ARQ / ING - consulta can sanpere

AR Q U IT EC TU R A
ARQ / ING
I N G E N I E R I A
ARQ/ING Catalunya, S.L. / Tf. 93 209 3735 / Fax. 93 253 1913 / e-mail: [email protected] / Passeig de Sant Gervasi 22, esc.B, 1º1ª, 08022 Barcelona.
CAN SANPERE, PREMIÀ DE MAR
(Fincas propiedad de Josel S.L.)
INFORME Y VALORACIÓN PREVIA
10 de diciembre de 2014.
Guillermo P. Traver Cabrera
Arquitecto, Colegiado número 15.992
Associació d’Experts Pèrits i Forenses de Catalunya
Miguel P. Traver Monfort,
Ingeniero de Caminos Canales y Puertos, colegiado 10.198
Economista, colegiado 541
ARQ/ING Catalunya S.L.P. (ref. Exp.520 )
1
1.
ANTECEDENTES ............................................................................................ 4
2.
PLANTEAMIENTOS OPERATIVOS................................................................ 5
2.1.
Mediante expropiación..........................................................................................5
2.2.
Mediante convenio................................................................................................7
3.
FINALIDAD DE ESTE INFORME Y VALORACIÓN PREVIA ......................... 8
4.
FECHA DE VALORACIÓN Y LEGISLACIÓN APLICABLE............................ 9
4.1.
Fecha de valoración..............................................................................................9
4.2.
Legislación aplicable.............................................................................................9
5.
DESCRIPCIÓN DE LOS BIENES Y DERECHOS AFECTADOS ................. 10
5.1.
Descripción y datos de los bienes ......................................................................10
5.2.
Superficies afectadas adoptadas y datos urbanísticos.......................................12
6.
CRITERIOS Y MÉTODOS DE VALORACIÓN: ............................................ 14
6.1.
Criterio básico .....................................................................................................14
6.2.
Valoración de suelo como si no estuviera edificado. ..........................................15
6.3.
Valor resultante del suelo. ..................................................................................18
7.
ESTUDIO DE MERCADO.............................................................................. 19
7.1.
Valor venta del producto inmobiliario acabado (Vv): ...........................................19
7.2.
Homogeneización de las muestras.....................................................................20
8.
VALORACIÓN DEL SUELO.......................................................................... 23
8.1.
Edificabilidad media resultante (Ei).....................................................................23
8.2.
Valor de repercusión (VRS) ................................................................................24
8.3.
Valor actual del suelo..........................................................................................27
9.
JUSTIPRECIO DEL SUELO.......................................................................... 28
10.
INDEMNIZACIÓN POR REVOCACIÓN DE LA LICENCIA ....................... 28
10.1.
Costes .............................................................................................................28
10.2.
Intereses de la inversión realizada .................................................................29
10.3.
Cuadro de cálculo desde el 30/12/2005 a 31/12/2014. .................................32
11.
CONCLUSIONES....................................................................................... 33
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RELACIÓN DE DOCUMENTOS
(Se adjuntarán en el informe final que se requiera)
1. Planos de situación y emplazamiento
2. Planos de estado actual.
3. Expediente de derribo.
4. Fichas catastrales.
5. Escritura pública de compraventa.
6. Información del mercado de venta de viviendas.
8.información básica, útil a este expediente, del Texto Refundido de 2010 del
Plan de Ordenación Urbanística Municipal de Premià de Mar.
9. Costes de construcción (Boletín Económico de la Construcción).
10. Tipos de interés legal aplicable en el periodo 2005-2014.
11. Impuesto de bienes inmuebles (IBI) del periodo 2005-2013, y sus intereses.
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1. ANTECEDENTES
Actualmente Can Sanpere tiene licencia de obras concedida para efectuar el
derribo de las edificaciones existentes y construir un nuevo proyecto industrial,
sobre suelo apto en origen para este uso. Se trata de una situación urbanística
consolidada.
Se valoró, en el Dictamen de 27 de noviembre de 2013, la indemnización por el
retraso en la concesión de la licencia de obras para aportarla al Recurso Ordinario
146/2013-AA, del Juzgado Contencioso Administrativo 14 de Barcelona.
Posteriormente, el 25 de septiembre de 2014, se valoró el justiprecio expropiatorio
de esta propiedad, incluida en el PMU-1 que ahora se anula, y que calificaba este
suelo para usos de equipamientos y zona verde.
La reciente sentencia del TSJC sobre Can Sanpere anula el POUM “en lo referido
a la delimitación” del PMU-1.
Ahora se propone una actuación aislada que haga efectivo el cambio de
calificación de este suelo, consolidándose y adquiriéndose como suelo para
equipamientos y sistema de espacios verdes.
Se plantean, de inicio, tres cuestiones:
PRIMERA:
Si la nulidad de la delimitación que hace el POUM podría suponer una posible
actuación expropiatoria que correspondiera a la modalidad de actuación
aislada, en vez de actuación de reforma o renovación de la urbanización, que
es el escenario considerado anteriormente.
Efectivamente esto implicaría una valoración de acuerdo con un planeamiento
vigente
-el Plan
que legitime la expropiación- considerando suelo sin
aprovechamiento; y habría que aplicar el del entorno homogéneo, de uso
residencial y con una edificabilidad mayor; a diferencia del adoptado antes, que
era de uso industrial con la edificabilidad aprobada en la licencia.
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SEGUNDA:
Si existe algún concepto indemnizatorio equivalente al que se valoró, en el
informe de 25 de septiembre, como “plusvalía o incremento de valor que se
pudiera producir como consecuencia del PMU-1”, en este caso del instrumento
que legitime la expropiación.
Se demostró que no existía plusvalía, por lo que no se incrementaba el justiprecio
por esta circunstancia. En este caso habrá que resolver si procede indemnizar el
interés del capital inmovilizado.
TERCERA:
Finalmente si procede calcular la indemnización por el concepto de la
revocación de las licencias concedidas -derribo, construcción nave industrial y
de actividad industrial- en cuanto a gastos ya realizados. También el posible
lucro cesante.
La indemnización por revocación de la licencia parece incuestionable, aunque su
procedencia y el alcance preciso es un tema jurídico. Habrá que cuantificarla en su
caso. El tema del lucro cesante ya fue resuelto en el dictamen de 27 de diciembre
de 2013. Lo que ahora podría entenderse como lucro cesante se reduce a
intereses o rendimiento de un capital inmovilizado, ya referido en la segunda
cuestión planteada.
2. PLANTEAMIENTOS OPERATIVOS
Son posibles varios planteamientos operativos.
2.1.
Mediante expropiación
Se requeriría el siguiente camino:
1º La existencia de un instrumento de planeamiento o modificación de uno
existente, vigente y válido, que ‘cause de la expropiación’.
2º Justiprecio expropiatorio que incluye el valor del suelo, la indemnización por
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revocación de la licencia, en la que se deben incluir todos los conceptos que
serían exigibles por responsabilidad patrimonial de la Administración.
El justiprecio expropiatorio resultaría superior al precio de compra acreditado y que
consta en la contabilidad de JOSEL S.L., más los intereses y gastos ineficaces
añadidos. Cualquier otro valor podría ser rebatido.
