 8:00PM 25/1/13 8:00PM 01/1/13 8:00PM 4º PASO: Encuesta de ensayo y reajuste Se entrevistara a 21 elementos de la población de Miraflores, elegidos aleatoriamente. Luego realizaremos los correctivos que se crean pertinentes. 5º PASO: Encuesta 2013 en Miraflores Participaran simultáneamente seis (06) encuestadores (E1, E2,...E6) y un supervisor. Los encuestadores trabajaran en parejas (02) y en los puntos fijos o puntos trascendentales para realizar la encuesta 2013. Estos puntos han sido muy bien determinados y se ha considerado en zonas de gran influencia tales como: Punto Ai: Supermercado Wong (A1, B2…..B12); Punto Bi: Instituciones Financieras (Bº, B2… .B12) Punto Ci: Vía correo electrónico (C1, C2,…..C12) 6º PASO: INFORME FINAL DE LA RECOLECCIÓN DE DATOS De acuerdo a nuestra planificación, todo encuestador está en la obligación de presentar los cuestionarios debidamente foliados por distrito y visados por el supervisor al mismo tiempo que adjuntara un informe por escrito indicando las novedades relacionadas a las facilidades o dificultades que se tuvieron para aplicar la encuesta. 8.7 TÉCNICAS DE PROCESAMIENTO DE LOS DATOS El procesamiento de los datos: 21 CENTRO EMPRESARIAL PRIME Después de obtener y recopilar la información nos dedicaremos de inmediato a su procesamiento con la asistencia de la computadora esto implica el cómo ordenar y presentar de la forma más lógica e inteligible los resultados obtenidos con los instrumentos aplicados, de tal forma que las variables reflejen el peso específico de su magnitud, porque nuestro objetivo final, es construir con estos datos, cuadros estadísticos, promedio generales y gráficos ilustrativos de tal modo que se sinteticen sus valores y se pueda, a partir de ellos, extraer enunciados teóricos que nos den luces del “ESTUDIO DE FACTIBILIDAD” Las técnicas del procesamiento de datos: No toda la información cuantitativa, es considerada como datos estadísticos. Los numéricos, los cuales forman un conjunto de datos estadísticos, deben representar cosas mensurables o contables y deben mostrar relaciones significativas; es decir, los números deben ser capaces de ser comparados, analizados e interpretados. Por tal motivo; en la realización de nuestra investigación titulada: “ESTUDIO DE FACTIBILIDAD” ; tenemos que hacer uso minucioso de las siguientes técnicas de procesamiento de datos: 1. Registro: Consiste en almacenar datos digitales, después de mirar examinar una cosa con cuidado y a fondo para que sea anotada la frecuencia con que se repite un hecho. 2. Clasificación: Es la distribución, agrupada y ordenada de los datos obtenidos de cualquier tipo de elementos en varias clases, fundada en ciertos rasgos diferenciadores previamente determinados puesto en una competición. 3. Codificación: Consiste en transformar los datos en símbolos numéricos o traducir la información que se quiere introducir a la computadora a un lenguaje que esta pueda interpretar y que recibe el nombre de código. 4. Tabulación: Consiste en presentar un conjunto de valores o unidades relacionadas entre si, dentro de un cuadro, para determinar comparaciones, referencias y analogías entre los distintos datos que contengan. La tablas reflejan de forma ordenada los datos recopilados por los diferentes instrumentos, permitiendo visualizar el fenómenos estudiado con mayor claridad, ellas son expresiones directas de la investigación y de la realidad detectadas, por lo tanto no admiten vaguedades e imprecisiones. 5. Las estadísticas: Es la representación ordenada de los resultados numéricos de un suceso por medio de gráficos, tablas, etc. Se ocupa de establecer leyes generales a partir de los datos correspondientes o muestras, mediante la aplicación del cálculo de probabilidades. Solamente, será posible tomarse decisiones razonables y extraer conclusiones válidas en esta investigación; si se tiene en cuenta una verdadera y efectiva aplicación de estas técnicas unidad a los siguientes criterios: 22 CENTRO EMPRESARIAL PRIME Registrar lo más claro y transparente posibles. Clasificar y organizar de manera uniforme Codificar lo más viable y completo posible Tabulación ordenada y lógica Estadísticas precisar y fidedigna Consistencia en relación con otros resultados obtenidos 8.9 ANALISIS DE LOS DATOS ESTADITISCOS Presentación de datos: Después de aplicar la encuesta y que los datos sean registrados, clasificados, codificados y procesados, estos estarán listos para ser presentado. En general vamos a usar las tres formas de presentar datos organizados: 1) Mediante enunciados, 2) Tablas estadísticas y 3) Graficas estadísticas. Para nuestro proyecto “ESTUDIO DE FACTIBILIDAD”, presentaremos datos en la forma que sea más entendible y viable: Cuando una serie de datos incluye solamente unos pocos ítems, la palabra escrita puede ser usada para presentar apropiadamente los hechos. Sin embrago, cuando un gran número de datos está siendo presentado, la presentación con la palabra escrita se vuelve ineficiente y pesada. En este caso, vamos ha preferir a las tablas y gráficas estadísticas. Cuando los datos estadísticos lo presentaremos en forma de tablas los datos serán arreglados sistemáticamente en columnas o hileras. Las tablas estadísticas de acuerdo con el propósito para el cual sirvan vamos agruparlas