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Estados Financieros FONDO DE INVERSION BANCHILE INMOBILIARIO V Santiago, Chile Por el período comprendido entre el 13 de julio y el 31 de diciembre de 2011 Ernst & Young Chile Avda. Presidente Riesco 5435, piso 4 Santiago Tel: +56 2 6761000 Fax: +56 2 6761010 www.ey.com/cl Informe de los Auditores Independientes A los Señores Aportantes del Fondo de Inversión Banchile Inmobiliario V: Hemos efectuado una auditoría al estado de situación financiera del Fondo de Inversión Banchile Inmobiliario V al 31 de diciembre de 2011, y a los correspondientes estados de resultados integrales, de cambio en el patrimonio neto y de flujo de efectivo por el período comprendido entre el 13 de julio (fecha de inicio de sus operaciones) y el 31 de diciembre de 2011. La preparación de dichos estados financieros (que incluyen sus correspondientes notas), es responsabilidad de la Administración de Banchile Administradora General de Fondos S.A. Nuestra responsabilidad consiste en emitir una opinión sobre estos estados financieros, con base en las auditorías que efectuamos. Los estados complementarios adjuntos en el Anexo 1 no forman parte integrante de estos estados financieros, por lo tanto, este informe no se extiende a los mismos. Nuestras auditorías fueron efectuadas de acuerdo con normas de auditoría generalmente aceptadas en Chile. Tales normas requieren que planifiquemos y realicemos nuestro trabajo con el objeto de lograr un razonable grado de seguridad que los estados financieros están exentos de representaciones incorrectas significativas. Una auditoría comprende el examen, a base de pruebas, de evidencias que respaldan los montos e informaciones revelados en los estados financieros. Una auditoría comprende, también, una evaluación de los principios de contabilidad utilizados y de las estimaciones significativas hechas por la Sociedad Administradora, así como una evaluación de la presentación general de los estados financieros. Consideramos que nuestras auditorías constituyen una base razonable para fundamentar nuestra opinión. En nuestra opinión, los mencionados estados financieros presentan razonablemente en todos sus aspectos significativos, la situación financiera del Fondo de Inversión Banchile Inmobiliario V al 31 de diciembre de 2011, y los resultados de sus operaciones y el flujo de efectivo por el período comprendido entre el 13 de julio (fecha de inicio de sus operaciones) y el 31 de diciembre de 2011, de acuerdo con Normas Internacionales de Información Financiera. Ernesto Guzmán V. Santiago, 19 de marzo de 2012 ERNST & YOUNG LTDA. FONDO DE INVERSION BANCHILE INMOBILIARIO V ESTADO DE SITUACION FINANCIERA (Expresado en miles de pesos) ESTADO DE SITUACION FINANCIERA Al 31 de diciembre de Nota ACTIVO Activo Corriente Efectivo y efectivo equivalente Activos financieros a valor razonable con efecto en resultados Activos financieros a valor razonable con efecto en otros resultados integrales Activos financieros a valor razonable con efecto en resultados entregados en garantía Activos financieros a costo amortizado Cuentas y documentos por cobrar por operaciones Otros documentos y cuentas por cobrar 2011 22 8 Otros activos Total Activo Corriente 13.357 7.168.052 7.181.409 Activo no corriente Activos financieros a valor razonable con efecto en resultados Activos financieros a valor razonable con efecto en otros resultados integrales Activos financieros a costo amortizado Cuentas y documentos por cobrar por operaciones Otros documentos y cuentas por cobrar - Inversiones valorizadas por el método de la participación Propiedades de inversión Otros activos - Total Activo no corriente - Total Activo 7.181.409 Las Notas adjuntas números 1 al 37 forman parte integral de estos estados financieros. 2 FONDO DE INVERSION BANCHILE INMOBILIARIO V ESTADO DE SITUACION FINANCIERA (continuación) (Expresado en miles de pesos) ESTADO DE SITUACION FINANCIERA Nota PASIVO Pasivo Corriente Pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados Préstamos Otros Pasivos Financieros Cuentas y documentos por pagar por operaciones Remuneraciones sociedad administradora Otros documentos y cuentas por pagar Ingresos anticipados Otros pasivos 17 19 Total Pasivo Corriente Al 31 de diciembre de 2011 7.834 4.016 11.850 Pasivo no corriente Pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados Préstamos Otros Pasivos Financieros Cuentas y documentos por pagar por operaciones - Remuneraciones sociedad administradora Otros documentos y cuentas por pagar - Ingresos anticipados Otros pasivos Total Pasivo no corriente - PATRIMONIO NETO Aportes Otras Reservas 6.862.585 - Resultados Acumulados Resultado del ejercicio Dividendos provisorios - Total Patrimonio Neto 306.974 7.169.559 Total Pasivo 7.181.409 Las Notas adjuntas números 1 al 37 forman parte integral de estos estados financieros. 3 FONDO DE INVERSION BANCHILE INMOBILIARIO V ESTADO DE RESULTADOS INTEGRALES (Expresado en miles de pesos) 13/07/2011 al 31/12/2011 ESTADO DE RESULTADOS INTEGRALES Nota INGRESOS/ PERDIDAS DE LA OPERACION Intereses y reajustes Ingresos por dividendos Diferencias de cambio netas sobre activos financieros a costo amortizado Diferencias de cambio netas sobre efectivo y efectivo equivalente Cambios netos en valor razonable de activos financieros y pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados Resultado en venta de instrumentos financieros Resultado por venta de inmuebles 20 103.107 - 8 255.282 51 - Ingreso por arriendo de bienes raíces Variaciones en valor razonable de Propiedades de inversión - Resultado en inversiones valorizadas por el método de la participación Otros Total ingresos/(pérdidas) netos de la operación GASTOS Depreciaciones Remuneración del Comité de Vigilancia Comisión de administración Honorarios por custodia y administración Costos de transacción Otros gastos de operación Total gastos de operación 8 358.440 31 (2.700) (35.331) 33 Utilidad/(pérdida) de la operación (13.435) (51.466) 306.974 Costos financieros - Utilidad/(pérdida) antes de impuesto 306.974 Impuesto a las ganancias por inversiones en el exterior - Resultado del ejercicio 306.974 Otros resultados integrales: Cobertura de Flujo de Caja Ajustes por Conversión - Ajustes provenientes de inversiones valorizadas por el método de la participación Otros Ajustes al Patrimonio Neto Total de otros resultados integrales - Total Resultado Integral 306.974 Las Notas adjuntas números 1 al 37 forman parte integral de estos estados financieros. 4 FONDO DE INVERSION BANCHILE INMOBILIARIO V ESTADO DE CAMBIOS EN PATRIMONIO NETO (Expresado en miles de pesos) Aportes Saldo inicio Cambios contables Subtotal 13 de julio al 31 de diciembre de 2011 Otras Reservas Inversiones Resultado Resultados Dividendos Cobertura valorizadas Total del Acumulados Provisorios de Flujo Conversión por el Otras Otras Ejercicio de Caja método de la Reservas participación Total - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 6.862.585 - - - - - - - - 6.862.585 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 306.974 - 306.974 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 306.974 Aportes Repartos de patrimonio Repartos de dividendos Resultados integrales del ejercicio: Resultado del Ejercicio Otros resultados integrales Otros movimientos Total 6.862.585 Las Notas adjuntas números 1 al 37 forman parte integral de estos estados financieros 5 - 7.169.559 FONDO DE INVERSION BANCHILE INMOBILIARIO V ESTADO DE FLUJOS DE EFECTIVO (METODO DIRECTO) (Expresado en miles de pesos) ESTADO DE FLUJOS DE EFECTIVO (METODO DIRECTO) 13/07/2011 Nota 31/12/2011 Flujos de efectivo originado por actividades de la operación Cobro de arrendamiento de bienes raíces Venta de inmuebles Compra de activos financieros Venta de activos financieros Intereses, diferencias de cambio y reajustes recibidos Liquidación de instrumentos financieros derivados Dividendos recibidos Cobranza de cuentas y documentos por cobrar Pago de cuentas y documentos por pagar Otros gastos de operación pagados (47.371.512) 40.561.900 (39.616) Otros ingresos de operación percibidos Flujo neto originado por actividades de la operación (6.849.228) Flujos de efectivo originado por actividades de inversión Cobro de arrendamiento de bienes raíces Venta de inmuebles - Compra de activos financieros Venta de activos financieros - Intereses, diferencias de cambio y reajustes recibidos Liquidación de instrumentos financieros derivados Dividendos recibidos Cobranza de cuentas y documentos por cobrar Pago de cuentas y documentos por pagar - Otros gastos de inversión pagados Otros ingresos de inversión percibidos Flujo neto originado por actividades de inversión Flujo de efectivo originado por actividades de financiamiento Obtención de préstamos 6.862.585 Pago de préstamos Otros pasivos financieros obtenidos Pagos de otros pasivos financieros Aportes Repartos de patrimonio Repartos de dividendos Otros 6.862.585 Flujo neto originado por actividades de financiamiento Aumento (disminución) neto de efectivo y efectivo equivalente 13.357 Saldo inicial de efectivo y efectivo equivalente Diferencias de cambio netas sobre efectivo y efectivo equivalente - Saldo final de efectivo y efectivo equivalente 22 Las Notas adjuntas números 1 al 37 forman parte integral de estos estados financieros. 