A nuestro entender, en este supuesto deben tenerse en cuenta los siguientes
temas que, aunque tienen una parte técnica, son sustancialmente jurídicos:
PRIMERO:
-
Se plantea la utilidad y necesidad de una zona verde y del traslado del
mercado.
-
De la misma forma que las licencias de obras antes, y el PMU-1 después,
han sido objeto de procedimientos contenciosos, puede ocurrir que se
entre, de forma casi directa y automática, en un nuevo procedimiento en el
que se cuestione ‘la causa de la expropiación’, con un antecedente de un
instrumento –el PMU 1- que perseguía el mismo fin y ha sido invalidado por
una sentencia.
-
Actuaciones similares han sido anuladas por los elevados costes, la
existencia de alternativas y los graves daños que se producen en los
propietarios innecesariamente.
SEGUNDO:
-
En este sentido, la piedra de toque sería un nuevo planteamiento, en el que
deberá quedar claro el ‘justo equilibrio’ para dilucidar la legitimidad de la
expropiación. Esto lo exponemos porque el deber de motivación no parece
haber quedado demostrado en los procedimientos que hasta ahora se han
llevado a término ante los tribunales.
-
Esta debe ser una premisa, a nuestro entender, al inicio del expediente,
para que no se cuestione la buena administración y que la discrecionalidad
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está al servicio del bien general.
TERCERO:
-
Como algo añadido y distinto de la motivación, debe justificarse que es éste
el último recurso, ya que la expropiación es un remedio último para aquellos
supuestos en los que el coste de una dotación no pueda ir por la vía de la
equidistribución.
-
Efectivamente, la Administración puede elegir entre los diferentes sistemas
aunque debe justificar su viabilidad en función de las necesidades, medios
económicos y financieros con que cuente, colaboración de la iniciativa
privada y las demás circunstancias que concurran.
Efectivamente estas cuestiones deben tener una respuesta jurídica, que vemos
imprescindible para abordar de forma adecuada las tres cuestiones que se han
plantado en los antecedentes.
2.2.
Mediante convenio
Después de varios contenciosos puede parecer imposible un convenio: acordar
algo satisfactorio para ambas partes.
De hecho el PMU-1 anulado podría haber sido el resultado de un convenio. Pero
se demostró que era insatisfactorio para el particular afectado.
No obstante habría que tener en cuenta este camino, que no debería descartarse,
al menos en fase de estudio, y que tendría una evaluación distinta:
-
Se parte de un valor del suelo que se identifica con su coste.
-
Se acreditan los costes producidos que resultarán inútiles.
-
Se calcula el valor actual del suelo en función del uso y edificabilidad para
el que tiene la licencia: es el que se calculó en la hoja de aprecio de
septiembre de 2014.
-
Se valoran otras alternativas de zona verde y traslado del mercado.
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-
También una evaluación de los beneficios –actividad económica, empleo,
dinamismo- y los perjuicios –ambientales, espaciales, de movilidad y otrosque pudieran producirse en la población por la implantación del uso
industrial en medio del casco antiguo.
-
Evaluación de riesgos del expediente de expropiación: de demora en la
consecución de objetivos o de posible anulación por la pérdida de otro
procedimiento contencioso.
Con base a estos valores se podrían plantear las bases para un convenio.
Finalmente se plantearía otra actuación urbanística –PMU o Plan Especial- que
realice el convenio; y con base a éste se garantizaría la ejecución del Plan.
No se pretende aquí retroceder en el camino seguido, ni ‘aconsejar’ alternativas
distintas a las que se presentan. Simplemente en la valoración conjunta del
proceso expropiatorio se debe justificar la idoneidad del procedimiento y, también,
excluir la posibilidad de otros menos costosos.
3. FINALIDAD DE ESTE INFORME Y VALORACIÓN PREVIA
El presente Dictamen tiene por finalidad valorar los bienes y derechos afectados
por la expropiación que se produciría en una actuación aislada, y la indemnización
de la revocación de las licencias de derribo, de obras y de actividad vigentes.
El objeto es un suelo urbano, propiedad de Josel S.L., ubicado con frente a la
Gran Vía de Lluís Companys números 114-128, a la calle de la Plaça 51-53 y a la
calle Marina sin número, de Premià de Mar.
Se adjunta como Documento 1 plano de emplazamiento y delimitación1.
(1) El plano de situación corresponde al aportado en un proyecto de un nuevo edificio industrial en el mismo emplazamiento,
considerando la calificación del anterior Texto del POUM. En el apartado de ‘Situación urbanística’ se tratará con detalle
esta circunstancia.
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4. FECHA DE VALORACIÓN Y LEGISLACIÓN APLICABLE
4.1.
Fecha de valoración
Esta se produce como consecuencia de la afección de planeamiento que
determina que el suelo a expropiar pasa a ser zona verde y de equipamientos
públicos2.
La fecha de inicio del expediente expropiatorio será la del acuerdo de necesidad
de ocupación que se produzca como consecuencia de llevar a término la finalidad
del planeamiento que consistiría, en lo que respecta a este suelo, en una
actuación puntual dotacional para equipamientos y sistema de espacios libres.
En la valoración consta la fecha en la que se certifica el valor. Este valor tiene una
validez de seis meses, por lo que a partir de esta fecha puede determinarse la
fecha de aplicación en función del inicio del expediente expropiatorio.
4.2.
Legislación aplicable
En los procedimientos de expropiación forzosa en Catalunya resulta de aplicación
la siguiente Legislación y normativa:
Legislación estatal:
-
Texto Refundido, consolidado y vigente, del Real Decreto Legislativo
2/2008, de 20 de junio, de la Ley del suelo, en adelante L2/2008.
-
Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el
Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, en adelante RD
1492/2011.
-
Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954, y su Reglamento
de 26 de abril de 1957, en adelante LEF.
(2) Artículos 10 y 21 de la Ley de Expropiación Forzosa de 1954. También Artículo 29 de la Ley 8/2013, de modificación del
Texto Refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio; y Artículo 109 del Texto
refundido de la Ley de Urbanismo de Catalunya, con las modificaciones introducidas en la Ley 2/2014.
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Legislación Catalana:
-
Texto refundido, consolidado vigente, del Decreto Legislativo 1/2010, de 22
de febrero, de la Ley de Urbanismo de Cataluña, en adelante DL1/2010.
-
Decreto 305/2006, de 18 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de
la Ley de Urbanismo, en adelante D 305/2006.
5. DESCRIPCIÓN DE LOS BIENES Y DERECHOS AFECTADOS
5.1.
Descripción y datos de los bienes
5.1.1 Descripción general
Actualmente ocupan las fincas unas edificaciones sin actividad que fueron
utilizadas para uso industrial. Era una de las industrias que quedaban en el interior
del núcleo urbano y que el POUM había mantenido mientras la actividad estaba en
funcionamiento.
Se adjuntan en el Documento 2 los planos de estado actual de las edificaciones.
Estas construcciones se consideran en estado equivalente al de ruina. Consta
presentado un proyecto de derribo (Documento 3).
Esta finca tiene actualmente concedida, por el Decreto 581/2012, de 1 de octubre
de 2012, del Ayuntamiento de Premià de Mar, una licencia ambiental y de obras
mayores para la construcción de un edificio industrial para una empresa de
tecnología de la información. El proyecto que ha obtenido la licencia es el visado
numero 2013003038, en el que constan las siguientes superficies construidas:
Planta baja y Planta primera:
17.141,00 m2tc
Plantas sótano:
24.930,50 m2tc
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5.1.2 Datos catastrales
En el Documento 4 se adjuntan las fichas catastrales de las tres fincas que son
objeto de propuesta de expropiación.
