Zofri - Reseña Anual de Clasificación

Clasificación
Instrumento:
Títulos accionarios Nemotécnico ZOFRI
Clasificación
Primera Clase Nivel 2
Tendencia
Estable
Estados Financieros: 31 de diciembre de 2014
RESUMEN DE CLASIFICACIÓN
ICR Clasificadora de Riesgo ratifica en Categoría AA-, con Tendencia Estable, la solvencia de ZONA FRANCA DE IQUIQUE
S.A. (en adelante ZOFRI, la Compañía o la Sociedad). En relación a los títulos accionarios, se ratifica en Primera Clase
Nivel 2, las acciones de nemotécnico ZOFRI.
La clasificación de solvencia de ZOFRI se sustenta en el nivel de activos, la posición del mercado, la diversificación, la
madurez de los negocios y la situación financiera de la Compañía. Al respecto:
2
-
Nivel de Activos: Si bien ZOFRI no es líder en la industria en términos de m totales arrendables, sí posee un portafolio
de activos relevantes y existen ciertas características que esta Clasificadora destaca, relacionadas con: i) Beneficios de
la zona franca a través de una concesión por 40 años, donde el régimen tributario que beneficia a las empresas que
operan en zona franca y al administrador de la zona, en este caso ZOFRI, contempla la exención de los Impuestos a las
Ventas y Servicios por las operaciones que se realicen dentro de los recintos de zonas o depósitos francos y exime del
Impuesto de Primera Categoría de la Ley de Impuesto a la Renta, por utilidades devengadas en sus ejercicios
financieros; ii) Incorporación de la ampliación de la VII etapa del Mall ZOFRI y la urbanización de 48 hectáreas
arrendables del Parque Empresarial Alto Hospicio; iii) Nivel de morosidad que en escenarios normales se mantiene en
bajos niveles, pero que tuvo un incremento luego del terremoto de abril de 2014, que produjo daños en locales y
activos arrendados; y iv) Una cartera de proyectos de inversión que hasta el momento ha sido conservadora en su
estructura y financiamiento. Todo lo anterior ha permitido que la Compañía mantenga estabilidad en sus flujos
generados.
-
Posición de Mercado: La Compañía es considerada un motor importante de la actividad económica en las regiones de
Arica-Parinacota y Tarapacá, además del aporte económico del 15% de los ingresos brutos operacionales de ZOFRI,
percibidos por las once comunas presentes en las regiones antes mencionadas, impactando positivamente en los
presupuestos de éstas. Por otro lado, ZOFRI mantiene una participación de mercado relevante en la industria,
2
especialmente en la zona norte del país respecto a otras compañías (en términos de m arrendables y vendibles), con
2
un aproximado de 1.500.000 m . Respecto a las operaciones de la Compañía, los locatarios de ZOFRI poseen
proveedores de muchos países, principalmente de Asia. Asimismo, las ventas de los clientes de ZOFRI al extranjero son
cerca del 44% de las ventas totales. La Compañía tiene contratos de largo plazo con marcas relevantes como COPEC,
Enex, LG, Petrobras, Samsung, entre otros, existiendo también locatarios menores, sobre todo en el mall.
-
Diversificación: Los usuarios de la Zona Franca de Iquique corresponden a participantes de distintos sectores:
combustible, automotriz, electrónico, prendas de vestir, maquinarias y equipos, menaje, textil y otras industrias. El
deterioro de alguna de estas industrias en particular, y la consecuente baja de la demanda por espacios físicos en la
zona franca, no debería tener efectos significativos para ZOFRI, dada esta diversidad de usuarios. Por otro lado, la
Compañía mantiene tres unidades de negocio, que se dedican a distintas actividades como la venta de productos al
detalle, ventas al por mayor, arriendo y venta de terrenos, además de servicios logísticos. Finalmente, cabe mencionar
que la Compañía no se ubica únicamente en Iquique, si no que gracias a la modificación de la Ley de Zonas Francas,
permitió que el régimen de franquicias de Iquique también se aplique en Arica, permitiéndole a la Compañía
diversificarse geográficamente dentro de la zona norte.
-
Madurez de los Negocios: La Compañía mantiene cierta cantidad de metros arrendables madurando para los
próximos años, lo que significa que el futuro aporte de los activos al EBITDA debería ser mayor. Se espera que durante
los próximos años, el porcentaje de ocupación del Parque Empresarial Alto Hospicio aumente conforme más empresas
se vayan instalando. Los demás activos de la Compañía mantienen un porcentaje de ocupación al 100%, aunque se
espera la consolidación de la ampliación del mall, que empezó a operar en el segundo semestre de 2014.
2
-
Situación financiera: ZOFRI ha mostrado una marcada estabilidad, a excepción del terremoto ocurrido en abril de
2014, considerado como un shock transitorio, afectando a los márgenes, EBITDA y utilidades. En adición a lo anterior,
los indicadores de deuda de la Compañía son relativamente estables, manteniendo sólo un préstamo bancario que le
permitió financiar una fracción de sus planes de inversión. Esta Clasificadora considera que esta deuda, que vence en
agosto de 2015, no deteriora en absoluto los indicadores de la Compañía, incluso si la Compañía decide emitir un
nuevo préstamo bancario de similar monto para refinanciamiento. Lo anterior considerando que los nuevos planes de
inversión significarán ingresos adicionales para la Compañía en los próximos períodos.
