formulación

CURSO 2014-2015
PRÁCTICUM EN DERECHO CIVIL
CASO PRÁCTICO NÚMERO 2
SUPUESTO DE HECHO (CONDICIÓN RESOLUTORIA EXPRESA,
RETRACTO CONVENCIONAL, CLAÚSULA PENAL)
HECHOS
PRIMERO.- Por el Ayuntamiento de Los Alcázares se dedujo demanda de reclamación
de cantidad por importe de veinte millones de pesetas contra don Luis L. C., en su
condición de Registrador de la Propiedad del Registro núm. 2 de San Javier, por el
concepto de indemnización de daños y perjuicios causados a la parte actora a
consecuencia de no haber inscrito, por error o negligencia, la cláusula segunda del
Pliego de Condiciones que se adjuntó a la escritura de compraventa de fecha 6 de agosto
de 1991, formando parte integrante de la misma, sobre la finca registral núm. ... del
Registro de la Propiedad expresado del que era titular el demandado. Los hechos
básicos de la demanda son los siguientes: 1) El 27 de marzo de 1991 el Pleno del
Ayuntamiento de Los Alcázares (Murcia) aprueba el Pliego de Cláusulas EconómicoAdministrativas que habían de regir en la venta mediante subasta de una parcela de
propiedad municipal (finca registral núm. ...), calificada urbanísticamente como «Zona
de uso hotelero I». 2) El día 11 de junio se adjudicó provisionalmente a la mejor postura
de la tercera licitación que correspondía a la entidad mercantil «Diciembre 88, SA». 3)
El 4 de julio siguiente el Pleno del Ayuntamiento adoptó el acuerdo de adjudicación
definitiva a favor de dicha entidad en la cantidad de 42.306.000 ptas. dentro de la cual
se entendía incluida la licencia de obras, conforme a la cláusula segunda del pliego; 4)
En cumplimiento de la cláusula tres del Pliego referido el 6 de agosto de 1991 se otorgó
escritura pública; 5) En la cláusula dos del mismo se hace constar: «Si el bien enajenado
no fuese destinado a uso hotelero en el plazo de dos años a contar desde la notificación,
el adquiriente deberá abonar al Ayuntamiento de Los Alcázares veinte millones de
pesetas o alternativamente el Ayuntamiento podrá ejercitar el derecho retraer la finca
vendida. El pago del precio y demás gastos necesarios no se abonarán por el
Ayuntamiento en concepto de compensación por el uso y disfrute del adquiriente de la
parcela tramitada»; 6) Transcurridos dos años desde la adjudicación sin que por
Diciembre 88, SA se hubiera destinado la parcela a uso hotelero, ni abonado la suma de
veinte millones de pesetas, el Pleno del Ayuntamiento adoptó en fecha 2 de septiembre
de 1991 el acuerdo de resolver el contrato y retraer la finca vendida al patrimonio
municipal, desestimándose el día 2 de diciembre el recurso de reposición entablado por
la sociedad referida; y, 7) La finca de que se trata fue vendida por Diciembre 88, SA a
Corporación YMS, SA por el precio de 169.000.000 de pesetas (escritura pública de 18
de diciembre de 1991, inscrita en el Registro de la Propiedad el 21 de abril de 1992), y
transmitida –permutada– por dicha compradora a Banco Exterior de España a cambio de
créditos por importe de 147.000.000 ptas. –más el IVA de 22.500.000 ptas.– (escritura
pública de 26 de octubre de 1993, inscrita en el Registro el 27 de diciembre). En la
fundamentación jurídica de la demanda se alegan: los arts. 2 y 9 de la Ley Hipotecaria
(RCL 1946\886; NDL 18732), 7º y 51.6º del Reglamento Hipotecario (RCL 1947\476,
642; NDL 18733); el carácter «numerus apertus» de nuestro vigente sistema hipotecario
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y la mayor flexibilidad y amplitud en cuanto a los conceptos que han de recogerse en el
Registro, según resulta de reiteradas Resoluciones de la DGR y N; y los arts. 296 y ss. y
especialmente el art. 300 LH en relación con la responsabilidad civil de los
Registradores de la Propiedad.
El demandado se opuso a la demanda alegando, en síntesis: la oscuridad y confusión de
la demanda, y la falta absoluta de fundamentación de la pretensión actora; la
inexistencia de retracto convencional por falta de precio y de plazo, así como de
derecho de reversión a favor del Ayuntamiento y que no hay condición resolutoria; y la
doctrina del contrato reproductivo. Para el demandado se trata de una obligación
personal, y que incluso si por error hubiera tenido acceso al Registro debería procederse
a su cancelación conforme a los arts. 98 de la LH y 353.3 del RH.
