PROYECTO: TEXTO REFUNDIDO DEL PLAN ESPECIAL DE

PROYECTO:
TEXTO
REFUNDIDO
ORDENACION
DEL
URBANA
PLAN
DE
EJECUCION 5, RIBERA CENTRO
ESPECIAL
DE
UNIDAD
DE
LA
DE LAS NORMAS
SUBSIDIARIAS DE UGAO-MIRABALLES.
PROPIEDAD:
VIUDA Y HEREDEROS DE D. FELIX GANDARIAS
ARTABE Y CONSTRUCCIONES PAGOLAR S.L.
INDICE
MEMORIA
1.- ANTECEDENTES
1.1.- ENCARGO.
1.2.- AUTOR DEL PROYECTO.
1.3.- EMPLAZAMIENTO y SITUACION DE LOS TERRENOS.
1.4.- PLANEAMIENTO VIGENTE.
1.4.1. DETERMINACIONES DE LAS NORMAS URBANISTICAS
1.5.- INCONCRECIONES DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS.
1.6.- ADECUACION A LA LEY DEL SUELO Y URBANISNO DEL PAIS VASCO.
1.7.- ESTRUCTURA DE LA UNIDAD Y PROPIEDAD DEL SUELO.
1.8.- ORGANIZACIÓN Y GESTION DE LA UNIDAD.
2.- SOLUCION PROPUESTA
2.1.1.- DISEÑO DEL EDIFICIO IMPUESTO.
2.1.2.- CUMPLIMIENTO DE LOS PARAMETROS URBANÍSTICOS.
2.2.- VIALIDAD
2.3.- EDIFICACION
2.4.- USOS DEL SUELO
ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONOMICA FINANCIERA
ARTICULO 147 DE LA NORMATIVA URBANISTICA MODIFICADO
PLANOS
TEXTO REFUNDIDO DEL PLAN ESPECIAL DE ORDENACION URBANA DE LA UNIDAD DE EJECUCION
5, RIBERA CENTRO. UGAO-MIRABALLES. BIZKAIA.
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MEMORIA
1.- ANTECEDENTES
1.1.- ENCARGO
Se redacta el presente Plan Especial de Ordenación Urbana de la
Unidad de Ejecución 5 Ribera Centro de las Normas Subsidiarias de
Planeamiento de Ugao Miraballes , por encargo de la Viuda y Herederos de
D. Félix Gandarias Artabe y de la mercantil CONSTRUCCIONES PAGOLAR
S.L. CIF B-01.034.529 con domicilio a efecto de notificaciones en
Polígono Arza. Pab. Nº 2,
01400
Llodio, Alava, representada por Don
Javier Zaballa Larrañaga provisto del D.N.I. 14.917.564-V, propietarios de
los terrenos comprendidos en dicha unidad de ejecución y promotora del
edificio de nueva construcción previsto en la misma.
1.2.- AUTOR DEL PROYECTO
La redacción de este Plan especial de Ordenación Urbana ha sido
encargada a la arquitecto Dª Susana Arnaiz Orodea, miembro del Colegio
de Arquitectos Vasvonavarro y con domicilio profesional en la Calle
Fernández del Campo nº 9, 3º izquierda, 48010 Bilbao, Bizkaia.
1.3.- EMPLAZAMIENTO y SITUACION DE LOS TERRENOS
La Unidad de Ejecución viene definida en la Revisión de las Normas
Subsidiarias de Planeamiento de Ugao Miraballes, planeamiento aprobado
definitivamente por Orden Foral 1.477/2006 de 2 de octubre, siendo
publicadas sus Normas Urbanísticas en el Boletín Oficial de Bizkaia de fecha
28 de septiembre de 2007.
Los terrenos de la Unidad de Ejecución 5 Ribera Centro están
delimitados de la siguiente manera: al Norte el Ayuntamiento de UgaoMiraballes y Herriaren Enparantza, al Sur con Edificio de reciente
construcción denominado Edificio 2 de la Unidad de Actuación Urbanística
1.3a, de las antiguas Normas Subsidiarias, al Oeste con la calle Udiarraga y
con el Edificio 1 de la antigua Unidad de Actuación Urbanística 1.3 a y al
Este linda con la ribera del río Nervión. Los derechos edificatorios de la
Unidad de Ejecución 5, Ribera Centro, de Ugao-Miraballes se concretan en
el mantenimiento del Edificio existente denominado edificio 1 y en una
nueva pieza edificable denominada edificio 2.
1.4.- PLANEAMIENTO VIGENTE
El planeamiento general vigente son las Normas Subsidiarias de
Planeamiento de Ugao Miraballes, publicadas sus Normas Urbanísticas en el
Boletín Oficial de Bizkaia de fecha 28 de septiembre de 2007.
También está definitivamente aprobado el Proyecto de Reparcelación
de dicha Unidad de Ejecución promovido por los antiguos propietarios de los
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5, RIBERA CENTRO. UGAO-MIRABALLES. BIZKAIA.
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terrenos, Viuda y Herederos de D. Félix Gandarias Artabe, propietarios
únicos de todos los terrenos incluidos en la delimitación de la unidad.
1.4.1. DETERMINACIONES DE LAS NORMAS URBANISTICAS
La normativa urbanística vigente en el municipio de Ugao Miraballes
esta recogida en las Normas Subsidiarias de Planeamiento municipal más en
concreto en el artículo 147 de dicha normativa urbanística, que recoge el
ámbito objeto de este Plan Especial de Ordenación Urbana como una unidad
de ejecución denominada U.E. 5 Ribera Centro, que forma parte del suelo
urbano del municipio y cuya ficha urbanística se adjunta a continuación al
transcribir el referido artículo:
Articulo 147. – Unidad de Ejecución U.E.5 – Ribera Centro
Se encuentra delimitada en el Plano OR-6.1
1.
DATOS DE SUPERFICIE
* SUPERFICIE TOTAL DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN
2.
