Doctrina

PROPIEDAD HORIZONTAL
¿Cómo adoptar acuerdos para instalar ascensores?
¿Quién paga los gastos? ¿Cómo exonerarse?
Discapacitados y ascensores. Nuevos criterios
Por D. Vicente Magro Servet
Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante (Doctor en Derecho).
01.11.2014
1.- Introducción.
Tras la aprobación de la Ley 8/2013 se han introducido diversas modificaciones en materia de
instalación de ascensores que es preciso aclarar y concretar, así como actualizar cuál es la
jurisprudencia aplicable en esta materia en cuanto a la respuesta que el Tribunal Supremo le da a cada
caso que se nos presenta en las comunidades de vecinos cuando se trata de instalar un ascensor.
Debemos anticipar, lo que es importante, que en esta materia el legislador ha querido flexibilizar la
instalación de ascensores y permitir que las comunidades puedan vencer los obstáculos que la
oposición de algunos comuneros impedía para hacer posible esta instalación. Ello, al igual que en
materia de obras obligatorias ha evitado que la junta de propietarios pueda impedir que se lleven a
cabo obras de rehabilitación de edificios.
Así las cosas, el legislador de la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919-, consciente de los problemas que
suscitaba la instalación de ascensores y la ejecución de obras en la comunidad determina que en este
segundo caso se hagan de forma obligatoria para dinamizar el mercado de la rehabilitación de edificios
creando trabajo para los agentes de la edificación y las empresas de rehabilitación, -aunque el
problemas es saber quién paga estas obras con la crisis económica que ataca a los comuneros-, y, por
otro lado, dinamizar el sector de las empresas de instalación de ascensores que ante los problemas en
la obtención de quórum para instalar ascensor se habían reciclado hacia el mercado del
mantenimiento del ascensor. Veamos, pues, las características de las novedades en materia de
instalación de ascensores, así como las últimas novedades jurisprudenciales sobre esta materia en
cuestiones relativas al pago del mantenimiento del ascensor.
2.-. Mecánica de actuación para instalar ascensor en la comunidad, o bajarlo a cota “0”.
Nuevo quórum aplicable
1.- Sin petición de personas mayores de 70 años o con discapacidad.
En condiciones normales, sin petición de personas mayores de 70 años o con minusvalía, el quórum
en materia de ascensores se ha modificado desde la Ley 8/2013 -EDL 2013/104919- que ahora lo sitúa
en el art.17.2 LPH en la doble mayoría de propietarios que representen, a su vez, la mayoría de cuotas
de participación, y, a su vez, este quórum debe extenderse a todo tipo de obras que se refieran a
introducir modificaciones de relevancia en la comunidad mediante la ejecución de obras que amplíen
el uso del ascensor, como son las que se refieren a la ampliación de la extensión del servicio para
bajarlo a cota 0. Para alcanzar este quórum de doble mayoría del total de propietarios que
representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación, hace falta que el día de la junta se
alcance mayoría simple de presentes que representen, votando a favor del acuerdo, la mayoría de
propietarios que representen la mayoría de cuotas de los presentes, ya que luego a este quórum se le
aplica el voto presunto de los ausentes, de tal manera que se notificará a los ausentes este “acuerdo
provisional” de instalar ascensor y si en esos 30 días se permite sumar al acuerdo provisional votos de
comuneros que no se hayan opuesto al acuerdo y que por ello se alcance el quórum de la doble
mayoría del total el acuerdo se entenderá alcanzado.
Por ello, en estos acuerdos en los que opera el voto presunto del ausente, que son los del art. 17.2, 3 y 6
LPH -EDL 1960/55- la mecánica de actuación será que se redactará el acta con el carácter provisional
del acuerdo y luego se notifica a todos los comuneros y cuando transcurran 30 días, si se ha alcanzado
se extiende una diligencia en el acta y se vuelve a comunicar a todos si el acuerdo se alcanzó o no.
