Resolución N°1773-2012-SUNARP-TR-L

l.
Ministerio
"
de Justicia
y Derechos Humanos
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCiÓN No. -
J'ft'3 -2012 - SUNARP-TR-L
Lima,
SERAPIO AGAPITO QUlllOS
RUIZ.
N° 3772 del 3/8/2012.
H.T.D. W 00586 del 24/10/2012.
Predios de Lima.
Compraventa, Independización e Hipoteca .
APELANTE
TíTULO
RECURSO
REGISTRO
)
. ACTO (s)
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SUMlllA
APLICACiÓN
REGLAMENTO
"No procede la
, certificados por
':[755, cuando
"a\ ~08"
"
.30 NOV.2011
DE
lA
SÉTIMA
DISPOSICiÓN
TRANSITORIA
DEL
DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO'DE PREDIOS.
inscripción de transferencias en mérito de documentos privados
Notario al amparo de nonnas especiales anteriores fl la Ley N°
se presentan al Registro con posterioridad al 31 de octubre de
~.
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~SUN~./
~.
ACTO CUYA
PRESENTADA
INSCRIPCiÓN
SE
SOLICITA
Y
DOCUMENTACiÓN
Mediante el titulo venido en grado de apelación se solicita la inscripción de
compraventa, independización y préstamo de hipoteca social celebrado
entre el Banco de Vivienda del Perú BANVIP, representado por la Caja de
Ahorro y Préstamo para Vivienda A.M.C.V. "Del Puerto" a favor de Serapio
Agapito Quillas Ruiz, respecto al inmueble ubicado en el Conjunto
Habitacional Andrés de los Reyes Buitrón Mz Flote 4 distrito de Chancay,
provincia de Huaral departamento de Lima, inscrito en la partida N°
P18010269 del Registro de Predios de Huaral.
Para tal efecto se.ha adjuntado los siguientes documentos
-Contrato privado con firmas certificadas por notario de Lima Alfonso
Cisneros Ferreyros con fecha 22/4/1983.
-Copia .del Archivo General de la Nación del 4/5/2012 otorgado por el
Director de Archivos Públicos, Jorge Revelo Caballero.
DECISiÓN IMPUGNADA
El Registrador del Registro de Predios de Lima, Enrique Obed Chávez
Solan.o, observó el titulo en los términos siguientes:
Compraventa otorgada por BANVIP:
1.-En la documentación adjuntada se está presentando Contrato Privado de
Compraventa, Independización y Préstamo de Hipoteca Social otorgado por
el Banco de la Vivienda del Perú. Sin embargo, la Sétima Disposición
Transitoria del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
dispuso lo siguiente: "En aplicación del articulo 7 de la Ley N° 27755, para
/a inscripción de actos de disposición emanados de la voluntad de las
partes sólo se admitirán escritura pública o formulario registral legalizado
por notario, salvo el caso de formalidades distintas previstas por leyes
posteriores a la Ley N° 27755. (. ..)"; resulta por tanto que los contratos
privados con certificación de firmas, actualmente no pueden dar mérito a
inscripción.
Base legal: artículo 2011 del Código Civil, Artículos 31 y 32 del TUO del
Reglamento General de los Registros Públicos, del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios y las normativas citadas."
FUNDAMENTOS DE. LA APELACiÓN
•
.El recurrente sustenta su recurso de apelación,
siguientes fundamentos:
sobre la base de los
El inmueble materia de solicitud de inscripción, es un inmueble que se
denomina conjunto habitacional, encontrándose bajo el régimen de la Ley
de interés social, que con la sola documentación o contrato privado de
compraventa suscrita con esta entidad bancaria, es válida para su
inscripción correspondiente, teniéndose en consideración la fecha cierta
(21-04-1983) de suscripción del indicado contrato.
El contrato de compraventa, independización y préstamo de hipoteca
Social, cuya inscripción se solicita, se otorgo al amparo del Decreto Ley N°
14243, otorgándole la seguridad jurídica y validez en todas sus partes y
para todos sus efectos.
