REPORTE Almacenes Industriales 2017 “ La actividad referida a este rubro se concentra tradicionalmente en el Callao, especialmente en el eje de la avenida Gambetta, por su ubicación próxima al principal terminal marítimo del país y al aeropuerto Jorge Chávez. “ 2017 | ALMACENES REPORTE DE INVESTIGACIÓN & PRONÓSTICO LIMA PANORAMA ACTUAL Ingresando al último trimestre del año, el desempeño de la economía peruana durante los primeros seis meses del 2017 muestra que el Producto Bruto Interno (PBI) ha crecido en 3.64%, impulsado principalmente por el sector pesquero (+82.85%), telecomunicaciones y otros servicios de información (+7.66%) y minería e hidrocarburos (+2.95%). El Mercado de Almacenes Industriales de Lima se mide a través de la cantidad de m2 que ofrecen las empresas del rubro para depósito de productos de terceros. Cabe resaltar que, la mayoría de estas empresas, no solo ofrece el servicio de almacenaje, sino que lo integra en un proceso más completo, configurando la gama de servicios logísticos, cuya oferta incluye procesos como: desaduanaje, transporte, despacho, embalaje, entre otros. En otros motores económicos el escenario es poco alentador, es el caso de los sectores energético (+1.32%), alojamiento y restaurantes (+1.02%) y comercio (+0.50%), que han pasado de tasas superiores al 5%, a apenas superar el 1% de crecimiento; en tanto, es aún más preocupante que hayan sectores en terreno negativo, como el sector construcción (-4.10%) y el sector financiero y seguros (-0.18%). La actividad referida a este rubro se concentra tradicionalmente en el Callao, especialmente en el eje de la avenida Gambetta, por su ubicación próxima al principal terminal marítimo del país y al aeropuerto Jorge Chávez, centros de ingreso y salida de diversos tipos de productos. Por otra parte, dentro del sector servicios, el cual agrupa varios subsectores, se observa que el rubro de “Transporte, almacenamiento, correo y mensajería” ha avanzado 2.45% entre enero y junio del 2017. TER MINO LOGÍA El desarrollo de este segmento, de la mano con el surgimiento de nuevas zonas de operación industrial y el interés por adicionar espacios de este tipo, muestra concentración de oferta y operatividad ahora también en distritos como Lurigancho (zona este), Villa El Salvador y Lurín (zona sur). Esto se suma a lo que se encuentra en el Callao (zona oeste) y Lima (zona centro), zonas tradicionales de operaciones almaceneras. Iniciamos con esta entrega el seguimiento al mercado de almacenes, con el interés de mostrar sus características, dinámica y desarrollo, integrando progresivamente los componentes que permitan un mejor acercamiento a su análisis. 1. Almacén o Depósito: Espacio el cual está destinado para depositar o guardar cierta cantidad de artículos, productos o mercancías para su posterior comercialización, uso o distribución. A su vez, existen varios tipos de almacenes: (i) almacén o depósito frío, especial para almacenamiento de productos refrigerados y/o congelados. (ii) almacén o depósito autorizado de aduanas, espacio donde la mercadería es exonerada del pago de derechos de importación hasta por 12 meses. (iii) almacén o depósito temporal, espacio donde la mercadería estará por un máximo de 30 días. P. 4 | COLLIERS INTERNATIONAL Variación Anual del PBI y PBI Almacenaje Var iación Anual del P B I y P B I Almacenaje 12 .00% 11.20% 10.70% 9.90% Almacenaje y actividades de apoyo al transporte PBI 8.00% 5.60% 6.70% 6.04% 5.63% 4.90% 4.88% 4.00% 3.41% 3.50% 3.63% 3.72% 4.34% 3.65% 5.15% 4.93% 4.00% 4.10% 4.10% 3.41% 2.47% 2.21% 3.39% 3.30% 3.34% 2.01% 2.05% 3.05% 3.64% 1.70% 0.72% 0.00% 0.71% 0.17% -0.04% -2.40% -4.00% ene-16 