INFORME Compraventa de vivienda pdf

- Rebaja proporcional del precio, a juicio de peritos
plazo: 6 meses desde entrega.
Si los vicios dan lugar a la ruina de la vivienda, en el plazo de diez años desde la
terminación de la obra, estaremos ante la responsabilidad por daños y perjuicios del
contratista si son de construcción y del arquitecto si se deben a vicio del suelo o de la
dirección.
Asimismo, la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, exige
el aseguramiento de estos vicios y establece las siguientes responsabilidades:
a) Las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de edificación
responderán, durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio
por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los
forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan
directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
b) Las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de edificación
responderán, durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio
por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que
ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
c) El constructor responderá, dentro del plazo de un año, de los daños materiales
por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o
acabado de las obras.
Cuando no pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o quedase
debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse el grado
de intervención de cada agente en el daño producido, la responsabilidad se exigirá
solidariamente. En todo caso, el promotor responderá solidariamente con los demás
agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el
edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción.
Es importante que sepa que desde que se produzcan los daños dispondrá de un
plazo de dos años para presentar la reclamación.
Además esta Ley garantiza el pago de las indemnizaciones puesto que impone la
obligación de contratar un seguro al contratista y al promotor, siendo el asegurado el
Promotor y los sucesivos compradores de la viviendas.
VI. PROBLEMAS ESPECIALES: COMPRAVENTA DE COSA AJENA, DOBLE
VENTA, LA COMPRAVENTA DE INMUEBLE GRAVADO Y COMPRAVENTA
CON RESERVA DE DOMINIO
En determinadas situaciones la compraventa de una vivienda no da lugar a la
transmisión de la propiedad de ésta, como cuando se produce la compraventa de
cosa ajena, la doble venta, la compraventa de inmueble gravado y la compraventa
con reserva de dominio.
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a) La compraventa de cosa ajena:
Se produce la compraventa de cosa ajena, cuando la propiedad del inmueble objeto
del contrato no pertenece al vendedor en el momento de la entrega del mismo al
comprador.
Si se da este caso, aparezca o no el verdadero propietario, es recomendable acudir
inmediatamente a un Abogado, quien le informará de la acción a ejercitar.
b) La doble venta:
En caso de que la vivienda objeto de compraventa sea vendida a varios compradores,
estaremos ante una doble venta, sea cual sea el origen de la misma: error, engaño,
mala fe del vendedor etc.
Si se da este caso, es recomendable acudir a un Abogado con celeridad.
c) La compraventa de inmueble gravado:
Es posible que el inmueble objeto de compraventa se venda gravado, si dicha carga
es conocida por el comprador. La cancelación de gravámenes, a falta de pacto en
contrario en la escritura, corre de cuenta del vendedor, salvo si el comprador se
subroga en ellos.
a. La vivienda arrendada:
Dependiendo de la legislación de arrendamientos urbanos a la que esté sometido el
contrato de arrendamiento que grava la vivienda, dicho arrendamiento tendrá una
duración u otra tras la compraventa. En estos casos el comprador debe permitir el
arrendamiento durante un plazo de tiempo prefijado por la ley.
De modo que si pretende ocupar la vivienda que compra, asegúrese de que ésta no
está arrendada.
Además, es importante que sepa que el arrendatario de una vivienda que el
arrendador pretende vender goza del derecho de adquisición preferente.
b. La vivienda usufructuada:
El usufructo consiste en el derecho a gozar de un bien perteneciente a otro. Por tanto
si usted adquiere una vivienda usufructuada, no podrá gozar de ella, pero sí
venderla. Tampoco podrá alterar la forma y sustancia de la vivienda ni perjudicar el
derecho del usufructuario.
De modo que si pretende ocupar la vivienda que compra, asegúrese de que ésta no es
objeto de usufructo.
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c.
La vivienda embargada:
Un inmueble embargado con anotación en el Registro de la Propiedad puede
venderse, subsistiendo el derecho de la persona a cuyo favor se hizo la anotación.