Se concluye que a la fecha en que se celebro el contrato de compraventa,
se encontraba vigente el Decreto Ley N° 14243, mediante la cual le daba
plena validez jurídica al indicado contrato, y por ende podia inscribirse en el
Registro Público respectivo, por lo tanto no se debe invocar la Ley 27755
.para el presente caso, toda vez que ello rige a partir de la fecha de
promulgación de esta Ley y para los contratos privados que se celebren a
partir de esta fecha para adelante.
•
ANTECEDENTE REGISTRAL
El inmueble ubicado en el Conjunto Habitacional Andrés de los Reyes
Buitrón Mz Flote 4 distrito de Chancay, provincia de Huaral departamento
de Lima se encuentra inscrito en la partida electrónica N° P18010269 del
Registro de Predios de Huarat. Consta como actual titular de dominio del
predio, el Banco de Vivienda del Perú.
v.
PLANTEAMIENTO
DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente la Vocal Rosario Del Carmen Guerra Macedo.
•
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a
.determinar es la siguiente:
- Si procede la inscripción de una transferencia en mérito de documento
privado con firmas certificadas ante Notario al amparo de normas
especiales anteriores a la Ley N° 27755, cuando se hayan presentado al
Registro con posterioridad al31 de octubre de 2008.
RESOLUCiÓN No. -
•
VI.
It 13- 2012
- SUNARP- TR-L
ANÁLISIS
1.
El artículo 2010 del Código Civil consagra el principio de titulación
auténtica, por el cual la inscripción se realiza en mérito de instrumento
público, salvo disposición diferente. En virtud de la salvedad establecida en
la citada norma sustantiva, mediante sucesivas disposiciones de rango
infralegal se permitió la inscripción sobre la .base de documentos privados,
con la sola exigencia de contar con firmas certificadas notarialmente.
I
•
Posteriormente, mediante el artículo 7 de la Ley W 27755, Ley de Creación
del Registro de Predios, se díspuso que a partir de la entrada en vigencia
de dicha Ley (16/6/2004), todas las inscripciones en dicho Registro debían
realizarse en virtud de escritura pública o formulario registral legalizado por
notario.
2. El Decreto Supremo N° 007-2004-JUS al reglamentar el articulo 7 de la
ley señaló que la formalidad de los títulos inscribíbles prevista en el
segundo párrafo del artículo 7 de la ley, está referida a 103 actos de
disposición emanados de la voluntad de las partes, con excepción de
aquellos que por mandato de ley o por voluntad de las partes deben
celebrarse por escritura pública bajo sanción de nulidad, casos en los que
la inscripción solo se efectuará en mérito a ésta.
El 30/9/2008 entró en vigencia el Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios (RIRP) publicado en el diario oficial "El Peruano" el 30/8/2008 y
aprobado por Resolución N° 248-2008-SUNARP/SN. La Sétima Disposición
Transitoria de este Reglamento tiene el texto siguiente:
"SÉTlMA.- Título Inscribible para actos de disposición
En aplicación del artículo 7 de la Ley N° 27755, para la inscripción de actos
de disposición emanados de la voluntad de las partes sólo se admitirán
escritura pública o formulario registral legalizado por Notario, salvo el caso
de formalidades distintas previstas por leyes posteriores a la Ley N° 27755.
Los formularios registra les certificados por Notario o abogado fedatario y
los documentos privados legalizados por Notario, con anterioridad al 16 de
junio de 2004, referidos a los actos a que se refiere el párrafo anterior, sólo
se admitirán hasta el.31 de octubre de 2008". (subrayado agregado)
•
.Norma sustentada en la protección a la seguridad jurídica que el Registro
está obligado a ofrecer a la comunidad y además, en su labor de lucha
contra la problemática de la falsificación documentaria.
3. Conforme a la norma reglamentaria, los títulos fehacientes (formularios
registra les o documentos privados con firma legalizada) que contuvieran
actos de disposición emanados por la voluntad de las partes sólo podían
admitirse a calificación hasta el 31/10/2008.
Luego de esa fecha, y con
arreglo a lo previsto por la Ley W 27755, sólo se efectuarian las
inscripciones en mérito de títulos auténticos (escritura pública o formulario
registrallegalizado por notario regulados por la referida Ley).
