PROPERTY REPORT EL MERCADO DE OFICINAS EN MADRID Y BARCELONA TERCER TRIMESTRE 2012 cONTACTOS RESEARCH María de Molina, 54 Tél. : +34 914 549 600 Emilie GRADASSI Directora Research, marketing y comunicación [email protected] Ramiro J. RODRÍGUEZ Analista - Research [email protected] RESUMEN EJECUTIVO Reducción de la disponibilidad, pese a una tímida demanda Uno de los efectos de la prolongación de la crisis es el menor ritmo de despidos y cierre de empresas. Esto repercute en menor liberación de espacio inmobiliario de segunda mano, con lo cual la superficie contratada se refleja directamente en menor disponibilidad. No obstante, los niveles acumulados de contratación de oficinas en 2012 se mantienen deprimidos reflejando la dinámica de la economía nacional. En Madrid las rehabilitaciones recientes en el CBD compensan la inversión y encuentran inquilino rápidamente cONTACTOS BARCELONA • Los empresarios se mantienen cautos y racionalizan al máximo la demanda de oficinas • Las contrataciones y renovaciones de contratos buscan aprovechar incentivos y rentas reducidas • La renovación del parque se apoya sobretodo en rehabilitaciones, muchas de ellas en el CBD • Las oficinas de mejores calidades y ubicaciones mantienen una demanda relativamente resistente, lo cual sirve de soporte a la renta prime • La tasa disponibilidad se reduce por la escasez de entregas de obra nueva Inés BORDÁS Transacción - Oficinas Cataluña Tel.: +34 933 012 010 [email protected] Pese al incremento del take-up, la disponibilidad de oficinas en Barcelona mantiene en registros altos INVERSIÓN • La contratación acumulada del año sigue el ritmo del entorno macroeconómico y llega a cotas inferiores a las de 2010 y 2011 • Los 55.500 m² de take-up del tercer trimestre se apoyan en grandes operaciones y superan el dato de hace un año • La disponibilidad mantiene un nivel alto, aunque se redujo en el pasado trimestre, debido principalmente a la nula entrega de obra nueva OFICINAS MADRID Ilán DALVA Director Transacción - Oficinas Nacional [email protected] Francisco Manchón Director Nacional de Inversión [email protected] Los volúmenes de inversión en inmobiliario se mantienen escasos • Pese a la corrección en los capital values de los últimos años los inversores institucionales no toman posiciones en el mercado español • La rentabilidad prime responde a la sequía de operaciones pasando del 5,5% al 5,6% en el trimestre • El volumen acumulado de 2012 se mantiene por debajo de los de 2010 y 2011 BNP PARIBAS REAL ESTATE TODAS LAS PIEZAS DEL PUZLE INMOBILIARIO BNP Paribas Real Estate desarrollará con usted soluciones inmobiliarias integrales y a medida, para cada una de sus necesidades: Valoración, Transacción, Consultoría, Property Development, Investment Management, Property Management. Gracias a nuestro ámbito internacional y a nuestra presencia en España, ponemos a su disposición todos nuestros conocimientos especializados. Con BNP Paribas Real Estate, todos los servicios en uno. Su contacto en España: 914 549 600 www.realestate.bnpparibas.es 4 PROPERTY REPORT - EL MERCADO DE OFICINAS EN MADRID Y BARCELONA - TERCER TRIMESTRE 2012 Zonificación El mercado de oficinas en Madrid CBD Centro Descentralizada Periferia CBD Centro Descentralizada Periferia Total Parque de Oficinas (m²) 3.487.100 2.675.700 2.844.000 2.813.000 11.815.900 Disponibilidad (m²) 161.300 352.300 637.600 517.300 1.668.600 Tasa de disponibilidad (%) 4,6% 13,2% 22,4% 18,4% 14,1% Contratación 3º Trim. 2012 (m²)* 31.300 7.900 20.100 9.900 69.200 Contratación acumulada del año (m²)* 49.200 45.600 55.900 39.900 190.600 Rentas máximas 3º Trim. (€/m²/mes) 25,5 24,0 18,0 13,0 - Rentas medias 3º Trim. (€/m²/mes) 21,0 14,0 13,1 11,2 15,4 Superficie entregada 3º Trim. 2012 (m²) 0 0 0 0 0 Superficie a entregar 2012 (m²) 11.300 0 59.700 1.200 72.200 Superficie a entregar 2013 (m²) 4.100 13.200 34.000 15.900 67.200 * Dato analizado y validado por BNP Paribas Real Estate que no incluye renegociaciones. Fuente: Research BNP Paribas Real Estate. Octubre 2012. Datos clave PROPERTY REPORT - EL MERCADO DE OFICINAS EN MADRID Y BARCELONA - TERCER TRIMESTRE 2012 Ciclo económico y de contratación Tasa de disponibilidad (%) 1.000.000 16 800.000 12 600.000 Media de contratación 8 400.000 4 200.000 0 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 T1 T2 T3 MADRID 2012 % Var. PIB (%) -4 Contratación Fuente: BNP Paribas Real Estate Research Take-up (m2) T4 Contratación trimestral por zona CBD m2 Centro Descentralizada Periferia 300.000 Fuente: BNP Paribas Real Estate Research 200.000 150.000 100.000 50.000 0 I II III IV 2006 I II III IV 2007 I II III IV 2008 I II III IV 2009 I II III IV 2010 I II III IV 2011 I II III 2012 CBD Centro Descentralizada Fuente: BNP Paribas Real Estate Research Periferia 3% 23% 17% Fuente: BNP Paribas Real Estate Research 26% 10% Se alcanzaron 77 operaciones en el T3, superando