1.723 m2
USOS PERMITIDOS Y DOTACIONES
SÓTANO:
Uso de garaje e instalaciones complementarias
de la vivienda en edificio nº 2 ......................750 m2
PLANTA BAJA:
Comercio, Industria (Categoría A) Oficinas,
recreativo, religión, Sanitario, Equipamiento
Comunitario y vivienda en los edificios
señalados al efecto.
Edificio nº 1 ................................................121 m2
Edificio nº 2 ................................................385 m2
OTRAS PLANTAS (4+ático): Uso predominante: Vivienda
OTROS USOS: Oficinas, Docente, Residencial y Sanitario
Edificio nº 1 ................................................305 m2
Edificio nº 2 ............................................. 2.520 m2
En la Unidad se mantendrán las edificaciones señaladas como
edificio nº 1, permitiéndose en ellas las obras de consolidación y
reforma sin aumentar su superficie de techo actual y sin
modificación de su carácter compositivo actual.
Para que el cauce no se vea degradado, se deberán adoptar
cuantas medidas sean necesarias para paliar los efectos negativos
de las actuaciones sobre el estado del río, así como promover su
regeneración con especies autóctonas.................
3.
CONDICIONES PARTICULARES DE LA EDIFICACIÓN
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Nº de Viviendas nuevas: 22 viviendas
Número de Viviendas existentes = 1 vivienda
Vuelos:
Los especificados en el plano nº OR-4.1 y de acuerdo a la
Normativa General.
Cornisas:
Las cornisas de la Unidad serán continuas y se ajustarán en un
Estudio de Detalle conjunto.
Fachadas:
Serán de aplicación en las fachadas que se orientan a la Herriaren
Enparantza, a la Ribera del Nervión, los especificados en la
Normativa General para el suelo urbano en el apartado:
Condiciones Estéticas de las Edificaciones.
Retiros:
L.E.= Separación de Línea de Edificación (sobre y bajo rasante) al
borde del cauce del Río Nervión: 15 metros
4.
CONDICIONES DE GESTIÓN
SISTEMA DE ACTUACIÓN: Compensación
DOCUMENTOS A REDACTAR:
- Proyecto de Compensación
- Estudio hidráulico.
- Autorización administrativa del Organismo de Cuenca en la
zona de policía del dominio público hidráulico del río
Nervión.
CESIONES OBLIGADAS:
Se harán efectivas en las condiciones establecidas en la Normativa
General. Los porches en la Unidad UE.5 mantendrán titularidad
privada con la servidumbre de uso público.
5.
GASTOS Y GARANTÍAS DE URBANIZACIÓN
Los gastos serán a cargo de los propietarios con las garantías
establecidas en la Normativa.
La edificabilidad total de la unidad es de 426 m2 en el edificio 1
(edificio existente consolidado) y de 2.905 m2 sobre rasante y 750 m2 bajo
rasante en el edificio 2 (edificio a construir dentro de la unidad).
*La superficie delimitada de la Unidad de Ejecución 5 Ribera Centro,
según reciente medición es de 1.736,00 m2.
TEXTO REFUNDIDO DEL PLAN ESPECIAL DE ORDENACION URBANA DE LA UNIDAD DE EJECUCION
5, RIBERA CENTRO. UGAO-MIRABALLES. BIZKAIA.
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El presente Plan Especial modificará, de acuerdo con la Ley del Suelo
y urbanismo del País Vasco
(Ley 2/2006),
el reparto de estas
edificabilidades entre los distintos usos permitidos en la unidad.
1.5.- INCONCRECIONES DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS.
Las inconcreciones de las Normas Subsidiarias en el ámbito de esta
Unidad de Ejecución 5 Ribera Centro, se concentran en tres aspectos
fundamentales, la necesidad de realizar un estudio Hidráulico como paso
previo para obtener la autorización administrativa del Organismo de Cuenca
en la zona de policía del domino público hidráulico, que deberá recoger de
manera definitiva, las cotas de la planta baja del edificio 2 objeto del
presente Plan Especial, la adaptación espacial del señalado edificio 2 a las
obras realizadas en el entorno de su emplazamiento para acometer parte de
las necesidades de conexión previstas en las Normas Subsidiarias a
consecuencia del proyecto de de reparcelación de propietario único de esta
unidad de ejecución y por último para poder establecer una flexibilidad
mayor en el número de viviendas previsto en la unidad de ejecución, para
su adaptación al menos en el transcurso de la obra a una diversificación de
la oferta de vivienda en base a la demanda, ya que la tipología superficial
en base a la edificabilidad y al número de viviendas establecido en la unidad
arroja un tipología de vivienda grande.
1.6.- ADECUACION A LA LEY DEL SUELO Y URBANISNO DEL PAIS
VASCO LEY 2/2006.
El Artículo 53 de la Ley del Suelo y Urbanismo de 2006 denominado:
Ordenación urbanística estructural, dice lo siguiente:
A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, la ordenación urbanística
estructural comprenderá las determinaciones siguientes:
1. Con carácter general:
a. La estrategia de la evolución urbana y de la ocupación del suelo en
todo el término municipal.
b. La clasificación del suelo en todo el término municipal en suelo
urbano, urbanizable y no urbanizable, distinguiendo en el suelo
urbanizable el suelo sectorizado del no sectorizado.
c. La calificación global con la división de la totalidad del suelo en zonas,
distinguiendo, además, entre zonas de uso público y zonas de uso
privado.
d. La fijación de plazos para la elaboración y aprobación
planeamiento de desarrollo y para la programación del suelo.
del
e. Las directrices de protección del medio ambiente, conservación de la
naturaleza, defensa del paisaje y de los elementos naturales y
artificiales, en especial los relativos al patrimonio cultural.
f. La determinación de la red de sistemas generales que asegure la
racionalidad y coherencia del desarrollo urbanístico, garantizando la
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5, RIBERA CENTRO. UGAO-MIRABALLES. BIZKAIA.