Respecto la situación financiera, los ingresos consolidados de la Compañía aumentaron un 10,8% entre diciembre de
2013 y diciembre de 2014, debido principalmente al mayor uso de módulos por la ampliación del centro comercial,
mayores superficies colocadas en el mercado (como la urbanización del Parque Empresarial de Alto Hospicio), además de
mayores derechos de asignación y mayores ingresos por almacenaje de mercaderías en almacenes públicos y patios del
Centro Logístico ZOFRI. Por otro lado, el EBITDA disminuyó hasta $8.169 millones al cierre de 2014 (26,5% menos que al
cierre de 2013), producto de costos asociados al terremoto ocurrido en abril de 2014 (reparaciones y mantenimiento),
relacionado con los deducibles del seguro contratado en caso del siniestro, además de mayores remuneraciones
derivadas de la última negociación colectiva. Además hubo una mayor contratación de unidades de vigilancia con el fin de
entregar un mejor servicio al mall.
Respecto a los principales indicadores de la Compañía, en el periodo comprendido entre diciembre de 2013 hasta
diciembre de 2014, el ratio de endeudamiento total de la Compañía disminuyó levemente desde 1,99 veces hasta 1,95
veces. Debido a la naturaleza del negocio, la Compañía posee ingresos diferidos por concepto de derechos de asignación
y por concepto de arriendo, lo que tiene efecto en los pasivos. Esta Clasificadora calcula el endeudamiento total restando
las cuentas mencionadas anteriormente, resultando en un indicador de 0,93 veces al cierre de 2014, respecto a 0,95
veces al cierre de 2013. El endeudamiento financiero neto aumentó desde 0,25 veces a diciembre de 2013 hasta 0,33
veces a diciembre de 2014, debido exclusivamente a un menor efectivo de la Compañía, ya que la deuda financiera de la
Compañía permaneció casi invariable. El indicador Deuda Financiera Neta / EBITDA aumentó desde 0,75 veces hasta 1,40
veces (entre el periodo diciembre 2013-2014) debido principalmente al menor EBITDA de la Compañía.
En relación a los títulos accionarios de ZOFRI, la ratificación en Primera Clase Nivel 2 obedece a la presencia bursátil a
través de market maker, floating (28,72%) y a la Clasificación de solvencia de la Compañía (AA- Tendencia Estable).
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DEFINICIÓN DE CATEGORÍAS
CATEGORÍA AA
Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una muy alta capacidad de pago del capital e intereses en los
términos y plazos pactados, la cual no se vería afectada en forma significativa ante posibles cambios en el emisor, en la
industria a que pertenece o en la economía.
La Sub t
í “-” indica una menor protección dentro de la Categoría AA.
PRIMERA CLASE NIVEL 2
Títulos accionarios con una muy buena combinación de solvencia y estabilidad en la rentabilidad del emisor y volatilidad
de sus retornos.
METODOLOGÍA DE CLASIFICACIÓN
SOLVENCIA
Metodología utilizada:
- Metodología General de Clasificación de Empresas.
- Metodología de Clasificación Industria de Rentas Inmobiliarias.
TÍTULOS ACCIONARIOS
Metodología utilizada: Títulos Accionarios de Sociedades Anónimas.
EVOLUCIÓN DE CLASIFICACIÓN
Títulos Accionarios
Clasificación
Acción de Clasificación
Tendencia
Acción de Tendencia
Jun-12
Primera Clase Nivel 2
Primera Clasificación
Estable
Primera Clasificación
May-13
Primera Clase Nivel 2
Confirmación
Estable
Confirmación
May-14
Primera Clase Nivel 2
Confirmación
Estable
Confirmación
May-15
Primera Clase Nivel 2
Confirmación
Estable
Confirmación
La opinión de ICR Chile Clasificadora de Riesgo, no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado
instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la
Superintendencia de Valores y Seguros, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la
clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma.
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ZONA FRANCA DE
IQUIQUE S.A.
CLASIFICACIÓN DE RIESGO DEL NEGOCIO
1.
Fecha Informe:
Junio.2015
ANTECEDENTES DE LA COMPAÑÍA
ZOFRI se constituyó como sociedad en febrero de 1990, con el objetivo de administrar y explotar la zona franca de
Iquique a través de una concesión que tiene una duración de 40 años desde otorgada ésta. Para ZOFRI, el contrato de
concesión comenzó a regir en septiembre de 1990 y hoy en día sus actividades principales son el arriendo de locales para
la venta al detalle, el arriendo de terrenos para actividades industriales y comerciales, y la prestación de servicios para el
almacenamiento de mercaderías.
Durante el año 2014, cerca de 2.173 usuarios desarrollaron sus actividades en la zona franca, a través del uso de al menos
uno de las siguientes instalaciones de ZOFRI: Recintos Amurallados I y II, Barrio Industrial, Mall ZOFRI, Parque Chacalluta,
Centro Logístico y Parque Empresarial ZOFRI Alto Hospicio. Las principales características de estos activos se presentan en
la Tabla 1.
GESTIÓN INMOBILIARIA
MALL ZOFRI
Descripción
Edificio de
exhibición y
venta de
productos al
detalle.
Usuarios /
asignatarios (N°)
213 (438
locales)
Superficie
Superficie
arrendable /
vendible
% de ocupación
Recinto
Amurallado
Barrio Industrial
Área destinada al
comercio
mayorista. En este
recinto, se
ingresan y
despachan
mercancías, tanto
para Chile como
para los países
vecinos.
Área destinada a la
instalación de
empresas
(principalmente
automotrices) que
tengan como
objetivo el
almacenar y
comercializar sus
productos.
1.028
Parque
Empresarial Alto
Hospicio
Propiedades
destinadas al
arriendo para
potenciar
principalmente el
comercio
automotriz y
empresas de
servicios a la
minería.
CENTRO
LOGÍSTICO ZOFRI
Sistema logístico
destinado al
almacenaje de
mercaderías.
Adicionalmente se
ofrecen servicios
de administración
de operaciones
logísticas.
