Derecho - Contrato de Leasing

Derecho Civil
LEASING
Concepto. - El leasing es un contrato concebido para facilitar la adquisición de
bienes de larga duración y alto precio. Tuvo su origen en los Estados Unidos al
comienzo de la década del 50 y se reveló útil para impulsar la comercialización de
dichos bienes.
Combina la locación (to lease en inglés significa alquilar) y la compraventa. El dador
de la cosa la entrega al tomador, quien paga un alquiler o canon calculado de tal
modo que al término del tiempo estipulado en el contrato, se haya cubierto la
totalidad del precio de la cosa, con sus intereses; en ese momento la cosa pasa a
pertenecer en propiedad al tomador; y aun antes de vencerse el término, el
tomador puede adquirirla pagando el saldo debido.
Es admisible también (y es frecuente) pactar un alquiler o canon que al vencimiento
del plazo no amortiza totalmente el precio, sino que quede un reducido saldo
impago. El tomador, para adquirir el dominio del bien, deberá pagar ese saldo.
Dejamos así sentada una idea provisoria, que es necesario precisar según los
distintos tipos de leasing. Desde ya debemos decir que el típico leasing se refiere a
cosas muebles, pero nuestra legislación ha incorporado también el inmobiliario.
El leasing de cosas muebles puede ser financiero u operativo.
§ 1. - Leasing de cosas muebles
'126. Leasing financiero. - En el leasing financiero, el dador compra de un tercero,
generalmente el fabricante o importador, la cosa mueble (maquinarias,
automotores, etc.) y la da en alquiler al tomador, que como ya se ha dicho,
adquiere su propiedad al vencimiento del término del contrato.
Como puede apreciarse, es un sistema de financiación para la compra de cosa
muebles. El dador actúa como financista intermediario entre el fabricante y el
destinatario final de la adquisición de la cosa. Pero no sea un simple intermediario;
no actúa en nombre del fabricante ni en el del tomador. Compra la cosa mueble del
fabricante, adquiere su propiedad y la da en locación al tomador, que se convierte
en propietario cumplido que sea el término del contrato.
Por lo mismo que el dador es un financista, no cualquier persona individual o
colectiva puede ser dador de un leasing; la ley exige que sea una entidad financiera
o una sociedad que tenga por objeto la realización de este tipo de contratos (art.
27, inc. a], ley 24.441). De este modo, el Estado puede controlar la solvencia de
estas entidades, lo que brinda seriedad a este tipo de actividades económicas.
927. Leasing operativo. - También pueden celebrar contratos leasing los fabricantes
e importadores de cosas muebles, destinadas al equipamiento de industrias,
comercios, empresas de servicios o agropecuarias, o actividades profesionales que
el tomador utilice exclusivamente con esa finalidad (art. 28, ley 24.441). Aquí el
dador no actúa ya como financista ni intermediario: es propietario (caso del
fabricante) o representante del fabricante (caso del importador) y vende las cosas
de su propiedad bajo un régimen jurídico que facilita la venta y asegura el cobro del
valor de la cosa.
En este contrato no son válidas las renuncias a las garantías de evicción y de vicios
redhibitorios (art. 28).
'728. Requisitos legales. - Conforme con el artículo 27, ley 411, son requisitos para
la constitución del leasing, los siguientes:
a) Que tenga por objeto cosas muebles individualizadas.
b) Que el canon se fije teniendo en cuenta que el valor de la cosa quede amortizado
en el término de duración del contrato, a cuyo efecto se tendrán en cuenta criterios
de contabilidad generalmente aceptados. No rigen en esta materia las disposiciones
relativas a plazos mínimos o máximos de la locación de cosas
c) Que aun antes de la terminación del plazo fijado en el contra, el tomador tenga
la facultad de comprar la cosa, pagando su valor residual. Esa facultad podrá ser
ejercida a partir de que el tomador haya pagado la mitad de los períodos de alquiler
estipulados o antes, si lo hubieran estipulado las partes en el contrato.
opción de renovación. - Ya se ha dicho que el contrato leasing tiene por objeto
cosas determinadas; pero puede ocurrir que
en el curso del período de locación, el tomador quiera otra cosa, financiada o
perteneciente al dador, allanándose a pagar la diferencia de precio. En principio y si
nada se ha previsto en el contrato, esta pretensión es inadmisible. Pero la ley deja
abierta la posibilidad de que ambas partes, ya sea en el momento del contrato
originario, ya sea posteriormente, acuerden en admitir esa posibilidad, fijando,
desde luego, las nuevas condiciones (art. 29, ley 24.441), que puedan ser el
aumento del precio de la locación o bien la prolongación del término de
vencimiento.