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calidad y funcionalidad de los espacios de uso colectivo, y su
adscripción o inclusión, en su caso, en ámbitos de ejecución, a los
efectos de su obtención y, en aquellos supuestos en que resulten
funcionalmente necesarios para el desarrollo de uno o varios ámbitos
de ordenación concretos, a los efectos también de su ejecución y
asunción del coste.
g. Las determinaciones precisas para garantizar el cumplimiento tanto
de los estándares y cuantías mínimas de viviendas sometidas a algún
régimen de protección pública como de las reservas para
alojamientos dotacionales.
h. Los criterios que permitan reconsiderar en detalle la delimitación de
los ámbitos espaciales de la clasificación del suelo, de las áreas y de
los sectores, sin que ello suponga modificación de la ordenación
estructural, fijando parámetros y circunstancias objetivas de
acomodación a la realidad física y de respeto de los objetivos del plan
general.
2. En el suelo urbano y en suelo urbanizable sectorizado, además:
a. La delimitación de su perímetro.
b. La determinación en suelo urbano de las áreas cuya ordenación se
remita a plan especial, y en suelo urbanizable de los sectores cuya
ordenación se remita a plan parcial.
c. La fijación de la edificabilidad urbanística, del uso característico y de
los usos compatibles que se prevean, con indicación del porcentaje
máximo de edificabilidad urbanística correspondiente a estos últimos.
d. La definición de las características básicas de los sistemas locales y
las condiciones mínimas de la urbanización, incluida, para el suelo
urbanizable, la conexión y el refuerzo de infraestructuras existentes.
3. En el suelo urbanizable no sectorizado:
a. Los criterios mínimos para la delimitación de sectores, con indicación,
en su caso, de las magnitudes máximas o mínimas de las actuaciones
realizables.
b. Las conexiones con las infraestructuras y con la red de sistemas
generales existentes o previstos.
c. La asignación de los usos incompatibles o prohibidos y de los usos
autorizables o de posible implantación.
d. La delimitación, cuando proceda, de reservas de suelo con destino al
patrimonio público de suelo.
El Artículo 56 de la Ley del Suelo de 2006 denominado: Ordenación
urbanística pormenorizada, dice lo siguiente:
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5, RIBERA CENTRO. UGAO-MIRABALLES. BIZKAIA.
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1. La ordenación urbanística pormenorizada se
establecimiento de las siguientes determinaciones:
define
mediante
el
a. La definición de los sistemas locales, así como de su conexión e
integración en la red de sistemas generales definida por el plan
general, respetando las dotaciones mínimas prescritas por esta Ley
para dicha red de sistemas locales.
b. La delimitación de actuaciones integradas que deban ser objeto de
programación única respecto a las áreas en suelo urbano no
consolidado y a los sectores en el suelo urbanizable definidos por el
planeamiento general.
c. La categorización del suelo en suelo urbano consolidado y en suelo
urbano no consolidado.
d. En suelo urbano, la determinación de los solares y las parcelas que
puedan ser edificados en régimen de actuación aislada.
e. El establecimiento de las edificabilidades físicas pormenorizadas,
disponiendo, en su caso, la relación de usos compatibles así como los
porcentajes máximos y mínimos de cada uso permitido.
f. El establecimiento de los coeficientes de ponderación entre usos tanto
en suelo urbano como en suelo urbanizable sectorizado, que podrán
ser actualizados por los instrumentos de equidistribución, en su caso.
g. La precisión de todos los elementos de la construcción, y en especial
los elementos básicos definitorios de las construcciones y
edificaciones, tales como alturas, número de plantas, vuelos,
aparcamientos para vehículos y otros análogos.
h. La fijación de alineaciones y rasantes.
i. La identificación individual de las construcciones y edificaciones que
con carácter sobrevenido deban quedar en situación de fuera de
ordenación y, por tanto, en el régimen transitorio definido al efecto
por el plan general.
j. Los criterios para la posterior redacción de estudios de detalle, y las
condiciones y limitaciones a tener en cuenta en dicha redacción.
k. La parcelación resultante de la ordenación del plan y las condiciones
y limitaciones aplicables a su posterior modificación, con indicación
de la parcela mínima de cada ámbito definido.
l. Cualesquiera otras que se considere necesarias para completar el
marco general de la ordenación.
2. El planeamiento de ordenación pormenorizada en suelo urbano no
consolidado y en el urbanizable deberá abarcar la totalidad del área o del
sector,
respectivamente,
así
delimitados
por
el
plan general,
independientemente de la inclusión en el mismo de suelos destinados a
dotaciones públicas de la red de sistemas generales.
TEXTO REFUNDIDO DEL PLAN ESPECIAL DE ORDENACION URBANA DE LA UNIDAD DE EJECUCION
5, RIBERA CENTRO. UGAO-MIRABALLES. BIZKAIA.
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El Artículo 70 de la Ley del Suelo y Urbanismo de 2006 denominado:
Plan Especial de Ordenación Urbana, dice lo siguiente:
El plan especial de ordenación urbana tiene por objeto desarrollar la
ordenación estructural del plan general mediante el establecimiento de la
ordenación pormenorizada de aquellas áreas de suelo urbano para las que
el plan general permite diferir dicha ordenación. El plan especial de
ordenación urbana podrá ser así mismo utilizado para modificar la
ordenación pormenorizada del suelo urbano contenida en la documentación
del plan general.
