plan general de ondara

PLAN GENERAL DE ONDARA
PROYECTO DE MODIFICACIÓN PUNTUAL
CALLES BENLLIURE, AZORIN, EN PROYECTO Y VARIANTE
ARQUERO PEDRO ARQUITECTOS S.L.
OCTUBRE DE 2.007
INDICE
PARTE SIN EFICACIA NORMATIVA
A.
B.
MEMORIA INFORMATIVA
1.
2.
3.
4.
PROMOCION
REDACCIÓN
OBJETO
CONDICIONES GEOGRAFICAS
4.1. Situación, delimitación.
4.2. Usos presentes en el suelo.
5.
CONDICIONES INSTITUCIONALES
5.1. Planeamiento vigente.
5.2. Condiciones impuestas por la legislación urbanística aplicable.
5.3. Análisis de las afecciones impuestas por la legislación sectorial.
MEMORIA JUSTIFICATIVA
1.
2.
3.
4.
5.
6.
PROCEDENCIA DE ESTA MODIFICACIÓN PUNTUAL
1.1 En cuanto a su redacción
1.2. En cuanto a su ámbito
1.3. En cuanto a su contenido
DESCRIPCION Y JUSTIFICACIÓN DE LA MODIFICACIÓN EFECTUADA
DELIMITACION DE LA UNIDAD DE EJECUCION
ADECUACION A LA ORDENACION ESTRUCTURAL
TRAMITACION
CONDICIONES QUE DEBE SATISFACER LA MODIFICACION
PARTE CON EFICACIA NORMATIVA
A.
B.
NORMAS URBANISTICAS
FICHA DE GESTION
PLANOS
A. DE INFORMACION
1.
2.
3.
INFORMACION
TOPOGRAFICO ESTADO ACTUAL
PLAN GENERAL VIGENTE
B. DE ORDENACION
4.
5.
6.
7.
8.
CALIFICACION Y USOS DEL SUELO
REGIMEN DEL SUELO LUCRATIVO
RED DE SUELO DOTACIONAL
DELIMITACION UNIDAD DE EJECUCION
1.REFUNDIDO PLAN GENERAL
2. REFUNDIDO PLAN GENERAL
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PARTE SIN EFICACIA NORMATIVA
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A. MEMORIA INFORMATIVA
1. PROMOCION Y REDACCION
La iniciativa para la redacción de este proyecto de modificación puntual es del M.I.
Ayuntamiento de Ondara, con domicilio en la plaza del Convento nº 2.
El promotor encarga la redacción de este documento al equipo profesional ARQUEROPEDRO ARQUITECTOS S.L., empresa colegiada en el Colegio Oficial de Arquitectos de la
Comunidad Valenciana con el número 9.424 y domiciliada en Ondara, calle Joan Gil
número 64 bajo.
2. OBJETO
Tiene por objeto fundamental el presente proyecto la modificación puntual de las
determinaciones de ordenación pormenorizada del planeamiento vigente en Ondara
en un ámbito sectorial delimitado en la zona del Xopar. Modificación que viene
motivada fundamentalmente por la previa implantación de la variante de la carretera
N-332, que ya no constituye el limite del suelo urbano sino que se ha construido un ramal
de acceso a Ondara y Vergel que se estima que debería dársele un tratamiento mas
urbano y constituir el remate del casco urbano. El ajuste alcanza a las alineaciones y
rasantes, la asignación de las zonas de ordenanza, la reserva de suelo para servicios
urbanos, la delimitación de unidad de ejecución, etc. Este reajuste excede de lo que
puede ser abordado mediante Estudio de Detalle; y por eso la reordenación propuesta
se instrumenta como modificación puntual.
3. CONDICIONES GEOGRAFICAS
4.1. Situación y delimitación.
Se trata de reordenar una zona de borde al Suroeste del casco urbano de Ondara en la
partida denominada Xopar.
A efectos de la modificación se delimita un área virtual con las características de
sectorización requeridas en el artículo 54 de la LUV, abarcando las tres manzanas
completas que se modifican y el viario perimetral que las delimita, con el fin de
comprobar en el los variaciones de aprovechamiento y de dotaciones que se
producen:
•
•
•
•
Norte, prolongación de la calle Mariano Benlliuire.
Sur, prolongación de la calle Azorin.
Este, calle en proyecto.
Oeste, ramal de acceso a la variante de la N-332 desde Ondara y Vergel.
Este ámbito comprende una superficie total de 12.874 m2.
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Otra cuestión es el ámbito de la unidad de ejecución que también se delimita en este
proyecto con el fin de posibilitar la ejecución unitaria del planeamiento. En este ámbito
se excluye la parte edificada y urbanizada y se incluye la zona de servidumbre del ramal
de acceso a la variante de la la N-332 de manera que se posibilita su obtención y
adecuación. Esta unidad de ejecución alcanza una superficie de 17.554 m2.
4.2. Usos presentes en el suelo.
Se trata de un suelo sensiblemente llano, las diferencias de cota son prácticamente
despreciables, no obstante, tanto las calles del casco urbano abiertas y urbanizadas
como la variante de la N-332 y sus accesos han modificado pendientes y alturas.
Son suelos agrícolas (cítricos) parcelados a tal fin y con una amplia red de riego por
acequias. Aunque actualmente se encuentran en desuso ante la expectativa de
incorporación al casco urbano. Existe una única vivienda en el ámbito.
Fruto de la acción urbanizadora en el entorno, cabe reseñar únicamente la existencia
de los suministros de agua, luz y teléfono a las viviendas existentes, además de un
rudimentario sistema de caminos y acequias para servicio al uso agrícola de las
parcelas.
El suelo está parcelado en función de su destino agrícola en pequeñas parcelas. Las
parcelas catastrales afectadas se señalan en el plano de información correspondiente.
