R.Rubi_MDUT 2007

LA REVITALIZACIÓN DEL CENTRO HISTÓRICO DE COMAYAGUA
El plan como generador de desarrollo y redistribuidor de la renta urbana
Alumno: Raúl Alberto Rubí Pineda
Profesor Tutor: Ramón Morell
Master Desarrollo Urbano y Territorial 2007
Gestión y transformación de las ciudades en los países en desarrollo.
Fundación Universidad Politécnica de Cataluña, Barcelona, España.
Master en Desarrollo Urbano y Territorial 2007
gestión y transformación de las ciudades en países en desarrollo
Índice
Introducción
3
Objetivos y presentación del tema
5
Contextualización de la ciudad de Comayagua
9
La recuperación del centro histórico de Comayagua
19
Revisión al reglamento para la preservación del centro
Histórico de Comayagua
33
Recuperación de plusvalías
54
Revisión de valores catastrales en el centro histórico
De Comayagua
61
El catastro en Comayagua
68
Análisis de sistema de valoración catastral en Honduras
74
Conclusiones
99
Anexos
101
Bibliografía
123
Índice de imágenes
124
2
Introducción
_“También las ciudades creen que son obras de la mente o el azar,
pero ni la una ni el otro bastan para tener en pie sus muros. De una ciudad no
disfrutas las siete o las setenta y siete maravillas, sino la respuesta que da a
una pregunta tuya.
_ O la pregunta que te hace obligándote a responder.”
“Las Ciudades Invisibles”
Italo Calvino.
La ciudad de Comayagua1 ha experimentado un crecimiento
demográfico y físico en los últimos años a ritmos más acelerados que la media
de ciudades intermedias en el país.
Así mismo es fácil proyectar que este paso acelerado de crecimiento
se acentuara con algunos proyectos que están siendo ejecutados desde la
inversión pública, lo que supondría que se incidiría en las arcas municipales de
manera positiva.
El Proyecto Comayagua Colonial, ahora, Programa Comayagua
Colonial, ha sido una iniciativa pública que a través de varios componentes ha
incidido favorablemente y repercutido en el aumento de plusvalías urbanas
dentro del área priorizada para la intervención, plusvalías que no han sido lo
suficientemente aprovechadas por el sector público y que no se reflejan en
aumentos proporcionales a la inversión en la recaudación fiscal actual.
"La idea es recuperar los valores que las inversiones públicas
producen en las propiedades de los privados para redistribuirlos en otras
áreas. En general la revalorización de las tierras resulta de las obras que se
hacen afuera y no de lo que genera el propio individuo", explicó el experto
internacional en políticas de suelo, Martim Smolka en una conferencia.
La experiencia de formulación, puesta en marcha e implementación
del Plan de Revitalización del centro Histórico de Comayagua, iniciado en
1996, como un proyecto piloto a nivel nacional, ha generado la suficiente
experiencia que permita una revisión del plan, hacer algunas valoraciones en
cuanto a sus normativas y la reconsideración o ajuste de sus líneas
estratégicas a las necesidades de la ciudad y a la optimización del suelo
urbano, vinculando en todo momento a la puesta en valor del patrimonio
edificado de la ciudad.
Entonces, bajo estos principios de redistribución de la renta urbana y
de una revisión necesaria a algunos aspectos del plan hago, a través del
1
Comayagua, viene del vocablo Lenca y significa: PARAMO ABUNDANTE DE AGUA, los Lencas eran
la cultura indígena que radicaba en el valle de Comayauga previo a la conquista y colonización Española
en Honduras.
3
presente trabajo algunas consideraciones y propuestas de modificación a los
lineamientos de intervención urbana en el CHC (Centro Histórico de
Comayagua) y especialmente a la normativa vigente, para producir un
equilibrio entre la conservación del patrimonio cultural de la nación y el
desarrollo de una ciudad que crece, se diversifica y se convierte en un
importante polo de desarrollo para el país, intentando que la administración
pública aumente su recaudación fiscal y motive la inversión privada, mejorando
la rentabilidad del suelo urbano, lo cual debería repercutir en un atractivo
económico que de mayor sostenibilidad al proceso de revitalización del centro
histórico, lo anterior motivado en gran parte por una realidad nacional que hace
aún mas difícil la gestión de estas áreas históricas de la ciudad que además de
ser contenedoras de patrimonio, son las áreas de mayor diversidad de
actividades y motores económicos de las ciudades, habiendo sido en
Comayagua el comercio y los servicios su principal actividad económica desde
su fundación, junto con la agricultura y ganadería en las periferias, (Evolución
Urbana de Comayagua 1537 a 1975, Navarrete, 2008).
Intento a través de la presente reflexión hacer una lectura del territorio
desde una óptica de “madures”, y me refiero a “madures”, queriendo referirme
al proceso de aprendizaje que nos ha dejado mas de 11 años de intervención
buscando la revitalización y rehabilitación del Centro Histórico de Comayagua,
proceso del cual he sido parte los últimos 6 años, desde una instancia en
donde se han venido confrontando las proyecciones de un plan y las reales
necesidades de la población: un centro histórico vivo; no queriendo con esto
decir, que el plan no ha sido una respuesta a las preguntas que la ciudad nos
hace, sino mas bien ante la imperiosa y obligada revisión de cualquier plan
urbano que sirve de plataforma a un tejido vivo, que día a día se muta y se
adapta por propia naturaleza.
Intentaré acercar el plan que en un momento y que en sucesivas
aproximaciones intenta conservar los edificios y monumentos mas relevantes y
los símbolos identitarios de nuestra sociedad, inmersa en un tejido que ha
sufrido en gran medida transfiguraciones, que si bien es cierto reflejan la
expresión de sus habitantes, esta llamado a generar el espacio urbano que
refleje una identidad local arraigada a sus raíces y tradiciones, que habrá que
preservar, por tanto intentare dar continuidad a una tipología y aproximarme a
la ciudad que entendemos se reconstruye y anhelamos los Comayagüenses.
Así mismo intentare proponer alguna figura que permita dinamizar la
actividad urbana y de rehabilitación en el centro histórico, ya que a falta de
iniciativa privada deberá ser la pública la que dinamice e impulse el proceso de
desarrollo de la ciudad de Comayagua, en donde el aspecto patrimonial es y
deberá considerarse un pilar fundamental y transversal para nuestra sociedad.
La ciudad nos hace preguntas, que nos obligan a responder………..
4
OBJETIVOS
Objetivo General:
Contribuir a mejorar los ingresos que percibe la Alcaldía Municipal de
Comayagua a través de la revisión de algunos aspectos del Plan de
Revitalización del centro histórico haciéndolo mas integral, mejorando la
gestión del catastro municipal dentro de este sector, para impulsar la
reinversión de los beneficios producidos, en zonas más precarias de la ciudad.
Objetivos específicos:
1. Proponer reformas al reglamento para la preservación del Centro
Histórico de Comayagua. El plan como un instrumento de redistribución de la
renta urbana.
2. Revisión de los valores catastrales de inmuebles dentro del centro
histórico y las afectaciones positivas que se han generado en los mismos por
inversión pública.
3. Mejorar la gestión integral del Plan de Revitalización del Centro
Histórico de Comayagua.
Presentación del Tema
Formulación del problema
Se ha realizado una investigación exploratoria, analítica y descriptiva
del funcionamiento y la gestión del centro histórico de la ciudad de
Comayagua, a través de recolección de datos, experiencia, observación y
entrevistas actores del proceso.
El modelo de gestión de la oficina del centro histórico de Comayagua
es el de una oficina descentralizada de instancias nacionales: el IHAH1 y de la
AMC2, el cual ha servido de referencia a políticos e instituciones sobre las
ventajas de respaldar este tipo de instancias técnicas, por lo que se pretende
proponer reformas y orientar ciertas políticas urbanas actuales a conceptos
modernos de la economía urbana y de manejo de centros históricos articulados
con el resto de la ciudad, aprovechando al máximo el potencial cultural y
patrimonial con que cuenta.
La gestión del centro histórico de Comayagua, se encuentra en la
actualidad con las siguientes condiciones a resolver:
1. Un plan de revitalización con normativas que apuntan a objetivos
meramente conservacionistas, en donde el objetivo de
protección del patrimonio se ha antepuesto a una visión
más integral de desarrollo de una ciudad.
2. Una normativa muy rígida, que no responde en su totalidad a las
necesidades de la población y de la ciudad, considerada
1
2
Instituto Hondureño de Antropología e Historia
Alcaldia Municipal de Comayagua
5
por los sectores productivos y económicos de la ciudad
como una barrera para la inversión y rentabilización urbana,
afectando por ende al sector privado y público,
traduciéndose en una carencia de equilibrio entre
Patrimonio – Desarrollo.
3. Débil iniciativa privada para impulsar acciones de desarrollo
económico local.
4. Escasa recaudación fiscal, pese a la importante inversión pública
realizada en el centro histórico de la ciudad no se han
generado los mecanismos que le permitan a la AMC
recuperar parte de las plusvalías generadas por el sector
público y valores de tasación catastral sin relación con el
mercado inmobiliario.
Cabe la pena señalar que el objetivo de evitar la destrucción acelerada
del centro histórico de Comayagua se ha logrado en gran medida. Empero, es
fundamental adaptar desde un enfoque más integral las actividades
coordinadas desde la AMC y el IHAH.
El CHC tiene alrededor de 22 edificaciones con alto valor patrimonial,
81 con valor patrimonial parcial, 96 con valor ambiental y unas 335 sin valor
las cuales deberán integrarse ambientalmente, esta situación nos obliga a
pensar la ciudad desde sus características y potencialidades: un contexto de
intervención mas ambiental y con énfasis puntual de protección absoluta en las
edificaciones con valor patrimonial inventariado y reconocido.
En el CHC existen dentro de las edificaciones residenciales de alto
valor patrimonial 3 inmuebles de 2 niveles lo que representa el 13%
aproximadamente dentro de este grado de valor patrimonial, lo que nos
muestra un predominio de inmuebles de 1 nivel, sin embargo según las
disposiciones del reglamento se ha permitido en la periferia del centro histórico
la construcción de edificaciones de 2 niveles (el cual representa un sector
reducido versus el área o sector que no puede construir 2 niveles en la
primera crujía3) pero con un criterio sin justificación o base ni de políticas
urbanas (ya que no existe un análisis científico al respecto), ni histórica (ya que
en la ciudad existieron casas de alto como se les llamaba en la época colonial
a las casas de 2 niveles4), por lo que justificaré la propuesta de densificar mas
(con énfasis en la vivienda) algunas áreas del centro histórico.
Otro factor que sin duda alguna preocupa dentro de este proceso y
que era uno de los objetivos fundamentales, es la de evitar el desplazamiento
residencial por el aumento del comercio, situación que producto de la dinámica
económica de la ciudad no ha podido evitarse, siendo el fomento de usos
mixtos (vivienda y comercio) con el apoyo de la densificación del centro (en las
áreas delimitadas por el plan) una posibilidad de conservar núcleos
residenciales dentro del centro histórico y sus zona de influencia.
3
Crujía se conoce como el cuerpo principal de los inmuebles que colinda con la calle
Las casas de dos niveles se prohibierón en el siglo XIX, a causa de los múltiples terremotos que
azotarón la ciudad para entonces, ya que el sistema constructivo de esa época a base de adobes de arcilla
y madera, era vulnerable a este tipo de fenómenos.
4
6
Algunos conceptos de la ciudad jardín (Howard, 1902) cada día se
posiciona más en la mentalidad de la población, en donde la vida saludable y a
plenitud se encuentra en una vivienda no localizada en el centro urbano sino
mas bien en las periferias rodeadas de cinturones de vegetación, versus
algunos el concepto que queremos introducir de la ciudad mixta en donde la
relaciones y la proximidad juegan un papel fundamental especialmente ante el
contexto global de ahorro de tiempo de desplazamiento, por ende de energía y
recursos, la creación de ciudadanía caracterizada por la convivencia social y
cultural.
Alcances de la Tesina
1. Propuesta de intervenciones puntuales y modificaciones en la
normativa que permitan afianzar el plan de acuerdo a las exigencias de los
“usuarios expertos”, residentes y visitantes y a las reales características y
potencialidades del centro histórico de Comayagua.
 Revisión al reglamento para la preservación del centro histórico de
Comayagua, proponiendo la intervención del patrimonio urbano
desde una perspectiva menos conservacionista y rígida,
incorporando características de economía urbana y mayor
flexibilidad en función de lograr mejores resultados en el principal
objetivo de la gestión integral de la ciudad: mejores condiciones
de vida para la población, lo que esta intrínsicamente ligado a
factores económicos, sociales, ambientales y culturales. Se
propondrá la eliminación de algunos artículos de reglamento
vigente y la incorporación de otros, acercándolo a la visión que
tenemos de la gestión de esta centralidad y sus características y
potencialidades reales.
 Revisión de densidades en el Centro Histórico de Comayagua,
estableciendo mecanismos de conservación puntual a las
edificaciones con alto valor patrimonial y a los ejes urbanos
consolidados y característicos de la evolución e imagen urbana
de Comayagua y otros mecanismos que fomenten los usos
mixtos de edificaciones guardando los preceptos de ciudad
colonial e integración ambiental al conjunto histórico.
 Recatalogación de edificaciones dentro del Centro Histórico de
Comayagua, que permita la conservación del conjunto histórico
bajo directrices internacionales aceptadas para la gestión de
centros históricos potenciando una actividad económica y cultural
importante, y que faciliten la aplicación de políticas y estrategias
de sostenibilidad del proceso.
2. Propuesta de instrumentos de fiscalidad ligados a los valores
catastrales de las propiedades, específicamente en las zonas que han
aumentado su renta inmobiliaria producto de Plan de Revitalización Integral del
Centro Histórico de Comayagua.
 Propuesta de aumento de valores catastrales en sectores o áreas
que han sido afectadas positivamente por proyectos urbanos
7
financiados con fondos públicos (ej.: intervención en espacios
públicos, plazas, calles, equipamientos urbanos)
 Impuestos diferenciados para inmuebles que no están construidos
y que se mantienen ociosos en el centro de la ciudad o con los
cuales los propietarios especulan.
 Proponer un procedimiento mas sencillo y eficiente para la
determinación del valor catastral de los inmuebles a efecto de
mejorar los ingresos que se perciben por el Impuesto de Bienes
Inmuebles5.
3. Sugerencias para la gestión del plan de revitalización del centro
histórico de Comayagua. Instrumentos de redistribución de la renta urbana, el
Centro Histórico de Comayagua es el área mejor dotada de infraestructura de
la ciudad, así como contenedora de un gran numero de recursos culturales,
patrimoniales que podrían generar recursos a ser invertidos en otras zonas
mas precarias de la ciudad, esto a diferencia de modelos de gestión de centros
históricos tal es el caso Habanero, quien a través de la Oficina del Historiador
de la Ciudad de La Habana gestiona integralmente el centro histórico para
reinvertirlo en la restauración del mismo.
 Propuesta de otros instrumentos de equilibrio de la renta urbana.
5
El Impuesto de Bienes Inmuebles en Honduras es el impuesto que grava las propiedades tanto rurales
como urbanas, es un impuesto municipal determinado por Ley y tiene como base imponible el valor
catastral de las propiedades inmuebles a efectos de su tributo, el impuesto es recaudado por las alcaldías.
8
Contextualización de la ciudad de Comayagua
Ubicación Geográfica
El departamento de Comayagua se encuentra localizado en la región
central del país, sus límites municipales son: al Norte con los departamentos.
de Santa Bárbara, Yoro y Cortes, al Sur con los departamentos de La Paz y
Francisco Morazán, al Este con Francisco Morazán y al Oeste con Intibucá y
Santa Bárbara; teniendo una extensión territorial de 5,196.4 km2, siendo la
cabecera departamental la ciudad de Comayagua.
El gran eje de Comayagua esta delineado por las faldas de las
montañas de Comayagua y la cordillera de Montecillos, comprendido en un eje
que va de Norte a Sur, con una longitud aproximada de 35 km de largo y por
unos 15 km de ancho, con una superficie de 372.5 km2, en un área
relativamente plana con una elevación media de 626 msnm.
La ciudad de Comayagua, cabecera del municipio de Comayagua, se
encuentra ubicada en el departamento del mismo nombre. La ubicación
geográfica de la ciudad es de 14º 27* 25” latitud norte y 87º 38* 25” longitud
oeste, con una altitud de 578 m. sobre el nivel del mar. La localización del
asentamiento presenta un gran valor estratégico, ocupando una posición
intermedia el corredor Inter-oceánico CA-5, eje que une los dos núcleos
principales del país; concretamente se encuentra situada a 86 km. de
Tegucigalpa y a 158 km. de San Pedro Sula, en el corazón del territorio
nacional, distante 218 Km al sur del Océano Atlántico y a 185 Km al norte del
Golfo de Fonseca en el Océano Pacífico.
La distancia que le separa de otro importante núcleo de población,
Puerto Cortés, es de 213 km., mientras que con relación a Choluteca existe
una distancia de 225 km.
Hasta 1930 el área urbana de Comayagua se mantuvo en 2 Km2, en
1975 esta área se duplicó, en 1991 alcanzó los 10 Km2 y en la actualidad es
de 16 km2 de un límite urbano de 52 Km2. Entre los años de 1945 y 1975 la
población de la ciudad se cuadruplicó, debido a la alta tasa de crecimiento
poblacional alcanzada en dicha época (el 4.8%) y a los movimientos
migratorios del interior del país, entre los que se destacan los provocados por
el conflicto bélico con El Salvador del año 1969 y el Huracán Fifí de 1974. En el
año 2000 su población estimada era de 55,947 habitantes, distribuida en un
número también estimado de 14,489 unidades habitacionales; la tasa anual de
crecimiento actual es del 2.8%. Cabe destacar que aproximadamente el 58%
de la población es procedente de otros departamentos del país y la mayoría de
ellos se dedican a actividades comerciales.
La principal fuente económica de la ciudad es la agricultura basada en
la horticultura, granos básicos (maíz, arroz y frijol) café, sorgo, soya o soja y la
floristería. A pesar que existe en el área una industria diversa a base de
9
tomate, frutas y otros vegetales y una industria cementera, el comercio es el
aspecto básico de crecimiento y desarrollo de la ciudad.
Fig. 1
Fig. 2
Fig. 1. Mapa de ubicación de Honduras
Fig. 2. Mapa de ubicación de Comayagua, Depto. Y Comayagua ciudad.
Demografía1
El municipio de Comayagua tiene una población aproximada de
87.474 habitantes, de los cuales 43.102 son hombres y 44.372 son mujeres.
53,40022 habitan en el área urbana. Comayagua es una de las 6 ciudades más
grandes del país, después de Tegucigalpa, San Pedro Sula, La Ceiba, El
Progreso y Cortés.
Fig. 3. Gráficos de pirámides poblacionales: 2001 y proyección 2015. fuente: INE
(Instituto Nacional de Estadísticas)
Educación
1
Datos generales extraídos de la Unidad de Investigación Estadística Social de la Alcaldía Municipal de
Comayagua
2
Censo Nacional de población y vivienda 2001. Instituto Nacional de Estadística
10
El índice de analfabetismo del municipio fue de 16.7% para el 2003 y
16.1% para el año 2004. Entre los años 2001-2004 se observa una reducción
del analfabetismo mayor en los hombres, si bien, globalmente las mujeres
presentan siempre una tasa de analfabetismo inferior a la de los hombres.
Referente al nivel educativo, el mayor volumen de la población (mayores de 10
años) tienen un nivel de instrucción de primaria y solamente un porcentaje muy
minoritario tienen nivel superior o universitario.
Empleo
La Población en Edad de Trabajar (PET) representa el 70.8% del total
de la población del municipio. Esta población se distribuye en Población
Económicamente Activa (PEA), la cual representa el 39.8% de la PET (37.7%
ocupada y 2.1% desocupada) y el resto engloba la Población Económicamente
Inactiva (PEI). La distribución de la PEA por sexo, evidencia las grandes
diferencias de acceso al empleo de la mujer (9,84%) respecto del hombre
(26,10%).
Por sectores de actividad, la ciudad de Comayagua tiene el 63.4% de
su fuerza de trabajo en el sector terciario, el 28% en el secundario y solo un
8.6% en el primario. Esta situación es muy diferente a la del resto del país,
donde el 44% de la fuerza de trabajo está en el sector primario, el 15% en el
secundario y el 41% en el terciario.
Salud
En la ciudad de Comayagua se encuentra el Hospital Regional Santa
Teresa, que da cobertura a la población de la región del valle de Comayagua,
con una capacidad de 124 camas, generando de enero a septiembre del año
2005, 10.065 egresos, con 29.555 días de estancia y 33.852 días camas
disponibles. En este mismo año tuvo un porcentaje de ocupación de 87,31%
con un promedio de 2,94 días de estancia. En el año 2004 el total de
atenciones brindadas en Comayagua, fue de 555.992. Además posee 12
CESAMO (Centro de Salud Médico Odontológico) y 74 CESAR (Centro de
Salud Rural) y 4 CMI (Clínicas Materno Infantil).
Condiciones Climatológicas
El clima de Comayagua se puede clasificar “Semiestacional” es decir
poca lluvia, los meses mas lluviosos son Junio y Septiembre y los mas calidos
so Abril y Mayo con promedio de temperatura máxima de 34.3 y 34.80C
respectivamente.
En el municipio de Comayagua se distinguen dos tipos de climas:
 Tropical de Sabana (franja central de Norte a Sur).
 Templado húmedo seco (Sector Este y Oeste).
Servicios
El Servicio Autónomo Nacional de Acueductos y Alcantarillado
(SANAA) gestiona la distribución de agua potable; el sistema de alcantarillado
11
y aguas negras es gestionado por la Alcaldía Municipal. En la ciudad de
Comayagua el 18,62% de la población habita en viviendas con nivel de
hacinamiento, el 9,64% no dispone de electricidad, el 39,03% no dispone de
saneamiento básico en la vivienda y el 8,92% de la población habita en
viviendas que no dispone de agua potable.3
Desarrollo Histórico de la ciudad de Comayagua4.
Comayagua fue fundada por el Capitán Alonso de Cáceres el 8 de
Diciembre de 1537 por orden del Adelantado Francisco de Montejo, bajo el
nombre de Villa de Santa María de la Concepción de Comayagua, equidistante
de los dos océanos, a medio camino de Guatemala y León en Nicaragua, en el
centro de lo que hoy es Honduras.
A la llegada de los españoles a tierras hondureñas, el Valle de
Comayagua fue escenario de algunas de las más cruentas batallas que
protagonizó la resistencia indígena y la ciudad tuvo que ser refundada por los
ataques de que fue objeto. La segunda fundación sucedió en 1539,
procediéndose a realizar el repartimiento de los pueblos sometidos entre los 35
vecinos que iniciaron el poblamiento de la villa. Algunos de los pueblos de
indios repartidos en aquel entonces eran: Comayagua, Xeto, Jocolo, Tenguax
y Chalupa.
Años más tarde se descubren minas de plata muy próximas a la Villa
de la Concepción de Comayagua lo cual cambia el papel y responsabilidades
que se le asignarán en el futuro. En 1543 las minas estaban en plena
explotación lo cual facilita el poblamiento de la zona rápidamente. Ese mismo
año el Rey Felipe II dispone instalar la “Audiencia de los Confines” en
Comayagua disponiendo en la misma provisión darle el nombre de Nueva
Valladolid. La Audiencia de los Confines tenía jurisdicción desde Yucatán hasta
Panamá y su presidente era Don Alonso Maldonado, casado con una hija del
Adelantado Don Francisco de Montejo. Sin embargo la villa tendrá este rango
por poco tiempo, pues un año después Don Alonso traslada el asiento de la
Audiencia a la ciudad de Gracias a Dios (actual Gracias, departamento de
Lempira, al occidente de Honduras) donde había habitado anteriormente y
tenía ya residencia.
La villa de la Nueva Valladolid comienza a manifestar un claro
desarrollo por las producciones agrícolas y ganaderas locales y las pobres
construcciones de techos de paja empiezan a ser sustituidas con adobes,
piedra y tejas. En 1557 el Rey concedió a la villa el título de Ciudad y el
derecho de poder usar escudo de armas; a ello se unirá la decisión del Obispo
de la Provincia, Fray Jerónimo de Corella, de trasladar la sede obispal a
3
Datos generales extraídos de la Unidad de Investigación Estadística Social de la Alcaldía Municipal de
Comayagua
4
Texto extraído del artículo “Guía de la Villa de Santa María de la Nueva Valladolid del Valle de
Comayagua” escrito por la Doctora en Historia Olga Joya para la monografía “Comayagua: La catedral y
el rescate del Centro Histórico” publicado por el Programa de Patrimonio Cultural de Iberoamérica de la
AECI. Año 2004.
12
Comayagua en 1559 y posteriormente se trasladará también el asiento de la
Caja Real (1574).
En 1574, Comayagua es la población con mayor número de
habitantes de Honduras y con mayor auge económico. Durante ese período, la
Nueva Valladolid es sede del Obispado, morada del Gobernador y Alcalde
Mayor de Minas y sede de la Caja Real. Son esas funciones gubernativas las
que la harán crecer rápidamente acelerando las construcciones como el
Hospital Real, Casas de Cabildo, Caja Real, iglesias y conventos.
Durante los siglos XVII y XVIII, Comayagua, como capital de la
provincia de Honduras (1577– 1821), adquiere un gran crecimiento urbano y
económico, de tal forma que las reducciones de indígenas, ubicadas
originalmente alrededor de la villa, se integran a la ciudad y adquieren el
carácter de barrios de mestizos.
A partir del 15 de septiembre de 1821, fecha de la independencia del
país, Comayagua se convirtió en la capital de la naciente República de
Honduras, enfrentando las guerras civiles que asolaron el país. En 1826 la
ciudad sufrirá el acecho de las tropas federalistas al mando del vice-presidente
de Honduras, Justo Milla, quien se enfrenta a los grupos tradicionales locales,
siendo la ciudad finalmente incendiada perdiéndose cuatro de sus barrios y
varias iglesias y conventos.
En 1880 Comayagua pierde su condición de capital, al trasladarse a
Tegucigalpa, donde reside actualmente. Este acontecimiento y la apertura del
norte del país a las inversiones extranjeras al final del siglo XIX y principios del
siglo XX, hacen que la ciudad disminuya en su crecimiento urbano y actividad
económica. En el intervalo 1930-63 recibe un nuevo y renovado impulso por la
construcción de la carretera del norte que pasa por la ciudad y por el auge del
café.
El desarrollo urbano de la ciudad5
La fundación de la ciudad se realizó según las Ordenanzas Reales:
planta renacentista con una plaza mayor en el centro de donde se originan
calles orientadas a los cuatro puntos cardinales y se rodea de 8 manzanas,
dejando una de ellas, al este, en su totalidad para la iglesia, un lote al norte
para el Cabildo, la esquina sur-oriente para el Cura y al nor-oriente, frente al
Cabildo, para el fundador de la Villa.
El desarrollo urbano de la ciudad que se inicia a partir de entonces fue
compacto, obedeciendo a trazos rectilíneos en función de tres elementos, el
cabildo, la iglesia catedral y la plaza en la dirección sur por las mejores
condiciones del terreno y por las barreras naturales del río Chiquito y la
montaña de Comayagua al norte.
5
Texto extraído del diagnóstico del Plan Estratégico de Desarrollo Urbano de la ciudad de Comayagua.
Marzo 1999.
13
Hasta 1880 se desarrolló más que otras ciudades de Honduras. En
esa fecha, al perder la condición de capital, la ciudad detiene temporalmente
su crecimiento urbano. En el intervalo 1930-63 tiene un crecimiento urbano
compacto, con mayor intensidad hacia el lado sur y sudeste y que se prolonga
hasta 1975. A partir de dicha época se propició un crecimiento menos
compacto y acelerado y que se caracterizó por su desorden, dispersión,
provocando la ocupación ilícita que actualmente constituyen los barrios menos
favorecidos de la ciudad, unos barrios carentes de infraestructuras y servicios
básicos mezclados con un importante patrimonio histórico cultural de la época
de la colonización española.
Pese a todas estas circunstancias, Comayagua posee la particularidad
de ser una ciudad donde todavía puede apreciarse la arquitectura vernácula
original, puesto que no sufrió el impacto de las grandes construcciones
dieciochescas propias de otras ciudades latinoamericanas. Muchos de los
materiales y técnicas con que se construyeron sus edificios siguen vigentes
hoy día, lo cual ha facilitado su restauración (bahareque, adobe, teja, maderas
preciosas) y la altura de los edificios se ha mantenido, dado que, debido a los
diferentes movimientos telúricos que sufrió la ciudad, las autoridades se vieron
obligadas a emitir una ordenanza en el siglo XVIII prohibiendo las
construcciones de dos pisos.
Fig. 4. Mapa de crecimiento urbano de la ciudad de Comayagua
Un dato importante ha destacar sobre el crecimiento urbano de la
ciudad de Comayagua, es el deque dentro del área de concentración urbana
actualmente ocupada o núcleo urbano concentrado (en la gráfica anterior la
mancha hasta 1975) existe un 35% de terreno baldío, según informe
14
presentado por INYPSA, una empresa consultora que realizo un plan piloto de
ordenamiento territorial en el valle de Comayagua que finalizó en el año 2003.
Arquitectura de la ciudad6
Las edificaciones fueron construidas originalmente de acuerdo a los
materiales y sistemas constructivos indígenas: paredes de bahareque, techos
de paja y pisos de tierra apisonada. Los españoles importaron rápidamente la
fabricación de la teja de barro, el adobe, la loseta de barro cocido para piso y
posteriormente la cerámica vitrificada. De esta forma se introdujeron los
sistemas constructivos de adobe, tapial y el techo de madera tipo andaluz. Son
muy comunes las edificaciones con muros de carga de adobe, manejándose
una proporción de una vara castellana (0,83 m) de ancho para una pared de 5
varas de alto. Las estructuras de techo más utilizadas fueron las de par-hilera y
los corredores se caracterizaban por las columnas de madera de sección
circular o cuadradas con las esquinas rebajadas las cuales se asentaban sobre
bases talladas en piedra; también se empleó la madera en los dinteles de
puertas y ventanas y para la fabricación de los balcones torneados. La piedra
se utilizó para el tallado de algunos elementos decorativos como alfices,
alféizares y en algunos edificios monumentales, el pavimento de los zaguanes,
así como los corredores y los canales que bordeaban los patios interiores. En
el siglo XIX se hace mayor uso del ladrillo de barro cocido combinado con el
adobe.
Fig. 5.
Fig. 6.
Fig. 7
6
Texto extraído del Estudio de Evolución Histórica y Arquitectónica de la ciudad de Comayagua. Plan
Maestro del Centro Histórico de Comayagua. Autor: Arquitecto Juan Carlos Rodríguez. 1996. Texto
revisado por la Oficina del Centro Histórico de Comayagua. 2005.