Como se puede deducir de lo expresado anteriormente el Plan
Especial de Ordenación Urbana puede ser utilizado para modificar la
ordenación pormenorizada del suelo urbano contenida en la documentación
del
Plan general, y así podrá modificar las edificabilidades físicas
pormenorizadas establecidas, disponiendo, la relación de usos compatibles
así como los porcentajes máximos y mínimos de cada uso permitido, podrá
asimismo modificar en su caso, los coeficientes de ponderación entre usos
tanto en suelo urbano, que podrán ser actualizados por los instrumentos de
equidistribución, en su caso, y también podrá modificar la precisión de
todos los elementos de la construcción establecidos en el plan general, y en
especial los elementos básicos definitorios de las construcciones y
edificaciones, tales como alturas, número de plantas, vuelos, aparcamientos
para vehículos y otros análogos.
Lo que no puede modificar en cualquier caso el Plan Especial de
Ordenación Urbana es la edificabilidad urbanística, el uso característico y
los usos compatibles que se prevean, con indicación del porcentaje máximo
de edificabilidad urbanística correspondiente a estos últimos, entendiendo
por edificabilidad urbanística lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley del
Suelo y Urbanismo, que dice lo siguiente:
Se entiende por edificabilidad urbanística la edificabilidad física
correspondiente a los usos y actividades de carácter lucrativo establecidos
por la ordenación urbanística para un ámbito territorial determinado,
quedando por tanto excluida la edificabilidad física de las dotaciones
públicas existentes o previstas para dicho ámbito.
A su vez la edificabilidad física debe entenderse según lo dispuesto en
el mismo artículo de la Ley del Suelo y Urbanismo, que dice lo siguiente
Se entiende por edificabilidad física o bruta la totalidad de la
superficie de techo construida o por construir, tanto sobre rasante como
bajo rasante, establecida por la ordenación urbanística para un ámbito
territorial determinado.
La edificabilidad física o bruta podrá expresarse bien en una cuantía
total de metros cuadrados de techo o bien en metros cuadrados de techo
por cada metro cuadro de suelo, referida en ambos casos al ámbito
territorial respecto al que resulte necesaria su determinación. Cuando se
trate de solares, parcelas o edificaciones existentes, la ordenación
urbanística podrá expresar la edificabilidad física o bruta mediante el
señalamiento de perfiles, alturas u otros parámetros reguladores de la
TEXTO REFUNDIDO DEL PLAN ESPECIAL DE ORDENACION URBANA DE LA UNIDAD DE EJECUCION
5, RIBERA CENTRO. UGAO-MIRABALLES. BIZKAIA.
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forma o volumen de la edificación o remitirse a la consolidación de la
edificación existente.
Por consiguiente el presente Plan Especial de Ordenación Urbana de
la Unidad de Ejecución 5 Ribera Centro, contemplará exclusivamente las
competencias que la Ley del Suelo y Urbanismo del País Vasco le otorga, y
se redactará para adecuar de la manera más satisfactoria las previsiones
previstas en las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Ugao-Miraballes y
las preexistencias que conforman el espacio físico y construido de la unidad.
1.7.- ESTRUCTURA DE LA UNIDAD Y PROPIEDAD DEL SUELO.
El terreno que sirve de soporte físico de la Unidad de Ejecución 5
Ribera Centro de Ugao-Miraballes, se encuentra enclavado en el suelo
urbano del municipio, ocupando una superficie de 1.736,00 m², según se
desprende de la medición efectuada sobre los planos topográficos aportados
por la propiedad.
Los linderos de los terrenos de referencia son los siguientes: al Norte
el Ayuntamiento de Ugao-Miraballes, al Sur con Edificio
denominado
Edificio 2 de la Unidad de Actuación Urbanística 1.3.a de las antiguas
Normas Subsidiarias de Planeamiento de Ugao-Miraballes, al Oeste con la
calle Udiarraga y con el Edificio 1 de la propia Unidad de Ejecución 5 Ribera
Centro y al Este linda con la ribera del río Nervión.
Los derechos
edificatorios de esta Unidad de Ejecución se concretan en el Edificio 1,
edificio consolidado y una pieza edificable denominada Edificio 2 que se
encuentra dentro de la delimitación de la Unidad de Ejecución 5 Ribera
Centro de las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Ugao-Miraballes.
Topográficamente el terreno incluido en la delimitación,
presenta un ligero desnivel hacía el Río Nervión, lo que motiva
fundamentalmente la necesidad de promover el presente Plan especial de
Ordenación Urbana, para poder dar respuesta tanto al edificio medianero al
que hay que adosarse y cuyas cornisas se deben de alguna manera respetar
o cuando menos no superar, para dotar al conjunto y remate de la zona de
un carácter unitario, así como para adecuarse a la urbanización parcial que
se ha realizado en la Unidad de Ejecución en el entorno del Edificio de la
unidad y su conexión con la pasarela peatonal que une ambas márgenes del
Río Nervión, pasarela colindante con la delimitación de los terrenos de la
unidad en su lindero este.
La descripción registral de la finca es la siguiente: Parcela letra F, del
plano, en Jurisdicción de Miraballes. Mide 1.654,98 m² y linda: al Norte ,
con la plaza de España y edificio de las escuelas municipales (hoy Herriaren
Enparantza y Edificio de anejos del Ayuntamiento) al Sur con las parcelas
E) y D) de María Luisa Gandarias y en una pequeña parte , con la parcela C)
de hermanos Gandarias, hoy de María Carmen Arana; al Este con el río
TEXTO REFUNDIDO DEL PLAN ESPECIAL DE ORDENACION URBANA DE LA UNIDAD DE EJECUCION
5, RIBERA CENTRO. UGAO-MIRABALLES. BIZKAIA.
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Nervión; y al Oeste, con la calle Udiarraga y con la parcela E) de María Luisa
Gandarias. Dentro de esta parcela se encuentra enclavada la casa
denominada ANTEQUERA, señalada con el número 63 de la calle Udiarraga.
Consta de planta baja, distribuida en bodega y cochera; dos pisos altos
destinados a viviendas y otro piso superior que se destina a desván y
camarote. Ocupa una superficie de 134,56 m². Tiene su entrada y fachada
principal al oeste y puerta de entrada a la cochera y a la cocina por el
Norte, por este último lado limita con el antiguo camino del Matadero,
actualmente Plaza de España (hoy Herriaren Enparantza), por el Sur y
este, con huerta propia; y por el Oeste, también terreno propio antuzano, y
este a su vez con la calle Udiarraga.