2.- Con petición de personas mayores de 70 años o con discapacidad
Es principio que preside nuestro derecho y como tal debe de tenerse en cuenta en la aplicación de la
norma, la interpretación favorable a la "accesibilidad universal" de las personas con discapacidad o los
mayores de edad, y de la que ha sido una sus primera manifestaciones la accesibilidad a entornos más
practicables, de ahí la exigencia de la realización de las obras necesarias se recoja en el art. 10.1 b) EDL 1960/55- tras la Ley 8/2013 para...la , accesibilidad y que supone, respecto de personas con
discapacidad, o mayores de setenta años, la obligación de realizar las obras de accesibilidad que sean
necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes. Y, en tal sentido no hay
que olvidar que la Ley de Promoción de la Autonomía Personal y Atención a las personas en situación
de dependencia, de 15 de diciembre de 2006, en su Preámbulo refiere: "....Asimismo, diversos estudios
ponen de manifiesto la clara correlación existente entre la edad y las situaciones de discapacidad,
como muestra el hecho de que más del 32% de las personas mayores de 65 años tengan algún tipo de
discapacidad, mientras que este porcentaje se reduce a un 5% para el resto de la población". En
consonancia con ello la Ley de Propiedad Horizontal -art. 10 - establece como punto determinante los
70 años.
Ahora bien, en los casos en los la petición de instalar ascensor o bajarlo a cota 0 se lleve a cabo por
personas mayores de 70 años o con minusvalía el quórum ya cambia, y, por ello, variaría este
planteamiento del quórum de la doble mayoría de propietarios y cuotas, ya que se aplicaría el art.10.1,
b) -EDL 1960/55- que señala que:
“1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios,
impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las
Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
…b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia
de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya
vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores
de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos
comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos
que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido
anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de
doce mensualidades ordinarias de gastos comunes”.
Por ello, para instalar ascensor en estos casos o bajarlo a cota 0 será obligatorio para la comunidad en
estos casos siempre que se aplique el concepto del importe repercutido anual, por lo que en principio
la empresa de ascensores que vaya a llevar a efecto la obra presentaría un presupuesto con el pago
fraccionado por años; es decir, la ventaja que tiene este tipo de obras es que la derrama no se paga de
una sola vez, sino en el fraccionamiento anual que se apruebe. Por ello, si se presenta un presupuesto
tal que permita un fraccionamiento del pago de la obra de reforma de instalación del ascensor a cota 0
y el importe repercutido anual no excede de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes la obra de
reforma sería obligatoria.
Se podría discutir si ese fraccionamiento debería ser aprobado en la junta por algún tipo de quórum,
pero debemos hacer notar que en modo alguno puede entenderse así, ya que recordemos que la
dicción literal del nuevo art. 10.1 LPH -EDL 1960/55- señala que “Tendrán carácter obligatorio y no
requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios…” con lo que la junta no puede vetar nunca la
realización de estas obras de prolongación del ascensor al tratarse de protección de personas mayores
de 70 años o con minusvalía relacionada con la necesidad de la obra que se plantea.
Todo dependería de que la empresa que va a llevar a efecto la obra oferte este fraccionamiento que
cumpla el objetivo anterior en el coste, de tal manera que no se obligaría a los comuneros a afrontar un
único pago sino que este se fraccionaría. Con ello, lo que sí podría interesarse es que se encontrara una
oferta que por el mismo trabajo realizara una oferta lo más ventajosa posible en precio y
fraccionamiento y esto sí que podría llegar a ser votado por la junta, pero no la realización de la obra
que sería obligatoria siempre que uno de los presupuestos ofertados reúna al menos el requisito de
que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas
públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Esta modificación de la ley la ha llevado a cabo el Parlamento para proteger a las personas mayores de
edad y con minusvalía y no hacer depender la necesidad de estas personas de salvar barreras
arquitectónicas (como puede ser la necesidad de poder acceder a su inmueble bajando el ascensor a
cota 0 en los casos en los que hay escaleras de origen, por ejemplo cuando no existía la previsión de
salvar este tipo de barreras) de que una junta de propietarios quiera solidarizarse con su problema,
convirtiéndolo con ello en obras obligatorias, lo que antes de esta reforma no podría ejecutarse cuando
una mayoría se negaba a aceptar la “necesidad” de estas obras.
3.- Petición de ascensores por mayores de 70 años o personas con discapacidad con
locales que tienen cláusula de exoneración del pago de gastos de ascensores. ¿Pagan en
estos casos en los que la petición es por aquellos? ¿Es esta una excepción a la
exoneración que tienen de contribuir?
Análisis de la sentencia del tribunal supremo de 6 de mayo de 2013.