15
Fig.5. Planta típica renacentista Según las reales ordenanzas Españolas para la Fundación de
Ciudades en América.
Fig. 6. Esquema de distribución en planta de arquitectura habitacional en la época
colonial (casa patio)
Fig. 7. Esquema de sección en elevación de arquitectura habitacional en la época
colonial (casa patio)
El concepto estilístico y funcional de la arquitectura colonial doméstica
e institucional (a excepción de las iglesias) es la “casa-patio”, conformada por
un patio central rodeado de corredores y por las habitaciones que constituyen
el inmueble. El patio sirve de pulmón interno y fuente de iluminación natural.
Las casas por lo general se desarrollaban en dos lados del terreno o
en forma de “L” generalmente hacia la calle, con un zaguán de acceso principal
y en algunos casos con una o dos entradas secundarias para el acceso del
personal de servicio. Las fachadas de las edificaciones se caracterizaron por
ser completamente rectas, enlucidas, con vanos de proporción vertical
equidistantes, ventanas con alféizares tallados sobresalientes del muro y
balconería metálica exterior que originalmente era de madera torneada. El
remate superior de las fachadas está constituido por el alero de la cubierta de
teja del que se distingue el cane de madera de perfil mixtilíneo.
Con estas características, la imagen urbana de la ciudad colonial se
caracterizaba por poseer una fachada continúa donde todas las edificaciones
se construían en línea con el límite de propiedad y con una altura constante de
la fachada frontal de 5 metros rematada por techos a dos aguas con cubierta
de teja.
La edificación doméstica e institucional del período colonial sufrió
variaciones estilísticas durante el período republicano, con la inclusión de
elementos arquitectónicos de influencia neoclásica que dieron un carácter más
monumental a la imagen urbana de la ciudad: las principales edificaciones
sustituyeron el alero por la cornisa, modificando los vanos de puertas y
ventanas agregándoles alfices con arcos rebajados, se construían portadas
neoclásicas en los accesos principales y en algunos casos singulares se
remataban las ventanas con tímpanos.
Finalmente, con la introducción de las nuevas técnicas constructivas y
la influencia de la arquitectura moderna, las principales intervenciones de
mediados del siglo XX se caracterizaron por la demolición de muchos edificios
representativos del período colonial y republicano, que fueron sustituidos por
inmuebles que rompían con la imagen urbana de la ciudad introduciendo el
empleo masivo del hormigón y del asbesto, materiales que poco a poco
sustituían a las antiguas casas de adobe con cubierta de teja de barro.
Sumado a estas intervenciones puntuales, el cableado aéreo y la
pavimentación de cemento de todo el centro a finales de 1970, marcó la
imagen urbana amenazando con la destrucción de la ciudad histórica más
importante del país.
16
Contexto regional y nacional
Honduras presenta junto con Guatemala los menores Índices de
Desarrollo Humano (IDH) en Centro América (CA), muy por debajo de Costa
Rica y Panamá7, y el municipio de Comayagua se ubica en la media nacional
con intervalos del IDH de 0-600-0-699, manteniendo los mayores IDH las
ciudades de Tegucigalpa, San Pedo Sula y La Ceiba, todas los mayores
núcleos de concentración urbana del país.
Proyectos de gran influencia para el valle
Desde el gobierno central se ha impulsado la construcción de una vía
rápida de 4 carrilles que una Puerto Cortes costa hondureña en el océano
Atlántico y Puerto Cutuco en El Salvador en el océano Pacifico al cual se le ha
denominado Canal Seco o Corredor Logístico Nacional y que tiene como
objetivo ser una vía por la cual se pueda transportar mercaderías desde el
atlántico al pacifico en un lapso de 6 horas aproximadamente, esta autopista
se yuxtapone a la actual CA-5 en un gran porcentaje, atravesando el valle de
Comayagua y conectándolo con ambas costas del territorio nacional, además
Comayagua se convierte en la principal ciudad y con mejores condiciones
geográficas entre ambos destinos y exactamente a la mitad del Corredor
Logístico.
Así mismo se presiona desde algunas instancias políticas para que el
aeropuerto de la Base Aérea Soto Cano (Escuela de aviación) en Palmerola,
ubicado a 5 Km del centro de la ciudad se convierta en un aeropuerto
comercial de transito de personas, habiendo ya funcionado hace una década
como aeropuerto para la exportación e importación de productos
agroindustriales, lo que convertiría a Comayagua en un importante polo
económico del país, esta iniciativa surge a raíz que el actual aeropuerto
internacional de Toncontín en la ciudad capital Tegucigalpa (a 82 Km de
Comayagua) es considerado uno de los aeropuertos mas peligrosos del
mundo, su localización en pleno centro de una ciudad entre montañas y la
corta pista con que cuenta le dan esta calificación, por lo que con la
construcción de una autopista entre Tegucigalpa y Comayagua podría el
aeropuerto de Palmerola convertirse en aeropuerto internacional ya sea
inicialmente de exportación e importación y posteriormente también de vuelos
comerciales de pasajeros, lo que convertiría al valle de Comayagua en un
importante centro de distribución y acopio.
Otra condición importante a considerar es la actual situación de la
capital Tegucigalpa (82 km), la cual desde su fundación como asentamiento
minero no contaba con las condiciones territoriales adecuadas para que se
consolidara en este territorio la capital, ya que por disposición política en 1880
se traslada de la antigua capital Comayagua, Tegucigalpa se encuentra
localizada entre cerros y montañas y su crecimiento urbano se da en
pendientes inclusive mayores al 20% y sobre un soporte viario deficiente y sin
ninguna lógica de conectividad.
7
Fuente: PNUD 2005, Informe Mundial Sobre Desarrollo Humano 2005
17
Lo anterior indica que la descentralización física de Tegucigalpa
apunta hacia Comayagua, siendo que Tegucigalpa es una ciudad con grandes
limitaciones de crecimiento y Comayagua una ciudad con adecuadas
condiciones de desarrollo urbano y de centralidad nacional.
La ciudad de Comayagua esta situada en un fértil valle en donde se
produce un gran porcentaje de los productos agrícolas de exportación y
consumo nacional y así mismo las principales agro exportadoras del país de
vegetales orientales y frutas.
Fig. 8. Mapa perímetro urbano Comayagua.
18
La Recuperación del Centro Histórico de Comayagua
Antecedentes
Por haber sido sede de importantes acontecimientos de la historia de
nuestro país, habiendo sido capital de la provincia hasta 18211, y de la
republica de Honduras hasta 1880, en octubre de 1972 el Congreso Nacional
declara a Comayagua monumento nacional y define por decreto legislativo los
límites del centro histórico de Comayagua, con el fin de evitar la destrucción
del patrimonio cultural inmueble. Sin embargo esta declaratoria no logró
detener la destrucción de edificaciones patrimoniales dentro del centro
histórico y no es hasta 1984 que se crea la Ley de Protección del Patrimonio
Cultural de la Nación2 la cual se convierte en el principal instrumento para la
conservación del patrimonio nacional y en la cual se faculta al Instituto
Hondureño de Antropología e Historia (IHAH) como la entidad responsable de
la defensa, conservación, reivindicación, rescate, restauración, protección,
investigación, divulgación, acrecentamiento y transmisión a las generaciones
futuras de los bienes que constituyen el Patrimonio Cultural de la Nación en
todo el territorio nacional y en las aguas jurisdiccionales.
Fig. 9. Y Fig. 10. Ubicación del Centro Histórico de Comayagua Según Decreto Legislativo 7264.
El IHAH como entidad responsable para la conservación de centros
históricos regula todas las intervenciones en inmuebles dentro de los límites
1
Època en la que de declara la independencia de Centro América de España, el 15 de septiembre de 1,821
llegan los pliegos del acta de independencia a Comayagua y se declara una patria libre, soberana e
independiente.
2
A la fecha el IHAH no contaba con ningún respaldo legal en el cual fundamentar sanciones contra los
agresores al patrimonio, sin embargo la Ley de Protección del Patrimonio Cultural de la Nación aún no
esta reglamentada situación que limita una eficiente aplicación.
19
definidos como centro histórico, así como las nuevas construcciones y todo lo
relacionado con anuncios, avisos, carteles, estacionamientos de automóviles,
expendios de gasolinas, postes de hilos telegráficos y telefónicos,
transformadores y conductores de energía eléctrica e instalaciones de
alumbrado, ventas de comida y cualquier otra construcción permanente o
provisional que altere el contexto cultural y natural.
Es en 1994 que por iniciativa del IHAH con el apoyo técnico y
financiero de la Agencia Española de Cooperación Internacional (AECI), se
impulsa la formulación del Programa Comayagua Colonial el cual tendría como
objetivo principal: conservar y rescatar el patrimonio edificado dentro de los
limites que definía para el centro histórico de Comayagua el decreto 64-72, con
la intención de involucrar a la Alcaldía Municipal de Comayagua en dicho
proceso, situación que se da en 1997.
Estado previo del Centro Histórico de Comayagua a la puesta en
marcha del Programa Comayagua Colonial era el siguiente3:
















Inexistencia de una normativa de regulación para intervenciones de
inmuebles dentro del CH.
Pavimentación inadecuada de las calles con concreto hidráulico
Mala accesibilidad peatonal (aceras accidentadas, etc)
Contaminación visual provocada por los rótulos publicitarios.
Acelerada destrucción del patrimonio arquitectónico y homogeneidad
urbana del CH.
Plazas en malas condiciones físicas y alto grado de inseguridad.
Invasión de calles, avenidas y plazas por el comercio informal.
Contaminación visual provocada por el cableado aéreo de diferentes
servicios públicos.
Carencia de planificación del uso del suelo de la ciudad permitiendo
usos no compatibles.
Desplazamiento de un gran porcentaje de las viviendas del centro
histórico por el sector comercial
Políticas bancarias que dificultan la financiación de obras de mejora en
inmuebles construidos con técnicas tradicionales como el adobe.
Inexistencia de incentivos a la conservación del patrimonio construido.
Débil capacidad de la AMC en gestión y control urbano.
Limitaciones técnicas y económicas del IHAH.
Desinterés y resistencia de la población por la conservación del centro
histórico.
Deterioro de un gran número de viviendas por la falta de mantenimiento
o podredumbre de las edificaciones.
El Plan de Revitalización del Centro Histórico de Comayagua
contemplaba los siguientes componentes:
3
Información extraída de informes de la Oficina del Centro Histórico de Comayagua
20
a) Plan Maestro para la Revitalización del Centro Histórico. Dentro de este la
creación de una oficina técnica: Oficina del Centro Histórico de Comayagua.
b) Proyectos piloto de intervención
c) Escuela Taller
Plan Maestro para la Revitalización del Centro Histórico
El Plan Maestro de Revitalización del Centro Histórico es el conjunto
de medidas de preservación y revitalización integral del patrimonio histórico
edificado planteadas a través de normativas y de propuestas de obras de
rehabilitación de sitios y edificios de relevancia histórica y arquitectónica; surge
del interés por:
a. Definir las estrategias para la preservación de la zona debidamente
declarada.
b. Establecer medidas de revitalización integral logrando la mejora de la
calidad de vida de la población.
c. Dotar de los instrumentos necesarios para el fortalecimiento de la gestión
municipal del Centro Histórico.
En el mes de septiembre de 1996 se estableció una estructura mínima
de la Oficina del Plan Maestro la cual se encargó de:
a. Revisar los estudios de diagnóstico4.
b. Categorizar el inventario de bienes inmuebles del centro histórico.
c. Redactar el reglamento para la preservación del centro histórico.
d. Levantamiento físico del centro histórico: catálogo de vanos, diagnóstico de
aceras, levantamiento de manzanas (fotográfico y esquemático).
e. Coordinar el desarrollo del banco de proyectos del centro histórico.
f. Control urbano del centro histórico, representando al IHAH.
g. Socialización de las actividades del Plan Maestro del centro histórico, que
consistió en reuniones con vecinos y con organizaciones civiles.
A partir del segundo año (1997), la Oficina del Plan Maestro se fue
consolidando como la Oficina Técnica de gestión del centro histórico
asumiendo un papel más de control urbano que de planificación. La actividad
más importante desarrollada en los dos primeros años (1997-1999) fue la
redacción del reglamento para la preservación del Centro Histórico, para lo
cual fue muy importante el proceso de retroalimentación que tuvo con la labor
de control urbano. Dicho proceso permitió que de la experiencia adquirida en
cada uno de los casos atendidos, se obtuvieran parte de los lineamientos
constructivos que se definieron en dicho reglamento.
4
Estudios que fueron contratados con distintos equipos multidisciplinarios entre ellos: Estudio de
Evolución Histórica de Comayagua, Estudio de Tipologías Arquitectónicas de Comayagua, Estudio
Socio-económico y de vivienda en el Centro Histórico de Comayagua, Levantamiento de inmuebles en el
Cetro Histórico.
21
Fig. 11, 12. Calle del Comercio en el Centro Histórico, antes y después de la aplicación de la
normativa.
Fig. 13, 14, 15, 16,. Fotos de inmuebles antes y después de la entrada en vigencia de
Reglamento para la Preservación del Centro Histórico de Comayagua
Esta iniciativa que se concretaba fue un proyecto piloto en Honduras,
el cual iba retroalimentándose y aprendiendo de su propia experiencia en un
contexto en el cual la palabra patrimonio edificado o cultural no tenia lugar,
tanto por falta de capacidad institucional para su difusión, como por la poca
repercusión en términos de beneficios tangibles y concientes que el patrimonio
representaba para la población de Comayagua en ese momento; además es
importante señalar que los objetivos y políticas con que se implementa el PCC
22
fueron verticales (de arriba hacia abajo) y ciertamente impositivas, ya que el
origen nacía justamente en detener el acelerado proceso de destrucción de
importantes edificios patrimoniales que daban cabida a edificios “modernos” y
mas rentables económicamente para los propietarios.
Proyectos piloto de restauración5
“La implementación del Plan Maestro del Centro Histórico presentó
dificultades al no existir en el país un modelo de referencia que ilustrara a la
población de Comayagua los beneficios que se adquirirían con un Plan de
Conservación del Patrimonio Cultural inmueble. La percepción ciudadana en
aquel entonces era que el Programa Comayagua Colonial (PCC) detendría el
desarrollo de la ciudad, al no permitir la demolición de las edificaciones
antiguas y así dar paso a grandes edificios de concreto y vidrio como expresión
de modernidad y desarrollo.
Las limitadas capacidades presupuestarias del municipio para la total
recuperación del patrimonio arquitectónico y urbano del centro histórico y las
pocas posibilidades de obtener recursos de cooperación para contrarrestar
esta debilidad, generó el planteamiento de un componente orientado a
intervenir los ejemplos más relevantes de arquitectura monumental del Centro
Histórico y de espacios públicos, con la finalidad de generar modelos
adecuados de restauración y rehabilitación que repercutieran en un impacto de
dinamización de la inversión pública y privada relacionada con la recuperación
de los bienes culturales inmuebles del centro histórico.
Este componente tuvo una visión de creación de “modelos referentes”
lo cual justifica el hecho de que cada una de las intervenciones ejecutadas por
el PCC son diferentes entre sí; por esta razón no se ha tenido la pretensión de
actuar en la totalidad del patrimonio edificado, al contrario, la intención de cada
uno de los planes pilotos ejecutados ha sido la de abrir la brecha para que
sean replicados por otros proyectos de inversión pública o privada.
Las intervenciones realizadas fueron:
a) Restauración y rehabilitación de arquitectura monumental:
· Edificio del Museo de Arqueología (1999)
· Catedral Inmaculada Concepción (2003)
· Casa de la Cultura (2007)
· Caxa Real. Centro de Convenciones (actualmente en ejecución)
5
Extraído del libro: Programa Comayagua Colonial, un enfoque metodológico para la medición de su
Impacto. Pag. 47,48 y 49.
23
6
Fig. 17, 18. Museo de Arqueología de Comayagua (1996-1999)
Fig. 19, 20. Patio de Los Naranjos. Interior de la Iglesia Catedral Inmaculada Concepción
(2001-2003).
7
6
Se cree que el año de 1860 la casa fue confiscada por el Gobierno de Don José María Medina y en el
año de 1862 se convirtió en Casa Presidencial. En el último cuarto del siglo XIX la casa sufrió
variaciones como ser la eliminación de la portada de acceso frente a San Francisco, la eliminación del
alero para sustituirla por una cornisa de estilo neoclásico; en 1887 se labró la portada lateral, también en
estilo neoclásico. Durante la administración de Don Ponciano Leiva (1891-1893), se trasladó nuevamente
la Capital a Comayagua, sirviendo este edificio como Casa de Gobierno en la década de 1940, durante la
administración de Tiburcio Carías, el antiguo balcón esquinero se sustituyó por una esquina semicircular
con un escudo de Honduras. Posteriormente la casa funcionó como comandancia de armas, la oficina del
correo y telégrafo y a partir de 1940 se convirtió en el Museo de Arqueología.
7
En el año de 1562 el Obispo Fray Gerónimo de Corella traslada la Catedral desde Trujillo a Comayagua.
Construida entre 1634 a 1715. En su torre del campanario se encuentra un reloj traído desde la Alhambra
(España). Como es el caso de todas sus congéneres en América la traza y alzado que presenta actualmente
la Catedral de Comayagua, ofrece un largo proceso de construcciones y reconstrucciones las cuales se
remontan hasta mediados del siglo XVIII. Desconocemos cual halla sido su traza original por carencia
absoluta de documentos de este período, sin embargo en 1610 se informa que producto del mal tiempo
resultó muy dañada. de este mismo informe se desprende una descripción de esta estructura en la que se
dice que es de paredes de adobe y techo de teja con artesonado. En las investigaciones arqueológicas
realizadas por el IHAH durante el período 2000 – 2001, se encontraron los cimientos de la catedral
anterior.
24
Fig. 21, 22. El Portal de los Encuentros: Casa de Cultural Comayagüense (2005-2007).
8
Fig. 23, 24. Caxa Real . Centro de Convenciones y Museo de la Moneda (actualmente en
obras).
b) Rehabilitación de espacios públicos del Centro Histórico:
· Rehabilitación de la Plaza Central León Alvarado (1998)
· Rehabilitación de la Plaza La Merced (2000)
· Rehabilitación de la Plaza San Francisco (2004)
· Paseo de los Monumentos (actualmente en ejecución etapa III)
· Paseo La Alameda (ejecutado etapa I y II, 2007)
8
Fue la más importante construcción civil que se levantó en Comayagua. A principios del siglo XVIII, a
raíz del auge minero en la Gobernación de Honduras, la Caxa Real ubicada frente a la Plaza Mayor no se
daba abasto, por lo que el Gobernador Don Francisco de Parga compró un solar a solo una cuadra de la
Plaza Mayor y que era propiedad del Coronel Don Francisco del Serro. En 1739 se contrata el maestro
Bartolomé de Maradiaga para que levantara los planos; en ese mismo año se inció la construcción que se
finalizó en el año 1741 a un costo de 15 mil tostones
25
Fig. 25, 26. Plaza Central León Alvarado (1998). Antes y después de la intervención .
9
Fig. 27, 28. Plaza La Merced y Columna de la Constitución (2000). Antes y después de la
intervención.
Fig. 29,30. Plaza San Francisco (2004). Antes y después de la intervención.
9
La columna de la constitución fue erigida en 1820 por la familia conservadora y realista de Joaquín y
Juan Lindo con el propósito de congraciarse con el pueblo de Comayagua ante los fuertes vientos
independistas que ya por esa época soplaban en toda Centroamérica. Este monumento representa un
homenaje a la Constitución emitida por las Cortes de Cádiz en 1812, puesta en vigencia hasta 1820 por el
rey Fernando VII. Es conocido popularmente en Comayagua como La Picota de La Merced. La Plaza La
Merced se conoció a partir del año 1812 como Plaza de la Constitución y posteriormente se le llamó Plaza
de la Columna de Fernando VII. Para 1937, Don Manuel Calderón corrió con los gastos de cercar con
barda metálica la Plaza y convertirla en un pequeño jardín; mas tarde allí se levantó el monumento de la
Madre hasta que en la década de los 80 se convirtió en un mercado. En 1997, con la implantación del Plan
Maestro del Centro Histórico, la Alcaldía Municipal de Comayagua recuperó la plaza reubicando en otro
sitio a todos los vendedores, también se rescataron los callejones que colindan con los costados sur y
oeste, donde se habían construido varias bodegas de los comercios que rodean la zona
26
Fig. 31, 32. Paseo de Los Monumentos I etapa (2005). Antes y después de la intervención.
Fig. 33, 34. Paseo La Ronda de la Alameda I etapa (2004-2005). Antes y después de la
intervención.
A través de la ejecución de los proyectos piloto de restauración y de
rehabilitación de los espacios públicos, se pretendía que los residentes del
centro histórico y las autoridades municipales descubrieran la existencia de un
patrimonio cultural arquitectónico y urbano que se había mantenido oculto y
desvalorizado.
Especialmente, fueron las obras de rehabilitación de las plazas las que
motivaron a los propietarios de inmuebles alrededor de estos conjuntos a
realizar mejoras que han contribuido a la puesta en valor de estos conjuntos
urbanos; los ejemplos más relevantes han sido las intervenciones realizadas
en los conjuntos de la Plaza la Merced. De esta forma, la implementación del
plan de recuperación de los espacios públicos del Centro Histórico ha
constituido un elemento dinamizador de la ciudad”.
En abril de 2004 se inició el proyecto de rehabilitación del Paseo de la
Alameda I etapa, el cual es un proyecto de reforma urbana que está siendo
ejecutado por la Alcaldía Municipal de Comayagua con la participación de los
residentes del conjunto, quienes han aportado capital financiero para la compra
de los materiales del pavimento de las calles, a través de la Ley de
Contribución por Mejoras, así mismo en el 2004 se inicia con el Paseo de Los
27
Monumentos I etapa, la cual considera la Plaza San Francisco y la calle (una
cuadra10 ) que une esta plaza con la Plaza Central.
A continuación el cuadro resumen de inversión en proyectos pilotos en el
Centro Histórico de Comayagua11:
PROYECTOS
DESCRIPCION
MUSEO DE
ARQUEOLOGIA
PLAZA CENTRAL
LEON
ALAVARADO
RESTAURACIÓN
CATEDRAL
PASEO LOS
MONUMENTOS I
FASE
PASEO LOS
MONUMENTOS II
FASE
PASEO LOS
MONUMENTOS III
FASE
PLAZA LA
MERCED
PLAZA SAN
FRANCISCO
CASA DE LA
CULTURA
PASEO RONDA
LA ALAMEDA
RESTAURACIÓN
CAXA REAL
RESTAURACION
VIVIENDAS
PASEO LA
ALMEDA
TOTAL LEMPIRAS
TOTAL DÓLARES
Fuente: Fundación Comayagua Colonial
TOTAL
%
3,526,738.63
7.34%
3,213,899.15
6.69%
8,068,083.94
16.80%
969,448.91
2.02%
2,773,806.60
5.77%
2,052,711.89
4.27%
1,772,664.75
3.69%
5,834,575.18
12.15%
6,113,282.36
12.73%
2,779,510.70
5.79%
5,264,769.87
10.96%
5,667,000.00
48,036,491.98
2,892,471.85
11.80%
100.00%
Ver cuadro resume general de financiación del programa Comayagua Colonial,
ahora Fundación Comayagua Colonial en ANEXO1.
Valoraciones sobre el Programa de Revitalización del centro Histórico de
Comayagua
10
Terminología utilizada para referirse a la longitud de una manzana (de esquina a esquina) la cual
generalmente oscila entre 80 y 100 mts. Lineales.
11
La tasa de cambio actual según el Banco Central de Honduras al 01 de diciembre de 2008 entre el
Dólar Americano y el Lempiras es: $1.00 = Lps.19.0275
28
La conjugación de los intereses comunes de ambos países, hizo posible el
Proyecto Comayagua Colonial que inició oficialmente el primero de marzo de
1996, contando con el compromiso de apoyo permanente por parte de la
Alcaldía Municipal de Comayagua (AMC) quien intervino posteriormente
durante el proceso de gestión del proyecto, firmando convenios
interinstitucionales con el IHAH y la AECI. Lamentablemente el proyecto sin
demeritarlo nace de arriba y de afuera situación que no es la ideal, pero que a
pesar de ello contra los obstáculos que esto provoca, sus resistencias….etc.
contempla como estrategia involucrar y empoderar a la sociedad y gobierno
local, este proceso aun mantiene algunos vicios políticos tradicionales, pero
poco a poco a través de una acertada articulación interinstitucional y la
conjunción de una serie de factores favorables se va convirtiendo en un
importante proyecto y proceso de desarrollo local.
Rápidamente estos factores son: Un gobierno local con voluntad política, visión
de largo plazo, apertura a la asesoría técnica, cooperación externa técnica y
financiera flexible a los tiempos y necesidades de la localidad,
descentralización de parte del IHAH en el tema de manejo del conjunto
histórico y apoyo por parte del gobierno local en cuanto al sustento legal,
ubicación geográfica inmejorable, potencialidades culturales y naturales de
gran valor, creciente fortalecimiento del sentido de propiedad de su ciudad por
parte de la población.
El proyecto inicia con el objetivo de definir y establecer un Proyecto Integral
para la Conservación y Rescate del Centro Histórico de Comayagua e
involucrar en todo el proceso a las autoridades municipales bajo una estrategia
permanente de cooperación interinstitucional y desarrollo turístico.
El proyecto inicia conformado por tres componentes
1. El Plan Maestro del Centro Histórico de Comayagua (PMCHC)
2. La Escuela Taller de Comayagua (ETC)
3. El Plan Piloto de Restauración (PPR)
La Ley para la Protección del Patrimonio Cultural de la Nación da las facultades
al Instituto Hondureño de Antropología e Historia para velar por la preservación
de los centros históricos del país. Para facilitar el trabajo, esta institución ha
creado algún tipo de representaciones ubicadas en aquellos sitios donde existe
mayor concentración de patrimonio mueble e inmueble. Hasta mediados de
1996 la Representación de Comayagua a través del Museo de Arqueología
estuvo encargada de velar por la protección del patrimonio arquitectónico de la
ciudad, sin embargo las medidas tomadas hasta entonces se enfocaron en la
protección puntual de las edificaciones inventariadas por el IHAH y no se
consideró una estrategia de preservación y revitalización del Conjunto, siendo
el personal técnico y los recursos disponibles insuficientes. Este factor, sumado
a la inexistencia de un reglamento municipal de construcciones y a la tardanza
en el levantamiento total del inventario de edificaciones, conllevó al deterioro de
un gran sector del Centro Histórico, permitiéndose la destrucción de
edificaciones de relevante valor patrimonial y a la construcción de nuevas
edificaciones sin considerar criterios de integración, conservación y/o
restauración.
29
El PMCHC12 es el conjunto de medidas de preservación y revitalización integral
del patrimonio histórico edificado planteadas a través de normativas y de
propuestas de obras de rehabilitación de sitios y edificios de relevancia
histórica y arquitectónica. Esta posibilidad de manejo del patrimonio
directamente por una oficina localizada en el centro de la ciudad en cuestión,
pone en contacto directo a la institución que vela por el patrimonio con la
población usuaria y dueña del mismo, existe por tanto una descentralización,
logro importante conseguido en la gestión urbana del patrimonio, el proceso
inicia con intentos de sociabilización, pero al no haber una cultura de protección
del patrimonio cultural en la población no existe un involucramiento de la
misma, quizás falló la estrategia usada o las urgencias de los tiempos de la
cooperación al inicio del programa, por lo que se inicia un proceso apoyado
legalmente mediante Ordenanzas Municipales de implementación de una
normativa a las intervenciones a edificios dentro del área protegida, esto
provoca un enfrentamiento inicial de un sector de centro histórico
especialmente el comercial como es normal en este tipo de procesos, pero a la
par de la normativa se inicia con los otros dos componentes, uno que es la
escuela Taller que capacita a jóvenes de escasos recursos en técnicas
tradicionales de restauración y los alumnos aprenden haciendo a través de los
proyectos pilotos de restauración que es el otro componente, así que se inicia
la ejecución de obras financiadas por las tres instituciones y ejecutadas en
parte por la Escuela Taller quien aporta un importante componente social al
proyecto.
La Escuela Taller es una proyección social que beneficia directamente a
familias y jóvenes lo cual tiene un impacto positivo y ayuda a la imagen del
proyecto (después Programa Comayagua Colonial, ahora Fundación
Comayagua Colonial) y junto con la acertada intervención en espacios públicos
provoca mejorías indiscutibles en la calidad de vida de toda la población que
ahora tiene espacios sanos, agradables, seguros para su recreación, aunado a
esto una imagen urbana limpia de rotulaciones publicitarias y revalorizando la
arquitectura patrimonial va creando un contexto que es causa de muchos
cambios favorables para la ciudad entre ellos: un paulatino empoderamiento de
la comunidad a través de una identificación y un sentimiento de orgullo por su
ciudad, aspecto que debe fortalecerse a través de mayor participación
ciudadana en la toma de decisiones para lo cual el IHAH propone la creación
de Comités de Centros Históricos, también se impulsa una reactivación
económica, una creciente afluencia de turismo local y extranjero, lo que
proyecta una oportunidad de explotación (en el buen sentido) turística,
desgraciadamente esta afluencia aún no es suficiente y esto sumado a una
creciente pero no consolidada identificación con el patrimonio de parte de los
empresarios y la cultura autóctona de un sector minoritario, genera algunas
resistencias hacia el proyecto de algunos sectores de la población que se
consideran afectados especialmente en sus propiedades inmuebles.
Se crean otras resistencias por parte de algunas de las autoridades locales y
departamentos técnicos del gobierno local a asumir la responsabilidad debido a
12
Plan Maestro del Centro Histórico de Comayagua
30
la actividad política tradicional de clientelismo y las políticas de ayuda de
cooperación en cuanto a tiempos, aunque, en Comayagua se logra orientar
favorablemente este aspecto y la misma Cooperación modifica particularmente
sus actuaciones en Comayagua lo cual es un logro muy importante, ya que
estas acciones y resultados están haciendo eco en las direcciones de
programas de Cooperación (AECI)13 especialmente en el área de patrimonio.
El Programa Comayagua Colonial ha permitido la interacción de diferentes
actores ya que la gestión del mismo así lo requiere, por lo que todas las
determinaciones, resoluciones que se toman para y sobre el centro histórico de
la ciudad deben ser concertadas con la OCH, y de igual manera todas las
resoluciones que se toman desde la OCH son concertadas con el resto de
instituciones y sociedad civil, probablemente debe trabajarse un poco mas en
cuanto al tipo de relaciones Horizontales y mayor coordinación
interinstitucional, aunque en términos de patrimonio existen algunas posturas
que no son negociables especialmente contra otras posturas radicales
antagónicas y como un enfoque permanente y transversal debe fortalecerse la
participación civil como hemos indicado anteriormente. Esta situación se debe
a que inicialmente como señalaba antes, el proceso se inicia con políticas un
tanto impositivas y poco flexible lo que generó alguna resistencia, a diferencia
de otros procesos cuyo origen social y comunitario ha suavizado las
resistencias y son referentes de participación ciudadana como es el caso de
Santa Rosa de Copan en la zona occidental de Honduras.
