Aspectos jurídicos y sociales relacionados con la insolvencia d

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Jueves 27/6/2013. 16 h.
UNIVERSIDAD DE VERANO DE TERUEL.
TEMA: Aspectos jurídicos y sociales relacionados con la insolvencia
del cliente.
OBJETO:
El objeto de esta ponencia es, partiendo del principio fundamental
de la Seguridad Jurídica, analizar desde distintas perspectivas la
incidencia económica y social de las reclamaciones llamadas
ejecuciones hipotecarias, y de manera especial aquellas las que
afectan a la vivienda familiar y habitual.
PRINCIPIOS CONSTITUCIONALES APLICABLES:
La cuestión importante es conjugar el principio sobre el que se
sustenta la seguridad jurídica, con el derecho a una vivienda
vivienda digna y adecuada proclamada en la Constitución.
Es necesario partir de lo que establece el art. 9,3 de la Constitución
Española respecto del principio de seguridad jurídica:
La Constitución garantiza el principio de legalidad, la jerarquia
normativa, la publicidad de las normas, la irretroactividad de las
disposiciones sancionadoras no favorables o restrictivas de
derechos individuales, la seguridad jurídica, la responsabilidad y la
interdicción de la arbitrariedad de los poderes públicos.
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Respecto al derecho a una vivienda digna el art. 47 de la CE
establece que todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una
vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las
condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para
hacer efectivo este derecho.
Hasta la Ley 1/2013, básicamente ha sido dos las normas que han
tratado de abordar y resolver el problema social que conlleva la
ejecución de la vivienda en aquellos casos que afectan a sectores
vulnerables y en riesgo de exclusión social, si bien, en realidad, y
sobre todo el RDL 6/2012, podríamos decir que son normas, cuya
aplicación ha sido muy limitada.
 El RDL 6/2012 de 9 de marzo de medidas urgentes de
protección de deudores hipotecarios sin recursos y,
 El RDL 27/2012 de 15 de noviembre, de medidas urgentes
para reforzar la protección de los deudores hipotecarios. Y
recientemente sobre esta última la última reforma llevada a
cabo.
Ambos Decretos tienen tres características comunes:
Excepcionalidad por su aplicación a situaciones excepcionales:
Aplazamiento de lanzamiento de la vivienda, posibilidad de negociar
con la entidad financiera en supuestos de riesgos de exclusión
social.
Temporalidad por la situación de crisis fijando dos años para la
paralización de los lanzamientos.
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Discreccionalidad, puesto que las soluciones, para antes de llegar
a la subasta
- reestructuración de la deuda, quita y espera y/o
dación en pago dependen de un acuerdo con la entidad financiera,
fuera de una decisión judicial.
LEY 1/2013 DE 14 DE MAYO: PRINCIPALES ASPECTOS:
CAPÍTULO I:
Modificación del Real Decreto Ley 27/2012.
 Suspensión inmediata y por plazo de 2 años de los
desahucios de familias en riesgo de exclusión:
 Familias numerosas.
 Familias monoparentales con dos hijos.
 Familias con un menor de 3 años o algún miembro
con discapacidad o dependiente.
 Deudor en desempleo.
 Alteración significativa de circunstancias
económicas del deudor.
Condición general: Límite de ingresos: 3 veces el Indicador Público
de Renta de Efectos Múltiples. Se eleva en determinados casos de
discapacidad o dependencia hasta 5 veces.
 Intereses moratorios.
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 Máximo de 2% sobre deuda pendiente, incluidos
los remuneratorios.
 Aplicable a las operaciones ya formalizadas sobre
los devengados con posterioridad a la entrada de
la Ley.
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CAPITULO II:
Modificación de la Ley Hipotecaria
 Hipotecas constituidas sobre vivienda habitual:
 Limitación de intereses de demora: 3 veces el
interés legal del dinero.
 Prohibición de capitalización de intereses de
demora.
 Aplicación del resultado de la subasta a
principal.
 Independencia de las sociedades de tasación.
 Venta extrajudicial: suspensión si se ha
solicitado al órgano judicial dicte resolución
sobre improcedencia si existen claúsulas
abusivas en el contrato,
CAPITULO III:
Modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil:

Vencimiento anticipado: 3 plazos mensuales como
mínimo.