1.- Si hay exención al pago de gastos de ascensor en general los titulares de locales que lo tengan
reconocido no pagan gastos de adaptación. Ni aunque la petición lo sea por discapacitados o mayores
de 70 años.
En los casos de exención del pago de gastos de ascensor afectante a pisos locales, si se pacta como tal
se mantiene que no deben pagar los que se beneficien de esta exención, incluyendo el caso de que la
modificación del ascensor afecte a personas que tienen más de 70 años o que sufren discapacidad, ya
que no puede prevalecer una petición de personas para alterar como tal el régimen ya fijado para los
locales de exoneración al pago de gastos de ascensor, ya que la LPH no permite que en estos casos de
petición por determinadas personas no operen las cláusulas de exoneración, siempre y cuando ya
exista un ascensor y se trate de modificar algo, como por ejemplo, bajarlo a cota “0”o sustituirlo. Pero
si se trata de instalar ascensor, donde no lo hay, sí que deberán pagar los titulares de locales, pero tan
solo en la derrama correspondiente a la instalación del ascensor, pero no los gastos posteriores de
conservación y/o mantenimiento. Y ello es así, porque el criterio del TS en materia de exención del
pago de gastos está claro, ya que señala en la sentencia de fecha 6 de mayo de 2013 que:
“A) Esta Sala ha tenido ocasión de resolver la cuestión jurídica que ahora se examina, respecto al
alcance de la cláusula contenida en los estatutos de una comunidad de propietarios, en relación a los
gastos originados por el servicio de ascensor, a favor de aquellos copropietarios que, por la ubicación
de sus inmuebles no pueden utilizarlo, poniendo fin a las diferencias soluciones aportadas por las
Audiencias Provinciales. La sentencia de esta Sala de 7 de junio de 2011 -EDJ 2011/118977-, ha
declarado «Reiteramos como doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que
afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio,
comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.»
B) La Audiencia Provincial funda su decisión de obligar a los propietarios a cuyo favor existe una
exención en la participación de los gastos de ascensor por su no utilización, en la consideración de que
las obras de adaptación del servicio son gastos extraordinarios, y por lo tanto no incluidos en la
genérica exención contemplada en los estatutos de la comunidad de propietarios. La aplicación de la
jurisprudencia citada exige la estimación del recurso de casación. El alcance de la exención a obras de
adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en que la
instalación del ascensor se realiza por primera vez. En estos últimos supuestos, se trata de garantizar
la accesibilidad y la mejora general del inmueble, por lo que la conclusión que ahora se alcanza, no se
opone a lo dispuesto en otras decisiones adoptadas por esta Sala (STS de 20 de octubre de 2010, -EDJ
2010/219301-, entre otras) en la que se establece que las cláusulas que eximen del deber de contribuir
a « gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras» a los propietarios de locales
que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber
de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es
necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, puesto que en el caso que nos ocupa se trata de
la sustitución o cambio de un ascensor ya existente y no de su instalación originaria. En definitiva, el
acuerdo por el que se aprobó la participación de todos los copropietarios en la realización de las obras
de adaptación del ascensor, pese a la exención contenida en los estatutos de la comunidad en relación
a los gastos de ascensor a favor de los titulares de los locales de sótano y planta baja, exigía, para su
validez el acuerdo unánime de todos los copropietarios. La no concurrencia de este consentimiento
unánime supone la necesaria declaración de nulidad del acuerdo examinado. “
Quiere esto decir que también incluyendo los casos en los que afecte a discapacitados esta exención se
mantiene, ya que solo deberían contribuir en el caso de instalación ex novo cuando no hay ascensor,
pero no cuando se trata de obras de adaptación, y en el caso de quererse que, existiendo constancia en
estatutos de la exoneración a los locales, estos deban contribuir debe alcanzarse el acuerdo por
unanimidad, lo que nunca se conseguirá al oponerse, obviamente los titulares de los locales. Sí que
contribuirán cuando se trate de instalar un nuevo ascensor sea por petición de personas que sufren
discapacidad o por acuerdo de doble mayoría del art. 17.2 LPH -EDL 1960/55-.
2.- Solo se paga en los casos de exención del pago de gastos cuando se trata de instalar ascensor ex
novo donde no lo hay, pero no los de mantenimiento posteriores. Y ello aunque exista cláusula de
exención del pago de gastos.