SUPERFICIE
REFERENCIA
6337004DF4963N0001QM
9.166,00 m2
6337003DF4963N0001GM
112,00
m2
6337002DF4963N0001YM
180,00
m2
9.458,00 m2
5.1.3 Datos del Registro de la Propiedad
Constan diez fincas propiedad de Josel S.L. –CIF. B 08236127-, que adquirió los
bienes de Mont S.A. según escritura de fusión, de 30 de septiembre de 2004,
número 2693 de la Notario Sra. Dª María Isabel Gabarró Miquel.
Este suelo urbano inicialmente era propiedad de Mont S.A. –CIF. A 08247785según consta en escritura de 15 de enero de 2002, número 58 del Notario de
Barcelona Sr. Francisco Armas Omedes. Se adjunta copia como Documento 5.
De la escritura se extrae el siguiente listado de fincas:
SUPERFICIE
FINCA
NÚMERO
A
1420
222,12
B
235N
6.936,00
C
716
D
1433N
219,45 m2
E
656N
193,89 m2
F
1298
106,87 m2
G
1409N
262,50 m2
H
1411N
210,75 m2
I
1413N
210,75 m2
J
8196
111,53 m2
200,00
8.673,86 m2
Consta en la escritura que el precio de la compra venta de 4.928.300 €.
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5.1.4 Cargas y limitaciones de dominio
Sólo consta una carga en la finca J (número 8196). Se trata de una servidumbre
de construcción de pozos sin guardar la distancia legal con relación a la finca
colindante. No afecta al valor en este procedimiento.
5.2.
Superficies afectadas adoptadas y datos urbanísticos.
5.2.1 Superficies afectadas
Se adoptan las superficies comprobadas que constan en los levantamientos
topográficos con base a los que se han hecho los proyectos, y que es conforme al
plano topográfico de 2010 del Institut Cartogràfic de Catalunya.
Estas son:
Superficie comprobada:
9.495,00 m2
Parte principal
9.185,50 m2
Pasaje
309,50
m2
5.2.2 Datos urbanísticos
La licencia actual se obtuvo con base a la calificación anterior de ‘Zona 14.a’ que
corresponde a industrial urbana. Tenía asignada una edificabilidad de 2 m2 de
techo sobre rasante por cada m2 de suelo (2m2t/m2s) (Cfr. Documento 8).
La parcela urbana que resultaba, después de la cesión para un pasaje, era de
9.185,50 m2.
5.2.3 Clase de suelo a valorar
Para la valoración del suelo resulta de aplicación las normas establecidas en el
RDL 2/2008. Conforme con el artículo 12 de esta Ley el suelo se encuentra en la
situación básica de suelo urbanizado .
Con las modificaciones introducidas en la L8/2013, el artículo 12.3 queda
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redactado de la siguiente manera:
“3. Se encuentra en la situación de suelo urbanizado el que, estando
legalmente integrado en una malla urbana conformada por una red de viales,
dotaciones y parcelas propia del núcleo o asentamiento de población del que
forme parte, cumpla alguna de las siguientes condiciones:
a) Haber sido urbanizado en ejecución del correspondiente instrumento de
ordenación.
b) Tener instaladas, conforme a lo establecido en la legislación urbanística
aplicable, las infraestructuras y los servicios necesarios para satisfacer la
demanda de los usos y edificaciones existentes o previstos por la ordenación
urbanística o poder llegar a contar con ellos sin otras obras que las de
conexión con las instalaciones preexistentes. El hecho de que el suelo sea
colindante con carreteras de circunvalación o con vías de comunicación
interurbanas no comportará, por sí mismo, su consideración como suelo
urbanizado.
c) Estar ocupado por la edificación, en el porcentaje de los espacios aptos para
ella que determine la legislación de ordenación territorial o urbanística, según
la ordenación propuesta por el instrumento de planificación correspondiente.”
La edificación existente es, según consta en el catastro, de 1940. Se construyó
conforme a las Normas y Ordenanzas de la época.
En consecuencia con lo expuesto, el suelo a valorar está incluido en el supuesto
de suelo urbanizado edificado en el que la edificación existente está fuera de
ordenación o en estado de ruina.
Se trata, a su vez, de una actuación de transformación urbanística para dotación:
Artículo 14.2.b). ‘ Las actuaciones de dotación, considerando como tales las
que tengan por objeto incrementar las dotaciones públicas de un ámbito de
suelo urbanizado para reajustar su proporción con la mayor edificabilidad o
densidad o con los nuevos usos asignados en la ordenación urbanística a una
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o más parcelas del ámbito y no requieran la reforma o renovación de la
urbanización de éste’.
6. CRITERIOS Y MÉTODOS DE VALORACIÓN:
6.1.
Criterio básico
Artículo 24 del TR LS 8/2013: Valoración en el suelo urbanizado
1. Para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la
edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en
situación de ruina física:
a) …
Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la
ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso
mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la
ordenación urbanística los haya incluido.
b) Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el
uso correspondiente, determinado por el método residual estático.
c) De la cantidad resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el
valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad
prevista.
En el punto 3 del mismo artículo se dice que:
3. Cuando se trate de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o
renovación de la urbanización, el método residual a que se refieren los
apartados anteriores considerará los usos y edificabilidades atribuidos por la
ordenación en su situación de origen.
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6.2.
Valoración de suelo como si no estuviera edificado.
Se parte del concepto básico de que el valor del suelo es el resultado del producto
de los metros cuadrados de edificabilidad legalmente posible, o aplicable, por el
valor de repercusión –o unitario de suelo en euros por metro cuadrado edificable,
€/m2- correspondiente al uso o usos previstos para esa edificabilidad:
VS = Edificabilidad (Ei) x Valor de repercusión (VRSi).
Hay que tener en cuenta que en una determinada porción o ámbito de suelo que
se valora pueden darse varios usos, cada uno con una edificabilidad atribuida y un
valor de repercusión que es fruto del rendimiento económico de ese uso. Así, hay
que deducir dos valores básicos: la edificabilidad (Ei) y el valor de repercusión
(VRSi). En este caso hay que considerar tanto el tipo de vivienda libre como el de
protegida,
de
régimen
general
y
concertado,
en
las
proporciones
correspondientes, según la legislación urbanística.
Para la valoración en situación de suelo urbanizado las reglas se desarrollan en el
artículo 22 y concordantes del RD 1492/2011 4.
(4) RD. 1492/2011. Artículo 22. Valoración en situación de suelo urbano no edificado.
El valor en situación de suelo urbanizado no edificado, o si la edificación existente o en curso sea ilegal o se encuentre en
situación de ruina física, se obtendrá aplicando a la edificabilidad de referencia determinada según lo dispuesto en el
artículo anterior, el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, de acuerdo con la siguiente expresión:
Siendo:
VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros por metro cuadrado de suelo.
Ei = Edificabilidad correspondiente a cada uno de los usos considerados, en metros cuadrados edificables por metro
cuadrado de suelo (Edificabilidad y usos asignados por el planeamiento al solar).