en 5 transacciones el registro de hace un año. En una perspectiva de largo plazo, destaca que, hasta 2008, en cada trimestre se cerraban más 100 operaciones y que desde el inicio de la recesión la media es de 92 en cada periodo. La mayor cuota en operaciones fue para la zona Descentralizada, con un 30%, en las sub-zonas de Emilio Vargas/Avenida de América, Avenida de Burgos, Campo de las Naciones, además de la zona de Julián Camarillo. En cuanto al sector de actividad de los demandantes, destacaron las compañías de asesoría legal-consultoría, superando a las de servicios. También obtuvieron una cuota importante (17%) las de Tecnologías de la Información, que han pasado de participar con menos del 5% de las operaciones antes de 2007 a una media del 18% en años más recientes. Legal Consultoría Servicios IT Comercio-Distribución Industria Financiero Ocio y cultura Tranporte-Logística Sector Público Otros 9% No obstante, algunas transacciones se desmarcan de la tendencia de reducción. Es el caso de operaciones como las de los bufetes de abogados Perez-Lorca y Linklater, que contrataron 6.500 m² y 3.500 m², respectivamente, en sendos edificios del Centro de Negocios (CBD). Las empresas han sacado provecho de las oficinas de calidad en edificios rehabilitados, actualmente disponibles en el eje Castellana-Recoletos. El tamaño medio operación ha sido de 700 m² en línea con la práctica actual del mercado. Para dar una referencia, en el periodo 2004-2008 la media por operación fue de 1.156 m². Transacciones por sectores de actividad 6% La racionalización del gasto inmobiliario se mantiene como motor de la contratación y las empresas siguen buscando: • Ajustar superficie a plantillas reducidas • Rentas efectivas más asequibles • Mejores calidades de los edificios En respuesta a estas demandas, el CBD logró una cuota del 45% del take-up (27% de las transacciones), muy por encima de la media de los últimos cinco años del 17% y registrando un máximo histórico. La zona Descentralizada también atrajo una buena proporción del take-up (29%), alojando principalmente operaciones en zonas semi-industriales, como la de Julián Camarillo. Número de operaciones por zona 25 20 15 10 5 0 El alto nivel de incertidumbre reinante en la economía mantiene a los mercados inmobiliarios en niveles de mínima actividad. El tercer trimestre de 2012 ha respondido a esta situación con indicadores de contratación y de oferta modestos. La contratación de oficinas en Madrid fue de casi 70.000 m², un 11% por debajo de registrado hace un año. El acumulado anual llega a 190.000 m², cifra sensiblemente inferior a la de los mismos periodos de 2011 y 2010. Más bien, el take-up acumulado de 2012 se asemeja al de 2009, cuando entre enero y septiembre se contrataron 150.000 m². Este también es el impulsor de las renegociaciones, en las cuales los propietarios ofrecen esquemas de incentivos a sus ocupantes para no enfrentar la desocupación del inmueble. 350.000 250.000 5 La perspectiva de volumen de transacciones y absorción bruta para cierre de año no depara sorpresas y la contratación del cuarto trimestre de 2012 estará en el entorno de los 70.000 y 80.000 m². 6 PROPERTY REPORT - EL MERCADO DE OFICINAS EN MADRID Y BARCELONA - TERCER TRIMESTRE 2012 Tasa de disponibilidad MADRID 2012 Fuente: BNP Paribas Real Estate Research % 16 14 12 10 8 6 4 I II III IV 2006 I II III IV 2007 I II III IV 2008 I II III IV 2009 I II III IV 2010 I II III IV 2011 I II III 2012 2011 III 2011 IV 2012 I 2012 II En cuanto a la actividad promotora, destacan las rehabilitaciones integrales de edificios, cuya superficie corresponde a casi dos tercios de los proyectos de obra nueva. En otras palabras, las reformas suman 63.000 m² y los proyectos en desarrollo suman 110.000 m². 2012 III 25 Fuente: BNP Paribas Real Estate Research 20 15 10 5 0 CBD Centro Descentralizada Después de tres trimestres consecutivos de incrementos, la tasa de disponibilidad de oficinas se redujo ligeramente para situarse en el 14,1%. Los principales motivos para la reducción son: • La actividad promotora a ralentí • La menor liberación de espacio de segunda mano La absorción de edificios enteros en el CBD contribuyó a que la tasa de disponibilidad de la zona se redujera en casi medio punto, dejando la tasa de disponibilidad en el 4,6%. La única zona de incremento de la tasa de disponibilidad ha sido Periferia, en la cual se añadió oferta únicamente de segunda mando, con alrededor de 8.000 m². Tasa de disponibilidad por zona % Oferta Periferia No se detectaron entregas de obra nueva durante el trimestre, aunque a fecha de elaboración de este informe (octubre 2012), han entrado al parque 50.700 m² en zona Descentralizada, correspondientes en su totalidad a un único proyecto. Tampoco se registraron inicios de edificios de oficinas, en respuesta a los índices de alta desocupación y perspectiva negativa en