En materia de pago de gastos de carácter extraordinario por instalación de ascensor por aquellos
titulares de locales de negocio que tengan reconocido la exoneración del pago de gastos hay que
recordar la reciente doctrina del TS en la sentencia de fecha 13 de noviembre de 2012 -EDJ
2012/258903- que incide en la viabilidad del pago de los gastos de instalación aunque estuviera
admitida la exoneración del pago de gastos extraordinarios. Así, en cuanto al pago de los gastos por la
instalación de ascensor los locales de negocio deben pagarlos, ya que recuerda el TS en sentencia de
fecha 13 de noviembre de 2012 que el art. 9 LPH -EDL 1960/55- , al que directamente remite el art.
18.2, impone a todos los propietarios la obligación de contribuir, con arreglo a la cuota de
participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el
adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean
susceptibles de individualización.
En materia de acuerdos de instalación de un ascensor la doctrina jurisprudencial declara que: el
acuerdo obliga a todos los comuneros, tanto a los que hayan votado favorablemente, como a los que
han disentido....No obstante lo anterior, el principio de autonomía de la voluntad permite que la
voluntad comunitaria expresada a través de los estatutos de la comunidad autorice en determinadas
circunstancias exonerar de la obligación de contribuir a determinados gastos a algunas viviendas o
locales comerciales. Sobre la interpretación y delimitación del término gastos, tal y como fija la STS de
20 de octubre de 2010 -EDJ 2010/219301-, en los supuestos en los que la instalación de un ascensor
en un edificio que carece de este y que resulta necesario para la habitabilidad del inmueble, constituya
un servicio o mejora exigible, la cual incrementa el valor del edificio en su conjunto y redunda en
beneficio de todos los copropietarios, todos los comuneros tienen la obligación de contribuir a los
mismos sin que las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y
extraordinarias haya de interpretarse como exoneración del deber de contribuir a los gastos de
instalación de ascensor.
Con ello, vemos que el Tribunal Supremo apuesta por la idea de que incluso aunque se haya recogido
en los estatutos que los locales no deben pagar gastos extraordinarios en el caso de instalación de
nuevo ascensor esta cláusula no rige y los locales pagarán los gastos de la instalación de ascensor
aunque no los del futuro mantenimiento o conservación.
4.- Instalación de ascensores y oposición mayores de 70 años a que se instale. Quórum
aplicable. ¿Hay veto en estos casos? ¿Doble mayoría del art. 17.2 LPH?
Cuando se habla de la instalación de ascensores en una comunidad de propietarios apelamos
directamente al quórum previsto en el art. 17.2 LPH -EDL 1960/55- que se refiere a la doble mayoría,
mientras que en Cataluña es el de mayoría del total. Y ello, por fijarlo claramente la normativa.
Ahora bien, no siempre que en una comunidad de propietarios se habla de instalar ascensores entra de
lleno la consideración de la afectación a la supresión de barreras arquitectónicas, ya que para fijar el
quórum aplicable a este tipo de acuerdos es preciso que en la convocatoria de la junta se fije
claramente cuál es el objetivo de la instalación del ascensor, ya que si se tratara de suprimir barrera
arquitectónica sería distinto a si es una simple instalación de ascensor. Pero para ello, habría que
identificar cuáles son los comuneros que han solicitado esta supresión y cualquiera de los comuneros
estaría legitimado para solicitar del administrador de fincas que identifique la identidad del comunero
sobre el que gira el punto relativo a la instalación del ascensor y que es el que altera el tipo de quórum
a aplicar.
Es lógico que ello sea así, porque en caso contrario el presidente podría escudarse en que lo hacen para
suprimir barreras arquitectónicas para convertirlo en obra obligatoria si algún interesado con
discapacidad o mayor de 70 años lo está en que se apruebe su instalación, a fin de poder acreditar la
legitimación.
Pero podría darse el caso curioso de que hubiera comuneros mayores de 70 años que aunque en
principio estarían legitimados para solicitar que se instalen para suprimir las barreras arquitectónicas,
como al final tienen que pagar su parte por coeficiente, puede que no les interese abonar esta cifra y
prefieran seguir subiendo por las escaleras. Y es que nótese que el acuerdo de instalación del ascensor
es problemático en comunidades pequeñas donde si se divide entre pocos comuneros el coste es
importante y podría haber comuneros a los que no les interesara que se apruebe la instalación y
pueden manifestar su oposición. Pero debemos hacer notar que el mero hecho de que existan personas
mayores de 70 años en la comunidad no permite ejercitar un veto, sino que se mantiene el de doble
mayoría.