En suma, se trata de una posibilidad que queda abierta al acuerdo de partes, bien
entendido que sin dicho acuerdo, ninguna de ellas puede pretender la sustitución de
la cosa objeto del contrato.
730. Efectos del contrato.- La ley ha regulado cuidadosamente los efectos del
leasing de cosas muebles con el objeto de brindar seguridad legal a las partes de
que sus derechos no serán burlado por ninguna de ellas ni afectadas por intereses
de terceras personas Es una manera de promover este tipo de operaciones.
Los efectos del leasing son los siguientes
731. a) Oponibilidad frente a terceros. - Son oponibles frente a los acreedores de
las partes los efectos del contrato debidamente inscripto de modo que ellos no
puedan obstaculizar el cumplimiento de la finalidad del contrato (art. 31, ley
24.441). Esto significa que el acreedor del dador no puede embargar ni ejecutar las
cosas dadas en leasing y que el acreedor del tomador tampoco puede ejecutar la
cosa, mientras éste no haya adquirido su dominio. Pero si no se afecta la finalidad
del contrato (que en definitiva no es otra cosa que transferir la propiedad del bien
al término pactado), los acreedores conservan sus derechos de tales (artículo
citado). Así, por ejemplo, los acreedores del dador pueden embargar el canon o
alquiler, y los acreedores del tomador pueden ejecutar la cosa una vez que se le
haya transferido el dominio. Más aún, los acreedores del tomador pueden
subrogarse en los derechos de éste para ejercer la acción de compra (art. 31.
ley 24.441). El reconocimiento de este derecho es muy importante. ya hemos dicho
anteriormente, el tomador puede ejercer el derecho de compra una vez pagados la
mitad de los períodos de alquiler estipulados (véase nro. 728); pero puede ocurrir
que no tenga interés en ejercerlo, puesto que si lo hace, la cosa será ejecutada por
sus acreedores. La ley confiere en ese caso a los acreedores la acción subrogatoria;
claro está que para ejercerla, tienen que pagar el saldo de precio. A los efectos de
su oponibilidad frente a terceros, el contrato deberá inscribirse en el registro que
corresponda a las cosas que constituyan su objeto. Si se tratare de cosas muebles
no registrables, deberá inscribirse en el Registro de Créditos Prendarios del lugar
donde se encuentren (art. 30, ley 24.441).
732. b) Caso de quiebra. - En caso de quiebra del dador, el contrato continuará por
el plazo convenido, pudiendo el tomador ejercer la opción de compra en el tiempo
previsto (art. 31, ley 24.441). Esto significa que a la quiebra sólo se incorpora el
precio de los arrendamientos y eventualmente, el saldo de precio, si el tomador
hace uso de su derecho de comprar la cosa antes del vencimiento del término del
contrato. Pero la cosa en sí misma, no entra en la quiebra. El derecho del tomador
permanece incólume.
En caso de quiebra del tomador, dentro de los sesenta días de decretada, el síndico
podrá optar entre continuar el contrato en las condiciones pactadas o resolverlo.
Pasado ese plazo sin que haya ejercido la acción, el contrato se considerará
resuelto (art. 31, ley 24.441).
La ley ha empleado impropiamente la palabra resolver. Resolver el contrato
significa dejarlo sin efecto retroactivamente (véase nro. 191). Eso implicaría que el
dador está obligado a recibir una cosa usada, que le será muy difícil volver a
colocar en el mercado; y además, tendría que restituir los alquileres percibidos, lo
que carece de sentido, porque la quiebra del tomador no tiene porqué perjudicar
tan gravemente al dador, tanto más cuanto el principio general es la oponibilidad
del contrato de Leasing frente a terceros. Debe entenderse, por tanto, que los
efectos de la quiebra del tomador sólo se refieren al futuro de la relación
contractual: el dador recuperará la cosa y la quiebra no tendrá que seguir pagando
los alquileres.