5. CONDICIONES INSTITUCIONALES
5.1. Planeamiento vigente
El Plan General de Ondara; aprobado definitivamente el 25 de Mayo de 1.988 y
publicados sus ordenanzas en el B.O.P. número 62 de 16 de Marzo de 1,999; clasifica el
ámbito objeto de este proyecto como suelo urbano. Se incluyen tres manzanas a las
que se les asigna la zona de ordenanza de ciudad jardín.
a) Las modificaciones del Plan vienen contempladas en el artículo 1.4 de las Normas
Urbanísticas:
Art. 1.4 Modificaciones del Plan: A partir de la entrada en vigor del Plan General podrán introducirse
modificaciones al mismo, conforme a las determinaciones del artículo 161 del Reglamento de Planeamiento
Urbanístico.
b) Las alineaciones y rasantes vienen fijadas en los planos de “usos pormenorizados y
alineaciones en suelo urbano” hojas B-2 y B-4. Se prolongan desde la calle Blasco Ibáñez
hasta la variante las calles existentes (Mariano Bennliure, Parri, Consell y Azorin. Se coloca
una “barrera vegetal” separando la variante y junto a ella un vial de servicio. En este
plano no se fijan rasantes; es de suponer que por tratarse de suelo consolidado por la
urbanización y no preverse su modificación, se conservan las existentes.
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c) Los parámetros urbanísticos fundamentales asignados a la zona de ciudad jardin
actualmente fijada por el Plan y las de Dotaciones y Servicios y de Edificación en Bloque
Abierto que se proyecta asignar en este proyecto, se reproducen a continuación:
Art. 10.3 Condiciones particulares de la ZONA DE CIUDAD JARDIN:
10.3.1 Ambito y uso característico: Pertenecen a esta zona las áreas señaladas como tales en planos de usos
pormenorizados y alineaciones suelo urbano, la tipología de la edificación es de edificación unifamiliar
aislada, adosada o en fila. Uso característico es el residencial de vivienda unifamiliar.
10.3.2 Obras permitidas: Se permiten todo tipo de obras de demolición, reforma, ampliación y de nueva
edificación que se sujeten a las determinaciones de las presentes Normas. Las condiciones particulares de la
edificación para las obras de nueva planta situadas en ZONAS DE CIUDAD JARDIN son las que vienen
reguladas en los apartados siguientes.
10.3.3 Parcela mínima:
Superficie igual o superior a 200 m2
Frente mínimo de fachada: 8 m.
La parcela podrá contener un círculo de 8m de diámetro.
10.3.4 Alineación exterior: El límite entre la alineación oficial de calle y la propiedad privada deberá señalarse
mediante un cerramiento de las siguientes características:
- Cerramiento ciego del muro de fábrica hasta una altura de 1,50,.
- Cerramiento diáfano vegetal, reja cerca de malla electrosoldada o similar hasta una altura máxima de
2,50m.
- Los huecos de acceso a parcela podrán ser de hasta 1,50 para el caso de peatones y de hasta 3,50m para el
paso de vehículos.
10.3.5 Retranqueo de edificaciones a la alineación de calle:
Mínima de 3m.
Podrán edificarse según la alineación de calle los garajes privados con una altura de cornisa que no supere los
2,80m respecto a la rasante de calle y con una anchura máxima de 3,50m.
10.3.6 Retranqueos respecto a otros lindes:
La separación a lindes será como mínimo de 3m.
Las edificaciones podrán adosarse a uno de los linderos en los siguientes casos:
- En parcelas colindantes incluidas en un único proyecto.
- Por acuerdo entre propietarios colindantes mediante Acta notarial con anotación en las respectivas
escrituras de propiedad.
10.3.7 Edificabilidad: La edificabilidad viene regulada por la ocupación en planta y la altura de cornisa
permitida. Máxima ocupación de parcela: el 50% de la superficie de la parcela edificable. En este porcentaje
se incluye la superficie que pueden ocupar los garajes. Los sótanos y semisótanos no podrán superar los límites
de la superficie máxima de ocupación de las plantas sobre la rasante.
Máxima altura de edificación: Dos plantas sobre rasante.
Máxima altura de cornisa permitida: Máxima altura 7m medidos desde la rasante de acera de calle en el
punto medio de la fachada.
10.3.8 Altura de plantas: La altura mínima entre plantas será de 2,50m.
10.3.9 Vuelos: Sobre la proyección de planta en fachada a calle se permitirán vuelos en segunda planta de
hasta 1,20m
10.3.10 Condiciones estéticas: No se regulan.
10.3.11 Usos compatibles:
Industrial: En categoría 5 según se define en el artículo 9.8 de estas Normas, en plantas bajas e inferiores a la
baja.
Servicios: Se admiten en todas sus clases y categorías en planta o inferiores a la baja, excepto el comercio en
sus categorías b) y c) según se definen en el artículo 9.14 de estas Normas. El hospedaje se admite en edificios
de uso exclusivo. Los despachos profesionales son compatibles, además, en plantas altas.
Dotacional: Compatibles en todas sus clases con disposición libre dentro de la parcela, conforme se regula en
el artículo 10.7.5 de estas Normas.
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Art. 10.5 Condiciones particulares de la ZONA DE EDIFICACION EN BLOQUE ABIERTO.
10.5.1 Ambito y uso característico: Comprende las áreas señaladas como tales en los planos de Usos
pormenorizados y alineaciones en suelo urbano. La tipología de la edificación es el de bloque abierto con
disposición libre sobre parcela. El uso característico es el de residencial.
10.5.2 Obras permitidas: Se permiten todo tipo de obras de demolición, reforma, ampliación y de nueva
edificación que se sujeten a las determinaciones de las presentes Normas.
10.5.3 Condiciones de parcela mínima: Superficie mínima: 500 m2. Frente de fachada: mínimo 15m. Forma: en
su interior se podrá inscribir un círculo de diámetro 15m.
10.5.4 Tramitación: Las características de la edificación, así como la distribución del volumen y su localización
se tramitarán mediante un Estudio de Detalle conforme se regula en el artículo 140 del Reglamento
de Planeamiento.
10.5.5 Situación de la edificación en la parcela: Separación de la alineación oficial de calle: La edificación
deberá situarse a una distancia de la alineación oficial de calle que no sea inferior a la cuarta parte de la
altura de la coronación del edificio medida desde la cota de origen de planta baja. El espacio resultante se
destinará a ajardinamiento o aparcamiento de superficie.
10.5.6 Separación de la edificación a lindes de parcelas colindantes: Será igual o mayor que un tercio de la
altura de la coronación del edificio y no menor de 5m. Podrán adosarse a uno de los linderos de parcela
cuando se trate de un proyecto conjunto o cuando exista acuerdo entre propietarios de parcelas colindantes
mediante Acta notarial con anotación en las respectivas escrituras de propiedad.
