viv - compraventa - Ayuntamiento de Archena

COMPRAVENTA
Consulta 1:
Persona que compra una vivienda en fase de construcción y tiene que entregar un
dinero a cuenta de la compra. ¿Tiene que suscribir el promotor algún tipo de
seguro?
Respuesta dada: Según la Ley de Ordenación de la Edificación, que entró en vigor
el 5 de mayo de 2000, obliga al promotor a suscribir o bien un aval bancario o bien un
seguro de caución con póliza individualizada que garantice, que caso de no llevar a
término la construcción, se devolverán las cantidades entregadas con los intereses
Consulta 2:
Cancelación de una escritura de préstamo hipotecario
Respuesta dada: Los gastos son de Notario y Registro de la Propiedad, que se
evalúan en función del principal solicitado, intereses, costas y gastos. Ya no se devenga
el impuesto de actos jurídicos documentados.
Consulta 3:
Joven que no está conforme con la Minuta del Notario y del Registrador por la
compra venta de una vivienda de protección oficial.
Respuesta dada: Examinadas las Minutas conforme a la Ley 41/1980, de 5 de julio
de Medidas Urgentes de Apoyo a la vivienda, comprobamos que la Minuta del Notario
está errónea, toda vez que no se ha realizan las reducciones correspondientes, al ser la
vivienda calificada de protección oficial. Puestos en contacto con la Notaria nos dicen
que la aplicación es la correcta, ya que lo realiza el ordenador directamente. Por lo que
procedemos a remitirlo al Colegio de Notarios, para su revisión, el cual nos confirma
que la aplicación del arancel no es la correcta y que ya han realizado ellos la reclamación
a la Notaría. Por lo que indicamos a la señora que se pase por la Notaria para que le
hagan la modificación de la Minuta.
Consulta 4:
Contrato de compraventa de vivienda nueva en construcción. se permite una
reducción de un 5% en las superficies especificadas en los planos, ya que no se
establece dicha superficie en el contrato . Se pretende reducir 12 m2 de 17 m2 de
una terraza.
Respuesta dada: Se puede aplicar la teoría de cumplimiento defectuoso del 1101
del Código Civil, ya que el art. 1471 del Código Civil que establece los efectos por
disminución de cabida parecen no aplicables en compraventa a tanto alzado, así como el
art. 1124 que da la opción de resolver o indemnizar, puesto que se aplica a
incumplimientos de elementos esenciales del contrato. Por tanto puede ejercitar la acción
basándose en el art. 1101 del Código Civil solicitando daños y perjuicios, que se valoran
en una reducción del precio de la vivienda proporcional a los metros que le van a
entregar de menos, restando el 5% que aceptó.
Consulta 5:
¿Qué documentos debe facilitarme el promotor en el momento de la entrega de la
vivienda?
Respuesta dada: Cuando la vivienda se haya construido, hay que comprobar la
legalidad de su construcción y de su uso. Estos dos extremos se acreditan mediante los
siguientes documentos: Licencia de Obras y Certificación del Técnico competente,
relativa a que la misma se ha acabado conforme al Proyecto aprobado por el
Ayuntamiento. Licencia de Primera Ocupación del edificio que, relacionada con su
habitabilidad, acredita el cumplimiento de la normativa legal. Inscripción en el Registro
de la Propiedad de la edificación (obra nueva), pues previamente el Registrador
comprueba y califica la adecuación de la Licencia de Obra que s ele debe aportar a su
declaración formal y, a partir de la Ley de Ordenación de la Edificación, la acreditación
de la existencia de los seguros impuestos por vicios o defectos de la construcción.
Consulta 6:
Jóvenes que han adquirido vivienda nueva, antes de entregársela se dan cuenta de
que no han instalado persianas de madera en los balcones tal y como se había
acordado en la memoria de calidades. Por otro lado han construido un muro
delante de la vivienda que hace muy fácil el acceso desde la calle.
Respuesta dada: El Real Decreto 515/89 establece la necesidad de que la oferta,
promoción y publicidad dirigida a la venta de viviendas, se ajuste a las verdaderas
características. La Ley General para la defensa de los Consumidores y Usuarios
establece como un derecho básico de éstos la información correcta sobre los diferentes
productos o servicios. El comprador debe exigir al vendedor que se cumplan las
condiciones ofertadas en la Memoria. Un documento en el que se incluye una relación
amplia y detallada de todos los materiales utilizados en la construcción de un piso, así
como una copia del proyecto y aquella información de interés para el comprador. El
objetivo de la Memoria de Calidades es facilitar al consumidor la adquisición de un
producto en buen estado y con todas las garantías. El último párrafo del art.17.1 LOE
hace responder al constructor de los daños materiales causados en el edificio por los
vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado
causados por vicios de ejecución. El único responsable de estos daños es el constructor,
que responde de forma objetiva. La LOE no convierte al constructor en garante
incondicional de la perfecta terminación de la obra, pues como hemos dicho, ha de
tratarse de un vicio de ejecución por una acción u omisión propia o de la de aquellos por
quienes, conforme a la LOE.