156
Terreno: 16.819
m2
Patio: más de
5.000 m2
1.322.000 m2
2
864.936 m
25.070 m2
32.558 m2
482.991 m2
19.800 m2
888.000 m2
100%
36%
100%
27%
57.555 m
100%
860.000 m
2
Este parque está
destinado a la
venta y arriendo
de terrenos
urbanizados y no
urbanizados para
el desarrollo de
actividades
industriales.
10 usuarios del
sistema franco,
20 usuarios en
régimen general
9
2
PARQUE
INDUSTRIAL
CHACALLUTA
Tabla 1: Unidades de negocio de ZOFRI. (Fuente: Memoria 2014, ZOFRI)
Una de las ventajas de la zona franca es su régimen de exenciones tributarias y aduaneras. Esto significa que las
mercancías depositadas en las instalaciones de la zona franca pueden ser comercializadas allí, y dentro de la Primera y
Decimoquinta regiones, sin el pago de IVA ni aranceles aduaneros.
ZOFRI es un actor relevante para las comunidades de las regiones donde se autoriza la zona franca, esto por dos motivos
principales: (1) la Compañía debe entregar anualmente el 15% de los ingresos brutos percibidos a las 11 comunas de las
regiones de Tarapacá y Arica-Parinacota; y (2) entrega miles de puestos de trabajo para la comunidad, lo que permite el
desarrollo de la actividad comercial e industrial en la zona.
INDUSTRIA
RENTAS
COMERCIALES
En relación a la estructura de propiedad de ZOFRI, su controlador es la Corporación de Fomento de la Producción (CORFO)
con el 71,28% del capital accionario. Por su parte, la Tesorería General de la Republica, mantiene el 1,40% de la
propiedad, lo cual le otorga al Estado de Chile, una participación total (directa e indirecta) de 72,68% del capital social de
la Compañía. Los doce mayores accionistas se detallan en la siguiente tabla:
5
ZONA FRANCA DE
IQUIQUE S.A.
Fecha Informe:
Junio.2015
Nombre
CORPORACIÓN DE FOMENTO DE LA
PRODUCCIÓN
COMPASS SMALL CAP CHILE FONDO DE
INVERSIÓN
BTG PACTUAL SMALL CAP CHILE FONDO
DE INVERSIÓN (CTA. NUEVA)
BANCHILE C. DE BOLSA
LARRAÍN VIAL S.A. C. DE BOLSA
TESORERÍA GENERAL DE LA REPÚBLICA
SIGLO XXI FONDO DE INVERSIÓN
BCI C. DE BOLSA
INVERSIONES ORO LIMITADA
CHILE FONDO DE INVERSIÓN SMALL CAP
INV. UNIÓN ESPANOLA
VALORES SECURITY C. DE BOLSA
12 mayores accionistas
Participación
71,28%
3,14%
2,53%
2,06%
2,01%
1,40%
1,07%
0,86%
0,85%
0,84%
0,82%
0,81%
87,67%
Tabla 2: Estructura de propiedad a marzo de 2015. (Fuente: SVS)
Nombre
PATRICIO SESNICH STEWART
ADRIANA DELPIANO PUELMA
FELIPE PÉREZ WALKER
GIORGIO MACCHIAVELLO YURAS
CLAUDIA ROJAS CAMPOS
EUGENIO HIDALGO GONZÁLEZ
GERARDO MARTÍN UÑA
Cargo
Presidente
Vicepresidente
Director
Director
Director
Director
Director
Tabla 3: Directorio (Fuente: SVS)
Nombre
ALEJANDRO ITURRA PEÑA
CRISTÓBAL DONOSO LARRAÍN
JAIME SOTO ZURA
CARLOS SMITH TARDEL
NELSON ROZAS PINEDA
JOHANNA DÍAZ RIQUELME
Cargo
Gerente General
Gerente de Negocios
Gerente de Planificación y
Desarrollo
Gerente ZOFRI Arica
Gerente de Administración y
Finanzas Interino
Gerente de Asuntos Legales
Tabla 4: Principales miembros de la administración (Fuente: SVS)
En relación al directorio, éste está constituido por siete miembros con duración de dos años en sus funciones, pudiendo
ser reelegidos indefinidamente. Los miembros del actual directorio fueron elegidos en abril de este año según se detalla
en la Tabla 2.
La Compañía cuenta con un Comité de Directores conformado por un director independiente y dos vinculados al
controlador. El señor Felipe Pérez preside el Comité con el cargo de presidente y en su calidad de director independiente,
mientras que la señorita Claudia Rojas y el señor Gerardo Uña fueron nombrados como directores vinculados al
controlador en la sesión de Directorio desarrollada en abril de 2014.
Respecto a la administración de la Compañía, ésta es presidida por don Alejandro Iturra con el cargo de gerente general,
quien ejerce sus funciones desde septiembre de 2014 en reemplazo de don Claudio Vildósola, quien ejerció su cargo hasta
julio de 2014.
El 1 y 2 de abril de 2014, el terremoto afectó directamente a la Compañía, provocando pérdidas en los activos y el cierre
de sus locales y galpones, teniendo finalmente como consecuencia un menor nivel de ventas. Pese a lo anterior, la
Compañía mitigó estos efectos debido a la cobertura de los seguros contratados sobre bienes físicos, pérdidas por
arrendamiento y equipos eléctricos, las que permitieron recuperar las condiciones normales de operación en pocos días.
Durante el 2014, la Compañía desarrolló dos proyectos emblemáticos para las comunidades de Alto Hospicio y de
Iquique: la primera etapa del Parque Empresarial y la séptima etapa del Mall Comercial.
Durante el 2014 se produjeron paralizaciones en algunos puertos del país, impactando en la cantidad de productos
importados/exportados por usuarios de las instalaciones de ZOFRI. Nuevamente, estas paralizaciones impactan en el
volumen de ventas de los clientes de ZOFRI. La Compañía recibe de estos clientes un pago fijo correspondiente al
arriendo percibido, por tanto afectó a las tasas de morosidad.