10.5.7 Separación de edificios en una misma parcela: la separación será igual o mayor que un medio de la
mayor altura de coronación con un mínimo de 6m. Esta distancia podrá reducirse a un tercio de la mayor
altura de coronación con un mínimo de 4m. Cuando las fachadas tengan huecos que no correspondan a
piezas habituales, cuando las fachadas enfrentadas sean paramentos ciegos o cuando no se solapen las
construcciones.
10.5.6: Ocupación: La máxima ocupación en planta sobre la rasante será del 50% de la parcela neta. La
ocupación en planta bajo rasante podrá ser del 100% de la superficie.
10.5.7: Edificabilidad: La edificabilidad máxima sobre parcela neta es de 2,5 m2 cada m2.
10.5.8: Altura del edificio: El máximo número de plantas será de 5 con una altura de coronación de 17 m desde
la cota de origen en planta baja.
10.5.9: Cota de origen: La cota de origen de planta baja no podrá superar un metro sobre la rasante de
acera en el punto medio del frente de parcela.
10.5.10 Altura de plantas: La altura mínima de planta baja será de 3m y las de pisos de 2,50 m.
10.5.11 Condiciones higiénicas: Todas las piezas habitables, excepto cocina, que puede ventilar a través de
patio cerrado, deberán ser exteriores con huecos de iluminación a calle espacios libres o patio abierto,
entendiendo por tal aquel en que puede inscribirse un círculo de diámetro 15m y con una embocadura a
espacio abierto no menor de 6m.
10.5.12 Vuelos: Las fachadas de los edificios podrán disponer de vuelos abiertos o cerrados con las siguientes
limitaciones: Altura mínima sobre cota de origen: 3,50 m. Saliente máximo: 75 cm. La suma de la longitud de los
vuelos cerrados del edificio no superará a la mitad de la longitud de la fachada multiplicada por el número de
plantas por encima de la planta baja. El saliente máximo de cornisa será igualmente 75cm.
10.5.13 Condiciones estéticas: No se regulan
10.5.14 Usos compatibles:
Industrial: Se admite en categorías 3. 4 y 5 según se define en el artículo 9.8 de estas Normas en plantas bajas,
inferiores a la baja y en régimen de edificio exclusivo. En este último caso, la altura de planta baja podrá ser de
6m.
Servicios: Se permiten en todas sus categorías en plantas bajas, semisótanos y sótanos con la limitación que las
plantas de sótanos no podrán ser accesibles al público. Oficinas, despachos, academias y salones de
peluquería se permiten, además, en plantas primera. También se permiten en planta primera aquellos servicios
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terciarios con acceso directo desde un local propio en planta baja que sea independiente del acceso
general del edificio. Se permiten en régimen de edificio exclusivo el comercio y el hospedaje.
Dotacional: Compatibles en todas sus clases con disposición libre dentro de la parcela conforme se regula en
el artículo 10.7.5 de estas Normas.
Art. 10.7 Condiciones particulares de la ZONA DE SERVICIOS Y DOTACIONES:
10.7.1 Ámbito y uso característico: La zona de servicios y dotaciones es la incluida dentro del área señalada en
los planos de usos pormenorizados y alienaciones de Suelo Urbano. La tipología de la edificación es la de
edificación en bloque abierto. Su uso característico es el de dotaciones y servicios. Las áreas señaladas en los
planos de Suelo Urbano como de servicios admiten los usos definidos en el art. 9.11 y las señaladas como de
dotaciones los definidos en el art. 9.16.
10.7.2 Obras permitidas: Se permiten todo tipo de obras de demolición, reforma, ampliación y de nueva
edificación que se ajusten a las determinaciones de las presentes Normas. Las nuevas edificaciones que
sustituyan a dotaciones existentes podrán mantener la alineación, ocupación y altura del edificio primitivo sin
que sea de aplicación la condición de parcela mínima regulada en el art. 10.7.3
10.7.3 Condiciones de parcela mínima: Superficie mínima: 500 m2.10.7.4 Frente de fachada mínimo: 15
m.Forma: en su interior se podrá inscribir un círculo de diámetro 15 m.
10.7.4 Tramitación: Las características de la edificación así como la distribución de volumen y su localización se
tramitarán mediante un Estudio de Detalle conforme se regula en el artículo 140 del Reglamento de
Planeamiento.
10.7.5 Situación de la edificación en la parcela: Separación de la alineación oficial de calle: La edificación
deberá situarse a una distancia de la alineación oficial de calle que no sea inferior a la cuarta parte de la
altura de la coronación del edificio medida desde la cota de origen de planta baja. El espacio resultante se
destinará a ajardinamiento o aparcamiento de superficie. Separación de la edificación a lindes de parcelas
colindantes: será igual o mayor que un tercio de la altura de la coronación del edificio y no menor de 5m.
Podrán adosare a uno de los linderos de parcela cuando se trate de un proyecto conjunto o cuando exista
acuerdo entre propietarios de parcelas colindantes mediante Acta notarial con anotación en las respectivas
escrituras de propiedad. Separación de edificios en una misma parcela: La separación será igual o mayor que
un medio de la mayor altura de coronación con un mínimo de 6m. Esta distancia podrá reducirse a un tercio
de la mayor altura de coronación con un mínimo de 4m cuando las fachadas enfrentadas sean paramentos
ciegos, tengan huecos que no correspondan a piezas habitables o cuando no se solapen las construcciones.
10.7.6 Ocupación: La máxima ocupación en plantas sobre la rasante será del 50% de la parcela neta. La
ocupación en plantas bajo rasante podrá ser del 100% de la superficie.
10.7.7 Edificabilidad: La edificabilidad máxima sobre parcela neta es de 2 m2 por cada m2.
10.7.8 Altura de la edificación: El máximo número de plantas será de 4 con una altura de coronación de 15m
desde la cota de origen de planta baja. Se exceptúan aquellos equipamientos cuyas condiciones particulares
quedan reguladas en el artículo 9.21
10.7.9 Cota de origen: La cota de origen de planta baja no podrá superar un metro sobre la rasante de acera
en el punto medio del frente de parcela.
10.7.10 Altura de plantas: La altura mínima de todas las plantas sobre rasantes será de 3m.
10.7.11 Vuelos: Las fachadas de los edificios podrán disponer de vuelos abiertos o cerrados con las siguientes
limitaciones: Altura mínima sobre cota de origen: 3,50 m. Saliente máximo: 75 cm. La suma de la longitud de los
vuelos cerrados del edificio no superará a la mitad de la longitud de la fachada multiplicada por el número de
plantas por encima de la planta baja. El saliente máximo de cornisa será igualmente de 75 cm.