el plano de empleo y producción para el resto de 2012 y todo 2013. La escasez de actividad promotora puede tener efectos negativos sobre el parque a medio plazo. Esto es debido a que la demanda está ocupando las oficinas de mayor calidad, cribando las de más difícil comercialización. En consecuencia, lo que queda en oferta, tiende a ser la parte del parque con menor calidad. Ratio de disponibilidad sobre Take-up 2010 III Años 2011 III 2012 III 12 Fuente: BNP Paribas Real Estate Research 10 8 6 4 2 0 CBD Centro Descentralizada Periferia Total Pese a la reducción global de la disponibilidad, no se puede afirmar que el mercado ha mejorado su rendimiento. Esto se puede apreciar en los años necesarios para absorber la oferta disponible. En todas las zonas y el global de la ciudad, menos en CBD, se necesitan más años que en 2010 y 2011 para agotar el producto. Esto es debido al menor ritmo de contratación de los últimos 12 meses. En particular, se necesitarían casi seis años para absorber toda la disponibilidad, con el ritmo actual de contratación. En 2011 se necesitaban 5 años. La visión para cierre de año es de sostenimiento de la disponibilidad en función de entregas escasas previstas y una previsión de take-up por debajo de los 80.000 m². En esta medida, 2013 empezará con una retadora tasa de disponibilidad en el entorno del 14%. PROPERTY REPORT - EL MERCADO DE OFICINAS EN MADRID Y BARCELONA - TERCER TRIMESTRE 2012 Evolución de rentas medias €/m2/mes CBD 40 MADRID 2012 Centro Descentralizada Periferia Madrid Rentas 35 30 Fuente: BNP Paribas Real Estate Research 25 20 15 10 5 0 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III 2012 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Evolución de la renta prime Las operaciones del tercer trimestre registraron una media de 15,4 €/m²/mes. Esto representa un incremento tanto en términos trimestrales (16%), como anuales (7%). No obstante, no se interpreta como una presión positiva por parte de la demanda, o por escasez de producto, sino más bien por cierre de operaciones puntuales sobre grandes superficies en CBD. La renta prime ha permanecido estable en los 25,5 €/m²/mes, para las mejores oficinas ubicadas sobre el eje Castellana-Recoletos. Las rentas máximas de otras zonas representativas tales como Cuatro Torres Business Area han permanecido en el entorno de 24 €/m²/mes. En todos los casos la capacidad negociadora de las partes puede afectar en nivel definitivo de la renta. No obstante, los márgenes de negocias son menores e CBD y se incrementan conforme se aproximan los emplazamientos a la periferia. El índice de renta real, que descuenta el efecto de la inflación, también revela incremento en el último año del 5%. No obstante, su nivel denota que la rentas reales actuales se encuentran al 84% de lo observado en 2005. €/m2/mes 45 40 Fuente: BNP Paribas Real Estate Research 35 30 25 20 15 10 5 0 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Índice de renta nominal 160 150 120 110 100 90 80 70 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Fuente: BNP Paribas Real Estate Research 140 130 Los incentivos siguen formando parte importante de la contratación bruta y las renegociaciones. Se observa mayor presión de la demanda para incorporar periodos de gracia. Los propietarios también acceden a asumir gastos de adecuación y rentas escalonadas. Incluso, las renegociaciones de inquilinos actuales, a parte de reducir rentas, incorporan los incentivos mencionados. El cierre de año tendrá un balance final de descuento en rentas tanto faciales como efectivas. La intensidad del consumo privado y del empleo no permiten esperar un repunte. Los esquemas de incentivos permanecerán hasta que no se inicie una recuperación franca de la demanda, lo cual queda pospuesto hasta más allá de 2013. Índice de renta media (2005 = 100) Índice de renta real 7 8 PROPERTY REPORT - EL MERCADO DE OFICINAS EN MADRID Y BARCELONA - TERCER TRIMESTRE 2012 Zonificación El mercado de oficinas en Barcelona CBD Centro Descentralizada Periferia CBD Centro Descentralizada Periferia Total Parque de Oficinas (m²) 872.100 2.480.800 1.153.900 1.092.800 5.599.600 Disponibilidad (m²) 70.900 265.000 281.600 282.700 900.200 Tasa de disponibilidad (%) 8,1% 10,7% 24,4% 25,9% 16,1% Contratación 3º Trim. 2012 (m²)* 3.200 38.000 7.400 6.900 55.500 Contratación acumulado del año (m²)* 15.200 55.700 35.400 23.500 129.800 Rentas máximas 3º Trim. (€/m²/mes) 18,0 18,0 17,0 14,0 - Rentas medias 3º Trim. (€/m²/mes) 16,1 12,2 11,6 8,8 11,8 Superficie entregada 3º Trim. 2012 (m²) 0 0 0 0 0 Superficie a entregar 2012 (m²) 0 0 0 0 0 Superficie a entregar 2013 (m²) 0 0 44.500 0 44.500 * Dato analizado y validado por BNP Paribas Real Estate que no incluye renegociaciones. Fuente: Research BNP Paribas Real Estate. Octubre 2012. Datos clave PROPERTY REPORT - EL MERCADO DE OFICINAS EN MADRID Y BARCELONA - TERCER