Pero si los comuneros mayores de 70 años se oponen tendrá la misma eficacia que un voto negativo. Si
no son ellos los que lo solicitan el quórum es de doble mayoría del art. 17.2 LPH -EDL 1960/55-, con lo
que en el caso de que ellos quieran votar en contra pero se alcanza la doble mayoría, una vez que se
haya alcanzado la mayoría simple en la junta (requisito mínimo para la aprobación) y tras la espera de
los 30 días la no oposición de los ausentes permite llegar a la doble mayoría, los comuneros mayores
de 70 años que se hubieran opuesto estarían obligados a sufragar la derrama de la instalación y los
gastos de conservación y mantenimiento del ascensor, ya que nótese que para que pueda exonerársele
a ellos de estos gastos y su pago deberían aprobarse por unanimidad en esta junta que aprueba la
instalación o en otra diferente, pero la oposición a un acuerdo, o el no uso sabemos que no permite
evitar, o mejor dicho, eludir la obligación de pago de los gastos comunes.
5.- Si los locales tienen cláusula de no pagar gastos de ascensor de forma genérica solo
pagarían la derrama por la instalación de un ascensor si no existiera antes, pero no en
los casos de sustitución de uno por otro. Análisis de la sentencia del Tribunal Supremo
de fecha 10 de febrero de 2014 -EDJ 2014/7099-.
Hay que partir de la base concluyente que suele ser fuente de muchas dudas que los locales siempre
pagarán gastos de conservación, mantenimiento, sustitución e instalación de ascensor aunque no lo
utilicen. Y en caso contrario deberá aprobarse esta exención por unanimidad.
Esto vale como punto de partida. Pero, por otro lado, en cuanto a si en los casos en los que sí que hay
cláusula de exención del pago de gastos a locales si deben pagar gastos en supuestos de sustitución de
ascensor por otro, este es un tema muy controvertido, pero que el TS ha dejado muy claro. La única
duda que parece existir es la relativa a si en los casos de sustitución de ascensor viejo por uno nuevo
adaptado a las actuales circunstancias los titulares de locales que tienen reconocida cláusula de
exención de gastos genérica deben contribuir y la respuesta es que no, ya que solo deben hacerlo si se
tratara de instalación ex novo de ascensor, pero no en los de sustitución en cuyo caso no pagan, pero
no porque no lo usen, sino por la existencia de la cláusula, ya que si estas no están recogidas pagan
gastos los locales conforme a su cuota aunque no usen el ascensor.
Así lo reitera la STS de fecha 10 de febrero de 2014 -EDJ 2014/7099- que apunta que en la STS de 6 de
mayo 2013 -EDJ 2013/101629- se recuerda que " esta sala ha tenido ocasión de resolver la cuestión
jurídica que ahora se examina, respecto al alcance de la cláusula contenida en los estatutos de una
comunidad de propietarios, en relación a los gastos originados por el servicio de ascensor, a favor de
aquellos copropietarios que, por la ubicación de sus inmuebles no pueden utilizarlo, poniendo fin a las
diferentes soluciones aportadas por las Audiencias Provinciales. La sentencia de esta Sala de 7 de junio
de 2011 -EDJ 2011/118977-, ha declarado «Reiteramos como doctrina jurisprudencial que las
exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con
apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.»"
El alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta
comparable a aquellos supuestos en que la instalación del ascensor se realiza por primera vez. En estos
últimos supuestos, se trata de garantizar la accesibilidad y la mejora general del inmueble, por lo que
la conclusión que ahora se alcanza, no se opone a lo dispuesto en otras decisiones adoptadas por esta
Sala (STS de 20 de octubre de 2010, -EDJ 2010/219301-, entre otras) en la que se establece que las
cláusulas que eximen del deber de contribuir a «gastos de conservación, limpieza, alumbrado de
portales y escaleras» a los propietarios de locales que no tienen acceso por dichos portales, deben
entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de
instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del
inmueble, puesto que en el caso que nos ocupa se trata de la sustitución o cambio de un ascensor ya
existente y no de su instalación originaria.