El requisito de la titulación auténtica derivado de la Ley W 27755 y
reglamentado por razón de temporalidad por la Sétima Disposición
Transitoria del nuevo Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
constituye un requisito expresa y taxativamente previsto por la ley para la
inscripción de todos los actos de disposición de predios a partir del
1/11/2008.
•
4. Con el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la
compraventa, independización y préstamo de .hipoteca social celebrada
entre el Banco de Vívienda del Perú BANVIP, a favor de Serapio Agapito
Quillos Ruiz, respecto al inmueble ubicado en el Conjunto Habitacional
Andrés de los Reyes Buitrón Mz Flote 4 distrito de Chancay, provincia de
Huaral departamento de Lima, inscrito en la partida N° P18010269 del
.Registro de Predios de Huaral.
5. A tal efecto se presenta el contrato de compraventa, independización y
préstamo de hipoteca social otorgado por el Banco de Vivienda del Perú,
representado por la Caja de Ahorro y Préstamo para Vivienda A.M.C.v.
"Del Puerto", a favor de Serapio Agapito Quillos Ruiz, cuyas firmas han sido
certificadas por el notario de Lima Alfonso Cisneros Ferreyros el 22/4/1983.
El Registrador ha denegado la inscripción -formulando observación- bajo el
fundamento que el título está conformado por documento privado y no un
parte notarial, por lO que en aplicación de la Sétima Disposición. Transitoria
del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, para la
inscripción de actos de disposición emanadas de la voluntad de las partes
solo se admitirán escritura pública o formulario registral legalizado por
notario.
•
Por su parte, el apelante señala que el contrato de compraventa,
independización y préstamo de hípoteca social se otorgó de a~uerdo a la
legislación vigente en dicho momento por lo que no debe aplicarse la
legislación actual, concluyendo asi, que el título tiene mérito suficiente para
su inscripción registral.
6. Al respecto cabe precisar que en lo que se refiere a la aplicación en el
tiempo de la Ley 27755, el criterio del Tribunal Registral fue que sí
procedía la inscripción en mérito a dichos documentos, cuando fueron
otorgados durante la vigencia de las normas derogadas, lo que se plasmó
en el 12° Pleno del Tribunal Registral, en el que se aprobó el siguiente
precedente de observancia obligatoria, publicado el 13/9/2005 en el díario
oficial "El Peruano":
"INSCRIPCIONES EN EL REGISTRO DE PREDIOS EN MÉRITO DE
DOCUMENTOS
PRIVADOS
CON LEGALIZACiÓN
NOTARIAL
DE
FIRMAS
En virtud del artículo 7 de la Ley N" 27755, a partir del 16/6/2004 (fecha de
unificación del Registro de Predios), han quedado derogadas tácitamente
las disposiciones legales que establecían inscripciones en mérito de
documentos privados con legalización de firmas. Sin embargo, sí procede la
inscripción en mérito a dichos documentos, si fueron otorgados durante la
vigencia de las normas derogadas. ,,1
•
Es decir, que conforme el precedente glosado, si los documentos privados
con legalización de fírmas habían sido otorgados antes del 16 de junio de
2004 - esto es, cuando se encontraban vigentes las normas especiales que
prescribían dicha formalidad para la inscripción-, podían acceder al registro.
Ello en aplicación del denominado "Principio de lrretroactividad de la Ley",
no pudiendo en consecuencia aplicarse retroactivamente la Ley 27755 a
actos que habían sido otorgados válidamente en fecha anterior, en la que
Criterio sustentado en las Resoluciones N" 223-2004-SUNARP-TR-T
del 7/12/2004,
SUNARP-TR-L del 1/7/2005 y N" 196-2005-SUNARP-TR-L
del 71412005.
1
N" 371-2005-
•
RESOLUCiÓN No. -
1113- 2012 -
SUNARP-TR-L
se encontraban vigentes normas especiales que permitian la inscripción en
mérito a documentos privados con certificación de firmas.
Sin embargo, el precedente citado fue modificado por la Sétima Disposición
Transitoria del vigente Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios, la misma que, conforme se ha señalado anteriormente, ha
establecido que tales documentos solamente serán admitidos hasta el 31
de octubre de 2008.