6 13.357 FONDO DE INVERSION BANCHILE INMOBILIARIO V NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2011 1. INFORMACIÓN GENERAL Tipo de fondo: El Fondo de Inversión Banchile Inmobiliario V es un fondo de inversión público, domiciliado y constituido bajo las leyes chilenas. La dirección de su oficina registrada es Agustinas 975 piso 2 Santiago. Objetivo: El objetivo del Fondo será invertir sus recursos en activos inmobiliarios ubicados en Chile, cuyas rentas provengan de su explotación como negocio inmobiliario, mediante la construcción y desarrollo de bienes raíces o bien mediante la participación en sociedades u otras formas de organización o de asociación o contratos con terceros que aporten la gestión del negocio mediante su ejecución directa. Política específica de inversión: El fondo centrará la inversión de sus recursos específicamente en los siguientes activos inmobiliarios: Letras de crédito hipotecarias emitidas por Bancos e Instituciones Financieras, bonos corporativos de empresas inmobiliarias, bonos de infraestructura, instrumentos securitizados emitidos por empresas inmobiliarias o de infraestructura, cuotas de fondos de inversión privado cuyo objeto sea la inversión en activos inmobiliarios para su desarrollo, efectos de comercio emitidos por empresas inmobiliarias o de infraestructura, bienes raíces ubicados en Chile cuya renta provenga de su explotación como negocio inmobiliario, mutuos hipotecarios endosables del artículo 69 número 7 de la Ley General de Bancos y del artículo 21 bis del decreto con fuerza de ley número 251 de 1931 u otros otorgados por entidades autorizadas por ley, pudiendo estos otorgarse también con recursos propios del Fondo, acciones de sociedades anónimas cuyo objetivo único sea el negocio inmobiliario con estados financieros anuales dictaminados por auditores externos de aquellos inscritos en el registro que al efecto lleva la Superintendencia de Valores y Seguros, y cuotas o derechos en comunidades sobre bienes inmuebles ubicados en Chile. Aprobación reglamento interno: Con fecha 04 de febrero de 2011 mediante Res. Ex. Nro. 70, la Superintendencia de Valores y Seguros aprobó el reglamento interno vigente del Fondo de Inversión Banchile Inmobiliario V. Modificaciones al reglamento interno: Durante el período no hubo modificaciones al reglamento interno. Inicio de operaciones: El fondo inicio sus operaciones el 13 de julio de 2011, con un valor cuota de $ 21.500 pesos de Chile. Las cuotas del fondo cotizan en bolsa, bajo el nemotécnico CFIBACHIN5, la clasificadora de Riesgo de las cuotas es 1 era clase nivel 4 emitida por Humphreys Ltda. Con fecha 3 de junio de 2011, y 1 era clase nivel 4 (cl) emitida por Fitch Chile en mayo 2011. Las actividades de inversión del Fondo son administrados por Banchile Administradora General de Fondos S.A. La sociedad administradora pertenece al grupo del Banco de Chile, y fue autorizada por la SVS mediante Resolución Exenta 188 de fecha 12 de septiembre de 1995. Las cuotas del fondo de inversión fueron inscritas en el Registro de Valores bajo el N° 305 de fecha 04 de febrero de 2011. Los presentes estados financieros fueron autorizados para su emisión por la administración el 19 de marzo de 2012. 7 FONDO DE INVERSION BANCHILE INMOBILIARIO V NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2011 2. RESUMEN DE CRITERIOS CONTABLES SIGNIFICATIVOS 2.1 Bases de preparación Los presentes estados financieros del Fondo de Inversión Banchile Inmobiliario V, han sido preparados según las normas e instrucciones impartidas por la Superintendencia de Valores y Seguros (SVS), las cuales se basan en las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), emitidas por el International Accounting Standards Board (IASB), las que han sido adoptadas en Chile bajo la denominación de Normas de Información Financiera de Chile (NIFCH). Lo anterior sin perjuicio que la Superintendencia de Valores y Seguros puede pronunciarse respecto de su aplicabilidad, aclaraciones excepciones y restricciones en la aplicación de las NIIF. El Fondo de Inversión Banchile Inmobiliario V no emitió estados financieros preliminares pro-forma al 31 de diciembre de 2010, debido a que este fondo inicio sus operaciones el 13 de julio de 2011. La preparación de estados financieros en conformidad a las NIIF requiere el uso de ciertas estimaciones contables críticas. También necesita que la administración utilice su criterio en el proceso de aplicar los principios contables del fondo. Estas áreas que implican un mayor nivel de discernimiento o complejidad, o áreas donde los supuestos y estimaciones son significativos para los estados financieros, se presentan el la Nota 7. 2.2 Normas emitidas vigentes y no vigentes en el año 2011 Las mejoras y modificaciones a las NIIF, así como las interpretaciones que han sido publicadas en el periodo por la International Accounting Standards Board (IASB) se encuentran detalladas a continuación: a) Normas e interpretaciones adoptadas anticipadamente por el fondo De acuerdo con lo dispuesto por la Superintendencia de Valores y Seguros en su Oficio Circular N° 592, se ha efectuado aplicación anticipada de la NIIF 9 para todos los ejercicios presentados, referidos a los criterios de clasificación y valorización de Instrumentos Financieros. Esta Norma requiere que todos los activos financieros sean clasificados en su totalidad sobre la base del modelo de negocio de la entidad para la gestión de activos financieros y las características de los flujos de caja contractuales de los activos financieros. Los activos financieros bajo esta norma son medidos ya sea a costo amortizado o valor justo. Solamente los activos financieros que sean clasificados como medidos a costo amortizado deberán ser probados por deterioro. Como es exigido por NIIF 9, los instrumentos de deuda son medidos a costo amortizado si y solo si (i) el activo es mantenido dentro del modelo de negocios cuyo objeto es mantener los activos para obtener los flujos de caja contractuales y (ii) los términos contractuales del activo financiero dan lugar en fechas específicas a flujos de caja que son solamente pagos del principal e intereses sobre el monto adeudado. Si uno de los criterios no se cumple, los instrumentos de deuda son clasificados a valor razonable con cambios en resultados. Al respecto ,el modelo de negocios del Fondo, no persigue los objetivos para valorizar los instrumentos de deuda al costo amortizado, por lo tanto los valoriza a su valor justo. b) Nuevos pronunciamientos contables que no se han adoptado anticipadamente por el fondo NIIF 10 Consolidación de Estados Financieros En mayo del 2011 el IASB emitió la NIIF 10 estableciendo una nueva definición de control que se aplica a todas las entidades, incluidas las “entidades de propósito especial" o "entidades estructuradas” como se les llama actualmente en la nueva norma. Los cambios introducidos por la NIIF 10 en la definición de entidad controlada requieren del uso del juicio de la Administración para determinar qué entidades están controladas y cuales deberían ser consolidadas. Esta nueva norma es efectiva para los períodos anuales que comiencen a partir del 1 de enero de 2013. A la fecha, la Sociedad Administradora está evaluando el posible impacto que su adopción tendrá en los estados financieros del fondo. 8 FONDO DE INVERSION BANCHILE INMOBILIARIO V NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2011 2. RESUMEN DE CRITERIOS CONTABLES SIGNIFICATIVOS (continuación) 2.2 Normas emitidas vigentes y no vigentes en el año 2011 (continuación) b) Nuevos pronunciamientos contables que no se han adoptado anticipadamente por el fondo (continuación) NIIF 11 Acuerdos conjuntos En mayo de 2011, el IASB emitió la NIIF sustituyendo la NIC 31 Participaciones en negocios conjuntos y la SIC-13 Entidades controladas conjuntamente – Aportaciones no monetarias de los participes. La NIIF 11 elimina la opción para registrar el valor de inversión en un negocio conjunto mediante el método del valor proporcional o bien mediante la consolidación proporcional de los activos y pasivos de las entidades, estableciendo como única metodología de reconocimiento el método de participación. Esta nueva norma es efectiva para los períodos anuales que comiencen a partir del 1 de enero de 2013. A la fecha, la Sociedad Administradora está evaluando el posible impacto que su adopción tendrá en los estados financieros del fondo. NIIF 12 Revelaciones de intereses en otras sociedades La NIIF 12 emitida en mayo de 2011 incluye todas las revelaciones que anteriormente estaban en la NIC 27 en relación con los estados financieros consolidados, así como todas las revelaciones que antes eran parte de la NIC 31 Participaciones en negocios conjuntos y la NIC 28 Inversiones en entidades Asociadas. Esta nueva regulación está orientada a concentrar en un solo cuerpo normativo las revelaciones de las subsidiarias, acuerdos conjuntos, asociadas y entidades estructuradas. Uno de los cambios más importantes introducidos por la NIIF 12 es la obligación para la entidad matriz de revelar los juicios que realizó para determinar el control sobre las diferentes entidades que han sido o no consolidadas. Estas nuevas revelaciones ayudarán a los usuarios de los estados financieros a evaluar las repercusiones en los estados financieros si se adoptaran conclusiones diferentes sobre el control y la consolidación, proporcionando más información sobre entidades no consolidadas. Esta nueva norma es efectiva para los períodos anuales que comiencen a partir del 1 de enero de 2013. A la fecha, la Sociedad Administradora está evaluando el posible impacto que su adopción tendrá en los estados financieros del fondo. NIIF 13 Medición a valor razonable En mayo de 2011, el IASB emitió la NIIF 13 Medición a valor razonable. Este nuevo estándar establece una nueva definición de valor razonable que converge con los Principios de Contabilidad Generalmente Aceptados en Estados Unidos (USGAAP). Esta nueva regulación no modifica cuando una entidad debe o puede usar el valor razonable, pero cambia la manera de como medir el valor razonable de los activos y pasivos financieros y no financieros. Esta nueva norma es efectiva para los períodos anuales que comiencen a partir del 1 de enero de 2013. A la fecha, la Sociedad Administradora está evaluando el posible impacto que su adopción tendrá en los estados financieros del fondo. 