Informe de mercado Islas Baleares 2012/2013 Año positivo en las Baleares A pesar de la presión sobre el euro y la situación general de la economía española, 2012 ha resultado, en general, un buen año en las Baleares para la agencia inmobiliaria Engel & Völkers, con 20 tiendas distribuidas entre las islas. Todas las zonas reportan estar realizando ventas principalmente en el sector superior del mercado, destacado por el hecho de que el precio medio de venta en Mallorca e Ibiza se sitúa justo por debajo del millón de euros (1.000.000€). 2012 presentan un incremento del 20-25%, en parte gracias a las mejores conexiones aéreas y al fortalecimiento de sus propias economías y monedas. Mallorca mantiene su reputación al ofrecer inmuebles de calidad en bonitas localizaciones a un precio medio de venta que parte de unos 500.000€ en el casco antiguo de Palma y en el noreste de la isla hasta los cerca de 850.000€ en el norte y el oeste. También se ha registrado un precio medio de venta de 1.000.000 de euros en los alrededores de Palma, así como en zonas oeste, sudeste y central de la isla. Las ventas cerradas en 2012 de 10 millones de euros en el sudeste y de más de ocho millones de euros en el sudoeste indicaron que muchos grandes inversores consideraron que los precios rondaban su regularización final. Este año ha empezado muy bien con la primera gran venta de 8 millones de euros en el sudoeste, alcanzando un récord de 22.500€/m2. Así pues, parece que el mercado se mantendrá estable y todavía existe el mercado de compradores formado predominantemente por compradores “con efectivo”. Los márgenes de negociación han descendido a los promedios de entre 5-10% anteriores a la crisis y las propiedades situadas en las mejores ubicaciones pueden venderse a su precio de oferta. El periodo medio de venta puede variar entre 6 meses, para una propiedad realmente especial o a un precio muy bueno, y los 12-18 meses. Este año, algunas propiedades se han vendido en 3 meses, pero se trata de claras excepciones. Según David Scheffler, director general de Engel & Völkers España: “Parece como si los compradores estuvieran protegiendo su dinero e invirtiendo en propiedades que les reportarán aquí mejores beneficios que en el banco y así, al mismo tiempo, pueden disfrutar de su inversión”. A pesar del entusiasmo generado sobre el potencial de los rusos en la isla, por el momento este mercado se mantiene fase de incubación: se trata de un grupo objetivo complicado, al tiempo que se espera que las nuevas leyes fiscales españolas para compradores de fuera de la Unión Europea ayuden a las ventas, especialmente con los compradores del segmento medio del mercado. MALLORCA Engel & Völkers abrió su primera tienda en la isla en 1999 y, gracias al origen de la marca y a la extensión de su red internacional, sin duda se ha visto favorecida con la gran afluencia de clientes de habla germana, incluyendo suizos y austriacos, que suman más del 50% de todas las ventas y continúan dominando el mercado. Este grupo viene seguido de los compradores británicos y escandinavos, con españoles, franceses y rusos a la zaga, que también empiezan a introducirse en el mercado. Sin embargo, el principal mercado en desarrollo de la isla es el procedente de Escandinavia: las cifras de visitantes procedentes de Noruega, Dinamarca y Suecia en La creciente fuerza del mercado de alquiler a largo plazo ha resultado exitosa en los últimos cinco años y continúa ganando popularidad entre residentes locales y extranjeros indistintamente. Y una opción cada vez más atractiva es la compra para alquilar, pues se considera una buena oportunidad de inversión. En 2012, los negocios de alquiler a largo plazo se centraron en las propiedades de mayor calidad. En los años anteriores, pedir más de 5.000€ al mes por una propiedad resultaba una excepción. No obstante, en el último año, en el sudoeste, este límite de alquiler se ha convertido en un nuevo estándar e incluso se han conseguido algunos éxitos de alquileres a largo plazo de hasta 15.000€ al mes. Alquilar antes de comprar parece que se ha convertido en la opción preferida entre los grandes compradores, que así pueden buscar concienzudamente una propiedad en lugar de comprar una con prisas en unos pocos fines de semana. En el norte de la isla, donde Engel & Völkers tiene una tienda dedicada exclusivamente al alquiler vacacional de propiedades en esa zona, 2012 ha sido su mejor año hasta ahora con un incremento de más del 14% en ingresos por alquileres. Los rusos y los escandinavos se están introduciendo en el mercado con reservas en la estación puntera, especialmente para propiedades de diseño cerca del mar o con vistas al mar. mallorquín continuará siendo un mercado de compradores. Las estrictas normativas sobre construcciones de nuevas