Los proyectos de inversión de la Sociedad son normalmente financiados con recursos provenientes de la propia
operación. Durante el año 2013 sin embargo, y dada la envergadura de los proyectos de la Compañía, ZOFRI incorporó
deuda bancaria (con vencimiento en agosto de 2015) para financiar parte de esta cartera de inversión.
INDUSTRIA
RENTAS
COMERCIALES
El Plan de inversiones para el 2015, considera el desarrollo y la concreción de 25 proyectos de arrastre, por $5.263
millones y 8 nuevos proyectos por $2.306 millones adicionales, sumando en total $7.569 millones. El plan incluye además,
proyectos alineados a la Responsabilidad Social Empresarial con el Medio Ambiente.
6
ZONA FRANCA DE
IQUIQUE S.A.
Proyectos de Arrastre
Complementación de obras de Parque Empresarial ZOFRI de
Alto Hospicio
Complementación de obras en la VII Etapa del Mall
Nuevo Sistema ERP de clase mundial
Ampliación y urbanización del Parque Industrial ZOFRI Arica
Fecha Informe:
Junio.2015
Proyectos Nuevos
Mejoramiento Operacional del Recinto Amurallado
Reconversión Patio de Comidas en la Etapa IV del Mall
Renovación de cielos en las Etapas II y III del Mall
Renovación de Servidores
Renovación Red de Agua Potable y control de pérdidas en
Recinto Amurallado
Renovación de escaleras mecánicas en la Etapa V del Mall
Tabla 5: Plan de Inversiones de la Compañía
(Fuente: Memoria 2014 de ZOFRI)
2.
PRINCIPALES FACTORES DE RIESGO DEL NEGOCIO
 Poca flexibilidad del sistema público: La Compañía, al ser de propiedad mayoritariamente estatal, se rige por
normativas propias de empresas públicas, lo cual le impide, por ejemplo, hacer inversiones en terceras empresas,
y tener otra clase de giros. Este punto, limita su actuar como Sociedad Anónima.
 Concesión de administración finita: El derecho de administración de la zona franca, fue otorgado por ley por un
período finito de tiempo, con lo cual podría existir un riesgo operacional y financiero en el caso que ésta no se
renueve al momento de su extinción.
 Coordinación con actores relevantes de la zona: Al ser un actor de considerable relevancia para el desarrollo
regional, ZOFRI requiere la coordinación con otros organismos e instituciones, que le permita facilitar las
operaciones de ésta, por ejemplo, en temas relacionados con obras viales, portuarias, sanitarias y desarrollo
inmobiliario, entre otras actividades. Lo anterior conlleva el riesgo que ante cualquier paralización de estos
actores por ejemplo, la actividad comercial normal de la zona franca se podría ver interrumpida, tal y como
ocurrió durante este año tras la paralización de algunos puertos de nuestro país.
 Riesgos de siniestros: La Compañía se ve enfrentada a riesgos de siniestros, como incendios, paralizaciones,
inundaciones, terremotos u otros desastres naturales. Si bien la Compañía no puede controlar estos riesgos, sí los
mitiga en parte a través de contratos con compañías de seguros para cubrir estos riesgos asociados.
 Sensibilidad a la actividad económica: Un cambio en el nivel de ingreso de las personas, como resultado de un
período de contracción económica, podría afectar el intercambio comercial en la zona franca. Si bien la Compañía
no puede controlar este riesgo, sí lo mitiga en parte a través de contratos que en general son a mediano o largo
plazo.
3.

SISTEMA FRANCO
Marco Legal
La Ley 18.846 autorizó al Estado a desarrollar actividades económicas en materia de administración y explotación de la
Zona Franca de Iquique a través de una sociedad anónima con la cual se firmó un contrato de concesión para la
administración y explotación de la Zona Franca. Esta compañía fue ZOFRI, quien mantiene la concesión por 40 años
contados desde la fecha del contrato y que incluye el uso de locales para la venta al detalle, el uso y venta de terrenos
para actividades industriales y comerciales, prestación de servicios para el almacenamiento de mercaderías, prestación de
servicio computacionales y realizar las demás prestaciones relacionadas con dicha actividad.
La normativa considera el pago del 15% de los ingresos brutos anuales de ZOFRI por la concesión que administra, monto
que va en beneficio de los once municipios de las regiones de Tarapacá y de Arica-Parinacota.
INDUSTRIA
RENTAS
COMERCIALES
El régimen tributario que beneficia a las empresas que operan en zona franca, así como también a la Sociedad
1
Administradora (ZOFRI), contempla las siguientes franquicias :
1
Fuente: Servicio de Impuestos Internos
7
ZONA FRANCA DE
IQUIQUE S.A.
Fecha Informe:
Junio.2015
-
Exención de Impuesto a las Ventas y Servicios por las operaciones que se realicen dentro de los recintos de Zonas o
Depósitos Francos.
-
Exención del pago del Impuesto de Primera Categoría de la Ley de Impuesto a la Renta, por utilidades devengadas
2
en sus ejercicios financieros producidas por las actividades en zona franca .
Adicionalmente, la Zona Franca de Iquique está regulada principalmente por el DFL de Hacienda N° 2 del 2001, y sus
modificaciones posteriores, denominado Ley de Zonas Francas.
Mientras las mercancías permanezcan en la Zona Franca se consideran como si estuvieran en el extranjero y, en
consecuencia, no están sujetas al pago de derechos, impuestos, tasas y demás gravámenes que afectan a la importación
3
de bienes bajo el régimen general de comercio exterior del país . La comercialización de estas mercancías quedan afectos
a algunos tipos de derechos e impuestos dependiendo de cuál sea su destino (a la zona franca de extensión, al resto del
país o al extranjero).