9 FONDO DE INVERSION BANCHILE INMOBILIARIO V NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2011 2. RESUMEN DE CRITERIOS CONTABLES SIGNIFICATIVOS (continuación) 2.2 Normas emitidas vigentes y no vigentes en el año 2011 (continuación) c) Mejoras y modificaciones de las normas NIC 1 Presentación de los Estados Financieros El IASB y el US FASB han publicado recientemente la enmienda a la NIC 1 con la intención de mejorar la coherencia y claridad de la presentación de las partidas de Otros Resultados Integrales en los estados financieros preparados de acuerdo con las NIIF y los USGAAP. La aplicación de esta norma es efectiva a partir del 1 de julio de 2012. A la fecha, la Sociedad Administradora está evaluando el posible impacto que su adopción tendrá en los estados financieros del fondo. NIC 12 Impuesto a las ganancias. Con fecha 20 de diciembre de 2010, el IASB emitió el documento “Impuesto diferido: recuperación de activos subyacentes (modificación a NIC 12)” que regula la determinación del impuesto diferido de las entidades que utilizan el valor razonable como modelo de valorización de las Propiedades de inversión de acuerdo a la NIC 40 Propiedades de Inversión. Además, la nueva regulación incorpora la SIC-21 “Impuesto a las Ganancias— Recuperación de Activos no Depreciables” en el cuerpo de la NIC 12. Las entidades están obligadas a aplicar las modificaciones en los ejercicios anuales que comiencen a partir del 1 de enero de 2012. La Sociedad Administradora estima que esta regulación no tiene impacto sobre los estados financieros del fondo. NIC 19 Beneficios a los empleados Esta norma modificada en junio de 2011, reemplaza a la NIC 19 (1998). Esta norma revisada modifica el reconocimiento y medición de los gastos por planes de beneficios definidos y los beneficios por terminación. Adicionalmente, incluye modificaciones a las revelaciones de todos los beneficios de los empleados. La norma es aplicable a contar del 1 de enero de 2013 y su adopción anticipada es permitida. La Sociedad Administradora estima que esta regulación no tiene impacto sobre los estados financieros del fondo. NIC 27 Estados Financieros Separados Esta norma modificada en mayo de 2011, reemplaza a NIC 27 (2008). El alcance de esta norma se restringe a partir de este cambio sólo a estados financieros separados, dado que los aspectos vinculados con la definición de control y consolidación fueron removidos e incluidos en la NIIF 10. La norma es aplicable a contar del 1 de enero de 2013 y su adopción anticipada es permitida en conjunto con las NIIF 10. NIIF 11 y NIIF 12 y la modificación a la NIC 28. La Sociedad Administradora estima que esta regulación no tiene impacto sobre los estados financieros del fondo. 10 FONDO DE INVERSION BANCHILE INMOBILIARIO V NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2011 2. RESUMEN DE CRITERIOS CONTABLES SIGNIFICATIVOS (continuación) 2.2 Normas emitidas vigentes y no vigentes en el año 2011 (continuación) c) Mejoras y modificaciones de las normas (continuación) NIC 28 Inversiones en asociadas y joint ventures Esta norma modificada en mayo de 2011, regula el tratamiento contable de estas inversiones mediante la aplicación del método de la participación. La norma es aplicable a contar del 1 de enero de 2013 y su adopción anticipada es permitida en conjunto con las NIIF 10, NIIF 11, NIIF 12 y la modificación a la NIC 27. La Sociedad Administradora estima que esta regulación no tiene impacto sobre los estados financieros del fondo. NIC 32 Instrumentos Financieros: Presentación Las modificaciones, emitidas en diciembre de 2011, de la NIC 32 están destinadas a aclarar diferencias de la aplicación relativas a las normas compensación y reducir el nivel de diversidad en la práctica actual. La norma es aplicable a contar del 1 de enero de 2014 y su adopción anticipada es permitida. A la fecha, la Sociedad Administradora está evaluando el posible impacto que su adopción tendrá en sus estados financieros consolidados. Período cubierto Los presentes estados financieros corresponden al Estados de Situación Financiera al 31 de diciembre de 2011. Los Estados de Resultados Integrales por el período comprendido entre el 13 de julio al 31 de diciembre de 2011. Los Estados de Cambios en el Patrimonio y los Estados de Flujos Efectivo por el período comprendido entre el 13 de julio al 31 de diciembre de 2011. 2.3 Conversión de Moneda Extranjera a) Moneda funcional y de presentación Los inversionistas del Fondo proceden principalmente del mercado local, siendo los aportes de cuotas denominados en pesos chilenos. La principal actividad del fondo es invertir sus recursos en activos inmobiliarios en Chile, cuyas rentas provengan de su explotación como negocio inmobiliario, a través de construcción y bienes raíces, ya sea mediante la participación en sociedades con terceros que aporten la gestión del negocio o mediante su ejecución directa. El rendimiento del Fondo es medido e informado a los inversionistas en pesos chilenos. La administración considera el Peso chileno como la moneda que representa más fielmente los efectos económicos de las transacciones, hechos y condiciones subyacentes. Los estados financieros son presentados en pesos chilenos, que es la moneda funcional y de presentación del Fondo. b) Transacciones y Saldos No existen transacciones en moneda extranjera. 11 FONDO DE INVERSION BANCHILE INMOBILIARIO V NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2011 2. RESUMEN DE CRITERIOS CONTABLES SIGNIFICATIVOS (continuación) 2.4 Activos y pasivos financieros El Fondo Aplica NIIF 9 en forma anticipada, según lo señalado en Nota 2.2 letra a). 2.4.1 Clasificación El Fondo clasifica sus inversiones en instrumentos de deuda y acciones en sociedades inmobiliarias (sin control), como activos financieros a valor razonable con efecto en resultados. El Fondo no mantiene activos financieros a costo amortizado al cierre del ejercicio. 2.4.1.1 Activos financieros a valor razonable con efecto en resultados Un activo financiero es clasificado a valor razonable con efecto en resultados si es adquirido principalmente con el propósito de su negociación (venta o recompra en el corto plazo) o es parte de una cartera de inversiones financieras identificables que son administradas en conjunto y para las cuales existe evidencia de un escenario real reciente de realización de beneficios de corto plazo. Al 31 de diciembre de 2011 y 2010 el Fondo no mantiene derivados clasificados como a valor razonable con efecto en resultados. El Fondo adoptó la política de no utilizar contabilidad de cobertura. 2.4.1.2 Pasivos financieros Los pasivos financieros que se tengan para negociar se valorarán de acuerdo a lo siguiente: - Se emita principalmente con el propósito de readquirirlo en el corto plazo (por ejemplo, obligaciones y otros valores negociables emitidos cotizados que la empresa pueda comprar en el corto plazo en función de los cambios de valor). Forme parte de una cartera de instrumentos financieros identificados y gestionados conjuntamente de la que existían evidencias de actuaciones recientes para obtener ganancias en el corto plazo, o Sea un instrumento financiero derivado, siempre que no sea un contrato de garantía financiera ni haya sido designado como instrumento de cobertura. Los pasivos financieros mantenidos para negociar se valorarán inicialmente por su valor razonable, que, salvo evidencia en contrato, será en precio de la transacción que equivaldrá el valor razonable de la contraprestación entregada. Los gastos de transacción que les sean directamente atribuibles se reconocerán en el resultado integral. 2.4.2 Reconocimiento, baja y medición Las compras y ventas de inversiones en forma regular se reconocen en la fecha de la transacción, la fecha en la cual el Fondo se compromete a comprar o vender la inversión. Los activos financieros y pasivos financieros se reconocen inicialmente al valor razonable. Los costos de transacción se imputan a gasto en el estado de resultados cuando se incurre en ellos en el caso de activos y pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados, y se registran como parte del valor inicial del instrumento en el caso de activos a costo amortizado y otros pasivos. Los costos de transacciones son costos en los que se incurre para adquirir activos o pasivos financieros. Ellos incluyen honorarios, comisiones y otros conceptos vinculados a la operación pagados a agentes, asesores, corredores y operadores. Los activos financieros se dan de baja contablemente cuando los derechos a recibir flujos de efectivo a partir de las inversiones han expirado o el Fondo ha transferido sustancialmente todos los riesgos y beneficios asociados a su propiedad. 12 FONDO DE INVERSION BANCHILE INMOBILIARIO V NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2011 2. RESUMEN DE CRITERIOS CONTABLES SIGNIFICATIVOS (continuación) 2.4 Activos y pasivos financieros (continuación) 2.4.2 Reconocimiento, baja y medición (continuación) Con posterioridad al reconocimiento inicial, todos los activos financieros y pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultado son medidos al valor razonable. Las ganancias y pérdidas que surgen de cambios en el valor razonable de la categoría “Activos financieros o pasivos financieros al valor razonable con efecto en resultados” son presentadas en el estado de resultados integrales dentro del rubro “Cambios netos en valor razonable de activos financieros y pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados” en el período en el cual surgen. Los ingresos por dividendos procedentes de activos financieros a valor razonable con efecto en resultados se reconocen en estado de resultados integrales dentro de "Ingresos por dividendos" cuando se establece el derecho del Fondo a recibir su pago. El interés sobre títulos de deuda a valor razonable con efecto en resultados se reconoce en el estado de resultados integrales dentro de "Intereses y reajustes" en base al tipo de interés efectivo. El interés sobre títulos de deuda a valor razonable con efecto en resultados se reconoce en el estado de resultados integrales dentro de “Intereses y reajustes” en base al tipo de interés efectivo. 2.4.3 Estimación del valor razonable El valor razonable de activos y pasivos financieros transados en mercados activos (tales como derivados e inversiones para negociar) se basa en precios de mercado cotizados en la fecha del estado de situación financiera. El precio de mercado cotizado utilizado para activos financieros mantenidos por el Fondo es el precio de compra; el precio de mercado cotizado apropiado para pasivos financieros es el precio de venta (en caso de existir precios de compra y venta diferentes). Cuando el Fondo mantiene instrumentos financieros derivados que se pagan por compensación utiliza precios de mercado intermedios como una base para establecer valores razonables para compensar las posiciones de riesgo y aplica este precio de compra o venta a la posición neta abierta, según sea apropiado. El valor razonable de activos y pasivos financieros que no son transados en un mercado activo (por ejemplo, derivados extrabursátiles) se determina utilizando técnicas de valoración. El Fondo utiliza una variedad de métodos y formula supuestos que están basados en condiciones de mercado existentes a cada fecha del estado de situación financiera. Las técnicas de valoración empleadas incluyen el uso de transacciones entre partes independientes comparables recientes, la referencia a otros instrumentos que son sustancialmente similares, el análisis de flujos de efectivo descontados, los modelos de precios de opciones y otras técnicas de valoración comúnmente utilizadas por participantes de mercado, que aprovechan al máximo los “inputs” (aportes de datos) del mercado y dependen lo menos posible de los “inputs” de entidades específicas. 