propiedades, añadidas al hecho de que el 40% del territorio de la isla está protegido, dan lugar a un mejor equilibrio entre la oferta y la demanda en la isla, que queda reflejado en los precios de las propiedades. Aunque queda por ver si Mallorca atraerá a más compradores rusos o chinos cuando las nuevas leyes españolas para los residentes de fuera de la Unión Europea entren en vigencia este año. Algunas novedades de 2013 en Mallorca son las conexiones aéreas directas de Vueling entre Palma y London Heathrow, con un nuevo vuelo diario a partir de marzo. Norwegian Air también iniciará una nueva ruta saliendo de London Gatwick, Germanwings ha anunciado un nuevo servicio desde Hamburgo y Finnair lanzará un vuelo directo a Palma desde Helsinki en junio de este año. Además, está proyectada la creación de un nuevo campo de golf cerca de Sencelles, en el centro de Mallorca, y el grupo hotelero internacional Hyatt ha anunciado que planea construir un nuevo hotel de lujo en Cap Vermell, en la costa noreste. IBIZA Parece que en 2013 los precios se mantendrán al mismo nivel que en 2012 y que el La mayor de las Pitiusas ha sido más que popular entre artistas y bohemios desde la década de los sesenta. No obstante, en los últimos diez años Ibiza se ha convertido en uno de los sitios más de moda para celebridades, famosos, personalidades y actores de todo tipo y nacionalidad. En muy poco tiempo Ibiza se ha convertido en sinónimo de la marca Mediterráneo, con una señalada calidad, estilo de vida, moda y lugares que visitar. Estos factores le han dado al segundo mercado inmobiliario un verdadero impulso con ventas que alcanzan los niveles de 2007. Las dos tiendas de Engel & Völkers en la isla han vendido casas de campo de estilo contemporáneo, fincas con terreno y apartamentos y áticos perfectamente ubicados con un precio medio de venta de aproximadamente un millón de euros (1.000.000€). La demanda de casas de campo frente al mar y fincas con terreno supera de lejos la oferta, por lo que en estos casos los vendedores se sitúan en posición ventajosa. El periodo medio de venta de una propiedad excelente es de unos 6-12 meses y de 18 meses en el caso de propiedades bien localizadas. Por lo general, sigue siendo un mercado de compradores con ventas que se acercan al 5-10% del precio solicitado originalmente. Algunas de las zonas residenciales más exclusivas de la isla se encuentran en el sur, en Es Cubells y Cala Jondal, donde hay propiedades de diverso tipo, desde villas ultra modernas hasta grandes fincas con terreno y vistas al mar. Estas propiedades pueden adquirirse por precios de hasta nueve millones de euros y aún superiores si se trata de propiedades excepcionales en primera línea de mar. Esta zona es una de las más buscadas para alquileres, especialmente en los meses de verano. La zona de Talamanca, desde la que puede verse toda la ciudad de Ibiza y el puerto, sigue siendo muy popular, con precios que van desde los 600.000 hasta los cinco millones de euros. Cerca se encuentra el exclusivo puerto de yates de lujo que se ha convertido, y cada vez más, en un imán para la jet set internacional. El año pasado, el Grupo Cipriani de Nueva York abrió su primer restaurante y bar en España, en el Ibiza Gran Hotel, con vistas a este puerto deportivo, uniéndose a otros establecimientos modernos como el Blue Marlin Restaurante & Bar y el nuevo Restaurante Club Cabaret Lío, dirigidos por el Grupo Pachá. Las fincas con terreno y privacidad en el centro de la isla, en los alrededores de Santa Gertrudis, resultan ideales para vivir todo el año. Esta zona está muy bien situada, pues permite el acceso fácil a la ciudad de Ibiza y al aeropuerto, al tiempo que ofrece a los compradores la oportunidad de disfrutar de la paz y el estilo relajado de Ibiza. Zonas como San Carlos, en el noreste, cerca de algunas de las mejores playas de la isla, fueron históricamente populares gracias a los hippies de los años sesenta, y ahora también son solicitadas por los compradores que buscan el típico estilo ibicenco. El acceso a la isla mejoró sensiblemente el inverno pasado para el mercado británico pues British Airways inició vuelos directos desde Londres. En 2013 parece que los precios del sector superior se incrementarán hasta en un 10-15%. Ibiza sigue resultando exclusivamente cosmopolita e internacional, con compradores de todo el mundo. El año pasado, los compradores británicos y de habla alemana dominaron el mercado. Al mismo tiempo, empezamos a ver cómo rusos y árabes se introducían en el mercado; hoy demuestran gran interés por este año. MENORCA La isla se encuentra a un tiro de piedra de Mallorca e Ibiza y, sin embargo, es totalmente diferente en cuanto a carácter y ambiente. Las estrictas normativas de Menorca para mantener el entorno natural de la isla