Se hace necesario que a pesar de los componentes que conforman el
Programa Comayagua Colonial, se trabaje por parte de el gobierno local en
adecuadas estrategias de desarrollo turístico debiéndose articular con
instituciones, gremios, grupos nacionales e internacionales y en general con los
diferentes actores internos y externos necesarios, para que se amplíen los
espacios favorables para un mayor involucramiento de los actores, este trabajo
orientado a asistencia técnica, creación del marco legal y de políticas locales y
nacionales que favorezcan y promuevan la pro actividad de los actores, ya que
se debe luchar contra la descredibilidad institucional generalizada que existe en
nuestro país.
La conservación y rehabilitación del patrimonio debe considerarse como un
recurso favorable tanto para fortalecer nuestra identidad cultural, como una
oportunidad de desarrollo turístico, condiciones que repercutirán en crecimiento
económico local y al mismo tiempo mayores posibilidades de inserción
competitiva en la globalización, claro con las debidas consideraciones de
protección en el marco de la legalidad y las intervenciones externas en lo local.
El empoderamiento y la sustentabilidad económica son fundamentales para
que este proyecto adquiera el éxito esperado, ya que es la comunidad y su
cultura la que con sus recursos (generalmente) irá formando el patrimonio
edificado futuro y conservando el existente, creando cultura y desarrollo, es la
sociedad la que aceptará las orientaciones técnicas y debido a que por
13
Ahora AECID (Agencia Española de Cooperación Internacional para el Desarrollo)
31
naturaleza dentro del patrimonio es la sociedad con todas su expresiones y
formas la que fortalecerá, animará y se beneficiará de este proceso.
Considero que tres posibles amenazas para la consolidación de este proceso:
una debilidad de voluntad política (provocada por presiones e intereses
particulares) en apoyo a las determinaciones técnicas necesarias de
implementar en un Plan Urbanístico particular en el centro histórico, dos la falta
de credibilidad institucional las cuales alejándose de las participaciones
colectivas y unidas a clientelismos políticos podrían generar un desinterés,
desanimo, y exclusión de la sociedad, lo cual sin duda, a pesar de un marco
político que no sea el idóneo, una comunidad con actitud proactiva y positiva
puede siempre generar grandes cambios; y tres la insostenibilidad económica
del proceso, es decir que no se generen los resultados esperados en cuanto a
reactivación económica y rentabilidad para los propietarios del patrimonio
edificado (los privados).
Algunas contradicciones aparentes en cuanto a la participación de la sociedad
en el proceso son a causa de que quizás al inicio del mismo no se realizó una
socialización idónea o un involucramiento ideal, pero esto nunca quiere decir
que no existe y que no se trabaja en su búsqueda, como un elemento
indispensable para obtener resultados positivos, este proyecto es sin duda un
ejemplo de desarrollo local para Comayagua, ya que existe (para algunos
circunstancialmente) una Comayagua antes del inicio del proceso de rescate y
rehabilitación del patrimonio edificado y una Comayagua después, la cual ha
despuntado con grandes indicadores favorables a nivel nacional e internacional
después del inicio de este proyecto ahora programa.
32
REVISION AL REGLAMENTO PARA LA PRESERVACION DEL CENTRO
HISTORICO DE COMAYAGUA
- “La planificación debería dedicarse activamente a expandir las
elecciones que pueden hacer los hombres, no a dictarlas” E. Emery y E.L.
Trist. "Towards a social ecology". Citado por Robirosa, Mario. "En planificación
y gestión urbana en países en vías de desarrollo", Buenos Aires, 1989.
…..si el urbanismo expresa cabalmente los hechos culturales
esenciales, y es como el rostro expresivo del cuerpo social, su estudio y
definición deben y son producto de la cultura; sin la cual no podría entonces
concebirse desarrollo alguno dentro de la sociedad, de allí que defendamos
celosamente los bienes culturales, como un tesoro material único de cada
pueblo1.
Para quien restaurar, conservar, cual es nuestro público objetivo, seguimos
modelos o los creamos, nuestras políticas y planes vienen de arriba y de
afuera o emergen de abajo y desde adentro? Estas son algunas de las
preguntas que nos hacemos buscando respuestas que fortalezcan la acertada
y congruente gestión de un centro histórico y si aunado al trabajo de rescate de
un área patrimonial sumamos que se deben obtener resultados dentro de un
orden de prioridades vitales indiscutibles, que es necesario imponer en cada
proyecto de un país en vías de desarrollo, más, los sueños de una generación
a otra, se convierte en un verdadero reto el rescate, conservación y puesta en
valor de un centro histórico.
Y de esta manera con la convicción de intentar integrar los trabajos de
conservación de una pieza central de la ciudad, con los desafíos y
necesidades actuales y con la obra social y comunitaria, lo cual supone
desentendernos, definitivamente, de los halagos tentadores de la escenografía
puramente turística, es que se debería iniciar un proceso de rescate, y
conservación de los centros históricos (Spengler, 2007).
Antes de abordar la revisión del Reglamento para la Preservación del Centro
Histórico de Comayagua quisiera referenciar al marco legal que sustenta las
actuaciones en los centros históricos en Honduras y describir ligeramente el
contexto institucional que enmarco el inicio de este programa y las actuaciones
que hoy se realizan dentro de este contexto:
1. Ley para la protección del Patrimonio Cultural de la Nación. Ver resumen
en ANEXO 2.
2. Políticas institucionales (nivel nacional) para la gestión del patrimonio
cultural de la nación. Hago una breve descripción caracterización de los
antecedentes institucionales que enmarcan la gestión de los centros
históricos en Honduras en el año de 1996 cuando se inicia el Programa
Comayagua Colonial2:
1
2
“El desafío de una Utopía” Eusebio Leal.
Extraído de presentaciones oficinales de la Oficina del Centro Histórico de Comayagua
33
a. Falta de capacidad técnica y económica del Instituto Hondureño
de Antropología e Historia para afrontar el papel de conservación
y revitalización de los centros históricos del país.
b. Inexistencia de capacidad técnica de los municipios para afrontar
por sí solos la gestión del patrimonio cultural.
c. Inexistencia en el país de suficiente personal técnico
especializado en temas de conservación del patrimonio cultural y
en gestión de centros históricos.
d. Políticas nacionales que no consideran la conservación del
patrimonio cultural como recurso de desarrollo, quizás por la
inexistencia de modelos referentes debidamente sistematizados y
falta de indicadores que lo demuestren.
e. Cultura generalizada de irrespeto a la reglamentación urbana,
imperando la voluntad del propietario en la mayoría de
intervenciones en bienes inmuebles.
Es en 2007 cuando se inicia el Programa de Fortalecimiento Institucional para
la gestión de los centros históricos co-financiado por la AECI (Agencia
Española de Cooperación Internacional) que tiene entre sus objetivos: Mejorar
la conservación, gestión y aprovechamiento del Patrimonio Cultural de
Honduras
definiendo
la
Estrategia Nacional de Gestión de los Centros Históricos y Mejorar la
conservación y la gestión participativa de los Centros y Conjuntos Históricos a
través del fortalecimiento de las capacidades técnicas e institucionales del
IHAH, de la apropiación y sensibilización del patrimonio cultural y de la difusión
del patrimonio cultural de la nación. Se pretende a través de este programa
definir un manual de procedimientos que analice las distintas leyes que afectan
estas áreas de la ciudad y definan competencias de las diferentes instancias
que intervienen en los centros históricos, situación que a la fecha no esta
claramente especificada. Este Programa esta en ejecución.
Sobre el marco legal local ver resumen de Ley de Municipalidades en ANEXO
2.
En la presente propuesta de revisión del reglamento para la preservación del
centro histórico de Comayagua abordaremos sobre todo algunos tópicos
esenciales para la gestión cotidiana del área de planeación y control urbano
que se hace a través de la extensión de licencias de construcción en el área
delimitada, y que en Comayagua esta vigente desde marzo de 1999,
Se vuelve necesario recuperar algunas consideraciones extraídas de algunos
textos que orientan las ideas y planteamientos que enunciaré mas adelante,
así mismo ya se adelantan algunas propuestas de forma y fondo que propongo
se deben atender en el reglamento actual:
-
-
El principio del derecho a la propiedad del suelo, no da derecho a
construir en él, el (suelo) tiene una fundón social por encima
de los intereses particulares de un individuo propietario.
Se debe enfatizar a través de ordenanzas, normativas o
instrumentos de base legal las reglas de la función social de
34
la propiedad, la Ley de ordenamiento Territorial enfatiza y
reconoce la función social de la propiedad (ver análisis de
Ley en ANEXO 2).
- Recojo un par de las conclusiones personales del Taller Foro de
Control Urbano Oficinas de Centros Históricos de Centro América agosto 2005
celebrado en Comayagua Honduras con representación de Quetzaltenango
(Guatemala), Suchitoto (El Salvador), Colosuca, Santa Rosa de Copan,
Tegucigalpa y Comayagua (Honduras), León y Granada (Nicaragua):
1. “El reglamento debe responder además de a la tipología y particularidades
arquitectónicas y Urbanas, a consideraciones socio-económicas y visiones
compartidas y a las exigencias vitales actuales de países en vías de desarrollo,
el cual deberá revisarse, actualizarse y/o modificarse según los cambios que
pudiesen generarse en las variables existentes”.
2. “Los reglamentos deben ser respuesta a las necesidades de una sociedad,
para que a través del rescate de su centro histórico, se pueda generar un
bienestar y mejoría en la calidad de vida de sus habitantes, ya que los mismos
son un pilar fundamental para la gestión de los centros Históricos, por lo que
deben estar claramente definidos”
Consideraciones al reglamento actual:
La actual categorización de las edificaciones responde a una clasificación que
dificulta la gestión, pudiéndose reducir la cantidad de categorías.
Actualmente existen 10 categorías:
1.
CATEGORIA "A": Corresponde a todos los edificios con valor
arquitectónico, artístico, arquitectónico y/o histórico de tipo monumental,
cualquiera que sea su estado de conservación, función social y tipo de
tenencia.
2.
CATEGORIA "B": Forman parte de este grupo todas edificaciones que
presentan una tipología de valor o significado histórico que se caracterizan
por los aleros tradicionales en las fachadas exteriores y por conservar más
del 70% del concepto arquitectónico original. Estos inmuebles conservan
elementos de interés como ser:
a. Balcones de hierro forjado
b. Pilastras de madera en los corredores interiores
c. Repisas en las ventanas
d. Vanos remarcados, etc.
3.
CATEGORIA "C": Integran esta categoría todas las edificaciones que
presentan una tipología de valor o significado histórico y que son
representativas de la época republicana. Estos inmuebles conservan más
del 70% de la planta original y sus fachadas exteriores se caracterizan por
los elementos arquitectónicos neoclásicos como ser: cornisas, pórticos,
vanos con tímpanos, portadas, etc.
35
4.
CATEGORIA "D": Corresponde a todos los edificios con una tipología de
valor o significado histórico conservadas parcialmente (entre el 40% y 70%)
tanto en el exterior como en el interior.
3.
CATEGORIA "E": Integran esta categoría todas las edificaciones
originalmente de valor o significado histórico que presentan un mal estado
de conservación (entre el 20% y 40%) debido a las transformaciones
irreversibles a las que han sido sometidas. Se rescatan de estos edificios
algunas paredes originales o ciertos elementos de interés arquitectónico.
4.
CATEGORIA "F": Forman parte de esta categoría todos los inmuebles
antiguos de tipología "Bahareque" y /o casas de horcones" que conservan
más del 70% de la estructura original y que se encuentren en muy buen
estado.
5.
CATEGORIA "G": Conforman este grupo, todas las edificaciones que no
cuentan con valor o significado histórico, pero han sido construidas con una
volumetría y materiales que son característicos de la tipología de
arquitectura tradicional de Comayagua lo cual las convierte en edificaciones
nuevas de integración.
6.
CATEGORIA "H": Corresponde a todos los edificios existentes
definitivamente modernos cuya volumetría no afecta al contexto de la zona.
En adelante se les denominará a estos inmuebles como "construcciones
nuevas de integración".
7.
CATEGORIA "I": Integran esta categoría todas las edificaciones de nueva
era cuya volumetría no afecta al contexto urbano de la zona, pero son
necesarias algunas actuaciones de intervención para lograr la integración
de los exteriores.
8.
CATEGORIA "J": Forman parte de este grupo todos los edificios de nueva
era cuya volumetría afectan al contexto de la zona.
9.
CATEGORIA "K": Corresponde a todos los lotes sin edificación
permanente.
10.
CATEGORIA "L": Integran este grupo todos los edificios en estado de
ruinas.
36
Fig. 35. Plano de categorías actuales según inventario de bienes inmuebles patrimoniales.
IHAH. Fuente OCH.
En el plano anterior visualizamos tras una clasificación de colores afines lo
siguiente:
Tonos grises: Edificaciones con valores de protección absoluto, parcial y
ambiental con mucho o algún interés patrimonial individual o de conjunto.
Tonos rojizos: Edificaciones sin ningún valor de protección, requieren
integración al conjunto patrimonial que las contiene.
Con esta clasificación en agrupaciones representativas podemos visualizar
entre otras cosas:
a. Clara concentración patrimonial en la parte central del área delimitada
como Centro Histórico, con edificaciones de valor (parcial y ambiental)
esparcidas en el resto.
b. Gran porcentaje de edificaciones de no integración que requieren
integrarse al conjunto histórico, bajo criterios actuales de intervención
urbana en áreas bajo régimen urbanístico especial.
37
Fig. 36. Fotografías de calles del CH. Edificaciones no integradas.
Podríamos entonces reagrupar algunas de estas categorías actuales del
reglamento, basando mi propuesta en la categorización hecha en el
Reglamento para la Protección del Centro Histórico de Gracias, Lempira, que
considera:
1. Valor “A”. Arquitectura Patrimonial de Excepcional Relevancia Nacional
2. Valor “B”. Arquitectura Patrimonial de Relevancia
3. Valor “C”. Arquitectura Patrimonial
4. Valor “D”. Patrimonio arqueológico
5. Valor “E” Patrimonio en Ruinas
6. Arquitectura Ambiental
7. Arquitectura Incompatible
8. Predios baldíos: Corresponde a todos los predios sin edificación
permanente.
** cabe destacar que la categorización en el centro histórico de Gracias,
Lempira es posterior a la de Comayagua y la misma fue revisada en
reuniones de técnicos vinculados en ambos procesos.
Propongo se reagrupen las categorías de la siguiente manera:
1. Dentro de esta categorización se agrega el valor “D” Patrimonio
Arqueológico el cual no esta considerado en el reglamento de
Comayagua
2. La categoría “A” correspondería al valor “A” Arquitectura de Excepcional
Relevancia Nacional, ya que los propósitos y características son
similares en ambos reglamentos.
3. La categoría “B”, “C” y “F” podrían agruparse dentro de una misma
categoría “B”, dado que la diferencia entre ellas no responde a valor
patrimonial sino a tipologías arquitectónica, sin embargo para efectos de
gestión urbana los grados de protección son los mismos.
4. La categoría “D” pasaría a denominarse categoría “C” manteniendo sus
definiciones y grados de protección según reglamento del centro
histórico de Comayagua.
38
5. Las categorías “E”, “G”, “H” e “I” se agruparían en un mismo apartado de
grados de protección en donde el valor fundamental es de carácter
ambiental.
6. Se conservaría la categoría correspondiente a las edificaciones sin
ningún grado de protección y que requieren una intervención de
integración al contexto del centro histórico.
7. Mantendríamos las categorías a patrimonio en ruinas, solares baldíos y
arquitectura incompatible.
Fig. 37. Plano de categorización propuesta.
Los grados de protección afectarían de la siguiente manera:

Protección Absoluta: Edificaciones dentro de las categorías A y D.

Protección Parcial: Edificaciones dentro de las categorías B, C y E.

Protección Ambiental: Edificaciones dentro de la Arquitectura Ambiental.

Sin Protección: Edificaciones para: Predios Incompatibles y Baldíos
Dentro de la protección ambiental se enfatizaría en dos zonas: zona de altura
de 1 nivel (ejes ya consolidados y predeterminados de acuerdo a sus
características urbanas y patrimoniales) y zona de altura de 2 niveles (las áreas
propuestas de aumento de altura. Ver fig. 39).
Aunque el reglamento para la Preservación del Centro Histórico de Comayagua
contiene un apartado de usos de edificaciones es fundamental incorporar (ya
que en la actualidad no existe) un Plano de zonificación de usos, consolidando
las áreas residenciales y promoviendo un uso mixto en las áreas comerciales,
39
así como la prohibición de algunos usos incompatibles con la morfología del
centro histórico y que son fácilmente identificables.
No existen coeficientes de edificabilidad, por lo que habrá que agregar un
apartado que especifique los máximos permitidos de edificabilidad por parcela
en el CH, para edificaciones de un nivel 0.80 m2 construidos por m2 de terreno
(20% del área debe mantenerse libre), siempre y cuando la categoría del
inmueble lo permita.
Incorporación de la rivera del Río Chiquito dentro de los límites del Centro
Histórico de Comayagua.
Un factor fundamental para la fundación de la villa de Santa María de
Comayagua en 1937 fue indiscutiblemente la presencia del ahora conocido
como río Chiquito, afluente del río Humuya.
La plaza central esta a 300 mts. Del río y el límite por decreto del CH en el
sector Este se encuentra a 100 mts del río Chiquito.
Lamentablemente a falta de conciencia y de políticas locales que fomenten el
manejo adecuado de las riveras de los ríos los mismo de forma generalizada
en nuestro país se convierten poco a poco en vertederos de desechos sólidos,
aguas residuales y lugares insalubres e inseguros, a través de una propuesta
de reforma al decreto de declaratoria y que define los límites del centro
histórico de Comayagua en el cual se incluya la rivera del río dentro de los
límites del CH, podrían lograrse entre otros beneficios los siguientes:
1. Que se incluyan todos los elementos físico geográficos que influyeran
históricamente en la fundación de la ciudad, por ende contar con mejor
entendimiento de la misma.
2. Recuperación de un espacio natural de calidad.
3. Mejorar la oferta de equipamientos y espacios de recreación en el centro
histórico para uso de la población local.
4. Mejorar la oferta turística de la ciudad.
5. Dotar de un eje de comunicación peatonal de calidad entre el sector
Centro con el sector Este de la ciudad.
6. Contribuir a la sostenibilidad ecológica local.
7. Crear un referente nacional de intervención urbana y recuperación de
áreas naturales.
40
Fig. 38. Propuesta de inclusión de río Chiquito dentro de los límites del Centro Histórico..
Las fichas de inventario actual del Centro Histórico son individuales (por
edificación), y a través de la experiencia encontramos necesario la creación de
fichas que categorizan a los bloques (manzanas) que permitan definir
actuaciones según estudios de los bloques en su conjunto y como unidad
dentro del conjunto mayor (análisis a diferentes escalas).
En el año 2007 se publico el libro:” Programa Comayagua Colonial: un enfoque
metodológico para la medición de su impacto”, en el cual pese a los avances
positivos en términos de conservación del patrimonio edificado no había
correspondencia de resultados positivos con algunos indicadores de mejoría en
la calidad de vida de la población:
“La mejora en la autoestima, no está correlacionada con los indicadores de
desarrollo socio económico de Comayagua y del país. La población, percibe
que está mejor, que se sienten comayagüenses, que se sienten con “algo” que
los hace diferentes, con historia, con cultura rescatada, con signos que los
identifican y los caracterizan, con imagen diferenciada “Comayagua Colonial”,
con un producto que pueden utilizar para mejorar sus niveles de empleo y
económicos, aunque de momento no saben como hacerlo. Tienen historia,
forman parte de la historia viva del país y se sienten con fuerza para hacerlo
valer.
Como referencia, el IDH relativo al municipio de Comayagua, que combina los
factores de salud, educación y PBI per cápita, nos indica que si bien en el año
2002 se produjo un repunte, durante los años siguientes la evolución del
indicador ha ido en descenso, con igual comportamiento que a nivel de país.
Otros indicadores, tales como el IPH y el logro educativo, nos informan de una
situación regresiva de estos índices.
Del mismo modo, en relación al trabajo, el 59,9% de la población encuestada,
manifiesta que durante el último mes no trabajó. Al desagregar este dato por
sexo, las mujeres presentan un mayor porcentaje de desempleadas (65,47%)
que hombres desempleados (38,64%)”.3
El 61% de la población considera que la restauración del centro histórico ha
contribuido al desarrollo global de Comayagua y tienen la percepción que la
ciudad ofrece características propias que facilitan una mejor calidad de vida,
3
Pag.112. Programa Comayagua Colonial: un enfoque metodológico para la medición de su impacto.
41
que la que ofrecía hacia 10 años. Ello debido a múltiples factores vinculados a
la restauración del centro histórico y su repercusión en la mejora de la
autoestima y el tejido social y económico. Hasta un 84% de la población, opina
que Comayagua es un buen lugar para vivir. Esta opinión se incrementa
cuando se analizan los resultados de la metodología de la escala Likert
aplicada a los grupos sectoriales, lo cuales afirman que Comayagua está mejor
que hace 10 años, alcanzado 4,6 puntos promedio de 5 posibles.
Sin embargo, esta percepción no se correlaciona con la situación económica
del país y de Comayagua. El desarrollo de Comayagua medido a través de los
indicadores del Índice de Desarrollo Humano (IDH) y el Índice de Pobreza
Humana (IPH) no ha mejorado durante estos últimos años, aunque el grupo de
empresarios considera “que sí ha habido mejoría económica aunque en su
opinión no ha sido consecuencia directa de la recuperación y mejora del centro
histórico”.4
En la opinión del autor el potencial absoluto del área definida como el centro
histórico no esta siendo aprovechada al máximo, se han orientado las acciones
muy concretamente a los trabajos de restauración y bajo visiones un tanto
conservacionistas de un conjunto urbano histórico que ha sido grandemente
transformado en sus características originales en cuanto a su arquitectura
edilicia y que en un mayor porcentaje posee edificaciones sin ningún interés
histórico, arquitectónico o de valor ambiental, siendo su mayor valor el del
conjunto urbano sumado a edificaciones puntuales; y es en este sentido que
proponemos se abre el espacio para que con un criterio de conservar las
características ambiéntales del conjunto haciendo especial énfasis en las
edificaciones con valor patrimonial pero también abierto a los aportes de la
arquitectura actual y la clara identificación de la contemporaneidad de las
intervenciones de proyectos detonadores, se genere un impulso a la
dinamización del centro histórico que suponemos mejoraría a través de
aumentar el número de inmuebles en donde se permita la construcción de dos
4
Pag.106. Programa Comayagua Colonial: un enfoque metodológico para la medición de su impacto
42
niveles (ver plano de propuesta fig. 38) en las áreas degradadas del CH,
considerando como primicias los siguientes factores:
1. El centro histórico de Comayagua, un centro vivo, actualmente el
excesivo y creciente uso comercial junto con la escasez de
políticas que motiven el uso mixto (comercio – vivienda),
dejan como resultado un centro prácticamente despoblado
por las noches, acrecentando el clima de inseguridad del
área.
2. Mejora de los porcentajes de área verde al interior de los
inmuebles, a través de la densificación bajo ciertos
parámetros normativos que se desarrollaran más adelante.
3. La inclusión de río Chiquito dentro de los límites del centro histórico
y la recuperación de la rivera del río como un área natural
de paseo que complemente los espacios contenidos en el
CH.
4. Ampliación de las posibilidades que tienen los propietarios de
intervenir en sus edificaciones, flexibilizando y/o acercando
un reglamento que después de 9 años de aplicación se
vuelve desfasado y claramente incongruente e incompatible
con la idiosincrasia y realidad de Honduras y sus
expectativas como país y sociedad en busca de crecimiento
y desarrollo.
5. El fomento y facilitación para la ubicación en el centro histórico de
equipamientos educativos y culturales, los cuales
fortalezcan la imagen de epicentro cultural y aumenten el
uso del espacio público por parte de niños, jóvenes y la
actividad educativa, investigación, innovación y de
intercambio.
Fig. 39_A. Plano de equipamientos educativos y culturales en el centro histórico de
Comayagua.
43
Identificamos en el plano anterior que existe un buen porcentaje de centros
educativos en el área del centro histórico de la ciudad de Comayagua, sin
embargo identificamos que existen pocos espacios para la practica y
enseñanza de las diferentes artes y expresiones culturales, así como
deficiencia en cuanto al equipamiento de bibliotecas, ya que la existente es
sumamente pequeña y con muy poca oferta literaria.
Se vuelve sustancial la buena dotación de centros educativos y culturales en el
centro histórico, por lo que en el caso de Comayagua habría que hacer mas
énfasis en mejorar los cursos y sus frecuencias dentro del programa de la
Casa de la Cultura Comayagüense, los cuales presentan una oferta muy
escasa y débil y proveer de una biblioteca con una oferta literaria importante y
un ambiente propicio que motive a los habitantes a visitarla.
Con estos factores como punto de inicio se dinamizará y crearan unas mejores
condiciones para la revitalización del centro histórico de Comayagua, así como
la consolidación de un espacio mas diversificado y dinámico, generador de
ciudadanía.
Otro factor fundamental es la densificación del centro histórico, dentro de unos
parámetros que equilibren las necesidades de sus habitantes, los objetivos de
los entes públicos fundamentados en los intereses colectivos y las reales
potencialidades de los sectores en cuestión, factores que deben imprimirse en
cada proyecto que se emprenda.
Fig. 39. Plano de áreas propuestas para aumentar la edificabilidad y que pueda construirse 2
niveles desde la primera crujía.
Como principal acción propongo la revisión de los criterios normativos que
afectan la posibilidad de crecimiento vertical en dos niveles en ciertas áreas del
centro histórico para que estos sean aumentados en las áreas según
concentraciones de edificaciones sin integración, conservando los ejes
44
consolidados de altura de un nivel, y un análisis por manzana que defina las
opciones de intervenciones interiores de dos niveles, promoviendo el uso
residencial en el CH, sin que esto afecte la tipología de conjunto y las
características urbanas consolidadas del centro histórico, pero si clarificando y
ampliando normativamente la tipología de dos niveles que tiene fundamentos
históricos y testigos físicos en el entorno protegido.
Aspectos que no se consideran actualmente o que están abordados de manera
muy superficial que deben reforzarse en el reglamento vigente:
1. Reforzar el tema de usos de edificaciones, acompañando el
reglamento con planos de la situación actual y de planificación en
zonificación de usos de acuerdo a los análisis urbanos
respectivos.
2. Plano de alturas permitidas en fachada el centro histórico.
3. Plano de alturas permitidas en los interiores de edificaciones en
el centro histórico, con énfasis en el uso residencial.
En este contexto, algunos autores advierten sobre el riesgo que la
globalización de la economía y la cultura, implican para el patrimonio cultural y
la identidad de los pueblos, como la homogeneización y banalización de la
cultura, y la conversión de los barrios antiguos en parques temáticos para el
consumo del turismo.
Sobre la densificación, se propone cambiar la terminología que no corresponde
en el actual reglamento en cuanto a los tipos de alturas que prevalecen en esta
área, el cambio sería de ZONA a TIPO, ya que el termino ZONA nos indica
implícitamente un área con características homogéneas o elementos
asociadores, y lo que existe es una clasificación de alturas y no una
zonificación y que además esta terminología influye en otras determinaciones
del reglamento como ser la definición de alturas para edificaciones, ya que
muchas ven limitadas sus potencialidades al ser edificaciones sin ningún valor
patrimonial y/o ambiental y que en la búsqueda de una homogeneidad que no
existe ( en base a las zonas definidas y mal interpretadas según el actual
reglamento) y que si existió dejó de serlo hace muchísimo tiempo y ya no
representa la evolución de la sociedad y mucho menos la imagen urbana que
hemos heredado, así como una intención de creación de escenarios
meramente turísticos, en menoscabo de las necesidades y aspiraciones de la
sociedad local, poseedora, responsable y actor ineluctable de conservación,
puesta en valor y sostenibilidad del patrimonio cultural, lo anterior con la
propuesta de zonas de alturas y densificación expuesta anteriormente.
A continuación hago una propuesta de modificación de algunos artículos del
reglamento vigente para el Centro Histórico, cito el artículo del reglamento para
la Preservación del Centro Histórico de Comayagua y la observación
correspondiente o propuesta, los cuales deberán acompañarse de las demás
propuestas que he enumerado, con el fin de continuar sobre la base construida,
muchas de las siguientes modificaciones son mas de forma que de fondo:
45
ART. 20
El diseño de la plaza o parque deberá obedecer a los esquemas urbanos y arquitectónicos de integración a
los estilos colonial o de la época republicana. Deberá evitarse la utilización de elementos modernos que
no se integren al contexto del Centro Histórico de Comayagua.
ART. 23
El parque deberá construirse con materiales armoniosos con la arquitectura colonial del Centro histórico,
de la misma manera, todo el mobiliario que se instale deberá integrarse con los estilos arquitectónicos
que prevalecen en la zona.
Propuesta.
Debería aparecer mas directamente en el texto, aunque se podría interpretar
que va implícito, la clara apertura a la posibilidad de intervenciones
contemporáneas cuyo contraste haga que se integren al contexto de una
ciudad diversa culturalmente respetuosa de su patrimonio y abierta a la
generación de arquitectura de contemporánea y de vanguardia que se
convierte en un fiel reflejo de nuestra generación y nuestra época.
ART. 22
Se permitirá la construcción de Kioscos siempre y cuando sean estructuras arquitectónicas abiertas y
posean características armoniosas que se integren con el carácter tradicional del Centro Histórico.
Propuesta
El mobiliario urbano como ser, kioscos podría permitirse en estilo más
contemporáneo (equipamiento urbano), de hecho se hace actualmente.
ART.33
El ancho de las calles del Centro Histórico de Comayagua dependerá del ancho de las aceras y respetará
el trazado original de la ciudad. Para las calles muy angostas, dicha oficina propondrá un nuevo sistema
vial indicando las zonas donde se permitirá el estacionamiento de automóviles.
Propuesta.
Para el trazado de calles debería considerarse prioritariamente la arborización
de las mismas en los casos que sea posible, dado el clima predominante de la
zona.
ART. 32.
La superficie de rodadura de las aceras deberá construirse con piedra tipo laja, loseta de barro o la
combinación de ambos, siguiendo el diseño propuesto por la Oficina del Centro Histórico de Comayagua.