13 FONDO DE INVERSION BANCHILE INMOBILIARIO V NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2011 2. RESUMEN DE CRITERIOS CONTABLES SIGNIFICATIVOS (continuación) 2.4 Activos y pasivos financieros (continuación) 2.4.4 Instrumentos Financieros a valor razonable De acuerdo a lo mencionado en los párrafos anteriores, el Fondo registra sus instrumentos financieros, al cierre del ejercicio 2011 a su valor razonable. En particular, valoriza los instrumentos de deuda y acciones en sociedades inmobiliarias, de acuerdo con los siguientes criterios: a) Instrumentos de deuda: Estos instrumentos se valorizan a mercado utilizando la tasa TIR aplicable para descontar todos los flujos del instrumento respectivo, esta corresponde a la utilizada por la Bolsa de Comercio de Santiago o Bloomberg según corresponda. b) Acciones en sociedades inmobiliarias. El fondo no posee control, pero si influencia significativa sobre estas sociedades inmobiliarias. Al respecto y de acuerdo con lo indicado en la Circular N° 657 de la SVS de enero de 2011, el Fondo aplica la excepción del párrafo 1 de la NIC 28, que permite valorizar estos instrumentos de acuerdo con NIC 39 y NIIF 9 en lugar de utilizar el método del valor patrimonial. Como consecuencia de lo anterior, estas acciones se valorizan al valor razonable de la sociedad y su respectivo activo subyacente (proyecto inmobiliario), el cual es determinado por dos consultores independientes de la Sociedad Administradora, utilizando el valor más bajo entre ambos. Asimismo, estos activos financieros son clasificados a Nivel 3 para efectos de metodología de valorización. Ver Nota 6.4. 2.5 Presentación neta o compensada de instrumentos financieros Los activos y pasivos financieros son compensados y el monto neto es así informado en el estado de situación financiera cuando existe un derecho legal para compensar los importes reconocidos y existe la intención de liquidar sobre una base neta, o realizar el activo y liquidar el pasivo simultáneamente. 2.6 Cuentas por cobrar y pagar por operaciones Los montos por cobrar y pagar por operaciones representan deudores por valores vendidos y acreedores por valores comprados que han sido contratados pero aún no saldados o entregados en la fecha del estado de situación financiera, respectivamente. Estos montos se reconocen inicialmente a valor razonable y posteriormente se miden al costo amortizado empleando el método de interés efectivo, menos la provisión por deterioro de valor para montos correspondientes a cuentas por cobrar a intermediarios. 2.7 Efectivo y efectivo equivalente El efectivo y efectivo equivalente incluye caja y bancos. 14 FONDO DE INVERSION BANCHILE INMOBILIARIO V NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2011 2. RESUMEN DE CRITERIOS CONTABLES SIGNIFICATIVOS (continuación) 2.8 Aportes (capital pagado) Las cuotas emitidas se clasifican como patrimonio. El valor cuota del fondo se obtiene dividiendo el valor del patrimonio por el número de cuotas pagadas. El Fondo podrá efectuar disminuciones de capital, previo acuerdo de la Asamblea Extraordinaria de Aportantes, con el objeto de restituir a sus aportantes, durante la vigencia del fondo, la proporción que les corresponda en la disminución del capital, según lo establecido en el reglamento interno del fondo. Las reducciones de capital, se efectuarán de acuerdo a las siguientes normas: a) Las disminuciones de capital se efectuarán mediante la disminución del número de cuotas del Fondo que acuerde la Asamblea Extraordinaria de Aportantes, a proposición de la Sociedad Administradora. b) La disminución de capital será por un número de cuotas cuya determinación final se efectuará con posterioridad a la respectiva Asamblea, en función del número de cuotas respecto de las cuales se ejerciere el derecho a concurrir a la disminución de capital, conforme a lo estipulado en las letras siguientes, quedando no obstante limitadas al número máximo de cuotas que establezca la Asamblea Extraordinaria de Aportantes. c) Dentro de los dos días siguientes a aquel en que la Asamblea Extraordinaria de Aportantes acuerde la disminución del capital del Fondo, la Sociedad Administradora remitirá una comunicación a los Aportantes y publicará, en el diario establecido en el presente reglamento, un aviso destacado informando de la disminución de capital acordada. d) Cada uno de los Aportantes del Fondo tendrá derecho a optar por la devolución de capital, a prorrata del número de cuotas de que sea titular a la fecha fijada para ejercer el derecho a concurrir a la disminución de capital y la fecha de pago. e) El valor de las cuotas de los Aportantes que opten por la disminución de capital, se pagará por una vez o por parcialidades según lo determine la Asamblea de Aportantes, dentro del plazo máximo de 180 días contados desde la fecha de celebración de la Asamblea Extraordinaria de Aportantes en la que se tomó el acuerdo. Dicho pago deberá efectuarse en dinero efectivo o transferencia electrónica o mediante cheque nominativo. f) Los Aportantes dispondrán de un plazo de 30 días, contados desde la fecha de celebración de la Asamblea, para notificar a la sociedad administradora, su voluntad de optar por la devolución de capital, por la totalidad de las cuotas acordadas por la Asamblea Extraordinaria de Aportantes o una parte de las cuotas que les pertenezcan. Aquellos Aportantes que opten por la devolución del capital correspondiente al total de las cuotas acordadas por la Asamblea Extraordinaria de Aportantes, podrán además manifestar su intención de ejercer su derecho respecto del número de cuotas de la disminución de capital que no fueren ejercidas por los Aportantes con derecho a ello, en cuyo caso podrán indicar la cantidad máxima adicional de cuotas respecto de las cuales opten por la devolución de capital. En el caso que más de un Aportante ejerciere este último derecho, las cuotas de la disminución de capital que quedaren disponibles, se distribuirán entre ellos a prorrata del número de cuotas de que cada uno de ellos sea titular el día en que venza el plazo para optar por la devolución de capital. La no concurrencia a la disminución de capital por parte de algún Aportante en el plazo indicado, se entenderá como una renuncia irrevocablemente a su derecho a concurrir a ella. g) Si una vez concluido el procedimiento antes indicado, los Aportantes no hubieren manifestado su intención de ejercer su derecho a la devolución de capital por el total de las cuotas acordadas por la Asamblea Extraordinaria de Aportantes, la disminución se entenderá limitada al número de cuotas respecto de la cual la misma se hubiere ejercido. 15 FONDO DE INVERSION BANCHILE INMOBILIARIO V NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2011 2. RESUMEN DE CRITERIOS CONTABLES SIGNIFICATIVOS (continuación) 2.9 Reconocimiento de ingresos Los ingresos netos de la operación se reconocen sobre base devengada del tiempo transcurrido, utilizando el método de interés efectivo e incluye intereses y reajustes. Adicionalmente bajo este rubro se incluyen los resultados netos por liquidación de posiciones en instrumentos financieros y otras diferencias netas de valores razonables y de cambio. 2.10 Dividendos por pagar El Fondo deberá distribuir anualmente como dividendo en dinero a lo menos un 30% de los beneficios netos percibidos durante el ejercicio, en los términos contemplados en el artículo 31° de D.S, N° 864. Sin perjuicio de lo anterior, el Fondo tiene definida la siguiente política de distribución de dividendos expresada en el artículo 20° del reglamento interno del Fondo: El Fondo de Inversión Banchile Inmobiliario V distribuirá anualmente como dividendo en dinero efectivo un mínimo equivalente al 30% de los beneficios netos percibidos durante el ejercicio. Para estos efectos, se entenderá por beneficios netos percibidos, la cantidad que resulte de restar a la suma de utilidades, intereses, dividendos y ganancias de capital efectivamente percibidos, el total de pérdidas y gastos devengados del período. No obstante lo dispuesto en los incisos anteriores, si el Fondo tuviere pérdidas acumuladas, los beneficios se destinarán primeramente a absorberlas, de conformidad a las normas que dicte la Superintendencia de Valores y Seguros. Por otra parte, en caso que hubiere pérdidas en un ejercicio, éstas serán absorbidas con utilidades retenidas. El reparto de beneficios deberá hacerse dentro de los 30 días siguientes de celebrada la Asamblea Ordinaria de Aportantes que apruebe los estados financieros anuales, sin perjuicio que la sociedad Administradora efectúe pagos provisorios con cargo a dichos resultados. Los beneficios devengados que la sociedad Administradora no hubiere pagado o puesto a disposición de los aportantes, dentro del plazo antes indicado, se reajustarán de acuerdo a la variación que experimente la unidad de fomento entre la fecha en que estos se hicieron exigibles y la de su pago efectivo y devengará intereses corrientes para operaciones reajustables por el mismo período (ver nota 24). Al 31 de diciembre de 2011, no hubo provisión del dividendo mínimo, debido a que el beneficio neto percibido del ejercicio fue negativo. 2.11 Tributación El Fondo está domiciliado en Chile. Bajo las leyes vigentes en Chile, no existe ningún impuesto sobre ingresos, utilidades, ganancias de capital u otros impuestos pagaderos por el Fondo. 