10.7.12 Condiciones estéticas: No se regulan.
10.7.13 Usos compatibles: Residencial: Se admite en edificio exclusivo, en cualquier caso serán de aplicación
los apartados 10.5.10 y 10.5.11Industrial: Se admite en categorías 3, 4 y 5 según se define en el artículo 9.8 de
estas Normas, en plantas bajas, inferiores a la baja y en régimen de edificio exclusivo, pudiendo en este caso
ocupar todo el volumen definido por los anteriores parámetros en un solo espacio o en distribución por plantas.
El límite del suelo urbano en su contacto con la variante proyectada en el Plan General
se resuelve con lo que se denomina y define como “barrera vegetal” en el artículo 9.22
de las Normas:
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Barrera vegetal: zonas arboladas de configuración lineal para aislar y proteger las zonas residenciales de las
zonas de carreteras e industriales.
En las barreras vegetales no se permitirá ningún tipo de edificación, salvo las que sean necesarias para el
mantenimiento de las infraestructuras urbanísticas.
5.2. Condiciones impuestas por la legislación urbanística aplicable
Esta propuesta de modificación puntual del Plan General se efectúa a la luz de la
vigente Ley Urbanística Valenciana (Ley 16/2.005 de 30 de Diciembre de la Comunidad
Valenciana) Y el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística (Decreto
67/2.006 de 19 de Mayo del Consell).
a) En primer lugar y para concretar el alcance y trámite a seguir, habrá que analizar la
modificación propuesta (en la memoria justificativa) a la luz de los artículos 36 y 37 de la
LUV a los efectos de establecer su carácter de ordenación estructural o pormenorizada:
Artículo 36. Ordenación estructural
1. Constituyen la ordenación estructural del planeamiento las determinaciones que sirven para dar
coherencia a la ordenación urbanística del territorio en su conjunto, y, en particular, las siguientes:
•
Directrices definitorias de la estrategia de evolución urbana y ocupación del territorio.
•
Clasificación del suelo.
•
División del territorio en zonas de ordenación urbanística,
•
determinando para cada una de ellas sus usos globales y tipos básicos de edificación.
•
Ordenación del Suelo No Urbanizable.
•
Red Primaria de reservas de suelo dotacional público y equipamientos de titularidad privada
cuya función o relevancia contribuyan a la articulación de la ciudad.
•
Tratamiento de los bienes de dominio público no municipal.
•
Ordenación de los centros cívicos y de las actividades susceptibles de generar tránsito intenso.
•
Expresión de los objetivos, directrices y criterios de redacción de los instrumentos de desarrollo del
Plan General, delimitando los sectores definitorios de ámbitos mínimos de planeamiento parcial o
de reforma interior, los usos o intensidades de cada sector, así como su aprovechamiento tipo.
•
Para sectores de suelo urbanizable de uso residencial, y, en su caso, urbanos: fijación del
porcentaje mínimo de edificación con destino a vivienda de protección pública.
2. Los Planes Generales establecerán la ordenación estructural para todo el territorio municipal.
3. La competencia para la aprobación definitiva de la ordenación estructural corresponde a La
Generalitat.
Artículo 37. Ordenación pormenorizada
1. La ordenación pormenorizada incluye todas las determinaciones que, de modo preciso y
detallado, completan la ordenación estructural para el ámbito territorial al que se refieren, y, en
particular, las siguientes:
•
Delimitación de las Unidades de Ejecución, siempre que no se modifique el área de reparto ni el
aprovechamiento tipo.
•
Establecimiento de la red secundaria de reservas de suelo dotacional público.
•
Fijación de alineaciones y rasantes.
•
Parcelación de terrenos o régimen para parcelarlos en función de los tipos edificatorios previstos.
•
Asignación de usos y tipos pormenorizados en desarrollo de las previstas por la ordenación
estructural.
•
Regulación de las condiciones de la edificación de cada zona de ordenación, sobre y bajo
rasante, como edificabilidad, altura, número de plantas, retranqueos, volúmenes y otras
análogas.
•
Ordenanzas generales de edificación.
•
En suelo residencial, identificación de las parcelas que han de quedar afectas a la promoción de
viviendas sociales o criterios para concretarlas en la reparcelación, de conformidad con lo que
determine la ordenación estructural.
2. Las decisiones sobre la ordenación pormenorizada corresponden al Municipio. La competencia
para la aprobación definitiva de los planes que sólo se refieran a la ordenación pormenorizada
corresponde al Ayuntamiento.
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b) Para el diseño de la ordenación urbanística se deberá atender a las condiciones de
diseño y dimensionales de la red viaria que se contienen en los artículos 130 y 131 del
ROGTU:
Artículo 130. Condiciones funcionales de la red viaria (en referencia al artículo 60 de la Ley
Urbanística Valenciana).
l diseño de la red viaria, no incluida en los catálogos de carreteras, se ajustará las siguientes
condiciones funcionales:
a) Se buscará un equilibrio entre los trazados viarios (perfiles longitudinales y transversales), y el relieve
natural de los terrenos, de modo que las pendientes de los viales no resulten excesivas, pero tampoco
se produzcan movimientos de tierra exagerados que den lugar a desmontes y terraplenes
inadecuados por su impacto paisajístico.
b) Salvo casos excepcionales, que deberán justificarse expresamente, la pendiente de los viales de
tráfico rodado no superará el 12 por ciento. Las calles peatonales dispondrán de tramos escalonados
cuando su pendiente supere el 15 por ciento. No se admitirán recorridos de carril-bici en el medio
urbano cuya pendiente supere el 15 por ciento.
c) Todos los viales deberán permitir el paso de los vehículos de emergencia, para lo cual dispondrán
de una anchura mínima, libre de cualquier obstáculo, de 5 metros.
d) En los nuevos desarrollos, se implantará un recorrido de carril-bici que, discurra, al menos, por los
ejes principales de la ordenación y que conecte, en su caso, con la red de carril-bici ya implantada
en las áreas urbanizadas y con la estructura de caminos del medio rural, cuando la actuación sea
colindante a terrenos no urbanizados.
e) Las calles peatonales con acceso restringido para vehículos deberán diferenciar en su tratamiento
de materiales la banda de posible circulación de vehículos, dejando, en todo caso, una franja de
circulación exclusiva de peatones.
f) Las áreas peatonales deberán estar separadas del tránsito rodado y reunirán las necesarias
condiciones de seguridad frente al resto de medios de transporte motorizados. Podrá, no obstante,
autorizarse a través de ellas acceso a aparcamientos privados y parcelas que no dispongan de otro
acceso alternativo.