 Operaciones sistema franco
4
Entre diciembre de 2013 y diciembre de 2014, las ventas de las empresas usuarias instaladas en la zona franca de Iquique
disminuyeron en 12,1%, totalizando US$3.888 millones (Gráfico 1). Al respecto, las ventas al extranjero fueron de
US$1.888 millones (CIF), seguidas de las ventas a la Zona Franca de Extensión, vale decir, las regiones de Tarapacá y AricaParinacota, las que llegaron a US$1.837 millones (CIF). Por su parte, las ventas al resto de Chile fueron por US$163
millones (CIF).
El 51% de las ventas totales durante el 2014 corresponden a Chile. Los destinos extranjeros de mayor importancia fueron
Bolivia, Paraguay y Perú que concentraron el 26%, 11% y 7% de las ventas totales, respectivamente. El restante 5%
corresponde a otros países como Uruguay, Brasil, Argentina, entre otros.
El deterioro de las ventas en el 2014 respecto al 2013, se debe principalmente:
-
Al terremoto ocurrido en abril de 2014, categorizado como un shock transitorio, que afectó la actividad económica de
la zona norte del país y las ventas en las tres unidades de negocio de ZOFRI. De acuerdo a lo anterior, también afectó
al número de usuarios que disminuyó desde 2.189 a diciembre de 2013 hasta 2.173 usuarios a diciembre de 2014.
-
Menor crecimiento de economías como Paraguay y Perú que concentran alrededor del 20% de las ventas de la ZOFRI.
Además se agrega la desaceleración de Chile, resaltando la menor actividad minera explicado por un menor precio
del cobre.
-
El tipo de cambio, que afectó al comercio en general, sobre todo a ZOFRI que comercializa productos que son
importados.
Por otra parte, las compras del sistema franco tuvieron una contracción de 8,3% entre los años 2013 y el 2014. El principal
5
proveedor del sistema franco corresponde a Asia, con el 61% de las compras , le sigue Norteamérica con el 21%, América
Latina con el 14%, Europa con el 3% y otros proveedores aportan con el 1%.
INDUSTRIA
RENTAS
COMERCIALES
2
Zona Franca es el área o porción unitaria de territorio perfectamente deslindada y próxima a un puerto o aeropuerto, amparada por presunción de
extraterritorialidad aduanera, como asimismo los recintos instalados fuera de ella. El Decreto Ley N° 1055, de 1975, autoriza el establecimiento de Zona
Franca en Iquique y Punta Arenas (Servicio de Impuestos Internos).
3
Fuente: ZOFRI
4
Fuente: ZOFRI
5
China, Hong Kong y Taiwán suman US$ 1.912 millones (CIF), alcanzando el 46% de las importaciones de las empresas usuarias del sistema FRANCO durante
el 2014.
8
ZONA FRANCA DE
IQUIQUE S.A.
EVOLUCIÓN VENTAS Y COMPRAS DEL SISTEMA
FRANCO (MM US$, CIF)
EVOLUCIÓN VENTAS AL EXTRANJERO POR DESTINO
2014 (MM US$, CIF)
6.000
Fecha Informe:
Junio.2015
1.200
1.000
800
600
400
200
-
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
Ventas
Bolivia
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
414
602
753
867
694
664
934
1057 1134
996
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Paraguay 120
147
207
284
211
344
429
395
407
411
2.285 2.644 3.432 2.903 3.485 4.290 4.411 4.421 3.888
Perú
208
222
240
264
229
304
347
359
376
291
Otros
142
142
134
125
104
124
154
196
162
190
Compras 2.436 2.887 3.920 2.879 3.936 4.743 4.840 4.555 4.178
Gráfico 1: Evolución ventas sistema franco, CIF
(Fuente: Memoria anual ZOFRI)
Gráfico 2: Evolución usuarios sistema franco, CIF
(Fuente: Memoria anual ZOFRI)
Los rubros que experimentaron un mayor volumen de transacciones durante el 2014, fueron: automotriz, combustibles y
lubricantes, prendas de vestir, aparatos de electrónica y menaje, y artículos de hogar.
Las operaciones del sistema franco dependen de manera significativa del comportamiento del mercado nacional y de
algunos países externos tales como Bolivia, Perú y Paraguay, principales países de destino de las ventas de este sistema.
Además dependen de otros factores no manejables como puertos, facilidad en el transporte terrestre, entre otros.
4.
FACTORES PRIMARIOS/ADICIONALES EN LA CLASIFICACIÓN DE RIESGO DEL NEGOCIO
A continuación se muestran los principales factores analizados por ICR para determinar la clasificación de riesgo de la
Compañía, en relación a las características de la industria a la que pertenece. En este sentido:
INDUSTRIA
RENTAS
COMERCIALES
2
-
Nivel de Activos: Si bien ZOFRI no es líder en la industria en términos de m totales arrendables, sí posee un
portafolio de activos relevantes y existen ciertas características que esta Clasificadora destaca, relacionadas con: i)
Beneficios de la zona franca a través de una concesión por 40 años, donde el régimen tributario que beneficia a las
empresas que operan en zona franca y al administrador de la zona, en este caso ZOFRI, contempla exención de los
Impuestos a las Ventas y Servicios por las operaciones que se realicen dentro de los recintos de zonas o depósitos
francos y exime del Impuesto de Primera Categoría de la Ley de Impuesto a la Renta, por utilidades devengadas en
sus ejercicios financieros; ii) Incorporación de la ampliación de la VII etapa del Mall ZOFRI y la urbanización de 48
hectáreas arrendables del Parque Empresarial Alto Hospicio; iii) Nivel de morosidad que en escenarios normales se
mantiene en bajos niveles, pero que tuvo un incremento luego del terremoto de abril de 2014, que produjo daños
en locales y activos arrendados; y iv) Una cartera de proyectos de inversión que hasta el momento ha sido
conservadora en su estructura y financiamiento. Todo lo anterior ha permitido que la Compañía mantenga
estabilidad en sus flujos generados.