Inscripción: Registro de la Propiedad de Bilbao número 4, libro 25 de
Miraballes, folio 82, finca 1.735, inscripción 1ª.
La propiedad de esta finca, corresponde a Doña María Teresa Arana
Iturbe, viuda de Don Félix Gandarias Artabe y de los herederos de dicho
señor, teniendo una opción de compra sobre la Parcela contenedora del
edificio 2 del Proyecto de Reparcelación de la Unidad de Ejecución 5 Ribera
Centro (Antigua A.A.D 1-3b), la mercantil Construcciones Pagolar S.L.,
con CIF B-01.034.529 con domicilio en Polígono Arza. Pabellón Nº 2,
01400 Llodio, Alava, representada por Don Javier Zaballa Larrañaga
D.N.I. 14.917.564-V
En esta Parcela contenedora del edificio 2, se concretan los
aprovechamientos que las Normas Subsidiarias de Planeamiento de UgaoMiraballes otorgan al Edificio 2 de la Unidad de Ejecución 5 Ribera Centro, y
que se concretan de la siguiente manera:
SÓTANO:
Uso de garaje e instalaciones complementarias
de la vivienda en edificio nº 2 ......................750 m²
PLANTA BAJA:
Comercio, Industria (Categoría A) Oficinas,
recreativo, religión, Sanitario, Equipamiento
Comunitario y vivienda en los edificios
señalados al efecto.
Edificio nº 2 ................................................385 m²
OTRAS PLANTAS (4+ático): Uso predominante: Vivienda
OTROS USOS: Oficinas, Docente, Residencial y Sanitario
Edificio nº 2 ........................................... 2.520 m²
La parcela P-2 se otorga a Doña María Teresa Arana Iturbe, viuda de Don
Félix Gandarias Artabe y de los herederos del mismo.
Esta parcela P-2, tiene correspondencia con la parcela primitiva o parcela
registral F.
TEXTO REFUNDIDO DEL PLAN ESPECIAL DE ORDENACION URBANA DE LA UNIDAD DE EJECUCION
5, RIBERA CENTRO. UGAO-MIRABALLES. BIZKAIA.
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La titularidad de la Parcela P-2, será privada.
La Parcela P-2 queda afectada con carácter real a costear todas
las cargas de urbanización de la Unidad de Ejecución 5 Ribera-Centro
(antigua Área de Actuación Directa 1.3b) cuyo saldo se señala en la
Cuenta de Liquidación Provisional del Proyecto de Reparcelación.
En cuanto al edificio 1 de la Unidad de Ejecución 5, el artículo
147 de la normativa urbanística de las Normas Subsidiarias de UgaoMiraballes establece, lo siguiente:
PLANTA BAJA:
Comercio, Industria (Categoría A) Oficinas,
recreativo, religión, Sanitario, Equipamiento
Comunitario y vivienda en los edificios
señalados al efecto.
Edificio nº 1 ................................................121 m2
OTRAS PLANTAS (4+ático): Uso predominante: Vivienda
OTROS USOS: Oficinas, Docente, Residencial y Sanitario
Edificio nº 1 ................................................305 m2
En la Unidad se mantendrán las edificaciones señaladas como
edificio nº 1, permitiéndose en ellas las obras de consolidación y
reforma sin aumentar su superficie de techo actual y sin
modificación de su carácter compositivo actual.
1.8.- ORGANIZACIÓN Y GESTION DE LA UNIDAD.
El sistema de actuación para la Unidad de Ejecución 5 Ribera Centro
en las vigentes Normas Subsidiarias de Planeamiento es el de
Compensación, por lo que siguiendo los términos de la Ley del Suelo y
Urbanismo del País Vasco del 2006, el sistema de actuación de
Compensación se asimilará al de concertación.
2.1.- CRITERIOS GENERALES.
2.1.1.- DISEÑO DE LOS EDIFICIOS IMPUESTOS.
Por
reordenar
impuesto
realizadas
medio del presente proyecto de Plan Especial se propone
la Unidad de Ejecución 5 Ribera Centro y acomodar el edificio
a las nuevas circunstancias ambientales y de urbanización
en la unidad.
Básicamente el plan especial contempla el ajuste del edificio
impuesto, cambiando las zonificaciones de la planta baja en cuanto a la
zona de porches dado que el vuelo del solar no se corresponde como un
vuelo sólido en todas sus planta, sino que en la planta baja se reserva una
TEXTO REFUNDIDO DEL PLAN ESPECIAL DE ORDENACION URBANA DE LA UNIDAD DE EJECUCION
5, RIBERA CENTRO. UGAO-MIRABALLES. BIZKAIA.
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zona para porche dado que no se puede colmatar toda la edificabilidad, que
si se otorga a las plantas altas.
Se ha situado la zona de porche con frente a la calle en vez de
situarlo con frente al río, por la considerar que esta solución mejora y
amplia la calidad de la plaza que se conforma entre los dos edificios de la
unidad, el existente y el proyectado, y el edificio vecino, procurando
además de la ampliación espacial un resguardo tanto a los peatones como a
los propios locales comerciales y sus actividades que se puedan implantar
en los mismos.
Por otra parte la conexión con la pasarela peatonal sobre el Río
Nervión, que une la orilla o ribera en que se asienta esta unidad de
ejecución con la otra margen del río en que está implantado el Centro
Escolar, se realizará a la misma cota consiguiendo la conexión más idónea
que se proponía en la definición espacial de la unidad de ejecución en las
Normas Subsidiarias.