feb-16 mar-16 abr-16 mayo-16 jun-16 jul-16 ago-16 sep-16 oct-16 nov-16 dic-16 ene-17 feb-17 mar-17 abr-17 mayo-17 jun-17 Fuente: INEI CLASIFICACIÓN Dentro del análisis del mercado de almacenes, y con la finalidad de hacer este de la forma más ordenada y estructurada posible, se busca clasificar a los almacenes en dos grupos: almacenes Tipo A y almacenes Tipo B, según sus principales características. A continuación presentamos las características que definen que clasificación. TIPO A TIPO B 1. Antiguedad del almacén Menos de 15 años 15 años o más 2. Altura mínima (metros) 10 metros o más Menos de 10 metros 3. Material de los muros y techos ejem: Concreto precolado ejem: Albañilería 4. Tamaño de la superficie del terreno (m2) 2,500 m o más Menor a 2,500 m2 2 5. Ubicación y vías de accesoPrimariasSecundarias 6. Sistemas de seguridad CCTV, Control de accesos iluminación, ronda de guardias Control de accesos, iluminación, ronda de guardias 7. Sistemas contra incendios Red húmeda, roceadores Red húmeda, extinguidores y mangueras de punto 2. Terminal de Contenedores: Terminales especializados en la recepción de buques transportadores de contenedores. Asimismo, cuentan con espacios para almacenamiento y están interconectados con otros medios de transporte. 3. Inventario o Stock (m2) Cantidad de metros cuadrados que se encuentran en el mercado para uso como almacenaje. 4. Precio por m2 Valor que recibe un m2 de espacio arrendable dentro de un almacén o depósito. Los precios se ofrecen por alquiler de espacios. P. 5 | COLLIERS INTERNATIONAL ZONAS DE MAYOR CONCENTRACIÓN DE ALMACENES LIMA Y CALLAO Zona Oeste Zona Centro Zona Este Actualmente las principales empresas dedicadas al rubro de almacenaje se encuentran en el Callao, específicamente sobre la avenida Nestor Gambetta. Zona Sur Se pueden identificar 4 grandes zonas donde se concentra la actividad almacenera: 1. Zona Oeste. Conformada por la Provincia Constitucional del Callao, especialmente los distritos del Cercado del Callao y Ventanilla. 2. Zona Sur. Compuesta por los distritos de Villa El Salvador y Lurín, principalmente. 3. Zona Este. Conformada por los distritos de Ate y Lurigancho. 4. Zona Centro. Concentrada en la zona de Cercado de Lima. P. 6 | COLLIERS INTERNATIONAL ZONA OESTE CALLAO / VENTANILLA La Zona Oeste abarca la Provincia Constitucional del Callao, especialmente los distritos de Ventanilla y Cercado del Callao. Esta zona es considerada la más antigua y tradicional; aquí se encuentra el grueso de empresas dedicadas al rubro almacenero y logístico (debido a la cercanía con el puerto y el aeropuerto) y por ende el mayor volumen de m2 arrendables. En esta renta. El almacén con un zona se observó oferta de espacios en precio por m2 arrendable techado en un se ofrece entre US$ 5.50 y US$ 12.00, precio promedio por m2 de US$ 7.63. ZONA CENTRO CERCADO DE LIMA La Zona Centro se concentra en el Cercado de Lima, especialmente sobre las Av. Argentina y Av. Oscar R. Benavides (ex Av. Colonial). A diferencia de otras zonas, en esta, la actividad industrial convive con áreas residenciales y comerciales, y es que esta zona ha venido experimentando un cambio en su distribución, pasando de ser una zona altamente industrial a una mixta. La principal razón de este cambio es por la zonificación de sus suelos; y es que, estos son de Zonificación de Reglamentación Especial (ZRE). Con el pasar de los años, el mejor uso de la tierra en esta zona dejó de ser el industrial, y esto se refleja en el incremento de precios de terrenos a partir de la compatibilidad de usos ofrecida en la ZRE, que brinda la oportunidad de desarrollo de distintos proyectos inmobiliarios y