Causa 117873 - Servicio de blogs del Poder Judicial de la Provincia

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n°: 117873
Registro n° :
Causa
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MH
REG. SENT. NRO.
Lobos
215/14, LIBRO SENTENCIAS LXX. Jdo. Paz.
En la ciudad de La Plata, a los
21
días del mes de Octubre de 2014,
reunidos en Acuerdo Ordinario los Señores Jueces de la Sala Primera de la
Cámara Segunda de Apelación, Doctores Jaime Oscar López Muro y
Ricardo Daniel Sosa Aubone, para dictar sentencia en los autos caratulados:
"BESSONE VIOLETA AURORA C/ DALESSIO RITA ANDREA S/
HOMOLOGACION DE CONVENIO " (causa: 117873 ), se procedió a
practicar el sorteo que prescriben los artículos 168 de la Constitución de la
Provincia, 263 y 266 del Código Procesal, resultando del mismo que debía
votar en primer término el doctor López Muro.
LA SALA RESOLVIO PLANTEAR LAS SIGUIENTES CUESTIONES:
1ra. ¿Resulta ajustada a derecho la apelada resolución de fs. 17/18?.
2a. ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?
VOTACION
A la primera cuestion planteada el doctor López Muro dijo:
I.- En la especie, el Sr. Juez “a quo” rechazó la homologación del
convenio de desocupación solicitada a fs. 18, con costas a la actora.
Para así decidirlo consideró que no se encuentra glosado el contrato
de locación originario, lo que impide el cotejo del cumplimiento de los
requisitos previstos en la legislación de fondo (arts. 29 y 47 de la ley 21.342)
y que de la lectura de la primera cláusula del convenio se desprende que el
locatario es una persona distinta de la que suscribió el convenio de marras.
II.- Esa forma de decidir la cuestión convocante motivó el alzamiento
de la actora mediante recurso de apelación que funda con los agravios
explicitados a fs. 21/24.
III.- La pretensión de homologación judicial.
Corresponde señalar que nuestro sistema jurídico permite a las partes
disponer libremente de aquellos derechos que fueren disponibles y modificar
los términos de aquellos acuerdos que hubieren pactado, sin otro límite que
los impuestos por la legislación común a los actos jurídicos en general (arts.
21, 953, 954, 1071, 1197 y concordantes del Código Civil).
En tanto ello no fuere contrario a la ley, la moral y las buenas
costumbres y su objeto no estuviere expresamente prohibido, los actos y
contratos deberán se admitidos por las autoridades.
IV.- Atendiendo a la opinión de esta Sala en autos “Ríos, Claudio c/
Ríos, N. s/ Homologación” (causa 112.674, reg. sent. 70/10), citada por la
recurrente, que se vincula con la pregunta acerca de si el Juez debe
“homologar” aquellos acuerdos que se le presenten y en su caso cuáles, en
qué condiciones y cuál será el alcance de la resolución que homologue o no
el acuerdo, estimo conveniente formular las siguientes consideraciones:
1) La homologación. Su objeto.
a) Conforme las disposiciones de los artículos 308 y concordantes del
Código Procesal, el codificador presume que las resoluciones
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homologatorias tienen por objeto pretensiones que se hayan articulado ante
el órgano judicial y a las que las partes ponen finiquito a través de estas
formas alternativas de conclusión del proceso.
La sentencia mediante la cual el Juez resuelve el conflicto es muy
distinta de la que aprueba los acuerdos conciliatorios o transaccionales. En
el primer caso deberá analizar los hechos, la prueba y aplicar el derecho,
con el control de cada parte, que debe hacerse efectivo durante todo el
proceso y por fin frente a la sentencia la que, eventualmente, será revisada
por los Tribunales de instancia ulterior o bien por la extraordinaria.
Se ha sostenido que el auto homologatorio se aparta de esta tarea en
cuanto solamente “aprueba” y para esta aprobación no requiere sino el
mínimo de condiciones para la validez del acuerdo. En este sentido el
artículo 308 del C.P.C.C. establece que el Juez se limitará a examinar la
concurrencia de los requisitos exigidos por la ley para la validez de la
transacción. Sin embargo, otras razones se hacen valer en sentido diverso,
en virtud de que la ley establece –ya no para poner fin a un litigio sino para
evitar uno pendiente- que los acuerdos homologados tendrán autoridad de
cosa juzgada y podrán ser ejecutadas por la vía de ejecución de sentencia
(art. 309 CPCC).
2) Se admiten dos posiciones sobre la admisibilidad de la pretensión
homologatoria.
a) Los Tribunales y el legislador han sido restrictivos.
