TASACION DE INMUEBLES

TASACION DE
INMUEBLES
MATEMATICAS FINANCIERAS
BASE PARA LOGRAR UNA TASACION POR RENTABILIDAD
Teodosio Cayo Araya - Ing. Constructor PUCV
I
TEMARIO
† Glosario de Términos técnicos
† Mercado Inmobiliario
† Tasas de Interés
† Fórmulas (INTERES SIMPLE – COMPUESTO – ETC)
† Cálculos básicos (VAN-TIR-COST/BENEF- ETC)
† Elección de Proyectos (HERRAMIENTAS)
† Planillas de cálculo
† Ejercicios
Teodosio Cayo A.-
1
Usos Frecuentes
† Método de capitalización de rentas.
„
„
„
Hipótesis sobre ingresos y gastos futuros
Vida útil remanente
Valor residual
† Método residual.
„
„
„
Precio de venta y costos de construcción
Plazos de venta y ejecución
Tasa de descuento
Teodosio Cayo A.-
Glosario
† Activo Fijo
† Tasa de Interés
† Costo Oportunidad
† Tasa de Descuento
† Aporte de capital
† Tasa libre riesgo
† Patrimonio
† TIR
† Depreciación
† Valor Presente Neto
† Rentabilidad
† Punto de Equilibrio
† Riesgo
† Período de Devolución
† Capital de Trabajo
† Etc.
† Costos intangible
Teodosio Cayo A.-
2
Glosario
† Rentas: Valor de cada pago periódico
† Período de Pago: Tiempo entre pagos
† Renta anual: suma de pagos en un año
† Tasa de anualidad: interés fijado que puede ser nominal
o efectiva.
† Anualidad perpetua: pagos con duración ilimitada
(vencidas o anticipadas)
Teodosio Cayo A.-
Temas Relacionados
† Cálculo de dividendos Hipotecarios
† Rentabilidad
† Inversión - Ahorro
† Evaluación de proyecto
† Tasaciones de inmuebles comerciales
† Tasaciones de Industrias, terrenos, otros
† Etc.
Teodosio Cayo A.-
3
Mercado Inmobiliario (agentes)
† Los consumidores o compradores
† Productores de BBRR
† Instituciones Financieras
† La Bolsa
† Los inversionistas
Teodosio Cayo A.-
Esquema Capital + Intereses
TASA INTERES
i
UF
PRECIO
K
TIEMPO
Teodosio Cayo A.-
4
Tasas
(1)
† Tasa Pizarra: publicada diariamente por Bancos
† Tasa Corriente: promedio de las tasas pizarras
† Tasa Máxima Convencional: 50% + que tasa corriente
† Tasa Libor: tasa para transacciones en Londres
† Tasa Prime: tasa para transacciones en Nueva York
† Etc.
Teodosio Cayo A.-
Tasas de Descuento (TD)
TD = TASA LIBRE RIESGO + TASA DE RIESGO
Tasa de Libre Riesgo : aquella tasa de interés que no
representa un riesgo sobre la inversión
ej. Depósito Bancario,
Pagaré Reajustable del Banco Central,
Bonos del Tesoro Norteamericano,
Etc.
Teodosio Cayo A.-
5
Tasas de Riesgo
† Tasas más comunes
‰
‰
‰
‰
‰
Muy Alto Riesgo
Alto Riesgo
Riesgo Medio
Bajo Riesgo
Muy Bajo Riesgo
=
=
=
=
=
14% o +
12%
8%
4%
2%
FUENTE: El Mercurio 11/12/1999
(Hoy las tasas son distintas y seguirán cambiando con la variación de mercado)
Teodosio Cayo A.-
Ejemplo
(Tasa de descuento)
† PRC(8)
† Tasa riesgo exigida
= 6.45%
= 10.0%
† Tasa descuento mín.
