aviso de oferta para bonos corporativos emitidos por empresas que

AVISO DE OFERTA PARA BONOS CORPORATIVOS EMITIDOS POR EMPRESAS QUE
FORMAN PARTE DEL
MERCADO ALTERNATIVO DE VALORES – MAV
CIUDARIS CONSULTORES INMOBILIARIOS S.A.
Hasta por un monto máximo en circulación de S/. 20,000,000.00 (Veinte Millones y 00/100 Soles) o su
equivalente en Dólares de los Estados Unidos de América
Oferta Pública de Bonos Corporativos
El equivalente en Soles de S/. 1,000,000.00 (Un Millón y 00/100 Soles) ampliable hasta S/. 2,000,000.00 (Dos
Millones y 00/100 Soles)
Por Resolución de la Intendencia General de Supervisión de Conductas N° 111-2015-SMV/11.1, de fecha 31
de Diciembre 2015, se dispuso la inscripción en el Registro Público del Mercado de Valores de la
Superintendencia de Mercados de Valores, el programa de emisión denominado Primer Programa de
Emisión de Bonos Corporativos Ciudaris de CIUDARIS CONSULTORES INMOBILIARIOS S.A. (la
“Empresa”), que posibilita la emisión de Bonos Corporativos hasta por un monto máximo en circulación de S/.
20, 000,000.00 (Veinte Millones y 00/100 de Soles) o su equivalente en Dólares de los Estados Unidos
de América en el marco del Reglamento del Mercado Alternativo de Valores – MAV, aprobado por Resolución
SMV Nº 025-2012-SMV/01. Los Bonos Corporativos de Ciudaris se podrán emitir en una o más emisiones y
sus series correspondientes hasta por un monto máximo S/. 20,000,000.00 (Veinte Millones y 00/100 de
Soles) o su equivalente en Dólares de los estados Unidos de América.
La Empresa fue constituida el 07 de septiembre de 1999. Tiene como objeto social dedicarse principalmente a
la ejecución de proyectos inmobiliarios y la gestión, diseño, construcción, comercialización y venta de
unidades inmobiliarias para viviendas y oficinas.
La Empresa cumple con los requisitos establecidos en el numeral 4.2 del artículo 4° del Reglamento del
Mercado Alternativo de Valores - MAV, aprobado mediante Resolución SMV N° 025-2012-SMV/01, para poder
participar en el MAV.
El capital social de la Empresa al 31 de Diciembre del 2015, asciende a S/.4´511,519.00 y se encuentra
representado por 4´511,519 acciones de un valor nominal de S/. 1.00 cada una.
Se ha acordado en esta oportunidad emitir Bonos Corporativos en el marco del Reglamento del Mercado
Alternativo de Valores—MAV, aprobado por Resolución SMV Nº 025-2012-SMV/01, bajo las siguientes
condiciones:
Empresa
Agente Colocador
Representante del Agente
Colocador
Denominación
Tipo de Instrumento
Ciudaris Consultores inmobiliarios S.A.
BNB Valores Perú Sociedad Agente de Bolsa S.A. con domicilio en Av. Manuel
Olguín 511 Oficina 901 Edificio Macros Santiago de Surco y teléfono 207-9320
Alvaro Zalles Ballivián
(Gerente de General)
Segunda Emisión del Primer Programa de Emisión de Bonos Corporativos Ciudaris
Código ISIN
Bonos Corporativos.
Bonos nominativos, indivisibles, libremente negociables y estará representados por
anotaciones en cuenta a través de CAVALI.
PEP72860M026
Código Nemónico
CIUDA1BC2A
Moneda
Valor Nominal
SOLES
Hasta por un importe de S/. 1,000,000.00 (Un Millón y 00/100 Soles) ampliable hasta
S/. 2,000,000.00 (Dos Millones y 00/100 Soles). No obstante, en caso no se
presenten ofertas de compra o cuando las ofertas de compra no sean acordes con
las condiciones del mercado o las expectativas de la Empresa, la Empresa podrá
reducir el monto de la Emisión.
S/.1,000 (MIL Y 00/ SOLES) cada uno.
Serie
Serie A que no podrá exceder de S/. 2,000,000.00 (Dos Millones y 00/100 Soles)
Número de Instrumentos a
Subastarse
1000 Bonos Corporativos ampliable a 2000 Bonos Corporativos.
Clase
Monto Subastarse
Precio de Colocación
La Serie A tendrá un vencimiento de 914 días contados a partir de la Fecha de
Emisión.
A la Par.
Interés
Tasa Fija.
Amortización
Mecanismo para la Adjudicación
Sobre el 100% del Valor Nominal, al plazo del vencimiento.
Oferta Pública Primaria en Rueda de Bolsa de la Bolsa de Valores de Lima (BVL)
bajo la modalidad de negociación periódica a través del Sistema Electrónico de
Negociación de la BVL – Millenium, en el marco del Reglamento del Mercado
Alternativo de Valores - MAV, aprobado mediante Resolución SMV N° 025-2012SMV/01.
Subasta Holandesa.
Variable a Subastar
Tasa de Interés.
Mecanismo de Prorrateo
En caso de que la demanda exceda la oferta a la tasa de emisión, se efectuará un
prorrateo proporcional entre todos los adjudicatarios cuyas órdenes de compra
solicitaron una tasa igual a la tasa de emisión.
Plazo de Vencimiento
Tipo de Oferta
Prospecto Marco y
Complemento del Prospecto
Garantías
En caso el prorrateo origine la adjudicación de un número de valores no entero, el
redondeo se hará a la unidad más cercana.
Estarán disponibles para su evaluación en la oficina principal del “Emisor”, en BNB
Valores Perú S.A. SAB y en el Registro Público del Mercado de Valores de la
Superintendencia del Mercado de Valores.
Los valores de la Segunda Emisión del Primer Programa de Emisión de Bonos
Corporativos Ciudaris adicionalmente a la Garantía Genérica sobre el patrimonio de
la Empresa cuentan con la siguiente garantía específica:
Los derechos de cobro y flujos dinerarios de titularidad de la Empresa (una vez que
se hayan cancelado las obligaciones a favor del Banco Promotor) derivados de las
utilidades obtenidas en virtud del desarrollo de un determinado proyecto inmobiliario
de conformidad con lo indicado en los Documentos del Programa; los cuales –
derechos de cobro y flujos dinerarios- serán transferidos a un Fideicomiso de
Administración y Garantía.
PACIFIC CREDIT RATING: PA- ESTABLE
Clasificación de Riesgo
Moneda de Pago
Fecha de Pago de Principal e
Intereses
Lugar y Agente de Pago
Fecha de la Subasta y
Adjudicación
Hora de la Adjudicación
Ingreso de Propuestas
Fecha de Emisión
Fecha y Modalidad de
Liquidación
Fecha de Vencimiento y
Redención
Fecha de Pago
Aviso Importante
pA: Emisiones con buena calidad crediticia. los factores de protección son
adecuados; sin embargo, en periodos de bajas en la actividad económica los riesgos
son mayores y más variables.
Se realizará en Soles
El pago del principal será efectuado en la fecha del lunes 31 de diciembre del
2018.
El pago de los intereses se realizara de forma anual (360 días), a excepción del
pago del ultimo cupón (194 días), el cual coincidirá con el pago de la amortización.
Numero
Fecha de Vencimiento Fecha de Pago de
de
de Cupón
Cupón
Cupón
domingo, 25 de junio de
lunes, 26 de junio de
1er
cupón
2017
2017
miércoles, 20 de junio de miércoles, 20 de junio
2do
cupón
2018
de 2018
lunes, 31 de diciembre de
lunes, 31 de
3er
cupón
2018
diciembre de 2018
CAVALI S.A. I.C.L.V., con domicilio en Avenida Santo Toribio 143. Oficina 501. San
Isidro, Lima
Martes 28 de Junio del 2016.
A partir de las 13.00 horas del Martes 28 de Junio del 2016.
Las propuestas de compra se ingresan desde las 12:00 pm hasta las 13:00 pm del
Martes 28 de Junio del 2016. A través del Libro de Subastas del Mecanismo
Electrónico de Negociación de la BVL - Millenium. El mecanismo permite que los
inversionistas puedan elegir a la Sociedad Agente de Bolsa de su preferencia, a fin
de remitir sus órdenes de compra.
La tasa de rendimiento requerido, deberá ser expresada en treintaidosavos (1/32)
porcentuales, hasta 4 decimales como máximo.
El número máximo de propuestas de compras por inversionistas será cinco (5),
considerándose como válidas las cinco (5) primeras que presente.
Jueves 30 de Junio del 2016.
Se realizará el día Jueves 30 de Junio del 2016 a través de CAVALI S.A. I.C.L.V.,
dentro del T + 1.
lunes 31 de diciembre del 2018
lunes 31 de diciembre del 2018 (en esta fecha se realizara el pago del interés
correspondiente a 194 días y el pago del principal)
En caso no se presenten ofertas de compra o cuando las Ofertas de compra no
sean acordes con las condiciones del mercado o las expectativas de la Empresa, la
Empresa podrá reducir el monto de la oferta e inclusive declararla desierta.
Asimismo, la Empresa se reserva el derecho de suspender o dejar sin efecto, en
cualquier momento y sin necesidad de expresar causa alguna la subasta.
BNB Valores Perú Sociedad Agente de Bolsa S.A
Entidad Estructuradora
BNB Valores Perú Sociedad Agente de Bolsa S.A
Agente Colocador
CIUDARIS CONSULTORES INMOBILIARIOS S.A.
Fecha de comité: 30 de mayo de 2016 con información financiera1 a diciembre 2015
Sector Inmobiliario, Perú
Aspecto o instrumento Clasificado
Clasificación
Perspectiva
Primer Programa de Bonos Corporativos
pA-
Estable
Equipo de Análisis
Brenda Bergna Aguilar
Emma Álvarez G.
[email protected]
[email protected]
(511) 208.2530
pA: Emisiones con buena calidad crediticia. Los factores de protección son adecuados; sin embargo, en periodos de bajas en la actividad económica
los riesgos son mayores y más variables.
Estas categorizaciones podrán ser complementadas si correspondiese, mediante los signos (+/-) mejorando o desmejorando respectivamente la clasificación
alcanzada entre las categorías pAA y pB.