•
7. Como puede apreciarse, la segunda parte del precedente antes citado
aprobado por el Pleno de/ Tribunal Registra/, que establece: "Sin embargo,
.si procede la inscripción en mérito a dichos documentos, si fueron
otorgados durante la vigencia de las normas derogadas", se mantuvo
~ 1ra.Salaf
vigente únicamente hasta el 31 de octubre de 2008. Con posterioridad a
y. .
.~~\dicha fecha, ya no procede la inscripción en mérito a documentos privados
'~N¡>'~'<
\ con firmas legalizadas notarialmente,
ni en virtud de los formularios
-. bgistrales certificados por Notario o abogado fedatario, aún cuando dichos
documentos hayan sido otorgados durante la vigencia de las normas
derogadas, no implicando ello una aplicación retroactiva de la norma, sino
una aplicación inmediata, esto es, aplicación que se hace a los hechos que
ocurren mientras la norma tiene vigencia2
Es de notar que la finalidad de la Sétima Disposición Transitoria citada, al
poner una fecha limite para la admisión al .registro
de documentos
privados, es evitar que se continúen incorporando al Registro estos
documentos privados, los cuales al carecer de matricidad pueden ser
fácilmente falsificados.
-En consecuencia, no procede la inscripción de transferencias en mérito de
documentos privados certificados por Notario al amparo de normas
especiales anteriares a la Ley N" 27755, cuando. se presentan al Registra
con posteriaridad al 31 de octubre de 2008.
8. En el presente caso, atendiendo a lo dispuesto por la Sétima Disposición
Transitoria del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios y
.siendo que el documento presentado para su inscripción fue certificado en
cuanto a sus firmas por Notario, el 22/4/1983, éste debió ser presentado al
Registro de Predios hasta el 31 de octubre de 2008.
En ese sentido y dado que el asiento de presentación del título venido en
grado. es del 3/8/2012, la presentación
es extemporánea,
por lo que a la
.
.
fecha, el referido documento privado no resulta suficiente para su
inscripción en el Registro de Predios.
En consecuencia, corresponde canfirmar la observación efectuado por el
Registrador del Registro de Predios de Lima.
9. Finalmente, mediante Resolución N° 089-2011-SUNARP/SA publicada el
30/11/2011, se ha derogado la parte del artículo 156 del RGRP que
establecía que el Tribunal Registral debía pronunciarse respecto a los
2 Esdeprecisar
quelasnormascontenidas
enel articulo103 dela Constitución
PolíticadeiPerúy
el articuloill delTituloPreliminar
delCódigoCivil,recogenla teoríadela aplicación
inmediata
dela
norma y de los hechos cumplidos. Aplicación inmediata de la norma es la que se hace a los hechos,
. relaciones y situaciones jurídicas que ocurren mientras tiene vigencia, es decir entre el momento en
que entra en vigor y aquél en que es derogada o modificada. Por su -parte, la teoría de los hechos
cumplidos afirma que los hechos cumplidos durante la vigencia de la antigua ley se rigen por ésta y
los cumplidos después de su promulgación, por la nueva.
derechos registra les, Por lo tanto, compete exclusivamente a la primera
instancia registral determinar los derechos que correspondan .
•
.Estando a lo acordado por unanimidad;
VII.
RESOLUCiÓN
CONFIRMAR la observación formulada por el Registrador Público del
Registro de Predios de Lima, al título referi10 en el encabezamiento,
conforme a los fundamentos expresados en 'el análisis de la presente
,¡
Resolución.
Regístrese y comuníq~ese.
~Fif
.
/:::-\.
......-:
G;
u'
í;-l'
~
\~ ~¡asa\~.~
.
.
LUIS LBER:t .~~/HUARIPATA
Pr~~dente 'i!~~~fJi«era~sala
.
cel Tribunal Registral ~
•
ROSARIO DEL CA MEN GUER A MACEDO
Vocal del Trib nal Registral
'
/
Z/: TribunalfRcsoluciones
MRK
•
012/3772-2012