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
Límite de costas exigibles al deudor 5% de la
cantidad reclamada.

Condonación, tras la ejecución hipotecaria de una
vivienda habitual, parte de la deuda remanente.
Condiciones:
 Pago del resto en 5 años: Pago del 65 %
(condonación del 35 % de deuda pendiente),
incrementada en el interés legal del dinero.
 Pago del resto en 10 años: Pago del 80 % (
codonación del 20 % de deuda pendiente)
incrementada en el interés legal del dinero.

Participación del deudor en una eventual
revalorización futura de la vivienda ejecutada, que se
enajene en los 10 años siguientes por la ejecutante o
socidad participada. .

Disminución del importe del aval (del 20 % al 5 %
del valor de subasta) para pujar.

Se duplica el tiempo para consignar el precio del
remate.
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
Valor de tasación a efectos de subasta: 75 % del
valor de tasación para conceder el préstamo.

Subasta sin postor: Adjudicación por el 70 % del
valor.

Apreciación de oficio o a instancia de parte de la
existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo.
CAPITULO IV:
Modificación del R.Decreto-Ley 6/2012 de 9 de marzo
en el ámbito de aplicación y características de las medidas que
pueden ser adoptadas.
 Redefinición de deudor que se encuentra en situación de
umbra de exclusión, que se aplicará también a los avalistas.
Criterios:
 Familias numerosas.
 Familias monoparentales con dos hijos.
 Familias con un menor de 3 años o algún miembro
con discapacidad o dependiente.
 Deudor en desempleo.
 Alteración significativa de circunstancias
económicas del deudor.
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 Cuota hipotecaria superior al 50 % de los ingresos
de la unidad familiar o 40 % en determinadas
circustancias.
 Modificación de aspectos del Código de Conducta (Buenas
Prácticas Bancarias)
 Solicitud a la Entidad que se tenga implantado el
Código de Buenas Prácticas, antes del anuncio de
subasta, las siguientes MEDIDAS:
A )Previas a la ejecución:
 Carencia de amortización de capital de 5
años.
 Ampliación de plzo hasta un total de 40
años.
 Reducción tipo de interés a Euribor + 0,25.
B) Complementarias:
 Posibilidad de solicitar quita, con facultad de
concesión para la Entidad.
C) Sustitutivas de la ejecución hipotecaria:
 Si no resultan las medidas urgentes viables y
las medidas complementarias, posibilidad la
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dación en pago, que deberá aceptar la
entidad financiera, con las siguientes
consecuencias:
- Pago de deuda.
- Posibilidad de permanecer en la vivienda 2
años con una renta anual del 3 % del
importe total de la deuda.
- Posibilidad de pactar la cesión de una parte
de las plusvalía generada por la enajenación
de la vivienda.
D).- Fiadores e hipotecantes no deudores.
 Podrán exigir a la entidad financiera que
agote el patrimonio del deudor antes de
reclamarles la deuda garantizada
OTRAS REFORMAS:
 Viviendas de Protección Oficial:
 La dación en pago no requerirá autorización
administrativa.
 Planes de Pensiones:
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 Se pueden rescatar en caso de procedimiento de
ejecución sobre vivienda habitual.
 Fondo Social de Viviendas:
 Mandato al Gobierno de creación del fondo social
de viviendas a ofrecer a las personas
desalojadas.
 Valorar la ampliación del ámbito de cobertura a
personas que se encuentren en situación de
vulnerabilidad social distintas a las previstas en la
norma, en el plazo de 6 meses desde la entrada
en vigor d ela Ley.
ANÁLISIS DE LOS DISTINTOS REALES DECRETOS Y LAS
NORMAS
DE
NUESTRO
ORDENAMIENTO
JURÍDICO.-
POSIBLES DISCREPANCIAS.
Para analizar la relación entre los principios consitucionales de
seguridad jurídica y derecho a una vivienda digna hay que tener en
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cuenta además de los RDL ya mencionados otras normas de
nuestro ordenamiento jurídico, que pueden entrar en discrepancia o
contradicción con tales principios constitucionales.