Consulta 7:
Nos envían un documento de arras penitenciales, donde se determina que el
comprador perderá la cantidad entregada en concepto de arras de no llevarse a
cabo la venta por incumplir éste las condiciones y tiempo pactados en la reserva. El
comprador finalmente no está interesado en la adquisición de la vivienda.
Respuesta dada: Tratándose de un documento de arras penitenciales, es posible
desligarles del contrato, en este caso y puesto que la venta no se lleva a cabo por causa
del comprador, el vendedor tendría derecho a quedarse con la cantidad pactada en
concepto de arras. Por lo visto, la cantidad pactada no se ha entregado aún, si bien el
documento si se ha suscrito. Pudiendo el vendedor interponer demanda de reclamación
de cantidad por incumplimiento de contrato de arras.
Consulta 8:
Compraventa de obra nueva en la que la comunidad de propietarios no puede
obtener para el garaje el permiso dado por el ayuntamiento porque la promotora
no ha obtenido la licencia de actividades. Les facilitan una copia del requerimiento
del ayuntamiento a la promotora para la aportación de unos documentos con el
objeto de subsanar un defecto en la tramitación y concederles la licencia.
Respuesta dada: Sería conveniente redactar una carta donde se requiere a la
promotora de la subsanación del defecto con el objeto de obtener la licencia,
recordándole que es obligación suya, conforme a los artículos 5 y 9 del R.D. 515/1989
sobre Protección de los consumidores en cuanto a la información a Suministrar en la
compraventa y arrendamiento de viviendas.
Consulta 9:
¿Qué impuestos tiene que soportar el comprador en compra de vivienda nueva?
Respuesta dada: En primer lugar deberá abonar el 7% de IVA que se aplica sobre
el precio de compra de la vivienda, por tratarse de vivienda nueva.
La plusvalía grava el incremento del valor de los terrenos desde que se adquirieron hasta
la fecha de venta de los mismos. A partir de la entrada en vigor en 1989 de la Ley de
Haciendas Locales, corresponde al vendedor el pago de este impuesto, pues es la
persona que obtiene la ganancia que consiste en un incremento del valor del terreno;
todo ello con la salvedad de que se pacte expresamente lo contrario en el contrato de
compraventa.
Consulta 10:
Una joven pretende adquirir una vivienda, el vendedor le informa de que adquirió
dicha vivienda mediante una donación, dicho acto se formalizó ante notario. Pero
la escritura pública nunca se inscribió. El propietario no tiene intención de
inscribir en el registro dicha escritura en virtud de la cual se le otorga el derecho de
propiedad.
Respuesta dada: Los títulos deben presentarse en el Registro de la Propiedad por
persona con facultades para ello. Es imprescindible que los documentos inscribibles se
traten en un documento público, es decir, consten en Escritura Pública.
Se establece que para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan,
graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles,
debe constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en
cuyo nombre sean otorgados esos actos o derechos. La idea es adecuar la realidad civil a
la realidad registral, consecuencia del principio de exactitud registral, pues se presume
que ambas realidades deben coincidir. De esta forma, el transmitente de hoy será el
adquirente de ayer, y el adquirente de hoy será el transmitente de mañana, formando una
cadena de transmisiones. En caso de resultar inscrito el derecho a favor de persona
distinta de la que otorgue la transmisión, los Registradores denegarán la inscripción
solicitada. Lo aconsejable es que el vendedor inscriba la escritura de donación en el
Registro de la propiedad y posteriormente proceda a la venta, formalizando dicho acto
en escritura pública.
Consulta 11:
Un joven suscribe un contrato de arras con una promotora al objeto de señalizar la
adquisición de una vivienda que será entregada, a más tardar, el día 20 de julio de
2005. Asimismo, en el contrato se detalla la forma de pago de la vivienda,
consistente en la entrega de una cantidad a cuenta y en la entrega del resto del
precio en el acto de otorgamiento de la escritura pública una semana antes de la
fecha tope de puesta a disposición de la vivienda, la promotora comunica al joven
que no podrá suscribir la escritura pública de compraventa en el plazo convenido,
pero que pone a disposición del joven las llaves de la vivienda siempre y cuando
éste le entregue el resto del precio.