En el caso que se analiza en la STS de 10 febrero 2104 -EDJ 2014/7099- se recoge que: “En definitiva,
el acuerdo por el que se decidió que el demandante-recurrente pagara la parte correspondiente del
ascensor en la realización de las obras de sustitución del ascensor, pese a la exención contenida en los
estatutos de la comunidad en relación a estos gastos a favor del titular de los locales de su propiedad,
es nulo.” En el mismo sentido SSTS de 6 de mayo de 2013 -EDJ 2013/101629-, y 3 de octubre de 2013
-EDJ 2013/187261-.
A este respecto el Tribunal Supremo ya dictó en sentencia de fecha 18 de noviembre de 2009 -EDJ
2009/276003-, en un supuesto de sustitución del ascensor, en el que el título constitutivo disponía
que los departamentos situados en sótano y planta de baja, que no tenían acceso al portal ni a la
entrada, no contribuirían en los gastos de estos ni en los de la escalera ni ascensor, que las exenciones
de gastos globales, genéricas deben interpretarse sin hacer distinción entre unos y otros conceptos,
incluyéndose por tanto, dentro del término "gastos" tanto los ordinarios como los extraordinarios,
porque donde la regla no distingue no hay razón para interpretar lo contrario, razón por la que excluye
a estos propietarios de los gastos necesarios tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor,
como de los precisos para la reforma o sustitución de este. Con ello, dejaba claro que la mención del
término gastos genérica se refería a que se admitía la exclusión del pago de los gastos de sustitución
del ascensor, no solo de los gastos de mantenimiento. Pero en cualquier caso si esta mención no consta
en estatutos habría que acudir al sistema de unanimidad.
De todos modos hay que introducir un matiz diferenciador que recoge en este tema la STS de 20 de
octubre de 2010 -EDJ 2010/219301- en la que se establece que las cláusulas que eximen del deber de
contribuir a " gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras" a los propietarios
de locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les
libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en
los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, puesto que en el caso que nos ocupa
se trata de la sustitución o cambio de un ascensor ya existente y no de su instalación originaria.
Con ello, si bien en la sentencia del TS de fecha 7 de Junio de 2011 -EDJ 2011/118977- se reitera la
doctrina jurisprudencial que establece que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales
contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los
gastos ordinarios como los extraordinarios, también es cierto que al referirse a la de 20 de octubre
2010 -EDJ 2010/219301- se introduce el matiz de que la no exigencia del pago de gastos se hace con
respecto a los de sustitución, pero sí pagarán en los supuestos de instalación ex novo, salvo que
expresamente se haya hecho constar así en estatutos o en un acuerdo que lo apruebe por unanimidad;
es decir, que se excluye a los locales del pago de gastos tanto en el caso de sustitución de ascensor
como de instalación de uno nuevo.
En cualquier caso, el criterio actual queda de la siguiente manera:
a) Si en los estatutos se hace mención a que se excluye del pago de gastos de ascensor a los titulares de
locales por no uso o la razón que sea, se incluye la exención del pago de gastos ordinarios y
extraordinarios.
b) Ello conlleva que no pagarán los titulares de locales los gastos de sustitución de ascensor por otro
nuevo además del mantenimiento y conservación. (STS 18 de noviembre 2009 -EDJ 2009/276003-).
c) No obstante, con este acuerdo sí que pagarían los gastos de instalación de un ascensor si no había
antes uno ya instalado. (STS 20 de octubre de 2010 -EDJ 2010/219301-). No les libera del deber de
contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria
para la adecuada habitabilidad del inmueble; es decir, de uno nuevo.
d) En cualquier caso si nada se dice en estatutos para aprobar exención del pago de gastos hace falta
unanimidad.
Este artículo ha sido publicado en la "Revista Derecho Inmobiliario", el 1 de noviembre de 2014.
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EN MI COMUNIDAD HAN INSTALADO UN ASCENSOR POR EL CUAL ME HE VISTO OBLIGADA A PAGAR;
NO OBSTANTE TENGO ENTENDIDO QUE AL VIVIR EN UN BAJO Y NO ESTAR DE ACUERDO CON EL
ASCENSOR, NO TENGO QUE PAGAR EL MANTENIMIENTO NI TODO LO DEMAS Y A PESAR DE DEJARLO
CLARO, EN JUNTA LO HAN ADMITIDO EN ACTA Y ME INDICAN QUE SI NO QUIERO PAGAR LA MULTA
QUE RECIENTEMENTE LES HAN PUESTO TENGO QUE RECURRIR EL ACTA. ME GUSTARIA. SABER QUE
PUEDO HACER Y CUALES SON LOS PASOS A SEGUIR PARA DEJARLE CLARO A MIS VECINOS QUE NO
QUIERO NI TENGO QUE PAGAR EL MANTENIMIENTO DEL ASCENSOR.