VRSi = Valor de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados, en euros por metro cuadrado edificable
(Calculados tal como establece el punto 2 del mismo artículo 22).
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6.2.1 Cálculo de la edificabilidad (Ei)
Para la determinación de los usos y edificabilidades de referencia hay que aplicar
lo establecido en el artículo 20 del RD 1492/2011 5. Previamente se requiere la
delimitación del ‘ámbito espacial homogéneo’, conforme a los criterios que se
establecen en la Ley.
Esto es particularmente importante en este caso. El ámbito del PMU-1 tiene el
condicionante dotacional que no lo hace equiparable al entorno urbano.
(5) Artículo 20. Determinación del uso y edificabilidad de referencia del suelo urbanizado no edificado a efectos de
valoración. ...
3. Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la
edificabilidad media, así definida en el artículo siguiente, y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por
usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido. A tales efectos, se entiende por ámbito espacial homogéneo, la
zona de suelo urbanizado que, de conformidad con el correspondiente instrumento de ordenación urbanística, disponga de
unos concretos parámetros jurídico-urbanísticos que permitan identificarla de manera diferenciada por usos y tipologías
edificatorias con respecto a otras zonas de suelo urbanizado, y que posibilita la aplicación de una normativa propia para su
desarrollo.
Artículo 21. Edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo.
A los efectos de lo dispuesto en el apartado tercero del artículo anterior, para determinar la edificabilidad media del ámbito
espacial homogéneo se aplicará la siguiente expresión:
Σ
EM =
Ei ⋅ S i ⋅ VRS i
VRS r
SA − SD
Siendo:
EM = Edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.
Ei = Edificabilidad asignada a cada parcela i, integrada en el ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados edificables
por metro cuadrado de suelo.
Si = Superficie de suelo de cada parcela i, en metros cuadrados.
VRSi = Valor de repercusión del suelo correspondiente al uso asignado a cada parcela i, en euros por metro cuadrado de
edificación.
VRSr = Valor de repercusión del suelo correspondiente al uso de referencia adoptado por la legislación urbanística para la
comparación con el resto de usos, en euros por metro cuadrado de edificación.
SA = Superficie de suelo del ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados.
SD = Superficie de suelo dotacional público existente en el ámbito espacial homogéneo ya afectado a su destino, en metros
cuadrados.
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6.2.2 Valor de repercusión (VRSi)
Para calcular el valor de repercusión del suelo, en los aprovechamientos lucrativos
del ámbito espacial homogéneo, se aplica lo establecido en el artículo 22 del
Reglamento de Valoraciones (RD 1492/2011) 6. Se trata de la fórmula del método
residual estático, en la que se despeja el valor del suelo. Al aplicarla con valores
unitarios se obtiene el valor unitario de repercusión (VRSi).
(6) La fórmula establecida en el artículo 22.2 del RD 1492/2011
VRS =
Vv
− Vc
K
Siendo:
VRS = Valor de repercusión del suelo en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado.
Vv = Valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario acabado, calculado
sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente significativo, en euros por metro cuadrado edificable.
K = Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y promoción, así
como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la
edificabilidad.
Dicho coeficiente K, que tendrá con carácter general un valor de 1,40, podrá ser reducido o aumentado de acuerdo
con los siguientes criterios:
a) Podrá reducirse hasta un mínimo de 1,20 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a la
construcción de viviendas unifamiliares en municipios con escasa dinámica inmobiliaria, viviendas sujetas a un
régimen de protección que fije valores máximos de venta que se aparten de manera sustancial de los valores
medios del mercado residencial, naves industriales u otras edificaciones vinculadas a explotaciones económicas, en
razón de factores objetivos que justifiquen la reducción del componente de gastos generales como son la calidad y
la tipología edificatoria, así como una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona.
b) Podrá aumentarse hasta un máximo de 1,50 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a
promociones que en razón de factores objetivos como puedan ser, la extraordinaria localización, la fuerte dinámica
inmobiliaria, la alta calidad de la tipología edificatoria, el plazo previsto de comercialización, el riesgo previsible, u
otras características de la promoción, justifiquen la aplicación de un mayor componente de gastos generales.
Vc = Valor de la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Será el resultado de sumar los
costes de ejecución material de la obra, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los
tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos
necesarios para la construcción del inmueble.
Todos los valores deberán estar referidos a la fecha que corresponda según el objeto de la valoración en los términos
establecidos en el apartado 2 del artículo 21 del texto refundido de la Ley de Suelo.
ARQ/ING Catalunya S.L.P. (ref. Exp.520 )
17
6.3.
Valor resultante del suelo.
Finalmente procederá descontar los costes pendientes que harían posible el
aprovechamiento, tal como establece el artículo 25.3 del Reglamento7.
Aquí se consideran sólo los previos de derribo. Se adoptan los que constan en el
proyecto de derribo, del que se adjunta un extracto en el Documento 3.
Los gastos de urbanización entendemos que proceden cuando el beneficio de la
urbanización recae sobre el aprovechamiento lucrativo del suelo afectado. En este
caso el suelo afectado pasa a ser, totalmente, de titularidad pública como dotación
del centro urbano por lo que no existiría relación entre costes de desarrollo y
aprovechamiento lucrativo.
(7) Artículo 25. 3. del RD 1492/2011.
3. En caso de parcelas que no se encuentren completamente urbanizadas o que tengan pendiente el levantamiento de
cargas o el cumplimiento de deberes para poder realizar la edificabilidad prevista, se descontarán del valor del suelo
determinado según el apartado 1 anterior la totalidad de los costes y gastos pendientes, así como el beneficio empresarial
derivado de la promoción, de acuerdo con la siguiente expresión:
VSo = VS - G . (1 + TLR + PR)
Siendo:
VSo = Valor del suelo descontados los deberes y cargas pendientes, en euros.
VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros.
G = Costes de urbanización pendientes de materialización y otros deberes y cargas pendientes, en euros.
TLR = Tasa libre de riesgo en tanto por uno.
PR = Prima de riesgo en tanto por uno.
La tasa libre de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de la promoción en este Reglamento, será la última
referencia publicada por el Banco de España del rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo
entre dos y seis años. En cuanto a la prima de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de la promoción en este
Reglamento, se fijará en función de los usos y tipologías correspondientes atribuidos por la ordenación urbanística, tomando
como referencia los porcentajes establecidos en el cuadro del Anexo IV de este Reglamento en función del tipo de inmueble
sin que pueda ser superior al porcentaje que se determine para el coeficiente corrector K establecido en el apartado 2
anterior, incluida la propia prima de riesgo como sumando de la totalidad de los gastos generales.
ARQ/ING Catalunya S.L.P. (ref. Exp.520 )
18
7. ESTUDIO DE MERCADO
La valoración parte del estudio del mercado de venta de viviendas, ya que el uso
lucrativo previsto para este ámbito es el residencial.
Se trata de una zona que está en el eje de la Gran Vía: lado inferior que se incluye
dentro de lo que se denomina centro histórico.
Dentro de esta zona dividimos el estudio en dos subzonas: la Gran Via y el casco
antiguo. Corresponden a tipos de valor distintos.
De un total de 26 muestras se han seleccionado 10 en la Gran Vía y 9 en el casco
antiguo.
7.1.
Valor venta del producto inmobiliario acabado (Vv):
Se adjuntan los datos de cada oferta en el Documento 6.