en: 1) Tablas para propósitos generales, las cuales nos proporcionaran información para uso general o referencial y 2) Tablas para propósitos especiales, las cuales proporcionan información para un caso particular. Un diagrama estadístico o grafico es una expresión plástica que lo utilizaremos para presentar datos estadísticos. Sera construido usualmente de acuerdo con la información que presentemos en la tabla, Básicamente, las gráficas son dibujadas de acuerdo con las coordenadas rectangulares, las cuales se basan en dos líneas de 23 CENTRO EMPRESARIAL PRIME referencia mutuamente perpendiculares, sobre un plano. En la mayoría de los casos, los nombres y funciones de las partes principales de una gráfica se asemejan a aquellas partes en una tabla. Sin embargo, los datos en una tabla son representados por números arreglados en las columnas e hileras, mientras que los datos mostrados en una gráfica son representados por gráficas de acuerdo a las escalas marcadas. 8.8. ANALISIS E INTERPRETACION DE DATOS Después que los saltos estadísticos son recopilados, organizados, y presentados en forma de fácil lectura, principalmente en tablas estadísticas, estos están listos para ser analizados. Puesto que el análisis estadístico trata con información cuantitativa, frecuentemente va a emplear operaciones matemáticas durante el proceso de análisis. Los detalles de las operaciones matemáticas durante el proceso de análisis. Los detalles de las operaciones concernientes a tópicas específicos serán expuestos individualmente en la presentación de la tesis. El análisis va a consistir en descomponer el total del problema para llegar al conocimiento de sus elementos, es el estudio detallado y sistemático de los datos debidamente organizados en gráficos y tabla con el objeto de encontrar las causas y los efectos del fenómeno estudiado. Se trata de explicar o hallar un significado a los datos disponibles, de una reflexión ordenada y lógica sobre las variables que hemos estudiado a través de todo el trabajo; La síntesis: Que reduce la totalidad del problema a lo esencial siempre lo vamos a necesitar. En esta fase tendremos muy presente los procedimientos siguientes: 1) Observar detalladamente el comportamiento de las variables en los diferentes cuadros. 2) Tomar cada uno de los resultados por separados y relacionados con estudios previos. 3) Revisar, releer todo el trabajo, escrutar y comparar con el comportamiento de las variables establecidas. 4) Discutir el análisis con los asesores. 8.7 TÉCNICAS DE PROCEDIMIENTO Y ANÁLISIS DE DATOS Una vez obtenida toda la información y ordenada gráficamente y en cuadros estadísticos con los estadígrafos de tendencias central (media, mediana y moda), además de la desviación standar y la varianza se pasará a elaborar un diagnóstico del negocio inmobiliario de proyectos Empresariales. 24 CENTRO EMPRESARIAL PRIME 8.5.1 8.5.2 Variable Dependiente (Y) - Construcción de proyectos empresariales Variable Independiente (X) - Planificación - Capacitación personal - Racionalización administrativa. - Bench Marking - Joint Venture - Mix promocional VARIABLES DE LA REALIDAD A1 Carencias VARIABLES INDEPENDIENTES X1 Planificación A2 Limitaciones A3 Empirismos aplicativos A4 Imperfecciones X2 Capacitación X3 Racionalización X4 Bench Parking X5 Joint Venture X6 Mix promocional 9. VARIABLES DEPENDIENTES Y1: Construcción de proyectos empresariales Y2: Créditos de bancos Y3: PBI manufactura ASPECTOS ADMINISTRATIVOS 9.1 CRONOGRAMA DE ACCIONES N° Activida Sem des 1, marzo 1 PLANIF Sema Sem 3 1 abril marzo . Sem4 Sem Sem Sem Sem4 Sem 2 3 4 1 3 1 abril. abril abril may mayo junio ol 25 CENTRO EMPRESARIAL PRIME 2 3 ICACIO N 1.1 Plan Tentativ o Organiz ación 2.1 Elabora ción del cronogr ama DESAR ROLLO DEL TRABA JO 3.1 Recolec ción de Informa ción 3.2 Entrega del proyect o de tesis. 3.3 Elabora ción de Fichas X X X X X 26 CENTRO EMPRESARIAL PRIME 4. 5. REDAC CION DE MONO GRAFI A 4.1 Borrado r 4.2 Respue sta con las observa ciones 4.3 Definitiv a EVALU ACION DE TESIS 5.1 Sustent ación de tesis. X X X X 9.2 ASIGNACIÓN DE RECURSOS En la investigación los recursos humanos tanto para la asesoría como para la elaboración documental de esta tesis y los gastos de los recursos materiales serán asignados según su prioridad. Por lo tanto, los gastos para los recursos humanos serán prioritarios. Seguidamente los gastos por recursos de materiales y por el trabajo de campo como la investigación bibliográfica y en internet serán los de siguiente prioridad. 27 CENTRO EMPRESARIAL PRIME 9.3 PRESUPUESTO Recursos Humanos: Técnico en computación Dibujante Recursos Materiales 1 caja de CD 1 millar papel bond A4 75 gramos 1 caja de lapiceros 3 cartuchos de tinta (Epson 480) Anillados Empastado Recursos de Gastos Operativos Trabajo de campo Viáticos Pasajes Imprevistos TOTAL US$ 200.00 300.00 3.00 5.00 2.00 30.00 5.00 15.00 50.00 50.00 30.00 50.00 US$ 740.00 11. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS ARIAS GALICIA, Fernando. Introducción a la técnica de investigación en la ciencia de la administración, México, Editorial Trillas S.A., 1971. ANDER- EGG, Ezequiel, Introducción a las técnicas de la investigación social, Editorial Humanista, Buenos Aires, 1978. 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