“La información empleada en la presente clasificación proviene de fuentes oficiales; sin embargo, no garantizamos la confiabilidad e integridad de la misma, por
lo que no nos hacemos responsables por algún error u omisión por el uso de dicha información. Las clasificaciones de PCR constituyen una opinión sobre la
calidad crediticia y no son recomendaciones de compra y venta de estos instrumentos.”
Racionalidad
En comité de Clasificación de Riesgo, PCR decidió ratificar por unanimidad la clasificación de pA- al Primer Programa de Bonos
Corporativos de Ciudaris Consultores Inmobiliarios S.A. La decisión se sustenta en la estructura del Programa evaluado, el cual
mantiene como condición que el pago de cada emisión se realice a partir de los flujos del proyecto inmobiliario en el que participe
como fuente de financiamiento. Asimismo, la estructura mantiene un orden de prelación subordinado para el pago de obligaciones
con los tenedores del bono, así como la constitución de un fideicomiso de flujos, que comprenderá el 60% de los flujos mensuales
como provisión para el pago de las emisiones, éste iniciará operación (acumulación de provisiones) desde el término de la fase de
construcción del proyecto asociado. Adicionalmente, la clasificación considera la experiencia del emisor en su sector, reflejada en
14 proyectos culminados, la participación en contratos de AP con fondos de inversión y la integración vertical de las empresas del
grupo económico al que pertenece.
Cabe indicar que la nota otorgada por PCR contempla el cumplimiento de las obligaciones y compromisos asumidos por el emisor.
Así, PCR evaluará permanentemente el comportamiento y tendencias de los proyectos asociados a las emisiones, con el fin de
emitir una opinión de acuerdo a la evolución de los flujos que aseguren el pago oportuno de las emisiones.
Resumen Ejecutivo
La clasificación de riesgo otorgada al instrumento de Ciudaris toma en cuenta los siguientes factores:

Estructura de cada emisión que estará asociado a un proyecto inmobiliario particular, por lo que su amortización
depende del desempeño del mismo. Los fondos captados en cada una de las emisiones del Programa tendrán como destino
el financiamiento de un proyecto particular. Dicha condición se contempla como un covenant de la estructura del Programa,
según el cual el Representante de Obligacionistas verificará el cumplimiento y el sustento del desarrollo del proyecto que
soportará cada una de las emisiones. Así, el repago del capital e intereses recae en el grado de avance de ventas de los
proyectos que permitiría el pago oportuno de su fuente de financiamiento. A la fecha, la primera emisión realizada fue
destinada para gastos pre operativos y financiamiento de parte del terreno del Proyecto en curso “Central 2”2.

Constitución de un Fideicomiso de flujos para garantizar el repago de las emisiones. Este fideicomiso entrará en
operación una vez entregado cada proyecto. Para ello se considera la apertura de una Cuenta Recolectora por proyecto
(emisión), que comprenderá a su vez en una Cuenta Pagadora y Cuenta Destino hacia donde se destinará el 60% y 40% de
los flujos correspondientes, respectivamente. Cabe indicar que de alcanzar una recolección del 100% en la Cuenta Pagadora
en una fecha anterior al vencimiento de la emisión, se podrá liberar los excedentes de la cuenta al 100% a favor del
Fideicomitente (Ciudaris). Asimismo, en caso de la ocurrencia de un Evento de Incumplimiento, el Representante de los
1
2
Estados Financieros Auditados
Antes llamado Proyecto Miller
1
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



fideicomisarios deberá informar sobre este al Fiduciario, con el objetivo de que se restringa la liberación de efectivo a Ciudaris
y se transfiera el 100% de los flujos cedidos al repago de la emisión.
Resultados adecuados en el análisis de sensibilidad de la velocidad de ventas para los proyectos a desarrollar. Dadas
las características de los proyectos a financiar, en términos de envergadura, monto de inversión y mercado objetivo, el análisis
de sensibilidad parte de una velocidad promedio de 3 unidades por mes para cada proyecto y evalúa su impacto en el RCSD a
la fecha de repago del capital. Para todos los casos los flujos estimados soportan velocidades de venta alrededor de 2.50
unid/mes, lo cual se considera razonable y posible de superar a partir del historial de ventas alcanzado por proyectos previos
de Ciudaris. Cabe indicar que estas estimaciones se encuentran sujetas al desenvolvimiento que cada uno de los proyectos en
su proceso de desarrollo, por lo que se podrían ver afectados en términos de avance de ventas y el contexto del mercado en el
que se encuentre.
La experiencia y capacidad de la Empresa, de los accionistas y plana gerencial en el desarrollo de proyectos
inmobiliarios de vivienda. Ciudaris cuenta con una experiencia de 16 años en el desarrollo de edificios residenciales para los
sectores AB y B, y la reciente incursión (2009) en el submercado de edificios de oficinas. A la fecha mantiene 14 proyectos
residenciales culminados entregados e independizados. Además, cuenta con 4 proyectos residenciales en curso con fechas de
entrega estimadas que oscilan entre los años 2016 y 2018. Asimismo, cuenta con el expertise de su plana Gerencial, lo cual
brinda el soporte para sus operaciones y el crecimiento futuro de la empresa. Además, ello influenció positivamente en la
diversificación de sus fuentes de fondeo, al haber trabajado con fondos de inversión peruanos y extranjeros en 3 de sus
proyectos, cuyo pago de aportes y utilidades se han cumplido a la fecha.
Integración vertical de las empresas del grupo económico y certificación de calidad en su cadena productiva. El Grupo
Ciudaris está conformado por las empresas Ciudaris Consultores Inmobiliarios (inmobiliaria / promotora), Conssolida
(constructora) y Plusvalía (diseño). Las tres empresas son complementarias dado que buscan sinergias en sus operaciones,
abarcando toda la cadena de valor del mercado inmobiliario. Desataca también la certificación ISO 9001 que mantiene la
cadena de valor del Grupo, otorgado en el año 2012, este abarca los procesos diseño, venta, gerenciamiento (desarrollo del
proyecto) y servicio al cliente.
Condiciones generales del sector y mercado objetivo al que se dirigen sus proyectos inmobiliarios. El ritmo de
crecimiento de la economía peruana ha experimentado una ralentización en el último año, lo cual también ha impactado al
consumo y sector construcción. No obstante dicho contexto, y dado el mercado objetivo de los desarrollos inmobiliarios de
Ciudaris (NSE B), aun se mantienen perspectivas estables del contexto inmobiliario de la empresa, sustentado en el déficit
habitacional del Perú, así como el mayor acceso al crédito hipotecario de sus clientes objetivo que guiaría el dinamismo de las
ventas.
Análisis sectorial
Actividad económica
El 2015 ha sido un año donde las regiones a nivel global han presentado escenarios divergentes, algunos países, con mayores
desafíos que otros, registraron episodios de volatilidad en sus activos financieros mientras que en otras economías se presentaron
problemas de índole no económico. Se debe considerar el efecto generado por las decisiones de política monetaria adoptadas por
los Bancos Centrales de EE.UU. y Europa, y el decrecimiento de la economía China. Los efectos de esta última y su consecuente
menor importación de commodities, ha impactado a varios países de América Latina, específicamente a Brasil, Chile y Perú.
Bajo este escenario internacional, la economía peruana presentó un crecimiento de 3.3% y fue el segundo país con mejor desempeño
económico en América del Sur, ubicándose solo por detrás de Bolivia que creció a una tasa de 4.8%. De esta manera, Perú retomó
una senda de crecimiento económico luego de crecer a 2.4% el 2014; sin embargo, las decisiones de política monetaria adoptadas
por economías externas, el menor nivel de inversión pública nacional y los efectos causados por el Fenómeno del Niño, fueron
factores que limitaron el crecimiento del PBI peruano, manteniéndose relegado con respecto a su crecimiento potencial. En lo que
respecta a las proyecciones de crecimiento para los próximos años, el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP) 3 estima un
crecimiento de 4.0% en el 2016 y de 4.6% para el 2017. Ésta proyección está sostenida en la contribución de los sectores primarios
debido principalmente a los niveles de producción de yacimientos mineros; sin embargo, se advierte que el escenario electoral y el
aplazamiento en la ejecución de proyectos de inversión, podría impactar en la desaceleración de la demanda interna.
En lo que respecta al sector construcción y su desempeño en el 2015, se presentó una contracción de -5.9% y significó una tasa
negativa no vista desde el año 2001 donde el sector decreció en -6.9%. Las razones de esta contracción recaen en la disminución de
consumo interno de cemento en -2.01% y de la inversión en el avance físico de obras en -16.18%4. Particularmente, el decremento en el
consumo de cemento se debe a la menor inversión en proyectos mineros y/o por la paralización o finalización de éstos; de igual manera,
repercutió el menor consumo por obras en centros comerciales, centros empresariales y condominios. Por otro lado, en lo que respecta
al avance físico de obras, la inversión en el gobierno local disminuyó en -26.09%, en el gobierno regional en -12.60% y en el gobierno
nacional en -3.20%.
3
4
Según el Reporte de Inflación de Marzo 2016.
INEI – Informe Técnico de Producción Nacional, enero–diciembre 2015.
2
www.ratingspcr.com
VARIACIÓN % MENSUAL DEL PBI GLOBAL Y PBI CONSTRUCCIÓN
40,000
30%
30,000
20%
20,000
10%
10,000
3.3%
0%
-5.9%
-10%
2011
2012
2013
2014
PBI Construcción (Der.)
PBI Global (Var.%)
S/. Millones
EVOLUCIÓN DEL SECTOR CONSTRUCCIÓN
40%
30%
30%
20%
20%
10%
10%
0%
0%
0
-10%
-10,000
-20%
Dic11
2015
-10%
Dic12
Dic13
-20%
Dic15
Dic14
Variación % mensual del sector construcción
Variación % mensual del PBI
PBI Construcción (Var.%)
Fuente: BCRP / Elaboración: PCR
En términos de perspectivas, el BCRP proyecta que el sector construcción cerraría el 2016 sin crecimiento y que el 2017 crecería 3.5%5.