2.12 Otros Pasivos El Fondo de Inversión incluye en este rubro, provisiones de proveedores de servicios y remuneraciones por pagar a la Administradora, devengados al cierre del ejercicio. 16 FONDO DE INVERSION BANCHILE INMOBILIARIO V NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2011 3. TRANSICIÓN A LAS NIIF No existe base de la transición y conciliación a las NIIF, debido a que el fondo inicio sus operaciones el 13 de julio de 2011. 4. CAMBIOS CONTABLES No existen cambios contables a informar, debido a que este es el primer año de adopción de la Normas Internacionales de Información financiera. 5. POLÍTICA DE INVERSIÓN DEL FONDO La política de inversión vigente se encuentra definida en el reglamento interno del fondo, aprobado por la Superintendencia de Valores y Seguros, según Res. Ex. Nro. 70 de fecha 04 de febrero de 2011, el que se encuentra disponible en nuestras oficinas ubicadas en Agustinas N° 975 piso 2 y en nuestro sitio Web www.banchileinversiones.cl Los objetivos de inversión del Fondo de Inversión Banchile Inmobiliario V serán los de invertir sus recursos en activos inmobiliarios ubicados en Chile, cuyas rentas provengan de su explotación ya sea como negocio inmobiliario, mediante la construcción y desarrollo de bienes raíces o bien mediante la participación en sociedades u otras formas de organización o de asociación o contratos con terceros que aporten la gestión del negocio mediante su ejecución directa. El Fondo centrará la inversión de sus recursos específicamente en los siguientes activos inmobiliarios: a) Letras de crédito hipotecarias emitidas por Bancos e Instituciones Financieras; b) Bonos corporativos de empresas inmobiliarias, bonos de infraestructura, instrumentos securitizados emitidos por empresas inmobiliarias o de infraestructura; c) Cuotas de fondos de inversión privado cuyo objeto sea la inversión en activos inmobiliarios para su desarrollo; d) Efectos de comercio emitidos por empresas inmobiliarias o de infraestructura; e) Bienes raíces ubicados en Chile, cuya renta provenga de su explotación como negocio inmobiliario; f) Mutuos hipotecarios endosables del artículo 69 número 7 de la Ley General de Bancos y del artículo 21 bis del decreto con fuerza de ley número 251, de 1931, u otros otorgados por entidades autorizadas por ley, pudiendo estos otorgarse también con recursos propios del Fondo; g) Acciones de sociedades anónimas cuyo objetivo único sea el negocio inmobiliario, con estados financieros anuales dictaminados por auditores externos, de aquellos inscritos en el registro que al efecto lleva la Superintendencia de Valores y Seguros; y h) Cuotas o derechos en comunidades sobre bienes inmuebles ubicados en Chile. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo precedente y con el objeto de administrar adecuadamente sus excedentes de caja, el Fondo podrá realizar operaciones de venta con compromisos de compra y operaciones de compra con compromisos de venta sobre los activos señalados en el número 1 del artículo quinto de la Ley N° 18.815. Asimismo, los objetivos de inversión de los recursos del Fondo se sujetarán en todo momento a las exigencias, limitaciones y restricciones que contemplan las leyes que los regulan, sus Reglamentos, y las normas que sustituyan o reemplacen, en su caso. 17 FONDO DE INVERSION BANCHILE INMOBILIARIO V NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2011 5. POLÍTICA DE INVERSIÓN DEL FONDO (continuación) Las inversiones del Fondo estarán sujetas a las siguientes restricciones: 1. El Fondo no efectuará adquisiciones o enajenaciones de inmuebles con personas o entidades que tengan, respecto de la Sociedad Administradora, el carácter de accionista, matriz, filial o bien, sean personas relacionadas. Asimismo no podrán usufructuar directamente o a través de otras personas naturales o jurídicas de valores o bienes de propiedad del Fondo que trata el presente Reglamento. Lo mismo se extenderá a las personas que tengan a su cargo la administración (Directores y Gerente) de la Sociedad Administradora y de las personas que tengan a su cargo la administración de alguna sociedad accionista de ella (Directores y Gerente). 2. El Fondo no celebrará contratos de arriendo de inmuebles con personas o entidades que tengan, respecto de la Sociedad Administradora el carácter de accionista, matriz, filial o bien, sean personas relacionadas. Lo mismo se extenderá a las personas que tengan a su cargo la administración de la Sociedad Administradora y de las personas más arriba indicadas que tengan a su cargo la administración de alguna sociedad accionista de ella. 3. Sin perjuicio de la restricción en el artículo 7° inciso 2° de la Ley N° 18.815, el Fondo tampoco adquirirá bienes raíces cuyo anterior propietario hubiere sido una persona relacionada a la Sociedad Administradora, en los términos definidos precedentemente, salvo que transcurran tres años desde su última enajenación, o que dicha operación se informe previamente al Comité de Vigilancia del Fondo y éste no la hubiese rechazado. 4. El Fondo no adquirirá activos de personas naturales o jurídicas, que se encuentren en convenio de repactación judicial o extrajudicial de sus pasivos con alguna de las sociedades accionistas de la Sociedad Administradora. 5. El Fondo no podrá adquirir valores o activos cuya colocación haya sido encargada a personas o sociedades relacionadas a la Administradora. Lo anterior, no obsta para que el Fondo pueda adquirir otro tipo de activos de la sociedad que haya encargado la gestión antes señalada, y siempre que no se encuentren incluidos en la colocación encargada. 6. El Fondo no podrá adquirir valores o activos que pertenezcan a sociedades en las que personas o sociedades relacionadas a la Sociedad Administradora hayan realizado asesorías o consultorías en los últimos doce meses, salvo que esta asesoría se haya referido única y exclusivamente a la colocación de valores o activos, caso en el cual sólo regirán las limitantes señaladas en el párrafo anterior. Igual prohibición regirá para los 12 meses siguientes a la enajenación de dichos valores o activos, respecto a las sociedades compradoras. 7. No se contemplan limitaciones a la inversión en sociedades que no cuentan con el mecanismo de Gobiernos Corporativos de que trata el artículo 50 bis de la Ley N° 18.046. Queda prohibida la inversión conjunta o coinversión de un fondo y su Administradora o de un fondo y personas relacionadas a la Administradora en un emisor, ya sea al momento de su constitución o con posterioridad, cuando el emisor es, o pase a ser, persona relacionada a la Administradora, producto de la inversión de esta última o la de sus personas relacionadas, conforme a lo estipulado en el artículo 100 de la Ley N° 18.045. Por el contrario, si con la inversión del coinversionista del Fondo, el emisor no adquiere el carácter de persona relacionada a la sociedad Administradora, dicha inversión conjunta no estará prohibida. Si un emisor en el que el Fondo mantiene inversiones, por razones ajenas a la Administradora, pasa a ser persona relacionada a la misma, se procederá conforme a lo dispuesto en el inciso segundo del artículo 7° de la Ley N°18.815; esto es, la Administradora deberá informar al Comité de Vigilancia y a la Superintendencia al día hábil siguiente de ocurrido el hecho y la regularización de la situación deberá efectuarse dentro del plazo de 24 meses, contado desde que se produjo. En caso de no regularizarse los excesos antes señalados dentro de los plazos estipulados se deberá citar a Asamblea de Aportantes, a celebrarse dentro de los 30 días siguientes al vencimiento del plazo en que debieron regularizarse los respectivos excesos, la cual con los informes escritos de la Sociedad Administradora y el Comité de Vigilancia, resolverá sobre dichos excesos. Si la junta no se celebrase en los términos señalados o en ella no se resolviere sobre los excesos, se procederá sin más trámite a valorizar las inversiones que presenten excesos a $1.- hasta que se solucione la situación. 18 FONDO DE INVERSION BANCHILE INMOBILIARIO V NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2011 6. ADMINISTRACION DE RIESGOS 6.1 Gestión de riesgo financiero 6.1.1 Políticas y procedimientos de gestión de riesgos En cumplimiento a la Circular N° 1.869 de la Superintendencia de Valores y Seguros (SVS). Banchile Administradora General de Fondos, mantiene una serie de políticas y procedimientos que abordan, entre otras materias, los siguientes aspectos de interés: Ø Políticas y procedimientos de gestión de riesgos y control interno Ø Identificación de Riesgos en las distintas áreas funcionales de la administración de fondos y de la administración de carteras de terceros Ø Aspectos organizacionales de la gestión de riesgos y control interno Ø Programa de gestión de riesgos y control interno Ø Estrategias de mitigación de los riesgos, como asimismo, las funciones de control del Oficial de Cumplimiento Además de la identificación y control de los riesgos propios de la actividad de administración de fondos de terceros, el proceso integral de gestión de riesgos de Banchile Administradora General de Fondos considera criterios generales de administración de recursos de terceros, información a los partícipes, aportantes y clientes, resolución de conflictos de interés y el manejo de información confidencial y de interés para el mercado. Dentro de las principales políticas y procedimientos que forman parte de las estrategias establecidas para cubrir los aspectos de negocio indicados por las Circulares de la SVS N°1.869 y N°1.894 se destacan: 6.1.2 Política de inversiones de las carteras Banchile Administradora General de Fondos vela porque la totalidad de las operaciones realizadas por las mesas de Inversiones cumplan con los márgenes y políticas de inversión establecidas por la normativa vigente y por los Reglamentos Internos de cada fondo. Existe un Comité de Riesgo de Inversión, que es el encargado de establecer las directrices para las inversiones siendo de su competencia la definición de los mercados e instrumentos elegibles para invertir, la definición de políticas de regularización de excesos y de liquidez, entre otras. 