= 16.45%
Teodosio Cayo A.-
6
TIR (IRR) Tasa Interna de Retorno
TIR =
Ingresos + VR
Inversión
-
1
† Tasa de interés que hace la ecuación de inversión inicial,
con el valor presente de los futuros flujos de caja
entrantes, Esto es, a la Tasa Interna de Retorno,
I = PV o NPV = 0
† Relación entre costo del capital y el retorno
† Relación entre deuda-patrimonio y costo capital
Teodosio Cayo A.-
Aplicación
(Fórmulas)
† Interés Simple
VF=VP x (1+(i x n))
† Interés Compuesto
VF=VP x (1+i)n
† Valor actual (valor presente)
VP =
VF
(1+i)n
Teodosio Cayo A.-
7
Fórmulas
† Capitalización de un activo (Valor actual Descontado)
VAD = Ingresos anuales
i
-
1 + VR
i (1+i)n (1+i)n
VAD = Ingresos anuales netos
i
Teodosio Cayo A.-
Comparación de Intereses
INTERES SIMPLE
AÑO
PRESTAMO
0
1000
1
0
2
0
3
0
INTERES COMPUESTO
AÑO
PRESTAMO
0
1000
1
0
2
0
3
0
(al 5%)
INTERES
A PAGAR
PAGADO
50
50
50
1050
1100
1150
0
0
1150
INTERES
A PAGAR
PAGADO
50,00
52,50
55,13
1050,00
1102,50
1157,63
0
0
1157,63
Teodosio Cayo A.-
8
Comparación de Intereses
Interés compuesto
Valor
INTERES SIMPLE
AÑO
PRESTAMO
0
1000
1
0
2
0
3
0
INTERES COMPUESTO
AÑO
PRESTAMO
0
1000
1
0
2
0
3
0
INTERES
A PAGAR
PAGADO
50
50
50
1050
1100
1150
0
0
1150
INTERES
A PAGAR
PAGADO
50,00
52,50
55,13
1050,00
1102,50
1157,63
0
0
1157,63
Interés simple
1
2
3 ....
Tiempo
Teodosio Cayo A.-
Renta perpetua
† El valor actual de la renta perpetua es aquella cantidad A
que, por un período, produce como interés la suma R.
R=Axi
† El valor actual de una renta perpetua anticipada es
aquella cantidad A que, disminuida en la primera cuota
R, produce como intereses la suma R
(A-R) x i=R ⇒ A = R + (R / i)
Teodosio Cayo A.-
9
Efecto de Intereses Altos
† Menor demanda de crédito
† Menor interés por créditos sobre 15 años
† Alto riesgo hipotecario:
Posibilidad de impago
„ Precios de Hipotecas crecen poco o no crecen,
(menos que la inflación).
„ Falta de cobertura (deuda / gtía)
† Riesgo de proyecto: entre más alto es el riesgo del
proyecto mayor debe ser TMAR
† Oportunidad de inversión
† Capital limitado
„
Teodosio Cayo A.-
VAN
(2)
VAN = ( - ) Inversión Inicia (+) Valor presente de flujos
futuros esperados
† Descontar los flujos de caja de cada año en que se
evalúa la inversión a una tasa de descuento que permite
comparar el costo oportunidad del proyecto.
Procedimiento: se suman los flujos futuros ya
descontados al valor presente, y a ese valor se restar la
inversión inicial.
Teodosio Cayo A.-
10
Pasos del VAN
† Establecer los datos más relevantes
† Estimación de ingresos y egresos
† Estimación del tiempo de los flujos
† Determinación del VAN
† Simulaciones
Teodosio Cayo A.-
Pasos del VAN
† Datos relevantes
‰
‰
‰
†
Inversión Inicial
Ingresos / Egresos
Depreciación de activos
Estimaciones
† Ingresos operacionales
† Gastos operacionales + depreciación
† Impuestos
Teodosio Cayo A.-
11
Esquema
† VAN
=
(+) Flujo caja neto 1er año
(1+tasa descuento)
(+) Flujo caja neto 2do año
(1+tasa descuento)2
(+) Flujo caja neto 3er año
(1+tasa descuento)3
(+) etc.
