2797 - Supremo Tribunal de Justicia del Estado de Jalisco

Guadalajara, Jalisco, 08 ocho de Julio de 2014 dos mil catorce.--
VISTO para resolver el Toca número 10/2014, formado con motivo del
recurso de apelación interpuesto por * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , en
su carácter de Apoderado General Judicial y Extrajudicial para Pleitos
y Cobranzas y Actos de Administración y de Dominio y Suscripción de
Títulos de Crédito de la parte demandada, en contra de la Sentencia
Definitiva de fecha 28 veintiocho de Octubre del año 2013 dos mil
trece, pronunciada por el C. Juez Séptimo de lo Civil de este Primer
Partido Judicial, dentro del Juicio Civil Sumario, tramitado bajo el
número
de
expediente
978/2012,
*********************,
en
promovido
contra
por
de
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * por conducto de quien dijo ser su
Representante
Legal
y
Gerente
General
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , y:
R E S U L T A N D O:
1.- Ante el Juez Séptimo de lo Civil de este Primer Partido
Judicial* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * se interpuso demanda en la Vía
Civil Sumaria, promoviendo la ejecución de terminación de contrato
de arrendamiento, demanda que fue admitida en los términos y por los
conceptos
que
de
la
misma
se
desprenden,
compareciendo
oportunamente los demandados a producir contestación a la demanda
en el término requerido, acto seguido, se abrió el período de pruebas y
transcurrido que fue, se ordenó citar a las partes para dictar Sentencia
Definitiva, misma que se pronunció con fecha 28 veintiocho de Octubre
del año 2013 dos mil trece, al tenor de las siguientes:
“... P R O P O S I C I O N E S: PRIMERA.- Los presupuestos
procesales de Competencia, Personalidad, Capacidad y Vía se
justificaron. SEGUNDO.- La actora * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * probó
en su totalidad los elementos constitutivos de la acción puesta en
movimiento, así como la literalidad de las prestaciones reclamadas;
en tanto que * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , representada por su
administrador general único * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , no
acreditó las excepciones planteadas en su contestación de demanda,
y finalmente, no se acredita responsabilidad alguna respecto del
tercero llamado a juicio * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , a quien se
absuelve del cumplimiento de las prestaciones reclamadas.
TERCERA.- Se declara la Terminación del contrato de
arrendamiento de fecha 02 dos de Febrero del año 2010, celebrado
entre * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * en su calidad de arrendadora, e
******************************************
en
su
calidad de arrendataria, dados los razonamientos vertidos en el
considerativo de la presente resolución. CUARTA.- Por su parte,
debido a que la parte actora no ha sido puesta en posesión de la
localidad arrendada, se condena a la parte demandada a que
desocupe y entregue la finca materia de la litis en el mismo buen
estado en que se le entregó, concediéndole para ello un plazo de
gracia de 15 quince días naturales para hacerlo de forma voluntaria, a
partir de que se conceda el término voluntario para el cumplimiento
de la sentencia, según lo prevé el artículo 688 del Enjuiciamiento Civil
del Estado, y de no llevar a cabo la desocupación se procederá a su
ejecución forzosa. QUINTA.- Debido a que la parte demandada no
justifica en autos encontrarse a la fecha de dictado de la presente
resolución al corriente de los servicios de luz y agua generados en la
localidad arrendada, es por lo que se le condena a exhibir aquella
documentación con la que justifique tenerlos debidamente saldados,
hasta la fecha de dictado de la presente resolución, y de no ser así
deberá liquidarlos debiéndose cuantificar en la etapa de ejecución de
sentencia correspondiente. SEXTA.- Habida cuenta que la parte
actora no acreditó la totalidad de las prestaciones reclamadas, se
absuelve a la parte demandada del pago de gastos y costas
judiciales, al actualizarse la hipótesis comprendida por el artículo 143
fracción I del Código de Procedimientos Civiles del Estado.
SÉPTIMA.- Sin que al efecto le perjudique lo resuelto por este H.
Tribunal al tercero llamado a juicio * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , a
quien se debe absolver del cumplimiento de las prestaciones
reclamadas en la presente demanda. OCTAVA.- Por recibido el
escrito de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * en su carácter de abogado
patrono de la parte actora reconocido en autos, presentado ante la
oficialía de partes de este H. Juzgado Séptimo Civil el día 14 de
Octubre del dos mil trece, el cual se ordena agregar a autos para que
surta sus efectos legales correspondientes y visto su contenido, se le
tiene nombrando como autorizados para oír y recibir notificaciones a
las personas que refiere, de conformidad al numeral 119 del
Enjuiciamiento Civil Estatal. ...”
El apelante se inconformó con la Sentencia Definitiva pronunciada en
Primera Instancia, por lo que interpuso recurso de apelación, el cual le
fue admitido solo en Efecto Devolutivo.
2.- Esta Sala se avocó al conocimiento de la alzada, dictándose auto
de fecha 08 ocho de Enero del año 2014 dos mil catorce,
declarándose competente para resolver el mismo, confirmando la
calificación del grado hecha por el Juez Natural.
Mediante escrito de fecha 12 doce de Noviembre del año 2013 dos
mil trece, * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , en vía de agravios expresó los
siguientes:
“...La Resolución reclamada, en su Totalidad Propositiva, toda
vez que se resuelve que la Actora probo en su totalidad los
elementos constitutivos de la acción puesta en movimiento, así
como la literalidad de las prestaciones reclamadas, la
declaración de la terminación del contrato de arrendamiento de
fecha
02
de
Febrero
de
2010,
celebrado
entre
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * en su calidad de arrendadora, e
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * en su calidad de arrendataria, dado a
los razonamientos vertidos en el considerativo de la resolución,
declarando poner en posesión la localidad arrendada a la parte
actora y condenando a la demandada a que desocupe y entregue
la finca materia de la litis, en el plazo de gracia que alude el
artículo 688, del Enjuiciamiento Civil del Estado y de no llevar a
cabo la desocupación se procederá a su ejecución forzosa.
PRIMERO.- LA SENTENCIA RESULTA INCONGRUENTE.- Causa
agravios a mi Representada la sentencia toda vez que la misma
resulta totalmente incongruente, según se puede observar de la
misma ya que en ningún punto de su resolución soslaya el estudio de
fondo los medios de pruebas ofrecidos por mi Representada,
concretándose el Juzgador a señalarlos y que se valoran al tenor del
número 403 del Enjuiciamiento Civil Estatal, sin que al efecto
favorezca a los intereses de la parte demandada, “como se analizara
en su momento al estudiar la acción”, en esa tesitura el Juzgado
Primigenio resolvió todos mis medios de Prueba y convicción, sin
concederles valor probatorio alguno y descalificándolos antes de
entrar a su estudio por lo que; al momento de resolver el estudio de la
procedencia de la acción de la actora ni siquiera hace mención de
ellos, mas sin embargo le da total valor Probatorio a los presentados
por la parte Actora, por lo que; a continuación procedo a la narrativa
de mis: AGRAVIOS. FUENTE DEL CONCEPTO DEL PRIMER
AGRAVIO.- Me causa agravio especialmente el CONSIDERANDO III
DE LA SENTENCIA DEFINITIVA EMITIDA POR EL INFERIOR CON
FECHA 28 DE OCTUBRE DEL AÑO 2013, RECTOR DE LA
CONCLUSIÓN PROPOSITIVO SEGUNDA, TERCERA, CUARTA,
QUINTA, SEXTA, SÉPTIMA, violando materialmente EL ARTÍCULO
618 fracción II y demás relativos del Código de procedimientos Civiles
del Estado de Jalisco, al advertirse que entre los fundatorios de la
demanda se advierte que al actualizarse el tiempo indefinido del
contrato de arrendamiento, la actora pretende por la vía de
jurisdicción voluntaria dar el aviso, es decir, notificar judicialmente a
mi representada su voluntad de dar por concluido el alquiler materia
de la Litis. En ese orden de ideas, es falto de FUNDAMENTACIÓN Y
DE MOTIVACIÓN DICHO CONSIDERANDO, tomando en
consideración de que para justificar la vía civil sumaria la actora el
juzgador debió de haber analizado si previamente se está en los
supuestos jurídicos del artículo 618 fracción II del Código Procesal
Civil del Estado de Jalisco, porque la actora hace del conocimiento y
justifica su proceder de su demanda en contra de mi representada,
sobre la base de los medios preparatorios a juicio sin que el juzgador
analice si es voluntad del arrendador de dar por concluido el contrato
de arrendamiento se hizo de manera indubitable, es decir, que se nos
hizo de nuestro conocimiento la decisión del dueño del bien inmueble,
porque es un elemento fundamental que es dable se analice, porque
de lo contrario esta la duda muy razonable de que no se hizo saber la
decisión de el arrendador, de que era terminar con el arriendo. En
conclusión, como el medio de que habla la actora que se hizo a mi
representada tal determinación del dueño de la propiedad y que la
juzgadora no funda ni motiva en este considerando, empero que de
conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimientos Civiles
de Jalisco ante la falta de disposición legal del reenvió este órgano
jurisdiccional tiene la facultad de entrar a este análisis y determinar tal
situación, máxime que debe analizar si al practicarse el aviso se hizo
personalmente con el arrendatario o con persona distinta, y en tal
situación, calificar si dicho aviso reúne los requisitos para las
notificaciones que prevén los artículos 111 y 112 del enjuiciamiento
civil del Estado, pues sólo satisfaciendo esas formalidades no
quedará duda de que el aviso reúne la calidad de indubitable.
Actualizándose en la especie el siguiente criterio jurisprudencial por
las razones que se informan y el cual es aplicable por analogía y por
mayoría de razón al presente caso en particular, criterio cuya voz
reza: ARRENDAMIENTO POR TIEMPO INDETERMINADO. LA
NOTIFICACIÓN PARA HACERLE SABER AL INQUILINO QUE HA
CONCLUIDO EL CONTRATO DEBE REALIZARSE DE MANERA
INDUBITABLE. En términos de lo dispuesto por el artículo 2396 del
Código Civil del Estado de Jalisco (antes de su reforma), la
notificación judicial para hacerle saber al inquilino que es voluntad del
arrendador dar por concluido el alquiler por tiempo indefinido, debe
hacerse de manera indubitable, esto es, que no quede duda de que a
la persona buscada se le hizo saber la decisión del dueño, de que es
su deseo terminar con el arriendo. Ahora bien, cuando al practicar el
aviso no se encuentre al arrendatario, y tenga que practicarse a
través de persona distinta, se estima que tal actuación debe
satisfacer los requisitos que para las notificaciones prevén los
artículos 111 y 112 del enjuiciamiento civil del Estado (dejar citatorio y
en caso de que a la segunda búsqueda no se encuentre, entregar
cédula de notificación que contenga los datos que las citadas
disposiciones exigen), pues sólo satisfaciendo esas formalidades no
quedará duda de que el aviso reúne la calidad de indubitable.
TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL
TERCER CIRCUITO. Amparo directo 806/97. José Guadalupe García
Durán. 12 de junio de 1997. Mayoría de votos. Disidente: Jorge
Figueroa Cacho. Ponente: Arturo Barocio Villalobos. Secretaria:
Patricia J. Chávez Alatorre. Nota: Por ejecutoria de fecha 20 de junio
de 2001, la Primera Sala declaró inexistente la contradicción de tesis
118/2000 en que participó el presente criterio. FUENTE DEL
SEGUNDO CONCEPTO DE AGRAVIO.- Me causa agravio
especialmente el CONSIDERANDO IV DE LA SENTENCIA
DEFINITIVA EMITIDA POR EL INFERIOR CON FECHA 28 DE
OCTUBRE DEL AÑO 2013, RECTOR DE LA CONCLUSIÓN
PROPOSITIVA, PRIMERA, SEGUNDA, TERCERA, CUARTA,
QUINTA, SEXTA, SÉPTIMA, violando materialmente EL ARTÍCULO
618 fracción III y demás relativos del Código de procedimientos
Civiles del Estado de Jalisco, al ser falto de motivación por parte del
juzgador, tomando en consideración de que el juzgador debe de
razonar dando motivos y razones adecuadas y legales para justificar
lo que denomina como la acción y al no hacerlo es claro que aunque
funda empero no motiva es violatorio de los artículos 14 y 16 de la
Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. TERCER
AGRAVIO.- La sentencia definitiva ahora impugnada es ilegal por
haberse decretado sin sustento en derecho, al declarar la
Terminación del contrato arrendamiento de fecha 02 dos de Febrero
del año 2010, celebrado entre * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * en su
calidad de arrendadora, e * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * en su calidad
del arrendataria, así como a la desocupación y entrega de la finca
marcada con el * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * teniéndosele probada la
acción que ejercita * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , esto como
resultado de la tramitación como ACTO PREJUDICIAL, las
Diligencias de Notificación Judicial promovidas con fecha 21 de
Octubre del año 2011, erradicada en este H. Juzgado Séptimo de
lo Civil y bajo el expediente No. 1091/2011, declaración judicial
en tal sentido ilegal e incongruente con lo actuado en el juicio,
esto en razón de lo que ahora se explica: El Juez al realizar el estudio
de la procedencia de la acción que ejercita la actora
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * soslaya analizar los elementos de la
acción puestos en ejercicio en la presente litis, como se constata en
el dictado de su sentencia al resolver lo siguiente: “IV.- LA ACCIÓN
ejercida por la parte actora tienen su fundamento en los artículos 683
fracciones III, 684, 685, 686 bis y 688 del Código de Procedimientos
Civiles del Estado, así como en los artículos 2035, 2140 fracción I y
2141 del Código Civil del Estado: V. DE LA DEMANDA... VI. DE LA
CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA DE * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
“ARRENDATARIA”...
VII.DE
LA
CONTESTACIÓN
DE
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , TERCERO DENUNCIADO A JUICIO...
VIII.- DE LA RESOLUCIÓN DE LA ACCIÓN PUESTA EN
MOVIMIENTO. Los artículos 683 Fracción I y 684 del Código de
Procedimientos Civiles del Estado, disponen: “Artículo 683.- El juicio
sumario por desocupación procede, cuando se funda: I. En el
vencimiento del término estipulado en el contrato; ...”. “Artículo 684.Para que surta efectos de oposición del arrendador a la continuación
de la ocupación del inmueble por el arrendatario, la demanda en que
se ejercite la acción de terminación de contrato por tiempo definido
deberá presentarse dentro de los treinta días naturales siguientes
al vencimiento del mismo.” Y del Código Civil del Estado: “Artículo
2035.- En los casos de contrato por tiempo indefinido, el
arrendamiento concluirá a voluntad de cualesquiera de los
contratantes, previo aviso dado a la otra parte en forma indubitable.
Tratándose de un predio urbano, el aviso deberá darse con seis
meses si lo da el arrendador; quince días si lo da el arrendatario; y
con nueve meses de anticipación para ambas partes, si el predio es
rústico o destinado a fines agropecuarios. Lo dispuesto en este
artículo no será objeto de renuncia”. “Artículo 2140.- El
arrendamiento puede terminar: I. Por haberse cumplido el plazo fijado
en el contrato o por la ley o por estar satisfecho el objeto para el que
fue arrendado el bien; ...”. Ahora bien, tomando en consideración que
la parte actora acreditó con el contrato de arrendamiento fundatorio
de su acción, la relación contractual existente entre la misma y la
parte demanda, del cual demás, se desprende los términos de las
obligaciones contraídas por ambas partes, como son: * Que
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * en su calidad de arrendadora entrega en
arrendamiento
a
la
arrendataria
******************************************
la
finca
ubicada en la * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , por el término de un año
que daba inicio el día 02 de Febrero del año 2010 y fenecía de
manera natural el 1° de Febrero del 2011. Por lo que, tomando como
base lo antes señalado, * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * se presenta a
demandar la TERMINACIÓN del contrato de arrendamiento que lo
vincula con la parte demandada, argumentando que ya había
transcurrido el término concedido para concluir la relación contractual
de arrendamiento dentro de las diligencias de notificación judicial
practicadas bajo número de expediente 1091/2011 ante ese mismo
Juzgado; y toda vez, que * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * en su
carácter
de
administrador
único
de
la
********************** * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
* * * * no justificó sus excepciones planteadas en la contestación de
demanda, luego, por estas rezones [sic] al momento de resolver este
juicio, deberá resultar procedente la acción de Terminación del
contrato de arrendamiento de fecha 02 de Febrero del año 2010,
celebrado entre las partes, dado a que una vez practicadas las
diligencias de notificación judicial bajo número de expediente
1091/2011 por este mismo tribunal, la demandada no desocupo el
inmueble aunado a que han transcurrido por demás, las tres
mensualidades posteriores a dicha notificación, según lo previsto en
el numeral 2035 del Código Civil Estatal. Por su parte, debido a que la
parte actora no ha sido puesta en posesión de la localidad arrendada,
se condena a la parte demandada a que desocupe y entregue la
finca materia de la litis en el mismo buen estado en que se le
entregó, concediéndole para ello un plazo de gracia de 15 días
naturales para hacerlo de forma voluntaria, a partir de que se
conceda el término voluntario para el cumplimiento de la sentencia,
según lo prevé el artículo 688 del Enjuiciamiento Civil del Estado, y de
no llevar a cabo la desocupación se procederá a su ejecución
forzosa”. De la anterior transcripción es indudable que el A quo se
concentra de forma cronológica a exponer las partes que intervienen
en el proceso, las pruebas que aportan cada una de ellas, así como el
valor que les ha otorgado, concluyendo así la procedencia de la
acción ejercitada por la actora y en consecuencia la terminación del
contrato y la declaración de la desocupación y entrega de finca
materia de la litis, pero como se puede advertir no se realiza por parte
del Juez un estudio a cabalidad respecto de la procedencia de la
acción puesta en ejercicio, ya que suponiendo “sin conceder” que el
documento fundatorio con que pretende acreditar su acción la actora
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , fuere el documento con el que se
acredita la acción puesta en ejercicio, esta resulta improcedente en
razón de los argumentos lógicos jurídicos a que hago referencia a
continuación: En la cláusula SEXTA del contrato fundatorio de la
acción exhibido por la parte actora * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , se
pactó lo siguientes [sic]: SEXTA.- El contrato será por el término
referido en el plazo de duración de este contrato, mismo que
comenzará a surtir sus efectos a partir de la fecha consignada en el
mismo renglón. En caso de no haber constancia escrita entre las
partes el día de vencimiento el contrato, queda obligado el
inquilino a desocupar el inmueble, pero si no lo hiciere y el
propietario, o arrendador no manifieste inconformidad dentro de
los treinta días siguientes quedará automáticamente renovado el
contrato por un periodo adicional de seis meses forzosos a
ambas partes. Al vencimiento de estos seis meses, al no mediare
inconformidad de ninguna de las partes se adoptará este mismo
criterio y así sucesivamente por periodos automáticos de seis
meses “no pudiendo considerarse jamás el termino como
indefinido”. Para los años subsecuentes de ocupación después del
vencimiento del plazo de duración pagará el inquilino mensualmente
como renta la última suma pactada convencionalmente el porcentaje
de tanto por ciento de la inflación el tiempo de una nueva vigencia del
presente contrato, o sea un ____% adicional. Este criterio se aplicará
semestralmente hasta nuevo contrato renovación del presente entre
las partes. O en su caso se aplicará el mismo criterio: si se demanda
rescisión y/o terminación de ese contrato. De la anterior transcripción
resulta indudable que quedo plasmada la voluntad de las partes al
haberse pactado en la citada cláusula que el contrato de
arrendamiento JAMÁS DEBERÍA DE CONSIDERARSE COMO
INDEFINIDO, por lo que el A quo hierra en su apreciación al decretar
la terminación del contrato, fundamentando su resolución en el
artículo 2035 del Código Civil del Estado de Jalisco, en que se
establece que: “En los casos de contrato de tiempo indefinido, el
arrendamiento concluirá a voluntad de cualquieras [sic] de los
contratantes, previo aviso dado a la parte de forma indubitable...” así
como en la fracción I del artículo 2140 del citado Código que
establece lo siguiente: “El arrendamiento puede terminar: I. Por
haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por la ley o por estar
satisfecho el objeto para el que fue arrendado el bien; ...” en razón de
que el contrato arrendamiento de fecha 02 dos de Febrero del año
2010, celebrado entre * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * en su calidad de
arrendadora,
e
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * en su calidad
del arrendataria, nunca ha dejado de ser un contrato de fecha
definitiva según lo pactado en la cláusula SEXTA, de conformidad a
la interpretación del clausulado del fundatorio de la acción y que el
Juez resolutor, confirma que dicho contrato se sujetara a la
siguientes cláusulas refiriéndose a la Primera, Tercera y Sexta,
como lo señala en la hoja 03 tres vuelta de la Sentencia y a foja
84 vuelta de las actuaciones del Sumario, además de lo
establecido en el artículo 1321 de Código Civil del Estado de Jalisco
que señala “Si los términos de un contrato son claros y no deja duda
sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de
sus cláusulas...” en razón
de ello, la parte actora
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , debió de haberse sujetado a lo
preceptuado en el artículo 684 que establece que: “Para que surta
efectos de oposición del arrendador a la continuación de la ocupación
del inmueble por el arrendatario, la demanda en que se ejercite la
acción de terminación de contrato por tiempo definido deberá
presentarse dentro de los treinta días naturales siguientes al
vencimiento del mismo, hecho que no realizo en tiempo la parte
actora * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , ya que si bien resulta cierto que
fueron practicadas las diligencias de notificación judicial bajo el
número de expediente 1091/2011 ante el Juzgado Séptimo de lo Civil,
estas se realizaron en fecha posterior a lo establecido en numeral 684
antes citado, además de haberse realizado bajo la hipótesis en
una [sic] contrato indefinido, lo que en caso no acontece, es decir,
el contrato de arrendamiento en su periodo natural corre del día 02
dos de Febrero del año 2010 dos mil diez al día 01 primero de febrero
del año 2011 dos mil once y conforme a lo estipulado en la cláusula
SEXTA, el contrato quedo: “automáticamente renovado por un
periodo adicional de seis meses forzosos para ambas partes”, del
periodo comprendido del día 02 dos de Febrero del año 2011 dos mil
once al día 1° de Agosto del año 2011 dos mil once y si “Al
vencimiento de estos seis meses, si no mediare inconformidad de
ninguna de las partes se adoptaría este mismo criterio y así
sucesivamente...”, conforme a lo estipulado en la citada cláusula
SEXTA, se volvió a renovar por un periodo comprendido del día 02
dos de Agosto del año 2011 dos mil once al día 01 de Febrero del año
2012 dos mil doce, y así sucesivamente, en razón de ello, el contrato
de arrendamiento continua con su vigencia, pero es el caso que en
este
periodo
la
parte
actora
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * promueve
diligencias de notificación judicial del arrendamiento celebrado
respecto la finca marcada con el número * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
el día 21 veintiuno de Octubre del año 2011 dos mil once, como costa
en autos, hechos judicial en la que manifiesta que en su voluntad dar
por terminado el contrato de arrendamiento, lo que debió de haberse
realizado 30 treinta días naturales siguientes al vencimiento del
contrato, conforme a lo establecido por el artículo 684 de
Procedimientos Civiles del Estado de Jalisco el cual establece los
siguientes: “... deberá presentarse dentro de los treinta días
naturales siguientes al vencimiento del mismo”. Luego entonces,
las diligencias de notificación judicial debieron de haberse presentado
después de fenecido el plazo del Contrato de Arrendamiento,
siempre y cuando estas fueran procedentes, ya que conforme a lo
preceptuado en el numeral en cita, se debe demandar la terminación
del contrato para efectos de oponerse a la continuación del inmueble
dado en arrendamiento, o en su caso promover la rescisión del citado
contrato. Sirve de sustento a lo anteriormente expuesto los siguientes
criterios: Época: Sexta Época. Instancia: TERCERA SALA. Tipo Tesis:
Tesis Aislada. Fuente: Semanario Judicial de la Federación.