Esta solución encaja mejor con el criterio municipal que ha
urbanizado recientemente zonas adyacentes y zonas de la propia unidad
dándole al conjunto un tratamiento peatonal y liberado de aparcamientos en
superficie, con lo que el cambio de posición del porche adquiere más
importancia al aumentar la perspectiva de la propia calle y su permeabilidad
con respecto a la calle Udiarraga.
En cuanto a la definición o descripción del propio edificio, este se
mantiene básicamente como está propuesto en las Normas Subsidiarias, en
planta baja, se implantará el acceso al aparcamiento en planta sótano en
medianería con el acceso al sótano del edificio colindante. La planta sótano
sigue también las trazas o alineaciones del edificio colindante, y abarca la
superficie establecida en la propia ficha de definición de la unidad de
ejecución, 750 m2, sin contar la rampa de acceso de vehículos, y de 851,93
m2 contando con la ocupación de dicha rampa, las alineaciones llegan
prácticamente hasta la traza de la rampa que conecta el acceso desde el
encuentro del edificio 1 de esta unidad y el edificio del Ayuntamiento hasta
la meseta de la pasarela sobre el Río Nervión. Esta planta sótano albergará
el número de 27 plazas de aparcamiento suficientes para las viviendas que
se proyecten en plantas altas y contará también con acceso por ascensor y
con acceso por escaleras, además del propio acceso de vehículos por rampa
que también podría ser usado peatonalmente. A esta planta sótano, le es
de aplicación a juicio de la arquitecto que suscribe el artículo 92 de las
normas urbanísticas de las Normas Subsidiarias denominado: Ocupación en
planta de los sótanos para aparcamiento:
Los sótanos de los "Edificios impuestos" se ajustarán en su planta a
las alineaciones señaladas, esto es a la superficie ocupada en planta baja
más la zona rayada a tal efecto en los planos.*
* En la Unidad de Ejecución 5, para la que se redacta el presente Plan
Especial, la superficie de sótano, no aparece grafíada con rayado a efectos
de ocupación, por lo que podemos entender que el edificio 2 de esta unidad
TEXTO REFUNDIDO DEL PLAN ESPECIAL DE ORDENACION URBANA DE LA UNIDAD DE EJECUCION
5, RIBERA CENTRO. UGAO-MIRABALLES. BIZKAIA.
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de ejecución es una edificación no diseñada, al menos en esta planta
sótano.
Los sótanos de la "Edificación no diseñada" podrán ocupar para
aparcamiento, una superficie mayor que la determinada por la ocupación de
planta baja de la edificación. En este caso deberán cumplir las siguientes
condiciones:
1.Sólo se permitirán en el interior de las parcelas privadas y manteniendo
una separación mínima respecto a las vías públicas y terrenos de uso y
dominio público al menos igual a la establecida en la ordenanza donde se
encuentre la parcela como separación a viales y colindantes.
2.En estos supuestos, dentro de cualquier edificio que se construya se
deberán prever los accesos necesarios para que a través de los mismos
tengan entrada y salida los aparcamientos de los edificios colindantes
configurándose las servidumbres forzosas de paso que sean necesarias a
nivel de sótano, con un límite máximo de dos.*
El único edificio colindante que podría tener acceso por el edificio 2 de
la Unidad de Ejecución es el edificio del Ayuntamiento, que a futuro podría
adosarse si se demoliese la rampa recientemente ejecutada de
comunicación con la pasarela sobre el Río Nervión, en terrenos de cesión
de esta unidad de ejecución. En los planos del proyecto de Plan Especial, se
grafía la zona de servidumbre, que es el paso de vehículos entre las dos
lados laterales de aparcamiento. Luego se cumplen las condiciones
requeridas en el artículo 92 de la normativa urbanística.
En la planta baja, se ubicarán además del acceso a la planta sótano,
el portal de acceso a las plantas altas, con su núcleo de comunicaciones
vertical formado por ascensor y caja de escaleras, los locales comerciales y
la zona de porches, que aunque será de dominio privado será de uso
público. La superficie ocupada de planta baja es de 383 m2, inferior a la
establecida que es de 385 m2 para usos de Comercio, Industria (Categoría
A) Oficinas, recreativo, religión, Sanitario, Equipamiento Comunitario y
vivienda en los edificios señalados al efecto, tal y como se indica en la ficha
de la unidad de ejecución.
En las cuatro plantas altas, se implantará el sólido o vuelo principal
del edificio, y estará destinado predominantemente en principio a
viviendas, estas serán todas exteriores y en la zona de medianería con el
edificio colindante se abre un patio de luces con los requisitos dispuestos en
la normativa urbanística de las Normas Subsidiarias, en concreto los
artículos 88, 89 y 90 de la normativa urbanística, que tendrá continuidad
con el existente en el edificio colindante y que como se puede apreciar en
los planos del presente Plan Especial es de mayor dimensión y superficie
que el del referido edificio. La ocupación de las cuatro primeras plantas
altas es de 2.275,20 m2, es decir 568,80 m2 cada planta.
La planta ático o quinta, es una planta ático o planta retranqueada
con respecto a las plantas inferiores, que se dispone en dicha situación de
retranqueo de la misma manera en la que está prefigurada en la Normas
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Subsidiarias, para poder agotar la edificabilidad adjudicada a la unidad, así
como para dotar de una mayor esbeltez al edificio impuesto y equilibrar el
volumen con respecto a los edificios colindantes próximos. En esta planta
quinta o ático se implantarán dos viviendas. La ocupación de esta quinta
planta o planta ático es de 244,80 m2.
La ocupación de las cuatro plantas más la quinta planta o planta ático
retranqueada es de 2.520 m2, coincidente con la superficie o edificabilidad
atribuible y señalada en la ficha de la unidad para uso predominante de
Vivienda, y otros usos: Oficinas, Docente, Residencial y Sanitario.