6.1.3. Valorización y precios de los instrumentos Los instrumentos de deuda nacional se valorizan diariamente a mercado utilizando los servicios de un proveedor externo independiente y los instrumentos de capitalización nacional sus asignaciones se realizan a un mismo precio promedio ponderado, para el caso de los instrumentos de emisores extranjeros se utiliza un proveedor externo. 6.1.4. Política de custodia de valores Las inversiones de recursos de terceros se mantienen en Custodia en el Depósito Central de Valores (DCV) o en Custodia Interna o en Bancos, de acuerdo a la normativa vigente. Para el caso de los instrumentos extranjeros, la Administradora celebra contratos con entidades cuyo principal objeto es el depósito o custodia de valores y que sean fiscalizados por un organismo de similar competencia a la Superintendencia de Valores y Seguros. 19 FONDO DE INVERSION BANCHILE INMOBILIARIO V NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2011 6. ADMINISTRACION DE RIESGOS (continuación) 6.2 Tipo y misión del fondo, exposiciones al riesgo y formas en que estas surgen 6.2.1 Características del fondo El Fondo de Inversión ha sido organizado y constituido conforme a las disposiciones de la Ley N° 18.815 y las instrucciones obligatorias impartidas por la Superintendencia de Valores y Seguros (SVS). 6.2.2. Misión del fondo El Fondo está orientado a quienes deseen realizar una inversión de mediano y largo plazo, aprovechando las oportunidades del negocio inmobiliario, ofreciendo una cartera diversificada de proyectos e inmobiliarias, distribuidas en diversas comunas y con una amplia cartera de productos. 6.2.3 Riesgos mantenidos en este tipo de fondo De acuerdo a su definición el Fondo se encuentra expuesto a los siguientes tipos de riesgos: a) Riesgo de Crédito: Es el riesgo de que el Fondo incurra en una pérdida debido a que sus contrapartes no cumplieron con sus obligaciones contractuales. b) Riesgo de Mercado: Es el riesgo de enfrentar pérdidas producto de movimientos adversos de los niveles de las variables de mercado. Estas variables o factores de mercado se clasifican en dos grupos: Ø Precios spot, como son los tipos de cambio, precios de acciones, precios de productos básicos o también llamados commodities, precios de metales, precios de energía, etc. El Fondo toma riesgo precio asociado al precio de las inversiones inmobiliarias. Ø Tasas de interés de instrumentos de deuda y rendimientos porcentuales de curvas de derivados. El fondo toma riesgo de tasas de interés. c) Riesgo de Liquidez: corresponde a las potenciales pérdidas que el Fondo pueda enfrentar en caso de una estrechez de liquidez en los mercados financieros. Esta estrechez puede ocurrir ya sea por una disminución de fondos disponibles que impactan negativamente la capacidad de fondeo o por una disminución de los montos transados de los instrumentos que el fondo posee en sus activos (bonos, depósitos bancarios, etc.) o de los instrumentos derivados. 20 FONDO DE INVERSION BANCHILE INMOBILIARIO V NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2011 6. ADMINISTRACION DE RIESGOS (continuación) 6.3 Características de las inversiones mantenidas Al cierre de los estados financieros al 31/12/2011, la cartera de inversiones del fondo estaba compuesta en un 45%% por instrumentos de deuda de emisores nacionales y en un 55% por inversión e proyectos inmobiliarios. A 6 meses del inicio del fondo, se has materializado 3 inversiones, una con Inmobiliaria RVC y 2 con Inmobiliaria Ralei. Dichas inversiones, a la fecha representan un 55% del fondo, lo que se encuentra completamente alineado con las expectativas previstas en cuanto a la materialización de las inversiones. Detalle de los Proyectos Riesgo de Crédito El fondo cuenta con un comité de inversiones que revisa los proyectos inmobiliarios en los que invertirá el fondo. Es necesario que estos sean escogidos selectivamente a través del comité compuesto por integrantes de basta experiencia y conocimientos del sector inmobiliario. De esta forma se evalúa con especial cuidado a los potenciales “socios” en los proyectos, privilegiando atributos de seriedad, solides financiera y éxito en proyectos anteriores. 21 FONDO DE INVERSION BANCHILE INMOBILIARIO V NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2011 6. ADMINISTRACION DE RIESGOS (continuación) 6.3 Características de las inversiones mantenidas (continuación) Al 31/12/2011, las inversiones en instrumentos de deuda del fondo están compuestas fundamentalmente por depósitos a plazo y otros instrumentos de deuda de Bancos e Instituciones Financieras con clasificación de riesgo N-1. Riesgo de Liquidez Al 31 de Diciembre de 2011, el 45% del fondo se explica por inversiones en depósitos a plazo con duration menor a 1 año, los cuales posen una adecuada liquidez de mercado. Riesgo de Mercado De acuerdo a lo señalado anteriormente, las inversiones en instrumentos de deuda del Fondo se encuentran compuestas fundamentalmente por depósitos a plazo con duration promedio de 0,65 (45% del fondo), por lo que ante variaciones en 10 puntos base en las tasas de mercado, el valor de los activos del fondo se vería afectado en un 0,029%. 6.4 Estimación del valor razonable Los instrumentos de deuda se valorizan utilizando la tasa TIR, aplicable para descontar todos los flujos del instrumento respectivo. La matemática de valorización de instrumentos de deuda incorporados en los sistemas de la Administradora, corresponde a la utilizada por la Bolsa de Comercio de Santiago o Bloomberg según corresponda. Los precios de los instrumentos de capitalización nacional son valorizados con los precios promedios de cierre de las 3 bolsas nacionales, los precios de instrumentos extranjeros son proveídos por un ente externo. Los precios de de las Acciones en Sociedades Inmobiliarias, son estimados mediante modelo de flujo de caja descontado, el cual incorpora las principales variables y expectativas que se esperan con la información actual para cada uno de los proyecto. Los instrumentos se valorizan diariamente a mercado utilizando los servicios de un proveedor externo independiente (Riskamerica) metodología empleada por toda la industria y utilizando los precios estimados por modelo para los instrumentos que no son valorizados por RiskAmerica., en conformidad a la normativa vigente. El modelo de valorización del proveedor externo toma en consideración lo siguiente: 1. El precio observado en el mercado de los instrumentos financieros, ya sea derivado a partir de observaciones u obtenido a través de modelaciones. 2. El riesgo de crédito presentado por el emisor de un instrumento de deuda. 3. Las condiciones de liquidez y profundidad de los mercados correspondientes. De acuerdo a lo anterior la administradora clasifica los instrumentos financieros que posee en cartera en los siguientes niveles: Nivel 1: Nivel 2: Nivel 3: Precios observables en mercados activos para el tipo de instrumento o transacción específico a ser valorizado. Técnicas de valuación en base a factores observables. Esta categoría incluye instrumentos valuados usando: Precios cotizados para instrumentos similares, ya sea en mercados que son considerados activos o poco activos. Otras técnicas de valuación donde todas las entradas significativas sean observables directa o indirectamente a partir de los datos de mercado. Técnicas de valuación que usan factores significativos no observables. Esta categoría incluye todos los instrumentos donde la técnica de valuación incluya factores que no estén basados en datos observables y los factores no observables puedan tener un efecto significativo en la valuación del instrumento. En esta categoría se incluyen instrumentos que están valuados en base a precios cotizados para instrumentos similares donde se requieren ajustes o supuestos significativos no observables para reflejar las diferencias entre ellos. 22 FONDO DE INVERSION BANCHILE INMOBILIARIO V NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2011 6. ADMINISTRACION DE RIESGOS (continuación) 6.4 Estimación del valor razonable (continuación) Inversiones al 31 de diciembre de 2011 Instrumentos Nivel 2 M$ Nivel 3 M$ - 3.219.645 - 3.219.645 Total Instrumentos de Deuda <365 - 3.219.645 - 3.219.645 Renta Variable Nacional - - 3.948.407 3.948.407 - - 3.948.407 3.948.407 3.948.407 7.168.052 Instrumentos de Deuda <365 Tipo Instrumento Nivel 1 M$ Dep. y/o Pag. Bcos. e Inst. Fin. Acciones en sociedad inmobiliaria Total Renta Variable Nacional - 3.219.645 Total M$ 7. JUICIOS Y ESTIMACIONES CONTABLES CRÍTICAS 7.1 Estimaciones contables críticas a) El fondo de inversión no mantiene instrumentos financieros derivados que no son cotizados en mercados activos. b) El Fondo mantiene al 31 de diciembre de 2011 inversiones que no son cotizadas en mercados activos, tales como: acciones de sociedades inmobiliarias. El valor razonable de dichas inversiones se valorizan utilizando sus propios modelos, los cuales normalmente se basan en métodos y técnicas de valoración generalmente reconocidas como norma dentro de la industria tales como: Cuotas de fondos de inversión privados, acciones en sociedades inmobiliarias. Los inputs de estos modelos son principalmente flujos de efectivo descontados. Los modelos empleados para determinar valores razonables son validados y revisados periódicamente por personal experimentado en nombre de la sociedad administradora. 7.2 Juicios importantes al aplicar las políticas contables Moneda funcional La administración considera el Peso chileno como la moneda que representa el efecto económico de las transacciones, hechos y condiciones subyacentes. El Peso chileno es la moneda en la cual el Fondo mide su rendimiento e informa sus resultados, así como también la moneda en la cual recibe suscripciones de sus inversionistas. Esta determinación también considera el ambiente competitivo en el cual se compara al Fondo con otros productos de inversión en pesos chilenos. 