informe carrocerías tamisa

S/Ref.: TAMISA
N/Ref.: 2012314041-ICET 14/16Fecha: Enero 2014
aseper Gestión del Riesgo y el Siniestro, S.L. B-95367686
INFORME
CARROCERÍAS
TAMISA
VALORACIÓN DE IMPACTO DEL TRASLADO DE SUS
INSTALACIONES Y BIENES ACTUALMENTE
EXISTENTES EN EDIF. SITO EN RIBERA DE
ZORROTZAURRE Nº 46 K
BILBAO
JUNTA DE CONCERTACIÓN DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN 1
PENINSULA DE ZORROTZAURRE BILBAO
C/ Colón de Larreátegui, nº 13-2º dcha.
48009 – Bilbao
Ref/ 2012314041 TAMISA
Pág. 2
ÍNDICE DEL INFORME
Pag.
-
Resumen ejecutivo
3
1.-
Objeto del Informe
7
2.-
Alcance del trabajo realizado
7
3.-
Criterios de valoración
8
3.1.-
4.-
3.1.2.-
8
Locales en arrendamiento
Respecto a las instalaciones productivas
8
3.3.-
Respecto a la repercusión de la actividad productiva
9
3.4.-
Optimización de resultados
9
3.5.-
Fecha de referencia para los cálculos
10
Identificación de la industria
4.2.-
6.-
8
3.2.-
4.1.-
5.-
Respecto a los edificios
10
Descripción de la situación física
10
4.1.1.-
13
Planos de ubicación
Somera descripción de los inmuebles
10
4.2.1.-
16
Detalle de las instalaciones
Valoración del traslado
16
5.1.-
Maquinaria e instalaciones
16
5.2.-
Lucro cesante
17
Valoración por arrendamientos
17
6.1-
17
Cálculo de la capitalización por rentas
7.-
Resumen de la valoración
18
8.-
Limitaciones al alcance
18
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RESUMEN EJECUTIVO DE LA VALORACIÓN
DE LOS EDIFICIOS
El objeto de este informe es calcular el coste del traslado de las carrocerías TAMISA propiedad de
D. Miguel Ángel Ruiz Fernández con D.N.I.14245547 sitos en la Calle Ribera de Zorrotzaurre, 46 K
dentro de la Península de Zorrotzaurre en Bilbao (Vizcaya). FINCA REPARCELACIÓN 17.
DEUSTO
SAN IGNACIO
CANAL DE DEUSTO
OLABEAGA
RIA DEL NERVIÓN
A la fecha actual y según el Registro de la Propiedad de Bilbao nº1 los edificios objeto de nuestra
intervención son TITULARIDAD de Dña. ANTONIA SAINZ PEREDA con N.I.F. nº 72391052R en el
caso de la finca 26079 de DEUSTO-A con referencia catastral 01240001 017, a la cual también
corresponde la finca colindante, que según el propietario de Talleres Tamisa, que ocupa ambos locales
en régimen de Arrendatario, es propiedad de la misma. Se ubican en una finca situada en la citada
dirección, en la denominada Península de Zorrotzaurre.
En la visita efectuada a los edificios en cuestión observamos que en la actualidad se ejerce la actividad
de reparación de chapa, saneado y pintura de camiones, furgonetas y autobuses, bajo la denominación
comercial de TALLERES TAMISA, sin instalaciones complejas, salvo una cabina de pintura. Se limita
nuestra valoración a los contenidos de los edificios, maquinaria e instalaciones básicas independientes
del edificio, sin tener en cuenta ningún otro valor añadido.
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01240001 017
CEL
A1
PAR
5
4,89
PAR
16,1
2
PAR
CEL
CEL
A1
6
A1
4
16,4
0
01240001 017
PAR
CEL
A
PAR
15
PAR
CEL
A1
4
CEL
A
16
6,36
2,04
13,56
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Vista de las fachadas principales
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Los valores resultantes, son los que seguidamente se indican:
CARROCERÍAS
TAMISA
propiedad
de
D.
MIGUEL
ANGEL
RUIZ
FERNÁNDEZ
Año 2014
Traslado de los mobiliarios industriales, de la maquinaria y las existencias
16.330,00 €
TOTAL VALORACIÓN
16.330,00 €
ASEPER S.L.
Álvaro Vadillo Maltrás
Director General
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1.- OBJETO DEL INFORME
Hemos sido requeridos por la JUNTA DE CONCERTACIÓN DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN 1 de la
PENÍNSULA DE ZORROTZAURRE DE BILBAO, con sede en la calle Colón de Larreátegui,
nº 13 - 2º dcha. de Bilbao (48009), para la realización del estudio presupuestario denominado
“VALORACIÓN ECONÓMICA DE PÉRDIDAS Y COSTES PRODUCIDOS POR EL TRASLADO DE LA
INDUSTRIA DE RAZÓN COMERCIAL CARROCERÍAS TAMISA ” sitos calle Ribera de Zorrotzaurre, 46
K de Bilbao, siendo el titular del colindante, según la propiedad de Talleres Tamisa, de la misma
persona, aun cuando no figura Nota en el Registro de la Propiedad de Bilbao.
Los trabajos realizados se han concretado en la valoración y proyección de pérdidas y costes que