TRIMESTRE 2012 Ciclo económico y de contratación Tasa de disponibilidad (%) Var. PIB (%) 500.000 20 400.000 15 10 300.000 Media de contratación 200.000 5 100.000 0 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 T1 T2 T3 BARCELONA 2012 % -5 Contratación Fuente: BNP Paribas Real Estate Research Take-up (m2) Centro Descentralizada La zona dominante en la contratación ha sido la Centro, atrayendo el 68% de la superficie absorbida y el 38% de las operaciones. La explicación de esta abultada cuota en el takeup es que la zona Centro alojó las operaciones más importantes del trimestre mencionadas anteriormente. Periferia 6% 12% Fuente: BNP Paribas Real Estate Research 13% 69% <300 m2 301-1.000 m2 1.001-3.000 m2 >3.000 m2 140.000 Fuente: BNP Paribas Real Estate Research 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 I II III IV 2007 I II III IV 2008 I II III 2009 IV I II III 2010 IV I II III 2011 IV I II III 2012 La siguiente zona en importancia ha sido Descentralizada, donde se registró un 26% de las operaciones y un 13% de la contratación de superficie. Dentro de esta zona, la empresas buscaron principalmente oficinas en el distrito 22@. El tamaño medio de las operaciones en zonas descentralizadas es de 550 m². Se registraron 52 operaciones, por debajo de media de 57 de los últimos cinco años. En este sentido, la superficie media (corrigiendo datos atípicos) fue de 645 m², quedando por debajo de las medias trimestrales desde 2008, que han oscilado entorno a los 800 m². En cuanto al sector de actividad de los contratantes, priman los de servicios, industria e IT, acumulando dos de cada tres operaciones. La operación de Incasòl ha sido la única del sector público, el cual se mantiene al margen de la toma de espacio, debido a las medidas de austeridad. Contratación trimestral por superficie m2 Durante el tercer trimestre de 2012 se contrataron 55.500 m² de la mano de dos grandes operaciones que suman 22.500 m², registrando un crecimiento tanto en términos anuales (+12%), como trimestrales (57%). En el acumulado del año se alcanzan 133.500 m², por debajo de lo alcanzado en los tres primeros meses de 2011 (152.000 m²) y de 2010 (167.000 m²). El alargamiento de la recesión económica en España y Cataluña sigue definiendo una contratación muy tímida. En este escenario, es posible que a cierre de 2012 no se alcance la media de los últimos 4 años. No obstante, destacan algunas operaciones de gran tamaño como la de la nueva sede de Endesa (17.000 m²), las nuevas oficinas del Instituto Catalán del Suelo - Incasòl (5.545 m²) y del broker financiero GVC Gaesco (3.800 m²). T4 Contratación trimestral por zona CBD 9 La previsión para 2013 en el mercado de oficinas barcelonés es de sostenimiento de la actividad modesta. No obstante, algunas operaciones de sedes corporativas en curso podrían incrementar la cifra de absorción bruta, aunque no señalarían un cambio de rumbo en la dinámica del mercado. 10 PROPERTY REPORT - EL MERCADO DE OFICINAS EN MADRID Y BARCELONA - TERCER TRIMESTRE 2012 Tasa de disponibilidad BARCELONA 2012 Fuente: BNP Paribas Real Estate Research % 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 I II III IV 2006 I II III IV 2007 I II III IV 2008 I II III IV 2009 I II III IV 2010 I II III IV 2011 I II III 2012 2011 III 2011 IV 2012 I 2012 II El mensaje principal en la oferta de Barcelona es de nivel alto en todas las zonas, en particular en los distritos descentralizados y periféricos. No obstante, el incremento en la disponibilidad se detuvo en el último trimestre y la tasa de disponibilidad se ha mantenido (16,1%). Este sostenimiento se ha facilitado por la parálisis de la actividad promotora, que concatena cuatro trimestres sin entregas significativas de obra nueva. Las zonas Centro y Descentralizada han sido las únicas en incrementar su oferta, aunque con variaciones inferiores a un punto. Destaca la entrada a la disponibilidad de la zona Centro de 8.500 m² que se vieron convenientemente neutralizados por la absorción bruta de la zona. En Descentralizada la tasa de disponibilidad se incrementó en medio punto, debido a oficinas que se quedaron vacías, principalmente en la zona de Poblenou-Diagonal Mar. Tasa de disponibilidad por zona % Oferta 2012 III 35 Fuente: BNP Paribas Real Estate Research 30 25 20 15 10 5 0 CBD Centro Descentralizada Periferia La mayor tasa de vacancia corresponde a la zona Periferia, que pese a reducirse en el T3 (-0,9 puntos), llega al 25,9%. Le sigue la zona Descentralizada con un 24,4% y más alejadas se encuentran Centro (10,7%) y CBD (8,1%). No se detectaron entregas de obra nueva significativa, por lo cual el parque se mantiene en 5.600.000 m². Los proyectos de oficinas son inexistentes o están paralizados y tampoco se detectaron inicios de nuevas construcciones entre junio y septiembre. Esto refleja que las expectativas de promotores son de débil demanda