Carla Arroyo Armendariz SUPUESTO 1 Hechos relevantes: o Contrato de compraventa entre Paco y Hugo, con una limitación voluntaria de no disponer del inmueble en 10 años. o Se inscribe la adquisición en el Registro de la Propiedad. o Hugo vende el inmueble a Claudia a los 3 años por falta de liquidez. El contrato se celebra en documento privado. Legislación aplicable: o Ley Hipotecaria artículos 26, 27 y 34. o Reglamento hipotecario artículo 37. o Código civil artículo 1257, 785, 1255. o Resolución de 18 de Diciembre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado. Resolución del Caso: PREGUNTAS: 1. ¿Cree Ud. que cuando Hugo inscribió su adquisición pudo inscribir esa prohibición de disponer? ¿Por qué? El código civil define la propiedad como “el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla.” Cuando se transmite la propiedad, esta lleva inherente una serie de facultades: o La facultad de gozar (disfrutar o poseer): Recoge el poder directo e inmediato. o La facultad de disponer (despojarse, gravar, destruir…): es el poder del titular de enajenar el bien, gravarlo, auto limitarse las facultades, renunciar o destruir aquello de lo que es titular…. o La facultad de reivindicar (defensa): el propietario tiene acciones de defensa contra el deudor o vendedor de la cosa . Entre las facultades que tiene Hugo, el propietario de la tienda, se incluye la facultad de disponer. Hugo, como titular puede enajenar el bien, gravarlo… La propiedad es un derecho subjetivo, y que tiene carácter absoluto (otorga un gran número de facultades), sin embargo pueden establecerse una serie de limitaciones. Para que estas sean válidas, han de estar establecidas por ley. Dichas limitaciones pueden ser bien generales, o especificas, cuando se refieren a supuestos particulares. Dentro de este último grupo, nos encontramos con las limitaciones voluntarias. Son aquellas prohibiciones de disponer, impuestas por el transmitente de la propiedad al adquirente, que implican una disminución del ámbito de poder que tiene el titular sobre el bien. La ley hipotecaria, en sus artículos 26 y 27 regula las limitaciones sobre bienes inmuebles. De acuerdo con el artículo 27: “Las prohibiciones de disponer que tengan su origen en actos o contratos de los no comprendidos en el artículo anterior, no tendrán acceso al Registro, sin perjuicio de que mediante hipoteca o cualquier otra forma de garantía real se asegure su cumplimiento.” En este caso, la prohibición, al tratarse de un contrato oneroso, no es inscribible en el registro, no siendo mas que una obligación con eficacia inter partes. La prohibición de disponer en este caso, tiene naturaleza obligacional, no siendo oponible frente a terceros. 2. ¿Cree que cuando Claudia quiera elevar el contrato a escritura pública e inscribir su adquisición en el Registro, tendrá algún problema? ¿Por qué? Carla Arroyo Armendariz No, al no poder inscribirse la limitación en el Registro y carecer de efectos erga omnes, la infracción de Hugo sólo provoca la obligación de indemnizar los daños y perjuicios causados a Paco, sin afectar la situación de Claudia. La limitación que en su día estableció Paco solo produce efectos entre las partes. Esto viene también establecido en la Resolución de 18 de Diciembre de 2013, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, que establece: Por contra, las limitaciones voluntarias impuestas en actos a título oneroso no tienen eficacia real y su infracción sólo provoca la obligación de indemnizar los daños y perjuicios causados. Claudia ha adquirido el inmueble en virtud de un contrato de compraventa (título) sin que figurara dicha limitación. En virtud del artículo 34 de la Ley hipotecaria, entiendo que Claudia es inatacable. Este artículo dice: El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro Respecto a los requisitos de este artículo: 1. 2. 3. 4. Buena fe. Claudia no actúa con mala fe, pues desconoce en todo momento la limitación de vender el inmueble impuesta por paco. de quien aparece como propietario. Hugo aparece en el registro de la propiedad como propietario del inmueble, tras comprárselo a Paco. titulo oneroso. Inscribir la adquisición. Acción que Claudia va a llevar a cabo a continuación en este supuesto. Por tanto, se entiende que es la nueva propietaria del inmueble, con todas las facultades inherentes a dicho derecho. Claudia tiene título (contrato de compraventa) y modo (traditio), y su propiedad es inatacable. 