estimamos se producirán por el traslado de CARROCERÍAS TAMISA de la que es titular D. Miguel
Ángel Ruiz Fernández con DNI 14245547, sita en la Ribera de Zorrotzaurre nº 46 K, en la Península de
Zorrotzaurre de Bilbao, a otra ubicación (por el momento indeterminada pero en un área no superior al
del propio municipio o adyacentes en un radio aproximado de 20 Km.), siendo el objeto de nuestra
intervención, el costo de la implantación del “Inmovilizado” de la propia empresa en la nueva ubicación.
También han sido tenidas en cuenta las consecuencias que la afectación del negocio pudiera tener por
la interrupción de la producción a experimentar durante el tiempo en el que se ejecute el referido
traslado.
Todas las valoraciones anteriores están referidas a una situación de traslado de la industria con el fin
de que ésta pueda continuar desarrollando su actividad fabril en otra ubicación distinta a la que
actualmente ocupa, sin perjudicar su cuota de mercado, es decir, tratando de que se produzca la
mínima interferencia posible en su producción y costos, en tal situación de traslado.
2.- ALCANCE DEL TRABAJO REALIZADO
Nuestro trabajo se ha basado en la observación y el conocimiento de los inmuebles sitos en la
dirección antes indicada, y que serán convenientemente descritos más adelante.
A tal fin, hemos procedido a la realización de una visita de inspección a dichas instalaciones, a su
identificación, y medición.
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3.- CRITERIOS DE VALORACIÓN
3.1.- RESPECTO A LOS EDIFICIOS:
Los locales – naves – se encuentra arrendado a terceros.
3.1.2.- LOCALES EN ARRENDAMIENTO:
D. MIGUEL ANGEL RUIZ FERNÁNDEZ es arrendatario de Los locales que ocupan las dos naves
descritas y que en el contrato recogen de arrendamiento una superficie de 280 metros cuadrados. En la
primera se realizan los trabajos propios de un taller de carrocería del automóvil y en la segunda
dedicada a carpintería de madera.
Se nos aporta un “Contrato de Arrendamiento” que adjuntamos, firmado en fecha 9 de enero de 1989
en la que figuran como Arrendatarios el citado señor.
Como Arrendador aparece DÑA. ANTONIA SAINZ PEREDA con sede en el Grupo Miramar , 1º D, de
Sestao (Bizkaia).
3.2.- RESPECTO A LAS INSTALACIONES PRODUCTIVAS:
1. Han sido tenidos en consideración los recursos propios del taller, la necesidad de asistencias
externas, tales como medios auxiliares de elevación, de transportes normales y especiales,
etc., etc., así como los costes necesarios para los desmontajes y montajes de dichos bienes,
con la correspondiente puesta a punto y pruebas para su correcta puesta en marcha y posterior
funcionamiento, manteniendo con ello la misma capacidad productiva actual.
2. De esta forma, hemos partido del supuesto de tratar de trasladar la mayor cantidad de
elementos y equipos posibles, prescindiendo únicamente de los que, por sus características
específicas no permiten dicho desplazamiento, como, por ejemplo, pudieran ser el cableado
eléctrico, las conducciones de distribución de agua, etc.
3. Lo anterior ha sido completado con el cálculo del coste de adecuación que requerirá en la
nueva ubicación, la adaptación de dichas instalaciones y bienes a las normativas y
reglamentos que se encuentren en vigor.
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4. Hemos considerado que la empresa puede aprovechar para hacer el traslado el periodo
vacacional del mes de agosto en que se cierra el taller, por lo que no sufriría un trastorno
productivo.
3.3.- RESPECTO A LA REPERCUSIÓN DE LA ACTIVIDAD PRODUCTIVA:
Realizándose el traslado durante fechas de cierre del taller, no supondrá una interferencia con su
actividad y atención y prestación de servicios a sus clientes.
3.4.- OPTIMIZACIÓN DE RESULTADOS:
Adicionalmente, hemos efectuado un estudio de optimización económica de dicho traslado,
descartando los movimientos de elementos cuyo coste de intervención, junto con el de la repercusión
económica resultante de la mayor inactividad que se derive de ellos, sería superior al de su reemplazo.
El cálculo de las indemnizaciones por traslado de actividad los hemos estimado teniendo como
referencia el método de coste, que se desglosa en los siguientes conceptos:
A.- Gastos de traslado de material:

Desmontaje de mobiliario y demás enseres posibles.

Carga de enseres, útiles de negocio y elementos recuperables posibles.

Transporte.

Descarga.

Montaje y reinstalación de los elementos recuperables.

Colocación de enseres y útiles de negocio.

Deterioro o pérdida de existencias a causa del trabajo.
B.- Gastos de apertura:

Honorarios facultativos de Arquitecto y Aparejador o Arquitecto Técnico por las obras de
adaptación y acondicionamiento del nuevo local.

Tasas municipales.

Licencias de obras.

Licencia de apertura.
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C.- Gastos de instalación:

Electricidad.

Fontanería.

Saneamiento.

Acondicionamiento y ventilación.

Aire comprimido.

Refrigeración.

Protección contra incendios.

Otros.
3.5.- FECHA DE REFERENCIA PARA LOS CÁLCULOS:
En la actualidad, no se ha concretado la fecha en la que tendría que efectuarse el cambio de ubicación
de la industria y, consecuentemente, los cálculos realizados quedarían sometidos a esta variable.
Resulta evidente que es preciso efectuarlos sobre alguna fecha de referencia, por lo que, atendiendo al
tiempo mínimo que en cualquier caso sería necesario para localizar la nueva ubicación y construir y/o
adecuar los nuevos edificios a ocupar, etc., entendemos que podría efectuar el traslado de la actividad
del taller en cualquier momento aprovechando una baja de la actividad que es bien controlada por la
empresa que está en el negocio de la automoción y puede hacer coincidir la mudanza con un momento
de baja actividad, o bien aprovechando periodos vacacionales.
No obstante, dado que en el estudio realizado hemos partido de los costes actuales para dicho
traslado, el resultado obtenido está referido al propio ejercicio actual 2012, del que habrá que partir
para su proyección a la fecha real en que se ejecute el traslado.
4.- IDENTIFICACIÓN DE LA INDUSTRIA
4.1.- DESCRIPCIÓN DE LA SITUACIÓN FÍSICA
Los edificios objeto de estudio se ubican dentro de la FINCA DE DEUSTO-A con Nº 26079
correspondiente al Registro de la Propiedad de Bilbao nº 1, inscrita en Tomo 1458, Libro 411, Folio 128
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y que según la descripción de la Nota Simple es: Nave o Pabellón Industrial Numero Once (..) que tiene
una superficie aproximada de 180 metros y
linda: al norte con y al este con terreno del Banco
Vizcaya, S.A.; al sur con dichos terrenos destinados a caminos por donde tiene su acceso; y al oeste
con pabellón o nave numero 10.
Dada la descripción de la finca, entendemos que se corresponde con las parcelas 14 y 16 que se
incluyen en los planos de la página 4 de este informe.
Los edificios se engloban dentro de la FINCA REPARCELACIÓN Nº 17 con la siguiente:
Referencia Catastral: 01240001 017
Superficie Registral:
180,00 m
2
Superficie Registral Edificada: 194,25 m
2
Superficie Catastral:
2
381,16 m
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4.1.1.- PLANOS DE UBICACIÓN
DEUSTO
SAN IGNACIO
CANAL DE DEUSTO
OLABEAGA
RIA DEL NERVIÓN