Las proyecciones para el 2016 están sustentadas en el efecto que tendrían las elecciones generales en el gasto de inversión pública del
gobierno nacional. Sin embargo, en contraste con estas proyecciones, la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO), estima que el
segundo semestre del 2016 se presentará un repunte en la inversión pública y del sector vivienda, una vez pasadas las elecciones, lo
que permitiría que el sector crezca alrededor de 4.0%. Se debe considerar además las medidas adoptadas por el Gobierno para el sector
vivienda y construcción, destacando la aprobación de los siguientes Decretos Legislativos: (i) Aquel que otorga incentivos tributarios para
promover inversiones a través de Fondos de Inversión en Renta de Bienes Inmuebles, (ii) Aquel que aprueba el mecanismo de alquilerventa de vivienda, (iii) El que aprueba el leasing inmobiliario, (iv) El que aprueba el mecanismo de capitalización inmobiliaria, (v) entre
otros. Finalmente, se mantiene en agenda el efecto que podría generar la aprobación de la iniciativa N° 5263/2015-CR por parte del
Congreso de la República, que permitiría a las personas disponer hasta el 25% de su fondo de AFP para la cuota inicial en la compra de
una vivienda. Se debe precisar que la autógrafa de ley aún está pendiente de ser promulgada u observada por el Gobierno.
Sector Inmobiliario
En referencia al sector inmobiliario, se estima que la demanda efectiva de viviendas se encuentra por encima de las 400 mil6 unidades,
destacando una demanda en crecimiento y una oferta que no llega a satisfacerla. El soporte del crecimiento en la demanda se debe al
incremento de la clase media y al aumento de las personas entre 30 y 50 años –grupo de personas que normalmente adquiere una
vivienda.
Respecto al costo de viviendas, al cierre del 2015, el BCRP 7 calculó que la mediana ponderada de precios de
venta de departamentos por m2 en soles constantes subió 5.9% respecto al mismo periodo del 2014, mientras que los precios en
dólares se redujeron en 2.8% en la misma fecha de evaluación. En ese sentido, el precio por m2 en soles ascendió a S/.4,485 y en
dólares descendió a US$1,637. Estos precios se reducen a S/.3,779 por m2 y a US$1,379 dólares por m2 al considerar solo las
medianas de precios en distritos del Sector Medio (Jesús María, Lince, Magdalena, Pueblo Libre y San Miguel).
Se debe mencionar los esfuerzos realizados por parte del Fondo Mivivienda (FMV) para ampliar la cobertura habitacional a través de
diversos productos enfocados principalmente a los sectores de bajos ingresos. De esta manera se financian viviendas, a través de
Instituciones Financieras Intermediarias (IFI), con un valor entre 50 UITs y 70 UITs y se ayuda económicamente a los compradores a
través del Bono del Buen Pagador (BBP), que es un mecanismo que complementa o mejora la cuota inicial requerida por los productos
del FMV. Dicha ayuda económica no reembolsable va desde los S/.12,500 hasta los S/.17,000 dependiendo del valor de la vivienda.
STOCK DISPONIBLE Y UNIDADES OFERTADAS – LIMA METROPOLITANA
Indicadores del sector inmobiliario
Stock inicial del trimestre
Unidades ingresadas
Oferta total del trimestre
Unidades vendidas
Stock final (disponible)
Velocidad de ventas (unid/mes prom)
Velocidad (% de absorción mensual)
Meses para agotar stock
% de unidades disponibles entrega inmediata
5
6
7
2013
1T
15,054
4,901
19,663
4,897
14,766
1,357
6.9%
14.5
3.8%
2T
2014
3T
4T
1T
14,766
12,384
11,162
10,092
3,006
2,254
1,808
1,663
17,429
14,295
12,970
11,755
5,045
3,133
2,701
2,628
12,384
11,162
10,092
9,129
1,417
1,297
958
854
8.1%
9.1%
7.5%
7.3%
12.3
11.0
13.4
13.8
2.3%
6.6%
8.4%
11.3%
Fuente: TINSA / Elaboración: PCR
2T
3T
4T
1T
9,129
3,261
12,386
2,930
9,456
967
7.7%
12.9
15.3%
9,456
1,463
10,258
2,757
8,071
994
9.2%
10.9
22.0%
8,071
2,876
10,947
2,706
8,573
1,185
3.4%
7.2
20.7%
8,573
3,742
12,315
3,933
7,884
1,579
13.4%
5.0
22.4%
2015
2T
3T
7,884
3,735
11,619
3,018
8,743
1,119
10.2%
7.3
22.2%
8,743
2,498
11,241
3,257
8,858
1,034
8.5%
8.6
16.9%
4T
8,858
2,802
11,660
2,693
11,382
915
6.5%
12.4
15.3%
Según el Reporte de Inflación de Marzo 2016.
CAPECO y BBVA Research
BCRP - Indicadores del Mercado Inmobiliario Cuarto Trimestre 2015.
3
www.ratingspcr.com
Por el lado de la oferta, la actividad edificadora ha estado orientada principalmente a cubrir la brecha existente en la clase media y
media-alta. Tal es así que al cierre del 2015, la oferta de vivienda multifamiliar estuvo dirigida principalmente al NSE B8 (52.5%), seguido
por la oferta al NSE AB9 (22.7%) y NSE A10 (16.8%). Por el lado de las ventas, el 2015 se registró una ligera recuperación al vender
12,901 viviendas, mientras que el año 2014 las ventas fueron de 11,049 unidades. Cabe indicar que también se presentó una mejora en
la velocidad promedio de ventas mensual, la cual pasó de 1,000 unidades por mes (2014) a 1,162 unidades por mes (2015).
Se espera que el sector inmobiliario reciba un impulso, específicamente al segmento de vivienda social, producto de la promulgación
de la Ley del arrendamiento en julio 2015, la cual tiene como foco central la posibilidad de adquirir viviendas mediante leasing
inmobiliario, además de la exoneración del Impuesto General a las Ventas para los alquileres. De esta forma, más de 25,000 familias
tendrían acceso a viviendas para los siguientes años. Como consecuencia de la promulgación, personas que no calificaban para un
crédito hipotecario podrán acceder a los mismos mediante dos modalidades i) alquiler-venta, el cual consiste en alquilar la vivienda por el
tiempo que sea necesario para crear un récord crediticio favorable, a partir del cual podría acceder a un crédito hipotecario y ii) leasing
inmobiliario, el cual se enfoca a personas que no cuentan con los recursos para realizar el pago de una cuota inicial, por lo que podrían
acceder a un crédito mediante leasing y una vez que haya culminado el mismo podrá tener acceso a un crédito hipotecario. Si bien se
espera un impacto positivo, la medida del mismo dependerá de los términos y reglamentación de la Ley y la efectividad de los bancos en
la implementación de los productos.
OFERTA POR NIVEL SOCIOECONOMICO (AL 4T 2015)
EVOLUCIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS BANCARIOS
40.00
37.03
35.00
8.00%
16.80%
32.87
NSE A
NSE AB
22.70%
NSE B
NSE C
52.50%
S/. Millones
30.00
25.00
28.59
23.60
20.00 19.25
15.00
10.00
3.57
4.53
5.20
5.63
5.00 2.90
0.00
dic-11
dic-12
dic-13
dic-14
dic-15
Créditos Hipotecarios para vivienda
Préstamo Fondo Mivivienda
Fuente: TINSA / Elaboración: PCR
Fuente: SBS / Elaboración: PCR
En el corto plazo, se prevé una contracción en la compra de viviendas en los sectores B y C, ya que estos sectores están postergando
sus decisiones ante el contexto económico-político y ante la implementación de los nuevos mecanismos de compra y/o alquiler de
viviendas. Este comportamiento se refleja en los doce meses que demoraría agotar el stock actual, mientras que el año 2014 el tiempo
fue de 7 meses. En el mediano y largo plazo se espera que el déficit habitacional impulsará el mercado inmobiliario de sobremanera y
puntualmente en el interior del país debido a la brecha existente en estas regiones, por lo que se presentan fundamentos para una
recuperación estable.
Créditos hipotecarios
Un mayor acceso a créditos hipotecarios estimula la inversión en el sector y por ende el desarrollo de nuevos proyectos, considerando
además el dinamismo que se genera en otros sectores. Bajo ese criterio, durante el periodo 2011-2015 estos préstamos presentaron una
tasa de crecimiento compuesto anual de 17.7%.
Al cierre del 2015 se colocaron S/.37,032 millones de créditos hipotecarios, de los cuales S/.5,631 millones fueron colocados a través de
préstamos provenientes del Fondo Mivivienda. De esta manera, los créditos hipotecarios presentaron un crecimiento anual de 12.67%;
sin embargo el crecimiento que se viene presentando en los últimos años es cada vez menos dinámico a causa de la desaceleración
económica y de mayores requerimientos de capital por parte del regulador con el objetivo de que este tipo de crédito sea más saludable.
Se debe considerar los esfuerzos del BCRP para desdolarizar la economía local frente a un eventual fortalecimiento del dólar, lo cual ha
llevado a las entidades financieras a ser más cautas para el otorgamiento de créditos en moneda extranjera. Esta medida se evidenció
en el porcentaje de créditos hipotecarios colocados en ME, pues disminuyó desde 34.7% en el 2014 hasta 27.3% en el 201511. En lo que
respecta a los préstamos a través del Fondo Mivivienda, estos crecieron en 8.36% y evidencia un menor ritmo de colocación pues el
2014 se presentó una tasa de crecimiento de 11.39%.
8
Nivel socioeconómico B: Unidades con un valor entre S/.144,000 y S/.370,000.
Nivel socioeconómico AB: Unidades con un valor entre S/.370,000 y S/.590,000.
Nivel socioeconómico A: Unidades con un valor de S/.590,000 a más.
11
ASBANC: Créditos Hipotecarios del Sistema Bancario, al 30 de junio de 2015.
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Aspectos Fundamentales
Reseña
Ciudaris Consultora Inmobiliaria S.A. (Ciudaris o La Empresa) fue constituida en setiembre de 1999 e inició operaciones en octubre
del mismo año. Esta se dedica a la actividad inmobiliaria, principalmente a la compra de terrenos, diseño, administración, venta y
post venta de unidades inmobiliarias. Asimismo, integra el Comité de Promotores de Vivienda de CAPECO y es socio de la
Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI). Ciudaris desarrolló actividades de construcción hasta el año 2013.