Propuesta.
Limita otras combinaciones de materiales, que faciliten el transito peatonal,
discapacitados, adultos mayores, debe permitirse materiales que generen
mayor confort al caminar.
ART.37
El sistema vial se llevará a cabo de acuerdo a la propuesta planteada en el Plan Maestro del Centro
Histórico de Comayagua.
Propuesta.
En coordinación con: Alcaldía municipal, comité vial de Comayagua
ART.45
46
d. La fachada principal deberá diseñarse con un estilo arquitectónico que se integre al contexto del
Centro Histórico, teniendo énfasis en la proporción de los vanos que se propongan, para lo cual
deberá consultarse con el estudio de vanos del Plan Maestro.
Propuesta.
Si es nueva construcción podrá representar arquitectura de vanguardia que se
integre al contexto y la temporalidad en que se está realizando
ART. 46
En el Centro Histórico de Comayagua los índices de estacionamiento se regirán por la siguiente tabla:
a. En las edificaciones de las categorías A, B y C no se exigirán espacios para estacionamiento.
b. En las edificaciones de las categorías D, E y F, los espacios para estacionamiento vehicular se
regularán por las normas espaciales y tipológicas que se establecen en este reglamento.
c. En nuevas construcciones con uso estrictamente residencial se exigirá por lo menos un espacio para
estacionamiento. Se exceptúan del cumplimiento de estas medidas los predios con un frente menor a
8.00 M. (ocho metros).
d. En nuevas construcciones destinadas a comercio o locales de oficina, se exigirán dos espacios de
estacionamiento por cada local.
e. En nuevos edificios destinados para Hoteles o Residenciales, se exigirá un espacio de
estacionamiento por cada habitación o residencia.
f. Se limitará el estacionamiento vehicular en las calles frente a edificios de las Categorías A, B y C,
donde solo se permitirán vehículos livianos.
Propuesta.
La aplicación de esta medida es poco probable en la mayoría de los casos, a
causa de que los espacios son bastante reducidos, por lo que deberá
normalizarse y definirse particularmente los accesos a garaje en las
edificaciones, como repuesta a una necesidad básica del siglo XXI.
ART. 51
Para la colocación de señales verticales deberá tenerse el cuidado de que no se conviertan en obstáculos
para el tránsito peatonal.
Propuesta.
La Oficina del centro histórico debería revisar previamente el sitio donde se
colocaran las señales.
ART.52
Todo el mobiliario urbano que se proponga para el Centro Histórico, reunirá las siguientes
características:
Contar con un diseño que se integre al estilo colonial que caracteriza al Centro Histórico de Comayagua.
Propuesta.
Debe existir mayor disponibilidad y apertura a diseños contemporáneos en el
mobiliario urbano
CAPITULO XVI
DE LA ARBORIZACIÓN
Propuesta.
La arborización de calles será un factor que se deberá tomar en cuenta
prioritariamente al momento de diseñar las calles del centro histórico de
Comayagua, mejorando las condiciones del peatón.
47
ART.56
Podrán estar sujetos a ser cortados los árboles que:
a. Obstaculizan la visión a un monumento importante.
Propuesta.
Deberán considerarse otros factores paisajísticos naturales y ecológicos, y no
solamente que se obstaculice visualmente el monumento. “Creemos ser país
y la verdad es que somos apenas paisaje” Nicanor Parra, Poeta y Físico
chileno.
ART. 67
CATEGORIA A…… La sustitución será permitida siempre y cuando se haga por elementos idénticos
a los originales, incluyendo el material constructivo, y que se emplee una técnica que lo identifique como
un elemento nuevo. En este aspecto queda claro que no se permite el empleo de materiales
contemporáneos que traten de imitar a los originales. En el caso de existir edificios sin uso actual o con
un uso distinto al original, se permitirá la refuncionalización siempre y cuando se garantice la
conservación íntegra de la tipología espacial del edificio….
Propuesta.
Según el artículo si el material original es adobe. La reparación debería
hacerse también con adobe?
En este caso debe dar apertura a la utilización de materiales contemporáneos
debidamente tratados con un criterio de restauración.
ART. 68
Restauraciones.
5. No se permitirá el cambio de los muros originales por otros muros debiendo, en caso de
deterioro, ser consolidados con una solución apropiada.
6. Las vigas, entablonados u otros elementos de las estructuras del techo no podrán ser restituidos
salvo aquellas piezas cuyo deterioro afecte su solidez.
Propuesta.
Esta consideración debería depender del valor del edificio y una valoración
técnica que se haga del muro y la incidencia en reforzarlo con un material
contemporáneo que vaya oculto.
ART.60
El límite de la altura de las nuevas edificaciones será el equivalente a la altura promedio de las
construcciones existentes en la calle. Cuando la calle presente pocas edificaciones que rompan la
uniformidad en altura y número de pisos, el límite de altura será el promedio de las edificaciones
uniformes, no permitiéndose tomar como patrón las edificaciones contrastantes. Se tomará como
referencia una altura promedio de 3.50 Mts. por piso.
Propuesta.
Aplicable a bloques con concentración de edificaciones patrimoniales.
ART 73
Casos especiales. Demoliciones
2. Solamente se permitirá levantar una edificación que reúna la misma tipología, volumen y superficie
de la que existió originalmente.
Propuesta.
48
Se esta siendo muy rígido, no se toma en cuenta las necesidades actuales de
los residentes, deben considerarse a través de una comisión las causas de la
demolición.
ART. 76
Altura de las Edificaciones.
c. En el Centro Histórico no se permitirá la construcción de edificaciones que sobrepasan la altura
de la Catedral Inmaculada Concepción.
Propuesta.
No tiene sentido este artículo, ya que en ningún caso se permite edificaciones
que sobrepasen los dos niveles, y esto en los casos en los que se permiten dos
niveles que es muy raro.
ART. 77
A. ZONA DE ALTURA UNO
2. En el resto de las categorías se permite la construcción de dos plantas siempre y cuando desde el
exterior aparente ser una edificación de una sola planta. La altura de la fachada exterior tendrá que
ser no mayor a 4.50 Metros o la altura promedio que prevalece en el bloque y la altura de cumbrera
de la construcción interior no sea mayor a 1.5 veces la altura promedio de la altura de cumbrera de
las edificaciones con valor.
Propuesta.
La altura mayor permisible en fachadas en edificaciones es de 4.50 mts. la cual
es inhabitable para un segundo nivel de forma directa.
C. ZONA DE ALTURA TRES
Está constituida por todas aquellas edificaciones construidas con una altura superior a la altura promedio
de las edificaciones con valor. Este tipo de propiedades no se tomará en cuenta como referencia para
definir la altura de nuevas construcciones.
Las intervenciones a aprobar en este tipo de edificaciones deberán encaminarse a la integración
volumétrica, aspecto que solo se puede lograr mediante la demolición total o parcial del inmueble.
Propuesta.
En esta zona de altura no establece alturas permitidas ejemplo: Si se permiten
casas de 2 plantas. La zonas definidas en el presente reglamento son una
clasificación y no una zonificación, la cual es necesaria definir (ver fig. 39)
ZONA DE ALTURA CUATRO
2.
Edificaciones de una sola planta cuya altura mínima de la fachada exterior será de 4.0 Metros
Propuesta.
Entre este lineamiento y el No. 2 de la zona de altura uno hay incongruencia ya
que debería ser la misma altura máxima permisible, si lo importante es una
altura uniforme.
3.
Edificaciones de dos plantas con una altura de fachada exterior no mayor a 6.5 Metros y una
altura de cumbrera no mayor a 8.50 Metros.
Propuesta.
Se tomará en cuenta el contexto o no?, según este lineamiento no se toma en
cuenta. Definirlo a través de un plano de alturas.
49
Propuestas generales de zonas de altura.
En la mayoría de la aplicación del reglamento es mas importante el contexto y
la imagen urbana, que crear espacios habitables, confortables y con aspectos
vitales como iluminación y ventilación plenamente satisfechos o lo mínimo
necesario sin afectar la imagen urbana, la cual no es rígida, pero que tampoco
se caiga en solo permitir réplicas fieles de espaciamiento de vanos y alturas.
Debe considerarse el actual clima de la ciudad para efectos de alturas y
apertura de vanos.
CAPITULO XXV
DE LAS INTERVENCIONES EN FACHADAS
Propuesta.
Exceptuando las categorías A, B y C las cuales por su alto contenido
patrimonial y categorización en el inventario nacional de Bienes Inmuebles
poseen protección absoluta, debería haber una formula para el
dimensionamiento de entradas de luz natural y ventilación a los espacios, estos
deben ser habitables, esta fórmula debe considerar los metros cuadrados de
espacio a ventilar e iluminar y proporcionar los metros cuadrados que debe
tener el boquete en las fachadas frontales manteniendo una tipología colonial.
No solamente debe ser importante como se mire, sino como se vive.
ART. 79
2.
No se autorizará la colocación de volúmenes, voladizos, marquesinas o toldos fijos de material
permanente sobre los alineamientos de la cara exterior de la fachada.
Propuesta.
Este artículo deja apertura para la autorización de toldos con materiales
temporales, situación que si modificaría la tipología colonial que se pretende
preservar.
.
ART. 81
En las fachadas exteriores de las edificaciones del Centro Histórico solamente se recomienda el empleo
de pintura Acrílica (pintura de agua). En las edificaciones de las categorías "A", "B", "C" y "D" esta regla
será de carácter obligatorio.
Propuesta.
El uso de pintura acrílica y acabado mate solo se sugiere, debería de ser de
carácter obligatorio para todas las categorías de edificaciones en el centro
histórico dado el molesto efecto luminoso que causa las pinturas de aceite y su
inadecuada complementariedad a la tipología arquitectónica.
ART. 85
Cuando exteriormente una edificación conserva una fachada uniforme, aunque interiormente pertenezca a
varios propietarios, ésta deberá pintarse con el mismo color. Esta medida se aplicará obligatoriamente en
las edificaciones de uso comercial, cuyos locales se diferenciarán solo con el rótulo publicitario.
Propuesta.
50
En este caso se debería ser más flexible, si la composición de colores y la
propuesta son buenas podría fraccionarse la pintura exterior de un mismo
inmueble que alberga diferentes usos y propietarios.
ART. 86
Las puertas, rejas metálicas y portones se pintarán con colores que contrasten o combinen con los colores
del resto de la edificación.
Propuesta.
Las edificaciones grandes no integradas deberían pintarse con colores no
llamativos y sin contrastes, para evitar que llamen aun más la atención que el
resto de edificios con valor arquitectónico.
ART.87
El interior de las edificaciones de las categorías A, B y C se pintarán con colores adecuados a la tipología
espacial y estilo arquitectónico del inmueble.
Propuesta.
Internamente debe darse total libertad al propietario a escoger los colores.
ART 93
Artículo 93.
Puertas y ventanas.
1. Tipos: Las puertas y ventanas pueden ser de varios tipos:
a. Doble hoja de madera con postigos.
b. Doble hoja de madera sólida.
c. Doble hoja de madera y cristal.
d. Doble hoja de aluminio acabado bronce y cristal (se permiten aluminio con acabado negro y
café).
Propuesta.
Debe de permitirse además las puertas de lámina metálica con diseños que se
integren al contexto. Hay muchos prejuicios para las puertas de madera de
parte de los propietarios y responsabilizan a la instancia pública sobre
problemas de seguridad a causa de las puertas de madera.
Nota: El valor del oficio de carpintería y trabajo en madera debe fortalecerse en
complementariedad con otras iniciativas las cuales podrían acompañarse de
normativas, pero no únicamente tener normativas que obliguen al uso de
elementos de madera. También habrá que tomar en cuenta otros factores
como ser: durabilidad, fomento del uso adecuado del bien natural (madera).
2.
Dimensiones: En las propiedades del Centro Histórico de Comayagua los anchos, altos y relación
entre sólido/vacío de las puertas y ventanas, fluctúan entre unos máximos y unos mínimos de la
siguiente manera:
a. El ancho de los vanos de las puertas fluctúa entre 1.23 Metros y 1.90 Metros.
b. El alto de los vanos de las puertas fluctúa entre 2.25 Metros y 3.34 Metros.
c. El intervalo sólido que se permitirá en la construcción de nuevas edificaciones o cualquier
intervención que sea permitida por la Oficina del Centro Histórico es:
- Entre vanos: 1.50 Metros mínimo y 4.00 Metros máximo.
- Del límite de propiedad al vano: 0.75 Mts.
- En las edificaciones de las categorías A, B y C no se permite la modificación de los vanos
originales. En las edificaciones de la Categoría “D” estas modificaciones se permitirán sólo
en los proyectos de rehabilitación integral y cumplirán con el intervalo definido para las
51
d.
e.
f.
nuevas construcciones.
El ancho de los vanos de las ventanas fluctúa entre 1.10 Metros y 1.50 Metros.
El alto de los vanos de las ventanas fluctúa entre 1.18 Metros y 2.35 Metros.
La relación alto/ancho de los vanos de las puertas y ventanas fluctúan en los siguientes rangos:
Puertas: Alto del vano = 1.60 a 1.95 veces el ancho del vano.
Ventanas: Alto del vano = 1.60 a 1.80 veces el ancho del vano.
Propuesta.
Debe incluirse para los casos que sea necesario que el dimensionamiento
responda proporcionalmente a la composición formal del las fachadas y a los
requerimientos de ventilación e iluminación necesarios según los espacios
adyacentes a las paredes a intervenir.
3.
Materiales: Los materiales que se utilizarán en las puertas, ventanas y sus respectivos contramarcos
serán los siguientes:
En edificaciones de las categorías A, B, C, y D:
a. Madera.
b. Madera y vidrio.
En nuevas construcciones y edificaciones del resto de las categorías del Inventario de casas del
Centro Histórico de Comayagua además de los materiales descritos anteriormente se podrán utilizar
aluminio y vidrio (aluminio en acabado bronce, negro o café).
Propuesta.
Debería permitirse las puertas de metal con diseños que se integran al contexto
(lamina lisa). Esta modalidad tomando en cuenta además los factores
seguridad y economía interpuestos por los propietarios.
ART. 94
2.
Dimensiones: En el Centro Histórico de Comayagua el ancho y alto de los vanos de accesos a garajes
(antiguamente zaguanes) fluctúan entre unos máximos y unos mínimos de la siguiente manera:
a. El alto del vano fluctúa entre 2.76 Mts. y 3.22 Mts.
b. El ancho del vano fluctúa entre 2.01 Mts. y 2.40 Mts.
c. La relación alto/ancho del vano fluctúa de la manera siguiente: alto = 1.15 a 1.60 veces el ancho
del vano.
d. El intervalo sólido entre este vano y el resto de vanos de la edificación será de 1.50 metros
mínimo y 4.00 metros máximo.
Propuesta.
En nuevas construcciones podría ampliarse el ancho para la entrada de
vehículos un poco más grandes, esto tomando en cuenta las exigencias
actuales (2.80 m. para el accesos de un vehículo pick up grande). Además de
considerar
esta
disposición
para
equipamientos
urbanos
como:
estacionamientos de hoteles y otros.
ART 119
Queda terminantemente prohibido realizar fraccionamientos de propiedades que contemplen predios
interiores cuyo acceso se haga a través de pasillos o que queden totalmente rodeados por otras
propiedades.
Propuesta.
Podría permitirse esta tipología en las áreas periféricas sin ninguna relevancia
histórica y/o arquitectónica, considerando el régimen de propiedad de los
inmuebles y sin menoscabo de las fachadas exteriores de los inmuebles.
52
ART.120
El único fraccionamiento permisible en las edificaciones de las categorías A, B, C, D y F será el de la
adaptación de los espacios internos al uso contemporáneo en dos o más unidades habitacionales con una
superficie mínima de 80M2 cada uno, pero deberá mantenerse la indivisibilidad espacial así como la
copropiedad de todos los elementos y espacios de uso común, como ser los corredores y los patios
internos.
En caso de otros usos podrá admitirse una superficie menor siempre y cuando el propietario posea en el
mismo edificio la superficie mínima para uso habitacional.
Propuesta.
- Esta unidad habitacional básica podría reducirse a 60 m2, según algunos
estándares de unidades básicas en el país los cuales llegan inclusive a 40 m2
- Eliminar el último párrafo del art. 120.
ART.121
Para edificaciones estrictamente comerciales la superficie mínima para cada local será de 30 M2. sin
posibilidad de modificación de uso.
Propuesta.
Esta medida de m2 mínimo podría revisarse y disminuirse
CAPITULO XXIX
DEL USO Y DENSIDAD
DE LAS EDIFICACIONES
No existe plano de usos del centro histórico, el mismo debe elaborarse
prioritariamente.
53
Recuperación de Plusvalías
Los proyectos pilotos además de reactivadores urbanos, abren una
posibilidad de recuperación de plusvalías generadas para la Alcaldía Municipal,
fundamentado en la Ley de Contribución por Mejoras aprobada por decreto
Legislativo No. 178 en noviembre de mil novecientos ochenta y siete.
Uno de los objetivos de este estudio es aportar insumos y acciones
para lograr la sostenibilidad económica del proceso de recuperación y puesta
en valor del patrimonio edificado del centro histórico de Comayagua y siendo
un poco mas ambiciosos que genere beneficios económicos que puedan
usarse para mejorar áreas menos favorecidas de la ciudad, a través de
mecanismos de redistribución de la renta urbana1, y es que es la intervención
en el espacio público que ha realizado el sector público la que motiva las
propuestas y acciones que proponemos en el presente estudio y se realicen
desde el Plan Maestro de Revitalización del Centro Histórico de Comayagua
para lograr la recuperación de plusvalías generadas por el Plan y la inversión
de la Alcaldía, gobierno central y Cooperación Internacional.
Se entiende por recuperación de plusvalías el proceso mediante el
cual el total o una parte del aumento en el valor de la tierra, atribuible al
"esfuerzo comunitario", es recuperado por el sector público ya sea a través de
su conversión en ingreso fiscal mediante impuestos, contribuciones,
exacciones u otros mecanismos fiscales, o más directamente a través de
mejoras locales para el beneficio de la comunidad.
Según Vincent Renard (2003), el incremento del valor de la tierra tiene
varias causas:
 La evolución general, que incluye tanto aquella de la economía y
en particular aquella de los ingresos, como la de la urbanización.
 La ejecución de una infraestructura y/o un equipamiento
generalmente por la inversión pública.
 Cambios en la reglamentación urbanística o normativa aplicada a
un terreno, modificación o nueva calificación de una zona.
También por modificaciones de la actividad y relaciones sociales y por
información técnica que modifique las características de un lugar (zona de
riesgo, sismo).
1
“Cuando hablamos de redistribución es necesario hacer énfasis en que los beneficios generados
producto de actividad urbana sea destinado en mejorar zonas menos favorecidas dentro de la ciudad,
colaborando de esta manera a disminuir las desigualdades sociales y evitando que la ciudad favorezca y
fomente la segregación de grupos y la exclusión de seres humanos, es por tal razón que dichos beneficios
generados deberán canalizarse administrativamente para que su inversión sea de manera directa y
efectiva en aspectos urbanísticos en las zonas mas desfavorecidas, una posibilidad de facilitar este
seguimiento es el de que los beneficios producidos por mejoría de la renta o aumento de plusvalías no
entre a las cuentas mayores o al presupuesto general de las administraciones locales.” Instrumentos de
Redistribución de la Renta Urbana, Josep Maria Llop Torné.
54
“Se entiende por movilización de parte de aquellos incrementos de
valor de tierra, atribuible a los esfuerzos de la comunidad, para convertirlos en
recaudación pública por la vía fiscal (a través de impuestos, tasas,
contribuciones y otras formas) o mas directamente a través de mejorías de la
tierra in situ para beneficio de los ocupantes o de la comunidad en general”,
cita Martin Smolka y Fernanda Furtado en el libro: Recuperación de Plusvalías
en America Latina.
El sistema tributario que se implemente ha de ser justo y equitativo,
principio de equidad vertical y de equidad horizontal. Equidad Horizontal:
Personas cuyos aspectos fiscales son iguales sean tratadas igualmente en sus
pagos tributarios. Equidad Vertical: las personas que se encuentran en
situaciones diferentes sean tratadas de manera distinta. Reparto justo de la
carga tributaria.
El centro Histórico de la ciudad de Comayagua se convierte con el
paso del tiempo para sus habitantes en un importante recurso para el
desarrollo, por lo que la gestión de esta centralidad tan particular desde el
punto de vista urbano - patrimonial adquiere una gran relevancia y requiere un
acertado consenso en cuanto a sus políticas y estrategias, las cuales están
influenciadas en gran manera por directrices y legislaciones nacionales.
Existe una posibilidad de enmarcar el tipo de renta que se produce
dentro del área delimitada como centro histórico como una renta de
características particulares, en la que para el tipo de producto que se ofrece o
podría ofrecerse “servicios turísticos” la mejor localización surge de la
pertenencia de las porciones de territorio a esta zona particular, es decir un
producto que se genere en el interior de esta zona tendrá mayor aceptación y
mejor pago de parte de los compradores que si el producto se generará en
otras zonas (hablamos de la existencia de una demanda concreta), ej:
Restaurantes, Hoteles, souvenirs, situación que claramente se reforzaría con la
proximidad y accesibilidad que ofrece la localización dentro del CH y mas aún
por la cercanía a los subconjuntos urbanos rehabilitados.
55
Fig. 40. Plano de los proyectos urbanos ejecutados con inversión pública.
Fig. 41. Plano de áreas de influencia de los proyectos urbanos ejecutados con
inversión pública.
56
La actualización del catastro es fundamental, una de las primeras
acciones es clasificar las zonas de mayor costo en el mercado para actualizar
el catastro, un ejemplo podría ser definir administrativamente el sector del
centro de la ciudad de Comayagua que tiene un mayor costo en el mercado, el
cual es claramente identificable pero no esta claramente delimitado.
La inestabilidad política, partidaria y la inexistente orientación y
dirección de políticas inmobiliarias, se traduce en no pago de parte de los
propietarios; la recuperación de plusvalías por el sector público es
culturalmente rechazada.
La plusvalía o la renta no pueden privatizarse en su integridad. De
ellas se puede obtener los recursos para que los incrementos de valor del
suelo generen suelos, costos de las infraestructuras y/o los elementos de la
urbanización, o inclusive fondos públicos a reinvertir, en esa misma zona o en
otras zonas urbanas.
Existe una serie de instrumentos identificados de gestión urbana que
permiten revertir en el sector público beneficios de urbanizaciones o
inversiones privadas, los cuales se enumeran en el libro: Instrumentos de
Redistribución de la Renta Urbana, Llop Torné, que nos abren a experiencias
que han trascendido con éxito en otros países en condiciones similares y que
podrían trasferirse a contextos como el nuestro, claro con las necesarias
adaptaciones a la realidad local, cabe señalar que algunas de estas medidas
ya son aplicables en nuestro país y otras guardan mucha similitud, entre estos
instrumentos tenemos:
1. Obtención de cesiones de suelo, a favor de los intereses
generales, normalmente para su administración local, para viales,
equipamientos, zonas verdes, generalmente entre el 35% y 44% de terreno
general. En áreas como centros históricos en donde no hay terreno para ceder,
se transforma la cesión del suelo en dinero o pagos en otras materias.
Ejemplo: proceso de “monetarización” usado en Italia2.
Este tipo de ejemplos (monetarización) se ve seriamente bloqueado por la inexistente en
algunos casos y débil aplicación en otros, de planes urbanísticos que se da en nuestro país,
donde ha prevalecido la “ley” de “en mi casa mando yo” o de desobediencia a la normas
existentes, ante la indiferencias política causada por clientelismo y falta de voluntad y en
muchos casos por incapacidad o no saber el para que o el porque, sin embargo podríamos
hablar de monetarización a través de aumentos en los valores catastrales producto de
beneficios de localización, calidad de la urbanización, esta gestión se implementaría con la
inclusión de un factor de localización, el cual especifico en la propuesta del procedimiento
catastral que se detalla mas adelante.
Respecto a la cesión de suelo a favor de los interese generales, para viales tiene la similar
aplicación, con la diferencia que, para el caso en Comayagua al no haber un plan de
crecimiento urbano no están definidas los anchos de calle, acera ni la continuidad del trazado
urbano de la ciudad, tampoco se cuenta con las proyecciones de uso de la tierra, por lo que
estas cesiones quedan generalmente a criterio del urbanizador y pasan por una inadecuada
2
Ver ficha 8, en libro: Instrumentos de Redistribución de la Renta Urbana, Josep Maria Llop Torné
57
revisión municipal, obteniendo finalmente calles con poca capacidad de rodaje y sin criterios
adecuados de proyección urbana, para mediano y largo plazo.
Un plan urbano que proyecte el crecimiento físico de la ciudad enmarcado en un desarrollo
integral sería la herramienta que permitiría una mejor aplicación de este instrumento.
2. Recuperación de todo o parte del coste de la urbanización, de
obras de infraestructura o de servicios públicos. Son normas legales que
obligan al pago de cuotas de urbanización a todos los propietarios de la zona
en proceso de desarrollo o transformación urbana. Podría depender de los
aprovechamientos de cada propiedad, distribución equitativa, conocidos como
contribuciones especiales o contribuciones por mejoras.
En Honduras existe desde 1987 la Ley de Contribución por Mejoras la cual faculta a las
Alcaldías Municipales a recuperar parte de los costos de una obra de infraestructura que
beneficia a los privados. Mas adelante desarrollaremos la aplicación de esta Ley, sin embargo
adelantamos que la aplicación de esta Ley ha sido en su totalidad para la ejecución de
proyectos de pavimentación de calles y no para la dotación de equipamientos urbanos como:
plazas o áreas peatonales.
Para obras de equipamientos urbanos como plazas, mejora de espacio público según los
parámetros que especifica la Ley de Contribución por mejoras las Alcaldías pueden prorratear
los costes de dichas obras entre la población beneficiaria, sin embargo la aplicación de esta
norma considero deberá implementarse dentro de un proceso paulatino en el que se vaya
responsabilizando a los beneficiarios, que quiere decir esto, pues que los primeros proyectos
pilotos a desarrollar bajo esta modalidad deberán financiarse con una contraparte importante
(mayor porcentaje) por parte de la Alcaldía Municipal y otra proporcional a los beneficios a los
propietarios.
El criterio para determinar el grado de beneficio sería:
- Cercanía en metros lineales del proyecto, en donde habrán beneficiarios directos
(los que colinden directamente con el proyecto) y beneficiarios de influencia (los
que se encuentren dentro de un radio de influencia determinado por las calles de
acceso directo al proyecto).
Esta determinación de porcentajes deberá constar en el documento de formulación del
proyecto y deberá ser lo suficientemente socializado con los beneficiarios directos e indirectos
del proyecto, sería interesante que previo a la elaboración de la documentación del proyecto
se realice una propuesta de la idea general de intervención y sus beneficios a este grupo de
beneficiarios del proyecto, para motivar e impulsar desde ellos mismos la formulación y
definición del proyecto, lo cual facilitaría en gran medida el desarrollo del proceso y se vuelve
una condición indispensable dentro del marco de la participación comunitaria.
3. Instrumentos que permitan obtener parte de la renta o plusvalía
urbana por cesión de una porción o porcentaje de área de edificabilidad o
aprovechamiento. En muchos lugares se cede el 10% de total de área
edificable, esto a través de la legislación que puede variar de un municipio a
otro, esta área puede venderse con condiciones de uso de la venta o
destinarse a vivienda social, la gestión debe ser para cumplir una función
social.
58
Según los numerales f) y g) del Art. 65 del Plan de Arbitrios Municipal del Año 2007 del
municipio de Comayagua, los urbanizadores están en la obligación de ceder el 15% del área
urbanizable para equipamiento social y áreas verdes:
f) Antes de la aprobación de los planos el interesado deberá entregar a la Alcaldía Municipal la
escritura de dominio pleno referente al 15% (quince por ciento) del área a urbanizar por
concepto de áreas verdes y equipamiento social. El área destinada para equipamiento social
estará concentrada en un solo lugar, o máximo en dos, creando un núcleo educativo, deportivo,
social y de servicio.
g) El terreno a ser traspasado a la Alcaldía será seleccionado de común acuerdo
Corporación Municipal y el urbanizador.
por la
Sin embargo a lo anterior en la generalidad a falta de una adecuada revisión del proyecto
urbano, se cede a la alcaldía en la mayoría de los casos las áreas con mayores costes
económicos para edificar o las ubicadas en localizaciones inferiores.
Una adecuada revisión de los proyectos de urbanización y voluntad política para la aplicación
de la norma son los ingredientes necesarios para mejorar la aplicabilidad de este instrumento.
4. Convenir acordar o gestionar inversión mixta sobre el suelo.
Convenios urbanos, empresas urbanas, estas pueden ser mixtas o con capital
100% público. En el caso de mixta uno puede aportar el terreno y otro la
urbanización, por ejemplo:
Empresa Municipal de urbanismo, Lleida. Tiene como objetivo:
ejecutar acciones urbanísticas de planeamiento y construcción en zonas de
crecimiento urbano, donde el municipio o la empresa disponga de suelo.
La transformación que se genera y su posterior venta en el mercado
inmobiliario, produce beneficios que permiten el mantenimiento de la estructura
administrativa de las sociedades, el pago de los costos de transformación del
suelo y la reinversión en otras zonas de la ciudad de mayor precariedad.
Este tipo de instrumentos no es común en nuestro contexto, en mi opinión por varias razones:
1. Descredibilidad de la instancia pública en la gestión y administración de proyectos,
sumado a los altos índices de corrupción que envuelven la atmosfera pública.
2. Débil capacidad técnica en las instancias públicas para la formulación y
emprendimientos de este tipo.
Sin embargo considero es un instrumento que puede a través de mecanismos de control
eficientes y descentralizados convertirse en un factor potenciador del desarrollo,
especialmente con la modalidad de empresas mixtas o de empresas públicas que dinamicen
una actividad vital.
En Comayagua ya se tiene un referente de instancias descentralizadas con administración
independiente de la Alcaldía Municipal que es la Ex oficina del Centro Histórico ahora
Fundación Comayagua Colonial (FCC), la cual cuenta con personalidad jurídica que le permite
recibir subvenciones de cooperación y captación de fondos nacionales y privados, pasando por
una administración mas eficiente y ágil que la de la misma Alcaldía, actualmente la FCC
gestiona la captación de fondos para los proyectos que se desarrollan en el centro histórico de
la ciudad.
59
Bajo esta figura podría dinamizarse la actividad urbana y económica en toda la ciudad, con la
creación de una Empresa de capital mixto cuyo socio público sea una Fundación que capte los
fondos por las posibilidades que tiene y pueda contratar a la Empresa de capital mixto para la
ejecución de los proyectos, con la intención de generar modelos de intervención y la
capitalización pública que le permita la reinversión en otros sectores precarios de la ciudad,
todo con la participación privada, hasta que llegue el punto de que las empresas sean
absorbidas totalmente por el capital privado.