la posibilidad de migración de las empresas industriales ya instaladas a otras zonas con menor precio de tierra, a distritos del sur de Lima, por ejemplo. No obstante, empresas del rubro industrial de no producción (almacenaje y logística), aún valoran la ubicación estratégica de esta zona al encontrarse cerca al aeropuerto y al puerto del Callao. En esta zona los precios de renta para almacenes van desde los US$ 5.00 / m2 hasta los US$ 9.30 / m2. P. 7 | COLLIERS INTERNATIONAL ZONA ESTE ATE / LURIGANCHO Ubicado en la parte este de Lima, en esta zona se observa la presencia de espacios para almacenaje, específicamente son los distritos de Ate y Lurigancho, los que albergan almacenes de las principales empresas del rubro. La mayor parte de m2 de almacenes se encuentran en Huachipa (Lurigancho), con gran concentración de actividad industrial. La concentración industrial en la Zona Este es producto de la expansión del rubro, atraídas por la accesibilidad que esta zona ofrece a través de la Carretera Central, además de presentar terrenos amplios y precios más accesibles en comparación a los que se encuentran en el Callao, por ejemplo. ZONA SUR VILLA EL SALVADOR / LURÍN La Zona Sur está compuesta por los distritos de Villa El Salvador y Lurín, principalmente, con importante cantidad de empresas de almacenaje y m2 para depósito. Esta zona se ha convertido en el nuevo destino de las principales empresas de almacenaje; estos distritos han sido elegidos por su alta presencia industrial, disponibilidad de terrenos y menor precio en comparación a otras zonas. En esta zona se encuentra oferta en renta de espacios de almacén. Los precios de oferta encontrados por m2 arrendable techado en almacenes están entre US$ 5.00 y US$ 8.00, hallándose en precio promedio en US$ 6.18 por m2. La oferta encontrada en esta zona, para espacios de almacenes, tiene precios que oscilan entre los US$ 4.00 / m2 y los US$ 8.00 / m2. Precios de alquiler de almacenes (US$ / m2 / mes) - Asking Prices P. 8 | COLLIERS INTERNATIONAL PROYECTOS DE ALMACENES Durante los últimos 12 meses, el sector de almacenes ha puesto la mira en los distritos del sur, como Villa El Salvador y Lurín, donde se están desarrollando algunos proyectos. LOS PROYECTOS DP World, a fines del año pasado, inauguró su nuevo terminal logístico en el distrito de Lurín. Este proyecto requirió una inversión de US$ 14 millones y se desarrolló sobre un terreno de 54,000.00 m2, incluyendo un terminal portuario ubicado a la altura del km 35 de la Panamericana Sur. El principal servicio que ofrecen es el de almacenamiento de contenedores. BSF Almacenes, durante el último trimestre del 2016, inauguró el complejo logístico más grande del país. El complejo tiene por nombre “Centro Logístico Portada de Lurín”, cuenta con un área total de 720,000 m2, de los cuales, 420,000 m2 son ocupados por almacenes. La inversión del proyecto ascendió a US$ 180 millones. Fargoline, a mediados del año pasado, inició las operaciones de su complejo logístico ubicado en el distrito de Punta Negra, al sur de Lima. La inversión en este proyecto alcanzó los S/. 13 millones, agregando 50,000.00 m2 de área de almacenaje. El Grupo Transmeridian comenzó a operar su primer centro logístico en el sur de Lima a finales del 2016. Se trata de un almacén de contenedores, en un terreno de 45,000.00 m2. Asimismo, dentro de su cartera de proyectos, contemplan la apertura de dos centros logísticos en el interior del país, uno destinado a la carga de agroexportación en las ciudades de Pisco o Trujillo, y el otro, que entraría el 2018, para carga de retail en las ciudades de Arequipa o Trujillo. En tanto, un nuevo actor está