para 2014 y 2015, con dos efectos inmediatos: • Incremento de la proporción de producto de menor calidad u obsoleto en la oferta • Escasez de oficinas modernas con estándares internacionales a dos años vista A fecha de elaboración de este informe, se adelantan dos proyectos para entrega en la primera mitad de 2013, en Zona Franca y 22@ (23.500 m² y 21.500 m² respectivamente), que contrarrestan el efecto de obsolescencia del parque. El año cerrará con una tasa de disponibilidad estable, con una absorción neta en el último trimestre ligeramente negativa. De esta forma, la tasa de disponibilidad cerrará en torno al 16,3%. PROPERTY REPORT - EL MERCADO DE OFICINAS EN MADRID Y BARCELONA - TERCER TRIMESTRE 2012 Evolución de la renta prime BARCELONA 2012 €/m2/mes Rentas 30 20 15 10 5 0 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Fuente: BNP Paribas Real Estate Research 25 CBD €/m2/mes 30 Centro Descentralizada Periferia Barcelona 25 Fuente: BNP Paribas Real Estate Research 20 15 10 5 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III 2012 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Max Med Min 20 18 Media Barcelona: 11,8 12 10 8 6 4 2 0 CBD Centro Descentralizada Periferia Fuente: BNP Paribas Real Estate Research 16 14 La renta prime (18 €/m²/mes) ha permanecido estable frente al pasado trimestre en respuesta a que las mejores oficinas enfrentan una demanda más activa. No obstante, comparada con la de hace un año registra un descuento del 4%. El descuento acumulado en la renta prime frente al máximo de 2007 llega al 35%. Frente al tercer trimestre de 2011 las oficinas de Periferia son la de mayor reajuste con un -26% de variación. Los 8,8 €/m²/mes de renta media muestran el esfuerzo de los propietarios para ajustar sus flujos de caja y contrarrestar la mayor disponibilidad de la zona que ronda el 26%. Centro y Descentralizada también mostraron reajuste anuales en su renta media del 11,2% y 15,5%, respectivamente. Durante el año en curso, las condiciones del mercado también han presionado las rentas efectivas negativamente. Es decir, que los descuentos no nominales se han ampliado. En este sentido, se ven en el mercado incentivos como carencias por encima del mes por año de obligado cumplimiento – la cual ha sido la práctica general del mercado hasta ahora –, así como mayores periodos con rentas escalonadas. Rentas del trimestre €/m2/mes La media de rentas en Barcelona fue de 11,8 €/m²/mes. Frente al tercer trimestre de 2011 se observa un descenso 13,7%, que refleja peores condiciones de la economía y un sentimiento por parte de los empresarios de deterioro del clima de negocios. Este trimestre encadena cuatro cuartos consecutivos de variaciones anuales negativas. La renta media en el CBD fue de 16,1 €/m²/mes por encima del resto de zonas, denotando que la representatividad y buena ubicación de los edificios en el eje Gracia-Diagonal se mantiene vigente y que los precios son resistentes pese al embate de la crisis. En este sentido la media de rentas para esta zona ha resultado un 3,3% por encima de la registrada hace un año, siendo la única zona capaz de repuntar, aunque poco, en términos interanuales. Evolución de rentas medias 0 11 En términos constantes, descontando el efecto de la inflación, la renta media de Barcelona presenta variaciones menores que la renta nominal. Esto quiere decir que la inflación atenúa los descuentos. A manera de ejemplo, en el tercer trimestre la variación anual de la renta nominal fue de -13,7% mientras la renta deflactada se redujo un 16%. No se observan ni a nivel de la economía regional ni a nivel del mercado local presiones positivas sobre las rentas. Es posible que en los próximos dos o tres trimestres se sigan observando descuentos en los alquileres de oficinas en la capital condal. Al mismo tiempo, los incentivos a la contratación, tales como carencias, seguirán acompañado las negociaciones. PROPERTY REPORT - EL MERCADO DE OFICINAS EN MADRID Y BARCELONA - TERCER TRIMESTRE 2012 En los nueve primeros meses de 2012 se acumularon 510 millones de euros en España en inversión inmobiliaria comercial, una tercera parte del acumulado del mismo periodo de 2011. Se registra reducción en todos los segmentos, siendo el de menor descenso el de oficinas, con un ajuste del 40%, y el de mayor el de Retail (-81%). Las oficinas continúan siendo el activo de mayor cuota en el volumen total, acumulando casi 200 millones en 2012 (T1 a T3). Les siguen hoteles (150 millones de euros) y retail (103 millones de euros). A diferencia de los años 2010 y 2011, no se han detectado operaciones sobre centros comerciales, ventas de porfolios de oficinas bancarias ni tampoco desinversiones de súper e hipermercados. De esta forma, son las pequeñas transacciones en locales high-street las que marcan actualmente el ritmo de la inversión retail. 