Artículo 131. Dimensiones de los elementos de la red viaria (en referencia al artículo 60 de la Ley
Urbanística Valenciana)
.Los elementos de la red viaria, no incluida en los catálogos de carreteras, se ajustarán a las siguientes
dimensiones:
a) La anchura mínima de los viales será la que se indica en la Tabla siguiente, en función del uso
global, la intensidad de la edificación y el carácter de la vía:
Anchura mínima de los viales Vial de Vial de sentido doble único sentidoResidencial IEB > 0,60 m²/m²
16 metros 20 metros
0,30 m²/m² < IEB < 0,60 m²/m² 12 metros 16 metros
IEB < 0,30 m²/m² 10 metros
12 metros
Terciario 16 metros 20 metros
Industrial 18 metros 24 metros.
b) Los viales peatonales, cualquiera que sea el uso dominante de la zona, tendrán una anchura
mínima de 5 metros.
c) En sectores de uso dominante residencial se admitirá que, un 25 por ciento de la superficie viaria
total, tenga dimensiones mínimas inferiores en un 20 por ciento a las establecidas en el cuadro
anterior para calles de nivel de distribución local o de importancia relativa menor.
d) En las zonas de nuevo desarrollo, las aceras tendrán una anchura mínima de 2 metros. Las aceras
de más de 3 metros de anchura deberán incorporar arbolado de alineación, con la limitación de que
anchura efectiva de paso no sea inferior a 2 metros y siempre que sea compatible con las redes de
servicios. Las de más de 4 metros de anchura dispondrán siempre de arbolado de alineación.
e) Las calzadas destinadas a la circulación de vehículos tendrán una anchura mínima de 4,50 metros
en los viales de un solo sentido de circulación y de 6 metros en los viales con doble sentido de
circulación.
f) Las bandas específicas de carril-bici tendrán una anchura mínima de 2 metros.
g) Las plazas de aparcamiento dispuestas en cordón tendrán unas dimensiones mínimas de 2,20
metros por 4,50 metros. Las plazas deaparcamiento dispuestas en bateríatendrán unas dimensiones
mínimas de 2,40 metros por 4,50 metros. Cuando en los planos no se delimiten gráficamente cada
una de las plazas de aparcamiento, las dimensiones anteriormente indicadas son las que se utilizarán
para calcular el número de plazas de aparcamiento que caben en cada banda de aparcamiento
en cordón o en batería.
h) En las zonas específicas de aparcamiento, el cómputo de las plazas de estacionamiento
resultantes se obtendrá de la distribución concreta de plazas que se grafíe en los planos o,
subsidiariamente, se aplicará un estándar medio de 1 plaza de aparcamiento por cada 20 metros
cuadrados de reserva de zona de aparcamiento.
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5.3. Análisis de las afecciones impuestas por la legislación sectorial.
El trazado previsto inicialmente en el Plan General para la variante se ha desviado de
manera que ahora discurre paralela a la autopista A-7, el antigua trazado (que fue
expropiado) se ha urbanizado por parte del Ministerio de Fomento, constituyendo el
limite Oeste de esta actuación el limite del dominio público según la legislación de
carreteras.
ZONA DE
AFECCIÓN (art. 23)
ZONA DE
SERVIDUMBRE (art.22)
(100)
(50)
(50) Autopista y Autovía, Vía rápida.
(25) Restantes carreteras.
(100) Variantes o circunvalaciones.
(25)
(8)
(8)
(3)
ARISTA EXTERIOR DE LA CALZADA: Es el borde
exterior de la parte de la carretera destinada a la
circulación de vehículos en general.
ARISTA EXTERIOR DE LA EXPLANACIÓN: Es la intersección
del talud de desmonte, del terraplén o, en su caso de los muros
de sostenimiento colindantes con el terreno natural.
Autopista, Autovía, Vía rápida
Resto carreteras
(8)
(3)
ARISTA EXTERIOR EXPLANACIÓN
ZONA DE
DOMINIO PÚBLICO (art. 21)
ARCÉN
−REAL DECRETO 1812/1994, de 2 de septiembre, REGLAMIENTO DE LA LEY GENERAL DE CARRETERAS. (BOE número 228. de 23 de septiembre.de 1994)
ARCÉN
ARISTA EXTERIOR CALZADA
−LEY 25/1988, de 29 de julio, DE CARRETERAS . (BOE, número 182, de 30 de julio de 1988)
ARISTA EXTERIOR EXPLANACIÓN
SERVIDUMBRE DE CARRETERAS.
LÍNEA LÍMITE DE EDIFICACIÓN
REGULACIÓN ESTATAL
Cotas en metros.
La regulación estatal en materia de carreteras está integrada por: La Ley 25/1988 de 29
de julio, LEY DE CARRETERAS (B.O.E. núm. 182, de 30 de julio de 1988); el Real Decreto
1.812/1994, de 2 de septiembre, por el que se aprueba el REGLAMENTO GENERAL DE
CARRETERAS (B.O.E. núm. 228, de 23 de septiembre de 1994).
Como resumen gráfico de los parámetros que condicionan la ordenación de estas
zonas, se adjuntan esquemas sintéticos y definición de los mismos:
Plaça del Convent ,2 Telèfon 96 576 60 00 Fax 96 576 60 81 03760 Ondara
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Zona de dominio público (art. 21 L25/1988).
Son de dominio público los terrenos ocupados por las carreteras estatales y sus elementos funcionales y una
franja de 8 metros de anchura en autopistas, autovías y vías rápidas y de 3 metros en las restantes carreteras, a
cada lado de la vía, medidos en horizontal y perpendicularmente al eje de la misma, desde la arista exterior
de la explanación.
La arista exterior de la explanación es la intersección del talud de desmonte, del terraplén o, en su caso, de los
muros de sostenimiento colindantes con el terreno natural.
Es elemento funcional de una carretera toda zona permanentemente afectada a la conservación de la
misma o a la explotación del servicio público viario, tales como las destinadas a descanso, estacionamiento,
auxilio y atención médica de urgencia, pesaje, parada de autobuses y otros fines auxiliares o
complementarios.
Zona de servidumbre (art. 22 L25/1988).