La Empresa cuenta con amplia experiencia en el desarrollo de proyectos inmobiliarios, lo cual se refleja en los 14 proyectos
residenciales culminados desde el inicio de sus operaciones; estos se ubican en distritos de Lima como Miraflores, Jesús María,
San Isidro, Lince, Breña y Barranco y se encuentran dirigidos principalmente a los sectores económicos AB y B. A la fecha, dichos
proyectos están totalmente entregados e independizados. Adicionalmente, Ciudaris mantiene 5 proyectos residenciales en curso
con fechas de entrega estimadas que oscilan entre los años 2015 y 2017.
Asimismo, la empresa también se desenvuelve en el mercado de oficinas, cuyo primer edificio está ubicado en Surco bajo el
nombre de Efi100tech I, entregado al 100%. El segundo desarrollo de un edificio de oficinas (Efi100tech II) se ubica en el distrito de
San Isidro que tuvo como fecha final de colocación en junio 2015.
BACKLOG - CIUDARIS A MAYO 2016 (10 últimos proyectos)
#
AÑOS DE
VENTAS PROM
PRECIO
DEP/OF
EJECUCIÓN
(UNID/MES)
PROMEDIO (S/.)
PROYECTO
UBICACIÓN
TIPO
Club House Castilla
Parque Ruiz
Central
Barranco Villa Club
Pq. de la Reserva
Efi100tech II
Viverd
Modena
Residencial Sta Elvira*
Ser-K*
Liberpark*
Lince
Breña
San Isidro
Barranco
Cdo de Lima
San Isidro
Pueblo Libre
Barranco
Chiclayo
Barranco
San Miguel
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Oficinas
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
Residencial
85
71
28
208
63
9
96
31
343
310
72
2009-2010
2010-2011
2011-2011
2011-2014
2013-2014
2013-2014
2013-2014
2013-2014
abr14-2017
oct15-2017
dic15-2017
4
4
3
6
3
1
4
2
4
6
4
221,251
158,000
293,500
235,000
325,182
1,398,420
269,790
353,000
193,600
330,000
335,000
INVERSION
S/. MM
AVANCE
VTAS (%)
STATUS
17.29
9.05
7.05
33.89
15.43
12.61
19.61
10.05
59.31
95.19
20.66
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
52%
56%
35%
Finalizado
Finalizado
Finalizado
Finalizado
Finalizado
Finalizado
Finalizado
Finalizado
Preventa 2° etapa
Preventa
Preventa
*Proyectos en curso
Fuente: Ciudaris S.A. / Elaboración: PCR
Acerca de los proyectos que se encuentran en desarrollo, la empresa tiene en cartera proyectos dirigidos hacia el NSE B en los
distritos de San Miguel y Jesús María, los cuales son de mediana envergadura.
Grupo económico
El Grupo Ciudaris está conformado por Ciudaris, Plusvalía y Conssolida. Las tres empresas son independientes pero a la vez
complementarias dado que buscan sinergias en sus operaciones, abarcando toda la cadena de valor del mercado inmobiliario.
Plusvalía S.A., creada en el año 2008, es una empresa dedicada a la asesoría y desarrollo de proyectos de inversión inmobiliaria.
Su experiencia se concentra tanto en proyectos de vivienda multifamiliar como de oficinas, sumando a la fecha más de 130
proyectos de vivienda diseñados en distintos distritos de Lima y provincias. Esta empresa ofrece especialización en sus trabajos de
diseño que le permite aplicar estándares de funcionalidad, economía constructiva, estética y criterios de marketing para asegurar el
éxito del proyecto. Entre sus servicios realizan estudios de factibilidad y Proyectos Arquitectónicos completos a empresas
promotoras, inmobiliarias, constructoras, entidades financieras y personas naturales.
ESTRUCTURA DEL GRUPO ECONÓMICO
Grupo Ciudaris
Ciudaris Consultores
Inmobiliarios S.A. (1999)
Conssolida S.A. (2013)
Plusvalía Consultores
Inmobiliarios S.A. (2008)
Fuente: Ciudaris S.A. / Elaboración: PCR
Por otro lado, Conssolida S.A., creada en el año 2013, se especializa en la construcción de proyectos de vivienda multifamiliar,
edificios de oficinas e infraestructura educativa y comercial. Tiene como objetivo corporativo alcanzar la calidad y cumplimiento de
plazos en los proyectos que ejecuta, teniendo como uno de sus pilares la seguridad de obra. Sus servicios de construcción son
prestados a Ciudaris y otras empresas inmobiliarias/promotoras.
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En el año 2012, el Grupo obtuvo la certificación ISO 9001 que evalúa los procesos diseño, venta, gerenciamiento (desarrollo del
proyecto) y servicio al cliente, posicionándose como una de las pocas empresas en el mercado que cuentan con dicha certificación
en tres procesos de relevancia en la cadena de valor del negocio inmobiliario.
Accionistas y Estructura Administrativa
Al cierre de diciembre 2015, el capital social de Ciudaris asciende a S/. 4.51MM, representado por 4’511,519 acciones con un valor
nominal de S/. 1.00 cada una, las cuales se encuentran íntegramente suscritas y pagadas. El capital social se incrementó en S/.
1.00MM respecto al cierre del 2014 como consecuencia de la capitalización de utilidades del ejercicio 2014 por dicho monto. Esta
decisión se tomó en Junta de accionistas del 27 de marzo de 2015.
Asimismo, la plana gerencial de Ciudaris está conformada por: i) el Sr. Ricardo Arbulú Soto, arquitecto egresado de la Universidad
Ricardo Palma, Master en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias en la Universidad Politécnica de Madrid y Master
en Dirección de Empresas (PAD) de la Universidad de Piura. Se desempeñó como Presidente del Comité de edificaciones de
CAPECO. Actualmente, y desde su fundación, ocupa el cargo de Gerente General de Ciudaris y Plusvalía, además es Director de
la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI); (ii) la Sra. Rocio Herrera Catalán, contadora pública de la Pontificia
Universidad Católica del Perú (PUCP) y Master de Dirección de Empresas otorgado por la Escuela de Dirección de la Universidad
de Piura. Participa en Ciudaris desde el año 2007 y ocupa el cargo de Gerente de Administración y Finanzas. Anteriormente, se ha
desempeñado como consultora senior en auditoría financiera en KPMG y DIA Consulting; (iii) el Sr. Rodolfo Namuche Reyes,
licenciado en Economía por la Universidad de Piura y Master en Dirección de Empresas en la Escuela de Dirección de la misma
universidad. Participa en Ciudaris desde el año 2014 y actualmente se desenvuelve como Gerente de Planeamiento y Control.
Anteriormente ocupó cargos ejecutivos en las áreas de Planeamiento Estratégico y presupuesto en Mibanco, Consultor en áreas de
operaciones, procesos y proyectos de inversión en Edpyme Raíz y JICA; (iv) la Sra. Mariella Carrillo Menéndez, publicitas egresada
de la Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas (UPC), cuenta con especialización en marketing y ventas por CENTRUM.
Anteriormente se desempeñó como Gerente Comercial del Grupo López Inmobiliaria y Marcan, así como Jefe de marketing en
Inmobiliaria Paz Centenario; (v) la Sra. Pilar Núñez Danjoy, diseñadora publicitaria por el Instituto Peruano de Publicidad (IPP),
quien actualmente se desempeña como Gerente de Marketing de Ciudaris y participa en esta desde su fundación; y (vi) la Sra.
Natalie Hiyagón Hirahoka, abogada colegiada de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos (UNMSM). Cuenta con experiencia
como Sub Gerente adjunta de asesoría legal y municipal en el Banco de Crédito del Perú (BCP), abogada responsable del Área de
contratos en Notaría Benvenuto Murguia y como Jefe de Administración de ventas – legal en Inmobiliari S.A. Desde el año 2014 se
desempeña como Gerente Legal en Ciudaris.
ACCIONISTAS Y ESTRUCTURA ADMINISTRATIVA (31.12.15)
ACCIONISTAS
PLANA GERENCIAL
Plusvalía S.A.
Ricardo Javier Arbulú Soto
Felipe Echevarría
51.43%
48.09%
0.49%
DIRECTORIO
Ricardo Javier Arbulú Soto
José Antonio Arbulú Soto*
Pilar Nuñez Danjoy
Presidente
Director
Director
Ricardo Javier Arbulú Soto
Rocío Herrera Catalán
Rodolfo Namuche Reyes
Mariella Carrillo Menéndez
Pilar Nuñez Danjoy
Natalie Hiyagón Hirahoka
Gerente General
Gerente de Adm. Y Finanzas
Gerente de Planeamiento y Control
Gerente Comercial
Gerente de Marketing
Gerente Legal
*Hasta febrero 2016. A partir de esa fecha fue reemplazado por la Sra. Rocio Herrera Catalán.
Fuente: Ciudaris S.A. / Elaboración: PCR
Hechos de importancia


El 07 de octubre de 2015, se aprobó el cambio de accionista del 0.49% que anteriormente pertenecía al Sr. Jose
Antonio Arbulú.
El 27 de marzo de 2015, en Junta de accionistas, se acordó el aumento del capital social de Ciudaris por S/. 1.00MM,
mediante la capitalización de utilidades retenidas.
Análisis Financiero – Información histórica Ciudaris
Eficiencia Operativa
Para el periodo comprendido entre los años 2010 al 2014, las ventas de Ciudaris presentaron una tendencia creciente, logrando un
promedio anual de 15.29%, guiado por el mayor número de proyectos desarrollados anualmente por la empresa, en línea con el
contexto de dinamismo del sector y demanda de viviendas presentada para dichos años. Así, para el año 2013 Ciudaris incursionó
en el mercado de edificios de oficinas, como parte de la diversificación sus fuentes de ingresos, dado que algunas unidades
quedaron bajo propiedad de Ciudaris significando un flujo fijo de ingresos mensuales.