Además se ha dispuesto una última planta sobre ático de pequeñas
dimensiones para albergar el cuarto de calefacción e instalaciones varias,
para que sirva además,
de soporte en su tejado a las preceptivas
instalaciones captadoras de energía solar u otras instalaciones
complementarias, este cuarto de instalaciones se proyecta de esta manera,
para alejarlo de las viviendas de la planta ático y para evitar la aparición en
cubierta de elementos o volúmenes extraños como el sobre-cajón debido al
ascensor u otros, dado el poco volumen de la cubierta de la planta ático por
la pequeña longitud de cada uno de los faldones de cubierta. Este volumen
de planta sobre ático no debe computar en principio según lo dispuesto en
el artículo 84 de las normas urbanísticas de las Normas Subsidiarias
denominado: Modo de computar el coeficiente de techo, que en su apartado
4, dice: “No serán computables a estos efectos, las superficies destinadas a
cuartos de ascensores o instalaciones siempre que no superen sus
dimensiones la décima parte de la planta del edificio.” La superficie de este
cuarto de instalaciones es de 42,18 m2, inferior a la décima parte de la
planta tipo del edificio que tiene una superficie o vuelo de 568,80 m2.
(Décima parte 56,88 m2)
Por otra parte el edificio presenta características formales en cuanto a
su volumetría similar a la propuesta en las Normas Subsidiarias para el
edificio 2 de esta Unidad de Ejecución.
En cuanto al número de viviendas, se propone en el presente Plan
Espacial, aumentar el número de las mismas, al menos teóricamente hasta
alcanzar el número de 26 unidades de vivienda, frente a las 22 viviendas
propuestas en las Normas Subsidiarias para esta unidad. La justificación a
este aumento del número de viviendas es bastante obvia, ya que en base a
la superficie adjudicada en plantas altas a este edificio 2 de la unidad de
ejecución es de 2.520 m2 que para las 22 viviendas propuestas en las
normas subsidiarias para la unidad supone una superficie media por
vivienda de 114,54 m2, es decir una vivienda de tipología grande;
pretendiendo la propiedad dado que por el número de plantas y el
retranqueo de la última presupone proyectar cinco viviendas por planta en
las primeras cuatro plantas y dos viviendas en la planta ático, la propiedad
pretende poder en su caso tener la posibilidad durante la fase de
construcción y si la demanda lo hiciera necesario, de variar el número de
viviendas en plantas altas pasando en alguna planta o en todas de cinco
viviendas por planta a seis viviendas por planta, hasta poder totalizar en su
caso 26 viviendas, pero todo ello en función de la posible demanda o
necesidad de vivienda de distinta tipología que a futuro pudiera predecirse
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dado el desconcierto y la falta de claridad existente en el mercado
inmobiliario en estos momentos de incertidumbre.
2.1.2.- CUMPLIMIENTO DE LOS PARAMETROS URBANÍSTICOS.
En este proyecto de Plan Especial se mantiene el aprovechamiento o
edificabilidad global que las Normas Subsidiarias de Ugao-Miraballes,
establecen para la Unidad de Ejecución 5 Ribera Centro, de acuerdo a la
descripción realizada del edificio 2 como nuevo edificio a construir, el
aprovechamiento y la edificabilidad previstas en este Plan Especial son las
siguientes.
SÓTANO:
Uso de garaje e instalaciones complementarias de vivienda en edificio 2;
750 m2 + 101,93 m2 de rampa de aparcamiento con servidumbre de paso
a edificios colindantes según artículo 92 de la Normativa Urbanística, lo que
totaliza 851,93 m2 de vuelo del solar o parcela contenedora del edificio 2PLANTA BAJA:
Usos de: Comercio, Industria (Categoría A), Oficinas, Recreativo, Religión,
Sanitario, Equipamiento Comunitario y vivienda en los edificios señalados al
efecto. En Edificio nº 2, 383 m2. (Inferior a los 385 m2 señalados en la
ficha de la unidad)
OTRAS PLANTAS (4 + ático+ sobre ático):
Uso predominante de Vivienda, otros Usos: Oficinas, Docente, Residencial y
Sanitario. En Edificio nº 2, 2.520 m2 + 42,18 m2* en sobre ático, que no
computa edificabilidad según lo dispuesto en el articulo 84 de la Normativa
Urbanística.
En cuanto al número de viviendas, se establece en 26 unidades.
En cuanto a Vuelos, Cornisas, Fachadas, Retiros, se estará a lo dispuesto a
lo especificado en el plano OR-4.1 a la Normativa General, a las
especificaciones del presente Plan Especial. Los retiros serán los señalados
en los planos del Plan Especial y en concreto de 15 metros al borde del
cauce del río Nervión, por lo que además del preceptivo estudio hidráulico,
se deberá contar con la autorización administrativa del Organo de Cuenca
en la zona de policía del dominio público hidráulico del río Nervión.
En cuanto a las Condiciones de Gestión, además del preceptivo estudio
hidráulico, y de contar con la autorización administrativa del Organo de
Cuenca en la zona de policía del dominio público hidráulico del río Nervión,
se deberá modificar el proyecto de Reparcelación de propietario único en lo
que se oponga o contradiga con las disposiciones propuestas en el presente
Plan Especial.
En cuanto a las Cesiones Obligadas, estas se harán efectivas en las
condiciones establecidas en la Normativa General. Los porches en la Unidad
UE.5 mantendrán titularidad privada con la servidumbre de uso público.
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El edificio 1, quedará con sus parámetros urbanísticos básicos tal y
como establece el artículo 147 de la normativa urbanística de las Normas
Subsidiarias de Ugao-Miraballes.
