Apartamentos turísticos.

Con anterioridad a la trasposición al Ordenamiento Jurídico español
de la Directiva 126/2006/CE (Directiva de servicios o Bolkestein) era
necesario solicitar una autorización administrativa y posteriormente
inscribir el establecimiento en el correspondiente registro administrativo
para poder iniciar su actividad.
Actualmente tanto el inicio del funcionamiento como su inscripción se
hacen sobre la base de una “declaración responsable”, revisada a
posteriori por la Administración pública (regla general).
Todo establecimiento turístico que se publicite o realice su actividad
sin contar con la preceptiva declaración e inscripción en el registro
correspondiente será considerado “CLANDESTINO”, imponiéndosele las
sanciones correspondientes.
A modo de ejemplo (generalizable a la mayoría de Comunidades
Autónomas españolas), la actividad turística en Andalucía está regulada
por la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo en Andalucía.
Las modalidades de establecimientos de alojamiento turístico previstas
son las siguientes (art. 40):
 Establecimientos
hoteleros.
 Apartamentos
turísticos.
 Campamentos
de turismo o campings.
 Casas
 rurales (y viviendas turísticas de alojamiento rural).
Cualquier otro que se establezca reglamentariamente.
Los apartamentos turísticos están regulados en el art. 44, definiéndose
como los establecimientos destinados a prestar el servicio de alojamiento
turístico, compuestos por un conjunto de unidades de alojamiento que
cuentan con mobiliario e instalaciones adecuadas para la conservación,
elaboración y consumo de alimentos y bebidas (CLAVE), y que cumplen los
restantes requisitos establecidos reglamentariamente.
Las unidades de alojamiento que integran estos establecimientos podrán
ser: apartamentos, villas, chalés, bungalós o inmuebles análogos.
Los apartamentos turísticos se someterán, en todo caso, al principio de
unidad de explotación.
Se clasifican en dos categorías:
a) Edificios/complejos: son aquellos establecimientos integrados por tres o más
unidades de alojamiento que ocupan la totalidad o parte independiente de
un edificio o de varios, disponiendo de entrada propia y, en su caso,
ascensores y escaleras de uso exclusivo.
b) Conjuntos: son aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades
de alojamiento ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles,
contiguos o no, ocupando sólo una parte de los mismos. (= norma CABA)
*Ninguna de las dos modalidades es aplicable a los apartamentos turísticos
“clandestinos” de forma independiente, porque exige que, bien ocupe la totalidad o
parte independiente del apartamento, bien ocupen solo una parte, debiendo estar
integrados en ambos casos por un mínimo de 3 unidades alojativas.
La prestación clandestina de un servicio turístico es considerada por
la norma andaluza como una INFRACCIÓN GRAVE.
Las infracciones calificadas como graves son sancionadas con multa
de 2.001 a 18.000 euros (20.000 a 180.000 AR$ aprox.)
En el territorio español la oferta no reglada o ilegal llega a
quintuplicar a la regular.
Un ejemplo significativo es la Comunidad Valenciana:
 36.000
apartamentos turísticos legalmente establecidos.
 180.000
apartamentos turísticos no reglados (de 665.000
segundas residencias).
 80
% pernoctaciones en alojamientos no reglados.
A nivel nacional:
 1,5
millones de apartamentos vacacionales.
Generan un negocio de casi 2.000 millones de euros (1.500
directos y 500 indirectos).
 De un total de 1.128 millones de pernoctaciones turísticas,
764 millones se produjeron en alojamientos no reglados.
  Los
alquileres no declarados generan 2.926 millones de euros
al año, un alto porcentaje de ellos corresponde a apartamentos
vacacionales.
 La
estancia media del turista es de 7,2 noches.
 El
gasto medio diario es 53 euros.
 En
ciudades como Barcelona los apartamentos turístics suponen
el 10% del todo el parque de viviendas.
Las Comunidades Autónomas con más porcentaje de
alojamientos turísticos no reglado son Andalucía, Cataluña y la
Comunidad Valenciana.