-
Posición de Mercado: La Compañía es considerada un motor importante de la actividad económica en las regiones
de Arica-Parinacota y Tarapacá, además del aporte económico del 15% de los ingresos brutos operacionales de
ZOFRI, percibidos por las once comunas presentes en las regiones antes mencionadas, impactando positivamente
en los presupuestos de éstas. Por otro lado, ZOFRI mantiene una participación de mercado relevante en la industria,
2
especialmente en la zona norte del país respecto a otras compañías (en términos de m arrendables y vendibles),
2
con un aproximado de 1.500.000 m . Respecto a las operaciones de la Compañía, los locatarios de ZOFRI poseen
proveedores de muchos países, principalmente de Asia. Asimismo, las ventas de los clientes de ZOFRI al extranjero
son cerca del 44% de las ventas totales. La Compañía tiene contratos de largo plazo con marcas relevantes como
COPEC, Enex, LG, Petrobras, Samsung, entre otros, existiendo también locatarios menores, sobre todo en el mall.
-
Diversificación: Los usuarios de la zona franca de Iquique corresponden a participantes de distintos sectores: sector
combustible, automotriz, electrónico, prendas de vestir, maquinarias y equipos, menaje, textil y otras industrias. El
deterioro de alguna de estas industrias en particular, y la consecuente baja de la demanda por espacios físicos en la
zona franca, no debería tener efectos significativos para ZOFRI, dada esta diversidad de usuarios. Por otro lado, la
9
ZONA FRANCA DE
IQUIQUE S.A.
Compañía mantiene tres unidades de negocio, que se dedican a distintas actividades como la venta de productos al
detalle, ventas al por mayor, arriendo y venta de terrenos, además de servicios logísticos. Finalmente, cabe
mencionar que la Compañía no se ubica únicamente en Iquique, si no que gracias a la modificación de Ley de Zonas
Francas, permitió que el régimen de franquicias de Iquique también se aplique en Arica, permitiéndole a la
Compañía diversificarse geográficamente dentro de la zona norte.
Fecha Informe:
Junio.2015
-
Madurez de los Negocios: La Compañía mantiene cierta cantidad de metros arrendables madurando para los
próximos años, lo que significa que el futuro aporte de los activos al EBITDA debería ser mayor. Se espera que
durante los próximos años, el porcentaje de ocupación del Parque Empresarial Alto Hospicio aumente conforme
más empresas se vayan instalando. Los demás activos de la Compañía mantienen un porcentaje de ocupación al
100%, aunque se espera la consolidación de la ampliación del mall, que empezó a operar en el segundo semestre de
2014.
INDUSTRIA
RENTAS
COMERCIALES
10
ZONA FRANCA DE
IQUIQUE S.A.
CLASIFICACIÓN DEL RIESGO FINANCIERO
1.
Fecha Informe:
Junio.2015
SITUACIÓN FINANCIERA DE LA COMPAÑÍA
Los ingresos consolidados de la Compañía aumentaron 10,8% entre diciembre de 2013 y diciembre de 2014, debido
principalmente a:
-
Mall: Mayor uso de módulos y espacios en el centro comercial, además de mayores derechos de asignación
relacionados con la ampliación realizado durante el 2014.
-
Gestión inmobiliaria: Mayor uso de terrenos del Barrio Industrial y mayores superficies colocadas en el mercado
como la urbanización del Parque Empresarial de Alto Hospicio, lo que permitió la instalación de las primeras
compañías. Además de mayores derechos de asignación del Recinto Amurallado II.
-
Logística: Mayores ingresos por almacenaje de mercaderías en almacenes públicos y patios del Centro Logístico
ZOFRI.
DISTRIBUCIÓN INGRESOS POR SEGMENTO (%)
INGRESO POR SEGMENTO (MM$)
14.000
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
-
Logística
10,2%
Gestión
Inmobiliaria
46,9%
Mall
Gestión
Inmobiliaria
Logística
Parque
Chacalluta
2011
8.971
10.749
2.267
370
2012
9.545
11.681
2.502
603
2013
9.910
12.086
2.710
633
2014
11.597
13.167
2.862
443
Gráfico 3: Evolución de ingresos por segmento
(Fuente: Elaboración Propia con EEFF de la Compañía)
Parque
Chacalluta
1,6%
Mall
41,3%
Gráfico 4: Distribución de Ingresos por segmento
(Fuente: Elaboración Propia con EEFF de la Compañía)
Los ingresos percibidos por ZOFRI consideran los derechos cobrados a los usuarios por la asignación de terrenos y locales,
pagos que se efectúan al momento de efectuar el contrato y que se reconocen gradualmente durante la duración del
m m
t
m “
f
”,
á
u
u t
pasivo, la que
se va amortizando en la medida que los ingresos por derechos de asignación se reconocen en resultados.
Por otro lado, el EBITDA disminuyó hasta $8.169 millones al cierre de 2014 (26,5% menos que al cierre de 2013), debido
principalmente a:
-
Costos asociados al terremoto ocurrido en abril de 2014 (reparaciones y mantenimiento), relacionado con los
deducibles del seguro contratado en caso de siniestros.
6
Mayores remuneraciones debido a la amortización acelerada para el periodo 2014-2017 . Además hubo una mayor
contratación de unidades de vigilancia con el fin de entregar un mejor servicio al mall.
Debido a la caída del EBITDA, el margen EBITDA cayó desde 43,9% a diciembre de 2013 hasta 29,1% a diciembre de 2014.
Respecto a la deuda financiera, ZOFRI presenta un préstamo bancario con el fin de financiar sus principales proyectos de
inversión, Etapa VII Mall Comercial y Parque Industrial y Automotriz de Alto Hospicio. Dicha obligación está constituida
por un crédito de $17.000 millones, con vencimiento en agosto de 2015.