Así en sede laboral se requiere que el órgano judicial verifique si se
ha arribado a una “justa composición de los derechos e intereses de las
partes”. El artículo 15 de la ley 20.744 dispone en su parte pertinente:
”Acuerdos transaccionales conciliatorios o liberatorios. Su validez. Los
acuerdos transaccionales, conciliatorios o liberatorios sólo serán válidos
cuando se realicen con intervención de la autoridad judicial o administrativa,
y mediare resolución fundada de cualquiera de ésta que acredite que
mediante tales actos se ha alcanzado una justa composición de los derechos
e intereses de las partes. ... “
En el Código de rito civil, para la aprobación de la cuenta particionaria
se requiere que las partes la convaliden dentro de los diez días de celebrada
la audiencia a la que deberán concurrir (arts. 731, 732 del Código Procesal).
De igual manera, la Ley de Concursos (art. 52 ley 24.522) exige al
Juez la observación de múltiples requisitos para la homologación del
acuerdo que no es necesario señalar en este análisis y que hacen al control
de legalidad.
Y por último, y sin pretender agotar la lista, citaré al sistema de
mediación local (ley 13.951) que impone al Juzgado la obligación de verificar
si el acuerdo compone en forma justa los intereses de la parte (art. 19).
A la vista de las exigencias puestas por el legislador en estos casos
específicos, habrá de concluirse, en una primera fase, que si la
Administración de Justicia tiene como finalidad sustancial la de dirimir los
conflictos, evitando la justicia por mano propia, en principio no aparece su
función ligada a la de “aprobar” cualquier tipo de acuerdos que las partes
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logren en el ejercicio de sus derechos. Antes bien deberíamos decir que tal
función no es tarea judicial. De lo contrario los Jueces podrían verse en la
obligación de “homologar” todo tipo de convenio o contrato que se les
presente a esos fines. Y si bien algunos contratos son simples, no faltarían
aquellos pactos complejos que abarcan cientos de situaciones posibles e
imaginables. ¿Qué significaría entonces la “homologación”? ¿Qué es lo que
podría ejecutarse ulteriormente por la vía de ejecución de sentencias?
b) En apoyo de una posición más amplia observo que la justicia
cumple un rol clarificando los derechos y dando certeza a los justiciables, lo
que facilita la negociación merced a tal garantía o seguro. De tal modo, la
admisión a los fines homologatorios de contratos con objeto simple, ha de
aceptarse. Pero en tales casos, la resolución homologatoria podrá precisar
los alcances de la aprobación. De igual manera, en caso de ejecutarse el
convenio homologado, habrá de estar prevenido el órgano judicial que la
parte demandada deberá ser debidamente oída y que deberán flexibilizarse,
o si se quiere adecuarse, las normas procesales que limitan las defensas
posibles.
En cualquier caso, la “homologación” no podrá abarcar las cuestiones
no pactadas o previstas, o las circunstancias de hecho ulteriores al acuerdo
de las partes. Bueno es señalarlo: tampoco pueden ser éstas abarcadas por
la sentencia que dirime la contienda y son siempre motivo de excepción o
defensa, aún en el proceso de ejecución.
3) A modo de conclusión liminar considero que, como regla, debe
rechazarse la pretensión de que se homologuen convenios o acuerdos
referidos a cuestiones no debatidas ante los Jueces o cuando no existe
conflicto ni norma legal que permita acudir a una convalidación judicial.
Añádese a este argumento de prudencia que si el art. 498 inc. 1
equipare la sentencia homologatoria a la de condena y eleva a la categoría
de título ejecutable el acuerdo homologado, ello exige que el juez puede
vizualizar los alcances del acuerdo ante la eventualidad de que su
cumplimiento sea exigido por esa vía con defensas limitadas para quien
resulta demandado.
Esta “regla” implica que podrá haber excepciones, las que deberán
ser prudentemente evaluadas por el magistrado.
V.- La ley nacional de locaciones urbanas n° 21.342, sancionada el 30
de junio de 1976 -que culminó con la legislación de emergencia que regía
desde el decreto 1580 del año 1943-, en materia de normas procesales,
adoptó el criterio de legislar exclusivamente para el ámbito federal. En tal
sentido, el art. 32 de la norma precitada expresa que las disposiciones del
título V “Normas procesales” (arts. 32 a 50) serán aplicables respecto a
aquellos procesos “que tramiten ante los tribunales nacionales” (art. 32 in
fine).
Por su parte, el art. 678 del C.P.C.C. establece que en aquellos juicios
de desalojo en los que sea aplicable la ley de locaciones urbanas, se regirán
en lo pertinente, por las disposiciones procesales que ésta contenga.
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Así, se ha dicho que el art. 678 del C.P.C.C. autoriza la aplicación de
las disposiciones procesales que contenga la ley de locaciones urbanas
(SCBA, “Ac. y Sent.” 1972-II, 413; L.L. 150-497).