733. c) Transmisión del dominio. - La transmisión del dominio de la cosa se
produce por el ejercicio de la opción de compra y el pago ~ saldo de precio, saldo
que resultará de las cláusulas del contrato; satisfecho lo cual, las partes están
obligadas a cumplir con las formas previstas por la ley según la naturaleza de la
cosa de que se trata (art. 32, ley 24.441). Así, por ejemplo, si se trata de
automóviles, habrá que inscribirlos en el Registro Nacional del Automotor.
734. d) Daños ocasionados por la cosa. - No obstante la desdichada redacción del
segundo párrafo del artículo 33, ley 24.441, la solución legal es clara: antes de la
transmisión del dominio, tanto el dador (en su carácter de dueño) como el tomador
(en su carácter de guardián) son responsables de los daños ocasionados por la cosa
viciosa o riesgosa, conforme lo dispone el artículo 1113, Código Civil; pero la
responsabilidad del dador se limita al valor de la cosa entregada en leasing siempre
que no hubiera podido razonablemente asegurase (art. 33, citado). Es decir, que si
hubiera podido asegurarse y no lo ha hecho, responde por todos los daños, sin
limitación alguna.
Cabe notar que la disposición mencionada, limita la responsabilidad del dador si él o
"el tomador, no hubieran podido razonablemente asegurarse". Claro está, sin
embargo, que la conducta del tomador que, pudiendo asegurarse no lo ha hecho,
no puede influir sobre la responsabilidad del dador, puesto que se trata del hecho
de otro por quien no debe responder. En efecto, puede darse el caso de que el
dador no haya podido razonablemente asegurarse y sí haya podido hacerlo el
tomador; en tal hipótesis, la omisión de éste no puede perjudicar al dador.
Lo que la ley ha querido significar es que la compañía de seguros no goza de la
limitación de responsabilidad que la ley confiere al dador.
735. e) Reglas legales de aplicación subsidiaria, - El leasing está regido por las
normas específicas contenidas en la ley 24.441; pero antes del ejercicio de la
opción de compra, le son aplicables subsidiariamente las disposiciones relativas a la
locación de cosas en cuanto sean compatibles con la naturaleza y finalidad de este
contrato; después del ejercicio de dicha opción, le son aplicables las reglas del
contrato de compraventa (art. 33, ler. párr.).
. - Leasing inmobiliario
736. Fundamento legal. - El leasing fue concebido en su origen como un
instrumento legal que facilitaba el financiamiento y comercialización de cosas
muebles. Pero nuestra ley admite también el leasing inmobiliario. La idea central es
facilitar el acceso a la vivienda, como lo demuestra la circunstancia de estar
incluido en una ley,
la 24.441, orientada precisamente a facilitar el acceso a la vivienda y a las
construcciones destinadas a ella. Cabe decir, sin embargo, que no existe un límite
legal para dar inmuebles en leasing. Es posible, por lo tanto, que cualquier
inmueble sea objeto de este contrato. Pero es poco concebible que una estancia,
una chacra, un campo de deportes puedan serlo; en este caso, el vendedor
procederá como es normal en este tipo de operaciones, vale decir vender al
contado o breves plazos.
Distinto es el caso de la vivencia; el constructor de un barrio de viviendas
económicas o simplemente el vendedor de un loteo destinas do a construirlas, tiene
en el leasing un instrumento que le ofrece seguridades y garantías que no le brinda
una simple venta a plazos. Y en cuanto al comprador, el leasing le ofrece la
posibilidad de adquirir su lote o su vivienda a largos plazos, accesibles a sus
posibilidades económicas.
A diferencia del leasing de cosas muebles, el dador del inmueble. No necesita ser
una entidad financiera ni una sociedad constituida con ese fin: cualquier propietario
puede serlo (art. 32, inc. a), ley 24.441).