Son las normas que habitualmente han sido base de algunas de las
recientes resoluciones judiciales sobre paralización de oficio de
procedimientos, incluso de Sentencias de Tribunales menores sobre
posibilidad de progeseguir o no por la diferencia entre la deuda
acreditada y los valores de adjudicación de subasta.
Artículos 3, 7 y 1911 CC. y el art. 579 LEC, así como con el
artículo 47 117 CE.
El art. 3 del Código Civil se refiere a la interpretación de las normas
jurídicas:
1.- Las normas se interpretarán según el sentido propio de sus
palabras, en relación con el contexto, los antecedentes históricos y
legislativos y la realidad social del tiempo en que han de ser
aplicadas, atendiendo fundamentalmente al espíritu y finalidad de
aquellas.
2.- La equidad habrá de ponderarse en la aplicación de las normas,
si bien las resoluciones de los Tribunales sólo podrán descansar de
manera exclusiva en ella, cuando la ley expresamente lo permita.
Recoge el llamado principio REBUS SIC STANTIBUS
El art. 7 del CC, establece que:
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1.- Los derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de
la buena fe.
2.- La ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial
del mismo. Todo acto u omisión que por la intención de su autor ,
por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase
manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho ,
con
daño
para
tercero,
dará
lugar
a
la
correspondiente
indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o
administrativas que impidan la persistencia en el abuso.
Conforme al art. 1911 CC, del cumplimiento de sus obligaciones
responde el deudor con todos sus bienes presentes y futuros.
Y el art. 579 de la LEC permite al acreedor seguir contra el deudor
por la diferencia entre el valor de adjudicación de un bien en un
subasta y la deuda pendiente de pago si el valor de adjudicación de
dicho bien no cubre la totalidad de la misma.
Y por último el art. 117 CE que establece que:
1.- La justicia emana del pueblo y se administra por Jueces y
Magistrados sometidos únicamente al imperio de la Ley.
2.- El ejercicio de la potestad jurisdiccional en todo tipo de procesos
corresponde
exclusivamente
a
los
Juzgados
y
Tribunales
determinados por las leyes, según las normas de competencia y
procedimiento que las mismas establezcan.
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Es decir el deber del Juez de someterse a la ley aplicable como
parte de su estatuto esencial de juez constitucional.
ANÁLISIS DE LA SENTENCIA DEL TSJUE A RAIZ DE LA
CUESTIÓN PREJUDICIAL PLANTEADA POR EL JUZGADO DE
LO MERCANTIL 3 DE BARCELONA.
Y dentro de esta especie de jungla normativa aparece íntimamente
relacionada la Sentencia DEL TSJUE A RAIZ DE LA CUESTIÓN
PREJUDICIAL
PLANTEADA
POR
EL
JUZGADO
DE
LO
MERCANTIL 3 DE BARCELONA.
La cuestión que resuelve tiene como objeto una petición de dicisión
prejudicial planteada con arreglo al Art. 267 del Tratado de
Funcionamiento de la Unión Europea.
El Juez preguntó al TSJEU si no se estaban vulnerando los
derechos del consumidor en el caso que estan juzgando, el
dsahucio de un deudor de su vivienda y la reclamación de toda la
deuda hipotecaria por la entidad financiera. En concreto cuestionó
si el sistema de ejecuCión de títulos judiciales sobre bienes
hipotecados recogido en la LEC español no sería una limitación
clara de la tutela del consumidor por cuanto supone formal y
materialmente una clara obstaculización al consumidor para el
ejercicio de acciones o recursos judiciales que garanticen una tutela
efectiva de sus derechos.
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La Sentencia dice que no es legal un procedimiento de ejecución en
el que el juez nacional no puede entrar a valorar esa posible
alegación realizada por el ejecutado sobre el posible carácter
abusivo de las claúsulas del préstamo hipotecario.
Según la Sentencia, la Directiva europea se opone a una normativa
de un Estado miembro que al mismo tiempo no prevé, en el marco
del procedimiento de ejecución hipotecaria, la posibilidad de
formular motivos de oposición basados en el carácter abusivo de
una cláusula contractual que constituye el fundamento del título
ejecutivo y no permite que el juez que conozca el proceso
declarativo adopte medidas cautelares en particular, la suspensión
del procedimiento de ejecución hipotecaria.