Lo primero que debe realizar es hacerse una copia de ese Acta donde le exoneran de los
gastos de mantenimiento del Ascensor.
Si la multa impuesta a la Comunidad es por falta de mantenimiento o avería usted no
debe pagar nada, pero si es por la no adecuación de la instalación a la normativa
vigente, teniéndose que realizar modificaciones si deberá participar de los gastos del
mismo modo como tuvo que participar en la puesta en marcha del servicio.
Yo le recomiendo que el acuerdo de la no participación en los gastos de mantenimiento
se incorporaran en los Estatutos de la Comunidad de tal forma que su inscripción en el
Registro de la Propiedad es una garantía para futuros propietarios de su vivienda, de lo
contario en caso de que usted intente vender su piso puede suponer un motivo de
rechazo de su vivienda.
Propongalo en la próxima Junta y trabajese al resto de vecinos pues necesitará la
unaminidad de los propietarios para incorporarlo en los Estatutos.
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Instalación de ascensores en comunidades de vecinos
Tras la aprobación de la Ley 8/2013, ha sido impulsado enormemente la instalación de ascensores en
comunidades de vecinos, para conseguir que se dinamice el mercado de la rehabilitación de edificios y
para facilitar la instalación en comunidades donde sea adecuada para la habitabilidad del inmueble. Ya
hemos señalado en varias ocasiones nuestra satisfacción al respecto, ya que el legislador en sus últimas
regulaciones esta eliminando la rigidez del sistema para llegar a acuerdos en las comunidades de vecinos,
y así evitar continuos bloqueos, en muchas ocasiones injustos.
En la actualidad a la hora de aprobar la instalación de un ascensor, debemos contemplar los siguientes dos
supuestos:
1º Solicitud de instalación sin petición de personas mayores de 70 años o con discapacidad.
2º Solicitud de instalación con petición de personas mayores de 70 años o con discapacidad.
1º Respecto el primer supuesto se necesita la aprobación por doble mayoría, tanto de propietarios
como de cuotas de participación. La nueva redacción del artículo 17 apartado segundo de la LPH lo señala
claramente, incluso especificando la instalación de ascensor:
Artículo 17.2 LPH: “Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el
establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras
arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el
establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo,
o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen
la mayoría de las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad
quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce
mensualidades ordinarias de gastos comunes.”
Muy importante en este punto: Se aplica el voto presunto de los ausentes. ¿Qué quiere decir esto? Se
redacta el acta con el carácter provisional del acuerdo y se notifica a todos los comuneros y durante 30 días
se permite sumar los votos de los comuneros que no se hayan opuesto al acuerdo, una vez transcurren los
30 días, si se ha alcanzado la mayoría se extiende diligencia y se vuelve a comunicar a los vecinos si se
ha alcanzado el acuerdo o no.
2º En este supuesto de petición de personas mayores de 70 años o con discapacidad, el legislador ha
sido contundente con la redacción del artículo 10 que formaliza el principio de “accesibilidad universal”. El
carácter es obligatorio y no requerirá acuerdo previo.
Artículo 10.1 LPH: “Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de
propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por
las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
…….
b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de
accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o
local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años,
con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la
instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la
orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas,
una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de
gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste,
más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.”.
Quizás no fue aprobada en el mejor momento, ya que la mayoría de comunidades de propietarios intentan
cada día reducir más los gastos y quizás el mejor momento habría sido durante la “burbuja
inmobiliaria”, pero no deja de ser una noticia positiva que el ordenamiento jurídico vaya eliminando la
rigidez que existía en el ordenamiento para alcanzar acuerdos en las comunidades de vecinos.
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La instalación de un ascensor a petición de un solo
propietario
Por Francisco Sevilla Cáceres
10 de abril, 2015
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Comunidades de propietarios. La instalación de un ascensor a petición de un
solo propietario. Problemática.