Localización: Volumen XXII, Cuarta Parte. Materia(s): Civil. Página:
34. RUBRO: ARRENDAMIENTO, LA MODALIDAD O NATURALEZA
DEL, LO DAN SUS CLÁUSULAS. TEXTO: No es exacto que la
notificación que se hace al arrendatario, en diligencias de jurisdicción
voluntaria, de que es voluntad del arrendador dar por concluido el
contrato celebrado por tiempo indeterminado, surta el efecto de
convertirlo en uno de duración determinada, toda vez que no existe
disposición legal que así lo establezca; la modalidad o naturaleza del
contrato la dan sus cláusulas; de manera que ambas partes admiten
que el contrato fundatorio de la acción, lo celebraron por tiempo
voluntario, al sentido literal de esta duración debe estarse. TERCERA
SALA. Amparo directo 3572/58. Braulio Santos Burgos. 30 de abril de
1959. Cinco votos. Ponente: Mariano Ramírez Vázquez. Época:
Novena Época. Instancia: NOVENO TRIBUNAL COLEGIADO EN
MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO. Tipo Tesis: Tesis Aislada.
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta.
Localización: Tomo XV, Mayo de 2002. Materia(s): Civil. Tesis:
I.9o.C.83 C. Página: 1201. RUBRO CONTRATOS. LA
INTERPRETACIÓN DE UNA CLÁUSULA DEBE ATENDER A SU
CONTENIDO Y NO AL RUBRO DE AQUÉLLA. TEXTO: Si se toma
en consideración que el contrato es la exteriorización coincidente de
dos o más voluntades, por la cual se crean, transmiten, modifican o
extinguen obligaciones, ello significa que lo plasmado en una de sus
cláusulas es precisamente la manifestación expresa de los
contratantes sobre las obligaciones que es su voluntad pactar;
entonces, si el rubro de una cláusula es contrario al texto de la
misma, debe estarse a lo expresado literalmente en el texto de ésta,
por contener expresamente lo que las partes quisieron convenir.
NOVENO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL
PRIMER CIRCUITO. Amparo directo 5279/2001. José Luis Rodríguez
Reséndiz. 28 de septiembre de 2001. Unanimidad de votos. Ponente:
Indalfer Infante Gonzáles. Secretaria: Margarita Bertha Velasco
Rodríguez. Época: Novena Época. Instancia: CUARTO TRIBUNAL
COLEGIADO EN MATERIA CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO. Tipo
Tesis: Jurisprudencia. Fuente: Semanario Judicial de la Federación y
su Gaceta. Localización: Tomo XX, Agosto de 2004. Materia(s): Civil.
Tesis: I.4o.C. J/18. Página: 1430. RUBRO: CONTRATOS.
INTERPRETACIÓN. LA CONDUCTA QUE OBSERVAN LAS
PARTES FRENTE A LAS OBLIGACIONES CONTRAÍDAS ES
ELEMENTO FUNDAMENTAL. TEXTO: La conducta observada por
las partes antes, durante y en la fase de ejecución del contrato, posee
un valor relevante como medio de su interpretación, en razón del
principio de coherencia y continuidad del contrato. Para acudir a dicho
medio, es necesario que los actos de las partes tengan relevancia en
relación con la voluntad contractual que de ellas ha de deducirse y
con el sentido del contrato. Es menester, además, que esos actos
sean comunes, o que, si se ejecutan por una sola parte, exista la
aceptación expresa o tácita de la otra. Este "comportamiento
interpretativo" arroja luz sobre la verdadera intención de los
contratantes respecto a los alcances que quisieron dar al compromiso
a cuyo cumplimiento quedaron sujetos. Acorde con ello, el artículo
1851 del Código Civil del Distrito Federal, contenido dentro del
apartado de interpretación de los contratos, establece en su segundo
párrafo, que: "Si las palabras parecieren contrarias a la intención
evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas.". Este
precepto confirma la superioridad del elemento intencional, que ha de
prevalecer sobre las palabras y sobre lo cual la conducta de las
partes durante la vigencia del contrato es una valiosa fuente de
interpretación. CUARTO TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA
CIVIL DEL PRIMER CIRCUITO. Amparo directo 5224/2001. Banco
del Atlántico, S.A., Institución de Banca Múltiple. 24 de mayo de 2002.
Unanimidad de votos. Ponente: Marco Antonio Rodríguez Barajas.
Secretaria: Leticia Araceli López Espíndola. Amparo directo
10244/2002. Miguel González Larriba. 20 de enero de 2003.
Unanimidad de votos. Ponente: Gilda Rincón Orta. Secretario: Ramiro
Ignacio López Muñoz. Amparo directo 4044/2003. Banco Nacional de
México, S.A. 30 de abril de 2003. Unanimidad de votos. Ponente:
Walter Arellano Hobelsberger. Secretario: Enrique Cantoya Herrejón.
Amparo directo 15584/2003. Sergio Linares Van Hasselt. 19 de enero
de 2004. Unanimidad de votos. Ponente: Walter Arellano
Hobelsberger. Secretario: Enrique Cantoya Herrejón. Amparo directo
16284/2003. Linda Yasmín Rich Rodríguez. 2 de febrero de 2004.
Unanimidad de votos. Ponente: Gilda Rincón Orta. Secretaria:
Carmina S. Cortés Pineda. En efecto, de conformidad a lo establecido
por el artículo 87 último párrafo de la Ley Procesal Civil del Estado de
Jalisco, se le impone al juzgador primigenio la obligación y carga
procesal de analizar de oficio los presupuestos procesales y los
elementos de la acción pues en ejercicio por parte de la actora
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * requisitos necesarios exigidos por la ley
para que pueda ser válido un proceso, cuya ausencia obsta al
andamiento de una acción y al nacimiento de un proceso, obligación
de carácter inexcusable que no cumplió el A quo al dictar Sentencia
Definitiva que ahora se apela, y punto de agravio que se hace valer
en este acto por la ahora apelante, lo anterior en razón oficiosa en
comento es un requisito formal del Tribunal de Primer Grado que no
se colmó en mi perjuicio al dictar sentencia definitiva, y obligación que
no se satisfizo en debida forma por el C. JUEZ SÉPTIMO DE LO
CIVIL con sede en esta ciudad de que ahora me quejo en los autos
del expediente número 978/2012, actitud legal de la precitada
autoridad que contravienen lo dispuesto en la Jurisprudencia por
Contradicción de Tesis que a continuación cito y la cual es visible bajo
la siguiente voz: Época: Novena Época. Instancia: Primera Sala. Tipo
Tesis: Jurisprudencia. Fuente: Semanario Judicial de la Federación y
su Gaceta. Localización: Tomo XIV, Noviembre de 2001. Materia(s):
Civil. Tesis: 1a./J. 96/2001. Página: 5. RUBRO: ACCIÓN. LOS
PRESUPUESTOS PROCESALES Y ELEMENTOS DE ÉSTA,
DEBEN SER ANALIZADOS DE OFICIO POR EL TRIBUNAL DE
ALZADA, EN TÉRMINOS DEL ARTÍCULO 87, ÚLTIMO PÁRRAFO,
DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTOS CIVILES DEL ESTADO DE
JALISCO (EN VIGOR A PARTIR DEL UNO DE MARZO DE MIL
NOVECIENTOS NOVENTA Y CINCO). TEXTO: Si bien es cierto que
conforme al criterio sustentado por la otrora Tercera Sala de la
Suprema Corte de Justicia de la Nación, por regla general, el tribunal
de alzada debe concretarse a examinar, exclusivamente, a través de
los agravios, las acciones, excepciones o defensas que se hicieron
valer oportunamente en primera instancia y en lo que atañe al estudio
de la improcedencia de la acción sólo puede emprender ese examen,
siempre y cuando en el pliego de agravios sometidos a su
consideración se haga valer la correspondiente inconformidad,
también lo es que dicha regla no se actualiza en el Estado de Jalisco
tratándose de juicios iniciados con posterioridad al uno de marzo de
mil novecientos noventa y cinco, fecha en que entró en vigor el actual
texto del artículo 87, último párrafo, del Código de Procedimientos
Civiles de esa entidad federativa, y a partir de la cual el tribunal de
alzada actúa apegado a derecho cuando estudia, en forma oficiosa,
los presupuestos procesales y los elementos de la acción intentada,
aun en ausencia de agravios o excepciones. Lo anterior es así,
porque una recta interpretación de lo dispuesto en el citado artículo,
en relación con los diversos numerales 430 y 443 del referido
ordenamiento, debe ser en el sentido de que el ad quem no está
constreñido a realizar exclusivamente su estudio a la luz de los
agravios que al efecto pudiera expresar el apelante, sino que, como
órgano revisor y ante la falta de reenvío, está facultado para examinar
en su integridad y con plenitud de jurisdicción esos aspectos,
resolviendo lo conducente, aun con base en consideraciones propias
que se aparten de las excepciones y defensas opuestas. PRIMERA
SALA. Contradicción de tesis 29/2001-PS. Entre las sustentadas por
los Tribunales Colegiados Cuarto y Tercero, ambos en Materia Civil
del Tercer Circuito. 15 de agosto de 2001. Unanimidad de cuatro
votos. Ausente: José de Jesús Gudiño Pelayo. Ponente: Juventino V.
Castro y Castro. Secretario: Roberto Javier Ortega Pineda. Tesis de
jurisprudencia 96/2001. Aprobada por la Primera Sala de este Alto
Tribunal, en sesión de tres de octubre de dos mil uno, por unanimidad
de cuatro votos de los señores Ministros: presidente en funciones
Juventino V. Castro y Castro, Humberto Román Palacios, Juan N.
