INFORME

HABILITACION
URBANA
CON FINES
RESIDECIALES
5 ENERO - 2022
ABOG. JAVIER MERCADO
ARQ. CLAUDIA BUSTAMANTE
ONCE CONSULTORIA Y
CONSTRUCCION
INTEGRAL
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INFORME: HABILITACION URBANA CON FINES RESIDENCIALES EN LA
CIUDAD DE CHICLAYO, DISTRITO DE MOCHIMÍ
INDICE
I.
II.
III.
IV.
V.
VI.
SANEAMIENTO DEL TERRENO FISICO LEGAL…………………… PAG. 3
ESTADO Y ZONIFICACION DEL
TERRENO……………………………………………………………………….…PAG. 4
OPCIONES A DESARROLLAR……………………………….……….……PAG. 6
AUTORIDADES COMPETENTES EN EL PROCESO….…………….PAG. 9
CLAVES CONTRACTUALES….…………………………………….……….PAG. 9
INSCRIPCION REGISTRAL…..………………………………….….……….PAG. xx
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INFORME: HABILITACION URBANA CON FINES RESIDENCIALES EN LA
CIUDAD DE CHICLAYO, DISTRITO DE MOCHIMÍ
I.
SANEAMIENTO DEL TERRENO FISICO LEGAL
Revisada la partida registral del terreno, indica que la ultima inscripcion
registral referente a descripcion del terreno, fue una rectificacion de areas a
mas, realizada por el PETT, la misma que contiene coordenadas, colindancias
y medidas perimetricas. Por lo mismo, y teniendo en consideración lo
indicado por SG Building, respecto a que se cuenta con la base grafica
registral, el terreno en mencion ubicado en ubicado en el distrito de
Mochumi, provincia y departamento de Lambayeque e inscrito en el registro
de Chiclayo en la partida N° 11032722, no debería contar con problemas de
superposiciones o saneamientos previos pendientes de ejecución, a fin de no
tener problemas cuando se realiza alguna independización y transferencia de
propiedad a terceros.
Se debe considerar que al momento de elaborar los documentos tecnicos
con fines de independización de ser el caso y se concluya en un proceso de
habilitacion urbana, se debe tener en cuenta el antecedente de sistema de
coordenadas a usar y el sistema de conversión. Con el fin de no generar
problemas referentes a superposiciones con colindantes.
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II.
ESTADO Y ZONIFICACION DEL TERRENO
a) ESTADO DEL TERRENO
El terreno denominado parcelación fiscal muy finca, ubicado en el distrito de
Mochumi, provincia y departamento de Lambayeque e inscrito en el registro
de Chiclayo en la partida N° 11032722, se encuentra inscrito como predio
rustico.
RNE
TITULO I – NORMA G040
Terreno rústico: Unidad inmobiliaria constituida por una superficie de terreno no
habilitada para uso urbano y que, por lo tanto, no cuenta con accesibilidad, sistema de
abastecimiento de agua, sistema de desagües, abastecimiento de energía eléctrica,
redes de iluminación pública, pistas, ni veredas.
b) CERTIFICADO DE ZONIFICACIÓN Y VÍAS
De acuerdo a lo Indicado por SC BUILDING, el terreno se encuentra
considerado como Agrícola, por lo que requiere pasar por un proceso de
cambio de zonificación preferentemente a RDB (Residencial de Densidad
Baja) o RDM (Residencial de Densidad Media) según los Planes Urbanos del
distrito y/o provincia y los planes de expansión.
En efecto, la propuesta de plan de desarrollo metropolitano de Chiclayo en
proceso de aprobación contempla al área del distrito de Mochumí, como
terreno agrícola.
Tal como se puede apreciar en la siguiente imagen:
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Área de Distrito de Mochumí.
Por lo que sería recomendable participar de la etapa de recomendaciones
y/o solicitudes en esta aprobación de plan, para poder impulsar el cambio de
zonificación de este distrito con fines de desarrollo urbano.
El proceso de cambio de zonificación se encuentra regulado actualmente en
el reglamento de acondicionamiento territorial, el mismo que indica:
REGLAMENTO DE ACONDICIONAMIENTO TERRITORIAL
SUB CAPÍTULO II
DEL CAMBIO DE ZONIFICACIÓN
Artículo 103.- Formulación o iniciativa de propuestas de cambios de zonificación y
contenido
103.1 Los cambios de zonificación son propuestos por:
1. Los propietarios de los predios.
2. Los promotores inmobiliarios.
3. De oficio, por la Municipalidad Provincial o Distrital en cuya jurisdicción se encuentran
ubicados los predios.
Así mismo, se debe considerar que la nueva Ley de Desarrollo Urbano
Sostenible, indica:
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LEY DE DESARROLLO URBANO SOSTENIBLE
ARTÍCULO 37. MODIFICACIÓN DE LA ZONIFICACIÓN
La zonificación no puede modificarse salvo en el marco de la actualización de los Planes
de Desarrollo Urbano conforme a la periodicidad y procedimientos que se establecen en
el Reglamento de esta Ley. La periodicidad de actualización deberá ser como mínimo de
una vez al año, siempre considerando el análisis integral del ámbito de los Planes de
Desarrollo Urbano.
