REFORMA DEL MERCADO HIPOTECA RIO: LOS RECORTES Y SU

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editorial
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REFORMA DEL MERCADO HIPOTECA RIO: LOS RECORTES Y SU LÍMITE
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L Parlamento ha aprobado la ley que reforma distintas normas relativas a la hipoteca al tiempo que agrega otras heterogéneas y un tanto desconcertantes en su
ubicación legislativa; se refieran a la Copa América o a los mecanismos probatorios en la Ley de
Enjuiciamiento Civil.
En lo fundamental, sin embargo, el resultado
es una profunda modificación conceptual del derecho real de hipoteca, que ya se estaba produciendo en la práctica: queda legalmente instaurada la posibilidad de que la hipoteca garantice,
no ya una operación concreta, sino un conjunto
variado de operaciones comprendidas dentro de
una cuantía máxima, de modo que, hasta el límite de dicha cuantía, la entidad financiera tenga preferencia sobre un inmueble para garantizar diferentes deudas del titular. Se trata de una
alteración de calado muy hondo, aunque la complejidad técnica de los conceptos en juego la haya hecho pasar desapercibida para casi todos
los medios de comunicación.
La Ley configura además la llamada hipoteca inversa, indudablemente novedosa aunque
en sentido estricto no resultase imposible en base a la libertad de contratación: un préstamo
con reembolso ‘mortis causa’, por el que los mayores de 65 años, o los afectados por ciertas situaciones de dependencia, pueden obtener recursos con cargo a sus activos inmobiliarios
para que a su fallecimiento se detraigan de la
herencia, con un beneficio de inventario incorporado a la estructura de la institución.
La protección del consumidor
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OR otro lado y a pesar de algunas enmiendas minoritarias, sobre cuyo origen podría
ser conveniente un análisis de fondo, el debate
parlamentario ha dado por supuesto que en esta
materia la actuación notarial resulta esencial
para cubrir un aspecto tan obvio que ni siquiera suele ser mencionado explícitamente: la protección del consumidor en lo que en definitiva
es un contrato entre dos particulares, corrigiendo la asimetría de información entre el
usuario y la entidad financiera y garantizando
(artículo 193 del Reglamento Notarial) que el
consentimiento se presta con conocimiento cabal del contenido y efectos de lo firmado; lo que
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incluso concurre en actos aparentemente unilaterales como las cancelaciones, donde median
intereses (por ejemplo los de los tenedores de
los fondos que incorporan la titulación) distintos a los de la entidad otorgante.
Sin duda al colectivo notarial le habría gustado que estos conceptos hubiesen sido explicitados; pero también le resulta satisfactorio que
una vez más se den por evidentes. Asimismo resulta positivo colegir de las votaciones que algunos mitos, que vinculaban el nacimiento de
un derecho a la práctica de un asiento registral,
pueden darse por arrumbados. Un préstamo
nace desde que el dinero es entregado o puesto a
disposición del prestatario. Condicionar la entrega a una calificación que se producirá semanas después implica un entorpecimiento paralizador del tráfico, afortunadamente desechado
hace mucho tiempo por la práctica. La actuación notarial se produce en el momento de la
verdad. Desde que la operación se firma ante
un agente estatal delegado al efecto resulta evidente que la hipoteca existe, aunque como en
todos los derechos la oponibilidad a terceros requiera su inscripción y ésta sea presupuesto del
procedimiento de ejecución directa.
La cuestión arancelaria
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L debate público se ha centrado en la cuestión arancelaria; también una vez más sin
cifras concretas, que hubiesen permitido determinar qué porcentaje mínimo retribuye la actuación notarial, en especial si se relaciona con
el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
y algunos servicios indirectos vinculados a la
constitución de la hipoteca. El texto aprobado
determina que ciertas operaciones, algunas
muy numerosas en la práctica notarial, pasan
a considerarse documentos sin cuantía, pese a
la evidencia ontológica de que la tienen y de
que dicha cuantía determina la responsabilidad civil del notario autorizante. Por tanto el
porcentaje que se aplicaba a su importe pasa a
quedar sustituido por una cantidad fija, congelada desde la entrada en vigor del actual Real
Decreto sobre aranceles en 1989.