Los incrementos del valor del suelo rentas y plusvalías se apoyan en
gran parte en las redes y servicios públicos existentes y también en las redes e
infraestructura proyectada o que se puede proveer que se realizará, no se
crean nunca por si mismas (salvo algunas excepciones de grandes recintos
cerrados (comunidades cerradas) que se proveen todos los servicios y redes
de infraestructura, con algunos aportes de infraestructura pública como ser
calles de acceso), por ello deberían revertir a favor de la comunidad.
Reglas para la reversión (Llop Torné, 2005):
- Limitaciones y normativas al derecho de la propiedad urbana y de
construcción.
- Cargas urbanísticas del costo de las infraestructuras, servicios
urbanos y elementos de la urbanización
- Cesiones de suelo para que se destinen a viales, equipamientos,
servicios públicos, zonas verdes.
Haremos entonces dos propuestas que permitan la recuperación de
plusvalías en el área del centro histórico de Comayagua, como hemos
enumerado anteriormente pueden y deben realizarse paralelamente otras
acciones que permitirán según algunos ejemplos en Latinoamérica y Europa,
ser más equitativos en la aplicación de políticas urbanas:
1. Desde el aspecto de la fiscalidad municipal, Revisión y
actualización de los valores catastrales con énfasis en los factores que afecten
a los inmuebles afectados por externalidades positivas con los proyectos de
inversión pública, cuyo valor no es proporcional a los valores en el mercado
inmobiliario.
2. Desde el aspecto de la normativa urbana y de la recalificación del
suelo, el actual proceso normativo del Centro Histórico, ha clasificado
(inventariado) las diferentes usos de los inmuebles, pero no ha zonificado o
propuesto un plano de usos de suelo para el centro histórico, zonificación que
podría lograr un mejor aprovechamiento de algunas áreas (aumentar los
ingresos producto de la recalificación) y que esto repercuta en obtener
beneficios (recuperación de rentas) para redistribuirlas en zonas mas
precarias. (revisión del reglamento, oportunidad que da el proceso en marcha).
3. Por último pero no por eso menos importante es la Participación
Social, de los residentes y visitantes de una ciudad, y que es clave no solo
para la planificación sino para la gestión. Ya que son importantes fuentes de
información y son quienes dan la pauta para realizar ajustes al plan.
60
Cuantos más conozcan y participen del proceso es más transparente,
cuanto más transparente más democrático y con muchas más posibilidades de
que en su aplicación no se den privilegios a unos pocos.
Ejemplos: presupuestos participativos en Brasil, los consejos con
participación civil electa y representantes del gobierno.
61
Revisión de valores catastrales en el Centro Histórico de
Comayagua
“Exorcizar con motivaciones ideológicas la renta significa, en definitiva,
no entender las razones genéticas, reducir la riqueza social, introducir
subrepticiamente nuevos sujetos en la mesa de distribución de la renta. Un
objetivo más correcto de política urbanística debería ser, en cambio, el de
responder positivamente a la demanda de “aglomeración” (haciendo pagar, de
todas formas, el entero coste social de la misma); crear, en lugar de
contrarrestar, nuevos valores de accesibilidad mediante preparación de
infraestructura de transporte eficiente y, por último, hacer llegar a la
colectividad una parte de la plusvalía que de esta forma se ha contribuido a
producir mediante la imposición sobre la renta del suelo.”1
Antecedentes del catastro en Honduras
Breve reseña del Catastro en Honduras
A iniciativa de los Estados Unidos a raíz de los conflictos bélicos a
nivel mundial en la post guerra, se fueron creando entidades cartográficas en
los países de América Latina, con el propósito de contar con una cartografía
fidedigna con mayor precisión que la existente para tener una idea más exacta
del territorio y preservar las riquezas y recursos existentes.
El 19 de agosto de 1946, el Gobierno de Estados Unidos a través de
su Embajada en Tegucigalpa, propone al Gobierno de Honduras participe del
Programa de Cartografía, Aeronáutica y Topográfica. En tal virtud –dice la
nota- en vista de los numerosos beneficios que se obtendrán con la
recopilación de cartas aeronáuticas y mapas topográficos exactos, se propone
que el Gobierno de Honduras participe con el Gobierno de Estados Unidos en
un programa preparado conjuntamente de cartografía aeronáutica y
topográfica, y que para coordinar este programa ambos gobiernos asumen
ciertas obligaciones esenciales.
El origen del Instituto Geográfico Nacional se remonta al 23 de
Noviembre de 1946, cuando mediante acuerdo E.M.H. N. 61, se creó un
departamento geográfico que se denominó Comisión Geográfica Especial,
dependiendo de la Secretaría de Estado en los Despachos de Guerra, Marina
1
Roberto Camagni. Libro: Economía Urbana, Antoni Bosch editor. 2005
61
y Aviación, hasta el 30 de junio de 1952, fecha en que pasó a estar adscrita a
la Secretaria de Fomento.
A partir del 1ero de enero de 1957, se elevo a la categoría de
Dirección General de Cartografía, dependiente de la misma Secretaria de
Fomento.
El 1ero de Enero de 1958, cambia su denominación por la de Instituto
Geográfico Nacional, para entonces como una dependencia de la Secretaria
de Estado en los Despachos de Comunicaciones, Obras Publicas y
Transporte. (Antes Secretaria de Fomento) nombre que mantuvo por corto
tiempo, ya que retorno al interior de la Dirección General de Cartografía.
Posteriormente, el 1ero de 1966, por la gran importancia de esta
oficina en el desarrollo integral del país, se eleva nuevamente a la categoría de
Instituto Geográfico Nacional.
El Instituto Geográfico Nacional; como un organismo técnico
especializado; constituyó en materia cartográfica, Geodésica, Fotogramétrico y
Geográfica, una fuente importante y exacta para la elaboración de mapas de
diferentes temas, manteniendo estrecha relación con diferentes instituciones
del Estado, Empresa Privada, Fuerzas Armadas, Público en General y
principalmente con países y organizaciones Internacionales que solicitaron sus
servicios. Es a partir de la creación de la Ley de la Propiedad como un ente
desconcentrado de la Presidencia de la Republica que mediante decreto 822004 se fusiona el Instituto Geográfico Nacional con la Dirección Ejecutiva del
Catastro y pasa a llamarse Dirección General de Catastro y Geografía,
manteniendo los principios de excelencia en la prestación de servicios y en la
elaboración de material cartográfico, asimismo readecuándose a la nueva ley
para autorizar, definir, efectuar, verificar, homologar o convalidar los proyectos,
sistemas, técnicas, métodos, estudios y trabajos catastrales que se efectúen o
pretendan efectuar en zonas del territorio de la Republica, así como coordinar
y desarrollar el sistema cartográfico del País.
Antecedentes de la Dirección Ejecutiva de Catastro2
Los antecedentes de la Dirección Ejecutiva del Catastro se remontan
al mes de abril del año 1963,fecha en que el Gobierno de la Republica aprobó
la resolución de los países Centroamericanos de fijar como una de sus metas
prioritarias la elaboración de un programa de catastro multifinalitario a nivel
nacional. Sin embargo es hasta el 25 de Septiembre de 1972 cuando se emite
el decreto No. 327 mediante el cual se implementa el catastro demostrativo
(P.C.D) iniciado con fondos donados por la Agencia Internacional de Desarrollo
(AID), y orientado al levantamiento de un catastro de usos múltiples de un
área reducida, para que la experiencia ganada en tal proyecto de demostración
se replicara a nivel Nacional, se seleccionó como área piloto los
2
La Dirección Ejecutiva de Catastro es una de las tres direcciones que se subordinan a la Dirección
General de Catastro y Geografía y que se encarga específicamente del tema catastral en Honduras.
62
departamentos de Choluteca y Valle. A pesar de no haber cubierto la totalidad
de los objetivos programados, sirvió para la obtención de invaluables
experiencias para la creación del Programa Catastro Nacional
Programa Catastro Nacional
•
•
•
•
•
•
El 5 de Febrero de 1975 con la emisión del decreto No. 186 se aprueba
el convenio de préstamo suscrito entre los gobiernos de Honduras y los
Estados Unidos de América, los propósitos de dicho proyecto fueron la
identificación y estudio de la propiedad territorial y de los recursos
naturales existentes en el País con el propósito de proveer información
confiable para fines fiscales y de planificación. Su contenido enmarca
los lineamientos básicos para la ejecución de un programa de catastro
multifinalitario como continuación del Programa Catastro Demostrativo.
La cobertura original del proyecto comprendía los departamentos de:
Cortes, Atlántida, Yoro, Santa Bárbara, Comayagua, Francisco Morazán,
Olancho y El Paraíso, totalizando un área de 66,000 kilómetros
cuadrados; debido a problemas económicos el área se redujo a 22,000
kilómetros cuadrados concentrándose en los valles y áreas densamente
pobladas
Durante el P.C.N. Se logra poner en marcha la infraestructura
operacional requerida, se provee a la institución de los materiales y
equipos necesarios y se capacita al personal técnico en la diversas
disciplinas del catastro
Se logran apreciables avances en el desarrollo de lo programado y con
la valuación de propiedades en los departamento de Valle y Choluteca
se concluyen para esta zona los trabajos iniciados en el Programa
Catastro Demostrativo
La aplicación de estos valores con propósitos fiscales nunca es llevado
a la practica como resultado de la indecisión de la Corte Suprema de
Justicia y del Ministerio de Hacienda relacionado a adecuar los
anacrónicos sistemas del Registro de la Propiedad, las leyes fiscales y
los planes de arbitrios municipales
Dirección Ejecutiva del Catastro
•
•
El decreto No. 933 emitido por la Junta Militar de Gobierno (en Julio de
1980) mediante el cual se promulga la Ley de Catastro, estipula la
competencia exclusiva de la Dirección Ejecutiva del Catastro, para la
Organización, Levantamiento y Actualización de catastros. Dicho
decreto establece que el catastro será de usos múltiples y consistirá en
un inventario general de los bienes inmuebles y de los recursos
naturales agrícolas del País, información que será utilizada para fines
fiscales, civiles, económicos y administrativos; de esta manera se
institucionalizan las actividades del catastro con la intención de dar
continuidad y permanencia a las actividades iniciadas por el PCD y
PCN.
Como resultado de las restricciones presupuestarias el Catastro se ha
visto en la necesidad de negociar convenios con otras instituciones a fin
63
•
de utilizar su capacidad instalada. Estos convenios se han contraído a
actividades compatibles con los objetivos de la institución
Si bien no puede decirse que el Catastro no es una institución
inoperante en vista de su indiscutible contribución al buen suceso de
importantes proyectos, es pertinente que se tomen las medidas
necesarias a fin de que el catastro reencause sus esfuerzos en función
de sus objetivos originales.
Beneficios derivados del Levantamiento Catastral según la DEC3.
1. Aliviar las presiones del gobierno central causadas por la
insuficiencia económica de las municipalidades.
2. Independencia económica de las municipalidades.
3. Mejoramiento de la administración fiscal municipal.
4. Provisión de las herramientas necesaria para la planificación racional
e integral del Desarrollo urbano y turístico de las municipalidades.
5. Creación de fuentes de trabajo permanentes.
6. Enriquecimiento de la información para la recaudación.
7. Aumento de las recaudaciones de los impuestos y tasas municipales.
8. Provisión de la formulación básica sobre el uso del suelo para el
beneficio de las actividades de turismo.
9. Establecimiento del sistema para la implantación y administración
de un nuevo y moderno registro de la propiedad.
10. Establecimiento de las bases necesaria para regular el mercado de
tierras.
11. Mecanización de la información catastral.
12. Un inventario de la descripción física y valor de cada predio urbano,
suburbano y rural, así como otros datos de servicios legales.
13. La base para el otorgamiento de títulos de propiedad a los ocupantes
de los predios.
14. Datos reales para la planificación y ejecución de programas de uso
del suelo.
15. Disminución de disputa por razón de linderos, lo cual economiza
tiempo y dinero, tanto para los particulares como a la administración
de la justicia.
16. Se asegura el crédito inmobiliario y se reaniman las inversiones,
partiendo del principio que habrá un estimulo para el mercado de
tierras.
17. Se implementa un sistema de administración fiscal catastral, que
redunda en un considerable aumento de los ingresos municipales.
18. Se establece un sistema de control de crecimiento urbano sobre la
base de una planificación real.
19. Se cuenta con un banco de datos relativos a los propietarios, uso del
suelo, situación jurídica de la misma y por ende la determinación del
tráfico inmobiliario.
3
Dirección Ejecutiva del Catastro
64
Procedimiento de la Delineación Predial
La delineación predial consiste en identificar física y gráficamente
todos los predios dentro de una determinada región la información tanto del
propietario como del terreno es llenada en una ficha catastral
Actualmente en la Dirección Ejecutiva del Catastro se realiza la
delineación bajo tres procedimientos:



Método directo utilizando para ello equipo de topografía
convencional para la medición de de todos los vértices existentes en
cada predio
Método aerofotogramétrico se utiliza la fotografía aérea para la
identificación de cada uno de los vértices graficando en los
ortofotomapas cada predio existente
Método con equipo de Posicionamiento Global, mediante este
método se obtienen las coordenadas que corresponden a cada punto
los que son procesados utilizando un sistema de dibujo a base de
computadoras.
Estructura Nacional del Catastro en Honduras
Para hablar de suelo en Honduras es necesario remitirnos al nivel
macro, para lo cual se crea el Instituto de la propiedad (IP) como un ente
desconcentrado de la Presidencia de la República, que tiene personalidad
jurídica y patrimonio propio, funciona con independencia técnica administrativa
y financiera.
El instituto de la Propiedad (IP) ejerce sus funciones en todo el
territorio nacional. Tiene su domicilio en la Capital de la República y ha
establecido dependencias y centros asociados en los lugares que estimen
convenientes, tal es el caso de Comayagua.
El órgano de dirección en el IP es el Consejo Directivo al cual se
subordina la Dirección General de Catastro y Geografía (DGCG) que tienen
tres gerencias:
1. Gerencia de Catastro (Dirección Ejecutiva de Catastro)
2. Gerencia de Cartografía
3. Gerencia de Geodesia
La Gerencia de Catastro mantienen convenios con entes nacionales y
municipales para en cuanto al suministro de servicios catastrales y a
mantenimiento del catastro nacional.
Ha existido una des actualización de la información generada
mediante actualización para efectos de pago de bienes inmuebles por las
alcaldías municipales versus la actualización de propietarios,
65
desmembramientos y legalidad de los inmuebles por parte del Instituto de la
Propiedad, para lo que se ha creado el Sistema Unificado de Registro SURE4
A través de la unificación de formatos, mapas y una plataforma común
que es el SURE ha sido posible un mejor intercambio e interrelación entre los
departamentos de catastro de las alcaldías municipales y el Instituto de la
Propiedad.
El SINAP_ Sistema Nacional de la Administración de la Propiedad
El objetivo principal del SINAP es la creación de una infraestructura
nacional de información geoespacial, capaz de promover una gestión
económica y efectiva de los recursos de Estado, del sector privado y de la
sociedad civil, al tiempo que evite la duplicación y derroche.
La óptica bajo la cual fue diseñado el Sistema Nacional de la
Administración de la Propiedad (SINAP), es la de ser un “ámbito transaccional
electrónico” o clearinghouse, en el cual converja la información geoespacial
generada por diversas instituciones que pueden ser estatales, educativas y
privadas y que estarán interconectadas electrónicamente, de forma que esta
riqueza de datos una vez estandarizada pueda ser vinculada a conveniencia
de los usuarios.
El proyecto de Sistema Nacional de la Administración de la Propiedad
SINAP es un proyecto de estudio de factibilidad con el objetivo principal de
examinar el potencial para el desarrollo e implementación de una red de
información territorial para Honduras. El proyecto tiene una duración de 12
meses y con la colaboración de La Unidad Coordinadora de Proyectos UCP
trabajando en conjunto con ICT Development Group, una división RADARSAT
International, una compañia MDA.
El proyecto SINAP es financiado por la Agencia Canadiense de
Desarrollo Industria (ACDI - CIDA - INC) e incluye un estudio de factibilidad,
transferencia de tecnología, capacitación y un portal demostrativo. La fase de
factibilidad del proyecto finalizó en Julio del 2005.
SINAP es una parte Fundamental de los actuales esfuerzos para la
construcción Hondureña de los mecanismos para mejorar la administración
territorial y de recursos humanos como lo es el Programa de Administración de
Tierras de Honduras (PATH) financiado por el Banco Mundial y el proyecto de
ACDI-CIDA, Proyecto para el Mejoramiento de la Salud (PROMESAS). Estos
proyectos forman las capacidades de toma de decisión por parte de actores
locales y municipales en el manejo de recursos naturales y desarrollo agrícola.
El SINAP asegurará que los datos espaciales procedentes de
múltiples fuentes nacionales, locales sociedad civil, centros académicos y
4
Sistema Unificado de Registro (SURE) y a la ves es un sub sistema del SINAP.
A través del SURE es posible vincular la información registral y catastral de cada predio, así
como los datos generales de la o las personas que se declaran con derecho sobre el.
66
sector privado estén disponibles y fácilmente integrados para enriquecer el
entendimiento del medio social, cultural, económico y físico.
El SINAP aspira a que todos los ciudadanos tengan acceso a:


Datos espaciales vinculados a diversos sectores y a la información que
resulte de su interpretación.
Interoperativizar la información contenida en diversos sistemas de
información nacional, lo que permitirá conjuntar y aprovechar los
recursos existentes en las diferentes instituciones tanto públicas como
privadas.
El SINAP estará integrado por tres subsistemas, dependientes del
Instituto de la Propiedad:
Sistemas Unificado de Registros (SURE)
A través del cual es posible vincular la información registral y catastral de cada
predio, así como los datos generales de la o las personas que se declaran con
derecho sobre el.
El Sistema de Información Territorial (SINIT)
Contiene una extensa variedad de información cartográfica relativa al territorio
nacional, que puede ser vinculada a conveniencia del usuario.
Registro de Normas de Ordenamiento Territorial (RENOT)
Registra las diferentes normativas de ordenamiento territorial y envía el
resultado a las parcelas en forma de restricciones, afectaciones o atribuciones.
El clearinghouse del SINAP
Es un servicio electrónico que provee acceso a los datos espaciales y
metadatos provenientes de fuentes dispersas. Estas fuentes incluyen una red
de proveedores de datos, gestores y usuarios vinculados a través de Internet y
otros medios de comunicación, accesibles a través de una intranet común.
Todos los datos espaciales colectados o en posesión de instituciones públicas
estarán disponibles a través del clearinghouse del SINAP.
Las Normas o Estándares
Son normas comunes, condiciones y características obligatoriamente
aplicables a los datos y procesos, tecnologías y organización que se
relacionan. Se han escogido normas internacionales con el propósito no solo
de ampliar el alcance global de la información gestada en nuestro medio, sino
que acceder a información internacional, que sea de interés de los usuarios
nacionales5.
5
Se puede visitar el SINAP en la Web accediendo a la siguiente dirección: www.sinap.hn
67
El Catastro en Comayagua
Diagnostico Catastro en el Municipio de Comayagua1.
La información del sistema de catastro ha sido introducida mediante
levantamientos catastrales efectuados por la Municipalidad existiendo 28,140
predios urbanos y 8,861 rurales. El Programa PATH2, mediante el desarrollo
de lo establecido en la Ley de Ordenamiento Territorial, trasladó a la Alcaldía
Municipal las base de datos conteniendo la descripción y usos de predios; esta
información ha sido cotejada y sobre ella la municipalidad ha efectuado
pequeños ajustes debido a que hay diferencias de medidas entre el sistema de
digitalización espacial (fotos y tomas aéreas) y el levantamiento topográfico
con cinta métrica realizado por las Alcaldías.
El PATH ha desarrollado su sistema en base a SECTORES; sin
embargo, mediante la utilización del MAPEO por coordenadas que usa la
municipalidad y el uso de sistemas mecanizados (Programas ArcView,
Autocad, ó Microstation) se ha logrado hacer coincidir la digitalización y
visualización de las parcelas sin ninguna dificultad. La utilización de los
Programas FUENTES por parte de la municipalidad ha sido de gran ayuda en
la actualización del catastro y su flujo de información en red para alimentar la
base de datos de control tributario.
El marco jurídico e institucional se enlaza por medio de una Unidad
Coordinadora de Proyectos (UCP) aplicando un concepto de “Enfoque
Territorial Integrado” basado en los preceptos legales de la Ley de
Ordenamiento Territorial y su Reglamento General, sobresaliendo el Articulo
47 que textualmente establece “Los instrumentos de registro técnicos del
Ordenamiento Territorial, asociados a los planes técnicos son: 1) Mapa
Nacional de Zonificación Territorial (MNZT), el cual contendrá la información
espacial sobre la ocupación, afectaciones, usos y potencialidades del suelo y
los recursos. La información estadística vinculada a la planificación sectorial y
local, y todos los datos disponibles. Se elaborará aplicando tecnologías de
información geográfica,; 2) Los sistemas de Catastro Nacional; 3) El Registro
de la Propiedad; 4) Los Sistemas de Catastro Municipales; 5) Planes
reguladores municipales y sus mapas; 6) Los mapas de zonificación
municipales de uso y ocupación de suelos; 7) El Registro Nacional de
Normativas de Ordenamiento Territorial; y, 8) Otros instrumentos que registren
usos, ocupaciones , derechos, afectaciones, servidumbres que recaigan sobre
el suelo, sus anexidades o cualquier otro factor que se pueda expresar en el
plano territorial”.
El marco operativo institucional que participa en este proceso de
ordenamiento territorial, gira alrededor del Ministerio de Gobernación y Justicia
como ente rector de la Ley de Ordenamiento Territorial encargado de la
operación y actualización del sistema a través de la Dirección General de
Ordenamiento Territorial (DGOT).
1
2
Diagnostico Municipio de Comayagua, PATMUNI, COFINSA (2007)
Programa de Administración de Tierras de Honduras,
68
El órgano máximo de conducción que crea la Ley de Ordenamiento
Territorial es el CONOT (Consejo Nacional de Ordenamiento Territorial)
compuesto por 24 miembros del sector público, privado y diversas
organizaciones de la sociedad civil, el CEOT es el Comité Ejecutivo de
Ordenamiento Territorial que actúa como secretaría del CONOT.
Consideraciones sobre la gestión del catastro en Comayagua:
1. El tema de valoración catastral en Honduras se encuentra en una etapa
incipiente, ya que los escasos folletos y metodologías existentes (aún de
la década de los 80´s) no ha sido aplicadas a cabalidad, quizá por
escasez de personal capacitado en el tema, por la falta de referentes
que permitan la visualización de los beneficios de estos instrumentos; la
información sobre el tema tanto en el ámbito local como nacional es
escasa, como decía cierto pensador: lo hacemos y no sabemos como lo
hacemos..en la determinación de los valores se aplican formulas y
factores sin conocer muchas veces su origen y/o para que son; otro dato
a tener en cuenta a estos efectos es que en el año 2005 que
correspondía revisión de los valores catastrales se optó por mantener
los valores modificados en el año 2000, paradójicamente en un periodo
en el que la ciudad ha crecido muchísimo en extensión, obligando a
aumentar la inversión pública en infraestructura, provocando en la
actualidad que no exista correspondencia entre los valores catastrales y
los valores de mercado.
2. Falta de políticas complementarias de gestión del suelo, que regulen y
develen condiciones urbanas que afectan los valores y que sirvan de
referencia para el mercado inmobiliario, acompañados de inexistentes
planes urbanos (ni generales, ni particularizados).
3. La flexibilidad de las leyes y normativas vigentes dan mucho espacio al
criterio personal (percepción), acompañado de la ausencia de
procedimientos claramente normados, con la complicidad de débiles
políticas de desarrollo a mediano y largo plazo condicionan para que se
no se valore lo determinante de estas instrumentos para el desarrollo;
por tanto habrá que pensar en procedimientos sencillos que puedan
evolucionar de acuerdo a las necesidades y quizá mejorarse o afinar los
existentes.
Indiscutiblemente el camino esta trazado, pero se vuelve como la principal
tarea de todos encausarnos en el mismo, pese a tanta rotulación y referencias.
Marco jurídico de la valoración catastral en Honduras
Encontraremos en relación a la gestión del catastro en Honduras poca
información, especialmente una Ley de Catastro que tiene como objetivo el
regular la actividad del estado respecto al catastro nacional y que se orienta
69
fundamentalmente al funcionamiento administrativo del ente facultado por ley
para coordinar esta actividad en el país, que es la Dirección Ejecutiva del
Catastro.
A continuación citaremos los artículos e incisos que consideramos
tienen afectación relevante en la valoración catastral de inmuebles y que se
aplican desde lo local, incidiendo directamente en la gestión catastral que nos
ocupa analizar en esta investigación.
Ley de Municipalidades. (Reformada)
Decretos: 48-91 Y 127-2000
Artículo 76.
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles se pagará anualmente aplicando un tarifa entre L.1.50 y L.5.00 por
millar, tratándose de bienes inmuebles urbanos y entre L.1.50 y L.2.50 por millar, en caso de inmuebles
rurales. La tarifa aplicable la fijará la Corporación Municipal, pero en ningún caso los aumentos serán
mayores a L.0.50 por millar, en relación a la tarifa vigente.
La cantidad a pagar se calculará de acuerdo a su valor catastral, y en su defecto, al valor declarado.
El valor catastral será ajustado en los años terminados en (0) cero y en (5) cinco, siguiendo, entre otros,
los criterios siguientes:
a) Uso del suelo;
b) Valor de mercado;
c) Ubicación;
ch) Mejoras, y;
d) Capacidad de pago del contribuyente.
El impuesto se cancelará en el mes de agosto de cada año, aplicándose, en caso de mora, un recargo del
2% mensual, calculado sobre la cantidad del impuesto a pagar.
Están exentos del pago de este impuesto:
a) Los inmuebles destinados para habitación de su propietario en cuanto a los primeros L.20,000.00, de
su valor catastral registrado o declarado;
b) Los bienes del Estado;
c) Los templos destinados a cultos religiosos;
ch) Los centros de educación gratuita o sin fines de lucro, los de asistencia o previsión social y los
pertenecientes a las organizaciones privadas de desarrollo, calificados en cada caso, por la Corporación
Municipal, y;
d) Los centros para exposiciones industriales, comerciales y agropecuarias, pertenecientes a instituciones
sin fines de lucro, calificados por la Corporación Municipal.
Reglamento Ley de municipalidades
Artículo 84.
El valor catastral de los inmuebles será ajustado en los años terminados en cero (0) y en cinco (5),
aplicando los criterios fijados en el Artículo 76 de la Ley.
Además de los factores de valorización expresados en el Art. 76 de la Ley, el avalúo podrá basarse en los
elementos y circunstancias siguientes:
a)
El valor declarado del inmueble, con indicación del valor del terreno y del edificio o construcción;
70
b)
Precio de venta o valor de mercado actual. Se puede complementarse esta información con el valor
actual de las propiedades adyacentes;
c)
Clase de materiales de construcción utilizados en todas y cada una de las partes del inmueble o área
construida; y,
d)
Los beneficios directos o indirectos que reciba el inmueble por ejecución de obras de servicio público.
Artículo 85.
La Municipalidad podrá actualizar los valores de los inmuebles en cualquier momento, en los siguientes
casos:
a)
Cuando se transfieran inmuebles, a cualquier título, con valores superiores al registrado en el
Departamento de Catastro correspondiente
b)
Cuando se incorporen mejoras a los inmuebles y que el valor de las mismas no se haya notificado a la
Municipalidad; y,
c)
Cuando los inmuebles garanticen operaciones comerciales o bancarias por un valor superior al
registrado en la respectiva Municipalidad.
Ley de Contribución por mejoras
Artículo 85 (*).
La contribución por concepto de mejoras es la que pagarán a las Municipalidades, hasta que ésta
recupere total o parcialmente la inversión, los propietarios de bienes inmuebles y demás beneficiarios de
obras municipales, cuando por efecto de los mismos, se produjera un beneficio para la propiedad o
persona.
(*) Este artículo debe interpretarse en el sentido que están obligados al pago de la contribución por
mejoras, bajo el mecanismo de peaje, las personas que circulen en automotores en las vías
públicas, cuando se trate de recuperar total o parcialmente su costo. Publicado en el Diario Oficial
La Gaceta No. 28,749 de fecha 24 de diciembre de 1998.
Artículo 86.
Facultase a las Municipalidades para decidir sobre el porcentaje del costo de la obra o servicios a
recuperar de parte de los beneficiarios, teniendo en cuenta, además del costo de la obra, las condiciones
económicas y sociales de la comunidad beneficiada, y deberán las Municipalidades emitir por cada obra
su propio Reglamento de Distribución y Cobro de Inversiones.
Una vez distribuido el costo de una obra o servicio entre los beneficiarios, la
Municipalidad hará exigible el pago de la contribución sobre el inmueble beneficiado a su propietario, o al
usuario del servicio mejorado.
En Honduras la Ley de Contribución por Mejoras se aplica únicamente
a proyectos de pavimentación y no a inversiones en espacios públicos como
plazas y otros equipamientos, por lo que considero una posibilidad para la
administración pública recurrir a la autogestión y/o autoproducción del proyecto
urbano, entendida dentro de un proceso participativo y liderado especialmente
por la población beneficiaria directa (zonas de influencia del proyecto), en tanto
que toda la conformación de la ciudad, la rehabilitación de los barrios
existentes, así como la construcción y/o transformación de las viviendas en el
tiempo, se realiza en un proceso largo, a veces de 20 a 30 años, hasta
conseguir los servicios necesarios, los equipamientos o simplemente el
espacio necesario para habitar dignamente.
Podríamos tomar de referencia la experiencia que se ha tenido con la
pavimentación de calles, en donde casi la totalidad de los proyectos surgen a
71
iniciativa de la comunidad interesada, que es quien se organiza en patronato 3,
y quien elabora la documentación del proyecto: especialmente el programa de
financiamiento y costos requeridos; en algunos casos realizan actividades
comunitarias con fines de recaudación de fondos, y en cuanto a la distribución
del coste se prorratea según costos unitarios de pavimento por los metros
cuadrados de cada frente de parcela, para que a través de una entidad
bancaria se obtiene un préstamo económico, el cual reduce riesgos para el
banco ya que la Alcaldía Municipal sirve de aval a los contribuyentes, y en
casos de personas de escasos recursos es la Alcaldía la que hace
directamente el préstamo sin ninguna tasa de interés, habiendo instrumentos
legales expeditos para la recuperación de los fondos por parte de las alcaldías.
La alcaldía participa proporcionando el material que se requiere o
parte de este (en el caso de Comayagua proporciona el cemento que
representa alrededor del 25% del costo total y además realiza la preparación
del suelo que es la nivelación con maquinaria del terreno natural).