7.1.1 Ofertas de la Gran Vía:
REF.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
4
5
6
7
10
12
13
14
20
22
SUP.
PRECIO
PRECIO
CONSTR.
OFERTA
UNITARIO
SITUACIÓN
(m2)
(€)
(€/m2)
Gran Vía
Gran Vía
Gran Vía
Gran Vía- Mercado
Gran Vía
Gran Vía 196
Gran Vía
Gran Vía
Gran Vía
Gran Vía 93
MEDIAS
60,00
81,00
72,00
81,00
82,00
90,00
81,00
70,00
97,00
80,00
ARQ/ING Catalunya S.L.P. (ref. Exp.520 )
130.000,00
165.000,00
176.000,00
187.000,00
219.000,00
223.000,00
243.500,00
246.000,00
278.350,00
290.000,00
2.166,67
2.037,04
2.444,44
2.308,64
2.670,73
2.477,78
3.006,17
3.514,29
2.869,59
3.625,00
2.712,03
19
7.1.2 Ofertas del casco antiguo:
REF.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
7.2.
3
9
15
16
17
19
21
24
25
SITUACIÓN
Riera de Premià
Rev. Paradera 28
Casco antiguo
Centro pueblo
Zona Renfe
Cerca Renfe
Casco antiguo
Centro pueblo
Casco antiguo
MEDIAS
SUP.
PRECIO
PRECIO
CONSTR.
OFERTA
UNITARIO
(m2)
(€)
(€/m2)
70,00
75,00
70,00
120,00
85,00
90,00
130,00
50,00
86,00
128.000,00
210.000,00
246.000,00
250.000,00
260.000,00
270.000,00
280.000,00
110.000,00
210.000,00
1.828,57
2.800,00
3.514,29
2.083,33
3.058,82
3.000,00
2.153,85
2.200,00
2.441,86
2.564,52
Homogeneización de las muestras
Los valores de venta anteriores corresponden a viviendas comparables pero con
ciertas diferencias entre ellas, por lo que se procede a homogenizar aplicando
unos coeficientes correctores:
A) Localización: Situación, entorno social de los habitantes de la zona,
equipamientos comunitarios docentes, sanitarios y deportivos. Comercio y
supermercados. Transporte público.
B) Uso: Condiciones particulares del uso de la muestra respecto la vivienda tipo
estándar.
C) Configuración geométrica de la parcela. Forma regular y con mayor longitud de
fachada implican valores mayores.
D) Tipología y parámetros urbanísticos básicos. Densidad de la zona. Y dentro de
una tipología básica –edificios entre medianeras o aislados- se dan distintas
situaciones que afectan al valor: viviendas en hilera o en bloques en planta.
ARQ/ING Catalunya S.L.P. (ref. Exp.520 )
20
E) Superficie de la vivienda: Dado que una de las limitaciones de mercado es el
valor absoluto de la vivienda, se corrige el mismo en función de la superficie.
Normalmente a menor superficie construida mayor es el valor unitario. La relación
no es lineal, ni igual para todos los tipos de vivienda.
F) Antigüedad y estado de conservación. En el apartado 4.2 se ha reproducido el
artículo 24 del RD 1492/2011, en el que se explica el fundamento matemático de
la expresión: f = (1-b.F)/(1-bi.F), de la que se deduce el coeficiente para cada
caso en función de la relación de antigüedad y conservación de cada muestra con
el objeto que se valora. Esta expresión, imprescindible cuando existen menos de
seis muestra, es en cualquier caso la más precisa para hallar y aplicar el
coeficiente correspondiente de homogeneización por este concepto.
G) Calidad de la edificación: estructurales, constructivas, de instalaciones y de
equipamiento.
H) Gravámenes o cargas que condicionen el valor atribuible al derecho de
propiedad:
fincas incluidas en alguna unidad de actuación o propiedad de
entidades financieras intervenidas o del SAREB.
I) Fecha de toma de datos del comparable. Es la misma para todas las muestras.
J) Margen de comercialización: diferencial respecto el estándar de mercado.
Para cada uno de estos conceptos –menos para el de antigüedad y conservaciónse utiliza la siguiente escala de valores de los coeficientes respecto a la finca que
se valora:
Mucho peor:
De 1,11 a 1,20
Peor:
De 1,05 a 1,10
Algo peor:
De 1,01 a 1,04
Similar o parecido:
1,00
Algo mejor:
De 0,99 a 0,96
Mejor:
De 0,95 a 0,90
Mucho mejor:
De 0,89 a 0,80
ARQ/ING Catalunya S.L.P. (ref. Exp.520 )
21
El resultado de la homogeneización se refleja en los siguientes cuadros:
7.2.1 Ofertas de la Gran Vía:
REF.
SITUACIÓN
1
2
3
4
5
6
7
8
9
Riera de Premià
Rev. Paradera 28
Casco antiguo
Centro pueblo
Zona Renfe
Cerca Renfe
Casco antiguo
Centro pueblo
Casco antiguo
MEDIAS
3
9
15
16
17
19
21
24
25
PRECIO
b = 0,0051
PRECIO
UNITARIO
F = 0,3500
UNIT- HOM
(€/m2)
1.828,57
2.800,00
3.514,29
2.083,33
3.058,82
3.000,00
2.153,85
2.200,00
2.441,86
2.564,52
a)
b)
c)
d)
e)
bi
f)
g)
h)
i)
j)
0,90 0,90 1,00 1,00 0,90
0,4035
1,1624 0,95 1,00 1,00 0,95
1,10 0,90 1,00 1,00 0,90
0,3168
1,1227 0,90 1,00 1,00 0,95
0,95 0,95 1,00 1,00 0,90
0,0263
1,0075 0,95 1,00 1,00 0,95
0,95 0,95 1,00 1,00 1,05
0,1200
1,0420 0,95 1,00 1,00 0,95
1,05 0,85 1,00 1,00 1,00
0,0550
1,0178 0,95 0,95 1,00 0,95
1,05 0,85 1,00 1,00 1,00
0,0550
1,0178 1,00 1,00 1,00 0,95
0,95 0,95 1,00 1,00 1,05
0,1200
1,0420 1,00 1,00 1,00 0,95
0,95 1,00 1,00 1,00 0,85
0,1200
1,0420 1,05 1,00 1,00 0,95
0,95 0,95 1,00 1,00 1,00
0,1200
1,0420 1,00 1,00 1,00 0,95
0,98 0,92 1,00 1,00 0,96
0,1485
1,0551 0,97 0,99 1,00 0,95
(€/m2)
1.398,38
2.394,78
2.595,41
1.856,53
2.382,32
2.588,92
2.020,38
1.846,45
2.181,48
2.140,52
7.2.2 Ofertas del casco antiguo:
REF.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
4
5
6
7
10
12
13
14
20
22
SITUACIÓN
Gran Vía
Gran Vía
Gran Vía
Gran Vía- Mercado
Gran Vía
Gran Vía 196
Gran Vía
Gran Vía
Gran Vía
Gran Vía 93
MEDIAS
PRECIO
b = 0,0051
PRECIO
UNITARIO
F = 0,3500
UNIT- HOM
(€/m2)
2.166,67
2.037,04
2.444,44
2.308,64
2.670,73
2.477,78
3.006,17
3.514,29
2.869,59
3.625,00
2.712,03
a)
b)
c)
d)
e)
bi
f)
g)
h)
i)
j)
1,00 1,00 1,00 1,00 0,85
0,3880
1,1551 1,00 1,00 1,00 0,95
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
0,3880
1,1551 1,00 0,95 1,00 0,95
1,00 1,00 1,10 1,00 0,90
0,1271
1,0447 0,95 1,00 1,00 0,95
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
0,3158
1,1222 0,95 0,95 1,00 0,95
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
0,3358
1,1312 0,95 1,00 1,00 0,95
1,00 1,00 1,00 1,00 1,05
0,2800
1,1067 0,90 1,00 1,00 0,95
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
0,0208
1,0055 1,00 0,95 1,00 0,95
1,00 1,00 1,00 1,00 0,90
0,1200
1,0420 1,00 1,00 1,00 0,95
1,00 1,00 1,00 1,00 1,10
0,3880
1,1551 1,00 0,90 1,00 0,95
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
0,0000
0,9982 1,00 0,85 1,00 0,95
1,00 1,00 1,01 1,00 0,98
0,2363
1,0916 0,98 0,96 1,00 0,95
(€/m2)
2.020,90
2.123,52
2.281,61
2.221,32
2.726,48
2.461,70
2.728,09
3.130,85
3.117,37
2.921,96
2.573,38
Se verifica que los precios de oferta son superiores en la Gran Vía. Otro factor
diferencial será la edificabilidad y el tipo edificatorio.