Silva Meza y Olga Sánchez Cordero de García Villegas. Ausente:
José de Jesús Gudiño Pelayo. Visto el contenido del criterio firme en
cita (que por cierto, es de observancia obligatoria tanto para las
Autoridades de Primer y Segundo Grado que se ven
involucradas en éste Recurso de Apelación conforme al
contenido del numeral 195 de la Ley de Amparo), y concatenando
que el criterio de nuestro más alto Tribual de Nación con el texto de
los numerales 83 fracción III y párrafo final, 86 y 87 del enjuiciamiento
civil estatal, nos debe de quedar en claro que la Autoridad Primigenia
tenia (también el Tribunal Ad quen que conozca de este medio de
impugnación) y tienen la obligación de examinar de oficio los
presupuestos procesales y la acreditación de los elementos de
acción, pues se insiste, el análisis de la acreditación de la acción y los
requisitos de procedibilidad de la misma en el proceso primario al
dictarse la sentencia definitiva que ahora se apela (y al dictarse
sentencia de segunda instancia que recaiga a este medio de
impugnación) se debe de hacer de oficio por disposición expresa de
la ley, mandato legal que fue corroborado por la Jurisprudencia por
Unificación ya transcrita en párrafo que antecede, y obligación de
carácter inexcusable que no acató en debida forma el Resolutor de
Primera Instancia, esto al tenor de las razones expuestas en este
agravio. En consecuencia se debe decretar en la sentencia que se
dicte por el Tribunal de Alzada en respuesta a este Recurso de
Apelación como procedente este TERCER AGRAVIO en donde me
quejo que el Juez primigenio soslaya analizar los presupuestos
procesales y los elementos de la acción puestos en ejercicio en la
presente litis, además de que como resultado de la procedencia de
este agravio se debe ordenar la revocación integra de la sentencia de
primera instancia para que se declare improcedente la acción ejercida
por la parte actora * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , por carecer del
derecho a instar a este órgano jurisdiccional ya que de forma ilegal se
decretó como probada la acción por el Juzgador Primitivo en EL
CONSIDERANDO VIII OCTAVO y LAS PROPOSICIONES
SEGUNDA, TERCERA Y CUARTA de la resolución apelada.
FUENTE DEL CUARTO CONCEPTO DE AGRAVIO.- Me causa
agravio especialmente el CONSIDERANDO V DE LA SENTENCIA
DEFINITIVA EMITIDA POR EL INFERIOR CON FECHA 28 DE
OCTUBRE DEL AÑO 2013, RECTOR DE LA CONCLUSIÓN
PROPOSITIVA, PRIMERA, SEGUNDA, TERCERA, CUARTA,
QUINTA, SEXTA, SÉPTIMA. Considerando que dedica el juzgador a
lo que es la demanda puesto en movimiento por parte de la actora, y
que solo lo dedica a hacer un extracto demasiado impreciso al citar
una parte de los hechos de la demanda justificando con una
estimación que es completamente violatorio de la garantía de
legalidad en perjuicio de mi representada hoy recurrente,
consecuentemente inoservándose [sic] los artículos 14 y 16
constitucionales, ya que el antecedente es necesario y no se puede
obviar su repetición porque es en donde está precisamente la
precisión y la fijación de la Litis. Luego hace una incorrecta valoración
de los medios de convicción ofertados por parte de la actora tendiente
a justificar su acción puesta en ejercicio en contra de mi representada
que por el orden de concepto de prueba las analiza en el siguiente
orden, que reitero analizadas de forma inexacta: En cuanto a la
confesional, que hace consistir en las confesiones realizadas por
parte de la demandada, es decir, mi representada, es inexacta que al
formular la contestación el suscrito en mi calidad de representante
legal de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * al dar contestación a las
preguntas que fueron formuladas por parte de la actora las
respuestas que se dieron beneficien a los intereses de la actora para
justificar la acción puesta en ejercicio en contra de mi representada,
por lo tanto, el valor que se otorga por parte del juzgador a este
medio de convicción es violatorio del artículo 395 del Código Civil de
Procedimientos Civiles del Estado de Jalisco. En cuanto a la
documental público o instrumental de actuaciones, es indebido el
proceder del juzgador al darle un valor probatorio de forma favorable
a los intereses de la actora, sin justificar y razonar el porqué se da
este tipo de valoración, porque si bien es cierto que hace prueba
plena, también lo es más cierto que debe de fundarse y motivarse el
porqué se llega a esa determinación por parte de la autoridad
juzgadora. En cuanto a la documental pública, que se refiere a un
legajo de copias certificadas del expediente 1091/2011, del índice del
juzgado Séptimo de lo Civil, consistente en un acto prejudicial, que
promueve la actora con el fin de notificar judicialmente a
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , por conducto de su gerente general, la
intención de dar por terminado la relación contractual existente entre
ambas respecto de la finca marcada con el número
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , haciendo referencia que dicha
notificación fue efectuada el día 05 de Junio del año 2012, sin
haberse señalado que fue en un domicilio diferente donde está
constituida otra empresa y que no es el que está señalado en el
documento fundatorio de la acción. En ese orden de ideas, como
líneas arriba ya lo he mencionado, el juzgador si bien menciona dicha
notificación judicial cumple o no cumple con las formalidades
previstas en los artículos 111 y 112 y demás relativos y aplicables del
Código de Procedimientos Civiles del Estado de Jalisco, ya que la
valoración que hace el juzgador se hace en contravención del artículo
398 del Código Procesal en comento. Ya que documentos públicos se
advierte que se notificó al Gerente General, y de documentos se
advierte que la parte demandada solo tiene administrador único, por
tal motivo esa notificación judicial está mal realizada razón por la cual
es juzgador debió de haber declarado nula dicha notificación judicial
al no haberse realizado con la persona correcta y en domicilio
diferente al señalo [sic] en el contrato de arrendamiento por lo que al
haberse omitido haber hecho este análisis legal de dicha notificación
judicial de la terminación de la relación contractual, es dable que esta
autoridad lo haga de conformidad a la facultad que les otorga el
artículo 444 del Código de Procedimientos Civiles del Estado de
Jalisco. Amén del valor que se le otorgue, no por ello surte los efectos
legales deseados por la parte ofertante de dicho medio de prueba,
por el contrario con dicho medio de prueba lo expresara o no la parte
demandada, oficiosamente el juzgador debió de haber entrado al
estudio de la misma para ver si es lo suficientemente bastante [sic]
para adecuarse a los extremos legales del artículo 2396 del Código
Civil del Estado de Jalisco, (antes de su reforma) porque como podrá
advertir esta autoridad, sin cumplirse con este elemento
substancial se da entrega y juzga y se emite sentencia por parte
de la autoridad juzgadora. En cuanto a la documental privada,
indebidamente el juzgador ese elemento de prueba fue objetado y se
opusieron las excepciones conducentes al respecto, razón por la cual
la autoridad no puede darle el valor pretendido por el oferente de la
prueba, puesto que el caudal probatorio no es beneficioso para la
actora. Actualizándose en la especie el siguiente criterio
jurisprudencial por las razones que se informan y el cual es aplicable
por analogía y por mayoría de razón al presente caso en particular,
criterio cuya voz reza: ARRENDAMIENTO POR TIEMPO
INDETERMINADO. LA NOTIFICACIÓN PARA HACERLE SABER
AL INQUILINO QUE HA CONCLUIDO EL CONTRATO DEBE
REALIZARSE DE MANERA INDUBITABLE. En términos de lo
dispuesto por el artículo 2396 del Código Civil del Estado de Jalisco
(antes de su reforma), la notificación judicial para hacerle saber al
inquilino que es voluntad del arrendador dar por concluido el alquiler
por tiempo indefinido, debe hacerse de manera indubitable, esto es,
que no quede duda de que a la persona buscada se le hizo saber la
decisión del dueño, de que es su deseo terminar con el arriendo.
Ahora bien, cuando al practicar el aviso no se encuentre al
arrendatario, y tenga que practicarse a través de persona distinta, se
estima que tal actuación debe satisfacer los requisitos que para las
notificaciones prevén los artículos 111 y 112 del enjuiciamiento civil
del Estado (dejar citatorio y en caso de que a la segunda búsqueda
no se encuentre, entregar cédula de notificación que contenga los
datos que las citadas disposiciones exigen), pues sólo satisfaciendo
esas formalidades no quedará duda de que el aviso reúne la calidad
de indubitable. TERCER TRIBUNAL COLEGIADO EN MATERIA
CIVIL DEL TERCER CIRCUITO. Amparo directo 806/97. José
Guadalupe García Durán. 12 de junio de 1997. Mayoría de votos.
Disidente: Jorge Figueroa Cacho. Ponente: Arturo Barocio Villalobos.
Secretaria: Patricia J. Chávez Alatorre. Nota: Por ejecutoria de fecha
20 de junio de 2001, la Primera Sala declaró inexistente la
contradicción de tesis 118/2000 en que participó el presente criterio.
El considerando en estudio causa un agravio de imposible reparación
sobre la base de que el juzgador al realizar una valoración de
pruebas ofertadas por la parte actora en forma inexacta ofertado para
demostrar su acción tomando en consideración de que para abordar
el estudio de dicha acción primero se debió de haber tomado en
consideración si dicha notificación se realizo en el domicilio correcto y
señalado en el contrato de arrendamiento no quedare a duda si reúne
la calidad de indubitable, porque como bien se advierte no reúne tal
calidad de indubitable. Luego entonces, tomando como punto de
partida de que a la fecha en que la actora acude con el inferior
jerárquico a poner en movimiento su acción, se advierte claramente
que lo hace fuera de todo tiempo legal ya que el contrato de
arrendamiento base de la acción feneció, y al fenecer entra en
función la indefinición de dicho contrato de arrendamiento de fecha 02
de Enero del año 2011, que es precisamente el último contrato
suscrito entre mi representada y el señor * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
que en todo caso es este el contrato que está en vigencia, y el que
reclama y dice la actora que mi representada celebró con ella es uno
de vigencia y de dudosa procedencia y anterior al citado por lo que al
incumplirse con esa formalidad es claro que no es de prosperar su
acción puesta en movimiento al no probarse la misma. FUENTE DEL
QUINTO CONCEPTO DE AGRAVIO.- Me causa agracio
especialmente el CONSIDERANDO VI DE LA SENTENCIA
DEFINITIVA EMITIDA POR EL INFERIOR CON FECHA 28 DE
OCTUBRE DEL AÑO 2013, RECTOR DE LA CONCLUSIÓN
PROPOSITIVA, PRIMERA, SEGUNDA, TERCERA, CUARTA,
QUINTA, SEXTA, SEPTIMA que se refiere precisamente a la parte de
la contestación de demanda y elementos de convicción ofrecidos por
mi representada. Contestación mediante la cual documentalmente se
demuestra que el contrato de arrendamiento que se reclama es un
contrato diferente al que suscribió mi representada, lo anterior es así
porque se reconoce que la única persona con la que se ha celebrado
contrato de arrendamiento es con el Lic. * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ,
y no con la parte actora; aclarando que el contrato a que hace
referencia de que la actora aprovechó una firma en blanco estampada
en contratos de arrendamiento en blanco. Luego entonces se
contestan las prestaciones reclamadas negándolas y demostrando la
negativa por parte de mi representado por medio de las pruebas
documentales ofrecidas en el momento de la contestación de
demanda, así como se contestaron los hechos respectivos.