le otorgan un gran poder de atracción, y su tranquilo entorno junto con un estilo de vida más reposado atrae al mercado de segunda residencia. Aquí, la tienda que Engel & Völkers tiene en la capital de la isla, Maó, ha informado sobre un incremento del 35% en las ventas en el sector medio-superior del mercado. Y los compradores del año pasado ya no son tanto los tradicionales compradores españoles, catalanes y británicos, sino más bien los grandes compradores franceses y rusos. El mercado está dominado por compradores en efectivo, que saben aprovechar que el mercado inmobiliario ofrece propiedades actualmente a un precio máximo un 50% más barato que hace ocho años. La desgravación tributaria del 4% para nuevas propiedades ha animado a algunos a comprar antes de finalizar el año. El precio medio de venta 2012 se sitúa en unos 780.000€ y no se prevé que los precios suban en 2013. Asimismo, puede que todavía se produzca algún ajuste de precios, especialmente en las propiedades que llevan más de un año en venta. El grueso de la demanda sigue centrado en propiedades cerca del mar, con vistas al mar o en primera línea de mar. La negociación media del precio para cerrar una venta se sitúa rondando el 15-20% del precio inicial de oferta y suele necesitarse algo más de un año para vender una propiedad. Tradicionalmente, las zonas más populares entre los compradores han sido las zonas residenciales que ofrecen propiedades a un precio medio. Sin embargo, recientemente se ha observado un cambio hacia zonas residenciales más exclusivas situadas en la costa sur, como Binisafúller, Alcaufar y Cala Sant Esteve. En la costa norte, las zonas con mayor demanda son Cala Morell, Sa Mesquida, el puerto de Maó y Sant Antoni. Las zonas rurales, situadas en la costa sur entre Maó y Sant Lluís, atraen a grandes compradores que buscan fincas exclusivas con privacidad y que estén situadas ya sea en la costa con acceso privado al mar o bien con vistas al mar y mucho terreno. Los compradores alemanes y rusos han empezado a introducirse en el mercado y parece que esta tendencia continuará. A pesar de que las nuevas leyes fiscales para ciudadanos de fuera de la Unión Europea puede que ayuden a las ventas a compradores rusos, estos compradores hasta ahora se han interesado en el segmento superior y, por tanto, estas leyes no influirían en su decisión final de compra. Menorca dispone de conexiones regulares desde toda Europa entre Semana Santa y otoño con el aeropuerto internacional, y también de transporte marítimo que conecta la isla con la península y con la isla vecina de Mallorca. No obstante, en los meses de invierno existen muy pocos vuelos directos y se accede principalmente desde Mallorca en barco o avión. La comunidad local y la Consejería de Turismo de Menorca trabajan duro para conservar la belleza natural de la isla, que es conocida por sus preciosas playas y aguas cristalinas llenas de vida marina. Sin embargo, aunque Menorca sigue siendo un destino relativamente desconocido para los compradores de segundas residencias, las favorables condiciones actuales de mercado realmente están creando mucho interés, incluyendo algunos nombres internacionales del espectáculo como Tom Cruise, de quien se dijo que el verano pasado estuvo buscando un refugio secreto en Menorca. Mallorca Mallorca Región Precio medio de venta en € Casco antiguo de Palma 500.000 Alrededores de Palma 1.000.000 Sudoeste 1.000.000 Costa oeste 850.000 Norte 850.000 Zona central 1.000.000 Noreste Casco antiguo de Palma 8.000 / m2 Alrededores de Palma Sudoeste 950.000 Sur 900.000 Pollensa Puerto Alcudia 2.500 / m2 Norte 1.600 / m2 Sóller Deiá Norte 5.600 / m2 Noreste Sur 1.000 / m2 6.800 / m2 1.800 / m2 Sudoeste Puerto de Andratx Portals Santa Ponsa Artà Inca Zona central Alrededores de Palma 900 / m2 10.000 / m2 Españoles Costa oeste 1.800 / m2 7.000 / m2 Nacionalidad de los compradores de Mallorca Rusos 3.000 / m2 18.000 / m2 Zona central Franceses Puerto Pollensa 22.500 / m2 Costa oeste 2.500 / m2 15.000 / m2 500.000 Sudeste Precio más barato/caro por m2 Región Noreste Santa Maria Alrededores de Palma Casco antiguo de Palma Palma Sur Llucmajor Sudeste Alemanes, suizos y austriacos Escandinavos Santanyí Británicos Ibiza Menorca Región Precio medio de venta en € Ibiza 1.000.000 Region Ibiza Precio más barato/caro por m2 15.000 / m2 2.000 / m2 Región Región Precio más barato/caro por m2 Menorca 14.550 / m2 Precio medio de venta en € Menorca 780.000 1.481 / m2 San Carlos Cala Morell Nacionalidad de los compradores de Ibiza Nacionalidad de los compradores de Menorca Ciutadella Ibiza Holandeses Austriacos Menorca Belgas Santa Eulalia Británicos Italianos Alemanes Alemanes y suizos Españoles San José Franceses Talamanca Eivissa Rusos Británicos Maò Sant LLuís www.engelvoelkers.es