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 I II III IV I 2007 II III IV I 2008 II III IV I 2009 II III IV I 2010 II III IV I II III 2011 2012 Fuente: BNP Paribas Real Estate Research La cifras de inversión en inmobiliario comercial continúan reflejando una actitud inversora de máxima precaución y a la espera de señales de mejoría. Estas señales se siguen postergando debido al alargamiento de la crisis en España y a la debilidad en el crecimiento europeo. Este contexto deja espacio principalmente a operaciones de tamaño mediano y pequeño, protagonizadas mayoritariamente por inversores locales. Los activos más apetecidos por fortunas privadas, y fondos institucionales son aquellos muy líquidos con ocupantes solventes y contratos a largo plazo. Los activos adjudicados de cajas y bancos así como los llamados “distressed assets” son objetivos fondos value-added y oportunistas. mill. € Volumen de inversión en oficinas en Madrid mill. € 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 I II III IV I 2007 II III IV I 2008 II III IV I 2009 II III IV I 2010 II III IV I 2011 II III 2012 Fuente: BNP Paribas Real Estate Research Inversión Volumen de inversión en España Volumen de inversión en oficinas en Barcelona mill. € El rendimiento de las inversiones inmobiliarias se ha visto afectado en el último trimestre. Después de varios trimestres de estabilidad, la rentabilidad prime de oficinas en Madrid ha pasado del 5,5% al 5,6%. Así, se reconocen la presión del coste de la deuda soberana y la tendencia negativa de los precios de venta. De forma similar, la rentabilidad prime de oficinas en Barcelona ha llegado al 5,8%. 700 La perspectiva para los próximos trimestres en el volumen de inversión en España es de status-quo. Los inversores mantendrán sus objetivos en mercados core europeos mientras los indicadores macroeconómicos y de sentimiento en España se mantengan a la baja. Casi con certeza, 2012 cerrará como uno de los años de menor actividad inversora, incluso por debajo de 2009. La señal que están esperando los inversores para tomar posiciones comenzaría a observarse a finales de 2013, al tiempo que se consolidan las medidas estructurales, el balance fiscal y la liquidez del sector bancario. 0 600 500 400 300 200 100 I II III IV I 2007 II III IV 2008 I II III IV I 2009 II III IV I 2010 II III IV 2011 I II III 2012 Fuente: BNP Paribas Real Estate Research MADRID Y BARCELONA Rentabilidad prime vs rentabilidad bono del Estado y tipos de interés Rentabilidad Prime neta oficinas de Madrid Rentabilidad Prime neta oficinas de Barcelona Obligaciones del Estado a 10 años (TIR) EURIBOR (12 meses) % 9 8 7 6 5 4 3 2 1 I II III IV 2006 I II III IV 2007 I II III IV 2008 I II III IV 2009 I II III IV 2010 I II III IV 2011 I II III 2012 Fuente: BNP Paribas Real Estate Research 12 PROPERTY REPORT - EL MERCADO DE OFICINAS EN MADRID Y BARCELONA - TERCER TRIMESTRE 2012 13 Situación del mercado en Europa Oficinas de Europa Occidental (9 ciudades) 9 8 7 5,9 6 5 4 10 10,0 5 9,5 0 9,0 -5 8,5 -10 8,0 -15 7,5 II III IV 2006 I II III IV 2007 I II III IV 2008 I I II III IV I 2007 II III IV I 2008 II III IV II III IV 2009 I II III IV 2010 I II III IV 2011 I 2009 II III IV I 2010 II III IV I 2011 II III 2012 *Londres, París, Munich, Frankfurt, Hamburgo, Berlín, Madrid, Milán y Bruselas Inversión - últimos doce meses Oficinas de Europa Occidental (9 ciudades) miles de mill. € 70 60 50 40 34,0 30 20 10 0 I II III IV I 2005 II III IV I 2006 II III IV I 2007 II III IV I 2008 II III IV I 2009 II III IV I 2010 II III IV I 2011 II III 2012 I II III 2012 7,0 % 6,5 6,0 5,5 5.06% 5,0 4,5 4,0 I II III IV 2005 I II III IV 2006 I II III IV 2007 I II III IV 2008 I II III IV 2009 I II III IV 2010 I II III IV 2011 I II III 2012 Fuente: BNP Paribas Real Estate - Research - octubre 2012 10,5 Fuente: BNP Paribas Real Estate - Research - octubre 2012 11,0 I II III IV 2006 Rentabilidad prime media 15 II III IV I Tasa de disponibilidad media 20 2005 II III IV 2005 % I I Oficinas de Europa Occidental (9 ciudades) % -20 mill. m2 Rentabilidad prime Renta prime y tasa de disponibilidad Crecimiento de la renta prime media Oficinas de Europa Occidental (9 ciudades*) Fuente: BNP Paribas Real Estate - Research - octubre 2012 • El resultado ha sido una demanda de oficinas afectada de forma negativa. En los últimos 12 meses hasta el cierre del tercer trimestre, el take-up de las nueve principales ciudades de Europa occidental se ha vuelto a debilitar, cayendo un 10%. Londres Centro y París Centro fueron las ciudades de mayor desaceleración, mientras las urbes alemanas rindieron relativamente bien. A pesar de haber alcanzado el mayor take-up trimestral, Milán y Madrid continúan siendo los mercados más débiles, en respuesta a sus fundamentales económicos. • Se registró una suave contracción en la tasa de disponibilidad en el T3 de 2012. Actualmente la disponibilidad es estable o decreciente en todas