Todo este proceso es coordinado desde la comunidad y ha funcionado
satisfactoriamente a la fecha, especialmente en el tema de la participación
comunitaria, lo que ha generado un sistema de organizaciones comunales por
calle, sector, barrio, distrito, que puede ser aprovechada por la administración
pública para impulsar proyectos en espacios públicos y equipamientos,
pudiéndose sistematizar la experiencia para poder replicarla como experiencia
exitosa de sociedad y sector público en proyectos de desarrollo.
Antecedentes conceptuales del significado del valor
Karl Max, parte del concepto de valor de uso y valor de cambio, que
denomina sustancia de valor y magnitud de valor, mientras que aquél es
inherente a la mercancía, el valor de cambio aparece como relación
cuantitativa entre mercancías de diferentes valores de uso. Marx desarrolla las
teorías de Ricardo4, pero considerando que las tierras marginales también
producen rentas, ya que si los propietarios actúan restringiendo la oferta en
relación a la demanda, posibilitan la obtención de rentas en las tierras peores.
La formación de los precios no estará en función del coste de producción, sino
que dependerá también de la relación entre la oferta y la demanda. El suelo es
también susceptible de estar sujeto, en determinadas circunstancias, a un
precio de monopolio, independientemente del coste de producción.
El concepto de los economistas de mediados del siglo XVII (los
fisiócratas, Condillac, Jean-Baptiste Say), para los cuales la característica más
3
Figura jurídica que establece la Ley para la organización comunitaria y la autogestión de recursos
financieros.
4
David Ricardo, en los Principios de Economía Política y Tributación (1817), desarrolla de manera
sistemática los planteamientos formulados por A. Smith. Reduce los tres factores determinantes del precio
(salario, ganancia y renta) a uno solo: el trabajo; el valor de las cosas está en relación con la cantidad de
trabajo necesario para su producción. Será la desproporción entre la tierra disponible y la población la
que, al hacer necesaria la explotación de tierras menos fértiles y mas alejadas del centro de consumo,
determinará unos menores rendimientos, dada su peor fertilidad y situación. Es decir, la renta será la
diferencia de los rendimientos para trabajos iguales (teoría diferencial de la renta).
72
importante del valor es su utilidad, es decir, la capacidad de los bienes para
satisface las necesidades. No obstante, este concepto de valor esta
íntimamente relacionado con la cantidad de bienes, ya que si éstos son muy
abundantes tienden a perder valor, mientras que si son limitados su valor
aumenta. Por tanto, la escasez o cantidad limitada de un bien condiciona su
valor, y éste quedará determinado por el grado de utilidad y escasez. La idea
esencial de este planteamiento, denominado marginalismo, consiste en que el
valor de un bien o un producto viene determinado por la utilidad de la última
unidad de que se dispone. El capital y el trabajo no son suficientes para dar a
los objetos su valor real, ya que con la misma cantidad de capital y trabajo,
algunos bienes valen más que otros. El valor marginal y subjetivo depende de
la organización social y económica, de los tipos de necesidades, de los gustos,
la moda, etc. Alfred Marshall intentó conciliar la teoría clásica del valor trabajo
con la marginalista de la utilidad: el valor se forma mediante la oferta (que
incorpora el trabajo) y la demanda (que incorpora la utilidad marginal para los
compradores).
Los inmuebles deben ser valorados por la necesidad de disponer de
una estimación del potencial económico, monetario, que es susceptible de
estar implícito en la propiedad de un bien inmueble, a efectos de aplicar sobre
el mismo una imposición tributaria directa o indirecta, bien por la mera
disponibilidad del bien (stock), bien por haber producido una renta, derivada de
su arrendamiento o venta (flujo); para asegurar el bien contra distintos tipos de
riesgo, para garantizar un crédito financiero; o simplemente para conocer el
valor patrimonial, entre otras varias funciones.
En la determinación del valor existen varias teorías, en las que la
situación o localización participan en la formación de valores con el coste de
transporte; las externalidades urbanísticas y sociales o barrios física y
socialmente homogéneos; otra de una jerarquización social del espacio en
donde la presencia de “ghettos” sociales y raciales inciden en el valor de los
inmuebles (grupos social y económicamente homogéneos); la teoría de la
segmentación del mercado que plantea la existencia de submercados a partir
del desequilibrio entre cantidad y calidad de la oferta y demanda, submercados
de usos distintos (residencial, terciario, industrial…), diferenciados por
tipologías (uso residencial plurifamiliar, unifamiliar, manzana cerrada o
aislada…) por la antigüedad (edificaciones nuevas, usadas, antiguas…)por su
superficie (grande, pequeña…) por su precio, etc.
El objetivo de la valoración inmobiliaria es obtener el valor de mercado
de los inmuebles: no obstante, las dificultades para alcanzar este objetivo son
importantes, por cuanto como hemos visto coexisten distintos conceptos de
valor. Y dependerá también del tipo de inmueble, si está destinado a producir
renta o no, de su situación urbanística, de su situación legal o administrativa,
del grado de protección urbanística, de su carácter histórico o artístico, si es de
utilidad pública, si existe o no mercado para algunos tipos de inmuebles.
Requisitos del valor catastral:
73
-
Objetivos, obtenidos mediante un procedimiento que garantice la
ecuanimidad ente todos los ciudadanos.
Justos, que garanticen una distribución equilibrada de valores,
otorgando mayor valor a aquellos bienes que lo posean.
Debe mantener una relación con el mercado inmobiliario. Ya que un
objetivo es determinar el valor de mercado de los inmuebles.
Se trata de una valoración masiva, por lo que el proceso debe contener
los mecanismos necesarios para garantizar la homogeneidad y el
automatismo.
En Honduras el valor catastral de una propiedad se obtiene sumando
el valor de suelo (terreno) más el valor de la edificación (construcción) en los
casos en los que esta exista, el valor de cada uno se calcula por separado, y a
través de la simple suma de estos dos valores se obtiene el valor catastral final
que grava a la propiedad con el impuesto de bienes inmuebles, el cual es
determinado, gestionado y recaudado por las Alcaldías Municipales, bajo
ciertos criterios generales del estado.
74
Análisis de sistema de valoración catastral en Honduras
Luego del análisis realizado para efectos de esta investigación he
logrado corroborar la prioridad nacional de una revisión de la metodología de
valoración catastral vigente, ya que después de múltiples entrevistas con el
jefe de catastro de la Alcaldía de Comayagua, jefe de levantamiento catastral y
valuadores catastrales, han emergido debilidades que vuelven vulnerable el
sistema de valoración catastral, en los que se detectan altos grados de
influencia de la percepción humana en un proceso que debería ser mas
normado, como garantía de los principios de equidad, fundamentales en la
naturaleza de la actividad, situación corroborada al entrevistar al jefe del
Programa de Fortalecimiento Municipal del PATH, a pesar de que existen
manuales de la década de los 80´s que definen una metodología la cual no es
aplicada a cabalidad por diferentes factores: falta de personal capacitado sobre
el tema catastral en instancias nacionales como locales, falta de voluntad
política para mejorar la problemática quizá a causa de una falta de
conocimiento y visualización por parte de las autoridades y sociedad sobre la
relevancia del catastro como instrumento de desarrollo.
74
El procedimiento de valoración catastral que realiza la Alcaldía de
Comayagua (que es una de las que mejor gestión hace del catastro a nivel
nacional según el Sr. Javier Maradiaga, jefe del Programa de Fortalecimiento
Municipal del PATH) tiene en algunas fases del proceso los suficientes factores
que podrían garantizar equidad y transparencia, sin embargo es sumamente
flexible y vulnerable en otras fases y se expone a apreciaciones (percepciones)
erróneas o subjetivas en factores determinantes de los valores finales, lo que
nos lleva a pensar e intentar proponer una metodología que sea mucho mas
sencilla y que se adapte a las reales capacidades, estructura y disponibilidad
de recursos con que cuenta el sector público, específicamente en el área de
estudio que atañe esta investigación y que el mismo permita una
retroalimentación y evolución (perfeccionamiento) que vaya al compás de las
circunstancias, coyunturas y realidad local y nacional, y esperando como un
objetivo de la tesina que la misma pudiese servir de referencia en la revisión
del tema catastral para otras alcaldías del país; aunque nos veamos forzados
increíblemente a volver a los inicios y principios básicos de valoraciones
catastrales masivas que se iniciaron en muchos países hace medio siglo.
Valoración Catastral en Comayagua
El valor catastral determinado por las Alcaldías Municipales de los inmuebles
se obtiene de la siguiente expresión:
Vc = Ve + Vt
En donde;
Vc = Valor catastral del inmueble.
Ve = Valor total tasado de la edificación existente. (Ver procedimiento más
adelante)
Vt = Valor del avalúo del terreno (suelo). (Ver procedimiento más
adelante)
El impuesto de bienes inmuebles que es el impuesto que grava a las
propiedades rurales y urbanas, y se calcula en base al valor catastral según el
Art. 76 de la Ley de Municipalidades.
Consideraciones generales
La determinación del valor catastral es una valoración administrativa,
que debe estar sujeta a normas claras y equitativas que determinen el proceso
y la metodología, y debería estar referenciada o ser una fracción del valor del
mercado.
Determinación de áreas homogéneas, siendo el factor principal para
esta definición: el producto inmobiliario y la renta urbana que generan los
inmuebles (usos de edificaciones: comercial, residencial, industrial, oficinas).
75
Las circunstancias administrativas de barrios no es aplicable en el
caso del centro histórico ya que en su área confluyen 4 barrios de la ciudad:
Barrio Arriba, Barrio San Francisco, Barrio Abajo y Barrio Torondón, cuya
fracción que conforma el centro histórico en la mayoría de ellos es diferente al
resto del barrio a excepción del barrio abajo que mantiene mayormente el uso
residencial.
El centro urbano y comercial de la ciudad de Comayagua contiene
completamente el área delimitada como Centro Histórico y en el primero se
concentra alrededor del 85% del comercio de la ciudad, siendo el otro 15% tres
centros comerciales localizados en las afueras del centro y un par de ejes
(avenidas) que se van consolidando como comerciales en los últimos años.
Valoración del suelo en Honduras
La ponencia de valores catastrales se fundamenta en el principio de
tomar como base el valor de mercado. Dentro del municipio es necesario la
delimitación de perímetros urbanos, luego la delimitación de polígonos con
coherencia urbanística, áreas homogéneas. Para efectos de gestión posterior
las circunstancias administrativas de distritos o barrios con alguna entidad
administrativa debe ser un factor a tomar en cuenta; las circunstancias de
carácter económico y social son otro factor que determinan la definición de los
polígonos y finalmente las características de mercado inmobiliario.
Criterios para la determinación del valor del suelo según la Ley de
Municipalidades:
a) Uso del suelo;
b) Valor de mercado;
c) Ubicación;
ch) Mejoras, y;
d) Capacidad de pago del contribuyente.
Ponencia de valor
Se define un valor básico de suelo que un es valor definido por el Depto. De
Catastro Municipal y aprobado por la corporación municipal, dicho valor es
revisado y/o modificado cada cinco años (años terminados en cero o en cinco).
Consideraciones:
1. Al no existir una instancia del estado que regule realmente esta acción
queda a total criterio de la Alcaldía definir este valor básico, por tanto se
pueden generar mucha variedad entre ciudades y al interior de las
76
mismas, así como el riesgo de que gobiernos locales antepongan costes
políticos como ser el aumento de los impuestos, y se desestime el
potencial económico y los valores en el mercado inmobiliario.
Actualmente existe una gran brecha en la relación del valor catastral y valor
de mercado, según información recolectada en una entidad bancaria local,
el valor hipotecaria definido para el centro urbano de la ciudad (0.40 km2
aproximadamente incluido el centro histórico) por metro cuadrado oscila
entre Lps. 2,500.00 y Lps. 3,000.00, sin embargo en el plano de valores
básicos municipal encontramos dentro de esta misma área del centro
urbano de la ciudad mas de 15 valores diferentes que oscilan entre Lps.
160.00 y Lps. 850.00, por lo que encontramos que la proporción que los
valores básicos representan sobre los valores hipotecarios es de 0.064% y
0.28% entre los valores mínimos y máximos respectivamente.
El área de suelo de cada parcela se determina en base al plano catastral
vigente el cual esta totalmente digitalizado, siendo esta una gran ventaja
para la gestión catastral de la ciudad.
2. No existe ningún factor que considere el valor de repercusión del suelo,
al menos en aquellas parcelas en donde ya existe construcción de dos,
tres o cuatro plantas versus aquellas parcelas que por disposición de la
normativa vigente para el centro histórico no les es posible aumentar la
altura existente de una planta, en la primera crujía, situación que
claramente requiere una aplicación mas equitativa.
a. La limitación existente en el cetro histórico respecto a la edificabilidad en
el numero de plantas a construir (máximo 2 plantas) no se refleja en la
valoración catastral actual, más si identificamos que en el resto de la ciudad
no hay restricción en este sentido.
Correspondería crear un coeficiente de edificabilidad al menos en el
centro histórico (como el valor de repercusión del suelo en España) debido a
las normativas que limitan la edificabilidad dentro de esta área. Considerando
que existe un valor de aprovechamiento que afecta a ciertos inmuebles
(situación que debería reflejarse en el valor de la base imponible y aplicación
de impuestos), habiendo por tanto una disparidad en cuanto a la equidad
horizontal y vertical en la aplicación de impuestos, según los valores actuales.
Este beneficio urbanístico podría reflejarse obteniendo los metros
cuadrados posibles de construcción que pudiesen realizar (derecho de vuelo
sin materializar) los propietarios en los inmuebles en las segundas plantas (en
los inmuebles que sea posible según la normativa) multiplicado por un valor
catastral, y aplicando un factor corrector que disminuya esta posibilidad de
edificabilidad (sobre una segunda planta) en comparación con el terreno ya
construido o de mayor aprovechamiento (primera planta), esto para suavizar la
medida, dado el entorno en el que vivimos el cual se ha caracterizado por
bajos valores catastrales por razones mas de costo político y que no es
aplicable al resto de la ciudad por no contar con un plan urbanístico que defina
77
edificabilidades, pero que si tiene argumentos dentro de un área consolidada
por normas urbanísticas como es el centro histórico de Comayagua.
3. Actualmente a las parcelas de suelo se les aplica un factor de
modificación por área, pese a que según la normativa y/o manuales
vigentes la parcela esta sujeta a diferentes afectaciones: topográficas,
legales, urbanísticas, área y por localización.
Debe incluirse un factor de modificación por afectaciones urbanísticas
y legales en el Centro Histórico, en especial por:
b. Existen limitaciones en cuanto a la tipología constructiva (normativa de
construcción especial por encontrarse en un área con valor patrimonial) lo
que generalmente incide en aumentar los costos de la edificación a causa
de los materiales que se exige utilizar. Sin embargo a continuación algunas
consideraciones que podrían argumentarse contra la aplicación de este
factor:
 El área del centro histórico es la que mayor renta produce dentro de
la ciudad, es el suelo más caro porque mayores ventajas de
comercio ofrece, situación que desestima la utilización de materiales
de mala calidad y que se generen construcciones de mínimos
costos, salvo el considerar la excepción de la regla.
 El aumentar el turismo en la zona del CH, el cual se fortalece de la
misma normativa que promueve la conservación de las edificaciones
patrimoniales y el conjunto histórico, hace que el área delimitada
adquiera una mayor relevancia, que incide directamente en al renta
que genera una parcela localizada dentro del área de interés
turístico.
Con la implementación de una zonificación que potencie la
densificación dentro del centro histórico se lograría introducir conceptos como
el de repercusión del suelo, ya que, aunque no se haga efectiva a corto o
mediano plazo por parte de los privados el aprovechamiento máximo de su
suelo, será una ventaja existente y aprovechable (ahora o en el futuro) sobre el
inmueble de su propiedad; situación que contrastará con algunas edificaciones
puntuales con una categoría que ameritará una conservación total y/o parcial
dentro de estas zonas de doble altura; por lo que estas edificaciones (las
cuales son un minoría y raras excepciones ) para lograr compensar y equilibrar
la aplicación de normativas y equidad horizontal y vertical del plan, por tanto
según los Artículos 180 al 200 del Reglamento para la Preservación del Centro
Histórico de Comayagua1 que habla de los incentivos para la inversión, y en
los que se motiva a los privados para la intervención de inmuebles en el centro
histórico y como política de incentivo y equidad municipal se propone exonerar
1
Consultar Reglamento para la Preservación del Centro Histórico de Comayagua, Titulo VIII, Capitulo
XLVI, artículos 180-200.
78
de impuestos de bienes inmuebles o un porcentaje de este e incluso del
impuesto sobre la renta según se estable en los mismo.
Estas medidas que a la fecha no se han aplicado pero que resulta
interesante analizar sobre las exoneraciones en el Centro Histórico, pudiendo
ser condensadas en medidas mas prácticas tanto en su proceso de definición
como en el de aplicación, continuando con el espíritu de estimular y motivar la
inversión privada dentro del Centro Histórico.
Se propone exonerar del impuesto de bienes inmuebles por un
periodo definido por la alcaldía municipal que oscilaría entre 10 y 15 años, en
compensación a la renuncia de intervención o cambio de características
morfológicas de las primeras crujías de sus inmuebles. Esta sinecura será
aplicable al propietario del inmueble debiéndose renovar en el caso de venta
del inmuebles sin importar los beneficios y el tiempo recibido por el propietario
anterior, como motivación para la compra e intervención de este inmueble con
la única condición que mantenga el uso residencial en un porcentaje del
inmueble, ya que dentro de los objetivos de recalificar el suelo en el centro
histórico esta el de que el área aprovechare se destine al uso de vivienda
propia o de alquiler, en el mapa siguiente vemos las parcelas que aplicarían a
esta medida.
Fig. 42. Mapa de inmuebles con grados de protección absoluta y parcial.
79
En conclusión debido a las afectaciones urbanísticas –legales el suelo
es más caro en el centro histórico y los productos inmobiliarios también lo
serán, ahora esto esta íntimamente ligado a dos factores: uso comercial del
suelo y atracción turística, sin embargo este último debe ser un destino
turístico consolidado para poder materializar en el valor del suelo esta
afectación positiva, mientras tanto la aplicación de este factor de modificación
(aumento del valor por razones turísticas) podría ser adverso para incentivar la
inversión y avanzar en la consolidación del destino turístico.
También podemos concluir que el proceso de modificación de los
valores catastrales debe implementarse definiendo un mecanismo de
aplicación en un mediano plazo con acciones que deben iniciar en el 2010 (año
para la modificación de estos valores según la Ley) para no causar aumentos
sustanciales que provoquen conflictos con la sociedad, y que es consecuencia
de las metodologías aplicadas en las últimas décadas; se propone un proceso
paulatino.
Debe incluirse un factor de localización dentro de esta área a las
edificaciones de uso comercial en predios de esquina, el cual es universal y
legalmente aplicable. La Alcaldía debe fijar este valor a la alza (1.2, 1.4, 1.6)
Así mismo por los orígenes fundacionales de la ciudad las parcelas
típicas oscilaban entre un cuarto y un octavo de la manzana, lo que significaba
entre 4 y 8 parcelas por manzana, actualmente encontramos manzanas con 3
o 4 parcelas y otras hasta con 38 parcelas.
Fig. 43. Mapa parcelario del Centro Histórico
En este caso la determinación de la parcela típica debe resultar de un
análisis de la diversidad existente y determinar unas dimensiones
proporcionales en frente y profundidad para poder aplicar el factor de
modificación por área que resulta de la siguiente formula:
80
FMA = ( PT / PE) 0.3 + 0.70
En donde:
FMA = Factor de Modificación por Área
PT = Parcela Típica
PE = Parcela de Estudio
Parcela típica:
Esta se determina por frecuencia, es decir existen unos
parámetros ya definidos de áreas en m2, los cuales corresponden a
intervalos de 50 m2 entre cada parcela de estudio hasta llegar a 1,000
m2, de aquí en adelante en intervalos de 100 m2 hasta llegar a 3,000
m2, y a las áreas mayores de 3,000 m2 se las aplicará el mismo factor
que corresponde a 3,000 m2 (Ver ANEXO 3).
La información de áreas de las parcelas se tabula en un formato
con tres columnas, una para los parámetros predefinidos (intervalos
arriba mencionados), otra para anotar la cantidad de parcelas dentro
de estos parámetros (frecuencia) y otra para el área que se determina
de multiplicar el número mayor del parámetro establecido por la
cantidad de frecuencias, ejemplo si el parámetro es 150 -200 y la
frecuencia es 8, se multiplica 200 x 8 = 1600.
Posteriormente se suman la columna de las áreas y se divide
por la suma de la columna de las frecuencias; y el número mayor del
parámetro que contiene el resultado de esta división es el área de la
parcela típica.
El factor de modificación por área es el único que actualmente se aplica en la
formula que determina el valor catastral del suelo, la formula es la siguiente:
VCS = VB x A x FMA
En donde:
VCS = Valor Catastral del Suelo
VB = Valor Básico
A = Área de la parcela
FMA = Factor de Modificación por Área
En la ciudad de Comayagua el Valor Básico (VB) se obtiene de la
siguiente manera:
81
1. Se subcontrata por parte de la Alcaldía Municipal a
un consultor independiente para que realice un
estudio del valor del suelo, considerando tres
fuentes: los valores hipotecarios según las
entidades bancarias, los documentos públicos en el
registro de la propiedad inmueble y a través de
consultas de precios de venta a los diferentes
sectores.
2. Esta información es revisada por el jefe de catastro
y una comisión municipal creada al efecto, para la
definición de los valores propuestos.
3. La corporación municipal en pleno aprueba y ajusta
los valores finales a aplicar en las valoraciones
catastrales de acuerdo a las valoraciones
personales de cada regidor.
Actualmente el valor catastral del suelo esta determinado por el valor
básico el cual es un valor inferior al valor del mercado, sin ningún tipo de
norma para su definición; por lo que se propone que se realice una valoración
del suelo conforme a su valor en el mercado y sea posteriormente a este valor
mas el valor del mercado de la construcción al que se le aplique un factor de
relación con el mercado que haga que el valor catastral sea menor, al ser una
fracción del valor de mercado.
Características urbanísticas relevantes a considerar para la propuesta
de valoración catastral:




No existe normativa urbanística que limite: alturas o edificabilidad, área
no edificable, parcela mínima y área libre (verde).
No existe la modalidad de copropiedad de suelo (edificios con pisos de
diferentes propietarios), en Comayagua el 100% de los edificios de
apartamentos de más de un nivel son de un mismo propietario, salvo
quizá alguna muy rara excepción.
Las ventajas para el uso comercial de parcelas se concentra en muy
pocas áreas, claramente identificables como zonas comerciales de la
ciudad.
Los tamaños de las parcelas no son homogéneos, exceptuando las
nuevas urbanizaciones en la periferia de la ciudad, pero en el caso del
centro histórico la morfología es de manzanas de unos 800 x 800 mts. Y
tamaños de parcelas sumamente variados, existen manzanas con 3 o 4
parcelas y otras manzanas de iguales dimensiones hasta con 38
parcelas (Ver Fig. 43, arriba). Por lo que se propone afectar el
aprovechamiento de la parcela en base a una relación de proporción
sencilla 1:2 (fondo excesivo de parcela), área a la que se le aplicaría el
factor de 1 y al resto de la parcela un factor de 0.50 (obtenido del
siguiente valor 1/n, donde n es el numero de plantas cuyo máximo es 2,
para todas las parcelas comprendidas en el centro histórico).
82
El factor de edificabilidad estaría determinado de multiplicar por 1.5 el
área de la parcela que aplica a este beneficio, habiendo exceptuado:
a) Los inmuebles bajo el régimen de protección absoluta2
(categorías A, B, y C).
b) Las primeras crujías de los inmuebles de la categoría D
(con protección Parcial en las cuales no pueden modificar
la altura de fachada, pero si en el interior después de la
primera crujía.
c) Las áreas libres o área verde que debe mantenerse, la
cual no se especifica por falta de reglamento urbano,
pero que debe considerarse al menos un 20% en base a
estándares universales de habitabilidad y que podría
normarse a través de una ordenanza municipal3 puntual
al efecto de inmediata aplicación para futuras
construcciones.
El factor de edificabilidad con el de aprovechamiento de parcela en
algunos casos será de suma cero.
Esquema de propuesta de valoración del suelo
1. Clasificación del suelo urbano en polígonos homogéneos ya sea por sus
características físicas o de uso, las clasificaciones existentes de barrios
podría ser un criterio a tomar en cuenta ya que delimitan jurisdicciones y
origen de creación en su mayoría, facilitando el proceso.
Para el caso del centro histórico su límite por decreto sería el principal
factor para la definición de este como un polígono, pudiendo incluir o no
la zona de influencia la cual está sujeta a normativas especiales, sin
embargo esta determinación sería necesaria en el marco de clasificación
general del área urbana.
2. El valor del suelo por polígonos estaría determinado por los estudios de
mercado que actualmente están a cargo de la Alcaldía Municipal y que
propongo sean realizados por la Dirección General de Catastro, siendo
las principales fuentes: las valoraciones definidas por las entidades
bancarias, los registros en el Registro de la Propiedad y en el Programa
de Administración de Tierras de Honduras (PATH), más la supervisión
2 Se entiende por Protección Absoluta a las actuaciones dirigidas al mantenimiento íntegro de todos los
elementos estructurales y artísticos de las edificaciones bien conservadas. Corresponde este tipo de
protección a aquellos edificios de alto valor histórico, arquitectónico, arqueológico que merecen respeto y
protección total por su significado histórico y/o urbano. En estos imuebles no es permitido modificar sus
características entre ellas la altura y porcentaje de ocupación de suelo.
3
Son Instrumentos jurídicos municipales que son normas de aplicación general dentro del término
municipal, sobre asuntos de la exclusiva competencia de la Municipalidad; en este caso la planificación
urbana.
83
de los colegios profesionales, en este caso: Colegio de Arquitectos de
Honduras (CAH) y Colegio de Ingenieros Civiles de Honduras (CICH).
Esta actividad de definir los valores de polígonos4 se realiza según la
Ley de Municipalidades de Honduras Art. 84, cada 5 años, años
terminados en 0 y en 5.
3. Determinación del área edificable de la parcela.
En el caso de Comayagua no existe un plan urbanístico que defina las
edificabilidades ni de ocupación de horizontal (porcentaje de área libre)
pudiendo los propietarios construir en la totalidad de la parcela y la
cantidad de pisos que requiera. No así en el centro histórico en donde
existe la edificabilidad máxima que es de 2 plantas y en algunos
sectores en la primera crujía solo se permite una planta.
Para lo que habría que hacer una clasificación de estos inmuebles
seleccionando los que son afectados por la normativa y los que no.
Los factores de modificación que afectarían el valor de suelo serían los
siguientes:
 Factor de Modificación por área5:
FMA = (PE/PT)0.3+0.7
En donde:
FMA= Factor de Modificación por Área; PT= Parcela Típica;
PE=Parcela de Estudio;
El procedimiento para el cálculo del factor de modificación por área
es el mismo que actualmente se aplica.

Factor Modificación varias fachadas:
Dos fachadas: 1.10
Tres fachadas 1.15
Cuatro fachadas: 1.20
 Factor de Modificación por afectaciones urbanísticas o legales:
En base a los grados de protección que determina el reglamento para
la Preservación del Centro Histórico de Comayagua.
Protección Absoluta:
Protección Parcial:
Protección Ambiental:
Sin protección:
0.70
0.80
0.90
1.00
4. La definición de los valores por tramo de calle debe revisarse, ya que
como enunciamos anteriormente no hay ninguna lógica en los actuales
4
5
Equivalente a la Ponencia de Valores en España.
Actualmente es el único factor de modificación que se aplica y se mantiene la formula utilizada
84
valores y existe mucha diversidad especialmente en el área de estudio,
en donde existen 17 valores diferentes en un área de 0.34 Km2
aproximadamente, y con muy baja relación con el valor de mercado ver
mapa de callejero a continuación:
Fig. 44. Mapa Valor Básico de Suelo de un sector del centro histórico (actual).
Fuente: Oficina de Catastro AMC.
85
Fig. 45. Mapa Valor Básico de Suelo del Centro Histórico (actual)
A= Valores Básicos de Suelo actual en Lempiras.
B = Jerarquización actual según magnitud del valor en Lempiras.
Cuadro resumen de valores.
Fuente: Departamento de Catastro, Alcaldía Municipal de Comayagua.
86
Propongo en este caso homogenizar los valores de tramo de calle según
características comunes y reflejando mayor proporción en relación al
valor de mercado, los valores por metro cuadrado se determinarían en
base al estudio de valores de mercado enunciado anteriormente.
Criterios de homogenización de tramos de calle en base a la rentabilidad
por uso y a los objetivos del plan de revitalización del centro histórico de
Comayagua:
1. Ejes y áreas comerciales consolidadas.
2. Calles o áreas de vocación residencial según los objetivos del plan.
3. Condiciones del espacio público: pavimentos de calles, aceras e
instalaciones de servicios básicos y de comunicación.
4. Características actuales de uso consolidado: Comercial, residencial,
mixta, institucional.
Para el estudio de valores de mercado propongo para el centro histórico
la siguiente jerarquización de tramos de calle en base a los criterios
anteriores y que pudiese servir de referencia como punto de partida.
Fig. 46. Propuesta de Mapa Jerárquico Valor de Básico de Suelo general del Centro Histórico.
87
A = Valores Básicos de Suelo actual en Lempiras
B = Jerarquización actual según magnitud del valor en
Lempiras.
C = Primer filtro de agrupamientos de valores con
diferencias mínimas en su magnitud.
D = Condensado de jerarquía de valores básicos
propuesto.
Propuesta de Cuadro resumen de valores.
Propuesta de Cuadro condensado de Jerarquía de valores Básicos en el Centro Histórico.
Finalmente el valor del suelo debería estar determinado por el resultado
del área de la parcela multiplicada por los diferentes factores de
modificación y por el valor por metro cuadrado definido en el estudio de
valores de mercado (producto de un estudio más verosímil).
Valoración de la construcción en Honduras
Existen dos formas para determinar el valor catastral de los inmuebles
en Honduras:
1. Costo de reemplazo. Que consiste en determinar el costo de reponer
como nuevos cada uno de los elementos constructivos que conforman el
inmueble edificado aplicándole un factor de depreciación del valor,
obtenido de un porcentaje de conservación o “porcentaje de bueno”
según aparece en la ficha catastral de la construcción.
2. Constitución de hipotecas. Que es el valor que utilizan las entidades
bancarias para hipotecar la propiedad.
Descripción del proceso y valoraciones
Dentro de la Ficha Catastral Urbana oficial usada en la Alcaldía de
Comayagua existe un apartado para la descripción del edificio (Ver ANEXO 4),
en la que se recogen los datos de campo de materiales y acabados junto con
88
un diagrama esquemático del perímetro de la construcción, el cual que sirve
para determinar el área de construcción.