por entrar al mercado de almacenes, Corporación Pecsa ingresará a competir con su primer condominio de almacenes, a través de Peruana de Almacenes (PDA). Este condominio estará construido bajo la modalidad “built to suit” (hecho a la medida), con alturas de 8 mts y 12 mts. La primera etapa constará de 83.245.00 m2 y estará lista en el 2019; adicionalmente, está por confirmarse incluir otros 100,000.00 m2 a la primera etapa, dada la solicitud de compañías del sector automotriz. PRONÓSTICO Gran parte del desempeño del rubro de almacenaje y logística estará en función del contexto económico que se viva, y es que la demanda por este servicio estará sujeta al nivel de importaciones y exportaciones globales. Según el más reciente Reporte de Inflación emitido por el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), se espera que al cierre del 2017 las importaciones se habrán expandido en 2.8% en términos de volumen y las exportaciones, por su parte, lo harían en 4.4%; en tanto, para el 2018 se prevé que las importanciones y las exportaciones avanzarían en 3.3% y 5.9% en términos de volumen, respectivamente. Frente a un panorama de estas características, se espera que el sector de almacenaje continúe expandiéndose con la finalidad de atender el incremento de la demanda, según las expectativas del BCRP para el 2017 y 2018. Esta expansión, traducida en el desarrollo de nuevos proyectos incrementará la oferta de espacios de almacenes en nuevas zonas y significará la consolidación de las ya existentes. P. 9 | COLLIERS INTERNATIONAL “ Para el 2018 se prevé que las importanciones y las exportaciones avanzarían en 3.3% y 5.9% en términos de volumen, respectivamente. Descubre por qué somos líderes globales en servicios inmobiliarios y aceleramos el éxito de nuestros clientes www.colliers.com/peru 502 oficinas en 67 países · US$ 2.3 billones de ingresos anuales · 160 millones de metros cuadrados bajo administración · 16,300 profesionales · US$ 97 billones en más de 84,000 transacciones PERÚ: Lima Eric Rey de Castro Director Gerente Av. San Borja Norte 793 San Borja, Lima 41 TEL 511 224 0804 FAX 511 224 0505 RESEARCHER: Lima Sandro Vidal Gerente de Investigación Av. Manuel Olguín 501 Oficina 502 Surco, Lima 33 +511 399 3350 COLLIERS INTERNATIONAL PERÚ Consultoría y Soluciones Corporativas Av. Manuel Olguín 501 - Oficina 502 Lima 33 | Perú T. +511 399 3348 colliers.com/peru Este documento ha sido elaborado por Colliers International y es de carácter informativo. La información contenida ha sido proporcionada por fuentes confiables y se presenta en la forma exacta en que fue recibida. Entre las fuentes se incluyen asociaciones y consejos inmobiliarios, así como dependencias de gobierno, entre otras. Colliers International no garantiza ni se hace responsable por la veracidad de la información presentada; cualquier parte interesada deberá hacerse responsable de su propia investigación sobre la precisión de la información. Colliers International excluye cualquier término deducido o implícito, condiciones y garantías que pudieran presentarse con motivo de este documento y excluye cualquier responsabilidad por daños y perjuicios que pudiera surgir. Este reporte y otros documentos de investigación pueden ser encontrados en nuestra página web www.colliers.com/peru Colliers International ofrece servicios inmobiliarios a nivel mundial, a través de 16,300 profesionales especializados en 502 oficinas distribuidas en 67 países. Colliers tiene ingresos de US$ 2.3 billones, un volumen anual en valor de transacciones de más de US$ 97 billones y maneja más de 160 millones de metros cuadrados en administración. Accelerating success.