Hasta el año 2013, Ciudaris percibía ingresos derivados de dos rubros siendo estos: (i) los ingresos de proyectos propios, en
particular, sobre la venta de los inmuebles de los diferentes desarrollos inmobiliarios en los que Ciudaris participa como promotor;
los precios y costos de estos varían dependiendo de la envergadura del proyecto, el mercado al que va dirigido, metraje promedio,
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entre otros factores y (ii) ingresos por servicios de construcción a terceros; el reconocimiento de estos ingresos se realiza a partir
del avance de obra, el mismo que tiene una facturación periódica. Sin embargo, hacia octubre de 2013, los directivos de la
empresa, en línea con el crecimiento de la empresa, decidieron separar la actividad constructora de la actividad inmobiliaria; la
primera quedó a cargo de Conssolida S.A. De esta manera, para el cierre del 2015 los ingresos por proyectos propios
representaron el 100% del total, mientras que en la estructura del 2013 alcanzaron el 62.88%. Actualmente, Ciudaris se
desenvuelve como una empresa inmobiliaria encargada de la promoción de sus proyectos y los procesos de post venta,
tercerizando la construcción de los mismos con su relacionada Conssolida.
Para el cierre del 2015, los ingresos de Ciudaris alcanzaron los S/. 12.43MM, siendo significativamente menores en S/. 47.05MM (79.10%) respecto a lo obtenido en el 2014. Dicha variación responde a la etapa en la que se encontraban los proyectos y, por tanto,
de reconocimiento de ingresos para ambos años. Así, en el 2014 se ejecutaron mayores entregas de proyectos como Viverd,
Parque de la Reserva, Barranco Villa Club I y Barranco Villa Club II, dado que para dicho año se encontraban entregados casi en su
totalidad. Para los próximos periodos se espera que los ingresos se incrementen nuevamente, en línea con la entrega de proyectos
como Santa Elvira y Ser-k.
Cabe resaltar que el reconocimiento de ingresos por la venta de proyectos propios se realiza una vez que: i) se considera que en el
ejercicio evaluado se han transferido los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad mediante el acta de entrega, ii) la Empresa
no conserva para sí misma ninguna implicancia en la gestión corriente de los bienes entregados en el grado con el que
generalmente se asocia a la de un propietario, ni el control efectivo sobre los bienes entregados, iii) es probable que los beneficios
económicos relacionados a la transacción fluirán a la empresa, iv) el grado de terminación de la transacción, en la fecha del estado
de situación financiera, pueda ser cuantificado confiablemente, y v) los costos incurridos en la prestación así como los que quedan
por incurrir hasta completada puedan cuantificarse confiablemente. Dicha definición denota que la evolución de los ingresos de
Ciudaris no solo estará influenciada por la cantidad de proyectos desarrollados y en desarrollo que tenga en cartera, sino también
en la conclusión de las ventas de estos, aunado a los desembolsos hechos por los compradores y/o entidades bancarias sobre las
unidades inmobiliarias adquiridas.
COMPOSICIÓN DE INGRESOS (S/. MM)
UTILIDAD (S/. MM) Y MARGEN OPERATIVO (%)
60
50
59.47
40
30
20
10
25.67
22.86
17.80 16.70
13.60
15.15
12.43
0
70
30%
60
20%
50
10%
40
0%
30
-10%
20
-20%
10
-30%
0
-40%
-10
dic-11
dic-12
Total Ventas
dic-13
dic-14
Proyectos
Fuente: Ciudaris S.A. / Elaboración: PCR
dic-15
Terceros
dic-11
dic-12
dic-13
Ingresos Totales
Utilidad Operativa
-50%
dic-14
dic-15
Costos Totales
Margen Operativo
Fuente: Ciudaris S.A. / Elaboración: PCR
En línea con comportamiento presentado en los ingresos, los costos de ventas disminuyeron en S/. 29.46MM (-75.18% vs
diciembre 2014) debido a la fase avanzada y/o entrega de proyectos como Viverd, Módena, Efi100tech, Parque de la Reserva,
Barranco Vila Club I y II que presentaron menores costos. En contraparte, solo se presentó el incremento de costo de venta
relacionado al proyecto Santa Elvira (Etapa I) al encontrarse en proceso inicial de entrega durante el año 2015.
En términos de utilidad operativa12, ésta pasó de S/. 10.76MM (diciembre 2014) a S/. 6.14MM (diciembre 2015) explicado por la
reducción del margen bruto obtenido al cierre del 2015, el cual no soportó la carga operativa de la empresa. Así, si bien se
experimentó en decremento de los gastos de ventas (-12.16%) y gastos de administración (-5.08%), su efecto no fue suficiente para
mitigar los menores ingresos del año. Respecto a los gastos de ventas, su evolución fue guiada principalmente por la disminución
de gastos por servicios de terceros (-18.33%), que a su vez están relacionados a menores gastos de publicidad en el lanzamiento
de proyectos. De otro lado, los gastos administrativos retrocedieron en S/. 0.40MM, como consecuencia del menor gasto por
servicios de terceros (-44.04%) y tributos (-43.56%). Cabe resaltar que los gastos administrativos se encuentran alineados a la
asignación de gastos generales de los proyectos en proceso de desarrollo y según los acuerdos estipulados en los contratos de
asociación en participación que mantiene la empresa con fondos de inversión para algunos de dichos proyectos.
En tal sentido, el EBITDA a diciembre 2015 se ubicó en –S/. 5.43MM, contrastando con el EBITDA positivo de S/. 11.26MM del
2014. Si bien se registró un incremento de 42.55% (+S/. 0.21MM) en los gastos de depreciación, los cuales corresponden a los
12
A diferencia de lo reportado por Ciudaris (EEFF Auditados), el cálculo de la utilidad operativa excluye las “atribución de resultados de asociaciones en
participación, neto”, “cambios en el valor razonable de propiedades de inversión” y “diversos, neto”, al no considerarse como parte del core del negocio.
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edificios, maquinaria y equipos y unidades de transporte de propiedad de la empresa, no fue suficiente para mitigar el resultado
operativo negativo del año.
Rentabilidad
El resultado neto de Ciudaris terminó en una pérdida de S/. 4.52MM desde los S/. 7.03MM obtenidos al cierre del 2014. Este
resultado producto principalmente del deterioro del resultado operativo, en línea con el menor reconocimiento de ingresos por
proyectos, así como otros factores explicados anteriormente. No obstante, el efecto del resultado operativo fue parcialmente
mitigado por el incremento de “otros ingresos”, los cuales pasaron de S/. 0.15MM (diciembre 2014) a S/. 3.77MM (diciembre 2015)
sustentados en (i) el reconocimiento de ganancia de S/. 2.76MM (diciembre 2014: -S/. 1.45MM) como consecuencia de la atribución
de resultados por los tres contratos de Asociación en participación que mantiene Ciudaris con dos fondos de inversión; y (ii) el
crecimiento de ingresos por alquileres de oficinas de Ciudaris y servicios de administración.
Asimismo, se registró un retroceso de los gastos financieros en S/. 0.98MM (-30.63%) en respuesta a los menores intereses por
préstamos bancarios. Si bien al cierre del año 2015 el nivel de deuda es similar al del 2014, los menores gastos financieros son
explicados por el pago de deudas específicas con el Interbank y BBVA durante el 2015, que aliviaron la carga financiera durante
algunos meses del año.
Liquidez
El ratio de liquidez general de Ciudaris se ubicó en 2.69 veces, siendo ligeramente menor frente al nivel obtenido el año anterior
(3.11 veces). La evolución de la liquidez estuvo guiada por el incremento del pasivo corriente en 25.85% que contrarrestó similar
efecto en el activo de corto plazo (+8.81%). Por su parte, el ratio de prueba ácida fue de 0.66 veces, superior al registrado al 2014
(0.49 veces). Es de resaltar la importancia de los activos de menor facilidad de conversión en la estructura de Ciudaris, ya que
estos, representados por las existencias, participan del 75.29% del activo corriente (67.05% del activo total). El nivel de existencias
corresponde, principalmente, al valor de los terrenos y edificaciones en proceso de construcción; para el cierre del 2015 estos
avanzaron en S/. 7.43MM (+19.42%) debido a la incorporación del desarrollo del proyecto Liberpark, así como el avance de
proyectos en cartera como Santa Elvira (Etapas II, III, y IV), Ser-k, Liberpark y Miller. Sin embargo, en el rubro de existencia
también se presentó la disminución de inmuebles terminados (-S/. 9.23MM, -78.07%) como consecuencia de la entrega de
proyectos como Efi100Tech y Módena.
El activo corriente alcanzó la suma de S/. 64.93 MM, siendo mayor en S/. 5.26MM (+8.81%) respecto al cierre del 2014, sustentado,
en mayor medida, en el aumento de “caja y equivalentes de efectivo” y “cuentas por cobrar a relacionadas”. Respecto a la primera
cuenta, la variación de S/. 2.31MM (diciembre 2014) a S/. 6.65MM (diciembre 2015) responde a los mayores flujos recibidos, así
como al incremento del saldo en fondos sujetos a restricción. Dichos fondos se encuentran asociados a cuentas corrientes en
donde se depositan los flujos de efectivo recibidos de clientes por algunos de los proyectos. De otro lado, las cuentas por cobrar a
relacionadas crecieron en 61.44% (+S/. 2.83MM) debido al monto que debe asumir la relacionada Perú Ventures V Ltda (fondo de
inversión) por su participación en el proyecto Santa Elvira. A pesar de los efectos mencionados, las existencias disminuyeron en S/.
1.36MM (-2.71%) dada la entrega total de algunos proyectos durante el 2015 (Efi100Tech y Módena).
INDICADORES DE LIQUIDEZ
COMPOSICIÓN DEL ACTIVO Y PASIVO CORRIENTE
100%
3.5
60%
2.0
40%
1.5
20%
1.0
0%
0.5
9.80
0.0
dic-11
dic-12
dic-13
Capital de trabajo
P. ácida
dic-14
dic-15
Liquidez general
Fuente: Ciudaris S.A. / Elaboración: PCR
dic-15
26.02
40.49
2.5
dic-14
40.78
37.41
80%
dic-13
3.0
dic-12
VECES
dic-11
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
MM S/.