Contestación a los hechos de la demanda que pone de manifiesto y
demuestra la improcedencia de la demanda instaurada en contra de
mi representada por parte de la parte actora al no demostrar a
cabalidad los extremos legales de la acción. Luego entonces la
autoridad jurisdiccional inferior, al entrar al estudio de los medios de
prueba ofertados por mi representada, se advierte que el valor
otorgado a dichos medios de prueba es deficiente e inexacto al no
darles la dimensión exacta de las mismas. Con la documental privada
enumerada con el número 1, 2, 3 se pone de manifiesto la
improcedencia de la acción puesta en movimiento por parte de la
parte actora, puesto que se refiere dado que como se advierte de la
propia valoración el estudio de dicha documental como bien lo
especifica el juzgador natural de los autos, dicha prueba se estudiará
al momento de entrar al estudio de la acción, y como se podrá
advertir se estudio la acción y el inferior fue omiso en estudiar
dicha probanza, por tal motivo de conformidad con el artículo
444 del Código Procesal Civil del Estado de Jalisco, dicha
probanza debe ser analizada y estudiada por esta autoridad
jurisdiccional con plena plenitud jurisdiccional ante la falta de reenvió
y determinar su alcance jurídico. Respecto de la documental 4 que
analiza el juzgado, contrariamente a lo declarado por el juzgador que
en nada favorece a los intereses de mi representada, de tal
documental se puede desprender que si favorece a los intereses de
mi representada y perjudica a la parte actora, pretendiendo restarle
valor jurídico con la aseveración que realiza el tercero interesado en
el
presente
juicio
el
Lic.
******************************************
quien
acepta la suscripción del ultimo contrato de arrendamiento de fecha
02 de Febrero del año 2011, y que por lo tanto, reconoce la existencia
del presente contrato, y que si bien es cierto en su declaración
confeccional [sic] lo niega, también lo es más cierto que esa
negativa es una negativa defensiva que en nada desvirtúa el
presente contrato, al no ser la prueba idónea, y por ende su
negativa se traduce en una afirmación al evadir responder con la
verdad tal y como han sucedido los hechos, hecho el cual la
autoridad natural de los autos resto indebidamente importancia lo cual
se traduce en plena violación al procedimiento en perjuicio de la hoy
impugnante, dado que de darle el justo valor que merece tal probanza
plenamente se acredita la novación planteada hecho que al ser omisa
la autoridad juzgadora es dable que esta autoridad estudie con
plenitud de jurisdicción en los términos del artículo 444 del código
adjetivo procesal civil. En lo tocante a las pruebas documentales 5, 6,
7, contrariamente a lo sostenido por el juez, aun [sic] aunque existe la
omisión de darles una valoración puesto que reserva su estudio al
entrar al análisis de la acción lo cual en la especie no sucede, mas sin
embargo declara judicialmente que en nada favorece a los intereses
de mi representado lo cual es jurídicamente improcedente y al existir
tal omisión esta autoridad revisora debe darles el valor y estudio
correcto, dado que dichas probanzas adminiculadas con el resto de
los elementos de pruebas si hacen pruebas plenamente y favorecen a
los intereses de la demanda para acreditar las excepciones y
defensas. Es incorrecta la valoración jurídica que realiza el juzgador
de la probanza número 8, tomando en consideración de que declara
que es ocioso entrar a su estudio debido al estudio dado a la
probanza 4 en donde se abordo el estudio de este contrato, lo cual es
incorrecta su apreciación dado que el matiza de la prueba indicado
con el arábigo 4 refería para acreditar la existencia de la novación y
esta probanza en si se refiere a la existencia propia del contrato de
arrendamiento de fecha 2010 y 2011, es por ello que no puede dejar
de entrar al estudio de tal probanza y el no hacerlo es obvio que
causa un perjuicio de imposible reparación a mi representada al
lesionar sus derechos de defensa adecuada. De misma forma la
responsable omite una valoración correcta de la probanza indicada
con el número 9, al tratarse de una documental privada de un estado
de cuenta expedido por el propio Lic. * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ,
dentro del cual se encuentra comprendido hasta el mes de mayo del
año 2012, por lo que analizando tal probanza se pueden advertir
claramente que se acreditan las excepciones y defensas opuestas a
la parte actora, y contrariamente a lo sostenido por el propio juzgador
si favorecen a los intereses de la demandada. Por lo tanto, el estudio
es deficiente y periféricamente puesto que el estudio fundamental lo
dejó para la parte referente al estudio de la acción y al hacer el
estudio de la acción es omisa en abordar este punto en contracto,
quedando con esto claro la propia existencia del contrato de
arrendamiento, que se adjunta al dar contestación de la demanda y la
existencia del contrato de la actora empero el mismo sin ningún valor
jurídico al existir un contrato más reciente que el aportado por la
demandada suscrito entre el demandado y el tercero llamado al
presente juicio. Máxime que a la luz de este punto de prueba se debe
de analizar las probanzas indicadas con los números 10, 11, que
adminiculados con esa probanza pone de manifiesto la existencia del
contrato de arrendamiento que se volvió indefinido y por lo tanto la
improcedencia de la acción planteada por la actora en contra de mi
representada con un contrato totalmente cumplido y finiquitado el
mismo al demostrarse con el estado de cuenta que no existe
pendiente de pago de renta alguna. Del estudio de las probanzas 14,
15, el juzgador omite valorarlas correctamente adminiculadas con el
resto de las demás probanzas que vinculadas con las mismas el
resultado es positivo y convincente para demostrar las excepciones y
defensas opuestas por mi representada dado a que su negativa con
el resto de las probanzas es demostrativa y con ello acreditable las
excepciones y defensas opuestas en la contestación de la demanda
y que valoradas las mismas el resultado de la conclusión es la
declaración de la improcedencia de la acción puesta en movimiento
por parte de la parte actora en contra de mi representada acredita la
existencia propia del contrato de arrendamiento de fecha 2 de febrero
del año 2011. La valoración que se otorga a la documental pública
consistente en la escritura pública * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * se
acredita un elemento oficioso que la autoridad natural de los autos
debió analizar, como lo es que la notificación judicial que hace la
actora de la supuesta terminación del contrato de arrendamiento
celebrado entre mi representada y la actora, dado que se desprende
que dicha notificación no satisface los requisitos esenciales que
establecen los artículos 111, 112 y demás relativos y aplicables del
Código de Procedimientos Civiles del Estado de Jalisco, con lo cual
adminiculado con el resto de las probanzas se acreditan las
excepciones y defensas opuestas, dado que con ella se acredita la
personalidad así como que la notificación judicial en que la actora
funda su acción, no se hizo de manera indubitable, quedando una
duda muy razonable que a mi representada en realidad se le hizo
saber tal decisión del dueño, lo cual afecta a todo el procedimiento
judicial. En cuanto a las excepciones y defensas, el juzgador
incorrectamente tiene por no actualizada al declararla indebidamente
improcedente al quedar con las pruebas documentales previamente
analizadas que en realidad si existe tal notación del contrato y que
por lo tanto la declaración del juzgador a este respecto resulta
carente de una debida motivación. Se opone excepción de
falsificación, aún cuando le asiste la razón al juzgador, también lo es
más cierto que, que a la luz del total del material probatorio exhibido
tanto por el actor como del demandado, se puede advertir a pecata
minuta esta excepción puesto que dicho contrato de arrendamiento
que reclama se puede advertir que el mismo le fue totalmente
cumplido cabalmente en su pago al Lic. * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * .
Ahora bien, en cuanto a la valoración que hace el juzgador de la
excepción de falta de legitimación activa de la demandante, con los
elementos de prueba suficientemente se acredita que la actora
carece de capacidad para celebrar ese tipo de contrato de
arrendamiento. FUENTE DEL SEXTO CONCEPTO DE AGRAVIO.Me causa agravio especialmente el CONSIDERANDO VII DE LA
SENTENCIA DEFINITIVA EMITIDA POR EL INFERIOR CON FECHA
28 DE OCTUBRE DEL AÑO 2013, RECTOR DE LA CONCLUSIÓN
PROPOSITIVA, PRIMERA, SEGUNDA, TERCERA, CUARTA,
QUINTA, SEXTA, SÉPTIMA que se refiere precisamente a la parte de
la contestación de demanda y elementos de convicción ofrecidos por
el tercero interesado en el presente juicio. Si bien es cierto que de su
contestación de demanda se desprende la negativa del contrato que
suscribió de forma defensiva hacer argumentaciones sin desvirtuar
con el elemento técnico de prueba el no haber celebrado dicho
contrato de arrendamiento con mi representada con lo cual se
acredita la existencia del propio contrato de arrendamiento de fecha
02 de Febrero del año 2011. Lo cual resulta procedente y
contrariamente a lo resuelto por el juzgado si resulta ser eficaz para
controvertir relacionando los medios de prueba ofertados por este
tercero y los ofertados por mi representada, resultan de importancia
para declarar la ineficacia del contrato de arrendamiento de la parte
actora con el cual se pone en ejercicio la acción puesta en ejercicio
en contra de mi representada, ya que quedo cabalmente demostrado
y confirmado con su contestación de demanda, todos los puntos de
hechos que se manifestaron por mi representada en la contestación
que se dio a la demanda de la actora * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * .
FUENTE DEL SÉPTIMO CONCEPTO DE AGRAVIO.- Me causa
agravio especialmente el CONSIDERANDO VIII DE LA SENTENCIA
DEFINITIVA EMITIDA POR EL INFERIOR CON FECHA 28 DE
OCTUBRE DEL AÑO 2013, RECTOR DE LA CONCLUSIÓN
PROPOSITIVA PRIMERA, SEGUNDA, TERCERA, CUARTA,
QUINTA, SEXTA, SÉPTIMA que se refiere a la resolución de la
acción puesta en movimiento en el presente juicio. Es inexacta la
apreciación del juzgador al analizar resolución de la acción, dado que
como bien se ha indicado previamente el contrato de arrendamiento
que hace valer la actora, manifestando el juzgador que la actora
acreditó la relación contractual con su contrato de arrendamiento y
para lo cual declara el juzgador, tomando como referencia el
expediente 1091/2011, del índice del juzgado Séptimo Civil que se
refiere a diligencia de notificación judicial, pretende declara que se
resolvió respecto de la acción puesta en movimiento, omitiendo
analizar la cláusula Sexta del contrato fundatorio de la acción y sin
que dicha notificación cumple con los requisitos y formalidades
establecidos por el artículo 111, 112, 684 y demás relativos y
aplicables del Código de Procedimientos Civiles, 1321 del Código
Civil Estatal. Toda vez que deja de analizar los presupuestos y
elementos de la acción que pone en movimiento el actor ya que como
se describe no se acreditan ni prueban y mas sin embargo le otorgan
la sentencia en su favor, es por ello que al reestudiar el material
probatorio esta autoridad tiene facultad para determinar revocar la
parte considerativa de la sentencia y ordena emitir una nueva
conforme a sus facultades ante la falta de reenvío en la que se me
tenga por no acreditada la acción a la parte actora y donde se me
tenga por acreditando mis excepciones y defensas y oposición a los
hechos. Incongruentemente la autoridad responsable determina la
terminación del contrato basal de la acción fenecido en tiempo sin
estudiar los elementos formales de la acción con lo cual al no
acreditarse no prospera la acción y al hacerlo se violan las garantías
de seguridad jurídica en perjuicio de mi representada al no fundar ni
motivar adecuadamente su resolución ya que es a todas luces
incongruente con lo demandado y con lo otorgado en la sentencia
que no fue correctamente probado ya que como se advierte de mi
escrito de contestación de demanda se ofrecieron y
desahogaron las pruebas de merito en tiempo y en forma, con lo
cual contrariamente a lo sostenido por el inferior jerárquico en
su consideraciones en estudio parte integral de la sentencia
definitiva si se dan los elementos para tener por acreditada mis
excepciones y defensas y obtener sentencia absolutoria. ...”