 TIEMPO: la denuncia del particular inicia un procedimiento
administrativo sancionador con unos plazos y una instrucción.
Si el inspector dilata su visita por cualquier causa ésta puede
producirse cuando ya no exista ocupación turística de la
vivienda.
1. PRUEBA: al denunciante se le citará para que aporte prueba
en la fase conrrespondiente. A éste le corresponde la carga de la
prueba (dificultosa en todo caso. V.gr. si alguien hospeda a viajeros en un domicilio
2. particular y no hay pruebas tangibles, como un anuncio, los inspectores no pueden entrar
en la vivienda sin orden judicial, lo que dificulta su trabajo).
FRAUDE: El propietario se habrá cubierto las espaldas
mediante un contrato de temporada de los previstos hasta
ahora en la LAU, de duración semestral o anual, a favor de un
testaferro, habitualmente un empleado, familiar o amigo
(claro fraude de ley).
3.
ESCASEZ DE MEDIOS: Actualmente no hay suficientes
inspectores para controlar de forma efectiva el enorme
parque inmobiliario de viviendas en alquiler (Ej: en la Comunidad
4.
Autónoma gallega existen 24 funcionarios en activo para 21.305 establecimientos
dedicados oficialmente a la hostelería).
ESCASA CONCIENCIACIÓN SOCIAL Y DEL SECTOR: No es
habitual que se denuncien estas prácticas ante la
Administración turística (V.gr. de las 1.200 inspecciones realizadas durante el
5.
mes de julio de 2012 en Galicia, únicamente 2 partieron de denuncia).
El alquiler de viviendas particulares a turistas ha encontrado
tradicionalmente su cobertura jurídica en la figura del “arrendamiento
por temporada”, previsto en el art. 3.2 de la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU).
Por arrendamiento por temporada se entiende el uso de una vivienda que
no va a tener carácter de permanente, no constityendo el domicilio
del arrendatario (lo importante es, por tanto, la finalidad del alquiler, y
no su duración), con independencia de que se realice durante el verano o
en cualquier otra época del año.
Para terminar con esta situación se acaba de aprobar la Ley 4/2013, de
4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del
alquiler de viviendas, que introduce un nuevo epígrafe (letra e) en el
artículo 5 de la LAU:
“Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta Ley:
[...]
La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda
amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato,
comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un
régimen específico, derivado de su normativa sectorial”.
Para que se considere alquiler privado de alojamiento turístico, y por
lo tanto actividad clandestina, es necesario:
Que se alquile la totalidad de la vivienda (no si son partes de la
misma: habitaciones).
1. Que esté en condiciones de uso inmediato (amueblada/equipada,
no si se hace sin muebles).
2. Comercializada/promocionada en canales de oferta turística
(¿requisito o indicio?).
3. 4. Finalidad lucrativa (nunca gratuita).
Existencia de normativa específica (si no existe estaría permitido y
amparado por la LAU, hasta que aquélla se apruebe. V.gr. Andalucía).
5. Alguna CCAA han recogido esta nueva situación ANTES INCLUSO DE QUE ENTRASE
EN VIGOR LA MODIFICACIÓN DE LA LAU: CATALUÑA.
El Decreto 159/2012,
de 20 de noviembre, de establecimientos de
alojamiento turístico y de viviendas de uso turístico, distingue entre:
 Alojamientos
turísticos (en general, carácter profesional, incluye los
“apartamentos turísticos”: todo el edificio, servicios turísticos).
 Viviendas
de uso turístico (excluidas de la LAU/“irregulares”).
5. Disponer de hojas oficiales de quejas/reclamaciones a disposición de los
usuarios dentro de la vivienda.
6. Exhibir en un lugar visible y fácilmente accesible para las personas
usuarias:
a) El rótulo informativo de la disponibilidad de las hojas oficiales de
queja, reclamación y denuncia.
b) El número de teléfono previsto en el apartado 2 de este artículo.
c) Número de registro de entrada en el Ayuntamiento de la
comunicación previa de inicio de actividad.
7. Remitir a la Dirección General de la Policía la información sobre
los usuarios (normativa de seguridad ciudadana).