Las Municipalidades Provinciales pueden aprobar de manera excepcional cambios de
zonificación específicos o asignar zonificación con el objetivo de promover el desarrollo
concreto y formal de proyectos de interés social y comunitario en el ámbito de su
jurisdicción, siempre que cumplan con el criterio de análisis integral que aprueba el
reglamento de la presente ley.
Cabe mencionar que esta ley aun no cuenta con reglamento que regule los
procesos. Por lo que los cambios de zonificación durante los próximos 2 años
deberían poder darse sin nuevas regulaciones.
III.
OPCIONES DE DESARROLLO
a)
ACCIONES Y DERECHOS
La Venta de acciones y derechos sobre una propiedad, para conceptualizarla,
es la parte que tiene una persona sobre un bien que físicamente no está
dividido, vale decir es la cuota ideal de un bien.
En dicho caso, estamos ante una forma de propiedad, que se encuentra
regulada en el Capítulo V del Código Civil peruano, bajo la denominación de
“Copropiedad”.
Se debe tener en cuenta que en un futuro la figura de copropiedad deberá
contar con un reglamento de copropiedad, el mismo que será inscrito en
registros públicos.
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b)
SUBDIVISION DE TERRENO RUSTICO
Cuando el predio se encuentre dentro de la zona de expansión urbana del
distrito, y el ente responsable es la Municipalidad, las subdivisiones de un terreno
rústico, de acuerdo a lo indicado por el Reglamento nacional de Edificaciones, se puede
realizar siempre y cuando la porción a subdividir sea mayor a 1 hectárea.
RNE
CAPITULO II
INDEPENDIZACION Y SUBDIVISION
ARTICULO 5°- La independización de terrenos rústicos o parcelaciones, que se ejecuten
en áreas urbanas o de expansión urbana, deberán tener parcelas superiores a 1 (una)
hectárea.
c)
HABILITACION PARA USO DE VIVIENDA
Se denominan Habilitaciones urbanas para uso de vivienda, a aquellas
que estan conformadas por lotes para fines de vivienda unifamiliar o
multifamiliar.
El área de lote minima en esstas habilitaciones urbanas se definirá según la
zonificacion y se guiaran del siiguiente cuadro:
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Los porcentajes de aportes se estableceran según los planes urbanos y la
zonficacion del terreno, se guiaran del siguiente cuadro:
Estas habilitaciones, cuando las promociona un inversion inmobiliario se
encuentran dentro de la categoria de Urbanizacion con venta garantizada
y construccion simultanea. Sin embargo existen otras tipologias como son:
- Habilitaciones convencionales.
- Urbanizaciones con venta garantizada. (incluye la construccion
simultanea)
- Urbanizaciones Progresivas.
- Urbanizaciones con construccion simultanea.
d)
HABILITACION PARA USO DE VIVIENDA TIPO VACACIONAL
Se denominan Habilitaciones para uso de vivienda vacacional,
aquellas que por su zonificación compatible se plantea tipo
condominio o club. Es decir, puede tener una zonificación
recreacional en areas de playa o campo, siendo compatible a la
vivienda según los planes de desarrollo urbano.
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Estas habilitaciones se ejecutan en un área mínima de 1 hectárea y
con un máximo de 25 viviendas por hectárea.
El área libre deberá ser el 60% del área bruta del terreno y los
aportes se reducen a 1% para el ministerio de educación y 1% para
otros fines.
Esta tipología de habilitación, se encuentra dentro de la tipología de
venta garantizada y construcción simultánea de vivienda.
IV.
AUTORIDADES COMPETENTES EN EL PROCESO
Las autoridades competentes para el desarrollo de una habilitacion
urbana, es la Municipalidad Distrital de Mochumí, de no contar con
Comisión técnica o revisores, será la Municipalidad Provincial la que
evalué y apruebe el proceso de Habilitación urbana.
De requerirse, se puede evaluar la posibilidad de al ser un terreno
rústico, buscar subdividirlo en areas menores a una hectárea a
través del gobierno regional, este proceso suele demorar mas que el
de una habilitación urbana y podría verse con mayores
observaciones a nivel registral.
V.
CLAVES CONTRACTUALES
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VI.
INSCRIPCION REGISTRAL
La inscripción de una habilitación urbana convencional o de una
habilitación urbana tipo vacacional, se rigen por los artículos N°40 y
N°41 del Reglamento de Inscripción de Predios. En Merito a los
siguientes documentos:
-FUHU
-Resolución
-Planos
-Memoria Descriptiva y de Independización
-Valorización de Obras.
De ser el caso y lo que se requiera sea inscribir únicamente los
porcentajes de acciones y derechos vendidos sobre la propiedad, se
inscribirán en registros públicos en merito a escritura pública.
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