La Sentencia no declara la nulidad del procedimiento de ejecución
hipotecaria, ni siquiera que el contrato de préstamo que motivó la
controversia tuviese
alguna cláusula abusiva, cuestión que es
competencia del juez nacional.
No permite, sin más, la suspensión del procedimiento por causa no
prevista en la Ley, máxime si tenemos en cuenta que dicha
Sentencia indica que la competencia para determinar las causas de
suspensión u oposición son competencia interna de los Estados.
Da una serie de pautas al juez nacional para que decida sobre la
posibilidad del carácter abusivo de las cláusulas del préstamo
reclamado:
Clausulas valoradas por la Sentencia:
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a).- Vencimiento anticipado de los contratos de larga duración.
b).- Pacto de liquidez.
c).- Fijación de intereses de dEmora.
CUESTIONES JURÍDICAS FUNDAMENTALES A CONSIDERAR
EN LOS CASOS DE DESAHUCIOS.
A mi modo de ver estas son las cuestiones fundamentales, desde el
punto de vista jurídico, para tratar de dar solución, desde el punto
de vista jurídico
a situaciones de exclusión social y, como
consecuencia de ello, al drama social de los desahucios:
A) Debe prevalecer el derecho a disfrutar de una vivienda digna y
adecuada recogido en el Art. 47 de la CE, sobre el derecho de la
entidad financiera a reclamar la deuda? ¿ o son compatibles ambos
derechos?
B) ¿Debe prevalecer la responsabilidad patrimonial universal del
1911 CC sobre un hipotético abuso del derecho del art. 7 del CC.?.
SOLUCIONES JURÍDICAS Y
REALES
A LOS PROBLEMAS
SOCIALES.
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1. Finalidad: evitar la exclusión social.
Y el campo de juego para aplicar toda esta normativa es la nueva
realidad económica y social nacida de la crisis que el país viene
padeciendo
ha
generado
situaciones
familiares
realmente
dramáticas que es necesario abordar, desde todos los ámbitos,
para evitar toda clase de exclusión social, respetando al mismo
tiempo el ordenamiento jurídico y sus principios inspiradores.
2.- Abordar el problema.Más allá de soluciones generales o medidas conyunturales es
momento de dar solución al caso concreto.
El problema y drama social se produce cuando una persona no
puede pagar una deuda contraída para la adquisición de su vivienda
habitual y la entidad financiera procede a reclamar la deuda
judicialmente, reclamación que culmina, en la mayoría de las
ocasiones con la subasta judicial y posterior desahucio.
3.- Delimitar el problema.-
Lo primero que ha de hacerse es delimitar el problema:
¿estamos ante un problema jurídico o nos enfrentamos a un
problema social?
4.- Dimensionar el problema.
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Por otro lado se debe dimensionar el problema, puesto que todas
las ejecuciones hipotecarias no son de la vivienda habitual.
La
realidad en nuestra entidad – IBERCAJA - es que el índice de
morosidad en vivienda (ni siquiera sin descernir si es habitual o no)
es del 1,7 %. Y como dato real, no se ha realizado ni un solo
deshaucio en este último año.
En el Sistema financiero la morosidad general del sistema: 10,53 %
En IBERCAJA la morosidad de la cartera crediticia es, en su
conjunto del
5,48 %
Morosidad del sector vivienda: 1,77 %
En ibercaja, durante el año 2012 el número de viviendas habituales
adjudicadas a favor de la entidad, fue de 638.
De esta cantidad se tomó posesión de 609. Y en el momento de la
toma de posesión la vivienda se encontraba vacía.
En los 29 casos restantes se han estudiado y pactado alternativas
que sin merma del derecho de la entidad a tomar posesión permita
dar solución a posibles casos de personas incluidas en colectivo
vulnerables.
De los 29 casos en los que se ha suspendido el desahucio del
ocupante de la vivienda, en 22 de ellos, éste puede encontrarse
dentro de la definición de colectivo vulnerable según R.D. 27/2012
de 15 de noviembre.
