Presentación del Ing. Seminario
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"Construction Management" Ing. Rodolfo Seminario Presidente y Fundador de SYASA Ciclo de conferencias "Construction Management. Una manera eficiente de construir" Auditorio ORT Pocitos 4 de octubre de 2011 kal Gerenciamiento de Construcción. Una forma diferente de contratación de la Construcción Tipos “tradicionales” de Contratos de Construcción • • • • Administración Coste y Costas Precios Unitarios Ajuste Alzado • Diseño y Construcción Tipo I Contratista General (CG) Tipo II DyC Inversor/Propietario/Comitente • Partes Diseño Constructor Relación de Partes Inversor Primera Fase Diseño Constructor Segunda Fase Tipos “tradicionales” de Contratos de Construcción • Sectores de la actividad a) PUBLICO b) PRIVADO c) MIXTO Atributos de los diferentes tipos de Contratos • Contratista General actuando en el Sector Público Características Positivas a) Compromiso de Costo/Plazo b) Precio Competencia para el alcance c) Un contrato para administrar d) Un solo Contratista responsable e) Mínima participación del Inversor Negativas a) Insuficiente experiencia de Construcción durante el Diseño b) Insuficiente experiencia contractual disponible para el Inversor c) No evaluación de la capacidad gerencial del Constructor d) Mínima participación en selección de Subcontratistas (Sub) e) No continuidad entre Diseño y Construcción f) Naturaleza estresante de la Oferta Atributos de los diferentes tipos de Contratos • Diseño y Construcción actuando en el Sector Privado Características Positivas a) Compromiso de Plazo y Precio b) Único Contrato Diseño/Construcción c) Una sola responsabilidad Negativas a) Competición sin documentos completos b) El Diseño afecta al precio d) Permite aceleración plazos c) El Propietario debe tener experiencia en Construcción e) Experiencia de Construcción durante Diseño d) Posible conflicto de intereses en un Contrato f) e) No sinergia en la solución de problemas Unidad entre Diseño y Construcción Atributos de los diferentes tipos de Contratos • Comunes a ambos tipos de Contratos, en el sector Público y en el Privado Características Positivas a) El Inversor se separa de la mayoría de los riesgos de Construcción b) La performance del Contratista se asegura por un Seguro c) El Contratista es un participante a riesgo dentro del Proyecto d) Se usan participantes ya existentes dentro de la Industria Negativas a) Largo tiempo de Retención en Subc. terminados b) Incluye los costos de Propuesta c) Relación controvertida entre Contratista e Inversor d) Pases de los pagos entre actores de la Construcción e) Cuestionable competencia entre Subc. f) Supervisión observable de Subc. g) No contratación directa con Subc. h) Inversor delega autoridad para cambios (Balance y Cambios) ¿Cómo optimizar las particularidades de los Sistemas? Mantenimiento de los atributos positivos a) b) c) d) e) f) Firme compromiso de Costo, Plazo y Calidad Precio Competitivo para un dado “Alcance de Tareas” Permitir una ruta “Fast-Track” Disponer de experiencia de constructor en la etapa de Diseño Continuidad de las acciones entre fases de Diseño y Construcción Emplear participantes establecidos en la Industria Eliminación de los aspectos negativos del Contratista Gral. G a) b) c) d) e) f) Eliminación de la carencia de experiencia durante el Diseño Inversor con suficiente experiencia en Construcción Falta de intervención del Inversor en el proceso de decisión durante la Construcción Limitada participación del Inversor en la selección de los Subc. Falta de continuidad entre Diseño y Construcción Tensiones durante el período de preparación de Ofertas ¿Cómo optimizar las particularidades de los Sistemas? • Eliminación de los aspectos negativos del Sistema de Diseño y Construcción a) b) c) d) e) f) Competencia se desarrolla sin documentos completos Las características del Diseño afectan la economía del Contratista. El Inversor debe tener malta experiencia en Construcción. Potenciales conflictos de intereses por responsabilidades cruzadas. Falta de toma de decisiones balanceadas. No puede usarse en el Sector Público sin modificaciones. (Diseño/Licitación/Construcción). g) Falta de sinergia en la solución de problemas. ¿Cómo optimizar las particularidades de los Sistemas? • Eliminación de aspectos negativos comunes a) b) c) d) e) f) g) h) i) j) Retenciones por largo tiempo a Subc. Modificar la forma de hacer las propuestas Resolver la posición antagónica de Inversor y Contratista Minimizar los “pasa manos” en los pagos a los Subc. Cuestionable competencia entre los Subc. Manejo del riesgo estáticos (no influencia gerencial) y dinámicos (con influencia gerencial) Supervisión observable de los Subc. No contratos directos del Inversor con los Subc. Falta de Control de Cambios y Balances Delega autoridad para la resolución de Órdenes de Cambio Los Contratos de Construcción y la vida de una Obra Comparativo de tenencia de servicios Factibilidad Fase de Diseño Fase de Construcción Fase de Garantía Diseño y Construcción del Contratista y la Participación del GC Tenencia del Contratista General Partes Intervinientes Tipo de Contratación Invers. Contratista General X Diseño y Construcción X Construction Management X CG CM X A/I CD X X X X Subc. Prov. X X X X X X Sistemas de Contratación Las tres estructuras básicas del Sistema de Contratación Equipo Propietario Propietario Propietario $ A $ A GC A/E D-B GC A/E A/E $ A $ A/E $ Subcontratista Contratista principal $ $ $ Sub Subc. Sub Subc. Subc. Sistema D-B ACM según Sistema CM Subcontratista Sistema GC a) b) c) d) e) f) CM elimina algunos eslabones en la cadena de valor Agrega un gerente de Construcción a la Organización Eleva de nivel a los Subc. El inversor contrata directamente con los Subc. y Proveedores Aumenta la relación de Agente del Inversor. Crea un equipo para el diseño, gerenciamiento y administración del Proyecto Posibilidad de optimización del proyecto en función del tiempo Posibilidad de optimización Tiempo Tipos de Contratos de Construction Management ACM (Agency Construction Manager) OCM (Owner Construction Manager) GMPCM (Guaranteed Maximum Price CM) XCM (Extended Construction Management) a) Design-XCM b) Contractor- XCM c) Contractor/Constructor - XCM Conflicto de Intereses • Potencialidad Alto Alto D-B Bajo G-C ACM GMPCM XCM Bajo Conflicto de intereses respecto de los tres sistemas Dualidad de Servicios XCM La idea fundacional del CM se erosiona cuando se opta por esquemas contractuales con dualidad de intereses Areas de Conocimiento del GC a) Presupuestos b) Contratos c) Toma de Decisiones d) Manejo de la Información e) Materiales y Equipos f) Gerenciamiento de Proyecto g) QA/AC h) Análisis de Riesgo i) Seguridad e Higiene j) Planificación y Programación k) Ingeniería de valor La competencia del Project Management Project Management Responsabilidades Project Manager = Inversor La competencia del Project Management Project Management Construcción Responsabilidades Relación Project Manager - Construction Manager Project Manager (PM) Construction Manager (CM) Inversor Proyectista Contratista 1 Construction Manager Contratista 2 Contratista N Proveedores Etapas de una obra Pre-construcción Construcción Post-construcción Etapas de las obras Pre Construcción Posibilidad de optimización Construcción Tiempo Pos Construcción Fast Track Método Tradicional de Construcción Diseño Licitación Construcción Método de Construction Management Construcción Terminaciones Etc, ... Revestimientos Carpinterías Equipos Instalaciones Estructuras Mov de Suelos Diseño Disminución de Plazo Muchas Gracias!