3. Si en lugar de haber adquirido la finca por compraventa, la hubiera recibido en virtud de un legado hereditario (y el causante hubiera puesto la misma cláusula prohibiendo su venta por 10 años), ¿sus respuestas anteriores cambiarían? Justifique su respuesta. Sí, el artículo 26 de la LH establece en su apartado tercero: Las prohibiciones de disponer o enajenar se harán constar en el Registro de la Propiedad y producirán efecto con arreglo a las siguientes normas: Tercera. Las impuestas por el testador o donante en actos o disposiciones de última voluntad, capitulaciones matrimoniales, donaciones y demás actos a título gratuito, serán inscribibles siempre que la legislación vigente reconozca su validez. Al tratarse de una adquisición por un supuesto de donación, se permite la inscripción de la limitación. Sin embargo, esta constituirá una limitación específica permitida por la ley cuando cumplan los requisitos: o No es perpetua. En este caso, la prohibición de la compraventa dura 10 años. Por tanto, cumpliría el primer requisito. Art 785 CC. No surtirán efecto las disposiciones que contengan prohibición perpetua de enajenar, y aun la temporal, fuera del límite señalado en el artículo 781. o No se puede ir más allá del segundo grado. Carla Arroyo Armendariz o No puede establecerse a favor de persona que no esté viva en el momento de redactar el testamento. En este caso suponemos que Hugo estaba vivo cuando Paco redactó el testamento. Además, la prohibición ha de tener una justa causa: (art. 1255) Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público. En este supuesto, al ser la limitación oponible a terceros, Claudia no hubiera podido enajenar el inmueble. 4. Si, a los tres años, en lugar de vender la finca lo que hace Hugo para resolver sus deudas es pedir un préstamo al Banco y garantizarlo constituyendo una hipoteca sobre la citada tienda ¿podría hacerlo? Justifique su respuesta. Está permitida la inscripción de la constitución de hipoteca sobre un bien afecto a prohibición de disponer si el crédito garantizado vence con posterioridad o si, venciendo antes, existe un acuerdo de retrasar la ejecución al momento en que los bienes sean enajenables. En este caso, la prohibición se establece como una garantía, de que el inmueble no será vendido (por estar respetando dicha limitación) antes de que la hipoteca venza, en caso de que sea necesario el embargo. Por tanto, sería válido si el embargo se produjera, en todo caso, una vez que Hugo tuviera facultades totales sobre la finca. Hugo tendría que acudir al registro, e inscribir en un asiento constitutivo la hipoteca y la compraventa de la tienda en un plazo de 10 años. Corrección. Hace falta que el contrato tenga una forma de acceso al registro (no una servilleta por ejemplo), la escritura pública, contrato… El registro da propiedad de derechos reales. El registrador califica el documento que se aporta y lo que constituye el derecho real. 1. Artículos 26 y 27 LH. Que prohibiciones tienen o no acceso al registro. Es una obligación negativa de no hacer. Tiene eficacia inter partes, vinculando a Hugo y a Paco. La hipoteca, junto con los derechos de superficie, su inscripción en el registro es constitutiva. Si no hay inscripción no existe. Frente a los asientos declarativos, que simplemente declaran lo que existe. 2. La EP tendría papel de publicidad. La EP ya no hace el papel de modo, porque tenemos la traditio. La EP es la forma de acceder al registro. La EP sirve de forma no de modo. Tiene que ser cualquier garantía real para acceder al registro, por ejemplo un fiador no porque es una garantía personal. Carla Arroyo Armendariz Art. 781. Esta regla solo se aplica cuando se hacen llamamientos. (se permite donar a hijos/nietos…) en este caso NO hay llamamientos. Por tanto, no aplicar este artículo. No liarse con cuando dice “segundo grado” fijarse en el llamamiento. 3. 4. En realidad el contenido concreto de la prohibición de disponer, es que no puede enajenar. Paco esta pensando con la prohibición, en una enajenación voluntaria. Si te ejecutan el bien no sale porque tu has querido. Qué pasa si el banco vence antes el préstamo por impago. Problema TS. Este vencimiento anticipado, que antes se podía dar si se incumplían unos pocos plazos, ahora se amplia el numero de plazos incumplidos para que sea mas difícil. Aun así supone un problema. Es diferente si el que hipoteca es Paco o Hugo.