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Ahora bien, un solo caso que pueda existir es suficiente para que se
aborde el problema, con la implicación de todas las partes que
puedan
aportar
soluciones:
entidades
financieras,
entidades
públicas, parlamento, judicatura, etc.
PROPUESTA DE SOLUCIONES.-
1.- Poderes públicos.-
Medidas legislativas, como
acompañadas
de
las que he detallado anteriormente
medidas
de
política
económica
(ayudas,
subsidiación de intereses, de carácter fiscal como aquellas normas
fiscales que dificultan que acreedores y deudores lleguen a
acuerdos de adjudicación en pago, por ejemplo incrementos
patrimoniales, Transmisiones Patrimoniales etc.)
2.- Entidades financieras. Adhesión al Código de Buenas Prácticas Bancarias.
 Renegociación de préstamos hipotecarios.
 Reducción tipo de interés.
 Establecer carencia.
 Alargar plazos.
2.- Creación de bolsas de viviendas sociales:
Ibercaja ha puesto a disposición de este colectivo vulnerable una
bolsa de viviendas en alquiler, a rentas muy reducidas.
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Los inmuebles irán destinados al realojo de afectados por los
desahucios.
La renta mensual mínima por alquiler es de 150 euros y la máxima
de 400, con un límite del 30% de los ingresos netos de la unidad
familiar.
Ibercaja va a aplicar los criterios de valoración acordados con
CECA, que priorizan las condiciones objetivas que agravan los
supuestos de vulnerabilidad. Se consideran como criterios de
priorización los siguientes:
· Concurrencia de supuestos. Cuántos más supuestos
concurran, mayor prioridad
· A mayor número de miembros en la unidad familiar, mayor
prioridad
· A menores ingresos en la unidad familiar, mayor prioridad
En base a estos criterios se llevará a cabo la clasificación de las
solicitudes recibidas aunque también se considerarán el grado de
discapacidad, dependencia y otras condiciones que se detallen en
los informes de los servicios sociales.
Las solicitudes, en las oficinas de Ibercaja.
Aquellos clientes de Ibercaja que soliciten acogerse a este Fondo
Social de la Vivienda pueden hacerlo a través de su red oficinas,
donde se les informará de los requisitos que deben reunir y el
procedimiento
a
seguir.
3.- Poderes públicos y Entidades financieras, juntos.19
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Promover el alquiler social, los poderes públicos estableciendo
políticas de apoyo a estas familias
(ayudas para alquileres) y las
entidades financieras poniendo a disposición de esas personas una
bolsa de viviendas en alquiler de rentas reducidas, en consonancia
con el acuerdo ya firmado sobre buenas prácticas bancarias.
4.- Otras soluciones: Concurso de las personas físicas o acuedo
extrajudicial que abra tránsito a una liquidación, que permitirá al
deudor disponer de una segunda oportunidad en la vida para
obtener crédito.
ANÁLISIS DE CONSECUENCIAS JURIDICAS Y SOCIALES EN
LOS SUPUESTOS DE SUSPENSIÓN INDISCRIMINADA DE
EJECUCIONES
HIPOTECARIAS
Y
APLICACIÓN
GENERALIZADA DE DACIÓN EN PAGO.
Qué consecuencias pueden derivarse una modificación de la
Ley Hipotecaria que conlleve la de adopción de medidas de
suspensión de los procedimientos de ejecución hipotecaria y
aplicación de la dación en pago con carácter general.
a).- Insolvencias estratégicas.
Induciría a insolvencias estratégicas, es decir, en aquellos casos en
los que, actualmente, la cuantía de la deuda sea superior al valor
de mercado de la vivienda, los deudores se sentirían inducidos a
liberarse de la deuda entregando la vivienda. De hecho este es un
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fenómeno que se observa en los estados americanos en los que la
hipoteca es de responsabilidad limitada.
En consecuencia daría lugar a la pérdida de la cultura del pago
imperante en nuestro país y de los riesgos que podrían derivarse de
su quiebra, si con la simple entrega de la vivienda se cancela la
deuda.