La Sentencia del Juzgado de 1ª Instancia núm. 2 de San Javier de 19 de enero de 1996
(autos del juicio de menor cuantía núm. 216 de 1995) desestima la demanda. Después
de centrar el tema litigioso diciendo que el problema surge por la no inscripción de una
de las cláusulas del Pliego de condiciones que en su momento aprobó el Ayuntamiento
para participar en la subasta de la finca, razona que la cláusula recoge un derecho
personal que sólo afecta al adquirente, pero no a cualquier propietario posterior, y que al
carecer de trascendencia real no tiene acceso al Registro de la Propiedad (art. 51 RH),
aludiendo también a que existió negligencia por parte del Ayuntamiento al no efectuar
comprobación alguna acerca de si se había registrado la cláusula, y que de haberlo
hecho podría haber reclamado su inscripción evitando las sucesivas transmisiones
debidamente inscritas por los propietarios posteriores.
La Sentencia de la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Murcia de 12 de
diciembre de 1996, dictada en el Rollo 71/1996, revocó en la apelación la del Juzgado
de 1ª Instancia y condenó al demandado a pagar al Ayuntamiento de Los Alcázares la
cantidad de veinte millones de pesetas en concepto de indemnización de daños y
perjuicios y los intereses legales desde la interpelación judicial. La fundamentación de
la resolución de apelación se puede resumir en las siguientes apreciaciones, recogidas
en apretada síntesis: la cláusula litigiosa no establece un derecho real por no aparecer
los requisitos para ello; no contiene una condición resolutoria expresa; la admisión al
Registro de una cláusula penal está fuera de toda duda; se aprecia la intención de pactar
que, de no producirse la destinación del bien al uso hotelero, la transmisión podría
quedar sin efecto, pues el vendedor se reservaba la facultad de readquirirlo; concurre la
trascendencia real incardinable en la expresión condiciones «de otro orden» del art. 51.6
RH, respecto de las que la doctrina interpreta que «se debe entender como cláusula o
estipulación de trascendencia real aquella que puede provocar un cambio en la
titularidad de un derecho inscrito», lo que sin duda es característica de la examinada, en
tanto que otros autores aluden a que «el acto o la transmisión se verifica bajo la posible
amenaza de una resolución», lo que también constituye argumento para sostener la tesis
que se mantiene; y finalmente se razona en torno a la falta de una motivada denegación
del asiento, y se contradice la afirmación del demandado (apelado) de que «si la
cláusula hubiese constado en el Registro no habría perjudicado a terceros», todo ello
para fundamentar la responsabilidad civil de dicho demandado con base en los artículos
19 y 300 de la Ley Hipotecaria y 33, 51.6 y 434 del Reglamento. La «ratio decidendi»
de la Sentencia se resume en que la cláusula tiene trascendencia real porque «conforma
la extensión del derecho que se inscribe» y que el Registrador demandado incurrió en
responsabilidad al no haber efectuado una motivada denegación del asiento, en la que
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podría haber dado una visión distinta, que hubiera podido ser combatida a través del
correspondiente recurso.
Contra dicha Sentencia se interpuso por don Luis L. C. recurso de casación articulado
en siete motivos en los que denuncia infracción del art. 2, núm. 2 en relación con el 98,
ambos de la Ley Hipotecaria, con los arts. 9 y 51.6º del Reglamento Hipotecario, y con
los arts. 1113, 1114 y 1115 del Código Civil (LEG 1889\27) (primero); de la doctrina
jurisprudencial representada por las Sentencias que se cita sobre las obligaciones
facultativas (segundo); de la doctrina legal que consagra en nuestro ordenamiento
jurídico «el contrato reproductivo» que introdujo la Sentencia de 28 de octubre de 1944
(RJ 1944\1179) a la que siguieron otras Sentencias entre varias que cita (tercero); de los
arts. 1152 y 1153, párrafo primero, del Código Civil (cuarto); de los arts. 1281, 1284 y
1286 del Código Civil (quinto); de los arts. 120 de la Constitución (RCL 1978\2836;
ApNDL 2875), 248.2 y 3 de la Ley Orgánica del Poder Judicial (RCL 1985\1578, 2635;
ApNDL 8375) y 359, 362 y 372.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEG 1881\1)
(sexto); y de la doctrina legal (Sentencias de 10 de febrero de 1942 [RJ 1942\169] y 6
de noviembre de 1941 [RJ 1941\1222]) sobre falta de legitimación «ad causam» pasiva
(séptimo).
CUESTIONES: Resuelva las cuestiones planteadas por el supuesto de hecho.
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