23 FONDO DE INVERSION BANCHILE INMOBILIARIO V NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2011 8. ACTIVOS FINANCIEROS A VALOR RAZONABLE CON EFECTO EN RESULTADOS a) Activos Títulos de Renta Variable Acciones de sociedades anónimas abiertas Derechos preferentes de suscripción de acciones de sociedades anónimas abiertas Cuotas de fondos mutuos Cuotas de fondos de inversión Certificados de depósitos de valores ( CDV ) Títulos que representen productos Otros títulos de renta variable Títulos de deuda Depósito a plazo y otros títulos de bancos e instituciones financieras Letras de créditos de bancos e instituciones financieras Títulos de deuda de corto plazo registrados Bonos registrados Títulos de deuda de securitización Cartera de créditos o de cobranzas Títulos emitidos o garantizados por Estado o Bancos Centrales Otros títulos de deuda Inversiones Inmobiliarias Cuotas de fondos de inversión privados Acciones en sociedad inmobiliaria Total activos financieros a valor razonable con efecto en resultados La valorización de estos Instrumentos se encuentra descrita en Nota 2) 2.4.4. 24 31/12/2011 (M$) 3.219.645 3.948.407 7.168.052 FONDO DE INVERSION BANCHILE INMOBILIARIO V NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2011 8. ACTIVOS FINANCIEROS A VALOR RAZONABLE CON EFECTO EN RESULTADOS (continuación) b) Efecto en resultados Otros cambios netos en el valor razonable sobre activos financieros a valor razonable con efecto en resultados Otros cambios netos en el valor razonable sobre activos financieros a valor razonable con efecto en resultados (incluyendo los designados al inicio) Resultados realizados 31/12/2011 (M$) 47.150 Resultados no realizados 311.290 Total ganancias / (pérdidas) Otros cambios netos en el valor razonable sobre activos financieros a valor razonable con efecto en resultados Otros cambios netos en el valor razonable sobre activos designados al inicio a valor razonable con efecto en resultados 358.440 Total ganancias / (pérdidas) netas 358.440 25 - FONDO DE INVERSION BANCHILE INMOBILIARIO V NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2011 8. ACTIVOS FINANCIEROS A VALOR RAZONABLE CON EFECTO EN RESULTADOS (continuación) c) Composición de la cartera 31/12/2011 (M$) Nacional Extranjero % del total de activos Total Títulos de renta variable Acciones de sociedades anónimas abiertas Derechos preferentes de suscripción de acciones de sociedades anónimas abiertas Cuotas de fondos mutuos Cuotas de fondos de inversión Certificados de depósitos de valores (CDV) Títulos que representen productos Otros títulos de renta variable - - - - - - - - Subtotal Títulos de deuda Depósito a plazo y otros títulos de bancos e instituciones financieras Letras de crédito de bancos e instituciones financieras Títulos de deuda de corto plazo registrados Bonos registrados Títulos de deuda de securitización Cartera de crédito o de cobranzas Títulos emitidos o garantizados por Estado o Bancos Centrales - - - - 3.219.645 - 3.219.645 44,8331 - - - - - - - - Otros títulos de deuda Subtotal Inversiones no registradas Acciones no registradas Cuotas de fondos de inversión privados Efectos de comercio no registrados Bonos no registrados Mutuos hipotecarios endosables Otros títulos de deuda no registrados 3.219.645 - 3.219.645 44,8331 3.948.407 - - 3.948.407 - 54,9810 - Subtotal Total 3.948.407 7.168.052 - 3.948.407 7.168.052 54,9810 99,8141 26 FONDO DE INVERSION BANCHILE INMOBILIARIO V NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2011 8. ACTIVOS FINANCIEROS A VALOR RAZONABLE CON EFECTO EN RESULTADOS (continuación) d) El movimiento de los activos financieros a valor razonable con efecto en resultados se resume como sigue: Títulos de deuda 31/12/2011 (M$) Saldo de Inicio al 1 de enero Intereses y Reajustes de instrumentos de deuda Diferencias de Cambio Aumento (disminución neto por otros cambios en el valor razonable) Adiciones Ventas Vencimientos Otros Movimientos Saldo Final Inversión en Acciones Inmobiliarias 103.107 3.171 43.675.216 (4.287.939) (36.273.910) 3.219.645 31/12/2011 (M$) Saldo de Inicio al 1 de enero Fluctuaciones Diferencias de Cambio - Aumento (disminución neto por otros cambios en el valor razonable) Adiciones Bajas Otros Movimientos Saldo Final 252.111 3.696.296 3.948.407 9. ACTIVOS FINANCIEROS A VALOR RAZONABLE CON EFECTO EN OTROS RESULTADOS INTEGRALES Al 31 de diciembre de 2011, el fondo de inversión no mantiene activos financieros a valor razonable con efecto en otros resultados integrales. 10. ACTIVOS FINANCIEROS A COSTO AMORTIZADO Al 31 de diciembre de 2011, el fondo de inversión no mantiene inversiones valorizadas a costo amortizado. 11. INVERSIONES VALORIZADAS POR EL METODO DE LA PARTICIPACION Al 31 de diciembre de 2011, el fondo de inversión no mantiene inversiones valorizadas por el método de la participación. 12. PROPIEDADES DE INVERSION Al 31 de diciembre de 2011, el fondo de inversión no posee propiedades de inversión. 27 FONDO DE INVERSION BANCHILE INMOBILIARIO V NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2011 13. CUENTAS Y DOCUMENTOS POR COBRAR Y POR PAGAR POR OPERACIONES Al 31 de diciembre de 2011, el fondo de inversión no posee cuentas y documentos por cobrar y por pagar por operaciones. 14. PASIVOS FINANCIEROS A VALOR RAZONABLE CON EFECTOS EN RESULTADOS Al 31 de diciembre de 2011, el fondo de inversión no posee pasivos financieros a valor razonable con efectos en resultados. 15. PRESTAMOS Al 31 de diciembre de 2011, el fondo de inversión no posee préstamos bancarios. 16. OTROS PASIVOS FINANCIEROS Al 31 de diciembre de 2011, el fondo de inversión no posee otros pasivos financieros. 17. OTROS DOCUMENTOS Y CUENTAS POR COBRAR Y POR PAGAR a) Otros documentos y cuentas por cobrar 31/12/2011 (M$) Sin información Total - b) Otros documentos y cuentas por pagar 31/12/2011 (M$) 7.834 7.834 Remuneración devengada a favor de la Soc. Adm. Total 18. INGRESOS ANTICIPADOS Al 31 de diciembre de 2011, el fondo de inversión no posee ingresos anticipados. 28 FONDO DE INVERSION BANCHILE INMOBILIARIO V NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2011 19. OTROS ACTIVOS Y OTROS PASIVOS a) Otros activos 31/12/2011 (M$) Sin información Total - b) Otros pasivos 31/12/2011 (M$) Provisión gasto de servicios profesionales Provisión Asistencia Comité Vigilancia Provisión gastos de asesoría Total 1.561 900 1.555 4.016 20. INTERESES Y REAJUSTES 31/12/2011 (M$) Efectivo y efectivo equivalente Títulos de deuda a valor razonable con efecto en resultados: A valor razonable con efecto en resultados Designados a valor razonable con efecto en resultados Activos financieros a costo amortizado Total 103.107 103.107 21. INSTRUMENTOS FINANCIEROS DERIVADOS AFECTOS A CONTABILIDAD DE COBERTURA Al 31 de diciembre de 2011 el fondo de inversión no posee instrumentos derivados afectos a contabilidad de cobertura. 22. EFECTIVO Y EFECTIVO EQUIVALENTE La composición del rubro efectivo y efectivo equivalente comprende los siguientes saldos: 31/12/2011 (M$) 13.357 13.357 Efectivo en bancos Depósitos a Corto Plazo Otros Total 29 FONDO DE INVERSION BANCHILE INMOBILIARIO V NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2011 22. EFECTIVO Y EFECTIVO EQUIVALENTE (continuación) Conciliación del efectivo y efectivo equivalente con el estado de flujo de efectivo: 31/12/2011 (M$) Conciliación del Efectivo y Efectivo Equivalente Sobregiro bancario utilizado para la gestión del efectivo y otros - Total de partidas de conciliación del efectivo y efectivo equivalente 13.357 Saldo Efectivo y Efectivo Equivalente - Estado de flujo de efectivo 13.357 23. CUOTAS EMITIDAS Al 31 de diciembre de 2011, las cuotas emitidas del Fondo ascienden a 319.190 con un valor cuota de $ 22.461,7280 por cuota. a) al 31 de diciembre de 2011 El detalle del número de cuotas vigentes es el siguiente: Emisión Vigente 31/12/2011 Comprometidas Suscritas - - Pagadas 319.190 Total Pagadas Total 319.190 Los movimientos relevantes de cuotas es el siguiente: Comprometidas Saldo de Inicio Emisiones del período Transferencias Disminuciones Saldos al cierre Suscritas - - 319.190 319.190 319.190 319.190 24. REPARTO DE BENEFICIOS A LOS APORTANTES Al 31 de diciembre de 2011, el fondo no tiene dividendos distribuidos por cuota. Fecha de Distribución Sin información Monto por Cuota (1) - (1) Cifras en miles de pesos (2) Definitivo o provisorio 30 Monto total distribuido (1) - Tipo de dividendo (2) - FONDO DE INVERSION BANCHILE INMOBILIARIO V NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2011 25. RENTABILIDAD DEL FONDO Rentabilidad Acumulada Tipo Rentabilidad Nominal Real Período Actual 4,4732% 2,7287% Últimos 12 meses Últimos 24 meses - - 26. VALOR ECONÓMICO DE LA CUOTA Al 31 de diciembre de 2011, el fondo optó por no determinar el valor económico de la cuota, en conformidad a lo indicado en la circular N° 1.258 de la SVS. 27. INVERSIÓN ACUMULADA EN ACCIONES O EN CUOTAS DE FONDOS DE INVERSIÓN Nombre emisor Nemotécnico del instrumento Monto total invertido P_CAPITAN LA CAPITANIA S.A. FRANCISCO DE VILLAGRA S.A. P_VILLAGRA P_MONTAZUL MONTE AZUL Total 2.229.404 1.038.434 680.569 3.948.407 % total inversión del emisor 43,4824 50,0000 50,0000 Fondo de Inversión Banchile Inmobiliario V 2.229.404 1.038.434 680.569 3.948.407 % inversión del emisor 43,4824 50,0000 50,0000 La valorización de acciones en sociedades inmobiliarias, son valorizadas según lo descrito en Nota 2) 2.4.4., y son clasificadas en Nivel 3 según Nota 6.4 de Administración de Riesgo. 