INDUSTRIA
RENTAS
COMERCIALES
6
En diciembre de 2013, ZOFRI realizó aportes anticipados a los sindicatos a través de una negociación colectiva que tiene una vigencia desde el 2014 hasta el
2017. La Compañía optó por una amortización acelerada de estas remuneraciones, teniendo como efecto una mayor amortización durante el año 2014.
11
ZONA FRANCA DE
IQUIQUE S.A.
Fecha Informe:
Junio.2015
2.
INDICADORES PRIMARIOS/ADICIONALES EN LA CLASIFICACIÓN DE RIESGO FINANCIERO
En el periodo comprendido entre diciembre de 2013 hasta diciembre de 2014, el ratio endeudamiento total de la
Compañía disminuyó levemente desde 1,99 veces hasta 1,95 veces. Debido a la naturaleza del negocio, la Compañía
posee ingresos diferidos por concepto de derechos de asignación y por concepto de arriendo, que tienen efecto
finalmente en los pasivos. Esta Clasificadora calcula el endeudamiento total, restando las cuentas mencionadas
anteriormente, resultando en un indicador de 0,93 veces al cierre de 2014, respecto a 0,95 veces al cierre de 2013. El
endeudamiento financiero neto aumentó desde 0,25 veces a diciembre de 2013 hasta 0,33 veces a diciembre de 2014,
7
debido exclusivamente a un menor efectivo de la Compañía, ya que la deuda financiera de la Compañía permaneció
invariable.
El indicador Deuda Financiera Neta / EBITDA aumentó desde 0,75 veces hasta 1,40 veces (entre el periodo diciembre
2013-2014) debido principalmente al menor EBITDA de la Compañía ya explicado.
La Cobertura de Gastos Financieros disminuyó desde 39,58 veces a diciembre de 2013 hasta 14,64 veces a diciembre de
2014 debido al aumento de los gastos financieros ligados al préstamo bancario, que fue adquirido a través de retiros
mensuales desde septiembre hasta diciembre de 2013, además de mencionar los menores niveles de EBITDA.
Indicador (N° de veces)
Endeudamiento Total8
Endeudamiento Total Ajustado9
Endeudamiento financiero neto10
Deuda Financiera Neta / EBITDA11
Cobertura de Gastos Financieros12
Cobertura de Gastos Financieros Netos13
Razón Circulante14
Dic-11
1,80
0,66
-0,26
-0,68
1,370,96
-15,57
0,62
Dic-12
1,26
0,38
-0,15
-0,46
315,04
-23,03
0,67
Dic-13
1,99
0,95
0,25
0,75
39,58
-37,10
0,90
Dic-14
1,95
0,93
0,33
1,40
14,64
1.321,39
0,38
Tabla 6: Principales Indicadores de la Compañía
(Fuente: Elaboración Propia con los EEFF de la Compañía)
Finalmente, respecto a la rentabilidad del patrimonio, ésta disminuyó desde 28,6% en 2013 hasta 22,8% en 2014, esto
producto de la caída de la utilidad. En relación a la rentabilidad de los activos, ésta disminuyó desde 10,9% en 2013 hasta
7,7% en 2014, producto de las inversiones que se estuvieron realizando durante el último período, las que no se
encuentran finalizadas y cuyo real aporte no se refleja aun en los resultados de la Compañía.
INDUSTRIA
RENTAS
COMERCIALES
7
Deuda Financiera = (Otros pasivos corrientes + Otros pasivos no corrientes)
Endeudamiento Total = Pasivos Totales / Patrimonio
9
Endeudamiento Total Ajustado = (Pasivos Totales – Ingresos Diferidos corriente – Ingresos Diferidos no corrientes) / Patrimonio
10
Endeudamiento Financiero Neto = (Deuda Financiera – Efectivo y equivalentes al efectivo) / Patrimonio
11
EBITDA = Ganancia Bruta – Gastos de Administración y Ventas + Depreciación y Amortización
12
Cobertura de Gastos Financieros = EBITDA / Gastos Financieros
13
Cobertura de Gastos Financieros Netos = EBITDA / (Gastos Financieros – Ingresos Financieros)
14
Razón Circulante = Activos Corrientes / Pasivos Corrientes
8
12
ZONA FRANCA DE
IQUIQUE S.A.
Fecha Informe:
Junio.2015
SOLVENCIA DEL EMISOR
La clasificación de riesgo de una empresa (solvencia) corresponde a la evaluación por parte de ICR del riesgo de crédito
(Probabilidad de Default) al cual ésta se ve expuesta. Se compone como una función de:
1. El rating del negocio de la Compañía, determinado por la evaluación de los factores primarios/adicionales establecido
en la Metodología de Industria de Rentas Inmobiliarias (www.icrchile.cl) y detallado en este informe en el apartado
Factores Primarios/Adicionales de Clasificación de Riesgo del Negocio
2. La evaluación del riesgo financiero, determinado al analizar los indicadores financieros primarios/adicionales,
establecido en la Metodología de Industrias de Rentas Inmobiliarias (www.icrchile.cl) y detallado en este informe en el
apartado Evaluación del Riesgo Financiero.
Los dos componentes – del negocio y financiero –, son combinados para determinar la solvencia del emisor. En la mayoría
de los casos, el riesgo del negocio tendrá una mayor ponderación que el riesgo financiero en la determinación de la
clasificación de solvencia.
Para el caso de ZOFRI, la evaluación del riesgo del negocio, esto es el nivel de activos, la posición del mercado, el portfolio,
la diversificación y la madurez de los negocios, indica que la clasificación de riesgo se inclina hacia categoría AA-. Por otra
parte, la evaluación del riesgo financiero, es decir, la evaluación de los niveles de deuda, apoyan esta clasificación al
tratarse de niveles, por el momento, adecuados, pero que tal y como se comentó en el apartado Evaluación del Riesgo
Financiero, podría ser un factor inductor de un cambio en la clasificación.