Esta congelación, única entre los precios públicos, implica de hecho una rebaja importantísima que afecta a más de la mitad de la actua-
ción notarial: testamentos, capitulaciones, actas y poderes, a los que ahora hay que agregar
las operaciones definidas en la nueva Ley. Obviamente la congelación no ha afectado a los
costes del despacho, salariales ni materiales, en
incremento constante; pero es que además éstos han tenido que multiplicarse desde 1989 por
la adaptación imperativa del Notariado a las
nuevas tecnologías. La informática y la telemática deparan un servicio notarial mucho más
eficaz y ágil; pero también mucho más caro.
Incremento del gasto
L
A muy reciente Ley 36/2006 implicó por sí
sola un incremento sustancial del gasto. El
nuevo Índice Único Informatizado Notarial facilita al Estado un inmenso caudal de información aparentemente gratuita, mediante la que
cabe procesar de forma inmediata, completa y
segura un amplísimo sector del tráfico privado.
Sin embargo, huelga decir que la gratuidad es
sólo aparente. Se trata de un sistema caro a costa de los notarios sin repercusión al usuario
por la afección de los aranceles a la cobertura
de los gastos del servicio –Ley de Tasas y Precios Públicos–, servicio que se desempeña obligatoriamente de la forma que la propia Administración determina en el Boletín Oficial.
En cuanto a los documentos de cuantía, puede objetarse que las subidas de los precios desde
1989 han ido actualizando los aranceles; a lo que
habría que precisar que la regresividad de sus
porcentajes merma por sí sola el incremento. Pero es que además resultan ya difíciles de inventariar las rebajas continuas aportadas por distintas leyes; entre las que aquí se glosa sólo
agrega un nuevo aunque importantísimo eslabón. Tal vez porque los aranceles son en muchas
materias, a pesar de su reducida cuantía, uno de
los escasos instrumentos de política económica
a disposición de las medidas normativas. Medidas que además no necesitan negociación, porque se dirigen a un colectivo que ha de limitarse
a leer las rebajas en el BOE y a aplicarlas, porque su actuación tiene carácter obligatorio y
porque sus honorarios resultan de la aplicación
matemática de una norma jurídica –en ocasiones igual a cero– como en los poderes electorales
o la adaptación de las sociedades al euro.
Durante los últimos años la aceleración ininterrumpida del mercado ha absorbido todas estas deficiencias y ha alimentado ese lugar común
de que los notarios ganan mucho; obviando el régimen de competencia en el que actúan, tan dura como permiten las exigencias del control de legalidad que en su parcela tienen encomendado,
y por tanto las enormes diferencias entre unos
notarios y otros. Incluso en tiempos de bonanza
existen notarías deficitarias, cuyos titulares remedian la situación mediante el traslado, en ocasiones contra sus intereses vitales y familiares y
asumiendo un elevadísimo coste laboral. Si las
aguas económicas vuelven a su cauce, con el consiguiente retroceso de las cifras a parámetros de
normalidad, el Decreto de aranceles vigente, en
relación con las rebajas sucesivas, puede implicar que muchos notarios deban subvencionar a
su costa un sistema de seguridad jurídica extrajudicial tenido por modélico en el mundo.
Durante algunos años el debate arancelario
ha topado con corrientes ideológicas hostiles a
la noción de precios regulados, a pesar de su
perfecta compatibilidad con la normativa sobre
competencia –en cuanto que se trata del ejercicio de una función estatal y, como ha quedado
subrayado, el colectivo afectado carece de atribución alguna sobre su fijación–. En marzo de
2005 el Gobierno español fijó los cuatro criterios
que debían inspirar unos nuevos aranceles: proporcionalidad, calculabilidad, verificabilidad e
imparcialidad, este último singularmente importante para cuantos –repitamos que en su esfera de actuación propia– ejercen control de legalidad en nombre del Estado, para evitar las
imposiciones de la parte contractual más poderosa. Casi todos los notarios españoles comparten estos principios. Uno de ellos, el de proporcionalidad, no sale bien parado en la Ley recién
aprobada, al imponer
actuaciones a bajo coste
en una importantísima
rama económica. Como
cuerpo singularmente
disciplinado, entregado
a la colaboración leal
con la Administración,
el Notariado no puede
evitar el sentimiento
de haber recibido una
injusticia.
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