En este artículo vamos a ver si existe o no la posibilidad de que la Comunidad tenga que proceder
a la instalación de un ascensor a petición de un solo propietario. Por tanto la pregunta sería: ¿es
obligarorio para la comunidad de propietarios efectuar las obras de instalación de un ascensor si
lo pide solo uno de los comuneros?
La Ley de Propiedad Horizontal, tras la reforma operada en Junio de 2013 (actualmente vigente)
establece en suartículo 10.1 b), lo siguiente:
” Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios,
impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las
Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en
materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en
cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o
mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los
elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y
electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe
repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no
exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de
estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido
por quienes las hayan requerido.”
En resumidas cuentas, mediante este precepto la Ley establece como principio general que TENDRÁN
CARACTER OBLIGATORIO PARA LA COMUNIDAD, entre otras, la instalación de un ascensor a petición
de un solo propietario, siempre que se cumplan los siguientes REQUISITOS:

Que el solicitante sea un propietario con discapacidad o mayor de 70 años.

Que en la vivienda del propietario, vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas
con discapacidad o mayores de 70 años.

Que la los gastos de la obra de instalación del ascensor que tiene que pagar cada propietario
(derrama) no exceda de 12 mensualidades de cuota ordinaria de gastos comunes.
Si se dan los anteriores requisitos el coste de las obras para la instalación de un ascensor a petición
de un solo propietario son OBLIGATORIAS y tienen que ser llevadas a cabo por la comunidad.
¿Qué ocurre si el coste de las obras que se van a repercutir excede de doce
mensualidades? SUPUESTOS:
1º.- Si la Comunidad, A PESAR DEL COSTE DE LA OBRA, aprueba en Junta de propietarios a
petición de uno solo de los comuneros, la instalación del ascensor, todos los propietaios se verán
obligados a cumplir con dicho acuerdo. La mayoría exigida para aprobar este acuerdo, que afecta a
la totalidad, es la siguiente: “requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que,
a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación“(artículo 17.2 LPH). Adoptado
el acuerdo con esa mayoría, todos los propietarios se verán obligados, tanto los que hayan votado
favorablemente como los que se hayan opuesto.
2º.- Si la Comunidad rechaza la petición del propietario (discapacitado o mayor de 70 años)
para instalar el ascensor porque la derrama que cada comunero tiene que pagar es superior a 12
mensualidades de gastos comunes, TAMBIEN SERÁ OBLIGATORIA LA EJECUCIÓN DE LAS OBRAS, si el
propietario solicitante asume la diferencia del coste de la instalación del ascensor
personalmente.
3º.- Si la Comunidad rechaza la petición del propietario porque la derrama que cada
comunero tiene que pagar es superior a 12 mensualidades y el propietario requirente no quiere o
puede asumir la diferencia del coste de las obras, la instalación del ascensor, NO TENDRÁ
CARACTER IMPERATIVO y por lo tanto no podrá llevarse a cabo.
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Mayoría simple por votos a favor de más de la mitad del total de los propietarios que a su vez
representen más del 50% de las cuotas de participación.
 Obras o establecimiento de nuevos servicios comunes para la supresión de
barreras arquitectónicas, aunque haya que modificar los Estatutos o el Título
Constitutivo de la Comunidad.

Para el resto de acuerdos.
Unanimidad
Para la aprobación o modificación de los Estatutos o de sus normas de
funcionamiento.
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Impugnación de acuerdos
Los propietarios que hayan salvado su voto en la Junta (votar en contra justificando
el motivo) y los ausentes que en el plazo de 30 días naturales hayan comunicado su
discrepancia al Secretario de forma fehaciente, pueden impugnar los
acuerdos adoptados en Junta si están al corriente en el pago o han consignado su
importe (excepto que la impugnación se refiera a acuerdos relativos al establecimiento o
alteración de las cuotas de participación).
El acuerdo podrá impugnarse ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se
encuentre el inmueble en los siguientes supuestos:

Cuando el acuerdo sea contrario a la Ley o a los Estatutos de la Comunidad de
Propietarios.

Cuando resulte gravemente lesivo para los intereses de la propia Comunidad en
beneficio de uno o varios Propietarios. -

Cuando suponga un grave perjuicio para algún Propietario que no tenga obligación
jurídica de soportarlo o se haya adoptado con abuso de derecho.
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