Teodosio Cayo A.-
Representación gráfica (VAN)
600
500
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
10.000
Ej. VAN = $15.000.000 quiere decir que el proyecto es conveniente, ya que
fue capaz de pagar los intereses del Banco, la rentabilidad mínima
solicitada al patrimonio además de la inversión inicial. Finalmente, la
utilidad sobre la inversión aumentará en M$15.000
Teodosio Cayo A.-
12
Planilla de Cálculo
ITEM
T=0
T=1
T=2
+ INGRESOS OPERACIONALES (POR VENTA)
14.000.000 14.000.000
- GASTOS OPERACIONALES
Materias primas y costos de producción
2.500.000 2.500.000
Sueldos
7.300.000 7.300.000
Mantención, Seguros y Arriendo Local
2.500.000 2.500.000
Otros Servicios
750.000
750.000
Depresiación
700.000
700.000
= RESULTADO AFECTO A IMPUESTO
250.000
250.000
- IMPUESTO EMPRESA (15%)
37.500
37.500
= RESULTADO DESPUES DE IMPUESTO
212.500
212.500
+ DEPRECIACION DEL EJERCICIO
700.000
700.000
- INVERSIONES (TERRENO, CONSTRUCCIÓN, MAQ) 50.000.000
= FLUJO CAJA OPEACIONAL NETO
912.500
912.500
ETC
Teodosio Cayo A.-
VAN
† VAN > 0
Conviene hacer el proyecto, ya que los flujos son
capaces e pagar los costos “visibles” y el costo
oportunidad.
† VAN = 0
Sólo es posible recuperar la inversión inicial a la tasa
de descuento exigida para el proyecto.
Teodosio Cayo A.-
13
Elección de Proyectos
† Tasa Interna de Retorno – IRR
† Valor Presente Neto – NPV
† Punto de Equilibrio – BP
† Período de Devolución – PP
(1)
(2)
(3)
(4)
Teodosio Cayo A.-
Punto de Equilibrio – PE
(3)
† PE = (Costo / Total Ingresos) x 12
9 Forma más sencilla de análisis del Costo / Benefinio
9 Tiempo que tomaría para que el total de los ingresos
incrementados y/o la reducción de gastos sea igual al
costo total
9 No toma en cuenta el valor del dinero en el tiempo
Teodosio Cayo A.-
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Período de Devolución
(4)
PD =
(costo – Valor asegurado)
x
(total ingresos y/o reducción de gastos)
12 meses
† Tiempo requerido para recuperar el monto inicial de una
inversión de capital.
† Tiempo que tomaría para lograr un flujo de caja positivo
igual a la inversión total.
† Toma en cuenta beneficios, tales como el valor
asegurado.
† Método que permite conocer la liquidez del esfuerzo por
mejorar un proceso en vez de su rentabilidad
Teodosio Cayo A.-
Elección de Proyectos
† A intereses más altos, mayor es el riesgo de no pago
crediticio.
† A mayor duración de crédito, mayor riesgo para el
inversor.
† Si IPC sube, mercado inmobiliario baja.
† Spread = Colocación(cdto)-Captación(ahorro)
† Velocidad de Venta = % Venta / Stock
Teodosio Cayo A.-
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Planillas de Cálculo
Teodosio Cayo A.-
Planillas de Cálculo
Teodosio Cayo A.-
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Planillas de Cálculo
Teodosio Cayo A.-
Planillas de Cálculo
Teodosio Cayo A.-
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Planillas de Cálculo
Teodosio Cayo A.-
Planillas de Cálculo
† FV
† NPV
† PMT
† PV
† RATE
: Valor Futuro
: Valor Presente Neto
: Valor de cuota a i constante
: Valor Presente
: Tasa de Interés
Teodosio Cayo A.-
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Planillas de Cálculo - NPV
Teodosio Cayo A.-
Planillas de Cálculo - NPV
Teodosio Cayo A.-
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Teodosio Cayo A.-
Depreciación (notas)
† Reducción en el valor de un activo que para efectos
contables esta establecido el método y plazo a utilizar.
† El valor de un Bien Raíz depreciado No es igual al valor
de mercado.
† La depreciación se aplica a toda propiedad real (edificios,
estructura de manufactura, bodegas, apartamentos, etc)
menos al terreno.
Teodosio Cayo A.-
20
Tipos de Depreciación
† Lineal (LR)
† Saldo decreciente (SD)
† Sist. acelerado de recupe. Costos (SARC)
B
VS
n
: costo inicial
: valor de salvamento
: período de recuperación
Valor libro
D = (B - VS)/n
VS
1
tiempo
Teodosio Cayo A.-
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