La zona de servidumbre de las carreteras estatales consistirá en dos franjas de terrenos a ambos lados de las
mismas, delimitadas interiormente por la zona de dominio público y exteriormente por dos líneas paralelas a las
aristas exteriores de la explanación a una distancia de 25 metros en autopistas, autovías y vías rápidas, y de 8
metros en el resto de las carreteras, medidas desde las citadas aristas.
Zona de afección (ART. 23 l25/1988).
La zona de afección de una carretera estatal consistirá en dos franjas de terreno a ambos lados de la misma,
delimitadas interiormente por la zona de servidumbre y exteriormente por dos líneas paralelas a las aristas
exteriores de la explanación a una distancia de 100 metros en autopistas, autovías y vías rápidas, y de 50
metros en el resto de las carreteras, medidas desde las citadas aristas.
Línea limite de edificación (art. 25 L25/1988).
A ambos lados de las carreteras estatales se establece la línea límite de edificación desde la cual hasta la
carretera queda prohibido cualquier tipo de construcción, reconstrucción o ampliación, a excepción de las
que resultaren imprescindibles para la conservación y mantenimiento de las construcciones existentes.
La línea límite de edificación se sitúa a 50 metros en autopista, autovías y vías rápidas y a 25 metros en el resto
de las carreteras de la arista exterior de la calzada más próxima, medidas horizontalmente a partir de la
mencionada arista.
Se entiende que la arista exterior de la calzada es el borde exterior de la parte de la carretera destinado a la
circulación de vehículos en general.
Zona de dominio público (art. 32 L6/1991).
La zona de dominio público está destinada a la construcción, utilización y mantenimiento de las vías.
Su anchura vendrá determinada en la planificación viaria y abarcará, como mínimo, la superficie necesaria
para la calzada, arcenes y elementos de protección medio ambiental o funcionales, incluidos los
estacionamientos, así como para previsión de ampliaciones.
En defecto de planificación viaria o de proyecto que señale la anchura de la zona o cuando las
determinaciones de ésta no la prevean, se entenderá que la misma vendrá delimitada por sendas líneas
situadas a las siguientes distancias desde la arista exterior de la explanación: 8 metros en autopistas, 5 metros
en autovías y vías rápidas y 3 metros en las restantes carreteras.
La arista exterior de la explanación es la intersección del talud de desmonte, terraplén o, en su caso, de los
muros de sostenimiento colindantes con el terreno natural.
Zona de protección (art. 33 L6/1991).
La finalidad de la zona de protección es garantizar la seguridad vial, impidiendo que tengan actuaciones que
puedan ponerla en peligro, asegurar la disponibilidad de terrenos para la realización de actividades de
mantenimiento de las vías o la instalación de servicios anexos a las mismas, y proteger los usos circundantes del
impacto negativo de las carreteras.
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Se fijará mediante la planificación viaria, a ambos márgenes de las vías, con la amplitud que se considere
necesaria en cada caso.
En defecto de plan o proyecto que señale la anchura de esta zona o cuando las determinaciones del mismo
no la recoja, se entenderá que la misma abarca un espacio delimitado por dos líneas situadas a las siguientes
distancias, medidas desde la arista exterior de la calzada más próxima: 50 metros en autopistas y autovías, 25
metros en vías rápidas y en las demás vías de la Red Básica, y 18 metros en las restantes carreteras.
Ondara, Octubre de 2.007
Juan V. Pedro Ruano
ARQUERO-PEDRO ARQUITECTOS S.L.
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B. MEMORIA JUSTIFICATIVA
1. PROCEDENCIA DE ESTA MODIFICACIÓN PUNTUAL
1.1. En cuanto a su redacción
La presente modificación puntual es de iniciativa municipal, que tiene atribuida la
competencia para la elaboración, revisión y modificación del Plan por el artículo 81 de
la LUV.
1.2. En cuanto a su ámbito
Un proyecto de modificación puntual no esta sujeto a un ámbito concreto; no obstante,
el ámbito que se señala en los planos es un área virtual sobre la que se pueda
comprobar el cumplimiento del artículo 94.2 de la LUV que requiere que las
modificaciones de los planes “deberán mantener el equilibrio de las dotaciones
públicas, suplementando en su caso la red primaria y secundaria de dotaciones de
forma que cumplan con los criterios de calidad, capacidad e idoneidad exigidos en
esta Ley”. Este área virtual se delimita con los criterios de sectorización establecidos en el
artículo 54 de la LUV:
•
•
•
•
Norte, prolongación de la calle Mariano Benlliuire.
Sur, prolongación de la calle Azorin.
Este, calle en proyecto.
Oeste, ramal de acceso a la variante de la N-332 desde Ondara y Vergel.
Este ámbito comprende una superficie total de 12.874 m2.
1.3. En cuanto a su contenido
Tiene por objeto fundamental el presente proyecto la modificación puntual de las
determinaciones de ordenación pormenorizada del planeamiento vigente en Ondara
en un ámbito sectorial delimitado en la zona del Xopar. Modificación que viene
motivada fundamentalmente por la previa implantación de la variante de la carretera
N-332 y el cambio de trazado respecto al que figura en el Plan General. El ajuste alcanza
a las alineaciones y rasantes, la asignación de las zonas de ordenanza, la reserva de
suelo para servicios urbanos y dotaciones, la delimitación de unidad de ejecución, etc.
Este reajuste excede de lo que puede ser abordado mediante Estudio de Detalle; y por
eso la reordenación propuesta se instrumenta como modificación puntual.
Por lo tanto, en cuanto a contenido, este documento de modificación puntual es el
idóneo y se ajusta perfectamente a las especificaciones legales.
2. DESCRIPCION Y JUSTIFICACION DE LA MODIFICACIÓN EFECTUADA
El planeamiento vigente en Ondara ordena la zona prolongado desde la calle Blasco
Ibáñez hasta la variante, las calles existentes (Mariano Bennliure, Parri, Consell y Azorin. Se
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coloca una “barrera vegetal” separando la variante y junto a ella un vial de servicio. Las
tres manzanas paralelas a la variante que así se definen se asignan a la zona de ciudad
jardín. Pero con la obra realmente ejecutada, la variante de la carretera N-332 se desvia
hasta discurrir paralela a la autopista A-7; el antiguo trazado (que ya había sido
expropiado) se urbaniza también por parte del Ministerio de Fomento como un ramal
de acceso a Ondara y Vergel.