Aunque el embargo no esté inscrito en el Registro de la Propiedad, el propietario del
inmueble puede venderlo, una vez decretado el embargo, cualquiera que sea el
estado del juicio. Así, el comprador adquiriría el inmueble con dicha carga y
sometido al cumplimiento de la obligación garantizada.
d. La vivienda hipotecada:
Una vivienda gravada puede ser vendida, a pesar de la hipoteca que la grava. Ante
tal venta, el adquirente puede:
-
O bien subrogarse en la responsabilidad personal, surgiendo la asunción
de deuda: el comprador se convierte en deudor personal de la obligación
asegurada, esto es se subroga en la posición del vendedor.
-
O bien no subrogarse en la responsabilidad garantizada, surgiendo la
figura del tercer poseedor.
Asimismo, es posible la compraventa de finca hipotecada con descuento o retención
de su importe del precio de venta:
-
Fórmula de descuento: El vendedor sigue siendo deudor y el comprador
no asume la obligación personal del vendedor, sino que descuenta del
precio el importe del gravamen, por lo que no corre el riesgo de pagar
dos veces la misma cosa.
-
Fórmula de retención: El precio global queda desglosado en dos partes,
una que es abonada por el comprador de inmediato, y otra que retiene el
gravamen y que forma parte del precio. Una variante podría ser el pactar
el aplazamiento del pago de la parte del precio correspondiente a la
hipoteca. En este caso, la cantidad retenida por el comprador queda en
poder de éste como parte del precio debido sólo al vendedor, sin
obligación de pagar al acreedor. Este pacto será normal cuando el
vendedor, a su vez, haya pagado al acreedor, extinguiéndose así la
hipoteca que pesaba sobre la vivienda.
Una vez el deudor-vendedor paga la deuda, se subroga en posición del
acreedor hasta que el comprador reintegre el total del importe retenido o
descontado.
d) La compraventa con reserva de dominio:
Si se ha pactado en el contrato el pacto de reserva de dominio, el comprador no
adquirirá la propiedad sobre el inmueble hasta que no satisfaga enteramente el pago
total del precio. De modo que, cuando el comprador cumpla su obligación de pago,
se producirá el efecto traslativo del dominio de la compraventa. Este pacto es
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perfectamente admisible en nuestro ordenamiento jurídico y se basa en el principio
de libertad de pactos, teniendo como fin asegurar el pago íntegro del precio
aplazado.
Así pues, el comprador adquiere la posesión del inmueble en cuestión, pero no tiene
poder de disposición sobre él, es decir, no puede enajenarlo, pues no será propietario
del mismo.
Este pacto se inscribe en el Registro de la Propiedad bajo la forma de una condición
suspensiva.
VII. LA FINANCIACIÓN DE LA COMPRAVENTA: EL PRÉSTAMO HIPOTECARIO
La forma más ventajosa de financiar la compraventa de una vivienda es a través del
préstamo hipotecario. Tal préstamo se concede por las entidades de crédito hipotecario
al prestatario (quien solicita el préstamo), quien habrá de devolver el principal a su
vencimiento y pagar los intereses y comisiones acordados.
Si el comprador-deudor de la vivienda objeto de préstamo hipotecario incumple su
obligación de devolver el préstamo en los plazos prefijados, el banco puede proceder a
la venta en pública subasta de la vivienda hipotecada, a fin de cobrar con el dinero
obtenido, la deuda contraída por el comprador-deudor con el banco, quedando el
sobrante a disposición del comprador-deudor, a no ser que haya otros acreedores.
El préstamo hipotecario ha de documentarse en escritura pública e inscribirse en el
Registro de la Propiedad. Esta seguridad jurídica permite a las entidades financieras
otorgar préstamos hipotecarios con unas condiciones más ventajosas que los créditos
personales: tipo de interés menor y plazo de devolución más largo.
Podrá pedirse y deberá ordenarse la cancelación de la hipoteca cuando se haya devuelto
enteramente le préstamo hipotecario por el prestatario, debiendo acudir la entidad
prestamista a la notaría que elija el prestatario para otorgar la escritura de cancelación e
inscribirla posteriormente en el Registro de la Propiedad.
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