ARQ/ING Catalunya S.L.P. (ref. Exp.520 )
22
8. VALORACIÓN DEL SUELO
Como se ha expuesto en el apartado 4.2, de la aplicación del valor de repercusión
mayoritario a la edificabilidad media referida a este uso se obtiene el valor del
suelo urbanizado (Art. 22 del RD 1492/2011), resultando un valor unitario, de:
VS = S Ei x VRSi
8.1.
Edificabilidad media resultante (Ei)
En primer lugar se calcula la edificabilidad media resultante referida al uso
predominante del ámbito espacial homogéneo, tal como expresa el artículo 20.3
del RD 1492/2011, ya citado antes:
‘A tales efectos, se entiende por ámbito espacial homogéneo, la zona de suelo
urbanizado que, de conformidad con el correspondiente instrumento de
ordenación urbanística, disponga de unos concretos parámetros jurídicourbanísticos que permitan identificarla de manera diferenciada por usos y
tipologías edificatorias con respecto a otras zonas de suelo urbanizado, y que
posibilita la aplicación de una normativa propia para su desarrollo.’
En el frente de la Gran Vía la calificación que le correspondería sería ‘12.b’, con
un índice de edificabilidad neta de 1,00 m2t/m2s, y en el resto del suelo la ‘10.a’
con un índice de edificabilidad neta de 1,30 m2t/m2s. Así, el ámbito homogéneo
es el que considera las características del entorno, y no las específicas de un
ámbito dotacional.
Del cálculo resulta:
Edificabilidad unitaria neta, E =
Superficie, S =
Edificabilidad total ET = E x S =
ARQ/ING Catalunya S.L.P. (ref. Exp.520 )
10.a
1,30
80,41%
7.635,00
9.930,78
12.b
1,00
19,59%
1.860,00
1.860,00
TOTAL
1,2418 m2t/m2s
9.495,00 m2s
11.790,78 m2t
23
Hay que considerar los usos de vivienda libre, concertada y protegida, en los
porcentajes que establece el PMU-1 (que vienen determinados pero la Llei
d’Urbanisme). Esta edificabilidad hay que distribuirla por tipologías:
TECHO
70,00%
Vivienda libre
Calificación 10a
70,00%
49,00%
5.777,48
Calificación 12b
30,00%
21,00%
2.476,06
Vivienda protegida
Regimen general
20,00%
20,00%
2.358,16
Concertada
10,00%
10,00%
1.179,08
100,00%
11.790,78
100,00%
8.2.
100,00%
Valor de repercusión (VRS)
Aplicando los valores unitarios a la formula antes descrita, del artículo 22.2 del RD
1492/2011, se obtiene el valor de repercusión:
VRS =
Vv
− Vc
K
En el uso residencial el valor de repercusión es homogéneo en cuanto a valores
dentro de las zonas de crecimiento suburbano y de ensanche. Es la intensidad o
edificabilidad permitida lo que diferencia los valores de cada solar.
Los valores de repercusión varían en función de la tipología y de la zona. La
diferencia más acusada se produce en la vivienda protegida. Debido a su precio
de venta fijado resulta un valor más bajo que en el resto de tipos.
8.2.1 Valores de venta considerados (Vv)
Los deducidos en el estudio de mercado, rectificados por la depreciación media,
ya que el cálculo debe hacerse con valores de vivienda nueva.
ARQ/ING Catalunya S.L.P. (ref. Exp.520 )
24
En el caso de la vivienda protegida y concertada se adoptan los precios del ‘Pla
d’Habitage’ vigente:
-
Vivienda protegida (HPO) 1.940,48 €/m2 útil.
-
Vivienda concertada (HC) 3.001,68 €/m2 útil.
En ambos casos los valores se corrigen para superficies construidas. Se considera
que la superficie útil es el 88% de la construida, por lo tanto los precios resultantes
son:
-
Vivienda protegida (HPO) 1.707,62 €/m2 construido.
-
Vivienda concertada (HC) 2.641,48 €/m2 construido.
8.2.2 Coeficiente (K):
Actualmente
existe
una
escasa
dinámica inmobiliaria,
con
tipología
de
construcción de calidad media, por lo que se considera de aplicación una
reducción del tipo medio de 1’40 hasta 1’20 en el caso del casco antiguo y a 1’30
la vivienda protegida, tal como prevé el Artículo 22.2.a del RD 1492/2011.
8.2.3 Valor de la construcción (Vc):
Le corresponden costes medios de mercado (Documento 9, BEC 3r tr 2014).
Los costes del BEC son de construcción nueva, y el valor de venta que se ha
deducido es el de vivienda usada, así hay que depreciarlo con la media de
depreciación de la muestra (cfr. cuadro de cálculo del apartado 5.3).
Y a estos costes hay que sumarle los otros costes necesarios para la realización
del edificio 8, teniendo en cuenta que éstos no se deprecian.
(8) Estos conceptos se relacionan con detalle en la Orden ECO 805/2003; y su importe se deduce de los estándares de
mercado libre, para promociones de tamaño medio.
Cfr. La Valoración Inmobiliaria. Pere González Nebreda y otros. Editado por ‘La Ley’, grupo Wolters Kluwer-Consejo
Superior de los Colegios de Arquitectos de España-Unión de Arquitectos Peritos y Forenses de España. 2006.// Manual de
Gestión Inmobiliaria. Antonio Caparrós y otros. Editado por el Colegio de Ingenieros de Caminos Canales y Puertos de
Madrid. 2003. // Promoción y valoración inmobiliaria. Víctor González. Editorial Montecorvo. 2002.
ARQ/ING Catalunya S.L.P. (ref. Exp.520 )
25
Resultan los siguientes costes:
Valor de construcción, Vc1.