Ahora bien, pese a que ha concluido el ámbito temporal de aplicación
de la ley 21.342 en lo referente al régimen de “locaciones de vivienda” (conf.
arts. 1 y 7, ley cit.) regulado en el título I de dicha ley, cabe analizar si las
normativa procesal contenida en el título V de la misma perdió vigencia.
La cuestión presenta nuevas aristas a partir de la vigencia de la ley de
locaciones urbanas n° 23.091 (B.O. 16/10/84), cuyas disposiciones son de
orden público y rige desde su publicación (art. 29).
Dicha norma no contiene un título referido a “normas procesales”, ni
deroga expresamente la ley 21.342, por lo que podría pensarse que tales
disposiciones siguen vigentes (destaco que de los arts. 32 a 50, los arts. 33
a 44 fueron derogados por la ley 22.434 publicada en el B.O. 26/3/81).
Si bien algunos tribunales consideraron que las disposiciones
procesales que contiene la ley 21.342 dejaron de ser aplicables en esta
provincia (ver jurisprudencia citada en MORELLO-SOSA-BERIZONCE,
“Códigos…”, t. VII-B, 2da., Edición, 1999, pág. 247), considero que tales
normas no han perdido vigencia ya que la limitación temporal no las alcanza
por estar reguladas en otro título y que por lo tanto es aplicable la remisión
genérica contenida en el art. 678 del ordenamiento procesal (han citado,
entre otros, las disposiciones de la ley 21.342: Cám. Civ. y Com. 1ra. Sala II,
Mar del Plata, RSI. 384/94, 27/5/94; Cám. Civ. y Com. San Martín, 62.677,
RSD. 69/2010, 27/05/2010, “BATALLES, CARLOS c/SANDIYU, PABLO
DANIEL s/HOMOLOGACION DE CONVENIO”).
Esta Sala ha considerado que la ley 21.342 se encuentra
parcialmente vigente. Así se ha dicho que el art. 49 regla el procedimiento
previsto por el art. 1564 del Código Civil, a fin de que el locador demuestre
que el inquilino ha hecho abandono definitivo del inmueble arrendado sin
dejar persona alguna en él (causa 104.221, 14/12/2004, RSI. 362/2004,
“Gulayin, Claudia Marcela s/Incidente apelación art. 250”).
Empero, si se sostuviera que dicha remisión no resulta suficiente,
también podría acudirse a dichas normas procesales cuando sea necesario
utilizar leyes análogas a tenor del art. 16 del Código Civil.
VI. Condiciones para la aprobacion judicial de los convenios de
desocupación.
El art. 47 de la ley 21.342 establece que “Cuando el locatario,
después de celebrar el contrato y estando en ocupación del inmueble,
hubiese convenido con el locador plazos diferentes de los originales, el
locador podrá solicitar directamente el cumplimiento del convenio
presentando el documento respectivo y el juez, previa audiencia del
locatario, decretará el lanzamiento sin más trámite que los correspondientes
a la ejecución de sentencia que condena a hacer. Los convenios a que se
refiere el párrafo anterior deberán haber sido homologados judicialmente.
…”.
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Señalan MORELLO-SOSA-BERIZONCE (“Códigos…”, op. cit., pág.
271), que los convenios de desocupación constituyen una de las novedades
de mayor relevancia dentro de la sistemática de la ley 21.342, ya que
permite al locador recuperar el inmueble, una vez finalizado el plazo
convenido, sin tener que transitar por una fase de conocimiento,
conformando un verdadero título ejecutorio que le sirve para recabar la
orden de lanzamiento, sin otro trámite que una previa audiencia cuyo objeto
no es el de controvertir la exigibilidad de la restitución formalizada en el
documento.
En consecuencia, a los supuestos homologatorios precedentemente
enumerados, cabe incluir al del art. 47 referido.
VII. Las particularidades del convenio de marras.
Sentada la procedencia de la homologación de los convenios de
desocupación de inmuebles destinados a vivienda con sustento en lo
normado por el art. 47 de la ley 21.342 -entre otras normas y sin que sea
aplicable el art. 29 por haber perdido vigencia- y 678 del C.P.C.C., destaco
que: a) el convenio de desocupación que da cuenta la copia de fs. 5, fue
suscripto entre la actora, en su carácter de propietaria y locadora y la Sra.
Rita Andrea DALESSIO, en su carácter de locataria, ocupante y “…cónyuge
del Sr. Ricardo Alberto Negri y única responsable por abandono de la
relación locativa celebrada por el mismo con la Sra. Bessone con fecha
30/12/2011, …” (cláusula primera); y b) se pactó como fecha de entrega del
inmueble el 16/12/2013, entre las 12 y 13 hs. (cláusula primera y segunda),
una multa de $ 150 diarios en concepto de indemnización por ocupación
indebida (cláusula segunda), una deuda en concepto de alquileres y
servicios impagos de $ 9430 (cláusula tercera), con pacto lanzamiento
(cláusula cuarta) y de cobro por vía ejecutiva (cláusulas cuarta y quinta).