CxP a relacionadas
Otras CxP
CxP comerciales
Obligaciones financieras
G. pagados por anticipado
Existencias
CxC a relacionadas
CxC diversas
CxC comerciales
Efectivo y equiv de efectivo
Fuente: Ciudaris S.A. / Elaboración: PCR
En tanto, el pasivo corriente terminó en S/. 24.14MM (diciembre 2014: S/.19.19 MM) determinado por el incremento de las cuentas
por pagar a relacionadas. Dicha partida se encuentra compuesta, principalmente, por el pasivo referente a la devolución de aportes
del fondo Perú Ventures V Ltda., con quien Ciudaris mantiene un acuerdo de asociación en participación para el desarrollo de los
proyectos Santa Elvira y Ser-k. Además, resalta el incremento de cuentas por pagar a su relacionada Conssolida, empresa que
otorgó préstamos con destino para capital de trabajo de Ciudaris. En contraste, se presentó el ligero decremento de las
obligaciones de corto plazo (-S/. 0.52MM, -4.48%); al cierre del 2015, la deuda financiera de corto plazo corresponde a saldos por
sobregiro bancario (S/. 0.04MM), préstamos (S/. 10.86MM) y la parte corriente de un contrato de arrendamiento financiero (S/.
0.28MM).
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Solvencia
La estructura de fondeo de Ciudaris estuvo representada en 93.53% por el pasivo total, el cual ascendió a S/. 68.19MM (+S/.
10.05MM, +17.29%). A su vez, el pasivo mantiene una composición principalmente de largo plazo (64.59% del total de pasivos,
60.41% del total de activos). La parte no corriente tiene como partida representativa las “cuentas por cobrar a relacionadas”, las
cuales refieren a los aportes de los diferentes fondos de inversión con los que la empresa participa como socios en ciertos
proyectos inmobiliarios que se encuentran en desarrollo.
El pasivo no corriente ascendió a S/. 44.04MM, siendo mayor en 13.07% (+S/. 5.09MM) respecto al cierre del 2014 producto del
aumento de las cuenta “anticipo de clientes” que pasaron de S/. 2.67MM (diciembre 2014) a S/. 6.88MM (diciembre 2015). Dicho
monto corresponde a los anticipos recibidos por parte de los clientes (personas que compraron unidades inmobiliarias), que
comprende el pago de arras y/o cuotas iniciales, y que son asumidos por Ciudaris en el momento de firma de suscripción de los
contratos de venta de inmuebles. En términos generales, estos montos están asociados a la venta de unidades inmobiliarias de los
proyectos en ejecución y que aún no son independizados, por lo que el compromiso tiene que ser asumido por la empresa. El
incremento al cierre del 2015 obedece al avance en las ventas del proyecto Ser-k, reflejado en esta cuenta dado que la entrega de
su primera etapa (136 departamentos) se estima para el año 2016.
No obstante lo anterior, la principal cuenta que compone el pasivo no corriente, es decir, las “cuentas por pagar a relacionadas”
(33.72% del fondeo) registraron una disminución de 5.21% (-S/. 1.35MM) en línea con el avance de los proyectos Santa Elvira y
Ser-k, que generan una pasivo de Ciudaris hacia el fondo Perú Ventures Ltda. Es preciso mencionar que esta cuenta no representa
necesariamente una fuente de fondeo debido a que el financiamiento de cada uno de los proyectos es manejado de manera
conjunta entre el Fondo correspondiente y Ciudaris. Por tanto, el monto que estos fondos han aportados serán devueltos según el
cronograma y generación del proyecto, lo cual es independiente al patrimonio de la empresa inmobiliaria. Asimismo, es preciso
recordar que los proyectos mencionados se desenvuelven bajo esquemas de financiamiento con garantía de activos y sus flujos se
encuentran sujetos a contratos de fideicomiso. En dichos contratos, Ciudaris está obligado a transferir, en dominio fiduciario, el
terreno, bienes futuros a edificar y los flujos futuros derivados de las ventas de las unidades inmobiliarias, los cuales garantizan el
fiel, oportuno y total cumplimiento de las obligaciones garantizadas entre las que destacan el préstamo bancario para la compra del
terreno, créditos bancarios, presupuesto de obra y contratos de fideicomiso de activos y flujos.
En relación a la deuda financiera, al cierre del 2015 ésta alcanzó el monto total de S/. 22.83MM, representando un incremento de
S/. 0.77MM (+3.51%) frente al 2014. Para el periodo comprendido entre los años 2010 al 2013, la deuda financiera mantenía una
naturaleza predominantemente de corto plazo, debido a los préstamos de corto plazo que utilizó Ciudaris ligado al desarrollo de sus
proyectos; sin embargo, para el cierre del año 2015 se observa una mayor proporción de deuda de largo plazo cuya participación
pasó de 2.95% (2013) a 51.02% en el total de deuda financiera. El aumento de la parte no corriente de la deuda financiera (+S/.
1.30MM, +12.54%) es explicado principalmente por la adición de un arrendamiento financiero con el BCP (parte no corriente: S/.
1.32MM) con una tasa de 8.95% que tuvo como propósito la adquisición del terreno para el desarrollo del proyecto Liberpark y tiene
como fecha de vencimiento setiembre del 2020.
De acuerdo a los resultados presentados, el ratio de cobertura del servicio anual de deuda (RCSD) se situó en -1.95 veces
(diciembre 2014: 3.16 veces), desmejora explicada por el registro de un nivel negativo de EBITDA.
PASIVO, PATRIMONIO TOTAL Y ENDEUDAMIENTO
80
MM S/.
VECES
60
COMPOSICIÓN DE DEUDA FINANCIERA Y COBERTURA
60
40
40
20
20
0
-20
0
dic-11
dic-12
dic-13
dic-14
dic-15
-20
-40
-40
-60
-80
-60
Patrimonio
Pasivo no corr.
Pasivo corr.
Endeudamiento
Fuente: Ciudaris S.A. / Elaboración: PCR
25
23
21
19
17
15
13
11
9
7
VECES
MM S/.
6
4
2
0
22.04
16.42
21.19
18.03
-2
-4
-6
8.12
-8
dic-11
dic-12
dic-13
dic-14
dic-15
Deuda Financ/EBITDA
Préstamo vehicular
Arrendamiento
Préstamos
Sobregiros banc.
Fuente: Ciudaris S.A. / Elaboración: PCR
Por su parte, el patrimonio de la empresa ha mostrado un comportamiento mixto desde el 2010, estrechamente ligado a los
resultados netos de cada periodo que impactaron, a su vez, a los resultados acumulados de la empresa. De esta manera, para el
cierre del 2013, se obtuvo un patrimonio negativo de –S/. 1.73MM debido a los resultados acumulados negativos que superaron el
capital social y reserva legal que mantenía Ciudaris. Estos resultados aparentemente desfavorables se derivaron de los ejercicios
2012 y 2013 en línea con el bajo reconocimiento de los ingresos de los proyectos desarrollados para ese periodo, en contraste con
9
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los gastos operativos y financieros incurridos. Esta situación se repitió al cierre del 2015, en donde el resultado neto terminó en una
pérdida de S/. 4.52MM, impactando negativamente en los resultados acumulados. En ese sentido, el patrimonio ascendió a S/.
4.72MM (diciembre 2014: S/. 7.77MM). Cabe mencionar que al cierre del 2015, el patrimonio también considera un excedente de
revaluación por S/. 2.43MM. En el año 2014, la Empresa decidió revaluar algunos de sus inmuebles a valor de mercado, de
acuerdo a la tasación de peritos autorizados; los bienes revaluados consisten en 3 oficinas (que actualmente son ocupadas por
Ciudaris, Plusvalía y Conssolida), 7 estacionamientos y 1 depósito, todos ubicados en el edificio Efi100Tech I, en dicho año el
excedente fue de S/. 0.88MM. Este estudio se realizó nuevamente en el 2015, resultando en un aumento por revaluación de S/.
1.55MM.
Respecto al apalancamiento, Ciudaris ha mostrado históricamente un nivel relativamente alto debido al financiamiento necesario en
el desarrollo de sus proyectos, cuyo número por año ha mostrado una tendencia creciente No obstante, para los años 2013 y 2014
también se considera dentro del pasivo las cuentas por pagar a los fondos de inversión con quienes participa en el desarrollo de
algunos de los proyectos (asociación en participación); PCR considera que dado que la devolución de este capital se derivará de la
generación de cada proyecto, independientemente del patrimonio de la empresa, el pasivo total puede ser ajustado de dichas
cuentas por pagar. Así, el endeudamiento patrimonial ajustado13 de Ciudaris pasó de 3.87 veces (diciembre 2014) a 7.82 veces
(diciembre 2015), cuya variación responde principalmente a la disminución del patrimonio dado los menores resultados
acumulados.
Proyectos en curso
Proyecto Central 2 (antes “Proyecto Miller”)
Características del proyecto
El Proyecto de vivienda multifamiliar Central 2 (antes Miller) se encuentra ubicado en el distrito de Jesús María, específicamente en
el Jr. Miller N° 1000-1030-1032, esquina con la Av. Cuba. Debido a su proximidad a importantes vías como las avenidas Arequipa y
Salaverry, presenta un rápido acceso a distritos como San Isidro, Magdalena, Lince, Pueblo Libre. Además, se ubica a
aproximadamente 40 minutos de distancia del aeropuerto de la ciudad de Lima. Respecto al contexto urbano, este se considera
adecuado traducido en su cercanía a colegios, universidades, supermercados, bancos, hospitales, entre otros. Ciudaris participará
como empresa promotora del proyecto, mientras que la construcción estaría a cargo de Conssolida (empresa del grupo Ciudaris).
Según el estudio de mercado elaborado por Ciudaris, el Proyecto Miller está dirigido a clientes del segmento económico B1, con
características como: edad promedio de 35 años, hombre profesional dependiente, que cuenta con un auto, con conocimiento del
sistema financiero por lo que es muy probable que elija un crédito hipotecario.
Es de mencionar que respecto a la evaluación inicial, este proyecto ha sufrido algunas modificaciones en sus características, a
partir de la aprobación del anteproyecto por parte de la municipalidad correspondiente. Entre los cambios más resaltantes se
encuentra la autorización de la construcción de un piso adicional, que aunado a la disminución del área promedio por
departamento, incrementa el número de unidades ofertadas. Lo anterior también impacta la inversión total requerida. Las nuevas
características se mantendrían hacia el final del proyecto.