Respuesta dada: Los artículos 1.280 y 1.279 del Código Civil recogen la
posibilidad de cualquiera de las partes a pedir a la otra la elevación a escritura pública de
los contratos relativos a bienes inmuebles; prevención que se traduce en el derecho que
asiste a todo comprador a exigir al vendedor que el contrato de compraventa se realice
en documento público.
Consulta 12:
Jóvenes que han adquirido una vivienda con plaza de garaje descubren con
posterioridad a la entrega de llaves que la plaza de garaje no se puede utilizar pues
no entra un coche. Aconsejamos reclamen en el ayuntamiento de cara a la
obtención de la cedula de habitabilidad. Por lo visto en el ayuntamiento les
aconsejan no denunciar la situación puesto que ello puede retrasar la concesión de
la cedula y los más perjudicados resultarían ellos.
Respuesta dada: Aconsejamos ejercer una acción conjunta entre todos los
propietarios de reclamación por vía civil. Para ello deben convocar una Junta de
Propietarios. La sentencia del T.S de 22 de julio de 1994, declara la facultad de cualquier
comunero, en casos excepcionales, para convocar y presidir Juntas que eviten la
paralización de la Comunidad. Por tanto, una vez convocada la Junta deben exponer la
situación y exigir al promotor de conformidad con el art.1.124 del Código Civil que
cumpla con la obligación, facilitando una plaza de garaje o ampliando la actual e
indemnice por daños y perjuicios causados (estos se pueden cuantificar teniendo en
cuenta el coste que supone alquilar otra plaza de garaje en la zona,etc). Se debe enviar
un burofax al promotor de cara a interrumpir el plazo de prescripción legal para acciones
personales.
Consulta 13:
¿Qué impuestos deben ser abonados por el vendedor en la compraventa de una
vivienda de segunda mano?
Respuesta dada: Plusvalía; grava el incremento que experimenta el valor de los
terrenos en un periodo que comprende desde el momento de su adquisición hasta el de
su venta. Se fija en función del valor catastral del terreno, del municipio y de los años.
A partir de la entrada en vigor en 1989 de la Ley de Haciendas Locales, corresponde al
vendedor el pago de este impuesto, pues es la persona que obtiene la ganancia que
consiste en un incremento del valor del terreno; todo ello con la salvedad de que se pacte
expresamente lo contrario en el contrato de compraventa. IBI; El hecho imponible está
constituido por la titularidad de un bien inmueble entre otros. El impuesto se devenga el
primer día del periodo impositivo, coincidiendo dicho periodo con el año natural. En
consecuencia, deberá considerarse sujeto pasivo del impuesto, al titular el día 1 de Enero
de cada año, con independencia de que mantenga la titularidad durante todo el año o
trasmita el inmueble a lo largo del periodo impositivo a favor de un tercero.
Asimismo deberá declarar la ganancia patrimonial obtenida con la venta del inmueble en
la Declaración del IRPF.
Consulta 14:
Se va a llevar a cabo la firma de un contrato de compraventa en el mes de enero.
Nos consultan quien debe pagar el IBI
Respuesta dada: El vendedor será sujeto pasivo del impuesto mientras no se
perfeccione el traslado del dominio, y lo será el comprador una vez que dicho traslado se
haya consumado. Si como en el caso esto ocurre en un período fiscal, deberá
considerarse sujeto pasivo del impuesto, al titular el día 1 de Enero de este año, con
independencia de que mantenga la titularidad durante todo el año o trasmita el inmueble
a lo largo del periodo impositivo a favor de un tercero. Para considerar efectuada la
transmisión se tendrá en cuenta la fecha de Escritura Pública.
Consulta 15:
Nos envían contrato de compraventa donde se incluye cláusula que obliga al
comprador a subrogarse en el préstamo suscrito por el vendedor.
Respuesta dada: La Jurisprudencia ha considerado frecuentemente que la cláusula
que obliga al comprador a subrogarse en el préstamo hipotecario suscrito por el
vendedor para financiar la construcción y consecuentemente satisfacer la comisión de
cancelación en caso de querer concertar el préstamo con otra entidad financiera es
abusiva. La Ley 26/1984 de 19 de julio General para la Defensa de Consumidores y
Usuarios establece que son nulas de pleno derecho las cláusulas abusivas.