Características de las construcciones en área urbana de Comayagua:



Casi la totalidad de las viviendas en la ciudad son unifamiliares.
Los materiales de las construcciones son tradicionales: ladrillo
cocido, bloque de concreto, adobe (en el centro histórico), y en un
minino porcentaje bahareque (técnica de madera y tierra) en la
periferia de la ciudad
.En toda la ciudad no existen más de 15 edificios de entre 3 y 4
niveles, cuyos usos son Hotels (2) y apartamentos de alquiler
(resto), de un solo propietario.
El levantamiento de datos en la ficha catastral urbana se hace
considerando las siguientes partidas:
1. Pisos
2. Paredes exteriores
3. Techo
4. Paredes interiores
5. Cielo raso
6. Plomería
7. Electricidad
8. Detalles adicionales: porches, garajes, muro perimetral y escaleras.
9. Carpintería
10. Otros detalles: closet y gabinetes
Durante el levantamiento de campo se va llenando la ficha con un
listado check, según el tipo de material y la calidad o estado del mismo, sobre
este tema se aborda mas adelante.
Una vez levantada la información de campo se realiza el trabajo de
gabinete en el que se determina por parte del mismo valuador, a través de
ponderaciones numéricas el valor del edificio, y se hace de la siguiente forma:
Existen unas Tablas para Avaluó Masivo proporcionadas por FUNDEMUN
(Fundación para el Desarrollo Municipal) como parte de un proyecto de
asistencia técnica a las alcaldías realizado en 2007, que recoge y/o recupera
tablas que seguramente son de la década de los 80’s (1982) y que desde
entonces se han aplicado en Honduras.
A continuación definimos la nomenclatura usada en las tablas de
campo para levantamiento de información y valuación masiva de
construcciones6, y el marco metodológico sobre el cual se realiza el proceso de
valoración de la construcción:
6
Tablas de Avaluó Masivo. FUNDEMUN. Abril de 2007, pero creadas y usadas desde 1982.
89
Tablas de clasificación de edificaciones (Ver ejemplos de tipos de
tabla en ANEXO 5):
1. Residencial. Las cuales se dividen en:
A. Residencial 1 familia: estas se clasifican según su
material en las siguientes clases:
– Clase 1-1: edificación de madera
– Clase 1-2: edificación de Bloque de cemento o
ladrillo con techo inclinado (no losa)
– Clase 1-3: edificación de bloque de cemento o
ladrillo con techo de losa de concreto
– Clase 1-4: edificación de bahareque7 y/o adobe con
techo inclinado (no losa)
– Clase 1-6: edificación de panelit.
B. Residencial 2 familias: estas se clasifican según su
material en las siguientes clases:
– Clase 6-1: edificación de madera y panelito.
– Clase 6-2: edificación de Bloque de cemento o
ladrillo con techo inclinado (no losa)
– Clase 6-3: edificación de bloque de cemento o
ladrillo con techo de losa de concreto
C. Apartamentos: estas se clasifican según su material
en las siguientes clases:
– Clase A-1: edificación de madera y panelito.
– Clase A-2: edificación de Bloque de cemento o
ladrillo con techo inclinado (no losa)
– Clase A-3: edificación de bloque de cemento o
ladrillo con techo de losa de concreto
Existe una tabla para cada una de estas clases en la cual se describe los
materiales por partida y según sea su estado de conservación (inferior, regular,
superior) según se considere por el evaluador, se le asigna un índice que esta
definido para cada caso (son los números en paréntesis los cuáles son
variables y de los cuales se desconoce como han sido determinados) los
cuales aumentan según la relevancia de la partida y según sea la calidad de
los acabados.
2. Comercial. Las cuales se dividen según su material en:
– Clase 2-1: edificación de madera
– Clase 2-2: edificación de Bloque de cemento o
ladrillo con techo inclinado (no losa)
7
Técnica constructiva precolombina que consiste en una estructura de horcones (comunas de madera
rústica), muros de madera (en reglado) con tierra apisonada, con un revestimiento de tierra (puede ser
tierra y cal) y techos de madera rolliza y paja o teja de barro cocido.
90
– Clase 2-3: edificación de bloque de cemento o
ladrillo con techo de losa de concreto
– Clase 2-4: edificación de bahareque y/o adobe con
techo inclinado (no losa)
– Clase 2-6: edificación de panelit.
3. Oficinas. Las cuales se dividen según su material en:
– Clase 3-2: edificación de Bloque de cemento o
ladrillo con techo inclinado (no losa)
– Clase 3-3: edificación de bloque de cemento o
ladrillo con techo de losa de concreto
– Clase 3-6: edificación de panelit.
4. Industria. Las cuales se dividen según su material en:
A. Bodegas: estas se clasifican según su material en
las siguientes clases:
– Clase 4-2: edificación de Bloque de cemento o
ladrillo con techo inclinado (no losa)
– Clase 4-3: edificación de bloque de cemento o
ladrillo con techo de losa de concreto
– Clase 4-5: Edificaciones de bloque de cemento y
estructura metálica.
B. Fabricas. estas se clasifican según su material en
las siguientes clases:
– Clase 5-2: edificación de Bloque de cemento o
ladrillo con techo inclinado (no losa)
– Clase 5-3: edificación de bloque de cemento o
ladrillo con techo de losa de concreto
– Clase 5-5: Edificaciones de bloque de cemento y
estructura metálica.
El anterior análisis nos arroja un índice (se le llama subclase, en el catalogo de
costos de edificaciones típicas) que oscila entre 10 y 80, y que es producto de
la sumatoria de las asignaciones numéricas hechas en las tablas anteriores a
cada partida, ahora bien, este índice es ubicado dentro de unos rangos
existentes definidos que aumentan de cinco en cinco, ejemplo en el caso de un
edificio de clase 1-2: si la sumatoria de todas las partidas oscila entre 20 -24
(rango ya definido), le corresponde un índice de 25 según la misma tabla, y si
la sumatoria esta entre 56-61 el índice es 55; este índice resultante (55 en el
ejemplo anterior) tiene una asignación de valor en lempiras por metro cuadrado
el cual aumenta en la medida que el índice es mayor y según sea la clase de
91
edificación a la que pertenece (Catalogo de Costo de Edificaciones Típicas. Ver
ejemplo de Tabla en ANEXO 6).
Para esta asignación de valores en lempiras por metro cuadrado que se
encuentra en el catalogo de costos de edificaciones típicas, el cual es una
especie de matriz, en donde para cada valor de subclase ( columna vertical
izquierda) y la respectiva clase de edificio a la que pertenece (fila horizontal
superior) le corresponde un valor en lempiras por metro cuadrado, que es el
factor por el cual hay que multiplicar el área de construcción del inmueble; vale
la pena indicar que no se encuentra relación de proporción significativa en los
valores en lempiras por metro cuadrado para cada índice en la matriz del
catalogo, por ejemplo en el catalogo de costos de edificaciones típicas para los
valores asignados de las subclase 50, 55 y 60 que corresponden valor por
metro cuadrado en Lempiras de la clase 1-2 tenemos: 2,540.20, 2,543.30 y
2,546.40 respectivamente.
Por lo que estos índices a los que les adjudicamos una subclase (que van
aumentando de cada 5) podrían disminuirse o agruparse, para evitar una gama
tan amplia pero tan poco representativa y confusa a la vez.
De esta manera se define el costo de reposición nuevo del edificio, a cuyo valor
se le aplica un porcentaje de bueno (% Bueno, según cuadro resumen en Ficha
Catastral urbana) que nos refleja un valor depreciado según el estado de
conservación de la edificación, lo que sumado al total de detalles adicionales y
valor de otras edificaciones si las hubiese nos da como resultado el VALOR
TOTAL TASADO para efectos de valor catastral del edificio.
Se consideran detalles adicionales los siguientes:
 Enchapes en paredes: los cuales tienen asignado según el material un
costo por metro cuadrado según la calidad: inferior, regular y superior.
 Cercos o muros perimetrales: según el material le corresponde un valor
por metro cuadrado en relación a la calidad: inferior, regular y superior.
 Escaleras. Igual al anterior
 Pavimentos. Igual al anterior.
 Porches y Garajes: se aplica un factor entre 0.20 y 0.60 dependiendo de
la cantidad de paredes, techo, piso y cielo que tenga. (Ver ANEXO 7).
En el proceso de valoración de la construcción encontramos que al
dejar abiertos (a percepción del evaluador) varios factores que inciden
determinantemente en el valor final tasado, puede no tener tanto valor el
realizar levantamientos tan detallados de cada uno de los elementos que
conforman la edificación especialmente al quedar a discreción del valuador el
porcentaje de bueno; y si sumamos a esto que durante la asignación de
valores a esos elementos también intervienen como parte del proceso la
clasificación en rangos en donde se pierde especificidad y precisión, se vuelve
poco práctico y funcional intentar desglosar los mínimos detalles, no con esto
queriendo sugerir que no sea esencial un catastro que recoja la mayor
información tanto inmobiliaria como social, pero en el caso utilizado en
Comayagua podría simplificarse y orientarse a normas más claras y que
92
garanticen en mayor porcentaje la ecuanimidad del proceso, en donde
intervengan conceptos mas actualizados de normas urbanas.
“El catastro es el testimonio del proceso urbano ligado a la propiedad.
Expresa la morfología urbana, a la par del contenido carcaterizante de los
agentes urbanos de cada una de las ciudades. Su disponibilidad, o su
ausencia determinan la mayor facilidad o las dificultades para intervenir en el
equilibrio de les rentas urbanas, y mediante la recuperación de plusvalías, la
disposición de recursos monetarios y fundiarios para operar en la ciudad.”8
Fig. 47. Plano de Giambattista Nolli, ca. 1692-1756 (La nuova topografia di Roma Comasco),
uno de los ejemplos más paradigmáticos de un catastro con utilidades que van más allá del
estricto control demanial de la tierra.
Esquema de propuesta de valoración de la construcción
En primer lugar debo destacar la necesidad de elaborar un estudio de
tipología arquitectónica que nos permita contar con un catálogo de
edificaciones urbanas y que nos ayude a identificar las diferentes tipologías
existentes, pudiendo adelantar por percepción que la gran mayoría es de
vivienda tradicional unifamiliar con sistemas constructivos tradicionales, de una
y dos plantas, existiendo escasos edificios que salgan de esta tipología, lo que
facilitaría el estudio en gran medida.
Se hacen las siguientes consideraciones y valoraciones sobre el
proceso actual de valoración de las construcciones:
1. Es necesario simplificar y homogenizar la clasificación de los tipos de
edificios en base a sus materiales, ya que los mismos son claramente
identificables y con poca variedad.
8
Carles Llop, Master en Desarrollo Urbano y Territorial. Mayo 2007.
93
Las tipologías edilicias considero se mantengan en las existentes, con la
intención que al ir perfeccionando paulatinamente el proceso y con las
nuevas tipologías que se vayan identificando así mismo se aumenten y
subclasifiquen las existentes:




Residencial
Comercial
Oficina
Industrial
Con las siguientes clases (en cuando a los materiales) para todas las
tipologías anteriores:
1-1.
1-2.
1-3.
1-4.
1-5.
Estructura de madera, panelit y techo inclinado
Estructura de adobe, bahareque y techo inclinado
Estructura de ladrillo, bloque de concreto y techo inclinado
Estructura de ladrillo, bloque de concreto y techo de losa de concreto
Estructura metálica con forro metálico con techo inclinado
Estas Clases corresponden a una tipología constructiva masiva de la
ciudad claramente identificable y que tiene flexibilidad para irse
mejorando y ampliando en posibilidades según surjan en los productos
inmobiliarios.
2. Se detecta que el método de uso de Tablas para avalúo Masivo
utilizadas por la Alcaldía Municipal tiene varias debilidades e
incongruencias con la valoración real de los elementos constructivos que
determinan el precio real de una edificación, especialmente por los
siguientes criterios utilizados:
a. Los índices asignados (números en paréntesis según partida, material y
calidad, ejemplo: paredes exteriores, bloque de cemento, inferior,
respectivamente) no guardan la proporción entre las diferentes partidas,
por ejemplo en la edificación mas característica de una vivienda
unifamiliar de bloque de cemento y techo inclinado encontramos:
- Para paredes exteriores de bloque de cemento de calidad inferior
una asignación de (3); y para cielo raso de madera de pino de
calidad inferior una asignación de (3); cuando realmente las
paredes representan al menos el 30% del coste de la obra y el
cielo raso el 6% aproximadamente en una construcción de
vivienda unifamiliar tradicional.
b. Una vez sumados los índices correspondientes de todas las partidas, el
resultado se ubica dentro del rango ( ya definidos) que le corresponde, y
a cada rango le corresponde otro índice (un número dentro del rango
que se le llama: subclase), el cual puede aumentar o disminuir la
sumatoria entre 2, 5 y hasta 11 números, lo que representa un margen
de error demasiado grande que disminuye valor a la precisión, ejemplo:
si la sumatoria de todos los índices para la clase 1-2 (vivienda de bloque
de cemento y techo inclinado) es 61, éste se ubica en el rango definido
94
de 56 – 61, le corresponde una subclase de 55, y si sumara 79 se ubica
en el rango de 74 -79 y le correspondería una subclase de 70.
c. Los costos por metro cuadrado que corresponden a cada subclase en el
Catálogo de Costos de Edificaciones Típicas aumenta en algunos casos
de manera irrelevante para los objetivos de la valoración, por ejemplo:
en la subclase 55 y la 60 para la clase 1 – 2 (edificios de vivienda) la
diferencia en lempiras es de Lps. 3.10, el equivalente a $ 0.17; entre la
subclase 25 y 30 para la clase 2 – 2 (Edificios comerciales) la diferencia
es de Lps. 57.75, el equivalente a $ 3.05.
Por lo tanto se propone:
Utilizar los siguientes porcentajes del 100% que representa la obra
terminada, distribuido por cada una de las actividades más relevantes, lo
que refleja un porcentaje proporcional de cada partida en relación al costo
total de la obra9.
Cimentación
Pisos
Paredes y estructura
Techo
Cielo raso
Plomería
Electricidad
Detalles adicionales: porches, garajes, muro perimetral y escaleras.
Carpintería puertas y ventanería
12%
7%
30%
15%
5%
6%
7%
10%
8%
Cada una de estas partidas se desglosará de acuerdo a los materiales posibles
de utilizar para cada una, con asignación de porcentajes de acuerdo a su
precio en el mercado, para facilitar este proceso se propone utilizar tres
parámetros ya utilizados: calidad Superior, calidad regular y calidad inferior,
aplicando en cada caso los siguientes factores:
Superior:
Regular:
Inferior:
1.00
0.70
0.50
Posteriormente la suma de todos los porcentajes se ubicaran en los siguientes
rangos:
80 – 100, correspondería una subclase de 90
60 – 79, correspondería una subclase de 70
40 – 59, correspondería una subclase de 50
20 – 39, correspondería una subclase de 30
0 – 19, se considera que es un edificio en estado ruinoso.
9
Análisis de porcentajes realizado por el autor según costos de edificaciones de vivienda tradicional,
desglosado por partida presupuestaria relevante. Se sugiere elaborar un estudio mas profundo sobre estos
porcentajes para lograr mayor aproximación.
95
A cada subclase en correspondencia con las clases tipológicas le corresponde
un valor por metro cuadrado en lempiras, obtenido de un estudio de valoración
de edificaciones por tipología según precios de mercado, similar al Catálogo de
Costos de Edificaciones Típicas vigente, pero con rangos mas significativos. La
determinación de costos por metro cuadrado de las diferentes tipologías es un
procedimiento matemático que cuenta con todos los insumos necesarios,
transparentes y al alcance de todos, con afinidad a profesionales del área de la
ingeniería y la arquitectura.
Aplicación de factores de Modificación de la Construcción
Los factores de modificación a aplicar en este caso, son:
1. Depreciación por antigüedad de la construcción;
Descripción de una metodología sencilla y práctica de depreciación de
edificaciones.
2. Estado de conservación;
Se define la aplicación de 4 factores de modificación10:
a. Normal (construcciones que, a pesar de su edad,
cualquiera que fuera ésta, no necesitan
reparaciones importantes): 1,00.
b. Regular (construcciones que presentan defectos
permanentes, sin que comprometan las normales
condiciones de habitabilidad y estabilidad):0,85.
c. Deficiente (construcciones que precisan
reparaciones de relativa importancia,
comprometiendo las normales condiciones de
habitabilidad y estabilidad): 0,50.
d. Ruinoso (construcciones manifiestamente
inhabitables o declaradas legalmente en ruina):
0,00.
Los factores de modificación por conservación se aplicarán en sustitución
del porcentaje de bueno (% Bueno) que se aplica actualmente por los
valuadores de campo, definiendo en el campo el estado que corresponda.
Propuesta de valoración catastral de inmuebles (suelo + construcción)
1. La valoración masiva requiere de un procedimiento práctico y sencillo e
informatizado.
2. Es fundamental la definición de áreas económicamente homogéneas del
suelo y de las construcciones, que permita la asignación de valores
básicos de suelo y de la construcción con la aplicación de los
10
Factores de modificación (coeficientes correctores) utilizados en el proceso de valoración de
construcciones en España. Norma 13, del documento de: Normas Técnicas de Valoración Catastral.
96
respectivos factores de modificación en cada caso, influyendo en el
mercado inmobiliario con una mejor delimitación de zonas.
3. Con la definición de las áreas homogéneas se aplica el procedimiento
definido anteriormente.
El valor catastral se determinará con la siguiente expresión:
Vc = (Vs + Ve) FL (FRM)
En donde;
Vc = Valor catastral
Vs = Valor de venta del suelo construido
Ve = Valor del edificio construido
FL = Factor de Localización, factor que valora las diferencias de valor de
productos inmobiliarios análogos, en su ubicación, características
constructivas y circunstancias socio-económicas de carácter local que
afecten el proceso de construcción inmobiliaria o el producto inmobiliario.
FRM = Factor de Relación con el Mercado; el valor catastral será una
fracción del valor del inmueble en el mercado inmobiliario, este factor en
algunos casos como el español es de 0.50 por Ley, este factor se
determinaría por la Dirección de Catastro Nacional, en su defecto por la
Asociación de Municipios de Honduras (AMHON) o por cada Alcaldía
Municipal interesada, dentro de un proceso consensuados con los
diferentes sectores públicos del país.
La expresión para determinar el valor catastral que propongo a diferencia de
la utilizada en el procedimiento español en donde se aplica un factor de 1.4
por promoción inmobiliaria, no se considera, ya que generalmente no se da
en Comayagua, en donde la producción de la vivienda es casi en su
totalidad autoproducción de vivienda unifamiliar; sin embargo a medida se
diese este tipo de promoción el factor se puede ir introduciendo en al
formula.
Enumero a continuación las ventajas que identifico ante los cambios en el
procedimiento de valoración catastral:
1. Aumentaría la transparencia en el cálculo de los valores catastrales.
2. Garantizaría en un mayor porcentaje la aplicación de un impuesto de
bienes inmuebles más equitativo y con mayor correspondencia con la
realidad.
3. Aumentaría los ingresos por concepto de impuesto de bienes inmuebles
ya que los actuales valores son bastante bajos y no guardan relación
con el mercado inmobiliario.
97
4. Proveería a la alcaldía un procedimiento de valoración catastral más
justificable ante los contribuyentes y más transparente.
98
CONCLUSIONES
Los centros históricos como piezas centrales, que se convierten para ciudades
medianas, en el espacio donde se desarrollan las principales actividades
económicas, sociales y culturales, se encuentran cada día con la ineludible
realidad de su transformación, proceso que en muchos casos condena su
existencia como centros contenedores de los rasgos mas característicos e
identitarios de su historia y sobre todo los rasgos mas característicos e
identitarios de su futuro.
Las identidades son relatos que articulan de alguna forma un pasado
(rescatado desde el presente) y un futuro deseable. A veces nos encontramos
en contextos en donde puede más la dimensión de proyecto que el rescate de
un pasado (idealizado, pues por lo general está habitado solo por antepasados)
y a veces la necesidad de anclar en el pasado el desgarro que provoca el
presente que es más fuerte. Las idealizaciones en muchas ocasiones nos
hacen preguntarnos: ¿cuanto de mi realidad cultural nacional esta contenida en
todas las páginas anteriores? Ciertamente existen pueblos que no tienen más
de 100 años y que hace 40 está idealizando los 60 anteriores. Por lo cual la
pregunta de ¿el qué somos como colectivo hoy? requiere incorporar la
dimensión de proyecto, so pena de naufragar como pueblo en un mar de
nostalgia inconducente.
Sin duda los procesos globales traen consigo hechos, valores, poco deseables.
También replantean la cuestión identitaria que en momentos de relativo
aislamiento no sucedería. Bueno es la paradoja de estos procesos: discutir
sobre la globalización solo es posible desde ella. Es la perfecta manifestación
de la dialéctica: el foro de turismo que cuestiona al de patrimonio, solo puede
hacerlo porque éste existe en el marco de los procesos que aquel cuestiona.
Comayagua se enfrenta a condiciones internas y externas que podrían
catapultarla como una de las principales ciudades de Centro América, tanto por
su ventaja localizativa, de interconexión, equidistancia, como por la
incontrolable desorganización de la capital Tegucigalpa que forzosamente
expulsará inversión a mejores plataformas territoriales, ahora dependerá de la
lectura del territorio en sus diferentes escalas y de los diferentes sectores.
Las reformas aquí planteadas, intentan encontrar el equilibrio entre la ciudad
heredada y la ciudad anhelada, pasando por las transformaciones que
garanticen una sostenibilidad social.
Los centros históricos pueden y deben ser territorios de innovación y solo en un
nuevo planteamiento se podrán recuperar integralmente. Puede asociarse que
el cambio es algo inherente a la innovación. Pero no se trata solo de un cambio
en la cantidad sino también y sobre todo de la cualidad, pero además este
cambio cualitativo está obligado a tener resultados exitosos allí donde se aplica
para ser considerado una decisión acertada.
Actuar responsablemente en la recuperación de los centros históricos conlleva
necesariamente abordar esta intervención a partir de los conceptos de un
pensamiento complejo, que establezca un salto cualitativo y cuantitativo
acelerando los procesos de recuperación integral. Ello implica el desarrollo de
mecanismos que faciliten de manera integrada la presencia de diferentes
dimensiones, destacando la cultural, la económica y la social. La participación
de múltiples actores representantes de los diversos intereses que actúan en tan
multifacético territorio (técnicos, políticos, inversionistas, residentes y usuarios
del centro histórico) en los procesos de toma de decisiones, y por último un
enfoque que contemple todas las escalas implicadas en el proceso de
planificación del desarrollo desde la nacional hasta la barrial. Solo con la debida
articulación de estos aspectos estaremos en capacidad de generar un nuevo
paradigma de acción frente al reto que supone la recuperación consciente y
sensata de estas importantes piezas centrales de la ciudad.
Resumiríamos entonces, que una intervención integral de un centro histórico
debería contemplar al menos tres ejes esenciales: gobernabilidad,
sostenibilidad económica y sostenibilidad social.
La diferencia entre las distintas opciones determinará el tipo de ‘centro histórico’ que
dejemos como herencia a las futuras generaciones. Esta diferencia será tan grande
como puede haberla entre admirar un tigre en el museo de ciencias naturales o en un
parque zoológico. En el primero sólo queda su piel armada sobre alambres y rellena
de algodón, con leve aroma a naftalina. Sólo su aspecto exterior recuerda,
lejanamente, lo que fue una de las criaturas más impactantes de la naturaleza. En el
segundo caso el animal está vivo, ruge, transmite una sensación de fuerza y de
peligro, pero desgraciadamente para algunos,... también huele a tigre.
Ciro Caraballo Perichi
ANEXO 1
101
INVERSIÓN TOTAL PROYECTO COMAYAGUA COLONIAL
Tasa de cambio lempiras/USA$
11.8400
13.1400
13.5400
14.3500
15.0100
15.5084
16.4714
17.3791
18.2399
18.8903
19.0203
19.8952
19.8952
PLAN MAESTRO
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
IHAH
200,000.00
ALCALDÍA MUNICIPAL COMAYAGUA 0.00
AECI
770,974.28
OTROS
0.00
1996
155,000.00
0.00
443,675.70
0.00
130,730.66
0.00
474,682.34
0.00
0.00
300,000.00
271,675.25
0.00
250,833.33
300,000.00
152,044.44
0.00
284,277.78
300,000.00
153,337.65
0.00
240,948.00
287,734.00
413,850.00
0.00
0.00
320,876.00
929,266.66
0.00
2004
238,000.00
415,233.00
1,949,249.31
0.00
2005
253,455.00
453,297.45
2,686,439.44
0.00
2006
302,087.30
502,418.43
2,207,688.78
0.00
TOTAL LEMPIRAS
TOTAL DÓLARES
970,974.28
82,007.96
598,675.70
45,561.32
605,413.00
44,712.92
571,675.25
39,838.00
702,877.77
46,827.30
737,615.43
47,562.32
942,532.00
57,222.34
1,250,142.66
71,933.68
2,602,482.31
142,680.73
3,393,191.89
179,626.15
3,012,194.51
158,367.35
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2007
2008
TOTAL
2,055,332.07
2,879,558.88
11,984,503.65
0.00
1,531,619.80
1,531,619.80
76,984.39
0.00
0.00
%
12.15%
17.02%
70.83%
0.00%
16,919,394.60
993,324.46
ESCUELA TALLER
INSTITUCIÓN
2003
2004
2005
2006
2007
2008
TOTAL
IHAH
316,400.00
ALCALDÍA MUNICIPAL COMAYAGUA 0.00
AECI
2,140,397.80
OTROS
0.00
316,471.00
0.00
1,308,571.59
0.00
478,100.00
0.00
1,119,979.71
0.00
478,100.00
0.00
1,753,246.75
0.00
478,100.00
0.00
1,417,770.09
0.00
478,100.00
0.00
1,703,851.00
0.00
641,000.00
0.00
1,733,274.55
0.00
316,000.00
0.00
2,170,255.78
325,000.00
96,000.00
79,962.85
1,145,451.33
161,000.00
90,000.00
300,000.00
1,413,833.37
355,155.29
176,580.00
486,000.00
1,760,000.00
180,000.00
1,420,308.25
2,680,954.02
400,000.00
1,070,574.12
2,330,956.22
2,818,231.28
3,864,851.00
3,356,845.22
22,678,542.21
4,239,386.57
TOTAL LEMPIRAS
TOTAL DOLARES
1,625,042.59
123,671.43
1,598,079.71
118,026.57
2,231,346.75
155,494.55
1,895,870.09
126,307.13
2,181,951.00
140,694.78
2,374,274.55
144,145.28
2,811,255.78
161,760.72
1,482,414.18
81,273.15
2,158,988.66
114,290.86
2,602,580.00
136,831.70
4,501,262.27
226,248.66
6,219,761.62
312,626.24
34,139,625.00
2,048,870.89
2,456,797.80
207,499.81
%
11.32%
9.83%
66.43%
12.42%
PROYECTOS
DESCRIPCION
MUSEO DE
ARQUEOLOGIA
PLAZA CENTRAL LEON
ALAVARADO
RESTAURACIÓN
CATEDRAL
PASEO LOS
MONUMENTOS I FASE
PASEO LOS
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2008
3,526,738.63
3,213,899.15
8,068,083.94
969,448.91
2,773,806.60
MONUMENTOS II FASE
PASEO LOS
2,052,711.89
MONUMENTOS III FASE
PLAZA LA MERCED
PLAZA SAN
FRANCISCO
1,772,664.75
5,834,575.18
CASA DE LA CULTURA
PASEO RONDA LA
ALAMEDA
RESTAURACIÓN CAXA
REAL
RESTAURACION
VIVIENDAS PASEO LA
ALMEDA
TOTAL LEMPIRAS
TOTAL DÓLARES
2007
6,113,282.36
2,779,510.70
6,306,249.33
532,622.41
0.00
0.00
3,213,899.15
237,363.31
0.00
0.00
0.00
0.00
8,068,083.94
520,239.61
1,772,664.75
107,620.77
5,834,575.18
335,723.67
969,448.91
53,149.90
0.00
0.00
1996
9,734,021.41
822,130.19
1997
2,223,718.29
169,232.75
1998
5,417,391.86
400,102.80
1999
2,803,022.00
195,332.54
2000
2,598,747.86
173,134.43
2001
10,987,650.37
708,496.71
2002
5,089,471.30
308,988.39
2003
9,895,973.62
569,418.07
2004
5,054,345.40
277,103.79
2005
5,552,180.55
293,917.01
TOTAL
%
3,526,738.63
7.34%
3,213,899.15
6.69%
8,068,083.94
16.80%
969,448.91
2.02%
2,773,806.60
5.77%
2,052,711.89
1,772,664.75
4.27%
3.69%
5,834,575.18
12.15%
6,113,282.36
12.73%
2,779,510.70
5.79%
5,264,769.87
5,264,769.87
10.96%
6,113,282.36
307,274.23
5,667,000.00
12,984,481.76
652,643.94
5,667,000.00
48,036,491.98
2,892,471.85
11.80%
100.00%
2006
2007
8,388,581.11 12,146,164.43
441,033.06
610,507.28
2008
19,204,243.38
965,270.18
TOTAL
99,095,511.58
5,934,667.20
%
2,773,806.60
145,834.01
GRAN TOTAL
DESCRIPCION
TOTAL LEMPIRAS
TOTAL DÓLARES
102
ANEXO 2
Marco legal en Honduras (extracto de leyes afines a las
políticas de suelo)
Un gran abanico de leyes, para todos los gustos y sabores podemos encontrar
dentro de la biblioteca jurídica de la república de Honduras, sin embargo para
los efectos de este trabajo haremos un resumen de las que consideramos
inciden directamente en la gestión urbana y la planificación de el centro urbano
de la ciudad de Comayagua, el cual en un gran porcentaje se encuentra bajo
un régimen de protección especial, bajo la declaratoria de Patrimonio Nacional
en el año de 1972 y que además nos ayudan a definir instancias,
procedimientos y competencias involucradas en la gestión de los Centros
Históricos.
República de Honduras
Secretaría de Gobernación y Justicia
Ley de Ordenamiento Territorial
[Decreto No. 180-2003]
Esta Ley establece que el ordenamiento territorial se constituye en una
política de Estado que incorporado a la planificación nacional, promueve la
gestión integral, estratégica y eficiente de todos los recursos de la Nación,
humanos, naturales y técnicos, mediante la aplicación de políticas, estrategias
y planes efectivos que aseguren el desarrollo humano en forma dinámica,
homogénea, equitativa en igualdad de oportunidades y sostenible, en un
proceso que reafirme al a persona humana como el fin supremo de la sociedad
y a la vez como su recurso más valioso.