2.2.- VIALIDAD
La vialidad en cuanto a zonificación respeta lo establecido en las
Normas Subsidiarias municipales, y las disposiciones marcadas por el
Ayuntamiento de Ugao-Miraballes en cuanto a la peatonalización del centro
urbano de la Villa, así el tratamiento constructivo de la vialidad será
eminentemente un tratamiento de ambientes urbanos peatonales, con la
circulación restringida a los usuarios de aparcamientos subterráneos y los
vehículos de reparto. Los tratamientos indicados por el Ayuntamiento de
Ugao-Miraballes serán complementarios de los ya ejecutados basados
fundamentalmente en los tratamientos superficiales de hormigón impreso y
los acabados de solados en piedra caliza, cuya zonificación se intuye en los
planos del presente Plan Especial y que se deberán concretar en el proyecto
de urbanización complementario o anejo al proyecto constructivo.
Los espacios peatonales correspondientes al edificio 2, serán de
dominio privado y de uso público, dado que en su subsuelo se encuentra la
planta sótano para aparcamiento del referido edificio 2.
2.3.- EDIFICACION
Cómo se ha señalado anteriormente, se pretende construir el edificio
2 de la Unidad de Ejecución 5 Ribera Centro de las Normas Subsidiarias de
Ugao-Miraballes, cuyas características de situación, emplazamiento,
dimensiones y parámetros urbanísticos de edificabilidad se señalan en la
documentación gráfica y escrita del presente Plan Especial.
Las alineaciones grafiadas en los planos tienen carácter de máximas,
siendo obligatorias o impuestas una vez que el presente Plan Especial, sea
aprobado definitivamente.
La edificabilidad del edificio 2, es la que se ha establecido en el
apartado 2.1.2 denominado Cumplimiento de Parámetros Urbanísticos.
Las alturas del edificio 2, tendrá un máximo de planta sótano, Baja +
4 plantas altas + Atico + Sobre ático.
Las alturas de cada una de las plantas deberán adaptarse a las
alturas establecidas en el artículo 95 de la normativa urbanística de las
Normas Subsidiarias municipales.
Vialidad y Aparcamiento.
El acceso al aparcamiento en la planta sótano del edificio 2 se
resuelve mediante una rampa interior del propio edificio a la que se accede
desde la propia calle Bide Zaharraren Etxartea, estableciendo la meseta de
incorporación correspondiente dentro del propio edificio. Esta meseta y
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rampa se colocan en la medianería con el edificio colindante, junto al acceso
al aparcamiento de dicho edificio colindante. Como se ha señalado
anteriormente la planta sótano tal y como se refleja en la documentación
gráfica del presente Plan Especial, permite disponer de una servidumbre de
paso hacía la parcela colindante donde se encuentran los edificios
municipales del actual Ayuntamiento.
En cuanto al aparcamiento en superficie, señalar que parece intención
del Ayuntamiento de Ugao-Miraballes, peatonalizar todo el ámbito de la
Unidad de Ejecución 5 junto con los ámbitos adyacentes, por lo que no se
plantea en el presente Plan Especial ningún aparcamiento en superficie
dentro del ámbito de la Unidad de Ejecución.
Las rasantes de la urbanización y del acceso al edificio 2, señalados
en la documentación gráfica del presente Plan Especial, son bastante
precisos y servirán para redactar el proyecto constructivo, aunque no dejan
de tener un carácter orientativo, debiendo ser concretado definitivamente
en dicho proyecto constructivo en su anejo de urbanización, debiendo lograr
la conexión espacial de todo el entorno.
2.4.- USOS DEL SUELO
La totalidad de la Unidad de Ejecución 5 Ribera Centro tiene una
superficie, según reciente medición de 1.736,00 m2. Con la redacción de
este Plan Especia la Unidad de Ejecución queda parcelada según sus usos
de la siguiente manera:
Vialidad Rodada y peatonal (Dominio y Uso público)=
550,69 m2
Suelo Residencial:
Edificio 1 (Dominio y uso privado)=
331,72 m2
Edificio 2 (Dominio y uso privado)=
465,40 m2
(Dominio privado y uso público, porches y plaza sobre sótano)= 388,19 m2
Total suelo Unidad de Ejecución 5 Ribera Centro=
1.736,00 m2
ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONOMICA FINANCIERA
El interés común la Viuda y Herederos de D. Félix Gandarias Artabe
como propietarios del terreno y de la mercantil CONSTRUCCIONES
PAGOLAR S.L. de desarrollar la gestión y la construcción del edificio 2 de la
Unidad de Ejecución, hacen viable a juicio de la arquitecto que suscribe la
operación inmobiliaria a desarrollar en la misma.
La repercusión de los costes de urbanización sobre la superficie a
urbanizar son razonables, así cómo es razonable la repercusión de dicha
carga urbanizadora sobre la edificabilidad patrimonializable. La repercusión
de las cargas urbanizadoras sobre el cómputo total de viviendas que se
podrían construir también es razonable, encontrándose en unos ratios
normales dentro del mercado de viviendas, siendo una aproximación de
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este ratio, los 10.000 euros por vivienda construida, no debiendo plantearse
problemas dado el coste estimado de urbanización para llevar a buen
término la promoción y ejecución de la ordenación prevista y que se
pretende realizar.
Cómo colofón del presente plan especial de la Unidad de Ejecución 5
Ribera centro de las Normas Subsidiarias de Ugao-Miraballes, señalar que
el desarrollo de la unidad de ejecución es viable económica y
financieramente dados lo objetivos comunes de la propiedad del suelo y de
la mercantil Pagolar S.L., para realizar la gestión y las obras de construcción
del edificio 2, edificio en que se concretan los nuevos aprovechamientos
urbanísticos de la unidad.
Con lo recogido en la documentación escrita y en la documentación
gráfica del presente Plan Especial, una vez introducidos las subsanaciones
requeridas por el Ayuntamiento de Ugao-Miraballes en el ACUERDO de la
aprobación inicial del mismo, queda suficientemente explicado a juicio de la
arquitecto que suscribe el contenido del Texto Refundido del Plan Especial,
las disposiciones vigentes para la tramitación y aprobación de este
planeamiento urbanístico.
Bilbao, 15 de junio de 2011
Susana Arnaiz Orodea
Arquitecto
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