Finca Catastral con ref: 01240001 017 en la que se engloban las edificaciones objeto de la valoración.
01240001 017
CEL
A
PAR
15
4,89
PAR
16,1
2
PAR
C
ELA
16,4
0
14
CEL
A
16
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01240001 017
PAR
CEL
A1
PAR
5
PAR
CEL
A
CEL
16
6,36
2,04
13,56
A1
4
4.2.- SOMERA DESCRIPCIÓN DE LOS INMUEBLES
La finca consta de una superficie registral de 180,00 metros cuadrados, y en ella se ubican como se ha
citado las edificaciones objeto de este estudio. Corresponden al nº 46 K de la Calle Ribera de
Zorrotzaurre de Deusto y tienen acceso por la calle en cuestión
Nave 1. Parcela 14.
Se ha medido “in situ” una superficie en planta de 122,25 metros cuadrados (25,00 de largo por 4,89
de ancho) y es diáfana. La altura aproximada en cumbrera es de 5 metros.
Dispone de iluminación natural en cubierta a través de lucernarios. La solera es de hormigón armado.
El edificio dispone de las instalaciones mínimas de alumbrado y fuerza. Dispone de una pequeña
oficina en entreplanta de hormigón armado con escalera de acceso. Su estado de conservación es
deficiente.
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Vistas Generales:
Nave 2. Parcela 16
Se ha medido “in situ” una superficie en planta de 53,97 metros cuadrados. La altura aproximada en
cumbrera es de 3,5 metros.
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Los cierres son de ladrillo lucido sin pintar al exterior. La solera es de hormigón armado. El edificio no
dispone de instalaciones, salvo el alumbrado. Su estado de conservación interior es adecuado y el
exterior es deficiente.
Vistas Generales:
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4.2.1 DETALLE DE LAS INSTALACIONES
A la fecha de nuestra inspección los edificios no hemos podido establecer la existencia de instalaciones
reseñables.
5.- VALORACIÓN DEL TRASLADO
5.1 MAQUINARIA E INSTALACIONES
TALLERES TAMISA se encuentra dedicado a la reparación de chapa y mecánica de automóviles en
general. Para ello cuenta con un elevador de columnas, y una cabina de obra de pintura, con diverso
equipamiento de maquinaria manual, equipos de soldadura, compresor, etc., etc., y herramienta, todo
ello de un taller propio de estas características.
En la nave contigua la maquinaria es la propia de una carpintería, con sierras de cinta y combinada,
regruesadora, y tres tornos de diversas características. También se utiliza como almacén de material
diverso.
El planteamiento del traslado se basa en el siguiente fundamento que entendemos que es clave para la
viabilidad del proyecto:
Consideramos que es preciso realizar una actuación intensiva y prácticamente simultánea sobre todas
la maquinaria, dado que son pocas máquinas y que tan solo la cabina de pintura se pueden considerar
fija, siendo necesaria la actuación de mecánico-electricista sobre el elevador, compresor y maquinaria
de carpintería. Prácticamente todo el resto de maquinaria y herramienta son elementos móviles.
La cabina de pintura no se puede desplazar por lo que valoramos una instalación similar en el nuevo
emplazamiento.