Con los agravios expresados por los apelantes, se corrió traslado a la
contraria, reservándose los autos para dictar la resolución que ahora se
pronuncia y:
C O N S I D E R A N D O:
I.- Esta Sala es competente para conocer y resolver el
recurso de apelación de referencia, conforme a lo dispuesto por el
artículo 48 fracción I de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la
Entidad.
II.- Analizados que fueron los agravios esgrimidos por el apelante
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , en su carácter de Apoderado General
Judicial y Extrajudicial, para pleitos y cobranzas y actos de
Administración y de Dominio, y suscripción de títulos de crédito de la
demandada * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
los mismos resultan ser fundados y preponderantes unos, para
revocar el fallo impugnado, en base a las siguientes consideraciones.
En síntesis señala el recurrente, que el juez de la causa
de manera incorrecta, declaró procedente la acción de terminación de
contrato de arrendamiento, que ejercitó la parte actora; que el juez de
la causa de manera incorrecta consideró que la vía civil sumaria
elegida por la parte actora, es la idónea para tramitar el juicio que nos
ocupa; que el juez de la causa no fundó ni motivó, el porqué la acción
ejercitada por la parte actora, era procedente; que no se analizaron la
acción ejercitada, pues de haberlo hecho, habría advertido que en el
caso no procede la terminación del contrato de arrendamiento
fundatorio de la acción, ya que la cláusula sexta del mismo, es
expresa al señalar que dicho contrato nunca sería por tiempo
indefinido; que no fueron valoradas conforme a derecho, la totalidad
de las pruebas que allegó al procedimiento la parte actora; que debió
considerarse que las Diligencias de Notificación Judicial, exhibidas
por la parte actora, no satisfacen los requisitos exigidos por la ley de
la materia; que de manera incorrecta se consideró que las pruebas
ofertadas por la parte demandada, resultaron insuficientes para tener
por justificadas las excepciones y defensas que opuso en autos; que
debió considerarse que el contrato de arrendamiento exhibido como
fundatorio de la acción, es ineficaz para justificar las pretensiones de
la parte actora.
Tomando en consideración, la íntima relación que existe
entre las diversas cuestiones planteadas en los agravios esgrimidos
por el apelante, se estudiarán los mismos en su conjunto, esto es,
englobándolos todos ellos para su análisis en un grupo, teniéndose en
cuenta que lo que interesa no es precisamente la forma como los
agravios sean examinados, sino lo que importa es el dato sustancial
de que se estudien todos, de que ninguno de ellos quede libre de
examen, cualquiera que sea la forma que al efecto se elija; atentos al
criterio sustentado por la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en
la Jurisprudencia 111, visible en el Apéndice al Semanario Judicial de
la Federación 1917-1988, página 183, bajo la voz: “AGRAVIOS,
EXAMEN DE LOS”.
Así las cosas, y al tener a la vista la pieza de autos del
juicio
natural,
cuyas
actuaciones
judiciales
merecen
eficacia
probatoria plena, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 402
del Enjuiciamiento Civil del Estado, se advierte que en la especie
compareció * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * a demandar en la vía CIVIL
SUMARIA, a * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
de quien reclamó las siguientes prestaciones:
“a) Por la declaración judicial de que ha terminado el contrato de
arrendamiento que tengo celebrado con la sociedad antes indicada en
su carácter de arrendataria, respecto de la finca marcada con el
número * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * materia del citado contrato de
arrendamiento. B) Como consecuencia de la declaración de
terminación del contrato antes mencionado, por la desocupación n y
entrega de la finca materia del arrendamiento. C) Por la exhibición y
entrega del último recibo expedido por la Comisión Federal de
Electricidad o en su caso recibo parcial debidamente liquidado a la
fecha de desocupación y entrega del inmueble materia del contrato en
cuestión, así como los demás servicios que se presenten al inmueble
arrendado. D) Por la exhibición del último recibo por el S.I.A.P.A., por
concepto de consumo de agua, o en su caso el recibo parcial
debidamente liquidado a la fecha de desocupación y entrega del
inmueble materia del contrato en cuestión en los términos
establecidos en el contrato de arrendamiento. E) Por el pago de
gastos, costas y honorarios que se originen por el presente juicio”.
Por
su
parte,
la
demandada
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * al
momento
de dar contestación a la demanda entablada en su contra, opuso las
excepciones y defensas que estimó pertinentes, siendo estas las
siguientes:
“Como primera excepción y con fundamento en lo dispuesto por el
artículo 33 fracc. II del Código Procesal Civil del Estado de Jalisco,
opongo como EXCEPCIÓN DILATORIA, LA LITISPENDENCIA, en
virtud de que otro juez conoce de la misma cuestión sobre la cual se
nos demanda, artículo 36 de la Ley Adjetiva Civil, como se a
manifestado en líneas anteriores ya que está conociendo del Juzgado
Décimo Primero de lo Civil* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * dentro de los
autos del juicio Civil Sumario Exp. No. 287/2012, por lo que con
fundamento en dicho ordenamiento en estos momentos solicito a
Usted C. Juez se practique Inspección Judicial en los autos del juicio
de referencia en tanto me entregan el contrato de arrendamiento
original celebrado con mi verdadero arrendador el LIC.
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * y las copias
certificadas de todos los documentos originales y actuaciones del
referido juicio que se solicitaron, tal y como se demuestra con mi
escrito en el que consta el sello de recibido por el juzgado de
referencia y de fecha 04 de noviembre de 2012, y que se acompaña a
mi contestación. Y BAJO PROTESTA DE DECIR VERDAD que es
cierto lo manifestado y para demostrar mi interés jurídico.
EXCEPCIÓN DE NOVACIÓN. Que señala el artículo 33 bis del
Código de Procedimientos Civiles del Estado por existir nuevo
contrato de arrendamiento con mi legítimo arrendador el LIC.
*********************y
que
fundamento
con
prueba
documental del contrato original. EXCEPCIÓN DE FALSIFICACIÓN Y
ALTERACIÓN, al multicitado contrato de arrendamiento con el que se
nos demanda ya que aprovechándose de la buena fe y confianza del
suscrito en haber firmado en blanco en varias ocasiones los contratos
de arrendamiento que me lo enviaba mi arrendador el LIC.
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , por conducto de mi demandante que
trabajaba para él y le encomendaba el cobro del pago de las rentas,
esta se aprovecho para sustraer o quedarse con un ejemplar y
alterarlo y confeccionarlo para su beneficio propio. EXCEPCIÓN DE
FALTA DE LEGITIMACIÓN ACTIVA, de mi demandante, entre otras.”
El juez de la causa, al momento de resolver la controversia sometida
a su consideración, y respecto de las excepciones opuestas por la
demandada, determinó esencialmente lo siguiente:
“1.- EXCEPCIÓN DILATORIA DE LITISPENDENCIA. Cabe
mencionar que mediante acuerdo de fecha 04 cuatro de octubre del
año 2013 dos mil trece, se tiene a la parte demandada desistiéndose
de la presente excepción, para los efectos a que hubiese lugar, en los
términos de los numerales 131 y 637 del Enjuiciamiento Civil Estatal.
2.- EXCEPCIÓN DE NOVACIÓN, Que señala el artículo 33 Bis del
Enjuiciamiento Civil del Estado por existir nuevo contrato de
arrendamiento
con
mi
legítimo
arrendador
el
LIC.
*********************
y que fundamento con prueba
documental del contrato original. Excepción que resulta improcedente
en virtud de que, por una parte, quedó justificada la relación
contractual que surge con la celebración del contrato fundatorio, entre
la parte actora y la parte demandada, y posterior a dicho acuerdo, no
se justifica la celebración de diverso acuerdo entre las partes, suceso
que trajera como consecuencia la novación del contrato base de la
acción, según los términos establecido en el artículo 1720 del Código
Civil Estatal, que dice: “ARTÍCULO 1720.- Hay novación de contrato
cuando las partes en él interesadas lo alteran substancialmente,
sustituyendo una obligación nueva por la antigua.” Por otra parte, es
importante mencionar que la parte demandada denuncia a juicio al
tercero * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , con la finalidad de acreditar la
excepción que se analiza, basada en el hecho de que celebró un
contrato posterior a la celebración del contrato base de la acción con
dicho tercero; sin embargo, éste último al contestar la demanda,
aunque si bien, refiere como cierto el hecho de que celebró diversos
contratos de arrendamiento con la parte demandada, también es
importante mencionar, que desconoce el contenido del documento
presentado por la parte demandada de fecha 02 de febrero del 2011,
por ser éste, una substitución del primigenio y además de encontrarse
alterado, siendo dicho documento la base de la novación del contrato
fundatorio de la acción que ejercita la parte demandada, por lo que
dicha confesión, contrario a las intenciones de la parte demandada,
perjudica el ejercicio de sus excepciones, y por consecuencia, deberá
declararse procedente la acción puesta en movimiento, al no existir
prueba fehaciente que desacredite el contenido del documento base
de la acción. 3.- SIC… EXCEPCIÓN DE FALSIFICACIÓN Y
ALTERACIÓN al multicitado contrato de arrendamiento con el que se
nos demanda ya que aprovechándose de la buena fe y confianza del
suscrito en haber firmado en blanco en varias ocasiones los contratos
de arrendamiento que me lo enviaba mi arrendador el LIC.
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * por conducto
de mi demandante que trabajaba para él y le encomendaba el cobro
del pago de las rentas, ésta se aprovecho para sustraer o quedarse
con un ejemplar y alterarlo y confeccionarlo para su beneficio propio.
Excepción que resulta inoperante, dado que a la parte demandada no
justifica por medio de la prueba idónea, como lo es, la prueba pericial
grafoscópica, que el documento fundatorio de la acción haya sido
falsificado o alterado en su especie, dado ha que para acreditar dicha
excepción, resulta obligatorio que el suscrito juzgador se apoye de un
dictamen
pericial profesional dentro del cual se establezcan
detalladamente las falsificaciones o alteraciones que sufrió el
documento que se objeta. 4.- EXCEPCIÓN DE FALTA DE
LEGITIMACIÓN ACTIVA DE MI DEMANDANTE ENTRE OTRAS.