las ciudades, menos en Londres Centro donde la entrega del edificio más alto de Londres, el Shard, resultó en una gran cantidad de nueva oferta añadida en el trimestre. Gracias a la resistente demanda de Alemania, la tendencia negativa en la disponibilidad se mantuvo en las principales ciudades, pese al mayor nivel de entregas del trimestre anterior. Las rentas prime de oficinas se mantuvieron estables durante todo el tercer trimestre, mientras estuvieron estables en Madrid y comenzaron a descender en Milán. • La inversión en oficinas acumulada en los últimos doce meses mantuvo el incremento (+19) y alcanzó su mayor nivel desde el T2 de 2008. No obstante, existen disparidades en las tendencias de los diferentes mercados. Londres Centro y la ciudades alemanas fueron claramente el impulsor de la actividad del último trimestre y la fuerte actividad inversora incluso condujo a una pequeña compresión en las rentabilidades (Munich y Hamburgo). La actividad inversora en parís se sostiene, con una reducción de 20 pb en la rentabilidad prime, a diferencia de Madrid, Milán y Bruselas. In Madrid y Milán, en un contexto de aversión al riesgo añadida, la falta de actividad se reflejó en mayores niveles de rentabilidad prime de oficinas. Take-up - últimos doce meses Fuente: BNP Paribas Real Estate - Research - octubre 2012 La primera mitad de 2012 terminó con un incremento agudo de la incertidumbre, así como con un mayor deterioro del entorno económico de la zona euro. La actividad económica ya se había contraído en alrededor de un 0,2% en el segundo trimestre, mientras en el Reino Unido la recesión empeoró con una severa caída de la actividad (-0,5%). En el tercer trimestre se debería confirmar la recesión de la eurozona, ya que no se ha registrado un mejoramiento del sentimiento económico a lo largo del trimestre. De hecho, las medidas de austeridad fiscal continúan impactando fuertemente en el consumo privado y al mismo tiempo la tasa de paro se mantiene en niveles históricamente altos. 14 PROPERTY REPORT - EL MERCADO DE OFICINAS EN MADRID Y BARCELONA - TERCER TRIMESTRE 2012 GLOSARIO BNP Paribas Real Estate Research busca producir indicadores comparables y homogéneos, tanto como sea posible. Intentamos contribuir a la transparencia del mercado consignando las definiciones de conceptos e indicadores utilizados en nuestros informes, de forma que nuestros lectores puedan comprender claramente qué significa cada uno de ellos. Definiciones Cálculo de superficie: Los datos de contratación, disponibilidad, parque y oferta futura, son de superficie bruta, expresados en metros cuadrados. Para cifras comparables internacionalmente BNP Paribas Real Estate multiplica las cifras de España por 0,82. CBD: Es la zona de mayor actividad de negocios del sector terciario de la cuidad. Por esta razón es la de mayor interés inmobiliario. Contratación (Take-up): Representa el total de superficie alquilada pre-alquilada, vendida o pre-vendida detectada durante el periodo de análisis. - No incluye superficie disponible para alquiler. - Una superficie se considera ‘contratada’ cuando se ha firmado el contrato o se ha llegado a un acuerdo vinculante. - Se considera pre-alquiler a la contratación realizada sobre planos o durante el periodo de construcción. - Las operaciones (deals) son el número de transacciones cuyo contrato se firmó en el periodo de análisis. - Los datos de contratación están sujetos a cambio. El desglose de la contratación por sectores es compatible con código de actividad europeo NACE. Disponibilidad: Superficie de oficinas total, que a fecha de elaboración del informe está: - Físicamente desocupada. - Lista para ocupación inmediatamente. - Activamente comercializada. Incluye superficie sub-alquilada y se menciona separadamente cuando es posible. - Tasa de disponibilidad: Superficie total disponible dividida por el parque a fecha de elaboración del informe. Nueva oferta entregada: Suma de superficie de oficinas que han alcanzado su terminación técnica en el periodo de análisis. Pueden estar preasignadas o disponibles para ocupación. Oferta Futura: Superficie en propiedades donde se han iniciado obras de un nuevo desarrollo o reformas significativas a fecha de elaboración del informe. Incluye proyectos para ocupación por parte del propietario (llave en mano). No incluye obras de adecuación de suelo. Parque: Suma total de superficie para uso de oficinas, ya sea ocupada o disponible, a fecha de cierre del informe. Renta media: Es el promedio de rentas del último trimestre, ponderadas por la superficie de cada contrato de alquiler del periodo, ya sea, de obra nueva o usada. Rentabilidad bruta: Ingreso bruto anual (antes de costes y gastos de propiedad) sobre el precio de adquisición, excluyendo costes de traspaso. Rentabilidad neta: Ingreso neto sobre el precio de compra más todos los gastos de adquisición. Renta/Rentabilidad