Es erróneo el mensaje dado de que España es el único país en el
que no se cancela la deuda con la entrega de la vivienda. Ni
siquiera en EEUU son la totalidad de los estados los que tiene este
principio normativo. Son, 9 los estados que lo tienen implantado con
consecuencias negativas sociales y económicas importantes, como
acabo de decir.
El principio de la responsabilidad universal del deudor es general en
los paises de la unión europea, en el resto de los estados de
Estados Unidos y en la generalidad de los Estados modernos.
b).- Riesgos en el mercado hipotecario.
Se perdería el carácter garantista a favor de los títulos hipotecarios
(cédulas, bonos, participaciones), en manos de los ahorradores.
Quedaría
paralizado
en
los
mercados
internacionales
de
refinanciación. La inestabilidad regulatoria que no respeta las reglas
ni los contratos y que, por lo tanto, pone en riesgo la confianza de
los inversores, con la consiguiente huída de capital. Ejemplo claro
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sería las emisiones de cédulas hipotecarias adquiridad por fondos
extranjeros.
c).- Dificultades de acceso al credito.
Tanto para adquisición de vivienda, de manera especial para
jóvenes puesto que requerirá disponer de una cantidad importante
de ahorro para la compra, además de la propia financiación.
d).- Encarecimiento del crédito.
Por ser más escaso y reducirse las garantías de la financiación.
e).- Incremento de riesgo para las entidades.
En el supuesto de que la reforma fuese aplicable a los contratos en
vigor, lo que equivale a decir el riesgo de los depositantes y dada la
garantía de los depósitos, en última instancia, de los contribuyentes.
FUTURA DIRECTIVA DE LA UNION EUROPEA:
Objetivo:
Una mayor protección al deudor hipotecario, eliminando
claúsulas abusivas en los contratos.
Pilares fundamentales de la Directiva:
1. Información previa.
2. Prohibir la vinculación con otros productos.
3. Flexibilidad para amortizar la deuda.
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4. Demoras y desahucios.
5. Evitar préstamos irresponsables.
La Unión Europea (UE) prepara una directiva comunitaria sobre
créditos hipotecarios con la que pretende asegurar una mayor
protección al deudor hipotecario eliminando las cláusulas abusivas
en los contratos. Los Estados miembros, incluida España, tendrán
dos años para trasponer la directiva europea una vez que ésta sea
aprobada.
La futura ley protegerá a los consumidores inmersos en un
proceso de ejecución hipotecaria, garantizará condiciones más
favorables para los prestatarios en casos de pago anticipado,
prohibirá a las entidades ofrecer productos vinculados a las
hipotecas y contemplará la dación en pago en aquellos casos
en los que el deudor no pueda hacer frente al pago de las
cuotas.
Después de dos años de negociaciones, los 27, la Comisión
Europea (CE) y el Parlamento Europeo (PE) dieron el pasado 22 de
abril luz verde al texto legislativo, el primero que regulará a escala
comunitaria la concesión de préstamos para la compra de bienes
inmuebles. Las tres partes alcanzaron un acuerdo provisional
sobre el contenido de la directiva, que elimina cláusulas
abusivas, fija estándares mínimos para mejorar la información al
consumidor antes de firmar los créditos y refuerza los derechos de
los prestatarios durante el desarrollo de los contratos.
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El texto propuesto y pendiente de ser aprobado por el Pleno, se
basa en cinco pilares fundamentales:
1. Información previa. El consumidor deberá disponer de un
periodo obligatorio de reflexión de 7 días antes de firmar un contrato
hipotecario, antes de que éste sea vinculante, o bien del mismo
periodo de 7 días para retractarse tras la firma, a definir por cada
Estado Miembro. Además, los bancos estarán obligados a entregar
a los consumidores una "hoja de información estandarizada" (ESIS,
por sus siglas en inglés), que facilitará la comparación con los
préstamos ofertados por otras entidades. Este documento será de
fácil comprensión e incluirá información detallada sobre las
características del préstamo, y también alertará sobre riesgos como
las variabilidad de los tipos de interés o la influencia de divisas
extranjeras sobre las mismas. En la misma línea, la normativa prevé
medidas contra la publicidad engañosa sobre hipotecas.