Excepción que resulta del todo improcedente, debido a que dentro del
presente litigio la parte demandada no acreditó que la parte actora,
haya carecido de capacidad para celebrar el contrato de
arrendamiento fundatorio de la acción, y por lo tanto el contrato de
arrendamiento, resultase ineficaz, toda vez que de los medios de
convicción que presentan la demandada, no se acredita tal excepción,
aunado
a
que
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * por conducto
de su administrador general único comparece y firma voluntariamente
el contrato de arrendamiento fundatorio el día de su celebración, por
lo que en dicho acto es reconocida por la excepcionante, la capacidad
de en ese entonces LEGITIMA ARRENDADORA, de la hoy parte
actora…”
Así las cosas, y en mérito de lo anterior, el a quo concluyó lo
siguiente:
“…
Tomando
como
base
lo
antes
señalado,
*********************
se
presenta
a
demandar
la
TERMINACIÓN del contrato de arrendamiento que lo vincula con la
parte demandada, argumentado que ya había transcurrido el término
concedido para concluir la relación contractual de arrendamiento
dentro de las diligencias de notificación judicial practicadas bajo
número de expediente 1091/2011* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ante
este mismo juzgado, y toda vez que, * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * en
su carácter de administrador único de la demandada
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * no justificó
sus excepciones planteadas en la contestación de demanda, luego,
por estas razones al momento de resolver este juicio, deberá resultar
procedente la acción de terminación del contrato de arrendamiento de
fecha 02 dos de febrero del año 2010, celebrado entre las partes,
dado a que una vez practicadas las diligencias de notificación judicial
bajo número de expediente 1091/20’11, por este mismo tribunal, la
demandada no desocupo el inmueble aunado a que han transcurrido
por demás, las tres mensualidades posteriores a dicha notificación,
según lo previsto en el numeral 2035 del Código Civil Estatal. Por su
parte, debido ha que la parte actora no ha sido puesta en posesión de
la localidad arrendada, se condena a la parte demandada a que
desocupe y entregue la finca materia de la litis, en el mismo buen
estado en que se le entregó, concediéndole para ello un plazo de
gracia de 15 quince días naturales para hacerlo de forma voluntaria, a
partir de que se conceda el término voluntario para el cumplimiento de
la sentencia, según lo prevé el artículo 688 del Enjuiciamiento Civil del
Estado, y de no llevar a cabo la desocupación, se procederá a su
ejecución forzosa. Por otro lado, debido a que la parte demandada no
justifica en autos encontrarse a la fecha de dictado de la presente
resolución al corriente de los servicios de luz y agua generados en la
localidad arrendada, es por lo que se le condena a exhibir aquella
documentación con la que justifique tenerlos debidamente saldados,
hasta la fecha de dictado de la presente resolución, y de no ser así,
deberá liquidarlos debiéndose cuantificar en la etapa de ejecución de
sentencia correspondiente. Y finalmente, habida cuenta que la parte
actora no acreditó la totalidad de las prestaciones reclamadas, se
absuelve a la parte demandada del pago de gastos y costas
judiciales, al actualizarse la hipótesis comprendida por el artículo 143,
fracción I, del Código de Procedimientos Civiles del Estado…”
El demandado y hoy apelante no es conforme con dicha
determinación, ya que aduce que: “…Es falto de fundamentación y de
motivación dicho considerando, tomando en consideración de que
para justificar la vía civil sumaria la actora el juzgador debió de haber
analizado si previamente se está en los supuestos jurídicos del
artículo 618, fracción II del Código Procesal Civil del Estado de
Jalisco, porque la actora hace del conocimiento y justifica su proceder
de su demanda en contra de mi representada, sobre la base de los
medios preparatorios a juicio sin que el juzgador analice si es
voluntad de arrendador de dar por concluido el contrato de
arrendamiento se hizo de manera indubitable, es decir que se nos
hizo de nuestro conocimiento la decisión del dueño del bien inmueble,
porque es un elemento fundamentar que es dable se analice, porque
de lo contrario está la duda muy razonable de que no se hizo saber la
decisión del arrendador, de que era terminar con el arriendo. En
conclusión como el medio de que habla la actora que se hizo a mi
representada tal determinación del dueño de la propiedad y que la
juzgadora no funda ni motiva en este considerando, empero que de
conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimientos Civiles
de Jalisco, ante la falta de disposición legal del reenvió este órgano
jurisdiccional tiene la facultad de entrar a éste análisis y determinar tal
situación, máxime que debe analizar si al practicarse el aviso se hizo
personalmente con el arrendatario o con persona distinta, y en tal
situación, calificar si dicho aviso reúne los requisitos para las
notificaciones que prevén los artículos 111 y 112 del Enjuiciamiento
Civil del Estado, pues solo satisfaciendo esas formalidades no
quedará duda de que el aviso reúne la calidad de indubitable…”
Este agravio es fundado para los fines que pretende el recurrente,
toda vez que basta imponerse de las copias fotostáticas certificadas
de
las
Diligencias
de
Notificación
Judicial,
promovidas
por
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , y tramitadas ante el Juzgado Séptimo
de lo Civil de este Primer Partido Judicial* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
bajo número de expediente 1091/2011, para advertir de su contenido
lo siguiente:
a) Que compareció * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , a promover como
ACTO PREJUDICIAL, Diligencias de NOTIFICACIÓN JUDICIAL, en
contra
de
la
sociedad
mercantil
denominada
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , por conducto de su Representante Legal
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * a efecto de hacerle de su conocimiento,
lo siguiente:
“…que es mi voluntad dar por terminado el contrato de arrendamiento
que tenemos celebrado, respecto de la finca marcada con el
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , debiendo por tanto desocuparla y
entregarla a la suscrita en el término de tres meses tal como lo
establece el artículo 2035 del Código Civil del Estado de Jalisco…”
b) Que con fecha 4 cuatro de junio del año 2012 dos mil doce, se
levantó acta citatorio, en los siguientes términos:
“Siendo las 15:45 quince horas con cuarenta y cinco minutos del día
04 cuatro del mes junio del año 2012 dos mil doce, el suscrito
notificador de este juzgado Séptimo de lo Civil de este Primer Partido
Judicial* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * con sede en la ciudad de
Guadalajara, Jalisco* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * me constituí física y
legalmente
en
la
finca
marcada
con
el
número
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * de la calle * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * a
fin de cumplimentar lo ordenado por el auto de fecha 27 veintisiete de
Octubre del 2011 dos mil once, dictado por el C. Juez
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * en unión a su Secretario de acuerdos,
Lic. * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , dentro del juicio diligencias de
notificación bajo número de expediente 1041/11 y previamente
cerciorado de ser el domicilio principal asiento de sus negocios de la
parte futura demandada * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * por conducto de
quien resulte ser su representante legal. Y por así estar marcado el
nombre de la calle en la nomenclatura visible, así como el número
exterior de la finca y también por así habérmelo manifestado una
persona que dijo llamarse * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * y dijo ser
empleado manifestándome que la persona buscada no se encuentra
de momento por lo que procedo dejar CITATORIO por conducto de la
persona con quien se entiende la diligencia, a efecto de que mi
buscado espere el suscrito notificador el próximo día, hora hábil y en
este lugar apercibido que de no hacerlo se entenderá la diligencia con
la persona que se encuentra en el domicilio en el que se actúa de
conformidad en lo establecido por el numeral 111 del enjuiciamiento
Civil del Estado, quien en este momento recibe citatorio y me
manifiesta que NO firma la presente constancia y No se identifica por
indicación de su abogado, por lo que se procede a describir su media
filiación, * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * . CONSTE. RECIBÍ CITATORIO
en vista que la persona que me recibe no firma, el suscrito notificador
así actúa estampas firmas al tenor de lo dispuesto por el artículo 125
del Código de Procedimientos Civiles del Estado.- C.
NOTIFICADOR.- (Firma)”.
c) Que con fecha 5 cinco de junio del año 2012 dos mil doce, se
levantó acta de emplazamiento, en los siguientes términos:
“Siendo las 15:45 quince horas con cuarenta y cinco minutos del día
05 cinco del mes junio del año 2012 dos mil doce, el suscrito
notificador de este juzgado Séptimo de lo Civil de este Primer Partido
Judicial con sede en la ciudad de Guadalajara, Jalisco, me constituí
física y legalmente en la finca marcada con el número
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * a fin de
cumplimentar lo ordenado por el auto de fecha 27 veintisiete de
Octubre del 2011 dos mil once, dictado por el C. Juez
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * en unión a su Secretario de acuerdos,
Lic. * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , dentro del juicio diligencias de
notificación
bajo
número
de
expediente* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 1041/11
y
previamente
cerciorado de ser el domicilio principal asiento de sus negocios de la
parte futura demandada * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * por conducto de
quien resulte ser su representante legal. Y por así estar marcado el
nombre de la calle en la nomenclatura visible, así como el número
exterior de la finca y también por así habérmelo manifestado una
persona que dijo llamarse * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * y dijo ser
empleado. Manifestando que la persona buscada no se encuentra de
momento, y no encontrándose presente el referido en primer término
no obstante dejado citatorio con anterioridad, procedo a entender la
diligencia con la persona que proporciona los datos haciéndole saber
el motivo de mi presencia y bien enterado de la misma por su
conducto procedo hacerle saber del término de 03 tres días para que
manifieste lo que a su derecho corresponda respecto al presente
trámite, quedando legalmente apercibido conforme la ley. Así como se
le hace saber que es voluntad del promovente dar por terminado el
contrato de arrendamiento de la * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * y por tal
debe desalojar y entregar en inmueble anteriormente mencionado a la
promovente dentro del término de 03 tres meses previstos por el
numeral 2035 del Código Procesal Civil del Estado de Jalisco.
Quedando debida y legalmente enterado y notificado de la referencia
en los términos adecuados, así mismo dejándole copia del auto en
mención por conducto de quien atiende al suscrito notificador misma
que la recibe de conformidad, acta que es firmada por el suscrito
notificador y manifestándome la persona con quien se entiende la
diligencia, NO firma y quien NO se identifica por indicación de su
abogado, por lo que procedo a describir su media filiación
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * CONSTE. RECIBÍ NOTIFICACIÓN Así
como el abogado patrono de la promovente me proporciona fotografía
de la persona que me atiende, en virtud de que la persona que me
recibe no firma el suscrito notificador estampa su firma al tenor de lo
dispuesto por el artículo 125 del Código de Procedimientos Civiles del
Estado.- C. NOTIFICADOR.- (Firma)”.
De las transcripciones de mérito se advierte con meridiana claridad,
que la Notificación que le fue practicada a la empresa mercantil
denominada * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
no satisface los requisitos exigidos por la ley de la materia, para ser
considerada apta y legal, para dar el aviso a que se refiere el artículo
2035 del Código Civil del Estado.
En efecto, no debe perderse de vista que tanto el emplazamiento a
juicio, como la primera notificación que se hace en un procedimiento
jurisdiccional, es el acto procesal de mayor importancia, porque a
través de éste se hace del conocimiento del interesado, la
instauración de un juicio o trámite seguido en su contra, y le permite
ser oído y contradecir la pretensión del actor, por ello, se revista de
las mayores formalidades con la finalidad de no dejarle sin defensa.
Por tanto, cuando a quien debe emplazarse o notificarse, es una
persona moral, la cual es una entidad jurídica que se obliga y ejerce
sus derechos por conducto de sus representantes, el actuario debe de
buscar a quien la represente y seguir con las demás formalidades que
al efecto establece la ley procesal.
Así entonces, no es suficiente que el actuario se constituya en el lugar
señalado para practicar el emplazamiento o la notificación, y que se
cerciore de ello y que cumpla con los demás requisitos de ley, si no
busca al representante legal de la persona moral, y solo entiende la
diligencia con quien se encuentra en el domicilio para ese efecto
señalado.
Ello es así, toda vez que una persona moral es una entidad ficticia,
cuya personalidad jurídica se manifiesta y ejerce por conducto de
representantes, pues dada su naturaleza necesitan de personas
físicas, gerentes o administradores, que las representen, que obren
en nombre de ellas, dado que las ficciones no obran ni pueden obrar
por sí; luego entonces, para llamar a juicio o notificar a estas
entidades, como formalidad de tal emplazamiento o notificación es
necesario realizarlo por conducto de sus representantes legales.