Es indudable que de esta manera el tratamiento del borde del casco, ya no es una
barrera, sino que puede ser más urbano. En este sentido se propone esta modificación
puntual que consiste fundamentalmente en:
ƒ
ƒ
La sección viaria se aumenta (en los tramos de nueva planta) hasta los 16 m. y de
dirección única, en cumplimiento del artículo 131 del ROGTU.
Se elimina la “barrera vegetal y el vial de servicio, tratándose el borde urbano como
un vial único, de mayor sección y con amplias zonas peatonales y bolsas de
aparcamiento.
ƒ
Se asignan las manzanas edificables a la zona de Bloque Abierto”. Ordenando el
volumen de manera que se prefigure el resultado construido que constituirá el
remate del casco urbano.
ƒ
En el volumen ordenado se colocan plantas bajas de uso terciario dando fachada al
Oeste, para enfatizar el carácter comercial que se entiende puede adquirir este vial
de borde, dada su accesibilidad.
ƒ
La zona de ordenanza asignada, permite concentrar en solo dos manzanas la
edificabilidad del Plan, liberando una manzana completa para suelo dotacional.
3. DELIMITACION DE LA UNIDAD DE EJECUCION
Aunque se trata de suelo urbano, es una bolsa de suelo vacante de un tamaño
considerable que difícilmente podrá desarrollarse mediante actuaciones aisladas. En
este proyecto se aprovecha para delimitar una unidad de ejecución que garantice la
correcta ejecución del plan, la conexión con la urbanización existente y el reparto de
beneficios y cargas.
Para ello es necesario extender el ámbito, incluyendo todo el suelo vacante hasta las
edificaciones existentes, de manera que se completan las manzanas parcialmente
urbanizadas y edificadas. Esta unidad de ejecución alcanza una superficie de 17.554 m2.
4. ADECUACION A LA ORDENACION ESTRUCTURAL
El Plan General de Ondara no esta adaptado a la legislación actual (LUV)y tampoco a
la legislación anterior (LRAU); por tanto no están desglosados los contenidos de carácter
estructural de los de carácter pormenorizado, pero de la simple lectura del artículo 36
de la LUV es fácil comprobar que los cambios efectuados no son en ningún caso de
orden estructural:
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Artículo 36. Ordenación estructural
1. Constituyen la ordenación estructural del planeamiento las determinaciones que
sirven para dar coherencia a la ordenación urbanística del territorio en su conjunto, y, en
particular, las siguientes:
• Directrices definitorias de la estrategia de evolución urbana y ocupación del
territorio. No se ven afectadas.
• Clasificación del suelo. No se modifica.
• División del territorio en zonas de ordenación urbanística. No se modifica.
• determinando para cada una de ellas sus usos globales y tipos básicos de
edificación. No se modifica.
• Ordenación del Suelo No Urbanizable. No afecta al suelo no urbanizable.
• Red Primaria de reservas de suelo dotacional público y equipamientos de titularidad
privada cuya función o relevancia contribuyan a la articulación de la ciudad. No se
incluyen suelos con tal carácter.
• Tratamiento de los bienes de dominio público no municipal. La variante de la N-332 y
sus afecciones constituyen el límite de este proyecto, siendo su finalidad adaptarse a
ella.
• Ordenación de los centros cívicos y de las actividades susceptibles de generar
tránsito intenso. No existen en el ámbito de proyecto.
• Expresión de los objetivos, directrices y criterios de redacción de los instrumentos de
desarrollo del Plan General, delimitando los sectores definitorios de ámbitos mínimos
de planeamiento parcial o de reforma interior, los usos o intensidades de cada
sector, así como su aprovechamiento tipo. No es objeto de este proyecto.
• Para sectores de suelo urbanizable de uso residencial, y, en su caso, urbanos: fijación
del porcentaje mínimo de edificación con destino a vivienda de protección pública.
No es objeto de este proyecto.
5. TRAMITACIÓN
El artículo 94.1 de la LUV establece que: “Las modificaciones de los Planes se llevarán a
cabo según el procedimiento establecido en cada tipo de Plan”. En los mismos términos
se expresa el artículo 223 del Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y
Urbanística (ROGTU), para añadir en su apartado 5, que “las modificaciones de planes
generales referidas únicamente a elementos de ordenación pormenorizada se
tramitarán conforme al procedimiento previsto para la aprobación de planes parciales”.
Por tanto, tratándose de un documento que no es parte integrante de un programa de
actuación integrada según el artículo 90.2 de la LUV, se someterá a información pública
por el plazo de un mes en las condiciones de publicidad establecidas en el artículo
83.2.a) de la LUV; es decir, la exposición al público se efectuará por un periodo mínimo
de un mes, anunciado en el DOGV y en un periódico de amplia difusión en la localidad.
Durante esta, el proyecto diligenciado de la modificación se encontrará depositado,
para la consulta pública, en el ayuntamiento.
Corresponde al Ayuntamiento la aprobación definitiva por no afectar a la Ordenación
Estructural (art. 91.1 LUV).
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6. CONDICIONES QUE DEBE SATISFACER LA MODIFICACION
El artículo 94 de la LUV relativo a la modificación de los Planes, en su apartado 2,
establece que “las nuevas soluciones propuestas deberán mantener el equilibrio de las
dotaciones públicas, suplementando en su caso la red primaria y secundaria de
dotaciones de forma que cumplan con los criterios de calidad capacidad e idoneidad
exigidos en esta Ley”.
Efectuamos estudio comparativo del aprovechamiento lucrativo de que es susceptible
el suelo en el ámbito de referencia:
De la ordenación fijada en el Plan General resulta,
SUELO LUCRATIVO
ZONA DE ORDENANZA
Ciudad Jardin
Ciudad Jardin
Ciudad Jardin
SUELO DOTACIONAL
Barrera vegetal
Viario
TOTAL DOTACIONAL
MANZANA
M.1
M.2
M.3
TOTAL
SUPERFICIE
1.454,00
1.399,00
2.114,00
4.967,00
1.707,00
6.200,00
7.907,00
11,29%
10,87%
16,42%
38,58%
Edificabilidad
1.454,00
1.399,00
2.114,00
4.967,00
21,59%
48,16%
61,42%
De la ordenación modificada resulta,
SUELO LUCRATIVO
ZONA DE ORDENANZA
Bloque abierto
Bloque abierto
SUELO DOTACIONAL
Infraestructura
Equipamiento
Viario
TOTAL DOTACIONAL
MANZANA
M.1
M.2
TOTAL
SUPERFICIE
1.492,00
1.406,00
2.898,00
35,00
2.146,00
7.795,00
9.976,00
11,59%
10,92%
22,51%
Edificabilidad
2.611,00
2.460,50
5.071,50
0,35%
16,67%
60,55%
77,49%
Plaça del Convent ,2 Telèfon 96 576 60 00 Fax 96 576 60 81 03760 Ondara
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No existe en la legislación actual criterio concreto para cuantificar el mantenimiento del
equilibrio dotacional. Se observa que se produce un significativo aumento del suelo
dotacional de 2.069 m2; y un ligero aumento de 104 m2 del suelo lucrativo. La variación
que se produce es, en cualquier caso, a favor del suelo dotacional.