De conformidad a esta Ley el Ordenamiento Territorial se entiende de
la manera siguiente:
1) Es el proceso político-administrativo del Estado para conocer y
evaluar los recursos que con la participación de la sociedad, pueda gestionar el
desarrollo sostenible.
2) Un modelo de gestión sistematizado y centrado en la visión
estratégica del país, para hacer frente a los retos de esta era, caracterizados
por los avances en la alta tecnología, los comportamientos dinámicos y
competitivos de la economía, la apertura geopolítica mundial, la conducta proactiva de las sociedades y la valoración estratégica de los recursos y del
conocimiento.
3) Un instrumento administrativo para gestionar estratégicamente la
relación armónica y eficiente de los recursos humanos, naturales, físicoestructurales, buscando su uso integral y equilibrado en todo el territorio para
impulsar la expansión de la economía; y
4) Un instrumento de gestión socio-política para propiciar condiciones
de gobernabilidad que fortalezcan la capacidad de la sociedad para articular
103
sus intereses, cumplir sus compromisos y solucionar sus conflictos para lograr
una integración justa y la convivencia armónica y democrática.
Son fundamentos de la Planificación Nacional y del Ordenamiento
Territorial:
1) El Enfoque antropocéntrico: que hace prevalecer el bienestar y
dignidad de las personas sobre cualquier conformación estructural técnica,
estableciendo como prioridad el perfeccionamiento cualitativo del ser humano.
2) La solidaridad y equidad nacional: Para procurar un desarrollo
armónico y equilibrado territorialmente, de tal forma que se garantice el acceso
racional y equitativo a los recursos, las oportunidades y beneficios generados
socialmente, aplicando criterios de solidaridad social y fiscal.
3) La gestión participativa: Que promueve la toma de decisiones y
ejecución conjunta de acciones de entidades del sector público y de la
sociedad por medio de un liderazgo compartido y de trabajo en equipo.
4) La descentralización: Que consagra la responsabilidad de las
municipalidades, para ejercer actos de gobierno en la solución de sus
problemas, gestión de sus intereses privativos, oportunidades y el manejo de
sus recursos y la participación comunitaria.
5) La participación ciudadana y el fortalecimiento de entidades
comunitarias, haciendo aportes decisionales, de control social y aporte de
recursos y esfuerzos de gestión en los asuntos de interés colectivo.
6) Sostenibilidad del desarrollo, equilibrando: a)El crecimiento y la
dinámica económica; b) La evolución social armónica, incluyente y equitativa;
c) La preservación del ambiente, buscando la transformación productiva con el
uso racional y la protección de los recursos naturales, de tal forma que se
garantice su mejoramiento progresivo, sin deteriorar o amenazar el bienestar
de las futuras generaciones; la aplicación de los servicios ambientales se hará
en forma equitativa y real como resultado de la valoración de sus costos y
beneficios. En el caso del recurso hídrico, como área especial de intervención,
se regulará de acuerdo a la Ley General de Aguas; y
7) Inserción competitiva, en el concierto mundial de naciones, que
promueva el más ventajoso marco de interrelación económica y política con
otros países. Es acción prioritaria la superación de los factores de
competitividad internacional que incluyen a la educación, el dominio
tecnológico, el respeto de libertades y derechos constitucionales, el
desempeño de las instituciones del Gobierno, así como la apertura para
acceder a mercados y recursos, entre otros, que propenden al mismo fin.
De conformidad a la Ley, el proceso de ordenamiento territorial se
desarrollará en el ámbito siguiente:
1) Entidades territoriales, constituidas como autoridad, cuyo marco de
competencias y jurisdicción es señalado por la Constitución de la República y
leyes especiales, y en las cuales recaen conjuntamente competencias
administrativas y normativas, en los niveles nacional, departamental
(únicamente como entidad administrativa) y Municipal.
2) Entidades o áreas de bajo régimen especial, que corresponden a
aquellas entidades o espacios geográficos sujetos al régimen nacional de
administración amparados por legislación específica o manejo especial tales
como: Áreas protegidas, Sistema de Regiones, Sistema de Cuencas
104
Hidrográficas, Zonas Turísticas, Zonas fronterizas, Espacios de Mar Territorial
y Plataforma Continental y otras de similar condición que se constituyan
conforme a la Ley.
3) Entidades de Integración, que corresponden a entidades
vinculadas al régimen municipal y departamental como ser: Unidades de
Gestión Regional, Zonas Metropolitanas, Mancomunidad de Municipios,
Consejos de Cuencas, Subcuencas y Microcuencas, Entidades Étnicas,
Patronatos y otras entidades de similar naturaleza que se constituyan de
acuerdo a la Ley.
La Ley de Ordenamiento Territorial confiere a los Gobiernos
Municipales las siguientes competencias:
1) La gestión amplia del ordenamiento territorial en el ámbito
municipal, a efecto de promover las condiciones más apropiadas de desarrollo
para la vida en comunidad.
2) La gestión amplia del control y la regulación de los asentamientos
poblacionales de sus jurisdicciones, para lo cual actuarán en:
a) La elaboración y ejecución de los planes de trazo y desarrollo
urbanístico del municipio, y consecuentemente del control y regulación del uso
de suelos para las actividades económicas, sociales, de esparcimiento y otros
necesarios en los asentamientos de personas, así como la regulación de la
actividad comercial, industrial y de servicios.
b) La definición del perímetro de las ciudades y de otras formas de los
asentamientos humanos, conforme lo señala la Ley.
c) La construcción de la infraestructura de servicios públicos
municipales.
d) El desarrollo y la promoción de programas que aporten soluciones
habitacionales.
e) El manejo y control de áreas de riesgo.
f) La protección ambiental.
g) La promoción de la cultura y los valores locales; y
h) La protección del patrimonio histórico y cultural.
3) La responsabilidad de armonizar el Plan de Ordenamiento
Municipal con la planificación sectorial y los planes de áreas de bajo régimen
especial nacional y con el Plan de Nación, en aspectos tales como:
a) La promoción de actividades relacionadas a los programas y
proyectos sectoriales.
b) El desarrollo de actividades para activar la producción local.
c) La gestión de los recursos naturales; y
d) Otras acciones de coordinación con las políticas y programas
sectoriales de la Nación.
4) Otras relacionadas al marco de la Autonomía Municipal
contempladas en la Ley de Municipalidades.
Las Municipalidades dentro de sus facultades normativas, emitirán las
regulaciones con respecto a los procesos del ordenamiento de los
asentamientos poblacionales, tales como:
a) Normas de zonificación y de regulación de uso del suelo.
b) Normas de construcción.
c) Normas de notificaciones y urbanizaciones.
105
d) Otras normas y ordenanzas necesarias para la articulación localsectorial o propia, en relación a las competencias municipales y para facilitar
las acciones de las entidades de Ordenamiento Territorial que se señalan en la
Ley.
Corresponde a los gobiernos municipales velar por el estricto
cumplimiento por parte de los particulares y entidades públicas, de las
limitaciones de derechos sobre la propiedad inmobiliaria como resultado de
normativas de ordenamiento territorial emitidas por las propias municipalidades
y el Gobierno Central.
República de Honduras
Ley de municipalidades
[Decreto No. 134-90]
Título I
Objeto, definición y territorio
Artículo 2.
El municipio es una población o asociación de personas residentes en un
término municipal, gobernada por una municipalidad que ejerce y extiende su
autoridad en su territorio y es la estructura básica territorial del Estado y cause
inmediato de participación ciudadana en los asuntos públicos.
Título III
De los municipios
Artículo 13.
Las municipalidades tienen las atribuciones siguientes:
1. Elaboración y ejecución de planes de desarrollo del municipio;
2. Control y regulación del desarrollo urbano, uso y administración de las
tierras municipales, ensanchamiento del perímetro de las ciudades y el
mejoramiento de las poblaciones de conformidad con lo prescrito en la
Ley;
3. Promoción del turismo, la cultura, la recreación, la educación y el
deporte;
Artículo 14.
La Municipalidad es el órgano de gobierno y administración del Municipio y
existe para lograr el bienestar de los habitantes, promover su desarrollo integral
y la preservación del medio ambiente, con las facultades otorgadas por la
Constitución de la República demás leyes; serán sus objetivos los siguientes:
1. Velar por que se cumplan la Constitución de la República y las leyes;
2. Preservar el patrimonio histórico y las tradiciones cívico-culturales del
Municipio; fomentarlas y difundirlas por sí o en colaboración con otras
entidades públicas y privadas;
Título IV
Territorio, población y organización
106
[Capítulo II]
De la población
Artículo 24.
Los vecinos1 de un municipio tienen derechos y obligaciones. Son sus
derechos los siguientes:
Son sus obligaciones las siguientes:
1. Participar en la salvaguarda de los bienes patrimoniales y valores
cívicos, morales y culturales del Municipio y preservar el medio
ambiente,
[Capítulo III]
De la corporación municipal y su funcionamiento
Artículo 25.
…le corresponde ejercer las facultades siguientes:
18. Planear el desarrollo urbano determinando, entre otros, sectores
residenciales, cívicos, históricos, comerciales, industriales y de
recreación, así como zonas oxigenantes, contemplando la necesaria
arborización ornamental;
19. Disponer lo conveniente sobre trazado, apertura, ensanche y arreglo de
las calles de las poblaciones y caseríos; y conceder permiso para
ocuparlas con …
20. Sancionar las infracciones a los acuerdos que reglamenten el urbanismo
y planeamiento de las ciudades, con la suspensión de las obras,
demolición de lo construído y sanciones pecuniarias [monetarias]; y, …
Título IX
De los transitorios
Artículo 125.
Todo municipio deberá tener plenamente delimitados mediante acuerdos de la
Corporación Municipal, los límites urbanos de todos los asentamientos
humanos de su jurisdicción, con base en el estudio técnico que se elabore al
efecto. La delimitación incluirá la zonificación y servirá para los fines
urbanísticos, administrativos, tributarios, así como de ordenamiento y
planificación de los asentamientos. La resolución que apruebe la delimitación,
deberá notificarse al INA, IGN, INE y a la Secretaría de Estado en los
Despachos de Gobernación y Justicia.
Para este efecto, son límites de asentamientos humanos los perímetros de los
espacios de tierra destinados a la vivienda o permanencia de personas, que
son establecidos con el propósito de salvaguardar la salud, integridad y
bienestar humano, los que deberán reunir las condiciones mínimas siguientes:
1. Conglomerado de personas y un número mínimo de viviendas que fijará
el reglamento de esta Ley;
2. Trazado de calles; y,
3. Un mínimo de servicios públicos y comunitarios.
1
Vecinos: las personas que habitualmente residen en el municipio.
107
En la delimitación la Corporación deberá tomar como base el estudio que al
efecto se elabore, con proyección a veinte años plazo y tomando en cuenta el
crecimiento de las dos últimas décadas y, además, eventuales crecimientos
intempestivos originados por parques industriales o la creación de fuentes
masivas de empleo. Deberá tomar en cuenta, además, la vocación del suelo,
particularmente su aptitud para su habitabilidad y la exclusión de las áreas
donde puede lograrse un óptimo aprovechamiento para otros fines productivos.
La delimitación y demarcación deberá hacerse utilizando los procedimientos
técnicos que establezca el Reglamento de esta Ley.
REGLAMENTO
[Capítulo II]
De los bienes inmuebles
Artículo 65.
Para los efectos del Artículo 70 de la Ley, se entenderá por perímetro urbano
cualquiera de las siguientes concepciones:
1. El espacio territorial delimitado por Acuerdo del Poder Ejecutivo antes de
la vigencia de la Ley;
2. El espacio territorial urbanizado o previsto por las Municipalidades para
tales propósitos;
3. El espacio territorial en donde la Municipalidad haya ejercido actos
administrativos de carácter urbano.
Artículo 66.
Para la delimitación de los perímetros urbanos y para el ensanchamiento de las
áreas urbanas de las ciudades a que se refieren, las Municipalidades deberán
tomar en consideración factores de crecimiento y uso del suelo, proyectado a
un futuro no menor de veinte años. Para tales propósitos deberá seguirse el
procedimiento siguiente:
1. Preparar un estudio de tendencias de crecimiento, basado en el
ensanche de áreas urbanizadas, habido en las dos últimas décadas, y
además considerar factores de crecimiento explosivo de la población,
como por ejemplo, la localización de parques industriales, apertura de
centros de trabajo de alta demanda de mano de obra y otros;
2. Una vez preparado el estudio con o sin la asistencia técnica de
organismos especializados, será sometido a la Corporación Municipal
para su aprobación. Cuando se trate de delimitar el perímetro urbano por
primera vez o cuando el estudio contenga expansiones futuras de las
ciudades será remitido a la Secretaría de Estado en los despachos de
Gobernación y Justicia para su aprobación, de conformidad al Artículo
118 de la Ley;
3. Antes de que la Secretaría de Estado [Gobernación y Justicia] apruebe
el contenido del estudio sobre delimitación de los perímetros urbanos
sometidos por las municipalidades para su aprobación, los remitirá en
consulta al INA para que éste opine si existen o no conflictos en la
vocación y uso del suelo o contradicen planes preexistentes en el sector
agrario.
108
4. Aprobado el estudio, la Corporación ordenará a quien corresponda la
delimitación física del nuevo perímetro urbano o el límite de
ensanchamiento futuro para que los Departamentos de Control Urbano y
Control Tributario procedan a incorporar y registrar las nuevas áreas
para los efectos administrativos de prestación de servicios, cobros de
impuestos y tasas que correspondan.
República de Honduras
Instituto Hondureño de Antropología e Historia
Ley para la protección del patrimonio cultural de la nación
[Decreto No. 220-97]
CONSIDERANDO: Que conforman el Patrimonio Cultural de la Nación los
bienes culturales que poseen especialmente valor por su importancia histórica
y antropológica.
CONSIDERANDO: Que los bienes culturales constituyen uno de los
fundamentos de la cultura de los pueblos y que adquieren su verdadero valor
cuando se conocen con precisión su origen, historia y contexto y se divulgan
para el conocimiento de la población.
CONSIDERANDO: Que de conformidad con las disposiciones de los Artículos
172 y 173 de la Constitución de la República, toda riqueza antropológica,
arqueológica, histórica, así como las manifestaciones de las culturas nativas,
las genuinas expresiones de folklore nacional, el arte popular y las artesanías,
constituyen el Patrimonio Cultural de la Nación y por consiguiente gozarán de
la protección del Estado, debiendo la Ley establecer lo que estime oportuno
para su defensa, conservación y divulgación.
Por tanto:
Decreta:
La siguiente
LEY PARA LA PROTECCIÓN DEL PATRIMONIO CULTURAL DE LA NACIÓN
[Capítulo I]
Finalidad de la ley:
La presente ley tiene por objeto la defensa, conservación, reivindicación,
rescate, restauración, protección, investigación, divulgación, acrecentamiento y
transmisión a las generaciones futuras de los bienes que constituyen el
Patrimonio Cultural de la Nación en todo el territorio nacional y en las aguas
jurisdiccionales.
[Capítulo II]
Del Patrimonio Cultural:
Se considera que forma parte del Patrimonio Cultural:
109
1. Los monumentos: aquellos bienes inmuebles de la época precolombina,
colonial y republicana que por su arquitectura o ingeniería sean de
interés antropológico2 histórico;
2. Bienes muebles: grabados, pinturas, esculturas, mobiliario, joyería,
moneda, armas, vestuario, máquinas, herramientas u otros objetos de
interés antropológico e histórico;
3. Los conjuntos: agrupación de bienes inmuebles y su entorno natural que
forman un patrón de asentamiento, continuo o disperso, que puede ser
claramente delimitado, condicionado por una estructura física
representativa de la evolución de una comunidad humana por ser
testimonio de su cultura;
4. Sitio arqueológico:
5. Zona arqueológica:
6. Las Colecciones Arqueológicas:
7. Las Manifestaciones Culturales de los pueblos indígenas vivos, sus
tradiciones históricas, sus conocimientos y técnicas, sus formas de
organización, sus sistemas de valores, sus prácticas religiosas y los
lugares asociados a ellas; y,
8. Las Manifestaciones Culturales de origen vernáculo vivas que sean de
interés antropológico e histórico, organizaciones y celebraciones
religiosas, música y danza, los prototipos de la producción artesanal y
del arte culinario, la tradición oral.
[Capítulo V]
De los particulares
Artículo 15.
Los propietarios de cualquier índole que pretendan demoler bienes inmuebles
señalados como bienes culturales, alegando causa ruinosa o cualquier otra, así
como también quienes pretendan hacer reformas o agregados a la edificación
de los mismos, deberán solicitar el dictamen3 y la autorización4 del IHAH5.
Artículo 16.
Los bienes inmuebles colindantes con un bien cultural sujeto a protección que
pretendan realizar trabajos de excavación, cimentación, demolición o
construcción, que puedan afectar sus características arqueológicas, históricas,
artísticas o tradicionales deberán obtener el permiso del IHAH, que está
facultado para ejercer las funciones necesarias y para suspender cualquier
trabajo de esta naturaleza que se realicen en violación de la Ley.
[Capítulo VI]
Facultades del IHAH
Artículo 27.
En aquellos lugares declarados como zonas arqueológicas, monumentos
nacionales, cascos o centros históricos, el IHAH reglamentará lo relacionado
con anuncios, avisos, carteles, estacionamientos de automóviles, expendios de
2
Antropología: ciencia que estudia los aspectos físicos del ser humano y las manifestaciones
socioculturales de las comunidades que forma.
3
Dictamen: (acción de dictar) Opinión que emite sobre una materia alguien con autoridad en ella.
4
Autorizar: Aprobar legalmente. Dar permiso, poder o derecho para hacer alguna cosa.
5
Instituto Hondureño de Antropología e Historia
110
gasolina, postes de hilos telegráficos y telefónicos, transformadores y
conductores de energía eléctrica e instalaciones de alumbrado, ventas de
comida y cualquier otra construcción permanente o provisional que altere el
contexto cultural y natural sin perjuicio de otras leyes ni menoscabo de otra
autoridad competente.
** La Ley para la Protección del Patrimonio Cultural de la Nación no
tiene reglamento lo que dificulta su implementación.
Republica de Honduras
Congreso Nacional de la República
La Declaratoria de Monumento Nacional de Comayagua
[Decreto 64-72]
Por haber sido escenario de múltiples e importantes acontecimientos y
por poseer reliquias de valor inestimable que es importante mantener para la
grandeza del país y fuente documental de la historia de Honduras, el 11 de
octubre de 1972 el Congreso Nacional declaró como MONUMENTO
NACIONAL a Comayagua, definiéndose los límites del Centro Histórico, para el
que establece que se tomen las medidas adecuadas para su conservación.
República de Honduras
Secretaría del Ambiente [SEDA]
Ley general del ambiente y su reglamento
[Decreto No. 104-93]
Título I
Principios y Objetivos
[Capítulo I]
Principios Generales
[Capítulo II]
Objetivos
Título III
Protección del ambiente6 y uso racional de los recursos naturales
[Capítulo III]
Suelos
Sección “B” Usos urbanos e industriales
Artículo 51.
6
Ambiente: el conjunto formado por los recursos naturales, culturales y el espacio rural y urbano.
111
La utilización del suelo urbano será objeto de planificación de parte de las
respectivas municipalidades, debiendo considerar entre otros, los sectores
residenciales cívicos, comerciales, industriales y recreativos, atendiendo a la
calidad de vida de los habitantes y a la protección del ambiente.
A estos efectos, la planificación urbana incluirá la reglamentación de la
construcción y el desarrollo de programas habitacionales, la localización
adecuada de los servicios públicos y de las vías de comunicación urbana, la
localización de áreas verdes y la arborización de las vías públicas.
Título IV
Elementos ambientales distintos a los recursos naturales
[Capítulo III]
Patrimonio histórico, cultural y recursos turísticos
Artículo 70.
El patrimonio antropológico, arqueológico, histórico, artístico, cultural y étnico,
así como su entorno natural, están bajo protección del Estado.
Artículo 72.
Se declaran de interés nacional los recursos turísticos de la nación, incluyendo
los de índole natural y cultural. Las obras de desarrollo turístico deberán
identificar, rescatar y conservar los valores naturales, paisajísticos,
arquitectónicos e históricos de las diferentes regiones del país.
REGLAMENTO
[Capítulo I]
Patrimonio histórico, cultural y recursos turísticos
Artículo 64.
Para los efectos de este reglamento se entiende por patrimonio histórico
cultural los elementos culturales de los grupos étnicos, los restos
arqueológicos, la cultura tradicional de los grupos campesinos y los bienes
culturales que poseen especial valor por su importancia pre-histórica, artística y
científica, los cuales deben ser conservados y protegidos de conformidad con
la Ley para la protección del Patrimonio Cultural de la nación.
República de Honduras
Ley de policía y convivencia ciudadana
[Decreto No. 226-2001]
LIBRO I
TITULO PRIMERO
FUNCION POLICIAL Y SU REGULACIÓN
CAPITULO PRIMERO
DEL AMBITO DE LA FUNCION POLICIAL ARTICULO
112
ARTÍCULO 1.- La función policial general y especial se instituye para
garantizar a los habitantes del territorio hondureño; el libre ejercicio de sus
derechos y libertades, velando por el cumplimiento de las leyes y regulaciones
que tienen por objeto proteger la vida, honra, bienes y creencias de las
personas; mantener el orden público, las buenas costumbres y la armónica
convivencia social; la erradicación de la violencia; la implantación del
ordenamiento territorial urbano y rural; preservar el ornato; proteger al
consumidor contra los abusos que puedan cometerse en el comercio de bienes
y servicios restablecer el orden doméstico, proteger el ambiente; tutelar a la
infancia y la adolescencia; preservar la moralidad pública, la salud así como el
patrimonio histórico y cultural; cumplir las regulaciones en materia de
espectáculos públicos, servicios de cementerios, mercados, rastros,
procesadoras de alimentos, y terminales de transporte; asegurar el bienestar
de los habitantes, tanto en las áreas urbanas como rurales; sin perjuicio de las
atribuciones contenidas en otras Leyes. También es función de la policía
salvaguardar la propiedad pública contra la ocupación violenta, ilegal y
desordenada de los bienes nacionales, fiscales y de uso público.
TITULO SEGUNDO
CAPITULO TERCERO
DE LAS ORDENES, ORDENANZAS Y PLAN DE ARBITRIOS
ARTICULO 30-Para asegurar el cumplimiento de la función policial general o
especial, las autoridades podrán dictar órdenes según la competencia que se
.les atribuya.
ARTICULO 31.-Las órdenes deben fundarse en Ley o Reglamento. Deberán
ser claras, precisas y congruentes de posible y necesario cumplimiento.
ARTICULO 32.-Las órdenes deberán ser motivadas y escritas, pero
excepcionalmente y por razones de urgencia pueden ser verbales, en cuyo
caso se deberá hacer constar por escrito dentro del término de veinticuatro
(24) horas.
ARTICULO 33.-Las resoluciones que se emitan para el cumplimiento de la
presente Ley tiene carácter obligatorio.
Si la persona citada ó requerida incumple el mandato, incurrirá en el
delito de desobediencia de conformidad con el Código Penal. Tratándose de
resoluciones que implican la ejecución de acciones de carácter material o la
abstención de su ejecución y fuere incumplida, la autoridad de policía
procederá dentro del término de tres (3) días de notificada la resolución por si a
su ejecución, salvo que por su naturaleza requiera su cumplimiento inmediato,
ello sin perjuicio de la responsabilidad penal, civil o administrativa que
corresponda.
ARTICULO 34.-Las Corporaciones Municipales, emitirán normas de aplicación
general dentro del término municipal, en asuntos de su exclusiva competencia,
las que deberán comunicarse por cualquier medio idóneo, tales como: prensa
escrita, radio, televisión, avisos y altavoces.
113
ARTICULO 35.-0rdenanza es la norma jurídica escrita emanada de la
Corporación Municipal para regular el funcionamiento de su conducta.
ARTICULO 36.-Son ordenanzas de policía las que regulan la convivencia
ciudadana en el ámbito municipal, estableciendo los derechos. y deberes de
los vecinos, limitaciones y restricciones para la armónica convivencia, tales
como:
1) Policía Municipal;
2) Interacción ciudadana;
3) Venta ambulante;
4) Construcción
5) Saneamiento;
6) Salubridad;
7) Ornato de los edificios;
8) Uso de parques; y,
9) Cualquier otra de análoga naturaleza.
ARTICULO 37.- El Plan de Arbitrios es el documento fiscal en que se
consignan los impuestos, tasas y contribuciones municipales, decretadas por el
Congreso Nacional, y los derechos, tarifas y multas establecidas, reguladas y
enumeradas por las Corporaciones Municipales libremente, en uso de sus
atribuciones y que pagan los ciudadanos para hacer frente a los gastos
públicos municipales.
LIBRO SEGUNDO
TITULO PRIMERO
DEL EJERCICIO DE ACTIVIDADES PUBLICAS
CAPITULO CUARTO
DE LA LIBERTAD DE COMERCIO E INDUSTRIA
ARTICULO 66.- La publicidad o propaganda con fines comerciales podrá ser
limitada por regulaciones u ordenanzas municipales con el fin de que no sean
engañados o sorprendidos en su buena fe los consumidores. Igualmente
deberá ser regulado la colocación de rótulos, vallas o anuncios; el envase,
envoltorio o embalaje de los productos, deberá expresar su contenido, peso,
vencimiento y los riesgos de su consumo. La policía podrá colocar rótulos de
advertencia a la población para que se respeten tarifas y demás derechos
establecidos por la Ley.
ARTICULO 69.- Por motivos de ordenamiento urbano; ornato, salubridad
pública y ambiente, las municipales señalarán zonas para la venta de artículos
determinados o suministro de servicios.
CAPITULO QUINTO
DE LOS BIENES Y EL DERECHO A LA PROPIEDAD
114
ARTICULO 80.- La policía protegerá los monumentos históricos culturales y
los comprendidos en el sistema nacional de áreas protegidas sin las
limitaciones establecidas para las demás propiedades.
LIBRO TERCERO
TITULO TERCERO
DE LAS CONTRAVENCIONES ESPECIALES
CAPITULO SEGUNDO
DE LAS CONTRAVENCIONES QUE DAN LUGAR A LA SUSPENSION,
DEMOLICION O CONSTRUCCION DE OBRA
ARTICULO 150.- Al Departamento Municipal de Justicia le corresponde
decretar la suspensión de construcción de obra cuando se inicien sin el
permiso correspondiente o se realicen con violación a las condiciones fijadas
en el mismo.
ARTICULO 151,- El Departamento Municipal de Justicia ordenará la
demolición de obra sin perjuicio de la multa correspondiente:
1) Cuando se ejecute o coloque en paredes o ventanas que dan a la
vía pública, cualquier artículo o perfiles que causen daño o incomodidad a las
personas; y,
2) A los que construyan túmulos, casetas de vigilancia, trancas de
control u otros obstáculos, así como el señalamiento de estacionamiento
privado en la vía pública, sin permiso de la Autoridad Municipal, los cuales
serán demolidos o despintados a costa del infractor.
ARTICULO 152,- El Departamento Municipal de Justicia ordenará la
construcción de obras a costa del propietario que sin perjuicio de la multa a
que tuviere lugar:
1) Al que mantenga los muros, verjas, aceras en mal estado, predios baldíos
mal cercados, paredes o locales en mal estado de conservación o de
presentación;
2) A los dueños de inmuebles que no hayan instalado canales, tubos o
cañerías para la conducción de aguas negras o lluvias y las que tengan en mal
estado;
3) A los propietarios que mantengan indebidamente aseado los predios o
lugares inmediatos a su residencia y los predios baldíos;
4) A los propietarios de edificios que no coloquen avisos de salida o
emergencias o gráficos que faciliten la evacuación y a quien no habilite lugares
de evacuación y extintores,
5) A los que en áreas urbanas mantengan jardines o cercas en completo
desorden, descuidados o mal estado de modo que perjudique el ornato de la
comunidad;
6) A los negocios que no pavimenten sus predios donde operan;
7) A los que no pinten según las ordenanzas municipales sus edificaciones;
8) A los propietarios de bienes inmuebles que no contribuyan o reparen su
acera o que habiendo hecha alguna construcción no retiren los materiales
sobrantes;
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9) A los prestadores de servicio público que realicen apertura pública y que de
inmediato no la dejen habilitada tales como tuberías rotas, postes y tendido
eléctrico o telefónico, cunetas y canales;
10) Al que obstaculice espacios de la vía pública con materiales de
construcción para su propio fin, sin el previo permiso municipal; y,
11) Al constructor de obra que no adopte las medidas de protección para el
público.
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ANEXO 3
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ANEXO 4. Ficha Catastral (de campo). Lado A.
118
Ficha Catastral (de campo). Lado B.
119
ANEXO 5. Tablas de Clasificación de edificaciones
120
ANEXO 6. Tablas de Costos de Edificaciones Típicas
121
ANEXO 7. Tablas de Costos de Edificaciones Típicas para
garajes, porches, muros (detalles adicionales).
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www.cideu.com
Índice de imágenes
Fig. 1. y Fig. 2. www.googleearth.com
Fig. 3 Instituto Nacional de Estadística (INE)
Fig. 4 Oficina del Centro Histórico de Comayagua
Fig. 5 Esquema de elaboración propia
Fig. 6 y Fig. 7 Esquemas Estudio Tipologías arquitectónicas OCH.
Fig. 8. Mapa de elaboración propia. Base plano catastral AMC
Fig. 9. y Fig. 10 Plano elaboración propia. Base plano catastral AMC
Fig. 11, 12, 13, 14, 15 y 16. Fotografías tomadas por la OCH
Fig. 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34. Fotografías
tomadas por la OCH.
Fig. 35. Plano elaboración propia. Base plano catastral AMC. Fuente OCH
Fig. 36. Fotografías tomadas por la OCH.
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Fig. 37. Plano de elaboración propia. Base plano catastral AMC
Fig. 38. Esquema elaboración propia. Base plano catastral AMC
Fig. 39. Esquema de elaboración propia. Base plano catastral AMC
Fig. 39_A. Esquema de elaboración propia. Base plano catastral AMC
Fig. 40. Plano elaboración propia. Base plano catastral AMC
Fig. 41 Plano elaboración propia. Base plano catastral AMC
Fig. 42. Plano elaboración propia. Base plano catastral AMC
Fig. 43. Esquema de elaboración propia. Base plano catastral AMC
Fig. 44 Esquema de elaboración propia. Base plano catastral AMC. Fuente: Oficina
de Catastro Comayagua.
Fig. 45. Esquema de elaboración propia. Base plano catastral AMC. Fuente: Oficina
de Catastro Comayagua.
Fig. 46. Esquema de elaboración propia. Base plano catastral AMC
Fig. 47. Gravado antiguo. Fuente desconocida.
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