Por otra parte, hemos de tener en consideración que su peso y no excesiva voluminosidad requieren
de grúas y elementos auxiliares, incluidos los transportes, de capacidad baja.
Ref/ 2012314041 TAMISA
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Hemos efectuado el cálculo del coste del traslado sobre la totalidad de su maquinaria e instalaciones.
Los resultados obtenidos son los siguientes:
Traslado de maquinaria Mobiliario e instalaciones
Desmontaje y montaje de la maquinaria y cabina de pintado
Traslado de mobiliario, almacén y oficinas
Transportes y medios auxiliares
TOTAL VALORACIÓN
Valoración / €
13.250,00
600,00
2.480,00
16.330,00
TOTAL INDEMNIZACION POR MAQUINARIA E INSTALACIONES: Eur. 16.330,00
5.2.- LUCRO CESANTE – IMPACTO ECONÓMICO DEL TRASLADO PARA EL MANTENIMIENTO DE
LA ACTIVIDAD PRODUCTIVA
En este apartado, hemos tenido en cuenta el proceso de trabajo de la empresa, lo que nos ha permitido
identificar que la dificultad de mantener una respuesta óptima a sus clientes pasa por realizar una
mudanza lo más rápidamente posible para agrupar el periodo no productivo tanto como sea posible y
hacerlo coincidir con el periodo de menor actividad bien por bajas del trabajo o aprovechando las
épocas vacacionales del mes de agosto en que se cierra el taller por vacaciones según hemos podido
comprobar.
Como en nuestro estudio se considera la posibilidad de realizar el cambio en menos de una semana,
contando con que en el destino se tuviera todas las instalaciones de enganche previamente
preparadas, con lo que no se perdería servicio.
6.- VALORACIÓN POR ARRENDAMIENTOS
En base a los datos anteriormente reflejados relativos al arrendamiento del local, establecemos:
6.1.- CALCULO DE LA CAPITALIZACIÓN POR RENTAS
Conforme a la documentación aportada, el arrendatario está pagando por el arrendamiento a
Dña. Antonia Saiz de Pereda por importe neto de 790,47 €, de fecha 9 de enero de 1989 y duración 5
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años, habiéndose seguido pagando con las actualizaciones hasta nuestros días. Entendemos que el
contrato es rescindible, por lo que no procede indemnización por diferencia de rentas.
7.- RESUMEN DE LA VALORACIÓN
En base a las conclusiones obtenidas en este estudio, ciframos que el impacto el valor de los edificios
que nos ocupa es de:
CARROCERÍAS
TAMISA
propiedad
de
D.
MIGUEL
ANGEL
RUIZ
Año 2014
FERNÁNDEZ
Traslado de los mobiliarios industriales, de la maquinaria y las existencias
16.330,00 €
TOTAL VALORACIÓN
16.330,00 €
En base a las conclusiones obtenidas en este estudio, ciframos que el impacto del valor del traslado de
la maquinaria e instalaciones que nos ocupa es de 16.330,00 €
8.- LIMITACIONES AL ALCANCE
Debemos dejar bien sentado que, tal y como se expone a lo largo de este Informe, la presente
valoración trata de reflejar el coste de los edificios en su ubicación de Zorrotzaurre, en Bilbao.
Atentamente,
ASEPER, Gestión del Riesgo y el Siniestro, S.L.
Álvaro Vadillo Maltrás
Director General
Imanol Anasagasti
Gestión y Coordinación
Roberto de la Prieta
Ing. Téc. Obras Públicas