2. Prohibir la vinculación a otros productos. Las entidades
crediticias no podrán obligar a los consumidores a contratar
"paquetes cerrados" vinculados a la hipoteca y que incluyan otros
préstamos o servicios, como los seguros, y también demostrar que
sus sistemas de remuneración "no incitan a los empleados a tomar
riesgos excesivos", entre otras medidas. Así, la legislación prohibirá
a los prestamistas hacer ofertas de crédito condicionada a la
compra de seguros y otros productos financieros de un proveedor
especificado. La prohibición de productos vinculados haría más fácil
para los consumidores cambiar de proveedor.
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3. Flexibilidad para amortizar deuda. El Parlamento ha logrado
insertar reglas de flexibilidad en el pago, como un derecho del
prestatario para pagar el préstamo antes de tiempo. La entidad
bancaria tendrá por su parte derecho a recibir una compensación
justa de los costes de ese reembolso anticipado, pero no podrá
imponer multas adicionales para desincentivar esta amortización.
4. Demoras y desahucios. La ley exigirá una tolerancia razonable
antes de proceder a las ejecuciones, limitará los cargos por impago,
impedirá a los Estados miembros oponerse a la dación en pago
acordada entre las partes, impondrá el deber de buscar el mejor
precio por la venta de la propiedad en las ejecuciones y exigirá a los
Estados miembros a adoptar medidas para facilitar el pago
protegiendo a los consumidores y evitando el sobreendeudamiento
a largo plazo.
5. Evitar préstamos irresponsables. Para frenar los préstamos
irresponsables, las entidades vendedoras de hipotecas deberán ser
autorizadas, registradas y supervisadas por las autoridades
nacionales
para
asegurarse
de
que
cumplen
requisitos
profesionales estrictos. Por otro lado, se reforzarán también los
criterios para evaluar la solvencia del comprador, frenando así la
concesión de hipotecas a personas que no puedan pagarlas.
Además, el Parlamento Europeo ha conseguido introducir otros
temas no cubiertos en la propuesta inicial de la Comisión, como la
imposición de condiciones estrictas para los préstamos en moneda
extranjera y con tipos de interés variable y la obligación de
presentar una tasación independiente de la propiedad.
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Con todas estas medidas, los compradores de una vivienda, según
el Parlamento Europeo, "estarán mejor asesorados sobre los costes
y consecuencias de asumir una hipoteca y más protegidos en caso
de impago. El texto, que se convertiría en la primera directiva
europea sobre hipotecas, tiene todavía que ser aprobado por el
Pleno del Parlamento y por los Estados Miembros -que tendrán dos
años para implementarlo-.
El texto, tras su aprobación formal, tendrá que ser aplicado por los
Estados miembros.
El español Antolín Sánchez Presedo ha sido el ponente
responsable de negociar la futura directiva europea por parte de la
Eurocámara. Se trata de una ley pionera, primera en regular en la
UE el ámbito de los contratos hipotecarios. Sánchez Presedo
considera “un éxito el acuerdo alcanzado, que contribuirá a reactivar
la economía en muchos Estados miembros y evitará que se vuelva
a producir una crisis derivada de los riesgos creados por la
irresponsabilidad en el mercado hipotecario. La hipoteca es el
compromiso financiero más importante en la vida de una familia, el
mercado hipotecario supera el 52,3% del PIB comunitario”, ha
recalcado Sánchez Presedo.
La nueva normativa "ayudará a acabar con los excesos y
promoverá prácticas de préstamo más responsables", afirmó el
vicepresidente de la CE y comisario de Mercado Interior, Michel
Barnier, en un comunicado.
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El texto "marca el camino para los Estados miembros", que deberán
adoptar las disposiciones necesarias para que estos "estándares y
principios mínimos" se apliquen en la práctica, añadió el
eurodiputado socialista.
Tras el acuerdo provisional alcanzado, las tres partes deberán
cerrar otros aspectos técnicos relacionados con la cooperación
entre las diferentes instituciones, y el PE y los 27 deberán dar su
aprobación formal, lo que se espera que tenga lugar antes de julio
próximo.
Antonio Lázaro Moreno
Abogado y Letrado de Ibercaja.
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