TIPOS DE DEPARTAMENTOS – CENTRAL 2
CARACTERÍSTICAS: PROYECTO CENTRAL 2
Área total del terreno (m2)
N° unidades inmobiliarias
Área promedio x departamento (m2)
Precio promedio
Inversión total
1,050
132
56-75
S/. 347,131
S/. 36.30MM
Tipo
Flat
Flat
Dúplex
Fuente: Ciudaris S.A. / Elaboración: PCR
N° dormitorios
3
3
3
Ubicación
Semisótano
Sótano 1
Sótano 2
TOTAL
Área (m2)
Cantidad
58.0
102
72.0
25
78.0
5
TOTAL
132
N° estacionamientos
25
30
34
89
Fuente: Ciudaris S.A. / Elaboración: PCR
En relación a los plazos de ejecución del proyecto Central 2, se presentaron ajustes en comparación a la evaluación inicial. Dichos
ajustes corresponden a la ampliación en el plazo estimado para la compra del terreno. En particular, se estimaba que la compra del
terreno se efectúe en setiembre 2015; sin embargo, la firma de la minuta inicial se realizó en octubre 2015, en donde se adelantó
parte del monto pactada con la contraparte (0.89% del monto total). Posteriormente, en abril 2016 Ciudaris y la vendedora
registraron en Escrituras Públicas el contrato compraventa del inmueble con el pago de USD 0.66MM (29.11% del monto total). Así,
para junio 2016 se entregaría totalmente el inmueble a Ciudaris, de acuerdo a la clausula del contrato en el que la inquilina debe
desocupar el inmueble en un plazo máximo de 60 días.
13
Endeudamiento patrimonial ajustado = (Pasivo Total – CxP a fondos de inversión)/Patrimonio
10
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CRONOGRAMA DEL PROYECTO CENTRAL 2 (JESÚS MARÍA)
Oct15
Jun16
Feb18
Feb17
Dic18
Fuente: Ciudaris S.A. / Elaboración: PCR
Costos e Inversión
El Proyecto Miller representa una inversión de aproximadamente S/. 36.30MM. Dicho presupuesto se distribuye principalmente en
(i) el costo directo (S/. 20.83MM), que a su vez está compuesto en mayor medida por el costo de construcción del edificio y, en
menor medida, gastos generales. El segundo componente más representativo es el costo de adquisición del terreno, el cual
participa de aproximadamente el 22.85% del costo total. Por último, el costo indirecto ascendería a S/. 3.13MM reflejando los gastos
a incurrir por publicidad, gastos legales, fee de marca y otros.
ESTRUCTURA DE COSTOS - PROYECTO CENTRAL 2
PRESUPUESTO
Descripción
TERRENO
COSTOS PREOPERATIVOS
COSTO DIRECTO
Costos de construcción
Gastos generales
COSTO INDIRECTO
Impuestos
MM S/.
8.30
0.59
20.83
18.63
2.19
3.13
3.46
36.30
Incidencia
22.85%
1.62%
57.37%
51.33%
6.04%
8.63%
9.53%
100.00%
TOTAL COSTOS**
**Costos directos e indirectos más impuestos
Fuente: Ciudaris S.A. / Elaboración: PCR
ESTRUCTURA DE FINANCIAMIENTO (CON EMISIONES MAV)
%
Destino
FUENTE
Aporte
- Ciudaris
- Bonos MAV (1° y 2° emisión)
Pre ventas / Ventas
Financiamiento bancario
Total
31.90%
12.50%
19.40%
30.00%
38.10%
100.00%
Capital de Trabajo inicial y
terreno
Construcción
Terreno y Construcción
*Sujeto al avance de las preventas, las cuales podrían ser suficientes para cubrir el presupuesto
requerido
Fuente: Ciudaris S.A. / Elaboración: PCR
Estructura de financiamiento
En relación a la estructura de financiamiento a manejar para el Proyecto Central 2, se contempla una de las fuentes de
financiamiento a fondos captados a través de emisiones del programa de bonos evaluado en el presente informe. De manera
similar a la de proyectos anteriores, se utilizaría como una de las fuentes a lo obtenido por preventas (30% del presupuesto) y un
financiamiento bancario, cuya participación final depende del avance de las ventas y las necesidades de desembolso hacia el
constructor.
En particular, y dado que en enero 2016 se efectuó la primera emisión de bonos por USD 1.15MM (equivalente a S/. 3.97MM) tuvo
como destino parte de los gastos de anteproyectos, licitaciones entre otros correspondientes a la fase pre operativa y parte del
costo del terreno. En tanto, para el mes de junio 2016 se espera la segunda emisión que se utilizará para la cancelación del terreno,
de acuerdo a la fecha pactada con el dueño del mismo.
Instrumento Calificado
Primer Programa de Bonos Corporativos de Ciudaris Consultores Inmobiliarios S.A.
PRINCIPALES TÉRMINOS Y CONDICIONES DE LA EMISIÓN
Características
Serie
Monto del Programa
Moneda
Plazo del Programa
Emisor
Estructurador
Representante de Obligacionistas
Primer Programa
Una o varias series
Hasta S/. 20MM (Veinte millones de nuevos soles o su equivalente en dólares americanos)
Nuevos soles o su equivalente en dólares americanos
6 años
Ciudaris Consultora Inmobiliaria S.A.
BNB Valores Perú SAB
Banco Internacional del Perú S.A.A. (Interbank)
PRIMERA EMISIÓN
Fecha de Emisión
Fecha de Redención
Plazo emisión
Tasa de interés
Forma de pago
Pago de intereses
Monto de emisión
18 de enero de 2016
21 de enero de 2019
3 años
7.50%
Bullet
Anual
USD 1.15MM
Garantía
Destino
Garantía genérica sobre el patrimonio del emisor
Capital de trabajo para proyectos inmobiliarios
Covenants
1) Cada emisión será articulada al desarrollo de cada proyecto del Emisor, así como el repago del flujo.
2) Constitución de un Fideicomiso de flujos, cuyo objetivo es retener los fondos excedentes al término de cada
proyecto específico del Emisor, para ello se seguirían los siguientes pasos:
11
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




Ciudaris, con copia al Estructurador BNB y al RO, informará los vencimientos de la Emisión del Bono
(Primera emisión 3 años)
A la entrega de cada proyecto y con el último informe de valorización del supervisor (al 1.5 o 2 años
aproximadamente), Ciudaris informará al Fiduciario con copia al Estructurador y al RO, la activación
del Fideicomiso para administrar los flujos remanentes del proyecto para garantizar el pago de los
acreedores de los Bonos.
Al término de la obra se activará el Fideicomiso, este abrirá una cuenta del fideicomiso y destinará los
flujos con proporciones de 60%-40% a la cuenta garantía que se destine al pago de los obligacionistas
y a la cuenta de libre disponibilidad de Ciudaris (Emisor), respectivamente.
En la cuenta pagadora (cuenta garantía) deberá acumularse los fondos a pagar a los Bonistas hasta el
vencimiento del mismo.
El fiduciario destinará dos veces al mes (15 y 30 de cada mes) los saldos que se encuentren en las
cuentas administradas por el fideicomiso según lo acordado en los dos puntos inmediatamente
precedentes.
Fuente: Ciudaris S.A. / Elaboración: PCR
Flujo de Caja Proyectado
Actualmente, Ciudaris se encuentra en el proceso de ejecución de cuatro proyectos inmobiliarios, siendo los proyectos “Santa
Elvira”, “Ser-k”, “Liberpark” (antes llamado proyecto Universitaria) y “Central 2” (antes “Miller”). Para los próximos años busca una
expansión, la cual se traduciría en el lanzamiento de un proyecto más en el año 2016, y del 2017 en adelante dos proyectos nuevos
por año. Dado el objetivo de la empresa, esta busca financiarse por medio de la emisión de bonos, logrando así minimizar sus
costos financieros y diversificar las fuentes de fondeo para cada proyecto.
A partir de la estructura del Primer Programa de Bonos Corporativos Ciudaris, cada una de sus emisiones se destinará al desarrollo
de un proyecto inmobiliario particular, por lo que el repago de cada emisión dependerá de los flujos del proyecto asociado. En ese
sentido, PCR considera adecuado evaluar el repago de las emisiones a partir de los flujos individuales de los próximos 5 proyectos
de Ciudaris (entre los que se incluye al Proyecto Central 214) debido que estos se encuentran dentro del plazo determinado para el
Programa evaluado (plazo 6 años).
En cumplimiento con los supuestos asumidos para la evaluación inicial, la primera emisión del Programa fue destinado para el
Proyecto Central 2; este también será el destino de la segunda emisión. Respecto a este, el precio de venta promedio, de acuerdo
al mercado y público objetivo del proyecto, se ubica en S/. 347,031. Según lo estimado por la emisora, el ritmo esperado de
colocación de las unidades inmobiliarias es de 5.0 unidades por mes, lo cual se conseguiría desde el inicio del proceso de preventa
(junio 2016) hasta el mes de setiembre 2018 (fase postventa).
Asimismo, entre los proyectos futuros a desarrollar por Ciudaris, la empresa tiene un plan estimado de: (i) 1 proyecto adicional en el
año 2016 de 90 departamentos, (ii) 2 proyectos para el año 2017, con un total de 70 y 90 departamentos, y (ii) 1 proyecto para el
año 2018 de 90 departamentos.
Sensibilización del Flujo de caja y proyecciones financieras
Asimismo, se realizó un análisis de sensibilidad, estresando la velocidad de ventas para cada proyecto y su probable impacto en el
ratio de cobertura del servicio de deuda (RCSD) a la fecha de amortización del capital.
Para tal objetivo, se partieron de algunos supuestos que se explicarán a continuación: (i) el monto recaudado por las emisiones
formarán parte de la estructura de financiamiento de cada proyecto, llegando a representar cerca del 12.50% de la inversión total
requerida por proyecto, se asume el pago anual de intereses y la amortización del capital al tercer año de emisión; destaca la
excepción del proyecto Miller en el que el monto por las dos primeras emisiones del Programa representarían el 18.3% 15 del
presupuesto (ii) para los períodos con déficit operativo, se asume la cobertura del exceso de gastos con aportes de Ciudaris (para
periodos anteriores a la culminación del proceso de preventas) y la utilización de la línea de crédito del banco promotor (para meses
posteriores al término de la preventa, con una tasa de interés anual de 8.5% de acuerdo al financiamiento histórico obtenido por
Ciudaris), y (iii) referente al orden de prelación que determina en primer lugar el pago de la deuda bancaria, se asume que de
necesitarse una línea promotor, esta será cancelada un periodo anterior a la amortización del capital de la emisión.