Costes de ejecución material
LIBRRE 2ªM
€/m2 techo
HPO
HC
UNIF 2ªM
1.106,25 831,95 1.106,25 1.332,00
Depreciación media:
0,2363 0,0000
Vc real depreciado =
844,80 831,95 1.106,25 1.134,20
Gastos asociados, no incluidos en el coeficiente 'K'
Control de calidad, acometidas, seguridad y salud:
Honorarios facultativos y derechos de visado:
Licencia de obras e impuestos sobre la construcción:
Declaración de obra nueva y división horizontal:
IBI, Notaría y Registro de la Propiedad:
Seguro decenal, ECA y otros:
1,50%
9,00%
3,75%
1,20%
0,50%
1,50%
Total costes asociados
Total costes, Vc
16,59
99,56
41,48
13,28
5,53
16,59
0,0000
0,1485
12,48
74,88
31,20
9,98
4,16
12,48
16,59
99,56
41,48
13,28
5,53
16,59
17,01
102,08
42,53
13,61
5,67
17,01
193,04 145,18
193,04
197,92
1.037,84 977,13 1.299,29 1.332,11
8.2.4 Valor de repercusión resultante (VRS).
Aplicando los valores obtenidos resultan los siguientes valores de repercusión:
Uso residencial
HL Vivienda libre en casco antiguo (10.a)
Vv =
Vc =
K=
Vrs = (Vv / K) - Vc =
Vivienda libre en Gran Vía (11.c.1)
Vv =
Vc =
K=
Vrs = (Vv / K) - Vc =
HPO Vivienda protegida
Vv =
Vc =
K=
Vrs = (Vv / K) - Vc =
HC Vivienda concertada
Vv =
Vc =
K=
Vrs = (Vv / K) - Vc =
ARQ/ING Catalunya S.L.P. (ref. Exp.520 )
2.140,52 €/m2 techo
1.332,11 €/m2 techo
1,20
451,65 €/m2 techo
100,00%
62,23%
2.573,38 €/m2 techo
1.037,84 €/m2 techo
1,40
800,29 €/m2 techo
100,00%
40,33%
1.707,62 €/m2 techo
977,13 €/m2 techo
1,30
336,43 €/m2 techo
100,00%
57,22%
2.641,48 €/m2 techo
1.299,29 €/m2 techo
1,40
587,48 €/m2 techo
100,00%
49,19%
21,10%
31,10%
19,70%
22,24%
26
8.3.
Valor actual del suelo.
Se tiene la edificabilidad (E, calculada en el apartado 6.1), el valor de repercusión
(VRS, calculado en el apartado 6.2), de lo que resultará que el valor total del suelo
será la suma de los porductos de estos dos factores por la superficie de la parcela
o solar.
Será la aplicación de la fórmula repetida, para cada proporción de tipo de vivienda:
VS = S x E x VRS
Aplicando los valores hallados resulta:
Ei x Si x VRSi
HL
E x S10a
VRS10a
E x S11b1
HPO
HC
5.777,48
451,65
2.476,06
VRS11b1
800,29
E x SHPO
2.358,16
VRSHPO
336,43
E x SHC
1.179,08
VRSHC
2.609.406,39
1.981.565,45
793.355,53
587,48
692.684,45
S Ei x Si x VRSi = VSa =
6.077.011,82
6.077.011,82 € es el valor de mercado de la superficie neta de suelo que se
expropia.
Del aprovechamiento total se tiene que ceder a la administración el 10%, ya
urbanizado. Así, corresponde al propietario el 90% del valor.
Y, finalmente hay que deducir el coste del derribo (Cu) necesario para poder
obtener el aprovechamiento, que se valora en 122.543,15 € (cfr.Documento 3).
ARQ/ING Catalunya S.L.P. (ref. Exp.520 )
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9. JUSTIPRECIO DEL SUELO
De los extremos expuestos se deduce, finalmente, que el justiprecio del suelo que
es objeto de esta expropiación sería el siguiente:
VSa =
6.077.011,82 €
Cu =
122.543,15 €
90% de VSa - Cu =
5.346.767,49 €
Premio de afección (5%) =
267.338,37 €
Total justiprecio =
5.614.105,87 €
Conforme a la legislación vigente, el justiprecio de la finca descrita en los
antecedentes, de 9.495,00 m2 de suelo en Premià de Mar, se deduce que es de
5.614.105,87 €.
10. INDEMNIZACIÓN POR REVOCACIÓN DE LA LICENCIA
Se trata de un concepto distinto. Entendemos que debe valorarse por separado,
ya que no debería añadírsele el premio de afección, sino los intereses. Que es
otro modo de compensación. La indemnización incluye dos conceptos:
1º La devolución de las inversiones –costes- que se demuestran inútiles.
2º Los intereses que hubieran producido el capital total inmovilizado.
10.1. Costes
Consta en el dictamen adjunto a la reclamación que se hizo por la demora en la
concesión de la licencia de obras que los costes soportados han sido:
Compra solar + horarios facultativos + tasas + impuestos = 5.503.833,23 €
Y en la escritura que el precio de la compra venta de 4.928.300 €, por lo que los
otros costes son de 575.533,23 €, que resultarán inútiles como consecuencia de la
expropiación.
ARQ/ING Catalunya S.L.P. (ref. Exp.520 )
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10.2. Intereses de la inversión realizada
Se calculan los intereses que gravan el capital cada año, y se suman al saldo
acumulado de periodo siguiente. Previamente se debe tener en cuenta que los
beneficios obtenidos por intereses del capital deben tributar en el impuesto de
sociedades correspondiente a cada ejercicio.
10.2.1 Periodo
De conformidad con el artículo 141.3 de la Ley del Régimen Jurídico de las
Administraciones Públicas y del procedimiento administrativo común, de 26 de
noviembre de 1992 (en adelante LRJAP-PAC), para determinar la indemnización
se tomará como referencia el día de la lesión.
En materia urbanística, el artículo 21.2.d de la Ley 2/2008, del Suelo significa que
‘las valoraciones se entienden referidas: ... d) Cuando la valoración sea necesaria
a los efectos de determinar la indemnización por responsabilidad patrimonial de la
Administración Pública, al momento de la entrada en vigor o el comienzo de la
eficacia del acto causante de la lesión’.
En este caso el cómputo no empezaría en el inicio del expediente expropiatorio,
sino en el momento a partir del cual las inversiones han resultado inútiles, por un
acto posterior. La fecha última sería diciembre de 2005. En sentido estricto
habría que considerar para cada coste el momento en el que se produjo: la
compra de las fincas, los pagos de honorarios, etc. Es una cuestión que requiere
una precisión jurídica que se haría en la valoración definitiva.
10.2.2 Tipo de interés.
Será el tipo de interés nominal que considera la Orden ECO 805/2003, que no
podrá ser inferior a la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del
Estado con vencimiento superior a dos años. Este plazo de vencimiento será igual
o superior a cinco años si la finalidad de la valoración es –o se asemeja- a una
garantía o préstamo hipotecario que forme o vaya a formar parte de la cartera de
ARQ/ING Catalunya S.L.P. (ref. Exp.520 )
29
cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y
constructores.
E l tipo es del 2,678%, que es del año 2005 (cfr. Anexo 10,)
Los intereses obtenidos tienen, contablemente, el carácter de Gastos financieros.