En el caso que nos ocupa, basta imponerse del acta citatorio
levantada con fecha 4 cuatro de junio del año 2012 dos mil doce, para
advertir que la Secretario Ejecutor del Juzgado Séptimo de lo Civil de
este Primer Partido Judicial* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * al constituirse
en el domicilio señalado para la práctica de la diligencia, nunca buscó
o requirió la presencia del representante legal de la sociedad
mercantil
******************************************
sino que el citatorio lo dejó con la persona con la que entendió la
diligencia,
a
fin
de
que
la
“…futura
demandada* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
“…espere al suscrito notificador el próximo día, hora hábil y en este
lugar…”
Así las cosas, lo asentado por la Secretario Ejecutor, es del todo
ilegal, precisamente porque como ya se dejó establecido en párrafos
precedentes, las entidades ficticias como lo son las personas morales,
no pueden obrar, ni obran por sí, por ello es necesario que cuando se
les llama a juicio, o se les notifica por primera vez en un trámite
judicial, es menester que esa notificación se lleve a cabo por conducto
de su representante legal, razón por la cual, el diligenciario
necesariamente debe dirigir su búsqueda, hacía el representante legal
de dicha persona moral, y no hacía la propia empresa, la cual por
obvias razones, nunca acudirá por si, a su citatorio.
En ese orden de ideas, resulta evidente que en el caso no se cumplió
con lo dispuesto por el artículo 111 del Enjuiciamiento Civil del
Estado, el cual establece que: “La primera notificación se hará
personalmente al interesado o a su representante o procurador en el
domicilio designado…”, ya que en el caso la notificación de la
sociedad mercantil * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * no se llevó a cabo
por conducto de su representante legal, no porque éste no se hubiere
presentado en la hora y día fijado por el ejecutor, sino porque nunca
se requirió su presencia en el citatorio correspondiente, para realizar
dicha notificación.
No pasa desapercibido para este cuerpo colegiado, que en la especie,
la
notificación
que
le
fue
practicada
a
******************************************
la
sociedad
se le hizo
por conducto de * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * quien en el juicio de
origen, se ostenta como representante legal de dicha sociedad; sin
embargo, ni aun en este caso, puede considerarse valida y legal la
notificación que le fue practicada a dicha sociedad mercantil, ya que
de cualquier forma, la notificación debe hacerse con la persona que
precise la vinculación jurídica que lo una con dicha persona moral,
haciéndolo constar así, en los términos que establece el artículo 112
Bis del Enjuiciamiento Civil del Estado, lo que en la especie no
aconteció, pues si bien la persona con la que se entendió la diligencia,
dijo ser empleado de dicha sociedad, lo cierto es que la diligenciario
nunca se cercioró de ello, pues nada asentó al respecto en el acta
correspondiente, por lo que no hay duda que con dicha omisión, se
violaron las formalidades esenciales del procedimiento, en perjuicio
de la hoy apelante * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * Resulta aplicable al
caso por analogía, el criterio sustentado por el Segundo Tribunal
Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, en la ejecutoria visible
en el Semanario Judicial de la Federación, Octava Época, Tomo IV,
Segunda Parte-1, página 106, bajo la voz: “ARRENDAMIENTO POR
TIEMPO
INDETERMINADO,
AVISO
DE
TERMINACIÓN
DEL
CONTRATO DE. DEBE HACERSE EN FORMA INDUBITABLE”.
De ahí que también resulte fundado lo argumentado por el apelante,
en el sentido de que: “…el considerando en estudio causa un agravio
de imposible reparación sobre la base de que el juzgador al realizar
una valoración de pruebas ofertadas por la parte actora en forma
inexacta
ofertado
para
demostrar
su
acción
tomando
en
consideración de que para abordar el estudio de dicha acción primero
se debió de haber tomado en consideración si dicha notificación se
realizó en el domicilio correcto y señalado en el contrato de
arrendamiento, no quedare a duda si reúne la calidad de indubitable,
porque como bien se advierte, no reúne tal calidad de indubitable…”
En esa tesitura, lo procedente será determinar que tanto el citatorio
como la notificación que le fueron practicadas a la apelante y hoy
demandada * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
en
las
Diligencias
de
Notificación
Judicial,
promovidas
por
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , y tramitadas ante el Juzgado Séptimo
de lo Civil de este Primer Partido Judicial, bajo número de expediente
1091/2011, son nulos de pleno derecho, al no haberse practicado con
las formalidades exigidas por los numerales 111 y 112 bis, del
Enjuiciamiento Civil del Estado.
Sigue diciendo el apelante que: “…me causa agravio especialmente
el considerando IV de la sentencia definitiva emitida por el inferior con
fecha 28 de octubre del año 2013, rector de la conclusión propositiva,
primera, segunda, tercera, cuarta, quinta, sexta, séptima, violando
materialmente el artículo 618 fracción III y demás relativos del Código
de Procedimientos Civiles del Estado de Jalisco, al ser falto de
motivación por parte del juzgador, tomando en consideración de que
el juzgador debe de razonar dando motivos y razones adecuadas y
legales para justificar lo que denomina como la acción y al no hacerlo
es claro que aunque funda empero no motiva es violatorio de los
artículos 14 y 16 de la Constitución Política de los Estados Unidos
Mexicanos…”
Este motivo de queja también resulta fundado y atendible para los
fines que pretende el recurrente, toda vez que efectivamente, en
tratándose de la acción de terminación de contrato de arrendamiento,
por tiempo indefinido, el artículo 2035 del Código Civil del Estado, es
expreso al señalar lo siguiente: “En los casos de contrato por tiempo
indefinido, el arrendamiento concluirá a voluntad de cualesquiera de
los contratantes, previo aviso a la otra parte en forma indubitable…”;
por tanto, no hay duda alguna que el aviso a que hace referencia el
numeral 2035 del Código Civil del Estado, constituye un presupuesto
procesal del juicio de terminación de contrato de arrendamiento
indefinido, de suerte tal que si no se demuestra en el juicio de que se
trata, que se notificó de manera indubitable al arrendatario, la
voluntad del arrendador de dar por terminada la relación contractual,
la acción de terminación de contrato de arrendamiento no puede ni
debe prosperar.
Así entonces, y si en la especie, tal y como se dejó establecido en
párrafos precedentes, la notificación judicial que le fue practicada a la
demandada
y
hoy
apelante
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * no se realizó
con las formalidades exigidas por la Ley Procesal Civil Estatal,
inconcuso resulta que no puede considerarse que se notificó de
manera indubitable a dicha demandada, en los términos que
establece el numeral 2035 del Código Civil del Estado, razón por la
cual la acción de terminación de contrato de arrendamiento ejercitada
por * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * resulta improcedente, precisamente
al no haberse satisfecho uno de los requisitos de procedibilidad de la
misma.
En esa tesitura, lo procedente será revocar el fallo impugnado, para
los efectos de declarar improcedente la acción de terminación de
contrato
de
arrendamiento,
ejercitada
por
la
actora
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * toda vez no quedó demostrado en forma
fehaciente, el requisito de procedibilidad de dicha acción, y a que se
refiere el artículo 2035 del Código Civil del Estado.
Asimismo, y dado que en la especie se surte la hipótesis a que se
refiere la fracción I, del artículo 142 del Enjuiciamiento Civil del
Estado, dado que la actora intentó juicio y no obtuvo sentencia
favorable
a
sus
intereses,
se
condena
a
la
accionante
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , al pago de las costas originadas en
Primera Instancia, mismas que de oficio se fijan en la cantidad de
$7,200.00 M.N. (SIETE MIL DOSCIENTOS PESOS 00/100 M.N.), que
corresponde al 10% de una anualidad de rentas.
Finalmente y por cuanto hace al resto de los agravios esgrimidos por
el apelante, se omitirá el análisis de los mismos, pues ello a nada
práctico conduciría, ya que los mismos tienden a evidenciar la
ilegalidad de la terminación del contrato de arrendamiento fundatorio
de la acción, que decretó el a quo en el fallo impugnado; por ende, y
dado que en la especie se ha declarado pro este Tribunal de Alzada,
la revocación de dicha resolución, inconcuso resulta que dicha
declaración de terminación ha quedado insubsistente, lo que trae
como consecuencia que el resto de los agravios aducidos por el
recurrente, carezcan de materia.
III.- Bajo ese contexto y ante lo fundado de unos de los agravios
esgrimidos por el apelante, este Tribunal de Alzada revoca la
sentencia definitiva pronunciada por el C. Juez Séptimo de lo Civil de
este Primer Partido Judicial, de fecha 28 veintiocho de octubre del
año 2013 dos mil trece, por los razonamientos vertidos en la parte
considerativa de esta resolución, misma que deberá quedar en los
siguientes términos:
“PROPOSICIONES: PRIMERA.- Los presupuestos procesales de
competencia, personalidad, capacidad y vía se justificaron.
SEGUNDA.- La parte actora * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * , no acreditó
el requisito de procedibilidad de la acción de terminación de contrato
de arrendamiento que ejercitó en autos, y a que hace referencia el
artículo 2035 del Código Civil del Estado, en consecuencia:
TERCERA.Se
absuelve
a
la
demandada
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * y al tercero
llamado
a
juicio
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de
la
totalidad de las prestaciones que les fueron reclamadas por la parte
actora en el juicio. CUARTA.- Dado que en la especie se surte la
hipótesis a que se refiere la fracción I, del artículo 142 del
Enjuiciamiento Civil del Estado, dado que la actora intentó juicio y no
obtuvo sentencia favorable a sus intereses, se condena a la
accionante * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *
al pago de las costas originadas en Primera Instancia, mismas que de
oficio se fijan en la cantidad de $7,200.00 M.N. (SIETE MIL
DOSCIENTOS PESOS 00/100 M.N.), que corresponde al 10% de una
anualidad de rentas. QUINTA.- Por recibido el escrito de
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * en su carácter de abogado patrono de la
parte actora reconocida en autos, presentado ante la Oficialía de
Partes
de
este
H.
* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * Séptimo
Civil* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * el día 14 de octubre del dos mil trece,
el cual se ordena agregar a autos para que surta sus efectos legales
correspondientes, y visto su contenido, se le tiene nombrando como
autorizados para oír y recibir notificaciones a las personas que refiere,
de conformidad al numeral 119 del Enjuiciamiento Civil del Estado”.
Dado que en la especie no se surte ninguna de las hipótesis a que se
refiere el numeral 142, del Enjuiciamiento Civil del Estado, no se hace
especial condenación en costas por lo que ve a esta Segunda
Instancia.
Por lo anteriormente expuesto, fundado, motivado y con apoyo en lo
establecido por los numerales 86, 87, 88 y relativos del Código
Procesal Civil Estatal, se resuelve el presente fallo al tenor de las
siguientes:
P R O P O S I C I O N E S:
PRIMERA.- La competencia de esta * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * del
Supremo Tribunal de Justicia del Estado para conocer del recurso de
apelación interpuesto en los autos del Juicio natural, se surten en los
términos que quedaron precisados en el considerando primero de
esta resolución.
SEGUNDA.- Se REVOCA la Sentencia Definitiva pronunciada por el
C. Juez Séptimo de lo Civil de este Primer Partido Judicial, de fecha
28 veintiocho de Octubre del año 2013 dos mil trece, por los
razonamientos vertidos en la parte considerativa de esta resolución.
TERCERA.-
Dado que en la especie no se surte ninguna de las
hipótesis a que se refiere el numeral 142, del Enjuiciamiento Civil del
Estado, no se hace especial condenación en costas por lo que ve a
esta Segunda Instancia
CUARTA.- Con testimonio de la presente resolución remítanse los
autos originales y documentación relativa del juicio natural, al Juzgado
de origen.
Así lo resolvieron y firmaron los Magistrados integrantes de la H.
Séptima Sala del Supremo Tribunal de Justicia del Estado, Licenciado
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* quienes firman en unión de la Secretario de Acuerdos, Licenciada
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