prime: Representa las mayores rentas/rentabilidades, en la fecha de realización del informe, de una unidad: - De tamaño estándar proporcional a la demanda de cada ubicación. - De altas calidades y especificaciones. - En la zona de oficinas mejor ubicadas en el mercado. Se utilizan las transacciones del periodo para determinar la renta y la rentabilidad prime. En caso de no existir transacciones prime en el periodo de análisis, se publica una renta/rentabilidad hipotética, basada en una opinión experta de las condiciones del mercado. Oferta futura: Suma de superficie de todos los proyectos en construcción. Incluye reformas de edificios en proceso de reconversión a oficinas. Volumen de inversión: Agrega el precio de venta de todos los activos inmobiliarios no residenciales en los que BNP Paribas Real Estate ha identificado cambio de propietario. Incluye edificios de oficinas, Retail, Naves industriales y logísticas, y hoteles. Los niveles reportados en los informes no son definitivos y están sujetos a cambio. Tipos de inversores: - Seguros - Sector público - Property Companies - Fondos - Inversores privados y Family Office - Corporaciones - Consorcios - Otros Vehículos de inversión oportunistas: Inversores que buscan una rentabilidad de más del 17% con niveles de apalancamiento por encima el 60% del valor bruto del activo. Vehículos de inversión Value-added: Inversores que buscan una rentabilidad de entre 11,5% y 17% con niveles de apalancamiento entre 30% y 70% del valor bruto del activo. 2012 BNP Paribas Real Estate Cláusula de Responsabilidad BNP Paribas Real Estate no puede hacerse responsable, a pesar de sus esfuerzos, de que los datos contenidos en este informe pierdan vigencia o estén incompletos. Este estudio es una recopilación de BNP Paribas Real Estate y la información volcada en él es de uso exclusivo de sus clientes. El informe y la información contenida en él no deben ser copiados o reproducidos sin el previo permiso de BNP Paribas Real Estate. Si no estuviera interesado en recibir esta información o quisiera cambiar las condiciones de recepción, por favor le rogamos ponerse en contacto con nosotros, enviándonos un mail a: [email protected] www.realestate.bnpparibas.es MADRID. Julián Camarillo, 36 Alquiler/Venta MADRID. P.E. Cristalia – Edif. 5 y 6 / C. de las Naciones Alquiler Sup. total: 3.966 m² - Divisible a partir de 850 m² Sup. total: 3.915 m² - Divisible a partir de 491 m² Local comercial: 470 m² Certificación BREEAM Internacional Offices que garantiza los estándares de las mejores calidades en diseño sostenible Oficinas diáfanas con iluminación natural durante todo el día gracias a la orientación de las fachadas Sistema de climatización VRV Excelentes accesos tanto en transporte público como privado Sistema completo de seguridad en todo el edificio Complejo empresarial único en Madrid con 1 hotel, 9 edificios con identidad propia y más de 3.000 m² dedicados a zonas comerciales (restauración, guardería, farmacia y comercios) Superficie diáfana y sin pilares Posibilidad de oficinas totalmente acondicionadas y amuebladas Vigilancia 24 h. y servicio de consejería A 5 min. del aeropuerto de Barajas BARCELONA. C/ Ciudad de Granada, 178 / ZONA: 22@ BARCELONA. 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Box 7233, Dubaï Tel.: +971 44 248 277 Fax: +971 44 257 817 ESPAÑA María de Molina, 54 28006 Madrid Tel.: +34 91 454 96 00 Fax: +34 91 454 97 65 FRANCIA 167, quai de la Bataille de Stalingrad 92867 Issy-les-Moulineaux Tel.: +33 1 55 65 20 04 Fax: +33 1 55 65 20 00 OTRAS OFICINAS HOLANDA JJ Viottastraat 33 1071 JP Amsterdam Tel: +31 20 305 97 20 HUNGRÍA Alkotás u. 53. H-1123 Budapest, Tel.: +36 1 487 5501 Fax: +36 1 487 5542 india 21, 2nd Floor, 1 North Avenue, Maker Maxity, Bandra (E), Mumbai-400051 Tel.: +91 22 3370 4162 Fax.: +91 22 3370 4166 IRLANDA 20 Merrion Road, Dublin 4 Tel.: +353 1 66 11 233 Fax: +353 1 67 89 981 ITALIA Corso Italia, 15/A 20122 Milan Tel.: +39 02 58 33 141 Fax: +39 02 58 33 14 25 JERSEY 3 Floor, Dialogue House 2 - 6 Anley Street St Helier, Jersey JE4 8RD Tel.: +44 (0)1 534 629 001 Fax: +44 (0)1 534 629 011 LUXEMBURGO Axento Building Avenue J.F. Kennedy 44 1855 Luxembourg Tel.: +352 34 94 84 Fax: +352 34 94 73 ALBANIA POLONIA Al. Jana Pawła II 25 00-854 Warsaw Tel.: +48 22 653 44 00 Fax: +48 22 653 44 01 ESLOVAKIA REINO UNIDO 5 Aldermanbury Square London EC2V 8HR Tel.: +44 20 7338 4000 Fax: +44 20 7430 2628 RUSIA REPÚBLICA CHECA Pobřežní 3 186 00 Prague 8 Tel.: +420 224 835 000 Fax: +420 222 323 723 RUMANÍa Union International Center 11 Ion Campineanu Street 6th floor, 1st district Bucharest 010031 Tel.: +40 21 312 7000 Fax: +40 21 312 7001 AUSTRIA BULGARIA CHIPRE GRECIA IRLANDA DEL NORTE JAPÓN SERBIA SUIZA TURQUÍA UKRANIA USA Sus contactos Bernard Blanco Tel.: +33 (0)1 47 59 20 84 [email protected] Greg Cooke Tel.: +44 (0) 20 7338 4201 [email protected]