10.2.3 Inversión inicial.
Se considera como inversión inicial la resultante del cuadro que se incluye en el
fundamento de derecho cuarto (página 21) del escrito de demanda del
procedimiento de reclamación referido en los antecedentes; y que asciende a la
cantidad de 5.503.833,23 €.
10.2.4 Saldo acumulado.
El saldo acumulado del primer ejercicio, dentro de este tiempo de paralización, es
el resultado de la inversión inicial más el beneficio neto obtenido –después de
impuestos- en el ejercicio anterior que, en este caso, sólo puede ser el de los
intereses del capital invertido inicialmente. Sucesivamente, en los años posteriores
se consideran los respectivos saldos acumulados más los beneficios del ejercicio
anterior.
10.2.5 Impuesto de bienes inmuebles (IBI)
El impuesto es un coste en condiciones normales. En este caso, al producirse la
revocación, puede considerase como coste inútil, al que habrá que sumar sus
intereses que también deberán computar como cantidad indemnizable.
En cuanto a los importes del impuesto (IBI), se toman los correspondientes del
cuadro resumen de la página 22 del escrito de la demanda referida.
Es necesario hacer dos aclaraciones:
10.2.5.1.1
El importe total de 88.839,78 € corresponde a los años 2005 a 2013.
Sólo deben considerarse los del periodo definido en el punto 1 anterior.
ARQ/ING Catalunya S.L.P. (ref. Exp.520 )
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10.2.5.1.2
En el cálculo de intereses que hace en la página 23 de la demanda,
considera desde el primer año, como capital base al que aplica el tipo de interés,
la suma total de los IBI de 2005 a 2013; cuando hay que comenzar sólo por el
primer periodo, e ir acumulando cada año las cantidades devengadas más el saldo
anterior con sus intereses (Ver en el Anexo 11 la explicación detallada del error).
Aquí se incluye este concepto en el mismo cuadro, como una partida más.
10.2.6 Resultado bruto.
De lo anterior se deduce que el resultado bruto es el resultado de aplicar el tipo de
interés al saldo acumulado, más el IBI de ese ejercicio.
10.2.7 Impuesto de sociedades
Los beneficios de la deuda se cobran anualmente, y se incluirán dentro de la
cuenta de resultados de Josel S.L. Tributarán proporcionalmente, al tipo
correspondiente, en el impuesto de sociedades.
10.2.8 Resultado neto
El resultado neto es lo que resulta de restarle al resultado bruto los impuestos.
Éste capital es el que se hubiese podido ‘reinvertir’ o sumar al saldo de la
anualidad siguiente.
10.2.9 Reversión y resultado final.
En el último año considerado el valor del suelo sigue en la sociedad –permanece o
revierte en ella- de forma que al liquidar habría que deducirlo del flujo de caja
resultante. Queda la suma de gastos indebidamente soportados, que es la
cantidad que se estimaría indemnizable.
ARQ/ING Catalunya S.L.P. (ref. Exp.520 )
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10.3. Cuadro de cálculo desde el 30/12/2005 a 31/12/2014.
Si se considera la fecha de inicio el 30 de diciembre de 2005 –partiendo de 2006
completo- resultaría el siguiente cuadro:
Periodo
Año
% Periodo
1
2006
2
2007
3
2008
4
2009
5
2010
6
2011
7
2012
8
2013
9
2014
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
‐5.503,83 ‐5.503,83 ‐5.613,14 ‐5.722,57 ‐5.834,17 ‐5.503,83 ‐5.613,14 ‐5.722,57 ‐5.834,17 ‐5.948,61 1‐1‐2015
INVERSIONES
Inversión inicial:
‐5.503,83 Valor de reversión
Saldo anualidad anterior
5.503,83
Gastos Ti. Total Saldo Acumulado
‐109,31 ‐109,43 ‐111,60 ‐114,43 ‐5.948,61 ‐6.065,21 ‐6.183,95 ‐6.305,60 ‐116,60 ‐118,74 ‐121,65 ‐123,88 ‐6.065,21 ‐6.183,95 ‐6.305,60 ‐6.429,48 5.503,83
EXPLOTACIÓN
Trbutos.‐ IBI
‐8,76 ‐8,94 ‐9,11 ‐10,23 ‐10,33 ‐10,33 ‐11,36 ‐11,36 ‐11,36 I.‐ Gastos Financieros
Tipo de aplicación
2,678%
2,678%
2,678%
2,678%
2,678%
2,678%
2,678%
2,678%
2,678%
Intereses s./ TI año n‐1
‐147,39 ‐147,39 ‐150,32 ‐153,25 ‐156,24 ‐159,30 ‐162,43 ‐165,61 ‐168,86 Rb.‐ Rendimiento bruto
‐156,15 ‐156,33 ‐159,43 ‐163,48 ‐166,57 ‐169,63 ‐173,79 ‐176,97 ‐180,23 IMPUESTOS Y BENEFICIOS
46,85
46,90
47,83
49,04
49,97
50,89
52,14
53,09
54,07
Rn.‐Rend. neto = Rb ‐ IS
IS.‐ Imp. sociedades 30%
‐109,31 ‐109,43 ‐111,60 ‐114,43 ‐116,60 ‐118,74 ‐121,65 ‐123,88 ‐126,16 CFN, Flujo neto de caja
‐5.613,14 ‐109,43 ‐111,60 ‐114,43 ‐116,60 ‐118,74 ‐121,65 ‐123,88 ‐126,16 5.503,83
SCFN.‐ Total CF ‐5.613,14 ‐5.722,57 ‐5.834,17 ‐5.948,61 ‐6.065,21 ‐6.183,95 ‐6.305,60 ‐6.429,48 ‐6.555,63 ‐801,766 En el cuadro se reflejan las cantidades en miles de euros, si bien los cálculos se hacen sin redondeo de decimales, por lo
que los resultados son precisos al céntimo de euro.
Resulta un importe que podrá considerarse indemnizable de 801.766,- €
partiendo de la fecha de denegación de la licencia, el 30 de diciembre de
2005.
ARQ/ING Catalunya S.L.P. (ref. Exp.520 )
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11. CONCLUSIONES
El inicio de un procedimiento expropiatorio, con los antecedentes expuestos y las
circunstancias actuales, tendría un coste que se estima inicialmente en los
siguientes importes:
-
Justiprecio del suelo:
-
Indemnización por revocación de las licencias:
5.614.105,87 €
Costes inútiles
575.533,23 €
Intereses de la inversión
801.766,00 €
Coste del suelo de zona verde y equipamientos:
6.991.404,88 €
De este importe habrá que deducir el que pudiera resultar de la sentencia que se
dicte sobre el Recurso Ordinario 146/2013-AA, del Juzgado Contencioso
Administrativo 14 de Barcelona.
Advertencia:
Esta documento, solicitado el 5 de diciembre pasado, tiene el carácter de informe previo y valoración que debe ser
actualizada, ya que las bases de datos son de diciembre de 2013 y septiembre de 2014.
Barcelona 10 de diciembre de 2014.
Guillermo P. Traver Cabrera,
Arquitecto, colegiado 15.992 y miembro de la Asociación de Expertos Periciales y Forenses de Catalunya.
Miguel P. Traver Monfort,
Economista, colegiado 541, e Ingeniero de Caminos Canales y Puertos, colegiado 10.198.
ARQ/ING Catalunya S.L.P. (ref. Exp.520 )
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