Ondara, Octubre de 2.007
Juan V. Pedro Ruano
ARQUERO-PEDRO ARQUITECTOS S.L.
Plaça del Convent ,2 Telèfon 96 576 60 00 Fax 96 576 60 81 03760 Ondara
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PARTE CON EFICACIA NORMATIVA
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NORMAS URBANISTICAS
Art. 1. Condiciones particulares de la ZONA DE EDIFICACION EN MANZANA
DENSA.
A las manzanas que en esta modificación puntual se les asigna la zona de
ordenanza de Edificación en Manzana Densa, les será de aplicación lo
establecido con carácter general para dicha zona en el artículo 10.5 de las
Normas Urbanísticas del Plan General, excepto lo establecido en los apartados
siguientes:
ƒ
10.5.3 Condiciones de parcela mínima: Superficie mínima: 500 m2. Frente de
fachada: mínimo 15m. Forma: en su interior se podrá inscribir un círculo de
diámetro 15m.
ƒ
10.5.4 Tramitación: Las características de la edificación, así como la
distribución del volumen y su localización son las que constan en el plano de
“régimen del suelo lucrativo”. Esta ordenación podrá variarse mediante la
tramitación de un Estudio de Detalle de ordenación de volúmenes.
ƒ
10.5.5 La situación de la edificación en la parcela, y la separación de la
alineación oficial de calle serán las que constan en la ordenación de
volúmenes del plano de “régimen del suelo lucrativo”. El espacio resultante
se destinará a ajardinamiento o aparcamiento de superficie.
ƒ
10.5.6 Separación de la edificación a lindes de parcelas colindantes: No se
regula.
ƒ
ƒ
10.5.7 Separación de edificios en una misma parcela: No se regula.
10.5.6: Ocupación: La máxima ocupación en planta sobre la rasante será del
65% de la parcela neta. La ocupación en planta bajo rasante podrá ser del
100% de la superficie.
ƒ
10.5.7: Edificabilidad: La edificabilidad máxima sobre parcela neta es de 1.75
m2 cada m2.
Art. 3. Condiciones particulares de la ZONA DE INFRAESTRUCTURAS:
La superficies que en esta modificación puntual se le asigna la Zona de
Infraestructuras, le será de aplicación lo establecido con carácter general para
las zonas dotacionales en las Normas Urbanísticas del Plan General,
concretamente en la referente al uso será de aplicación lo establecido para el
uso de equipamiento de infraestructuras en el artículo de 9.16.
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Son los suelos destinados a acoger las infraestructuras de los servicios técnicos
de electricidad, suministro de agua, recogida de residuos domésticos, tanques
de gases licuados, antenas receptoras, etc.
Se trata de un suelo dotacional, que puede ser de titularidad privada, de
manera que sirva a un fin no lucrativo y pueda cederse, en su caso, a la
compañía suministradora correspondiente.
Las edificaciones que en ellos se puedan implantar serán las estrictamente
necesarias para el servicio a implantar, no computando a efectos de
edificabilidad permitida. Sus condiciones de localización y sus características
físicas vendrán determinadas por los requerimientos técnicos específicos.
Ondara, Octubre de 2.007
Juan V. Pedro Ruano
ARQUERO-PEDRO ARQUITECTOS S.L.
Plaça del Convent ,2 Telèfon 96 576 60 00 Fax 96 576 60 81 03760 Ondara
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FICHA DE GESTION
UNIDAD EJECUCION A
Superficie TOTAL
Techo edificable
Unidades Aprov.
Suelo Edificable
Suelo Dotacional
=
=
=
=
=
17.554 M2 s
13.512 M2 t
13.512 Uda
6.291 M2 s
11.263 M2 s
Servicios Urbanos
35 M2 suelo
Viario
7.795 M2 suelo
Equipamiento
2.146M2 suelo
Suelo dotacional afecto a su destino
2.449 M2 s
Aprovechamiento Objetivo
13.512 M2 techo
Aprovechamiento Subjetivo
13.512M2 techo
El aprovechamiento Objetivo es el que resulta de aplicar las Normas Urbanísticas al suelo edificable, en este
caso es el total del techo residencial de la Unidad.
El aprovechamiento Subjetivo es el que tienen derecho los propietarios de suelo de la Unidad y es:
Para el suelo urbano, el 100 % del producto de su superficie por el aprovechamiento tipo del área de reparto.
Para el suelo urbanizable, el 90 % del producto de su superficie por el aprovechamiento tipo del área de
reparto.
Para las parcelas edificadas, la edificabildad consolidada, si fuera mayor que los anteriores.
El excedente de aprovechamiento es la diferencia entre Aprovechamiento Objetivo y Aprovechamiento
Subjetivo, le corresponde a la Administración y puede ser adquirido por el Urbanizador con las bases de la
proposición económica y de acuerdo al convenio a suscribir.
Condiciones de conexión:
Deberá justificarse la suficiencia de recursos básicos y en especial el abastecimiento de agua.
El diseño, los elementos compositivos y el mobiliario urbano de los espacios públicos se ajustarán a lo
establecido por los servicios técnicos municipales.
Las características funcionales de los diferentes servicios públicos a instalar se determinaran por los servicios
técnicos municipales.
Plaça del Convent ,2 Telèfon 96 576 60 00 Fax 96 576 60 81 03760 Ondara
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Manzana
M.1
M.2
M.3
M.4
M.5
Zona
Bloque abierto
Bloque abierto
Manzana densa
Manzana densa
Manzana densa
Superficie Edificabilidad
1.492
2.611
1.406
2.461
1.282
3.385
462
1.318
1.649
3.737
13.512