28. EXCESOS DE INVERSIÓN Al 31 de diciembre de 2011, el fondo no tiene inversiones excedidas según los límites establecidos en la ley N° 18.815. Fecha del Exceso Sin información Monto Imputable a la del Causa sociedad Rut Exceso % del Límite del administradora Emisor Emisor (*) exceso Excedido exceso (S/N) - 31 Observaciones - FONDO DE INVERSION BANCHILE INMOBILIARIO V NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2011 29. GRAVÁMENES Y PROHIBICIONES Activo Comprometido Sin información Total Monto comprometido de la garantía % del Activo total del fondo - Indicar tipo de Prohibición o gravamen Nombre del beneficiario - - 30. CUSTODIA DE VALORES (NORMA DE CARÁCTER GENERAL N° 235 DE 2009) Entidades Empresas de depósito de valores - Custodia encargada por Sociedad Administradora Empresas de depósito de valores - Custodia Encargada por Entidades Bancarias Otras entidades Total Cartera de Inversiones en custodia CUSTODIA DE VALORES AL 31/12/2011 CUSTODIA NACIONAL CUSTODIA EXTRANJERA % Sobre % Sobre Total Total Inversión Inversión en Instrumentos % Sobre Instrumentos % Sobre Emitidos por Total de Monto Emitidos por Total de Monto Emisores Activo del Custodiado Emisores Activo del Custodiado Nacionales Fondo (Miles) Extranjeros Fondo (Miles) 3.219.645 100 44,8331 - - - - - - - - - 3.219.645 100 44,8331 - - - 32 FONDO DE INVERSION BANCHILE INMOBILIARIO V NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2011 31. PARTES RELACIONADAS a) Remuneración por administración El fondo es administrado por Banchile Administradora General de Fondos S.A. una sociedad administradora de fondos constituida en Chile. La sociedad administradora recibe a cambio una remuneración sobre la base del patrimonio neto del fondo pagadera mensualmente. Remuneración Fija: a) Se devengará al cierre de cada período mensual una remuneración del 0,1636% (IVA incluido) sobre el patrimonio inicial de cada período mensual respecto de los activos inmobiliarios. b) Un 0,0456% (IVA incluido) sobre el patrimonio inicial de cada período mensual, excluidas de este los activos inmobiliarios. La suma de ambas remuneraciones fijas podrá ser cobrada por la Sociedad Administradora dentro de los cinco primeros días del período mensual siguiente. Remuneración Variable: La Sociedad Administradora tendrá derecho, además, a una remuneración variable que se calculará de la siguiente forma: a) Esta remuneración se devengará sólo una vez que el Fondo haya distribuido a los aportantes, a título de disminución de capital y/o dividendo, una cantidad equivalente al 100% del capital pagado por la suscripción de cuotas del Fondo, actualizado a una tasa real de un 8%, aplicada por el tiempo que medie entre el inicio de operaciones del Fondo y la fecha de restitución efectiva del capital reajustado, en adelante “Devolución del Aporte”. b) Una vez que el Fondo haya completado la Devolución del Aporte, en los términos antes señalados, por toda distribución que se haga a los aportantes, ya sea como dividendo a restitución de capital, en la fecha de liquidación del Fondo o bien antes de dicha fecha, se devengará favor de la Sociedad Administradora una remuneración equivalente al 35,7% de la cantidad distribuida (IVA incluido), la que se pagará al mismo tiempo que se haga la entrega a los aportantes. c) En caso de no hacerse pagos a los aportantes por una cantidad superior a la Devolución del Aporte, en los términos indicados, la remuneración variable de la Sociedad Administradora será de $0.En consecuencia, la remuneración variable será calculada conforme al siguiente procedimiento: (VP (FD, al 8% anual) – K) * (1 + 8% anual) T x 35,7% Donde: VP = Valor presente con tasa de descuento al 8% anual K = Valor en UF del capital captado de la venta de las cuotas del fondo. FD = Flujo en UF de las devoluciones de capital y dividendos del Fondo T = Tiempo transcurrido entre el inicio de operaciones del Fondo y la fecha de la última devolución de capital y/o dividendo). A la fecha de los estados financieros, el Fondo de Inversión devengó un gasto por la remuneración fija del período de M$ 35.331 IVA, adeudándose M$ 7.834 por remuneración por pagar. ( ver nota 17 ) 33 FONDO DE INVERSION BANCHILE INMOBILIARIO V NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2011 31. PARTES RELACIONADAS (continuación) b) Tenencia de cuotas por la administradora, entidades relacionadas a la misma y otros La administradora, sus personas relacionadas, sus accionistas y los trabajadores que representen al empleador o que tengan facultades generales de administración; no mantienen cuotas del fondo. Por el período terminado al 31 de diciembre de 2011 Tenedor Sociedad Administradora Personas relacionadas Accionistas de la sociedad administradora Trabajadores que representan al empleador % - N° de N° de Monto en cuotas al N° de N° de cuotas al cuotas al comienz cuotas cuotas cierre cierre del o del adquirida rescatadas del ejercicio ejercicio s en el año en el año ejercicio (M$) % - - - - - 32. GARANTÍA CONSTITUIDA POR LA SOCIEDAD ADMINISTRADORA EN BENEFICIO DEL FONDO (ARTÍCULO 3°A LEY N° 18.815 – ARTICULO 226 LEY N° 18.045) Naturaleza Boleta Bancaria Representante de los beneficiarios Emisor Banco de Chile Banco de Chile Monto UF 10.000 Vigencia (desde - hasta) 13-07-2011/ 06-01-2012 33. OTROS GASTOS DE OPERACIÓN Tipo de gasto Servicios profesionales Publicidad Asesoría Honorarios y Servicios externos TOTALES % sobre el activo del fondo Monto del trimestre 2.248 149 4.273 6.670 0,0929 34 Monto acumulado ejercicio actual 4.097 488 6.556 2.294 13.435 0,1871 Monto acumulado ejercicio anterior - FONDO DE INVERSION BANCHILE INMOBILIARIO V NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2011 34. INFORMACIÓN ESTADÍSTICA Al 31/12/2011 (Período actual) Mes Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre Valor Libro Cuota (*) 21.542,0766 21.614,2027 21.652,8617 21.714,8038 21.790,7296 22.461,7280 Valor Mercado Cuota (*) Patrimonio (**) 21.542,0766 6.876.015 21.614,2027 6.899.037 21.652,8617 6.911.377 21.714,8038 6.931.148 21.790,7296 6.955.383 22.461,7280 7.169.559 N° Aportantes 42 42 42 42 42 42 (*) Cifras en pesos (**) Cifras en miles de pesos 35. CONSOLIDACIÓN DE SUBSIDIARIAS O FILIALES E INFORMACIÓN DE ASOCIADAS O COLIGADAS Al 31 de diciembre de 2011, el fondo de inversión no posee control directo o indirecto sobre sociedades. 36. SANCIONES Durante el periodo, la sociedad administradora, sus directores y administradores no han sido objeto de sanciones por parte de algún organismo fiscalizador. 37. HECHOS POSTERIORES Renuncia de Director y Presidente: Con fecha 11 de enero de 2012 don Fernando Cañas Berkowitz presento su renuncia a los cargos de Director y Presidente de nuestra sociedad Banchile Administradora General de Fondos S.A. la que se hizo efectiva a partir de esa fecha. En sesión de Directorio celebrada el 23 de enero de 2012, se acordó designar como Presidente de la sociedad a don Pablo Granifo Lavín. Asimismo se designó como nuevo Director, hasta la próxima Junta Ordinaria de Accionistas, a don Jorge Tagle Ovalle. 35 Anexo 1: Estados complementarios 36 FONDO DE INVERSION BANCHILE INMOBILIARIO V ESTADOS COMPLEMENTARIOS A LOS ESTADOS FINANCIEROS a) Resumen de la cartera de inversiones (M$) RESUMEN CARTERA DE INVERSIONES Monto invertido al 31/12/2011 Descripción Acciones de sociedades anónimas abiertas Derechos preferentes de suscripción de acciones de sociedades anónimas abiertas Cuotas de fondos mutuos Cuotas de fondos de inversión Certificados de depósito de valores (CDV) Títulos que representen productos Otros títulos de renta variable Depósitos a plazo y otros títulos de bancos e instituciones financieras Carteras de créditos o de cobranzas Títulos emitidos o garantizados por Estados o Bancos Centrales Otros títulos de deuda Acciones no registradas Cuotas de fondos de inversión privados Otros títulos de deuda no registrados Bienes raíces Proyectos en desarrollo Deudores por operaciones de leasing Acciones de sociedades anónimas inmobiliarias Otras inversiones TOTALES 37 Nacional Extranjero - - - - 3.219.645 3.948.407 7.168.052 % invertido sobre TOTAL activo del fondo - - 3.219.645 - 3.948.407 - 7.168.052 44,8331 54,9810 99,8141 FONDO DE INVERSION BANCHILE INMOBILIARIO V ESTADOS COMPLEMENTARIOS A LOS ESTADOS FINANCIEROS b) Estado de resultado devengado y realizado (M$) ESTADO DE RESULTADO DEVENGADO Y REALIZADO Descripción UTILIDAD (PERDIDA) NETA REALIZADA DE INVERSIONES Enajenación de acciones de sociedades anónimas Enajenación de cuotas de fondos de inversión Enajenación de cuotas de fondos mutuos Enajenación de Certificados de Depósito de Valores Dividendos percibidos Enajenación de títulos de deuda Intereses percibidos en títulos de deuda Enajenación de bienes raíces Arriendo de bienes raíces Enajenación de cuotas o derechos en comunidades sobre bienes muebles Resultado por operaciones con instrumentos derivados Otras inversiones y operaciones Otros PERDIDA NO REALIZADA DE INVERSIONES Valorización de acciones de sociedades anónimas Valorización de cuotas de fondos de inversión Valorización de cuotas de fondos mutuos Valorización de Certificados de Depósito de Valores Valorización de títulos de deuda Valorización de bienes raíces Valorización de cuotas o derechos en comunidades bienes muebles Resultado por operaciones con instrumentos derivados Amortización de menor valor de inversiones en acciones de sociedades anónimas Otras inversiones y operaciones UTILIDAD NO REALIZADA DE INVERSIONES Valorización de acciones de sociedades anónimas Valorización de cuotas de fondos de inversión Valorización de cuotas de fondos mutuos Valorización de Certificados de Depósito de Valores Dividendos devengados Valorización de títulos de deuda Intereses devengados de títulos de deuda Valorización de bienes raíces Arriendos devengados de bienes raíces Valorización de cuotas o derechos en comunidades sobre bienes muebles Resultado por operaciones con instrumentos derivados Amortización de mayor valor de inversiones en acciones de sociedades anónimas Otras inversiones y operaciones GASTOS DEL EJERCICIO Gastos financieros Comisión de la sociedad administradora Remuneración del comité de vigilancia Gastos operacionales de cargo del fondo Otros gastos Diferencias de cambio RESULTADO NETO DEL EJERCICIO 38 del 13 / 07 / 2011 al 31 /12 /2011 47.150 51 47.099 311.290 3.170 56.008 252.112 (51.466) (35.331) (2.700) (13.435) 306.974 FONDO DE INVERSION BANCHILE INMOBILIARIO V ESTADOS COMPLEMENTARIOS A LOS ESTADOS FINANCIEROS c) Estado de utilidad para la distribución de dividendos (M$) ESTADO DE UTILIDAD PARA LA DISTRIBUCION DE DIVIDENDOS Descripción BENEFICIO NETO PERCIBIDO EN EL EJERCICIO Utilidad (pérdida) neta realizada de inversiones Pérdida no realizada de inversiones (menos) Gastos del ejercicio (menos) Saldo neto deudor de diferencias de cambio (menos) DIVIDENDOS PROVISORIOS (menos) BENEFICIO NETO PERCIBIDO ACUMULADO DE EJERCICIOS ANTERIORES Utilidad (pérdida) realizada no distribuida Utilidad (pérdida) realizada no distribuida inicial Utilidad devengada acumulada realizada en ejercicio Pérdida devengada acumulada realizada en ejercicio (menos) Dividendos definitivos declarados (menos) Pérdida devengada acumulada (menos) Pérdida devengada acumulada inicial (menos) Abono a pérdida devengada acumulada (más) del 13 / 07 / 2011 al 31 /12 /2011 (4.316) 47.150 (51.466) - Ajuste a resultado devengado acumulado Por utilidad devengada en el ejercicio (más) Por pérdida devengada en el ejercicio (más) MONTO SUSCEPTIBLE DE DISTRIBUIR (4.316) 39