Asimismo, y según el covenant contemplado para el Programa de Bonos, se considera la constitución de un Fideicomiso de Flujos.
El fideicomiso sería constituido con fecha de la emisión; sin embargo, iniciará operación al término de la fase de construcción del
proyecto inmobiliario. En ese sentido, para cada proyecto de Ciudaris, el Fiduciario abrirá una Cuenta Recolectora a donde serán
transferidos todos los flujos excedentes y utilidades a la culminación de la construcción de los proyectos que desarrolle el Emisor,
así como los flujos mensuales generados en adelante. Cabe indicar que la Cuenta recolectora, a su vez, consistirá en: (i) una
14
15
Proyecto en curso. Antes llamado Proyecto Miller.
Considerando un financiamiento del 35% del valor del terreno por parte del banco promotor.
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Cuenta Pagadora, como garantía del repago de cada emisión, donde se depositará el 60% de los ingresos de la Cuenta
Recaudadora hasta cubrir el 100% del monto total de la emisión asociada, y (ii) una Cuenta Destino, donde se depositará el 40% de
los ingresos de la Cuenta Recaudadora y que será de libre disponibilidad de Ciudaris (Fideicomitente). Es preciso acotar que en
caso de alcanzar una recolección del 100% en la Cuenta Pagadora en una fecha anterior al vencimiento de la emisión, se podrá
liberar los excedentes de la cuenta al 100% a favor del Fideicomitente.
Respecto a las condiciones del Fideicomiso, en caso de la ocurrencia de un Evento de Incumplimiento, el Representante de los
fideicomisarios deberá informar sobre este al Fiduciario, con el objetivo de que se restringa la liberación de efectivo a Ciudaris y se
transfiera el 100% de los flujos cedidos al repago de la emisión.
Cabe indicar que para todos los casos se parte del escenario base consistente en una velocidad de ventas de 3 unidades por mes,
de acuerdo al mercado y velocidades mostradas históricamente en los desarrollos inmobiliarios de Ciudaris. Asimismo, el análisis
se sostiene en la acumulación de flujos a partir de la figura del Fideicomiso, es decir, contando con el 60% de los flujos luego del
término de la construcción.
Así, se tiene que el Proyecto Miller mantendría una estructura de financiamiento con la utilización de la primera y segunda emisión,
la primera se realizó en enero 2016, mientras que la segunda se ejecutaría en junio 2016. Esta exhibiría RCSD del orden de 1.57x
(primera emisión) y 1.96x (segunda emisión) bajo el escenario base. Dichos ratios se ajustan (decrecen) a medida que la velocidad
disminuye, teniendo como valor mínimo el de 2.70 unidades por mes, con lo cual podría cubrir en 1.11x y 1.18x el repago de la
deuda e intereses correspondientes a la primera y tercera emisión, respectivamente, para la fecha de repago.
IMPACTO DE SENSIBILIZACIÓN DE VELOCIDAD DE VENTAS
PROYECTO
PROYECTO
PROYECTO MILLER
NVO I 2016
NVO I 2017
Características
RCSD según
velocidad de
ventas
# dep
Precio Prom (S/.)
Inversión Total aprox (MM S/.)
Monto Emisión (MM S/.)*
unid/mes
4.5
4
3.5
3
2.5
132
347,031
36.30
3.96
2.70
Em. 1**
Em. 2
3.67
3.93
3.21
3.98
2.40
3.36
1.57
1.96
0.81
0.68
90
375,000
33.35
3.80
Em. 3
2.89
2.76
2.60
2.13
1.53
70
350,000
22.05
2.76
Em. 4
1.58
1.32
1.27
1.02
-
PROYECTO
NVO II 2017
PROYECTO
NVO I 2018
90
350,000
28.35
3.54
Em. 5
2.45
2.17
2.06
2.03
1.49
90
350,000
28.35
3.54
Em. 6
2.43
2.16
2.05
2.03
1.49
*Montos de emisión aproximados de acuerdo a la información presentada
**Emisión efectuada en enero 2016 por USD 1.15MM
Fuente: Ciudaris S.A. / Elaboración: PCR
Por otro lado, para el año 2016 Ciudaris proyecta el lanzamiento de un proyecto conformado por 90 departamentos y bajo un precio
promedio de S/. 375,000 por departamento (denominado en la evaluación como Proyecto Nuevo I 2016); la emisión se ejecutaría
en setiembre 2016, con el objetivo de cubrir el costo del terreno. Para este desarrollo, el escenario base arroja una RCSD con los
flujos acumulados a setiembre 2019 de 2.13x. La sensibilización del ritmo de colocación (velocidad de ventas) resulta en un nivel
mínimo de 2.10 unidades por mes, con el que obtendría un RCSD de 1.08x.
Posteriormente, la cuarta emisión del Programa (estimada para noviembre 2016) estaría articulada con el primer proyecto a
realizarse en el año 2017 (Proyecto Nuevo I 2017). Dicho desarrollo consistiría en un edificio de 70 departamentos, cuyo prec io
promedio estimado es de S/. 350,000. De manera similar, la emisión a realizarse para este proyecto tendría como destino la
cobertura de parte del capital de trabajo y compra del terreno. A partir de los ingresos y costos esperados para este proyecto, el
resultado de sensibilización denota que la velocidad mínima para lograr la cobertura se alcanzaría bajo el escenario base (3
unidades por mes) con un RCSD de 1.02x.
Para los siguientes proyectos (Proyecto Nuevo II 2017 y Proyecto Nuevo I 2018), el emisor contempla proyectos de una
envergadura de 90 departamentos y precio promedio de S/. 350,000 para ambos casos. Bajo este escenario, y tomando en cuenta
que el lanzamiento de la preventa de los mismos se realizaría a mediados del año 2017 y finales de dicho año, respectivamente, las
emisiones asociadas corresponden a los meses de abril 2017 (5ta emisión del Programa, Proyecto Nuevo II 2017) y setiembre 2017
(6ta emisión del Programa, Proyecto Nuevo I 2018); estas también se destinarían para capital de trabajo y parte del financiamiento
del terreno. Los resultados en el escenario con una velocidad de ventas de 3 unidades por mes, el RCSD para ambos proyectos se
situaría en 2.03x.
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Anexo
RESUMEN FINANCIERO - CIUDARIS S.A.
dic-11
dic-12
dic-13
BALANCE GENERAL (MM S/.)
Total Activo Corriente
Total Activo No Corriente
Total Activo
Total Pasivo Corriente
Total Pasivo No Corriente
Total Pasivo
Patrimonio
Deuda Financiera Directa
ESTADO DE GANANCIAS Y PÉRDIDAS (MM S/.)
Total Ingresos Brutos
Gastos Operativos
Resultado Operativo
Otros Ingresos y Egresos
Ingresos Financieros
Gastos Financieros
Utilidad Neta
INDICADORES FINANCIEROS
EBITDA Y COBERTURA
Total Ingresos Netos 12M*
EBIT 12M
Depreciación y Amortización 12M
EBITDA 12M
Gastos Financieros 12M
Utilidad Neta del año 12M
EBIT/Gastos Financieros 12M (veces)
EBITDA/Gastos Financieros 12M (veces)
Ratio de Cobertura de Servicio de Deuda
(veces)
Deuda Financiera/EBITDA (veces)
SOLVENCIA
Pasivo Corriente/Pasivo Total (veces)
Deuda Financiera/Pasivo Total (veces)
Deuda Financiera/Patrimonio (veces)
Pasivo Total / Patrimonio (veces)
Pasivo Total / Capital Social (veces)
RENTABILIDAD
ROA Anualizado
ROE Anualizado
Margen Bruto
Margen Operativo
Margen Neto
LIQUIDEZ
Liquidez General (veces)
Prueba Ácida (veces)
Capital de Trabajo (S/.MM)
dic-14
dic-15
19.93
3.52
23.45
10.13
9.11
19.24
4.22
8.14
50.97
3.48
54.45
24.96
28.13
53.08
1.37
16.49
79.67
3.20
82.87
42.26
42.34
84.60
-1.73
18.08
59.67
6.24
65.91
19.19
38.95
58.14
7.77
22.06
64.93
7.98
72.91
24.14
44.04
68.19
4.72
22.83
36.46
-4.89
1.04
0.30
0.17
-1.08
0.27
34.51
-7.98
-3.28
0.79
0.62
-0.96
-2.81
40.82
-10.44
-3.34
2.15
4.27
-6.16
-3.09
59.47
-9.53
10.76
0.15
0.05
-3.18
7.03
12.43
-8.84
-6.14
3.77
0.06
-2.21
-4.52
36.46
1.04
0.55
1.59
1.08
0.27
0.96
1.47
34.51
-3.28
0.42
-2.85
0.96
-2.81
-3.43
-2.99
40.82
-3.34
0.48
-2.86
6.16
-3.09
-0.54
-0.46
59.47
10.76
0.50
11.26
3.18
7.03
3.38
3.54
12.43
-6.14
0.72
-5.43
2.21
-4.52
-2.78
-2.46
1.47
5.12
-0.56
-5.78
-0.44
-6.33
3.16
1.96
-1.95
-4.21
0.53
0.42
1.93
4.56
5.48
0.47
0.31
12.05
38.77
15.12
0.50
0.21
-10.46
-48.92
24.09
0.33
0.38
2.84
7.48
16.56
0.35
0.33
4.84
14.45
15.11
1.10%
6.42%
16.26%
2.85%
0.75%
-7.23%
-100.79%
13.64%
-9.49%
-8.16%
-4.50%
1717.22%
17.40%
-8.18%
-7.58%
9.45%
232.70%
34.11%
18.09%
11.82%
-6.52%
-72.43%
21.72%
-49.43%
-36.40%
1.97
0.33
9.80
2.04
0.68
26.02
1.89
0.23
37.41
3.11
0.49
40.49
2.69
0.66
40.78
* A partir de los EE.FF Auditados al 2014, se reclasificó la subcuenta de “ingresos por servicios administrativos” a ser considerado como “otros ingresos” para los años anteriores.
** Para el cálculo de ratios de solvencia a dic13, dic14 y dic15 se excluyó del pasivo las cuentas por pagar a fondos de inversión, considerando que estos están relacionados directamente con los
proyectos a los que financia.
Fuente: Ciudaris S.A. / Elaboración: PCR
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