Ahora bien, el objeto del presente juicio es la convalidación judicial de
la voluntad de los contratantes respecto a una fecha determinada de
desocupación, en aras de su ejecución a través de una vía mucho más
rápida y con menor posibilidad de defensa que el juicio de desalojo,
conforme se solicita en el escrito de fs. 6/7 vta..
En función de ello y de lo expresado en el punto IV, la homologación
debe limitarse –de proceder- a la desocupación del inmueble.
Delineados los contornos de la pretensión que se incoa en el presente
proceso, corresponde destacar, tal como apunta el Juez a quo, que para que
proceda la homologación es necesario: a) que intervengan las mismas
partes que suscribieron el contrato de locación excepto los garantes y
quienes ya hubieran desocupado el inmueble; b) que el convenio sea
posterior al vencimiento del plazo contractual y que, consecuentemente, la
fecha de desocupación convenida también lo sea; y c) que el locatario que
suscriba el contrato se encuentre ocupando efectivamente el inmueble (art.
47 ley 21342).
Así, no procede homologar convenios suscriptos en la misma fecha
que el contrato de locación o antes del vencimiento del plazo locativo, salvo
que conlleven una extensión del término locativo.
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El recaudo de la intervención de las mismas personas que
suscribieron el contrato de locación, desplaza la actuación de los garantes y
de aquel inquilino que se hubieran retirado del inmueble. En cualquier caso,
el convenio sólo tendrá oponibilidad a los firmantes, no pudiendo reclamarse
las obligaciones en él contenidas sino a quienes lo suscribieran.
La exigencia de acordar plazos distintos a los establecidos en el
contrato de locación responde a la necesidad de evitar que, a través de este
tipo de convenios, se sortean los trámites exigidos para la desocupación por
falta de pago (Cám. Civ. y Com. 1ra., Sala I, 122.497, RSI. 1209/2002,
22/10/2002, “Iaconante, Miguel A. S.. c/Carvalho y/o ocup. s/Homologación”;
ídem, Sala II, Mar del Plata, 141.323, RSD. 211/2008, 20/5/2008, “Pousada,
José Antonio c/Gonzalez Gonzalez, Nicolasa s/Homologación de convenio”).
Demás está decir que si el locador pretendiera garantizarse el cumplimiento
oportuno de la obligación de desocupar, podría optar por la vía del artículo
677 del C.P.C.C.
Empero, a fin de analizar la procedencia de dichos recaudos no es
necesario contar con el contrato de locación cuando lo alegado por el actor
al promover la acción no es cuestionado por el demandado, siempre que el
accionado sea el titular del contrato ocupante del inmueble y se den los
demás recaudos de procedencia. La ausencia del contrato no siempre puede
justificar el rechazo de la homologación (arts. 163, 164, 260, 261, 266, 330,
375 y 678, C.P.C.C.; 47, ley 21.342).
No obstante, siendo que el convenio de desocupación que se
presenta a homologar, lo es respecto de un contrato locativo de plazo no
vencido a la fecha de su suscripción y se encuentra motivado en una deuda
por alquileres y servicios impagos, donde no habría identidad con los
suscriptores del contrato de locación, entiendo que la vía elegida es
inapropiada para el ejercicio de los derechos en conflicto (arts. 47, ley
21.342, 163, 164, 260, 261, 266, 308, 309, 330, 375 y 678 del C.P.C.C.; 16,
21, 499, 502, 1071, 1197 y 1198 del Código Civil).
Consecuentemente, voto por la AFIRMATIVA.
A la primera cuestión planteada el señor Juez doctor Sosa Aubone
dijo que por análogas razones a las meritadas por el colega preopinante
adhería a la solución propuesta y en consecuencia también votaba por la
AFIRMATIVA.
A la segunda cuestión planteada el Sr. Juez Dr. López Muro dijo: En
atención el acuerdo logrado corresponde, y así lo propongo, confirmar, por
los fundamentos expuestos, la apelada resolución de fs. 17/18, en lo que ha
sido materia de recurso y agravios. Postulo que las costas de la instancia
recursiva, habida cuenta del modo en que se han generado los agravios,
sean soportadas por la recurrente (arts. 68, 69 del Código Procesal).
ASI LO VOTO.
A la segunda cuestión planteada el señor Juez doctor Sosa Aubone
dijo que por idénticos motivos votaba en igual sentido que el doctor López
Muro.
Con lo que terminó el acuerdo, dictándose la siguiente:
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POR ELLO, y demás fundamentos del Acuerdo que antecede, se
confirma la apelada resolución de fs. 17/18, en lo que ha sido materia de
recurso y agravios. Costas de la instancia recursiva a la recurrente. REG.
NOT. DEV.
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