737. Disposiciones generales. -Son aplicables al leasing inmobiliario las mismas
disposiciones relativas al de cosas muebles, en cuanto no se opongan a su misma
naturaleza. En consecuencia: a) Es necesario que el canon se fije teniendo en
cuenta que el valor de la cosa quede amortizado en el término de la duración del
contrato (art. 27, ley 24.441). b) Se requiere también que e: tomador tenga la
facultad de comprar la cosa, pagando su valor residual, facultad que puede ser
ejercida a partir de que el tomador de la cosa haya pagado la mitad de los periodos
de alquiler o aun antes si así se hubiera pactado.
c) Las partes pueden convenir la sustitución del inmueble por otro. d) Es oponible
frente a terceros, una vez inscripto el Registro de la Propiedad Inmueble. e) En
caso de quiebra del dador o del tomador, se producen los efectos que hemos
señalado en el número 732. f) La transmisión del dominio se produce con el
otorgamiento de la escritura de transferencia de la propiedad y su inscripción en el
Registro. g) Hasta el momento de la transferencia del dominio, se aplicarán
subsidiariamente las disposiciones legales relativas a la locación de cosas y a partir
de ese momento, las relativas al contrato de compraventa. h) No rigen los plazos
mínimos o máximos de locación de inmuebles (art. 27, c]).
738-743. Disposiciones especiales. - Conforme con lo dispuesto por el artículo 34,
ley 24.441, el incumplimiento por parte del tomador de pagar puntualmente el
canon pactado, dará lugar a los siguientes efectos:
a) Sí el deudor hubiera pagado menos de un cuarto de la cantidad de períodos de
alquiler convenidos, la mora será automática y el dador podrá demandar
judicialmente el desalojo; se dará vista por cinco días al tomador, quien podrá
probar documentadamente que están pagados los períodos que se le reclaman o
paralizar el trámite, por una única vez, mediante el pago de los alquileres
adeudados con más sus intereses. Caso contrario, el juez dispondrá el desalojo, sin
más trámite.
b) Si el tomador hubiese pagado más de un cuarto, pero menos del setenta y cinco
por ciento (75%) de los períodos adeudados, para lo cual el tomador tendrá un
plazo de sesenta días contados a partir de la notificación. Pasado ese plazo sin que
el pago se hubiera verificado, el dador podrá demandar el desalojo, de lo cual se
dará vista por cinco días al tomador, quien podrá demostrar el pago de loe períodos
reclamados o paralizar el procedimiento mediante el pago de los alquileres
adeudados con más sus intereses, si antes no hubiese recurrido a este
procedimiento. Caso contrario, el juez dispondrá el lanzamiento sin más trámite.
c) Si el incumplimiento se produjese después del momento en que el tomador está
habilitado para ejercer la acción de compra o cuando hubiese pagado más de dos
terceras partes de la cantidad de períodos de alquiler estipulados en el contrato, el
dador deberá intimarlo al pagar y el tomador tendrá la opción de pagar en el plazo
de noventa días los alquileres adeudados, con más sus intereses, o el valor residual
que, resulte de la aplicación del contrato a la fecha de la mora. Pasado ese plazo
sin que el pago se hubiera verificado, el dador podrá demandar el desalojo, de lo
cual se dará vista al tomador por cinco días, quien sólo podrá paralizarlo ejerciendo
alguna de las opciones previstas en este inciso.
d) Producido el desalojo, el dador podrá reclamar el pago de los alquileres
adeudados hasta el momento del lanzamiento, con más sus intereses y los daños y
perjuicios que resultasen del deterioro anormal del inmueble imputables al
tomador.
Como puede apreciarse, la ley establece un procedimiento rápido y expeditivo para
desalojar al tomador, con pérdida de los alquileres ya pagados y con el
reconocimiento de un crédito por los que debió pagar hasta el momento del
desalojo. Este procedimiento se propone como objetivo estimular el ofrecimiento de
lotes o viviendas ya construidas, otorgando al dador garantías de que su crédito
será satisfecho fielmente y, en caso contrario, de que podrá recuperar prontamente
el inmueble. Todo ello, sin desproteger al tomador, pues se le da oportunidad de
conservar el inmueble, pagando lo que adeuda.
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