CLASIFICACIÓN DE RIESGO DEL INSTRUMENTO

Títulos Accionarios
Los títulos accionarios de la Compañía nemotécnico ZOFRI, se transan en la Bolsa de Comercio de Santiago, presentando
un floating (porcentaje no controlador) de 28,72%, y una presencia bursátil otorgada por Larraín Vial S.A. Corredora de
Bolsa, quien mantiene contrato vigente con ZOFRI en calidad de Market Maker.
La clasificación asignada a los títulos de la Compañía considera tanto la solvencia de la Sociedad (AA-), el floating (28,72%)
y la presencia bursátil otorgada por Larraín Vial S.A. como Market Maker.
INDUSTRIA
RENTAS
COMERCIALES
13
ZONA FRANCA DE
IQUIQUE S.A.
Fecha Informe:
Junio.2015
INDUSTRIA
RENTAS
COMERCIALES
ANEXO
INDICADORES
Activos Corrientes
Activos No Corrientes
Activos Totales
Efectivo y Equivalentes
Otros Activos Financieros Corrientes
Dic-11
11.268
65.538
76.806
7.258
0
Dic-12
8.512
67.519
76.032
4.110
846
Dic-13
14.317
88.117
102.434
5.309
3.389
Dic-14
12.421
90.608
103.030
3.451
2.189
Pasivos Corrientes
Pasivos No Corrientes
Pasivos Totales
Ingresos diferidos corrientes
Ingresos diferidos no corrientes
Pasivos ajustados por ingresos diferidos
Deuda Financiera Corriente
Deuda Financiera No Corriente
Deuda Financiera Total
Deuda Financiera Neta
Patrimonio
18.159
31.218
49.376
2.763
28.459
18.154
0
0
0
-7.258
27.430
12.661
29.758
42.419
3.146
26.546
12.727
0
0
0
-4.955
33.613
15.838
52.380
68.218
3.848
31.776
32.594
0
17.094
17.094
8.396
34.216
32.406
35.738
68.144
4.195
31.519
32.430
17.090
0
17.090
11.450
34.886
Ingresos de actividades ordinarias
Costos de Explotación
Margen de explotación
Resultado Operacional
Depreciación y amortización
22.357
8.616
13.741
8.576
2.084
24.331
9.685
14.646
8.311
2.437
25.339
10.281
15.059
9.030
2.092
28.069
13.423
14.645
5.685
2.484
Ingresos Financieros
Gastos Financieros
Gastos Financieros Netos
Utilidad del Ejercicio
692
8
-685
9.282
674
34
-640
8.832
581
281
-300
9.695
552
558
6
7.882
Razón Circulante
Endeudamiento Corto Plazo
Endeudamiento Largo Plazo
Endeudamiento Total
Endeudamiento Total Ajustado
Endeudamiento neto de ingresos diferidos
Deuda Corto Plazo / Deuda Total
Deuda Largo Plazo / Deuda Total
Deuda Financ. Corto Plazo/Deuda Financiera Total
Deuda Financ. Largo Plazo/Deuda Financiera Total
Endeudamiento financiero
Endeudamiento financiero neto
0,62
0,66
1,14
1,80
0,66
0,31
36,8%
63,2%
0,00
-0,26
0,67
0,38
0,89
1,26
0,38
0,20
29,8%
70,2%
0,00
-0,15
0,90
0,46
1,53
1,99
0,95
0,47
23,2%
76,8%
0,0%
100,0%
0,50
0,25
0,38
0,93
1,02
1,95
0,93
0,46
47,6%
52,4%
100,0%
0,0%
0,49
0,33
Ebitda
Margen Ebitda
10.659
47,7%
10.748
44,2%
11.121
43,9%
8.169
29,1%
Rentabilidad del patrimonio
Rentabilidad de los activos
33,2%
12,4%
28,9%
11,6%
28,6%
10,9%
22,8%
7,7%
Cobertura de Gastos Financieros
Cobertura de Gastos Financieros Netos
Deuda Financiera CP / Ebitda (Nº de Veces)
Deuda Financiera LP / Ebitda (Nº de Veces)
Deuda Financiera Total / Ebitda (Nº de Veces)
Deuda Financiera Neta / Ebitda (Nº de Veces)
1.370,96
-15,57
0,00
0,00
0,00
-0,68
315,04
-16,80
0,00
0,00
0,00
-0,46
39,58
-37,10
0,00
1,54
1,54
0,75
14,64
1.321,39
2,09
0,00
2,09
1,40
Capex
Ebitda - Capex
3.344
7.315
4.838
5.910
18.444
-7.323
5.746
2.423
Margen Bruto (%)
Margen Operacional (%)
61,5%
38,4%
60,2%
34,2%
59,4%
35,6%
52,2%
20,3%
14
Δ%
(13,2%)
2,8%
0,6%
(35,0%)
(35,4%)
104,6%
(31,8%)
(0,1%)
9,0%
(0,8%)
(0,5%)
(100,0%)
(0,0%)
36,4%
2,0%
10,8%
30,6%
(2,7%)
(37,0%)
18,7%
(5,0%)
98,7%
(102,1%)
(18,7%)
(57,6%)
100,7%
(33,1%)
(2,0%)
(2,4%)
(1,6%)
104,8%
(31,7%)
(100,0%)
(1,9%)
33,8%
(26,5%)
(33,7%)
(20,2%)
(29,4%)
(63,0%)
(3661,6%)
(100,0%)
36,1%
85,7%
(68,8%)
(133,1%)
(12,2%)
(43,2%)